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Manual N° 8.514
Nº
8.514
MANUAL
TASACIÓN DE BIENES RAICES
URBANOS – RURALES - AGRÍCOLAS
INSTITUTO INMOBILIARIO DE CHILE
2008
Ad Magister ®
Instituto de
Tasaciones de Chile
PATROCINAN
ROGER DEBARBIERI OLATE
Gracias al dilecto maestro y amigo de siempre
Al profesor, Ingeniero Constructor don
Adolfo Pizarro,
quién me inició en esta técnica el año 1982,
y cuyos conocimientos recibidos de él
en los años siguientes,
han sido fundamentales en mi formación
como Perito Tasador.
La sabiduría recibida a través de sus
mensajes se han constituido en real elemento
estructural de mi profesión como
corredor de propiedades, gestor inmobiliario y tasador y
hoy profesor de estas materias en las
aulas universitarias
y asesor en las ciencias inmobiliarias.
El autor.
Dedico este Manual,
en su Décima Edición
a mis hijos André, Felipe y Esteban y
a mis nietos Francisco León e Isabeau
por quienes respiro y que dan sentido
a mi vida.
A todos ellos los amo con todo el corazón.
Roger.
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ÍNDICE GENERAL DE TEMAS
PRIMERA PARTE
Conceptos generales de aplicación en Tasaciones Bs. Rs.
Terminologías, pensamientos, definiciones mas utilizadas.
Clasificación general de Bienes y sus sub-clasificaciones.
SEGUNDA PARTE
Principios que Condicionan el valor de los bienes raíces
Finalidad del Informe de Tasaciones y el formato simple
Factores que definen la Estructura de precios de la tierra
Factores que definen el Nivel de precios de la tierra
Factores que definen la Evolución de precios de la tierra
Factores que Afectan el precio de los bienes raíces
Factores que hacen atractivo un barrio residencial
Definiciones de renta de la tierra - Conceptos económicos
Usos del suelo urbano y sus componentes tradicionales
TERCERA PARTE
La tasación de los terrenos urbanos; Generalidades
Factores de influencia directa que afectan al precio
Factores de influencia indirecta que condicionan el precio
CUARTA PARTE
Diferentes Métodos del proceso de tasación urbana
Método Directo:
Método Comparativo o Análisis del Mercado
Método Indirecto
Métodos de Costos
Método de Abstracción o asignación
Método de uso anticipado o desarrollo
Método de suelo residual
Método de Capitalización de la renta/Rentabilidad
QUINTA PARTE
Métodos de Tasaciones de terrenos - casos especiales
Método de " Difusión de Valores "
Método de " Antes y Después "
Método de " Valor Plottage " o " Fusiones"
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SEXTA PARTE
La Tasación de las Edificaciones y sus Generalidades
Clasificación de las Construcciones según la Ley
Calidad de las Construcciones y sus características
La depreciación de las edificaciones y sus causas
Métodos más utilizados en la tasación de edificios
Costo según el Análisis del Mercado Inmobiliario
Costo de Reposición, El Valor Físico
Tablas de valores de edificaciones
Fórmulas para la medición de superficies
Ficha de Tasación y Anexos varios al Manual
SÉPTIMA PARTE
Aspectos Jurídicos de la Tasación Urbana
* Las Servidumbres
* La Expropiación
* El Usufructo
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A LOS USUARIOS DE ESTE MANUAL DE TASACIONES
Este Manual se ha confeccionado para servir de pauta a los
profesionales del área inmobiliaria que deben, en cualquier
momento, en el ejercicio de su actividad, emitir una opinión
formal del valor de los bienes raíces, de manera tal, que
puedan conocer las diferentes técnicas que se emplean en la
tasación inmobiliaria.
Para la confección de este Manual, se han recopilado
diferentes opiniones de especialistas, peritos y profesionales
de esta área, se ha desarrollado e interpretado diferentes
formas y técnicas de valuación, se han usado definiciones,
ejercicios y tablas de depreciación de Compañías de
Seguros, Bancos, Servicios Públicos y otras instituciones,
nacionales y extranjeras de modo de enriquecer los
conceptos bajo diferentes modalidades y legislaciones. Se ha
trascrito y resumido definiciones técnicas sólo con fines
didácticos.
La única intención de efectuar este trabajo ha sido reunir en
un documento opiniones y antecedentes de múltiples
fuentes, para poder explicar que existen muy variadas
opiniones y sistemas para llegar al conocimiento real del
valor de los bienes raíces urbanos.
Roger Debarbieri Olate
Agente Inmobiliario U.C.
Tasador U. Mayor
Tasador U.C.
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El objetivo de este Manual de Tasaciones:
Los bienes inmuebles tienen un mercado de características económicas muy particulares,
que lo distinguen y diferencia de otros mercados. En él inciden no sólo factores propios del
mercado, sino también las políticas económicas y sociales que adoptan los gobiernos,
produciendo fluctuaciones de notable variación.
Por su parte, los compradores y vendedores de inmuebles, en general no están informados
sobre los valores y tendencias del mercado. Cada inmueble es único, y está ligado a una
única ubicación, que lo distingue de los demás que lo rodean y la transferencia de los
mismos requiere conocimientos legales y técnicos que no posee el hombre común. Los
inmuebles no se adquieren con frecuencia y casi siempre representan la mayor inversión
individual que una persona hace, por lo que, una vez adquirido, tienden a tener una larga
vida física y económica.
El fin principal de la tasación es estimar el valor de la cosa a tasar. El valor mas
comúnmente buscado es el valor de mercado. Sin embargo, hay otros tipos de valores que
dependen del uso que se vaya a dar al inmueble. Asimismo, el inmueble incluye no
solamente la tierra o suelo, sino también todas las mejoras que están incorporadas o
adheridas a él, ya sea por razones naturales o por la mano del hombre. Incluye además,
todo lo que está debajo de la tierra, en el aire y en el entorno, con las limitaciones legales
correspondientes.
Es conocido que la profesión de tasador es hasta hoy desempeñada por profesionales
universitarios como extensión natural de sus incumbencias, salvo algunos títulos, pero sin
haber recibido una adecuada formación sobre el particular. Hoy, tal situación es
incomprensible.
Los requerimientos del mundo moderno no permiten que las necesidades de tasación sigan
siendo atendidas por profesionales no debidamente capacitados para tal propósito y menos
por aprendices o personas ajenas a la tasación o esporádicas del mercado inmobiliario que
creen estar en condiciones de efectuar un estudio de valores, pues se encuentran en juego
grandes cantidades de dinero como para que se tome a la ligera una actividad tan
importante.
El tasador de hoy, no solo debe conocer procedimientos matemáticos y técnicas de
construcción, sino que debe estar al tanto de las teorías económicas y financieras, de los
derechos que se ejercen sobre la propiedad, la estadística y computación como
herramientas de inestimable valor para sus análisis y por cierto, de los mercados y sus
tendencias en el mundo donde se ha globalizado la economía.
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Casi todos los códigos de procedimientos incorporan la figura del perito tasador para los
diferentes casos que se presentan en la justicia, y la mayoría de ellos dispone que tales
tareas deben ser realizadas por los profesionales universitarios con idoneidad y capacidad
adecuadas a la envergadura del trabajo. Y así, siempre que hay en juego inmueble, como el
caso de sucesiones, herencias, divisiones de comunidades, divorcios, expropiaciones, etc.,
es necesario la participación de un profesional perito que determine el valor de los mismos,
actuando como auxiliar de la justicia.
Por ello, creo que este Manual es el camino natural para completar y ampliar la formación
de los tasadores y será indudablemente bien acogido por todos aquellos profesionales
valuadores que deseen ampliar su horizonte con otras visiones del giro valórico y más aún,
por aquellos que recién se inician vislumbrando una salida laboral mediante una
capacitación adecuada para un desempeño profesional de alto nivel.
Las materias que contiene este Manual deben ser asimiladas por las diferentes legislaciones
y normas locales y deben ser complementadas con las otras múltiples disciplinas y
disposiciones que sobre los bienes raíces en general, se encuentran en cada zona.
El acabado conocimiento del mercado inmobiliario general es cotidiano y de sus
observaciones se podrán extraer innumerables conceptos valóricos zonales que permitirán el
acercamiento al justiprecio inmobiliario.
Lo mismo se puede indicar al analizar las leyes específicas de los códigos de aguas, minas,
agricultura, vialidad,
navegación y aeronavegación, etc. que complementarán la
información de este libro.
Si este es un primer paso en esta disciplina, creo que con el apoyo de este Manual, ese paso
será mas seguro y si ya hay otros pasos anteriores, estimo que el próximo será más sólido.
El autor.
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PRIMERA
PARTE
CONCEPTOS GENERALES
El acto de tasar bienes raíces, sea estos urbanos o rurales, habitacionales, comerciales,
industriales o agrícolas, se hace cada día más técnico y profesional debido a los diferentes
avances en la tecnología que inciden desde la fabricación misma de los materiales de la
edificación, sus sistemas de financiamiento, sus sistemas de construcción, sus diseños, etc.,
van incorporando diferentes variables a la balanza del justiprecio.
Según el Diccionario de la Real Academia Española, las definiciones que se indican para esta
materia son:
Avaluar
: Señala el precio de una cosa.
Valorar
: Hacer que aumente el precio de una cosa.
Valorizar
: Aumenta el valor de una cosa.
Valor
: Cualidad de las cosas, en cuya virtud por poseerlas se da cierta suma de
dinero o algo equivalente.
Evaluar
: Señalar, estimar, apreciar, calcular el valor de una cosa.
Tasar
: Pone precio a las cosas vendibles. Gradúa el precio de las cosas
Tasación
: Encuentra el justiprecio o avalúo de las cosas.
Algunas definiciones de Tasación:
Platón: En su Escuela del Saber decía: todos los objetos tienen siempre un valor en sí
como un acto independiente de quién los observe o analice.
Aristóteles: Discípulo del primero, decía que el valor de los objetos lo determina el interés
que por ellos exista.
William Murray: Juez Norteamericano opina que la tasación es un proceso sistemático que
necesariamente debe incorporar la identificación, clasificación y valuación del inmueble,
con el fin de formular un juicio bien razonado del valor de un bien raíz.
Wilfred Gueisse: Arquitecto contemporáneo, tasador jefe del Banco del Estado dice que la
tasación es una opinión basada en cálculos técnicos y las normas son sólo hitos que ayudan
al tasador a emitir su opinión;
S.I.I.: Tasación es un acto para obtener el justiprecio de un inmueble y así poder aplicar su
impuesto territorial.
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Diccionario: La Real Academia Española dice: Tasar es señalar el valor o justo precio de una
cosa ya sea para el sólo objeto de determinados efectos de un inventario o balance, ya
para una enajenación temporal (arrendamiento) o definitiva (venta) de dicha cosa, ya sea
para la expropiación de la misma o para servir de base en subasta, una contienda o
reclamación o sólo para fines tributarios.
SERVIU: Es una opinión sobre el valor de un objeto basada en cálculos técnicos, lo que
determina que debe ser fundamentada en antecedentes comprobados, producto de una
cuidadosa inspección y estudio de todos los factores que influyen en dicho valor en una
fecha determinada.
Roger Debarbieri: Profesor de Tasaciones del Instituto Inmobiliario de Chile, Perito Tasador
(autor): “Tasar es dar una opinión informada del valor de un bien raíz, en un lugar
geográfico y fecha definidos, luego del análisis económico, rentístico, arquitectónico,
constructivo, legal, urbanístico, ecológico y físico, empleando para ello, el conocimiento
técnico y juicio razonado de todas las variables que le afectan positiva o negativamente,
apoyado en las estadísticas sistematizadas y un estricto estudio del mercado comparativo.
TERMINOLOGÍAS MAS USADAS EN TASACIONES
Al igual que otras actividades, en Tasaciones se emplean diferentes terminologías que son
comunes a la interpretación de quienes analizan los informes de valores, razón ésta que se
hace necesario indicarlas:
Terreno: Sitio eriazo o baldío; generalmente conectado a las redes de urbanización.
Sitio Eriazo: Es aquél terreno que carece de construcciones o bien tiene edificios
provisorios autorizadas o no, tales como ranchos o mediaguas, con o sin cierros.
Edificio o Mejora: Construcción sobre cualquier terreno. En nuestro mercado el término
edificio se usa además para referirse a las construcciones de más de dos o tres pisos y
comúnmente dividido en departamentos.
Edad Actual: Tiempo real de la edificación o edad verdadera del bien raíz. Se mide desde
la fecha de Recepción Municipal.
Edad Estimada: Estimación de la edad del bien raíz por falta total de antecedentes.
Edad Efectiva: Para algunos tasadores esta edad corresponde a una opinión del estado
general del edificio y que en algunos casos puede ser de mayor o menor edad que la real,
debido a su conservación aparente, luego, la depreciación se efectúa por este parámetro.
Costo de Reproducción: Es el costo de reproducir exactamente un inmueble, con sus
estilos, materiales, terminaciones, etc., iguales al original. Este
costo se utiliza
generalmente en edificios considerados obras de arte o patrimonios arquitectónicos para el
estado o los particulares.
Costo de Reemplazo: Comúnmente se conoce como costo de reposición y corresponde a
aquel costo (gasto), que, a una fecha determinada se produce reemplazo de la estructura
existente por otra similar existente en el mercado y con utilidad equivalente. Es el sistema
más usado en tasación de inmuebles.
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Costo Histórico: Es el valor original del inmueble en la fecha de la edificación. Se
encuentra desarrollado en el expediente municipal y permite las cubicaciones.
Terreno Típico: Existen diferentes conceptos para definirlo: a) es aquel terreno cuyas
dimensiones de frente y fondo se encuentran próximas a la relación 1:2; para el SII esta
relación se extiende a aquellos terrenos con relación frente y fondo = 1:2; b) Es aquel
cuyas dimensiones se repiten más veces en la manzana o en el sector; c) Es aquel cuya
relación de f:f es la más adecuada para recibir una edificación sobre él en perfecta
armonía;
Chalet (Chalé): Esta terminología extranjera se usa para definir
aquellas casas de madera y tabique estilo suizo. En nuestro medio se
emplea para diferenciar una vivienda de dos pisos, que cuenta con
Antejardín y patio posterior. Los rasgos del estilo están definidos
por las ubicaciones de maderas ornamentales en sus fachadas.
Bungalow: Término inglés empleado para las viviendas de un piso, de tipo funcional para el
uso unifamiliar, rodeadas en todo su entorno por jardines y que no cuenta con reja o muro
de separación entre sí, con empleo de mínima albañilería y máximo uso de madera y
tabiques contrachapados.
Casa (Chile): Se dice de aquella vivienda, generalmente de uno o dos pisos, cuya línea de
edificación, línea oficial y línea de cierro son coincidentes.
Buhardilla: Ventana que se levanta por encima del techo o tejado de una casa, con su
caballete cubierto de tejas o planchas y que sirve para dar luz a los desvanes o para salir
por ella al tejado.
Desván: Parte más alta de la casa, inmediato al techo.
Mansarda: Recinto más alto de una construcción habilitado
dentro de la estructura de techumbre con sus instalaciones
totales e iluminación natural que permite el libre
desplazamiento de personas en su interior, en una proporción
importante de su superficie total.
Galpón: Es aquella edificación cuya función básica es cubrir espacios de cualquier forma y
volumen, generalmente de grandes dimensiones independientes del sistema de fijación al
terreno y del uso que se les dé. Usualmente constan de un solo piso, siendo sus elementos
fundamentales sus apoyos y una armazón liviana de techumbre, pues soportan normalmente
una estructura liviana de techumbre y no otro piso sobre ella. Frecuentemente consisten
en naves de plantas libres o divididas por filas de apoyo, pudiendo existir además
construcciones secundarias interiores tales como las oficinas, pañoles, bodegas, galerías,
altillos, baños, vestidores, etc. independiente de los sistemas o elementos resistentes de la
estructura principal.
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Piso Zócalo: Recinto enterrado al menos en un 50 % de la superficie de
exteriores y que posee iluminación y/o ventilación natural a través de ellos.
sus muros
Piso Subterráneo: Recinto enterrado en al menos 50% de superficie de sus
exteriores y que no posee ventilación ni iluminación natural a través de ellos.
muros
Construcción abierta: Se aplica a construcciones tradicionales y prefabricadas; recinto
cubierto y abierto por uno o más lados, como por ejemplo: corredores, balcones, porches,
terrazas u otros.
Construcción uso exclusivo: Se aplica en copropiedades. Construcciones que formando
parte de los bienes comunes, es de uso exclusivo por uno de los copropietarios, Ej.:
Terraza, patio, bodega, estacionamiento, etc.
Construcción Interior: Sólo en galpones. Construcción secundaria ubicada en el interior de
un galpón (Ej.: Oficinas, pañoles, bodegas, altillos, etc.) e independientes de los
elementos resistentes de la estructura principal del galpón.
Plusvalía : Incremento en el valor de la tierra o edificios derivado de acciones de la
autoridad al efectuar obras públicas o mejoras en las existentes o al imponer restricciones
en el uso de la tierra en determinados lugares.
Depreciación : Decremento continuo en el valor, cantidad o calidad de un activo debido
al transcurso del tiempo, al desgaste, la obsolescencia, baja del precio de mercado, etc.
Depreciación económica: Afecta al sector. El sector decae por el desplazamiento de sus
habitantes de mayor nivel socioeconómico a otros sectores modernos o de moda. El sector
se deteriora y la rentabilidad de las propiedades comienza a disminuir. El S.I.I. lo llama
Desuso Económico. Otras causas de desuso económico: Legislación que modifica las
zonificaciones de las ciudades, produciendo cambios de destino y uso de las
propiedades; cambios en el proceso económico que determinen que la propiedad sea de
difícil mantenimiento tanto por sus sistemas impositivos a los dueños como por su
mantenimiento demasiado oneroso.
Depreciación Funcional: Afecta al edificio: Recae fundamentalmente sobre la edificación
y se debe a las variaciones o cambios del estilo arquitectónico o funcional de ellos. Puede
referirse a excesos de superficie, excesos de altura, deficiente distribución o relación
entre ellos, espacios de circulación o anexos inútiles, que sólo implican aumento de
costos de manutención, instalaciones inadecuadas, deficiente uso de materiales, etc.
Caen además en desuso económico aquellas edificaciones que resultan demasiado buenas o
aquellas que son insuficientes para el sector donde fueron construidos y aquellos de
destinación limitada, cuando desaparezca o tienda a desaparecer el objeto o fin para el
cual fueron proyectados. Este desuso puede ser lento o incipiente, notorio o importante y
total.
Depreciación Física: Es el resultado del desgaste físico en los materiales producido por el
deterioro que se ocasiona por la edad, el trabajo y el uso. Este proceso se llama entrópico.
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Definiciones de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones
Acera: Parte de una vía destinada principalmente para la circulación de peatones,
separada de la circulación de vehículos.
Alteración: Cualquier supresión o adición que afecte a un elemento de estructura de un
edificio, como la supresión de un muro, la apertura de nuevos vanos para
puertas y
ventanas en dichos muros, el ensanche de vanos existentes siempre que exijan cualquier
cambio en el dintel, la ruptura de los cimientos, la construcción de sótanos, la supresión de
pilares, la construcción de nuevas piezas o dependencias, la adición de elementos
sobrepuestos a los existentes, como muros, chimeneas, torres, balcones, escaleras,
ascensores, y la adición parcial o total de un nuevo piso o planta.
Altura de Edificación: La distancia vertical entre el suelo natural y un plano paralelo al
mismo.
Antejardín: Área entre la línea oficial y la línea de edificación.
Avenida: Vía vehicular de tipo troncal o colectora que cuenta con mediana como refugio
peatonal.
Barrio: Área habitacional, industrial, comercial o mixta que forma parte de una ciudad,
compuesta generalmente de un grupo de manzanas con características similares.
Calle: Vía vehicular de cualquier tipo que comunica con otras vías y que comprende tanto
las calzadas como las aceras entre dos propiedades privadas o dos espacios de uso público o
entre una propiedad privada y un espacio de uso público.
Calle ciega: La que tiene acceso solamente a una vía. ( Cul de Sac )
Calzada: Parte de una vía destinada al tránsito de vehículos.
Centro Comercial: Edificación de uno o más niveles, pisos o plantas, destinada a servir de
mercado permanente para la compraventa de mercaderías diversas, que agrupa locales
independientes, acogidos o no a la ley de Propiedad Horizontal, y los mercados de abasto,
ferias persas, terminales agropecuarios, supermercados y otros similares.
Coeficiente de contructibilidad: Número que multiplicado por la superficie total del
predio, descontadas de esta última las áreas declaradas de utilidad pública, fija el máximo
de metros cuadrados posibles de construir en él.
Coeficiente de ocupación del suelo: Número que multiplicado por la superficie total del
predio, descontadas de esta última las áreas declaradas de utilidad pública fija el máximo
de metros cuadrados posibles de construir en el nivel de piso terminado adyacente al
terreno definitivo.
Crecimiento urbano por extensión: Proceso de urbanización que incorpora nuevo suelo a
un centro poblado.
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Crecimiento urbano por densificación: Proceso de urbanización que incrementa la
densidad ocupacional del suelo originado por la subdivisión predial o por aumento de su
población o edificación.
Densificación: Incremento del número de unidades por unidad de superficie.
Edificación Aislada: La que se construye separada de los deslindes, emplazada por lo menos
a las distancias resultantes de la aplicación de las normas sobre rasantes y distanciamiento
que se determinen en el instrumento de planificación territorial o, en su defecto, las que
establecen la Ordenanza.
Edificación Continua: La que se construye simultáneamente, o diferida en el tiempo,
emplazada a partir de los deslindes laterales opuestos o concurrentes de un mismo predio y
ocupando todo el frente de éste, manteniendo un mismo plano de fachada con la
edificación colindante y con la altura que establece el instrumento de planificación
territorial.
Edificación Pareada: La que corresponde a 2 edificaciones que se construyen
simultáneamente, o diferidas en el tiempo, emplazadas a partir de un deslinde común,
manteniendo una misma línea de fachada, altura y longitud de pareo. Las fachadas no
pareadas deberán cumplir con las normas previstas para la edificación aislada.
Edificio: Toda construcción destinada a la habitación o en la cual una o más personas
puedan desarrollar cualquier labor, transitoria o permanente. (Edificio colectivo de
habitaciones, edificio comercial, edificio de estacionamientos, de oficinas, de uso público,
industrial, edificio nuevo).
Línea de edificación: La señalada en el instrumento de planificación territorial, a partir de
la cual se podrá levantar la edificación de un predio.
Línea Oficial: La indicada en el plano del instrumento de planificación territorial, como
deslinde entre la propiedad particular y los bienes de uso público.
Mediana Isla continua, realzada altimétricamente mediante soleras, que separa flujos
vehiculares.
Muro cortafuego: El construido con estabilidad estructural, que cumple con el tiempo
mínimo de resistencia al fuego señalado para él en la tabla y que separa dos partes de un
mismo edificio o dos edificios contiguos.
Muro de Separación: El que divide un predio o un edificio de un mismo dueño.;
Muro Divisorio: El que separa dos propiedades distintas.
Muro Medianero: El que pertenece en común a los dueños de dos predios colindantes.
Muro Soportante: El que debe resistir cualquier carga, además de su propio peso, con un
espesor mínimo de 15 centímetros.
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Pasaje: Vía destinada al tránsito peatonal con circulación eventual de vehículos, con salida
a otras vías o espacios de uso público, y edificada a uno o ambos costados.
Rasante: Recta inclinada con respecto al plano horizontal que se levanta desde el nivel del
terreno en todos y cada uno de los puntos que forman sus deslindes y el eje de la calle que
enfrenta el predio.
Red Vial Estructurante: Conjunto de vías existentes o proyectadas, que por su especial
importancia para el desarrollo del correspondiente centro urbano, deben ser definidas por
el respectivo instrumento de planificación territorial.
Red Vial Básica: Conjunto de vías existentes, que por su especial importancia para el
transporte urbano, pueden ser reconocidas como tales en los instrumentos de planificación.
Sistema urbano: Conjunto de centros poblados de distintas características con áreas de
influencia que generen vínculos que se manifiestan en la ordenación física de un territorio.
Suelo Natural: Estado en que se encuentra el terreno al momento de proponer una
construcción en él, no considerando excavaciones, rellenos u obras de carácter artificial.
Suelo Urbano: Superficie territorial urbanizada o potencialmente urbanizable.
Tabique no soportante: Elemento vertical de separación no estructural.
Tabique soportante: El que debe resistir cualquier carga, además de su propio peso, con un
espesor menor de 15 cm.
Urbanizar: Dotar a una superficie territorial que experimenta crecimiento urbano por
extensión o densificación, de infraestructura vial, sanitaria y energética, con obras de
alimentación y desagües; plantaciones y obras de ornato; obras de defensa y servicio del
terreno; equipamiento y áreas verdes, proporcionales a las densidades fijadas por el
instrumento de planificación territorial.
CLASIFICACIÓN DE LOS BIENES Y SUS DEFINICIONES :
Los bienes consisten en cosas corporales o incorporales.
Corporales son las que tienen un ser real y pueden ser percibidas por los sentidos, como
una casa, un libro.
Incorporales las que consisten en meros derechos, como los créditos y las servidumbres
activas.
Las cosas corporales se dividen en muebles e inmuebles.
Muebles son las que pueden transportarse de un lugar a otro, sea moviéndose ellas por si
mismas, como los animales, o aquellas que se mueven por una fuerza externa, como las
cosas inanimadas. Se exceptúan las que siendo muebles por naturaleza se reputan
inmuebles por destino.
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Inmuebles o fincas o bienes raíces son las cosas que no pueden transportarse de un lugar a
otro; como las tierras y minas, y las que adhieren permanentemente a ellas, como los
edificios, los árboles.
Las plantas son inmuebles, mientras adhieren al suelo por sus raíces, al menos que estén en
macetas o cajones, que puedan transportarse de un lugar a otro.
Se reputan inmuebles, aunque por su naturaleza no lo sean, las cosas que están
permanentemente destinadas al uso, cultivo y beneficio de un inmueble, sin embargo de
que puedan separarse sin detrimento. Tales son, por ejemplo: Las losas de un pavimento.
Los tubos de las cañerías. Los utensilios de labranza o minería, y los animales actualmente
destinados al cultivo y beneficio de una finca con tal que hayan sido puestos en ella por el
dueño de la finca. Los abonos existentes en ella, y destinados por el dueño de la finca a
mejorarla. Las prensas, calderas, cubas, alambiques, toneles y máquinas que forman parte
de un establecimiento industrial adherente al suelo, y pertenecen al dueño de éste. Los
animales que se guarden en conejeras, pajareras, estanques, colmenas y cualesquiera otros
vivares, con tal que éstos adhieran al suelo, o sean parte del suelo mismo, o de un edificio.
Las cosas de comodidad u ornato que se clavan o fijan en las paredes de las casas y pueden
removerse fácilmente sin detrimento de las mismas paredes, como estufas, espejos,
cuadros, tapicerías, se reputan muebles. Si los cuadros o espejos están embutidos en las
paredes, de manera que formen un mismo cuerpo con ellas, se considerarán parte de ellas,
aunque puedan separarse sin detrimento.
Las cosas que por ser accesorias a bienes raíces se reputan inmuebles, no dejan de serlo
por su separación momentánea; por ejemplo: las losas o piedras que se desencajan de su
lugar, para hacer alguna construcción o reparación y con ánimo de volverlas a él. Pero
desde que se separan con el objeto de darles diferente destino, dejan de ser inmuebles.
INMUEBLES
Terrenos
Construcciones
Plantas adheridas a la tierra
Maquinaria adherida a la Fab..
Útiles de labranza o minería....
Abonos
Animales guardados en ....
CORPORALES
MUEBLES
Fungibles: fruta, cosecha, leche
lápiz (se consumen)
No Fungibles: mesa, silla, espejo
BIENES
Dominio sobre inmuebles
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DERECHOS
REALES
Herencia
usufructo, uso o habitación
prenda
Hipoteca
Servidumbres activas
INCORPORALES
DERECHOS
PERSONALES
el del prestamista contra su deudor
el del hijo contra padre por aliment
Código Civil, artículo 565 y siguientes.
Código Civil, artículo 1889: El vendedor sufre lesión enorme, cuando el precio que recibe
es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre
lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del
precio que paga por ella.
Tierras
Ríos (*)
Lagos (**)
Terrenos de playa
PARTICULARES
BIENES
Fiscales
NACIONALES
Municipales
De uso público
Tierras
Terrenos de playa (80 m.)
Tierra sin otro dueño
Minas ( no la superficie )
Tierra
Calles
Caminos y Puentes
Plazas
Parques
Playas Públicas
Mar Territorial
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Ríos
Lagos
* Siempre que nazcan y mueran dentro del predio.
** Siempre que no sean navegables por buques de más de 100 Tn.
Código Civil.
SEGUNDA
PARTE
PRINCIPIOS QUE CONDICIONAN EL VALOR DE LOS BIENES RAÍCES
Principio de Cambio: Nada es más estable o seguro que aquél que permite el cambio.
Principio de Mayor y Mejor Uso: El mayor y mejor uso es la perfecta armonía entre el
terreno y el edificio y las demás obras o mejoras. Este mayor y mejor uso hace durar los
inmuebles en el tiempo.
Principio de Oferta y Demanda: Los terrenos tienen valor en razón directa a los beneficios
que rinden a la sociedad y en razón inversa a la cantidad disponible para satisfacer los
mismos usos.
Principio de Bearms: Se refiere a la economía en el uso de los terrenos. El uso (o sea la
demanda) debe equipararse a la oferta de tal manera que puedan satisfacer mejor todas
aquellas necesidades según los usos posibles.
Principio de Rendimientos Decrecientes: Las utilidades no son proporcionales a las
inversiones sino que disminuyen a medida de su crecimiento hasta llegar a un punto de
equilibrio, en el cual, cualquier aumento de inversión produce saturación y no aumenta la
renta. Sin embargo se debe considerar que llegado al punto de equilibrio o renta máxima,
pueden ser necesario inversiones que, si bien no aumentan el precio, permiten mantener
la existencia, o sea, que de no hacerse nuevas inversiones, la renta disminuye. Principio
muy relacionado al de contribución y tamaño económico.
Principio de Contribución: Cualquier factor de la producción debe considerarse
individualmente, desde el punto de vista de cuanto le agrega a la inversión o al ingreso
neto por su presencia y cuanto le resta su ausencia. Al respecto debe tenerse presente que
el mejoramiento en exceso es una inversión que está violando el principio de contribución
y que no es raro encontrar en los bienes raíces.
Principio de Tamaño Económico: Establece que un edificio, cualquiera sea su destino,
debe construirse en el terreno apropiado. Dicho de otra forma, debe aumentarse o
reducirse la inversión de modo que se produzca el mayor y mejor uso o que rinda el
máximo de renta.
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Principio de Sustitución: Cuando una propiedad se puede reemplazar por otra que presta
los mismos servicios, utilidad o usos su valor tiende a ser fijado por esta última.
Se presentan tres posibles formas:
Construcción en réplica
Construcción semejante
Construcción con misma utilidad
Principio de Integración y Desintegración: Establece que los ciclos económicos constan de
tres etapas:
1.2.3.-
integración o desarrollo
equilibrio o etapa estática
desintegración o decadencia
Esta última etapa es la que da origen a la eliminación de barrios deteriorados dando paso a
las remodelaciones.
Principio de Anticipación: Tiene relación con el precio de un bien raíz el cual está
determinado por el valor anticipado o valor presente de los futuros beneficios.
Principio de Conformidad: Indica que el terreno debe utilizarse en conformidad o acatando
las normas vigentes en el instrumento de planificación zonal.
Principio de Utilidad: Los bienes raíces adquieren valor en razón directa de cuan adecuadas
son para otorgar un servicio o producir rentas en tiempo, lugar, posición y forma
simultáneamente.
FINALIDAD DEL INFORME DE TASACIONES
El avalúo de un inmueble está regulado por normas aplicables a la finalidad para la cual se
efectúa la tasación, llegándose a resultados diferentes en una misma propiedad según sea
el objetivo que se persigue: (Valor comercial, valor de liquidación, valor de garantía, valor
de seguro, valor de expropiación, etc. ) lo que no quiere decir que el precio base varíe o
sea diferente. (Ej. Valor de Tasación $ 25.000.000 valor de liquidación $ 22.500.000
Tasación Bancaria: Debe considerar, además de las consideraciones generales del bien raíz
aplicable a cualquier informe de valores, aquellas dirigidas a garantizar el préstamo de
largo plazo. En este caso se deberá analizar detenidamente las condiciones del inmueble
para enfrentar física y económicamente el período de la hipoteca. Además, deberá tener
presente que el banco no es inmobiliaria por lo cual no le interesa hacerse de bienes raíces
frente a deudores en mora, por ello deberá considerar en su apreciación de valores un valor
de liquidación frente a estos casos. En este específico caso debe considerarse el valor de
rentabilidad que será el que permita al deudor servir los pagos mensuales; valor físico que
será el que permita al banco tener una garantía de largo plazo y el valor comercial que
permitirá una liquidación inmediata en la situación de mora.
Tasación Comercial: Es aquella que generalmente entrega el tasador a particulares que
desean conocer el valor de venta o arrendamiento de un bien raíz para efectuar una
transacción habitual En este caso se debe buscar el valor de mercado al momento del
informe considerando el valor físico, valor de renta y el valor de comparación o mercado.
Tasación Tributaria: Es la tasación que efectúa el SII y está destinada a buscar un valor
estándar para propiedades similares y así poder aplicar un impuesto territorial justo a los
bienes raíces de semejantes características y localizaciones. Dada la calidad de tasación
18
masiva que se realiza, generalmente refleja un valor más bajo que el de mercado, máxime
que se realiza reajustes según IPC y no reajustes de incidencia en el mismo Mercado
Inmobiliario.
Tasación Contable: Es el valor de bienes raíces existentes en la contabilidad de empresas y
son depreciadas, normalmente, según las normas de contabilidad clásica y no
comercialmente cada año, pues, estos bienes raíces pueden bajar no sólo por la
obsolescencia económica, de uso y de sus materiales junto a su vida útil, sino también por
las condiciones de mercado, las características que han afectado positiva o negativamente
al entorno, etc.
Tasación Judicial: Generalmente se presenta frente a disputas de valores distantes unos de
otros pues cada parte ve sus propios intereses y el juez debe resolver con equidad para lo
cual solicita un informe de peritaje destinado a conocer el valor de mercado. Muchas veces
este valor se requiere a fechas anteriores a la actual por lo cual debe efectuarse
valoraciones históricas.
EL FORMATO DE TASACIÓN DE INMUEBLES
Básicamente existen 2 formas de presentación del informe de valor: el primero está
desarrollado en una ficha de tasación y a su formato se incorporan las diferentes
características que se analizarán siguiendo el patrón único de identificación, clasificación y
desarrollo, la segunda es desarrollando o explicando todos y cada uno de los puntos de la
ficha resumidamente.
a) Identificación: En este capítulo de la ficha se considera, además del Nº de la tasación, la
fecha de confección del informe y valor de referencia de comparación pesos vs Unidad de
Fomento; dirección, nombre del solicitante, tipo de inmueble, leyes de beneficio, Rol de
avalúo fiscal, situación de expropiaciones, etc.
b) Clasificación: Aquí se analizará las Características del Sector y del inmueble: En el
estudio del sector se indicarán las características de urbanización y del vecindario
considerando material de calzada, acera, solera o zarpa, servicios públicos existentes tales
como alumbrado externo, arborización, antejardines municipales, y redes de conexión
domiciliaria: electricidad, gas, alcantarillado y agua potable, colectores de aguas lluvias y
aguas servidas, redes telefónicas, etc. y si estas son aéreas o subterráneas. Del vecindario
se analizará el tipo de sector en su clasificación de uso del suelo (habitacional,
comercial, industrial, etc.), ubicación del inmueble con relación a la vialidad y cuadra, el
interés que existe por localización dentro del sector, conservación del mismo, edad media
observada y su grado de individualidad, vale decir si pertenece a un conjunto habitacional a
un edificio o es simplemente un pareo o una vivienda individual, el nivel socioeconómico de
las personas del entorno, y finalmente se deberá analizar el grado de equipamiento
comunitario de que dispone
(educación, comercio, abastecimiento alimenticio,
movilización, salud, esparcimiento, culto, cultura, etc.).
En el Informe del inmueble, se estudiarán las características del edificio y del terreno en
cuanto a dimensiones, superficies y factores de influencia en el precio de cada parte
componente del inmueble.
En el caso de terrenos, se analizarán las condiciones de edificación sobre él y la normativa
Municipal sobre el tema y en el caso de las edificaciones se analizarán además la calidad de
19
materiales empleados, antigüedad de la edificación, uso actual, distribución interior, tipo
de estructura, etc.
c) Desarrollo: En esta etapa del informe se analizará el valor de cada parte integrante del
inmueble, vale decir, el valor m2 del terreno en ese sector y para uso en estudio y el valor
de la edificación según los conceptos ya indicados de estructura, calidad, diseño, etc.;
finalmente se agregarán los complementarios de la edificación y que generalmente no
sobrepasan un 10% del valor de edificación total. Este valor final es llevado a las monedas o
equivalencias que sean necesarias indicar.
El segundo sistema de presentación del informe de tasación, como ya se indicara, consiste
en desarrollar cada ítem totalmente escrito en cuyo caso se efectuará un formato de ellos
con un comentario bastante más extenso y profundo en cada partida, de modo de poder
sustentar, en forma más didáctica, el valor entregado. En este sistema se agregan al
informe de valores, documentos tales como: planos, fotografías, especificaciones de la
edificación, permisos de edificación, recepción municipal, certificados de expropiaciones,
etc. y se complementa con una declaración jurada sobre el particular.
FACTORES QUE DEFINEN LA " ESTRUCTURA "
DE PRECIOS DE LA TIERRA"
ACCESIBILIDAD : La accesibilidad es una variable conceptuada en el costo de oportunidad
dependiendo del estrato social que la aplica, pues, para los estratos de bajos recursos
económicos esta variable se mide exclusivamente en el " costo " de viajes desde la vivienda
al trabajo o desde la vivienda a los centros de mercados, en cambio, en los estratos
acomodados la incidencia del costo del viaje pasa a ser insignificante o indiferente en
comparación al "tiempo " que se emplea en el mismo viaje. En resumen puede producirse un
concepto de distancia igual a costo social.
El mismo concepto de accesibilidad se emplea en los inmuebles que, sin estar distantes de
los centros habituales de desplazamiento o de concentraciones, presentan una o varias
dificultades para llegar o salir de ellos que motivan pérdidas de tiempo lo cual se
transforma en "costo" para ambas partes: para unos es costo hora-descanso y para otros es
costo hora-tiempo útil.
CENTRALIDAD : La centralidad urbana es un factor de clara incidencia en el precio de la
tierra, pues se ve muy marcada la diferencia del precio desde el centro mismo hacia la
periferia y ello se configura específicamente en que el concepto de " centro " contempla
una marcada confluencia de vías de acceso, transporte de pasajeros y concentración
peatonal, ello dada las características propias de cualquier centro como aglomeración de
empresas, servicios, actividad cívica, servicios públicos, bancos, etc. que hacen buscar una
proximidad entre ellos para conseguir la concentración de actividades.
20
Teoría del lugar central
La teoría del lugar central fue desarrollada para explicar la distribución espacial de los asentamientos
humanos, que están provistos de unos servicios que satisfacen las demandas de su área de mercado
circundante. El orden de los asentamientos, que determina una clasificación jerárquica, depende del
número y clase de esos servicios. Como se observa en el diagrama de la izquierda, a menudo
presentan una jerarquía complicada, porque las áreas de mercado (señaladas con líneas sólidas y
discontinuas) de los distintos asentamientos se solapan. Este modelo básico, ideado por Walter
Christaller, fue redefinido por varios investigadores, especialmente por August Lösch, que tuvo en
cuenta otros factores, como la topografía de una región. El modelo o patrón resultante de las teorías
de Lösch, en el diagrama de la derecha, muestra un paisaje menos regular.
INTRODUCCIÓN
Teoría del lugar central, teoría espacial de la geografía humana que trata de explicar el número,
tamaño y distribución de los asentamientos y elaborar un sistema a partir del cual pueda estudiarse
su estructura mundial. Fue elaborada por el geógrafo alemán Walter Christaller, en 1933, y
modificada por August Lösch, también de origen alemán, en 1954.
Esta teoría mantiene que los asentamientos actúan como centros que proporcionan uno o más
servicios a las zonas circundantes; su importancia varía según la cantidad y tipos de asentamientos
diferentes que dependan de aquéllos y según la cantidad y clase de servicios o funciones que les
proporcionen. También clasifica los servicios; entre los de orden o rango inferior se encontrarían los
suministrados por la tienda de un pueblo, y entre los de orden superior estarían los ofrecidos por unos
grandes almacenes o un hospital.
ÁREAS DE MERCADO
La teoría del lugar central también tiene en cuenta la distancia que los individuos están dispuestos a
recorrer para obtener un servicio (alcance). Esta distancia, a la que se denomina alcance del
producto o alcance del servicio, determina la extensión del área de mercado de un asentamiento, es
decir, la zona de influencia (hinterland), donde reside la mayoría de la gente que hace uso de los
servicios de ese área. Cuanto más alto sea el orden de un lugar central, mayor es su alcance. Por lo
tanto, los lugares en los que sólo se realicen funciones de orden inferior tendrán un área de mercado
limitada y sus residentes necesitarán trasladarse a lugares centrales de orden superior para obtener
servicios de esa categoría.
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Christaller estableció que, en las zonas llanas con asentamientos diseminados de manera uniforme
(llanuras isotrópicas), las áreas de mercado son hexagonales y los asentamientos se encuentran en el
centro de los hexágonos. Esto se debe a que los hexágonos se entrelazan limpiamente, sin
solapamientos, mientras que una estructura circular dejaría sin servicio a algunas zonas. Sin embargo,
lo que ocurre habitualmente es que los asentamientos son de distintos órdenes y aquellos de órdenes
superiores compiten por abarcar a los de órdenes inferiores dentro de sus áreas de mercado. Por este
motivo, pueden establecerse diversos patrones de asentamientos en estructuras hexagonales, un
tanto complicados en ocasiones. Suponiendo que existan sólo dos órdenes de lugares centrales —en
lugar de los siete que había establecido Christaller—, los asentamientos de orden superior se hallarán
en el centro de los hexágonos de sus zonas de mercado adyacentes. De acuerdo con la teoría de
Christaller, estarán rodeados por seis asentamientos de orden inferior ubicados conforme a tres
patrones principales. En el primer modelo, los lugares centrales de orden inferior podrían estar
situados en los seis puntos del hexágono que circunda el lugar central de orden superior; si el paisaje
formara una estructura de panal con los hexágonos contiguos, esto supondría que los tres lugares
centrales de orden superior vecinos competirían por cada lugar de orden inferior. En el segundo
modelo, los lugares centrales de orden inferior podrían estar situados en el centro de los lados del
hexágono, lo que significaría que estarían dentro de las áreas de mercado de los dos lugares centrales
de orden superior adyacentes. Por último, es posible que todos los lugares centrales de orden inferior
estuvieran contenidos en los hexágonos del área de mercado de los lugares centrales de orden
superior.
JERARQUÍA DEL LUGAR CENTRAL
La ordenación de los asentamientos de acuerdo con la extensión de sus áreas de mercado da origen a
lo que se conoce como una jerarquía del lugar central. Se puede asignar a cada lugar central un valor,
denominado valor k, según el número de lugares de orden inferior que dependan de él. Es frecuente
describir el patrón general en términos del valor k. Por ejemplo, el valor k de una jerarquía basada en
el segundo patrón descrito anteriormente —aquel en el que los lugares centrales de orden inferior
están situados en los lados de los hexágonos que rodean los lugares centrales de orden superior— sería
de cuatro, puesto que los seis lugares centrales de orden inferior se reparten entre los dos lugares de
orden superior adyacentes. De este modo, cada lugar de orden superior tiene el equivalente de tres
(6 dividido entre 2) asentamientos que dependen de él, además de él mismo, con lo que k=4. Pueden
darse muchos valores altos para k, especialmente cuando hay más de dos órdenes de lugar central en
la jerarquía.
MODIFICACIÓN REALIZADA POR LÖSCH
No es frecuente que las áreas de mercado formen hexágonos regulares. Los elementos físicos, como
los valles y las montañas, afectan a los patrones de asentamiento y a las áreas de mercado, al igual
que los factores que mejoran la comunicación en una dirección pero no en otra, como las autopistas.
Lösch trató de representar la realidad con más precisión. Consideraba poco probable que los
asentamientos estuvieran distribuidos más o menos concéntricamente alrededor de los lugares del
orden inmediatamente superior. Por el contrario, opinaba que los asentamientos del orden superior,
como las grandes ciudades, limitaban el desarrollo inmediato de asentamientos de orden superior o
medio, puesto que las ciudades proporcionarían todos los servicios. En un paisaje löschiano, los
lugares centrales pequeños, de orden inferior, se encuentran cerca de asentamientos muy grandes,
como los centros metropolitanos, mientras que los asentamientos de orden superior o medio sólo
aparecen a una considerable distancia. Y es incluso más probable que se agrupen en una determinada
dirección en lugar de distribuirse regularmente alrededor del centro metropolitano.
LA RELEVANCIA DE LA TEORÍA DEL LUGAR CENTRAL EN LA ACTUALIDAD
A pesar de que pueden detectarse ejemplos de la simetría hexagonal de la teoría del lugar central,
aunque con cierta dificultad —únicamente en algunas pequeñas áreas, tales como la región
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relativamente llana de East Anglia, en Inglaterra, y regiones igualmente planas de Canadá y
Australia—, las aplicaciones actuales se centran en la extensión, no en la forma, de las áreas de
mercado. Las grandes empresas, como son las cadenas de supermercados, prestan especial atención
al área de mercado de una ciudad antes de decidir abrir una sucursal allí. La consideración principal
es que haya suficientes clientes potenciales en el área para alcanzar la cantidad mínima o umbral de
ventas requerido para que el negocio sea rentable. A fin de cumplir este requisito, una compañía
debe tener en cuenta no sólo el número de habitantes, sino también la intención de esa población de
desplazarse al centro en el que se encuentra el comercio; carecería de importancia que hubiera
suficiente población, si ésta prefiriera desplazarse a otro lugar central. Reflexiones de esta índole
influyen en la creación y ubicación de nuevos servicios, como centros de ocio y nuevas ciudades.
DEMANDA POR UBICACIÓN: Siguiendo el concepto del punto anterior, se aprecia que los
precios de la tierra se ven muy influenciados por la demanda de mejores localizaciones y
ellas se configuran en las zonas centrales pues permiten una mayor captación de personas.
Este aspecto determina, en gran medida la ley de los círculos concéntricos en la formación
del valor de la tierra. (Mayor valor en el centro y disminución hacia la periferia).
ESTRUCTURA SOCIOECONÓMICA DE LA POBLACIÓN: La estructura socioeconómica de la
población, produce una segregación que invita a vivir a las personas de bajos recursos en
sitios con mínimo equipamiento dado el escaso interés en estos sectores logrando con ello
minimizar los precios de la tierra. En el otro extremo, se ubican los sectores residenciales
de niveles medios y superiores, los cuales se desarrollan en torno a un equipamiento
importante en todos los productos y servicios que agregado a un concepto de urbanización
moderna van consolidando los barrios o bien creando zonas exclusivas a las cuales no les es
posible acceder a los otros niveles.
INTENSIDAD DEL USO DE LA TIERRA: El mayor uso de la tierra generado por la centralidad
y la accesibilidad, tendrá una mayor demanda y ello a su vez incidirá en que sus
propietarios tratarán de maximizar las rentas que a su vez incidirán en el alza del valor de
esos mismos sectores.
MONOPOLIO: Se da el monopolio en aquellas localizaciones que en alguna medida se ven
favorecidas por las políticas de desarrollo urbano o políticas públicas que conllevan a un
mejoramiento del sector tanto en infraestructuras como en equipamiento y que benefician
notoriamente a los propietarios de estos sectores.
23
Se presenta además el monopolio en aquellos sectores en que por efectos de externalidades
positivas provocadas por actividades específicas ajenas a los propietarios se produce en
algunas zonas una fuerte presión de localización.
Se puede además presentar la característica de “ubicación monopólica”, que afecta
generalmente a locales comerciales, y que produce una plusvalía marginal, mientras
perdure el concepto monopólico, provocando un sobre precio que comúnmente se llama
“Derechos de Llaves “.
ESPECULACIÓN: Es otro factor que incide en los precios de la tierra y que entiende como
tal el hecho de que ciertas políticas públicas o externalidades positivas aplicadas a algunas
zonas, sea por la intervención del gobierno o privados, generan beneficios a terceros que,
sin esfuerzo productivo alguno, se ven altamente beneficiados en sus bienes raíces que
están localizados en estas específicas zonas.
FACTORES QUE DEFINEN EL NIVEL DE PRECIOS DE LA TIERRA
INTERVENCIÓN PÚBLICA: La intervención del Estado en el desarrollo urbano es de
importancia real al determinar su incidencia en el nivel de precios de la tierra, máxime si
se considera que existe una Política Nacional de Desarrollo Urbano tendiente a: 1)
garantizar el derecho de privacidad, luz natural, aire limpio y seguridad, obtener mejores
oportunidades de equipamiento, servicios y vivienda, orientados a garantizar la igualdad de
oportunidades; 2) recuperación de aquellas zonas deterioradas o de utilización deficiente
en la ciudad; 3) la preservación de los recursos naturales y patrimonio cultural, y 4)
contribuir a la erradicación de la extrema pobreza.
De acuerdo a lo indicado, se puede determinar que la tarea del Gobierno debiera centrarse
en dotar a las ciudades de infraestructura vial y su equipamiento correspondiente, además
de dictar las diferentes normas reguladoras en esta materia.
El gobierno en la actualidad regula el mercado de suelo urbano mediante la aplicación de
ciertas limitantes y normas tales como:
1) Límite Urbano: Norma que reduce la oferta potencial de suelos restringiendo el
desarrollo urbano desenfrenado y provocando a su vez una expectativa especulativa en el
límite.
2) Planos Reguladores: Tendientes a fijar los usos del suelo y condiciones de edificación
para cada sector, fijando las normas que servirán de marco general para cada espacio
dentro del territorio.
3) Ley General de Construcciones y Urbanización: Instrumento que regula la edificación
en todas sus variedades y formas considerando además los materiales, diseños, alturas, etc.
24
4) Aspectos Tributarios: La tributación aplicada a los bienes raíces por la autoridad
respectiva, incide en alguna medida en el nivel de precios de la tierra, especialmente
cuando va el tributo directo a la fuente que lo genera. Hoy este impuesto es redistribuido
entre las diferentes comunas del país, lo cual ha minimizado su efecto directo.
Dentro de la tributación se aprecia la diferencia entre los conceptos de urbano y rural
provocando una gradiente brusca en el límite.
5) Política Habitacional del Gobierno: Dirigida fundamentalmente a beneficiar a los
sectores de menores recursos por lo cual concentra su esfuerzo en zonas que pueden
considerarse marginales debiendo dotarlas de una infraestructura general y su equipamiento
comunitario, todo ello a un alto costo agregado que no se refleja en el precio del suelo, a
diferencia de aquellas obras viales o infraestructura que se desarrolla en los sectores de
altos ingresos y que repercute positivamente en el nivel de valores del suelo sectorial. Del
mismo modo debe cuidarse el aporte en soluciones habitacionales de manera que realmente
cumplan su función de hogar.
6) Situación Política y Económica del Momento: Es otro de los factores que van a incidir
notoriamente en el nivel de precios de la tierra.
En ciertas épocas de nuestra historia se ha podido apreciar que el factor político ha influido
fuertemente en el valor de los bienes raíces, ello motivado por una gran inestabilidad del
sistema y un mínimo o nulo concepto ciudadano del derecho de propiedad. (Este es el caso
de la toma ilegal).
El factor económico anexado al político del momento, crea una verdadera incertidumbre en
las expectativas futuras de renta de la propiedad que conlleva a una disminución del precio
de la tierra y por ende del valor de la propiedad al entrar al Mercado una gran oferta y
tener una respuesta mínima de la demanda. (Oligopolio).
FACTORES QUE DEFINEN LA EVOLUCIÓN DE PRECIOS
DE LOS SUELOS URBANOS
SEGREGACIÓN: La segregación residencial según los estratos socioeconómicos es uno de los
factores de mayor incidencia en el precio de la tierra. La localización segregada de los
estratos bajos y muy bajos en contraposición a los espacios habitacionales de los estratos
medios y superiores crea una marcada diferencia en los valores de la tierra. Esta diferencia
de valores es mayor en la medida en que los espacios asignados a los estratos bajos y muy
bajos se desvalorizan notoriamente a diferencia de los otros niveles que aumentan
25
continuamente. Los primeros provocan una externalidad negativa y los otros se benefician
de las externalidades positivas que invitan a nuevas obras que aumentan las mismas
externalidades multiplicando su valor en el tiempo.
LA MODA: La moda de localización en algún sector determinado de la ciudad, es otro de los
factores que inciden en la evolución del precio de la tierra y que van obedeciendo a nuevas
urbanizaciones con los adelantos y técnicas más avanzadas en cada oportunidad, lo cual las
hace ser más atractivas para el desarrollo de la familia provocando una suerte de demanda
sobre ellos.
LAS EXTERNALIDADES (POSITIVAS O NEGATIVAS): Dependiendo de cual es el impacto de
la externalidad sobre el inmueble analizado o en estudio, será el grado de aplicación de
plusvalía o depreciación que se considerará para cada una de las externalidades. Es
conveniente tener presente que aquellas externalidades zonales ya se encuentran
incorporadas al precio, por consiguiente, sólo se deberán considerar aquellas que afectan
directamente al inmueble observado. Entre las diferentes externalidades se pueden
mencionar las siguientes: proximidad a Estadios, sitios eriazos, hoteles o moteles,
hospitales, cuarteles en general, torres de alta tensión, vías férreas, aeropuertos,
terminales terrestres, mercados, mataderos, etc.
La ponderación o factor general de aplicación de la externalidad corresponderá,
exclusivamente, a la observación del tasador.
FACTORES QUE AFECTAN AL PRECIO DE LOS BIENES RAÍCES URBANOS
No es posible detallar los múltiples factores que afectan al valor de los bienes raíces y
muchos de los cuales son los mismos que intervienen en el juego económico general y cuyo
análisis profundo cae en el cuadro de los especialistas de cada profesión, sin embargo,
podemos apreciar los más notorios a simple vista:
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Los ciclos económicos ( integración y desintegración)
Aumento de la población;
Extensión de los servicios públicos;
Modificación de los impuestos y tributaciones;
Reglamentos, Leyes y Normas que afectan a los bienes raíces.
Programas de Desarrollo Urbano;
Políticas especiales de gobierno;
Instrumentos competitivos del bien raíz como inversión;
Sistemas de financiamiento de los bienes inmuebles;
El desarrollo de la ciudad capital sobre las regiones;
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La descentralización y/o concentración del gobierno;
La tecnología de punta en la edificación;
La calidad y el estándares de las viviendas;
Las guerras, revoluciones, etc.
Los desastres naturales en general; etc.
FACTORES QUE HACEN ATRACTIVO UN BARRIO RESIDENCIAL
Los barrios están delimitados, generalmente, por barreras físicas naturales tales como un
río, una gran avenida, una plaza y su entorno más próximo, un cerro, o simplemente por
calles de conocida trayectoria histórica y que son fácilmente ubicadas dentro de cada
localidad.
Estos barrios en la medida que tengan ciertas condiciones serán más o menos atractivos
para los residentes y ello motivará su permanencia, su llegada o simplemente el abandono:
1.- Ventajas Topográficas: La topografía puede ser de relevante importancia por cuanto va
permitiendo un mayor aprovechamiento de vista sobre el horizonte y ello puede ser
explotado comercialmente si se enfrenta a un lugar especial que motiva su presencia por si
mismo. (Volcanes, lagunas, lagos, mar, valles, ríos, etc.); Estos factores de plusvalía van
en directa relación con el movimiento que expresa el paisaje (desde el estático: un valle,
un cerro, etc. hasta el de mayor movimiento combinado, el Mar).
2.- Planificación Profesional: Entregada por accesos expeditos, sin cruces con vías de
tránsito intenso, implementación de vías de alta velocidad, vías elevadas, redes del tren
metropolitano próximas o con influencia directa; aprovechamiento de las condiciones de
orientación y climáticas tales como luminosidad solar, vientos predominantes, etc., además
estar fuera de zonas de agentes contaminantes o riesgosos.
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3.- Equipamiento Comunitario: El barrio debe estar dotado de un equipamiento general
entre los que deben destacar los de uso habitual para el esparcimiento infantil, centros de
cultura y culto, salud y educación en sus diferentes niveles, seguridad ciudadana, comercio
y servicios, etc.
4.- Homogeneidad de sus habitantes: Este factor debe ser analizado en cuanto al nivel
socio-económico-cultural de sus residentes, pensando en sus fuentes de ingreso, niveles
culturales, condición de ocupación, vale decir, si son propietarios o arrendatarios. Este
concepto del dominio es conveniente analizarlo pues frente a la inmigración de los dueños
comienza a producirse la decadencia u obsolescencia del barrio
5.- Prestigio del Barrio: El prestigio lleva a la moda y monopoliza los barrios en un cierto
nivel socioeconómico que impide o dificulta el acceso a él de otros grupos sociales. ( Buena
apariencia general y particular de fachadas, estilos, jardines y mantenimiento exterior).
FACTORES QUE HACEN ATRACTIVO UN BARRIO COMERCIAL
Puede llamarse barrios comerciales a los sectores centrales comunales o subcentros
comunales o zonales que concentran comercio en cantidad y variedad, y que,
generalmente, son de niveles medios a populares y tienen crecimiento zonal inorgánico
provocado por la mayor presión en los inmuebles que elevan la rentabilidad y ello incentiva
a sus ocupantes a buscar mejores alternativas de habitabilidad por menores valores de
renta. Estos barrios comerciales provocan entonces el abandono residencial y ello conlleva
a la pérdida de equipamientos tanto en servicios como en seguridad lo que apresura el
deterioro de un uso en beneficio del crecimiento del otro.
Los sectores comerciales se clasifican en: centrales, subcentrales, zonales, sectoriales o
de barrio y los malls que pasan a considerarse regionales.
En el análisis de estos barrios comerciales debe tenerse presente el tipo y nivel general de
sus potenciales clientes; la concentración de movilización colectiva particular y sus puntos
de origen y destino; el espacio disponible para estacionamiento vehicular; tamaño medio de
las tiendas y cantidad de dependientes; atención personalizada a través de propietarios o
impersonal a través de dependientes; nivel cultural de los dependientes; competencia en
28
productos y precios; y agregado a todo esto se debe analizar los factores generales del
propio inmueble por ubicación y localización.
Hoy el sistema comercial en negocios de barrio o strip center florece a nivel de mundo
como un nuevo modelo de centros comerciales de tamaño menor.
DEFINICIONES DE LA RENTA DE LA TIERRA
CONCEPTOS ECONÓMICOS
Renta: Precio que se cancela al propietario de un inmueble por la tenencia y uso de su
bien raíz. Puede cancelarse en productos o dinero.
Renta de Situación: Corresponde al costo de transporte desde el inmueble a los mercados
de consumos. Puede asociarse al costo de traslado del trabajador hasta su centro laboral.
Renta Diferencial I: David Ricardo dice que es aquella producida por la fertilidad de la
tierra. (En el área urbana puede asociarse a los usos de suelo permitidos o restringidos)
Renta Diferencial II: D. Ricardo indica además, que existe una mayor rentabilidad
producida por intensidad del uso de la tierra. Esto se puede asociar directamente al
factor de contructibilidad, ocupación del suelo, etc.
Renta de Monopolio: Se produce cuando existe un terreno para
muchos interesados en él (renta de escasez). En el área urbana
podemos aplicarla a las localizaciones exclusivas de uso comercial que
llevan a pagos marginales o adicionales a la renta comúnmente
llamado derechos de Llaves.
Renta de Monopsonio: Muchos terrenos para un interesado. Se produce
estancos o único poder comprador.
el sistema de
Renta de Oligopolio de Demanda: Muchos demandantes de terrenos y
pocos oferentes.
Renta de Oligopolio de Oferta: Muchos oferentes de terrenos y pocos
demandantes.
Renta de Mercado Deprimido: Pocos oferentes y pocos demandantes
de suelo.
Renta de Competencia Perfecta: Muchos oferentes y muchos demandantes.
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Renta de Ingreso no ganado: Se obtiene una mayor renta sin mediar esfuerzo del
propietario. (Metro, grandes obras viales, etc.)
Renta de Productividad Marginal: Son excedentes que se agregan a la renta y cuyos
beneficios recaen siempre en el propietario y no en el arrendatario. (Vista, parques,
clubes deportivos, etc.) Externalidades positivas.
De las definiciones y otros conceptos ya indicados, podemos decir que el valor de un
inmueble es el grado de aprecio que tenemos del bien en atención a su aptitud para
satisfacer necesidades, por lo tanto su valor es subjetivo. Dicho de otra forma es la
capacidad que tiene el inmueble para aportar utilidad.
La definición anterior nos da una idea de subjetividad del valor pues un mismo bien puede
ofrecer muchas utilidades diferentes según sean las personas que las disfrutan y las
circunstancias de cada una.
De las definiciones de renta, aparece el concepto de intercambio, oferta y demanda, precio
y dinero.
El precio entonces es, la cantidad de dinero que representa el equilibrio de valor de un
objeto para dos sujetos diferentes. Es el valor objetivo del bien y está influenciado
directamente según sean la cantidad de oferentes y la cantidad de demandantes dentro del
mercado, afectándole, además, las variables de abundancia o escasez y los bienes
sustitutos, los que llevarán al producto a participar dentro de un mercado de competencia
perfecta, de oligopolio, Monopsonio o monopolio inmobiliario y ello nos lleva a pensar en
que existirá una inter-relación directa entre “precio” y “cantidad vendida” lo que se
denomina “velocidad de venta”.
La velocidad de venta la podemos sustentar de dos maneras diferentes:
a) ¿Cuántas unidades iguales o sustitutas vendo en una unidad de tiempo?
b) ¿Cuánto tiempo requiero para vender las unidades existentes?
De estas dos preguntas, condicionadas al producto que ofrecemos, podemos definir un
principio lógico que dice que la “fijación del precio” va en función directa de la velocidad
de venta que deseamos y ello indica que ésta es una condicionante directa del precio, tanto
para el vendedor como para el comprador.
El “costo” es otro de los componentes que condicionan la fijación del precio. En nuestro
mercado, las empresas constructoras tradicionales participaron de él en las épocas de alta y
de baja (boom o crisis inmobiliaria) pero, al estabilizarse pudieron aplicar mayor utilidad a
sus costos dada la escasez de productos, situación que llevó a una sana competencia de
construcción. Sin embargo, esta situación trasluce a la opinión pública lo que invita o
30
incentiva a quienes no se dedican al rubro, a incursionar en él, haciendo aumentar la
oferta, desmedidamente, provocando presión sobre los precios a la baja y cuyo primer
síntoma, se refleja en los descuentos y las condiciones excepcionales que se ofrecen en el
mercado para captar compradores. Esta situación nos indica que el costo, en el largo plazo,
condiciona, indirectamente, el precio del producto, pues, afecta a las utilidades de las
empresas las que se van minimizando hasta el abandono del mercado de los menos sólidos
económicamente, pues de ganar más, pasan a ganar menos y finalmente comienzan a
perder capital.
TERCERA PARTE
LOS TERRENOS URBANOS, FACTORES QUE LES AFECTAN
a) Factores Particulares: Son aquellos que afectan directamente al inmueble en
observación y ellos ponderarán una parte del precio frente a sus productos similares del
sector.
b) Factores Zonales: Son aquellos que afectan a toda una zona, generalmente se acercan a
un barrio y pueden llegar a una unidad menor o cuadra específica. En las unidades mayores
tienen límites naturales o físicos que pueden ser un río, cerro, autopista, avenida
importante, parque, etc.
c) Factores Generales: Son aquellos que afectan a todos los bienes raíces similares a escala
nacional y su influencia valórica se aprecia en igualdad de condiciones generales.
FACTORES PARTICULARES: Factor de relación f:f. (Típico)
Factor de superficie o adecuación
Factor de Forma
Factor de Ubicación
Factor de Urbanización
Factor de Uso o Destino
Factor de Calidad de Suelo
Factor de Topografía
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Afectan a la edificación
Factor
Factor
Factor
Factor
Factor
de Equipamiento
de Ambiente y Panorama
de Leyes Especiales
de Alto Riesgo
de Unión de roles
Factor
Factor
Factor
Factor
Factor
Factor
Factor
de contructibilidad
de Desuso Físico
de Desuso Funcional
de Desuso Económico
de Asoleamiento
de Luminosidad
de Aislamiento
FACTORES ZONALES:
Factor de Regulaciones Municipales
a) Usos Permitidos y Prohibidos
b) Sistemas de Construcción
Factor de Servicios Públicos
Factor de Urbanización
Factor de Externalidades 1) Valorizantes
2) Desvalorizantes
FACTORES GENERALES:
Situación del Mercado Inmobiliario
Situación Económica del País
Reglamentaciones Macro-Habitacionales
Perspectivas de Expansión Urbana
Gravámenes y desgravamenes impositivos
Creación de Nuevas Zonas de Desarrollo
Incidencia de Grandes Obras Públicas o Privadas
FACTORES PARTICULARES
FACTOR DE RELACIÓN FRENTE FONDO: Terreno típico o normal:
Ya se ha definido el terreno típico visto desde varias fuentes, por ello nos referiremos a las
correcciones de valor que se deben efectuar cuando el terreno típico comienza a variar su
relación de frente y fondo. Para el análisis de valores aplicando este factor correctivo, se
considerarán también diferentes criterios usados y que tienen mucha similitud en los
resultados finales.
32
Las disminuciones o crecimientos de frente o fondo que no sobrepasen el 5 a 7%, se
tasarán en iguales condiciones que los restantes sitios.
El cálculo de depreciación o
plusvalía que se aplicará a los terrenos que crecen o disminuyes, sea en su frente o en su
fondo, se efectuará en dos etapas. Primero se tasará el terreno típico y luego las franjas
restadas o agregadas y la unión de valores darán el valor final del terreno atípico.
TERRENOS CON MAYOR FRENTE QUE EL TÍPICO.
Criterios sobre el crecimiento de un terreno en su frente:
a) Por cada 10% de mayor frente, el valor de la franja de crecimiento, aumentará 5%.
b) Por cada 1/4 de superficie de aumento en su frente, la franja de aumento sufrirá las
siguientes variaciones:
 el 1er. cuarto (25% del frente típico) hará aumentar el valor de la franja en un 5%.
 el 2do cuarto, agregado al primero, hará aumentar el valor de la segunda franja en un
10% manteniendo la primera el aumento del 5%
 el 3er. cuarto, agregado a los anteriores, hará aumentar el valor de la franja en un 15%
manteniendo las anteriores sus respectivos porcentajes.
 el 4to.cuarto agregado a los tres primeros, hará aumentar el valor general del terreno
típico, más los cuartos agregados hasta dos superficies típicas, en no más de un 20% (No
es el caso de “unión de roles” que se verá más adelante y que es 30%).
c) Otro tipo de tasación, siguiendo el concepto de crecimiento por cuartos en su frente,
indican que el 1er. cuarto crece en un 5%, el 2do. cuarto en 10%, el 3er. se agrega a los dos
anteriores y sólo se aumenta el valor del paño equivalente a 3/4 en un 5% general, y frente
al caso de crecimiento de 4/4 el terreno no tendrá variación de valor con relación al típico
pues permitiría una subdivisión de 2 típicos. En el análisis de gráficos y sus ejemplos
numéricos se podrá apreciar mejor estos criterios.
d) Otro criterio de tasación indica que el crecimiento de un Terreno típico en su frente
produce menor valor a cada franja y lo deprecia en un 1% por cada 2% de aumento, hasta
su primer cuarto, vale decir, exactamente inverso a lo señalado en la letra a) precedente y
para los restantes crecimientos no indican fórmula. (SERVIU)
33
e) Otro criterio entrega una fórmula más sencilla para el crecimiento del frente de un
terreno, manteniendo el principio de mayor precio por el m2 de la franja al aplicarle a
dicha franja un 5% sobre el valor del típico por cada metro mayor o lo que es igual a un
aumento del 5% por cada 10% de mayor superficie. (ver fórmula y ejercicio)
Caso a) Aumento de valor por crecimiento de 4tos., en su frente
C a l l e
b
1°
2°
3°
4°
Terreno
Típico
¼
¼
¼
¼
5% más en valor
10% más en valor
15% más en valor
20% más en valor
a
¼ ¼
¼ ¼
5% 10% 15% 20%
Caso b)
Depreciación por crecimiento en su frente:
(- 1% x cada 2% >)
Este concepto de depreciación del precio por crecimiento en su frente se aplica, solamente
cuando el crecimiento hace al terreno inadecuado o bien, cuando el exceso de mayor frente
produce un crecimiento en superficie “indiferente” al proyecto y que va a repercutir en el
costo directo de todo el proceso del proyecto final.
C a l l e
ayb
a'
V
VA
Cuando
VB
=
=
=
=
frente y fondo Típico
frente terreno a tasar
valor m2 Terreno típico
V x Superficie de A
= a < a' < 1.25 a
= a' - a x V
a
2
b
Terreno
Típico
A
B
a
a’
 Ejercicio práctico :
Datos Terreno Típico =
Valor de A:
Frente
Fondo
Superficie
Valor m2 A
=
=
=
=
a
=
b
=
axb =
$ 5.000
10 metros
20 metros
200 m2
34
Datos Terreno Atípico
=
Frente
Fondo
=
Superficie
=
=
a'
b
=
a' x b =
Valor de B:
VB = a’- a x V = VB = 12 - 10 x 5000 =
a
2
10
VB
VB
VB
Vta'
Vta'
Vm2
es
=
=
=
=
=
VB
2
=
=
12 metros
20 metros
240 m2
2 x 2500
10
VB = 500
$ 500 menor que VA (5.000 - 500)
$ 4.500
4.500 x 40 m2 = 180.000
VA + VB = (1.000.000 + 180.000)
$ 1.180.000.$ 4.916.67.-
Caso c) Crecimiento de 5% del valor por cada 10% de mayor aumento de superficie
( Sigue el planteamiento de 1% por cada 2% de mayor frente)
Terreno Típico
Terreno Atípico
por cada m2 más
Terreno Típico
=
axb
= (a x b) + 10%
= 5% sobre valor base
=
Frente
10 metros
Fondo
20 metros
Superficie
200 m2
Terreno Atípico
=
Valor m2 Típico
=
Valor franja atípica =
20 m2 x % 5.250 m2 =
Valor Terreno Típico
Valor Terreno Atípico
Valor m2 atípico
=
frente
fondo
superficie
$
5
$
=
=
11 metros
20 metros
220 m2
5.000
% + de $ 5.000
105.000
$ 5.000 x 200 m2
$1.000.000 + 105.000
1.105.000
220 m2
=
= $ 5.250 m2
= $ 1.000.000
= $ 1.105.000
$ 5.022,73
TERRENOS CON MENOR FRENTE QUE EL TÍPICO:
Caso a) Según el SERVIU:
C a l l e
a y b = frente y fondo T típico
b
a'
= frente terreno a tasar
Terreno
Típico
A
B
35
V
= valor m2 Terreno típico
Cuando = a > a' > 0.75 a
VA
= a - a' x V
a
a’
a
Los terrenos rectangulares de hasta 25% de menor ancho que el terreno típico se
desvalorizarán 1% por cada 1% de menor ancho.
Ejemplo :
a
10 m
Terreno Típico (X)
=
Terreno Atípico
=
axb
Frente
Fondo
Superficie
a' x b Frente
Fondo
Superficie
Valor del m2 típico sectorial =
VA
Vm2
VA
=
=
=
=
=
=
10 metros
20 metros
200 m2
8 metros
20 metros
160 m2
b
$ 5.000
20m
b
VA
=
a - a’ x V
a
8m
VA
=
10 - 8
10
=
=
=
1.000 (Valor que se deprecia el m2)
4.000
$ 640.000
160 m2 x $ 4.000 =
x 5.000
VA =
2 x 5.000
10
Caso b) Otros tasadores:
Terreno Típico
=
Terreno Atípico
=
Valor m2 Típico
Superficie franja
Valor franja
=
=
=
=
=
=
Valor total Típico
Valor total Atípico
Frente
Fondo
Superficie
Frente
Fondo
Superficie
10 metros
20 metros
200 m2
8 metros
20 metros
160 m2
$ 5.000
2 x 20
=
40 m2
5.000 - 10% = $
4.500
4.500 x 40m2 = $ 180.000
$ 1.000.000
$ 820.000
36
Valor m2 atípico
=
820.000 =
200
$ 4.100
TERRENOS CON MAYOR FONDO QUE EL TÍPICO:
a ) SERVIU: La depreciación de los terrenos rectangulares con mayor profundidad con
respecto al terreno típico se efectuará por fajas de la misma profundidad del terreno típico.
La segunda faja se desvalorizará en 50% respecto de la primera. Las profundidades
intermedias o fracciones se interpolarán en la misma proporción del exceso de profundidad
con respecto a la profundidad del terreno típico y sobre la base del precio de la franja que
proceda.
C a l l e
b
Terreno
Típico
Terreno
Típico
a’ ¼
b’ ¼
Los terrenos que crecen en su fondo
tienden a hacerse inadecuados a los
usos habituales por ello reciben
depreciación
que
dependerá,
fundamentalmente, de la superficie
que se anexa. El concepto más
directo aplica depreciación sobre
el valor del terreno típico de 25 %
en su primer cuarto de crecimiento,
35% en su segundo cuarto y 50 % en
su media final.
Este concepto de depreciación no
se aplicará cuando el terreno
enfrenta a dos calles.
c’ ½
a
Caso a) Fórmula de cuartos:
Valor m2 terreno típico
Depreciación de 20 %
Depreciación de 30 %
Depreciación de 50 %
1er. 1/4
Valor m2
2do.1/4
Valor m2
3er. y 4to/4 Valor m2
$ 5.000
1er/4to.
$ 4.000
2do/4to.
$ 3.500
3er y 4to/4 $ 2.500
Si a x b
=10 x 20 Superficie
= $ 5.000 x 200m2
1/4b
=10 x 5 = 50 m2 x (-20% de $ 5.000) = $ 4.000 x 50m2
2/4b
=10 x 5 = 50 m2 x (-30% de $ 5.000) = $ 3.500 x 50m2
3 y 4/4
=10 x 10 =100 m2 x (-50% de $ 5.000) = $ 2.500 x 100m2
Valor del Terreno atípico
Valor del m2 base atípico del sector 1.625.000 / 400
Terreno con mayor fondo que el típico zonal:
$1.000.000
$ 200.000
$ 175.000
$ 250.000
$1.625.000
$ 4.062,50
37
ayb
a’b’c'
V
V1
V2
V2
=
=
=
=
=
frente y fondo terreno típico
profundidad terreno a tasar
precio m2 terreno típico
V x S1
(S = Superficie)
V1 - ( b’- b) x V1 o bien;
b
2
a
b’
b
1
= V1 X (1 x b’ - b)
2b
2
b’ - b
Ejemplo numérico:
Terreno típico
=
frente
fondo
Superficie
=
=
=
a
b
axb
=
=
=
10 metros
20 metros
200 m2
Terreno atípico
=
frente
Fondo
Superficie
=
=
=
a
=
b'
=
a x b' =
10 metros
22 metros
220 m2
Valor del m2 típico del sector
=
V1 = 5.000 x 10 x 20 =
$ 5.000
$ 1.000.000
V2 = V1 x (1 - (b’ – b)
2b
V2 = 1.000.000 x (1 - 22 – 20)
40
V2 = 1.000.000 x (1 - 2) = 1.000.000 x (1 - 1) =
40
20
V2 = 1.000.000 x 0.05 = 50.000
V2 = 50.000 (Valor de la franja depreciada)
VT
= V1 + V2
Vm2 del terreno
= 1.000.000 + 50.000 = 1.050.000
= 1.050.000
220 m2
=
$ 4.772.73 m2
Ejemplo numérico (alternativa mayor profundidad)
a
a y b = Terreno Típico
b' = profundidad terreno a tasar
V
= Precio m2 del terreno típico
b
V1 = V x S de 1
1
38
V2 = 1/2 de V1
V3 = V2 - ( b’ - 2b ) x V2 o bien V3 = V2 x ( 1( b’ - 2b )
b
2
2b
b’
2
Ejemplo numérico:
Terreno típico =
b
frente
= a
=
fondo
=
Superficie
Valor m2 terreno típico sector
Terreno atípico
=
V1 = 5.000 x 10 x 20
V2 = 1/2 de V1
V3 = V2 x (1 - b’ - 2b)
2b
Vt
3 b’-2b
= b
= 20 metros
= axb = 200 m2
= $ 5.000
frente
Fondo
Superficie
= a
= 10 metros
= b' = 44 metros
= axb =
440 m2
= $ 1.000.000
= $ 500.000
V3 = 500.000 x (1 - ( 44 - 40 )
40
V3 = 500.000 x (1 - 1) = 9
10
10
V3 =
= 10 metros
V3 = 500.000 x 9 = $ 450.000
10
$ 450.000
= Valor total terreno = 1 + 2 + 3...... $ 1.950.000
Valor m2 medio del terreno atípico
1.950.000 =
440
$ 4.431,82
Caso b) Otros tasadores:
Terreno típico: Frente
Terreno atípico: Frente
= 15 metros Fondo = 30 metros = Sup. 450 m2
= 15 metros Fondo = 32 metros = Sup. 480 m2
Valor Base Típico
Superficie, franja atípica 15 x 2
10% < sobre $ 2.000 )
30 m2 x $ 1.800
Valor terreno típico
Valor terreno atípico
Valor m2 base atípico
=
=
=
=
=
$ 2.000
30 m2
$ 1.800
$ 54.000
450 x $ 2.000 = $ 900.000
= $ 900.000 + $ 54.000 = $ 954.000
= $ 954.000 =
480 m2
$ 1.987.50
39
CORRECCIÓN POR SUPERFICIE
Un concepto comúnmente utilizado tiene relación con la depreciación o plusvalía que sufren
los terrenos según sea el crecimiento o disminución de su superficie con respecto del
terreno típico zonal.
Para la aplicación de este factor se debe disponer de una tabla en que se indique el
porcentaje que se aplicará en cada caso.
Terreno Normal o Típico del sector
Terreno con crecimiento de 11 a 50%
Terreno con crecimiento de 51 a 100%
Terreno con crecimiento de 101 a 200%
Terreno con crecimiento de 201 a 500%
Terreno con crecimiento sobre 500%
Ejemplo:
Terreno normal
Superficie a tasar
Exceso de superficie
500 m2
1.360 m2
850 m2
factor 1.00
factor 0.90
factor 0.80
factor 0.70
factor 0.65
factor 0.60
850 x 100 = 170
500
factor a usar = 0.70
FACTOR DE ADECUACIÓN TERRENO VS CONSTRUCCIONES
El factor de adecuación existente entre las mejoras y el terreno será apreciado por el
tasador en cada caso y deberá dejar establecido en su informe el grado de adecuación que
observa. Esta adecuación no siempre tiene relación con el terreno típico sectorial, por ello
se debe analizar en aquellos casos en que resulta a simple vista una forma inadecuada leve,
notoria o muy notoria. La depreciación que se aplica en estos casos, va desde un 10% a un
30% máxima.
FACTOR DE FORMA :
Este factor se analizará frente a todos aquellos terrenos que presenten deformación con
relación a los regulares, vale decir aquellos que presentan dimensiones de frente y
contrafrente iguales y de fondos también iguales, permitiéndose distorsión de 5% a 7% que
no alterará el valor base típico o regular.
Como norma general y según las aplicaciones de depreciaciones anteriores, los terrenos que
crecen en su frente tenderán a aumentar en su valor base y aquellos que difieren
notoriamente de los terrenos regulares o bien se reducen en sus superficies típicas tenderán
a ser depreciados siguiendo las pautas y bases de lo señalado en casos anteriores.
40
Sin perjuicio de ello, se indican a continuación algunos ejemplos prácticos de formas
irregulares más comunes y sus respectivas depreciaciones según deformidad.
En la observación del terreno, el tasador podrá aplicar factores según sea el grado de
deformidad del terreno.
Terrenos
Terrenos
Terrenos
Terrenos
Terrenos
regulares en forma
levemente irregulares
medianamente irregulares
muy irregulares
exageradamente irregulares
factor
factor
factor
factor
factor
1.00
0.90
0.80
0.70
0.60
CALLE
A
Crecimiento de su frente a la calle:
Los terrenos que crecen en su frente con relación al típico
zonal aumentan su valor al menos en 5%
A = +5%
CALLE
Crecimiento de su frente a la calle y su fondo:
Crecimiento de ¼ en su frente y en su fondo con respecto al
típico zonal, el terreno sigue regular y mejor aprovechamiento,
aumentando en consecuencia su valor en, al menos, 10%
A = + 10%
A
CALLE
A
A
Pérdida de dimensión en su frente:
Pérdida de ¼ en su frente con respecto al típico zonal, el
terreno excedente pierde parte de su aprovechamiento,
reduciendo su valor entre el 10% y 20% según sea la superficie
del terreno que resta.
A = - 10% a - 20%
CALLE
A
Crecimiento de contrafrente a la calle:
Los terrenos que crecen en su contrafrente en al
menos ¼ de su dimensión con relación al típico
zonal se desarticulan en su aprovechamiento
41
perdiendo parte de valor entre 5% y 10% según
sea la forma final del terreno y su uso.
A = - 5% a -10%
CALLE
Terreno en forma de martillo interior:
Los terrenos que quedan al interior de una
subdivisión y que solo cuentan con una
servidumbre de paso desde la calle, pierden valor
en 15% respecto del terreno que enfrenta a la
calle en toda su dimensión.
A = -15%
A
A
CALLE
Terreno con localización esquina: Los terrenos esquina deberán analizarse con respecto a
cual de las arterias es la mas relevante en valor y será la que predomine en el precio salvo
que existan factores negativos en su frente que minimicen su valor.
FACTOR DE UBICACIÓN Y LOCALIZACIÓN:
Este factor deberá analizarse bajo dos aspectos independientes uno del otro y según sea la
ubicación geográfica del terreno dentro de la cuadra y según sea la ubicación dentro del
ordenamiento vial del sector.
a) Factor de ubicación:
1.- Terrenos que enfrentan a Avenida Principal = valor factor base 100%
42
2.3.4.5.6.7.-
Terrenos
Terrenos
Terrenos
Terrenos
Terrenos
Terrenos
que
que
que
que
que
que
enfrentan a Calle Principal
enfrentan a Calle Secundaria
enfrentan a Pasaje Vehicular
enfrentan a Pasaje Peatonal
enfrentan a Calle Ciega
se ubican en Condominios
=
=
=
=
=
=
valor
valor
valor
valor
valor
valor
factor
factor
factor
factor
factor
factor
base 90%
base 85%
base 80%
base 75%
base 70%
base 100%
4
3
6
2
1
b) Factor de localización:
Tipo de barrio
Residencial construcción aislada
Residencial construcción contínua
Comercial de 2da., categoría
Comercial de 1ra., categoría
Comercial subcentros comunales
Comercial centro cívico de ciudad
Porcentaje plusvalía
0
15
20
25
40
60
a 15 %
a 20 %
a 25 %
a 40 %
a 60 %
a 100 %
Otros tasadores indican que los terrenos tendrán una mayor o menor valorización
dependiendo de su ubicación dentro de la cuadra. Tal es así que un terreno esquina en
intersección con calle principal variará substancialmente con el de la esquina hermana de
su propia cuadra si ésta es secundaria de menor importancia, para ello se deberá tener una
aplicación de factor de corrección muy objetivo, de modo de no subestimar los valores de
los sitios mediterráneos de la misma cuadra y su esquina contrapuesta.
43
Declinación de los valores según su ubicación dentro de la cuadra:
Los terrenos localizados en una misma cuadra, varían en su precio desde las esquinas que
tienen el valor máximo (100%) hasta el centro que llega con una depreciación máxima de
45%, teniéndose presente que el terreno colindante a la esquina cae en su valor 25% a 30% y
desde éste hasta el centro la variación es más lenta, pues puede ir aplicándose un 5% y
hasta un 7% de depreciación por lote sin pasar más allá del 45% indicado anteriormente.
Esta aplicación es la más usual y sencilla, sin embargo, pueden darse diversos casos de
calles que no cumplirán con la regla indicada, en cuyo caso se deberá recurrir a la solución
matemática que se desarrolla a continuación en un ejemplo práctico:
Declinación de valor según ubicación en pasaje o cul de sac
Los terrenos ubicados en un Cul de Sac o Calle Ciega, por efecto de la subdivisión de un
terreno de mayores superficies o un re-loteo de un conjunto, se depreciarán en los
siguientes porcentajes:
A los loteo que enfrentan la calle primitiva se les aplicaran los valores unitarios
de acuerdo a los diversos factores señalados en los casos anteriores;
1)
A los loteo ubicados en esquinas del cul de sac se les revaloriza con incremento
máximo del 10% por sobre el valor primitivo
2)
Los loteo de frente al cul de sac se desvalorizan en un 5%, el primero después de la
esquina y los siguientes se irán depreciando sobre el 5% inicial en un 2% adicional por
cada nuevo lote, llegando a un máximo del 10%, con un total de 5 lotes, los restantes
mantendrán el valor del último depreciado.
POR LA IMPORTANCIA DE LAS VÍAS O CALLES DE ACCESO
Dentro de un mismo barrio, y cuando las dimensiones de los terrenos sean similares,
aquellos ubicados en calles de mayor importancia se consideran con precios de 5 a 15%
44
sobre los terrenos ubicados en las calles secundarias.- ( esto dependerá además del ancho
de la calle y del agrado de la misma).
Se debe considerar además la importancia de la avenida la que puede ser principal o
secundaria, con mediana o sin ella, con parque central o sólo bandejón, con arborización
lateral o sólo jardines municipales, etc.
FACTOR DE URBANIZACIÓN
Este factor es de gran importancia debido a que considera la incidencia de valor que tiene
sobre el terreno el mayor o menor grado de urbanización y además, la modernidad del
sistema de las partidas que comprenden la urbanización. Este factor se debe analizar
indistintamente frente al terreno en sí, como factor particular, y además, en la zona, como
factor zonal.
A) Grados de la urbanización:
a) Pavimentación
b)
c)
d)
e)
f)
Electricidad
Agua potable
Alcantarillado
Gas ciudad =
Arborización
Urbanización moderna total = 100%
=
Calzadas
28 %
Aceras
5%
Soleras
5%
=
Aérea
19 %
=
Matriz
21 %
=
Colector
12 %
Individual
5%
=
Normal menor 5 %
total general
= 100%
Estos porcentajes indican lo normal, lo corriente, lo típico y podrán sufrir variaciones
dependiendo de las mejoras de calidad, medidas, antigüedad o modernidad, etc.
La Urbanización hará variar el ítem Pavimentación en su porcentaje, dependiendo del tipo
de vía que enfrenta al inmueble, el tipo de unidad de desplazamiento por ella y sus anchos
mínimos:
Desplazamiento
Vehicular
Tipo de Vía
Vía Expresa
Vía Troncal
Vía Colectora
Vía de Servicio
Calzada
21.0 metros
14.0 metros
13.0 metros
6.5 metros
Acera
2.0 metros
2.0 metros
2.0 metros
2.0 metros
45
Peatonal
Vía Local
6.0 metros
1.2 metros
Pasajes
3 metros
Pasajes pendientes
1.2 metros
También variará el porcentaje según sea el material empleado en su fabricación:
En calzadas encontramos diferentes sistemas:
- Hormigón cemento vibrado
- Cemento asfáltico en caliente
- Macadam hidráulico
- Adoquines de piedra
- Adocretos cemento
- Franja de hormigón cemento
- Piedra huevillo
- Suelo cemento estándar
- Gravilla
- Tierra
- otros
En conjuntos de viviendas sociales se podrán encontrar :
- Carpeta de concreto asfáltico en frío
- Pavimentos de pastelones prefabricados de hormigón
- Pavimentos articulados
- Carpetas de concreto asfáltico en caliente
- Pavimentos de hormigón de cemento vibrado
En Aceras se encuentran los mismas además deben agregarse:
-
Baldosas fiscales confinadas por soleras,
Hormigón cemento vibrado de 0.07 m
Ladrillos cerámicos
Pastelones cemento
Madera
Otros
B) Electricidad: Se ponderará si el sistema de alumbrado exterior es de conexión aérea o
subterránea; se apreciará además el sistema de luminaria, es decir focos, o faroles u otros
y finalmente su sistema de postación. Se debe tener presente hoy las redes sensibles de
electricidad domiciliarias y las conexiones de TV vía Cable.
C) Agua Potable: Se refiere a la conexión del inmueble a matriz en distribuidora en el
sector. Pozos Sépticos o Tanques Elevados se analizarán sólo en sectores sin Matriz de Agua
potable.
D) Alcantarillado: Se analiza la conexión a colector. Otros sistemas se incluyen si existen
en el sector. (Ej. Alcantarillado de aguas Lluvias)
E) Gas Ciudad: Se indica si tiene de este tipo de abastecimiento u otros sustitutos
individuales o en redes. (Gas licuado en tanques, gas natural)
F) Arborización: Se ponderará una urbanización que cuenta además con una arborización
ordenada y planificada desde los orígenes de la urbanización y si esta arborización hoy es
naciente, de edad media o añosa y frondosa.
COSTO DE URBANIZACIÓN:
46





En
En
En
En
En
proyectos
proyectos
proyectos
proyectos
proyectos
con
con
con
con
con
lotes de menos de 150 m2
lotes de 150 a 250 m2
lotes de 251 a 400 m2
lotes de 400 a 600 m2
lotes sobre 600 m2
UF
UF
UF
UF
UF
0,18 a 0,25 m2
0,25 a 0,38 m2
0,38 a 0,45 m2
0,45 a 0,55 m2
0,60 a 0,80 m2
FACTOR DE USO O DESTINO
El suelo no vale en sí mismo sino en función a lo que sobre él se puede edificar y esto es
válido no sólo en términos cuantitativos (mayor o menor edificabilidad permitida), sino
sobre todo, cualitativos, es decir, el suelo valdrá, también en función de los usos
(residencial, comercial, industrial, etc.) y además en el tipo de segmentos de la demanda
(en función a su nivel de solvencia económica) a los que va dirigido. Este factor se
denomina como “valor de repercusión” y se explicará más adelante.
Los usos del suelo varían según cada Comuna, sin perjuicio de ello, los usos habituales que
se pueden encontrar son:
I .- Habitacional:
Límite Urbano
Área de Expansión Urbana
Área Urbana
a) Alta Densidad
b) Densidad Media
c) Baja Densidad
II .- Comercial:
Malls
Mercados
Supermercados
Tiendas y grandes Tiendas
Centros comerciales n/tamaño
Strip Center
Agrupaciones comerciales + 500 m2
Materiales de Construcción, similares
Ferias de todos los tipos existentes
Venta de automotores varios y lanchas
III.- Equipamiento:
Ver la subdivisión anexa de los rubros y aplicar a cualquiera de las
escalas según la clasificación observada:
1.- A escala Nacional 2.- A escala Metropolitana 3.- A escala Regional
4.- A escala Comunal 5.- A escala Vecinal
IV .- Industria:
Almacenamiento Inofensivo Almacenamiento molesto
Almacenamiento Insalubre Industria Inofensiva no contamina
Industria Inofensiva contaminante en presencia e impacto zonal.
Industria Molesta contaminante
47
V .- Bencineras:
Estaciones de Servicio-mantenimiento
Garajes con desabolladura y pinturas
Depósitos de Combustibles
Garajes y talleres mecánicos parciales
Garajes y talleres mecánicos totales
VI.- Vialidad A) Red vial vehicular y peatonal
1) Red Vial autom.
a) Vía Expresa
b) Vía Troncal
c) Vía Colectora
d) Vía de Servicio
e) Vía local
2) Red vial peatonal
a) Pasajes
b) Pasajes C/ pendiente
Doble
50 m
30 m
20 m
15 m
10 m
una vía
--20 m
15 m
15 m
10 m
6m
B) Terminales y otros similares:
a) Rodoviarios
b) Ferroviarios
d) Aeropuertos
e) Terminales Aéreos
g) Terminales Marítimos, otros
4m
c) Helipuertos
f) Puertos
VII Áreas Verdes: Todas en general
VIII Áreas Deportivas: Todas en general
IX Salud y Salubridad: Todos en general
X Instalaciones de Defensa Nacional
XI Zonas de (Alto) Riesgo
XII Zonas Mineras, etc.
FACTOR DE CALIDAD DEL SUELO:
48
Este factor es de mera apreciación para el tasador y se limita a indicar si considera al suelo
de fundación o casco del terreno en un estado consolidado o se trata de zonas que han
sufrido rellenos. Sin perjuicio de ello y para una mejor comprensión de este factor y su
importancia en su estudio, se indican algunos conceptos de análisis.
Se entiende por suelo de fundación, todas las capas del suelo afectadas por las
solicitaciones o esfuerzos trasmitidos por las fundaciones de una determinada estructura.
Atendiendo a esta definición es muy importante conocer las características físico-mecánicas
de los suelos de fundación, a objeto de determinar su resistencia y comportamiento cuando
son sometidos a esfuerzo, especialmente de aquellos que deberán soportar estructuras que
demandan solicitaciones de cierta envergadura.
En el caso de la Región Metropolitana, cuyo suelo de fundación se origina de las tres fuentes
existentes en la zona, Cordillera de Los Andes, Depresión Intermedia y Cordillera de la
Costa, y es alimentada por los arrastres, entre otros, del Río Mapocho y Río Maipo y, de
acuerdo a su origen y clasificación, se conocen las siguientes unidades de suelos:(Estudio de
la Geólogo Gloria Valenzuela 1978):






Relleno Artificial
* Depósitos Aluviales recientes
Depósitos de escombros de falda
* Depósitos de corrientes de barro
Depósitos de conos de deyección * Arenas de Lampa y Colina
Depósitos de Pomacita
* Ripio del Mapocho
Ripio de Santiago
* Zona de contacto y transición
Finos del Noroeste
Las unidades se estudian analizando las siguientes características :





Clasificación del Suelo
* Origen y descripción
Características como suelo de fundación
* Estabilidad de taludes
Permeabilidad y nivel freático
* Excavabilidad
Distribución y espesor
* Relaciones estratigráficas
Comportamiento frente a solicitaciones sísmicas
FACTOR DE CORRECCIÓN POR TOPOGRAFÍA
Este factor afecta a los terrenos de diferentes formas y con plusvalías o depreciaciones
según sea la afectación que recibe.
a) Terrenos en zonas de desniveles o con pendientes:
En este caso se deberá considerar los beneficios zonales que la pendiente entrega a los
terrenos y ello variará según sea el grado de beneficio que reciba cada unidad dependiendo
de la altura en la que se localiza con respecto al plano y el panorama que recibe como
factor agregado (a mayor altura mayor panorama) Este factor se aplicará además en las
edificaciones en altura.
49
Se analizará el tipo de movimiento del panorama que se reciba como beneficio y éste dará
la plusvalía en escala ascendente según sea el mayor o menor movimiento de la
externalidad principal:
La ponderación topográfica, en este caso, se aplicará en una escala que no debiera superar
el 30% con relación al terreno plano base de la externalidad positiva y 30% menos frente a la
externalidad negativa.




Vista a un Valle;
Vista a un Volcán;
Vista a un Tranque;
Vista a un Lago o laguna;
*
*
*
*
Vista a la Cordillera;
Vista a un Cerro;
Vista a un Río;
Vista al Mar;
Las depreciaciones se originarán cuando la pendiente enfrenta a panoramas negativos o
bien cuando el terreno se encuentra en la contra pendiente negativa.
b) Terrenos en zonas planas con desniveles:
En este caso el desnivel podrá afectar positivamente al terreno según se pueda aprovechar
el desnivel en la edificación futura sea para resaltar la construcción, incorporar desniveles
en su arquitectura interior, mejorar la vista o simplemente para aprovecharlos en jardines
organizados y, afectará negativamente, si el desnivel sólo produce defectos que deben
eliminarse sea mediante trabajo de nivelaciones o desmontes.
Las depresiones en los terrenos provocará grados de depreciaciones del valor con relación a
aquellos de base plana.
La Topografía podrá asimilarse a factores predeterminados según sea la propia observación
del tasador “in situ” y considerando además la zona en observación como “ normal “, esto
es, si es toda la zona en pendiente, toda la zona con lomas o similar.
Sitio Normal ( dentro del sector en estudio)
Sitio con topografía muy favorable
Sitio con topografía favorable
Sitio con topografía desfavorable
Sitio con topografía muy desfavorable
factor
factor
factor
factor
factor
1.00
1.30
1.10
0.90
0.70
FACTOR POR GRADO DE EQUIPAMIENTO COMUNITARIO:
En este factor correctivo se analizará el equipamiento comunitario que se encuentra en el
sector y que entrega una influencia directa o indirecta al inmueble en observación o
estudio y se considerará su grado de influencia para la aplicación de factor positivo como
aquellos de factor negativo; Puede darse situaciones en que el mismo equipamiento
produce depreciación en algunos inmuebles y plusvalía en otros, según el uso al que están
destinados. Además se deberá efectuar una ponderación según sea la mayor o menor
presencia del entorno y se agregará además una ponderación según sea el mayor o menor
grado de importancia del mismo equipamiento.
(Análisis referente a nivel y escala
nacional).
50
Estos equipamientos comunitarios deberán analizarse por separado según sea la
especialidad o giro y el impacto zonal que producen:
1.SALUD
Unidades de Hospitalización
(hospitales, clínicas y postas)
Unidades de Tratamiento
(recuperación psicológica, etc)
Consultas Médicas
(Municipales, particulares, etc.)
2.-
EDUCACIÓN
Complementos al área de Salud:
Servicios anexos móviles
Plantas procesadores y
Vertederos de basuras
Servicios anexos ambulatorios
Cementerios
Sanatorios en general
Jardines Infantiles
Básica, Media,
Preescolar, Kinder,
Técnica, Universitaria
En estos centros de educación se diferenciarán según sea el tamaño, antigüedad y prestigio
docente; además, el número estimado de alumnos considerando menos de 100, menos de
500, menos de 1000, sobre 1000. Además, se dejará establecido el sexo de los alumnos (
Sólo hombres, sólo mujeres o mixtos).
3.-
CULTO
Iglesias
Centros de retiro espiritual
Santuarios
otros
En este rubro se analizará la presencia y nivel del equipamiento, su cercanía al inmueble,
su tamaño, su religión o creencia, etc.
4.-
CULTURA
5.-
ORGANIZACIONES COMUNITARIAS
Juntas Vecinales
Centros abiertos
Servicios artesanales
6.-
ÁREAS :
VERDES
Jardines Municipales
Riberas de Ríos, Estadios
Pulmones Comunales
Avenidas y Alamedas
7.-
DEPORTIVO: Estadios Deportivos
Club House
Estadios Privados
Piscinas
Medialunas
Hipódromos
Canchas de Rally
Canchas de cualquier deporte
Estadios Institucionales
Sectores de Multicanchas
Lagunas, Tranques, etc.
Picaderos, Salto Ecuestre
Autódromos
otros
8.-
ESPARCIMIENTO Y TURISMO
Restaurantes
Juegos mecánicos
Circos
Auditorios
Teatros y Cines
Juegos infantiles
Hoteles-Moteles + 300 camas
Discotecas
Casas de Cultura
Bibliotecas
Teatros de Cultura
Plazoletas
Plazas y Parques
Cerros Urbanos
Colinas Urbanas
Museos, Galerías de Arte
Monumentos, Edificios Patrios
Zoológicos, Otros.
51
9.-
Centros Nocturnos
Zonas de pic nic
Teleférico
Funicular
Embarcaderos
Ferias Culturales
COMERCIAL :
Grandes Tiendas
Shoping Center o Malls
Supermercados
Mercados y Ferias de abasto
Centros Comerciales
Terminales de Distribución
Oficinas
Materiales de Construcción
Ventas de Autos
Ventas de equipos deportivos
Comercio minorista
Comercio Mayorista
Ferias Artesanales
Ferias Persas, Mercado Pulgas
10.-
SERVICIOS PÚBLICOS Correos
Telégrafo
Defensa Nacional
Seguridad Urbana
Todos los Edificios Públicos
Empresas de Suministros
Bases Militares, Navales, etc.
Centros Carceleros
11.-
SERVICIOS PARTICULARES
Todos los servicios profesionales y artesanales
FACTOR DE AMBIENTE Y PANORAMA:
El factor de ambiente se debe analizar desde el mismo inmueble en observación y así
apreciar todos los efectos de visión que existen en el entorno que podrían influir en el
nivel del precio zonal. Este factor tiene estrecha relación con el panorama que se observe y
que aportará o restará plusvalía al inmueble en estudio. Puede asociarse a las
consideraciones de Externalidades zonales.
Al aplicar este factor se tendrá una apreciación basada en los conceptos positivos o
negativos externos al sitio que le afectan directamente pudiendo ser positivos o negativos
según la tabla siguiente:
Ambiente
Ambiente
Ambiente
Ambiente
Ambiente
Ambiente
Ambiente
Ambiente
o
o
o
o
o
o
o
o
panorama intensamente positivo
panorama medianamente positivo
panorama levemente positivo
panorama normal indiferente al valor
panorama levemente molestos
panorama medianamente molestos
panorama notoriamente molestos
panorama intensamente molestos
factor
factor
factor
factor
factor
factor
factor
factor
1.30
1.20
1.10
1.00
0.90
0.80
0.70
0.60
FACTOR DE CORRECCIÓN POR LEYES ESPECIALES
Se debe apreciar en cada tasación los diferentes factores que afectan a una propiedad por
el hecho de estar o no acogida a alguna Ley Especial, sea de franquicias tributarias u otras
y que incidirán en su comercialización:
Las más conocidas:
52
DFL. 2 de 1959; Renovación Urbana; Copropiedad Inmobiliaria; etc.
Las dos primeras producen cierta plusvalía por tener exenciones tributarias por largos
períodos y condiciones especiales de edificación.
En los casos de los edificios en comunidad o colectivos que no se han acogido a la Ley 6.071
sea por razones técnicas u otras, producirá una depreciación en su valor de
comercialización y que será afectado en mayor o menor medida si la propiedad puede o no
acogerse a dicha ley, y la superficie y altura de ella.
FACTOR DE ZONAS DE ALTO RIESGO:
Comprende a los territorios, en los cuales el emplazamiento de asentamiento humanos se
debe restringir en forma parcial o total, en consideración a las características que
presentan:







De
De
De
De
De
De
De
Riesgo de Origen Natural: De Inundación
Derrumbes y Asentimientos del suelo
Excavaciones y laboreos Mineros
Riesgo Geofísico asociado a eventos naturales
Protección de centros nucleares
Terminales y plantas de combustibles
Riesgo de Actividades Peligrosas:
Las áreas de riesgos por actividades peligrosas son aquellas que ya presentan instalaciones
altamente peligrosas que, por sus características presentan riesgos a la población y
además, deben cautelar sus propias instalaciones y funcionamiento.
1.- De Riesgo de Origen Natural: se consideran todas aquellas áreas afectadas por riesgos
naturales potenciales de tipo geológico, geomorfológico, hidrológico y climático.
Zonas
Zonas
Zonas
Zonas
Zonas
con fallas geológicas
volcánicas
de inundación por aluvión
de avalanchas de nieva
de concentración de aguas
Zonas de inestabilidad a los sismos
Inadecuadas condiciones de fundación
Zonas de deslizamientos de materiales
Zonas de derrumbes y corrientes de barro
53
Las zonas de alto riesgo por inundaciones comprenden las siguientes tipologías:
a) Áreas de Alto Riesgo Natural por Inundaciones
b) Lugares Críticos por Acumulación de Aguas
c) Cauces Artificiales
Zona de Alto Riesgo Natural por Inundaciones - Se consideran en esta categoría los causes
pertenecientes a la hoya hidrográfica de los ríos, esteros y quebradas y las áreas ribereñas
que son ocupadas por las aguas cuando ocurren fenómenos de aluvión, avenidas o crecidas
fuertes. Asimismo se consultarán en esta categoría los terrenos afectados por afloramiento
de aguas subterráneas o napas freáticas.
Las áreas de alto riesgo natural por inundación están constituidas por:
1.) Las de Cauces Naturales:
Recurrentemente inundables
amagadas por inundación
quebradas
2.)
Napas Freáticas: Corresponden a aquellas áreas que presentan problemas de
afloramiento potencial de aguas subterráneas.
3.) Zonas de Lugares Críticos de Concentración de Aguas: Son terrenos afectados por las
aguas que provienen de precipitaciones o escurrimientos superficiales y que afectan
negativamente la seguridad y habitabilidad de los sectores que las reciben, como asimismo,
los elementos de infraestructura sanitaria, vial y comunicaciones.
4.) Zonas de Cauces Artificiales: Corresponden a obras de canalización de aguas.
(Canales).
Costos de Urbanización
Urbanización típica
Calzada de Hormigón con sub base
Calzada de Adocreto con sub base
Calzada Estabilizado
Huella de pastelones con sub base
0,95 UF/m2
0,65 UF/m2
0,15 UF/m2
0,45 UF/m2
Acera de baldosa con sub base
Acera de Pastelón cemento con sub base
0,53 UF/m2
0,38 UF/m2
Solera de Hormigón prefabricado
Bandejón de Tierra
Matriz de agua potable 75 mm
Colector de Alcantarillado
Línea Eléctrica en BT con luminarias
Línea Eléctrica subterránea
0,45 UF/m2
0,05 UF/m2
1,10 UF/m2
1,48 UF/m2
1,70 UF/m2
2,85 UF/m2
Urbanización según tamaño del Terreno
54
Menos de 50 m2
0,18 a 0,25 UF/m2
de 151 a 250 m2
0,25 a 0,38 UF/m2
de 251 a 400 m2
0,35 a 0,48 UF/m2
de 401 a 600 m2
0,40 a 0,65 UF/m2
sobre 600 m2
0,60 a 0,80 UF/m2
DEFINICIONES Y LOCALIZACIONES DE LAS DIFERENTES ÁREAS DE LOS CUADROS
ANTERIORES:
1.- Área Urbana Metropolitana: A este territorio le corresponderá el rol fundamental de
acoger el crecimiento de la población urbana, como asimismo, propender al óptimo
desarrollo y eficiencias de las actividades que genera dicha población.
En el Área Urbana Metropolitana se distinguen dos áreas: a) Áreas Urbanizadas
b) Áreas Urbanizables
La suma de ambos territorios se encuentra precisada y delimitada en su extensión por un
límite máximo de suelo urbanizable, denominado “Límite de Extensión Urbana“.
Este límite de extensión urbana, corresponde concretamente a un corte que se produce
entre el área urbana metropolitana y el área excluida para el desarrollo urbano.
El área urbanizada corresponde a aquel territorio en el cual se deberá implementar
normativas tendientes a la densificación a través de proyectos de renovación y recuperación
de zonas urbanas, entre otros.
El suelo urbanizable corresponde a aquel territorio que circunda el suelo urbanizado y que
cuenta con factibilidad de dotación de infraestructura de servicios, lo que le permite
acoger un mayor crecimiento de población
urbana tanto en extensión como en
densificación.
En relación con la zonificación que estructura esta área, se identifica una zona mayor con
un uso generalizado de suelo de vivienda, equipamiento y actividades productivas de
carácter industrial calificadas como inofensivas, todo lo cual configura una “Zona
Habitacional Mixta”.
También se identifica una zonificación más acotada, que corresponde a una sectorización
específica como es el caso de la “Zona Industrial Exclusiva” que acoge actividades
productivas de carácter industrial con algún grado de molestia; se reconocen sectores de
Equipamientos y Áreas Verdes existentes, como asimismo, se reservan espacios para
implementar nuevos equipamientos en especial de salud, educación, áreas verdes,
deportes, culto, cultura, u otros destinados a servicios básicos o complementarios.
2.- Área Restringida o Excluida al Desarrollo Urbano: Corresponde al territorio restringido
o excluido para la localización de actividades urbanas, cuyas condiciones naturales les
hacen definibles como no edificables o de edificación restringida, por constituir un peligro
potencial para los asentamientos humanos o por corresponder a zonas de gran interés y
valor ecológico que es preciso proteger de la intervención humana. En este espacio sólo
podrán realizarse en ellas actividades agrícolas o incompatibles con la actividad residencial.
En esta MACROÁREA se distinguen las siguientes áreas:
55
A) Área de Alto Riesgo para los Asentimientos Humanos: Se identifican específicamente
las siguientes:
1) Área de Riesgo de Origen Natural:
* De Inundación: Corresponden a zonas inundables o potencialmente inundables por su
proximidad a ríos, canales, esteros, quebradas
naturales, o por problemas de
afloramiento potencial de la napa freática.
* De Derrumbe y Asentamiento del Suelo: Son áreas que presentan inestabilidad
estructural por estar constituidas por rellenos artificiales o por corresponder a antiguos
pozos extractivos de materiales pétreos, áridos, arcillas o puzolanas.
* De Excavaciones y Laboreo Minero: Son áreas susceptibles de derrumbes, hundimientos
del terreno natural y que en general presentan una gran inestabilidad por causa de
perforaciones o excavaciones subterráneas, productos de faenas mineras.
* Áreas de Riesgo Geofísico Asociado a Eventos Naturales: Son aquellas áreas que
presenta características geofísicas altamente vulnerables a fenómenos naturales y que
pueden producir erosión o socavamiento y/o remoción de masa de materiales o sedimentos.
Se consideran en esta categoría las siguientes tipologías:
** De Riesgo Geofísico Asociado a Remoción en Masa: Corresponde a aquellas áreas en que
remoción en masa de materiales o sedimentos, se puede presentar como fenómenos de
avalanchas, aluviones, aludes, derrumbes, deslizamientos, rodados de piedras u otros
materiales de arrastre; todo ello desencadenado por sismos, lluvias, acumulaciones de nieve
y de hielos o aceleración, del escurrimiento de aguas a través de las quebradas.
Esta remoción en masa da origen a conos de deyección, cuando se produce a la salida del
cauce un arrastre hidráulico del material o sedimento. Este fenómeno puede tener
consecuencias catastróficas en zonas próximas a pendientes elevadas del terreno, propensas
a erosiones acentuadas.
** De Riesgo Geofísico Asociado a Inundación Recurrente: Corresponde a aquellas áreas
próximas a los bordes de cauces naturales permanentes, canales y/o esteros, con riesgo de
erosión o socavamiento producido por aumento de volumen y velocidad del caudal de agua.
2) Área de Riesgo por Actividades Peligrosas:
* De Protección de Centros Nucleares.
* De Terminales de Plantas de Combustibles de Maipú.
* De Almacenamiento de Combustible de la Compañía de Gas de Santiago.
Incluye plantas de almacenamiento, distribución y/o procesamiento de combustibles, o
derivados del petróleo, gas ciudad y similares.
B) Áreas de Valor Natural y/o de Interés Silvoagropecuario: Corresponde al territorio que
comprende las áreas de interés natural o paisajístico y/o que presentan vegetación y
fauna silvestre, cursos o vertientes naturales de agua y que constituyen un patrimonio
natural o cultural que debe ser protegido o preservado. Asimismo se incluyen en esta
56
categoría aquellos territorios que presentan suelos de gran aptitud agrícola, ganadera y/o
forestal.
En esta categoría se identifican las siguientes:
1) De Valor Natural:
* De Preservación Ecológica: Corresponde a aquellas áreas que serán mantenidas en estado
natural, para asegurar y contribuir al equilibrio y calidad del medio ambiente, y preservar
el patrimonio paisajístico.
Son parte integrante de estas zonas los sectores altos de las cuencas hidrográficas;
reservorios de agua y cauces naturales, preservación del recurso nieve, las cumbres y
farallones, enclaves y refugios de fauna. Asimismo, quedan integradas a esta zona, las
Áreas Silvestres Protegidas como los Parques Nacionales, Reservas Nacionales y Santuarios
de la Naturaleza.
* De Protección Ecológica con Desarrollo Controlado: Corresponde a las áreas en las
cuales
se podrá desarrollar además de las actividades silvoagropecuarias, otras
determinadas actividades de carácter urbano, en tanto se conserven las características del
entorno natural y las intervenciones que ellas generen, contribuyan al mejoramiento de
la calidad del Medio Ambiente o incrementen su valor paisajístico. Integran estas áreas,
sectores de pié de monte en Noviciado, Rinconada de Maipú, cordón de cerros en Pirque,
Cajón del Río Maipo etc.
* De Rehabilitación Ecológica: Corresponde a cerros islas incorporados al Sistema
Metropolitano de Áreas Verdes y Recreación como Cerro Lo Aguirre, Chena, Negro, Lo
Herrera, Los Morros; en los cuales se podrán desarrollar planes de reforestación
conjuntamente con actividades de deportes, recreación y cultura.
2.- De Interés Silvoagropecuario: Corresponde a los territorios cuyas características de
aptitud silvoagropecuarias e importancia para la economía regional, hacen imprescindible
su control y manejo.
En esta categoría se identifican las siguientes:
* Área de Interés Agropecuario Exclusivo: Zona cuyo suelo y capacidad de uso agrícola
debe ser preservada.
* Área de Interés Silvoagropecuario Mixto: Estas áreas presentan además del potencial
agrícola, otras aptitudes como la extracción de materiales no metálicos aplicables a la
construcción, localización de Plantas de Macro infraestructura, o el emplazamiento de
equipamientos como cementerios y cárceles.
* De Recuperación del Suelo Agrícola: En estas áreas se deberán desarrollar planes de
rehabilitación del suelo agrícola para fines de uso agropecuario.
C) De Resguardo de Macro infraestructura Metropolitana: Corresponde a aquellas zonas
que cumplen la finalidad de proteger el funcionamiento de diversas obras, impedir
obstáculos que las interfieran y a la vez minimizar riesgos a la población. En esta categoría
se identifican las siguientes áreas:
57
1) De Resguardo de Infraestructura de Transporte y Comunicaciones: Trazados
Ferroviarios, Husos de Telecomunicaciones, Aeropuertos, Aeródromos, y sus Radioayudas.
2) De Resguardo de Infraestructura Energética: Oleoductos-Gasoductos-Poliductos, SubEstaciones y Líneas de Transporte de Energía Eléctrica, Plantas Generadoras de Electricidad
Termoeléctricas o Hidráulicas.
3) De Resguardo de Infraestructura Sanitaria: Fuentes de Abastecimiento y Plantas de
Tratamiento de Agua Potable, Plantas de Tratamiento de Aguas Servidas, Acueductos.
CUARTA PARTE
DIFERENTES MÉTODOS DEL PROCESO DE TASACIÓN URBANA
La metodología vigente hoy en día en la mayoría de los países del mundo se divide en dos
grandes grupos a saber: MÉTODO DIRECTO e INDIRECTO.
1° MÉTODO DIRECTO:
Método Comparativo o Análisis de Mercado
2° MÉTODO INDIRECTO:
Métodos de Costos de Reposición o Valor físico:
- Método de Abstracción o Asignación
- Método de Uso Anticipado o Desarrollo
- Método de Suelo Residual
Método de Renta o Método de Capitalización de la Renta
o Análisis de la Rentabilidad. ( Valor de Inversión )
I) MÉTODO
DIRECTO
MÉTODO COMPARATIVO
O ANÁLISIS DE MERCADO
A) ABSTRACCIÓN O
ASIGNACIÓN
MÉTODOS DE
TASACIONES
1) MÉTODO
DE COSTOS
II) MÉTODOS
INDIRECTOS
B) USO ANTICIPADO
O DESARROLLO
C) SUELO RESIDUAL
A) CAPITALIZACIÓN
DE LA RENTA
2) MÉTODO DE
RENTABILIDAD
B) VALOR DE INVERSIÓN
58
1) DIFUSIÓN DE VALORES
III) MÉTODOS
ESPECIALES
2) ANTES Y DESPUÉS
3) CURVA POR DENSIDAD DE PUNTOS
4) VALOR PLOTTAGE O FUSIONES
EL MÉTODO DIRECTO DE TASACIÓN
MÉTODO COMPARATIVO O ANÁLISIS DE MERCADO
El Método Comparativo consiste en la búsqueda de antecedentes en el mercado, de
terrenos en venta en el mismo sector que nos interesa y homologarlos, mediante una
técnica operativa, para así obtener los valores medios del mercado y aplicarlos al terreno
que nos interesa.
El mejor método es tomar datos de valores de terrenos en m2,
permanentemente para poder construir un banco de datos estadísticos
que nos permitan respaldar nuestros promedios bases con una sucesión
cada vez mayor de muestras de mercado.
De esta forma nuestros valores de mercados serán mas objetivos
dentro de la oferta y demanda del siempre variable mercado del suelo
urbano.
Para la búsqueda y selección de datos del mercado, proponemos recurrir a las siguientes
fuentes de información:
 MEDIOS DE INFORMACIÓN Y COMUNICACIÓN
- LA PRENSA
Una buena e importante fuente de información lo constituyen los avisos de
compraventa de terrenos que se ubican principalmente en diarios y suplementos.
59
- MEDIOS DE COMUNICACIÓN Las radioemisoras son una fuente de apoyo en la búsqueda
de datos en provincias, puesto que es muy socorrido este tipo de avisaje.
NOTA: Es necesario tener presente que los valores obtenidos en los avisos corresponderán a
ofertas, por lo que es recomendable aplicarles un factor de corrección de 0.9 ( o sea,
disminuir el valor en un 10%)
 CORREDORES DE PROPIEDADES Y GESTORES INMOBILIARIOS
Los agentes inmobiliarios profesionales disponen de la información
adecuada referida a las ventas reales de suelos urbanos, a quienes se
puede recurrir para obtener dicha información, Informándoles
previamente de nuestra labor de tasador inmobiliario.




REGISTRO DE PROPIEDADES DEL CONSERVADOR DE BIENES RAÍCES
NOTARIOS PÚBLICOS
MARTILLEROS PÚBLICOS
SECCIÓN DE AVALUACIONES DE IMPUESTOS INTERNOS
En este organismo es factible obtener los valores actuales de avalúo que nos preocupan
y así poder compararlos con nuestros antecedentes de mercado y revisar su
comportamiento y proporcionalidad sin que ello constituya una regla fija.
 BOLETINES Y PUBLICACIONES ESPECIALIZADAS
 Boletín de Valores de Suelo en la Región Metropolitana, Santiago,
Pablo Trivelli O.
 Boletín del análisis de mercado de CADEM (Centro Académico
Análisis de Mercado).
 Boletín de Transacción del mes que emite ACOP para sus asociados.
 Boletines de ofertas que publican lan Asociaciones de Corredores
Propiedades ACOP-CNSI; COPROCH A.G. y Colegio Inmobiliario
Chile A.G.N.
 Boletines de valores de la empresa TRANSSA.
Sr.
de
de
de
 REVISIÓN “IN SITU”
Se refiere a la búsqueda de información en el sector donde se ubica el predio a tasar;
búsqueda que estará orientada a la observación de sitios disponibles e investigación de
propiedades en venta para conocer los valores y los factores que se consideraron para fijar
el valor de la zona. También es útil conocer valores de renta y apreciar los diferentes
conceptos existentes en el sector, los que aplicaremos al inmueble en estudio.
 SIMULACIÓN DE VENTAS
Se refiere a usar el artificio de oferta con publicaciones en la prensa del terreno a tasar, ya
sea colocando un valor de venta o solicitando ofertas sobre el mismo.
60
Como podemos observar la búsqueda de antecedentes, es la primera dificultad con que
tropieza el tasador, y es en este aspecto donde debe transformarse en un verdadero
detective que investiga cuanta información pueda ser útil a sus fines.
Las ventas, elemento fundamental de comparación, deben ser fruto de una paciente
búsqueda, para lograr descubrir los factores que, de alguna manera, pudieron haber
modificado el resultado de la libre oferta y demanda.
A continuación propondremos un modelo de ficha estadística para acumular información
del sector y un modelo de ficha homologadora, los alumnos podrán hacer uso de ella y
modificarla para perfeccionarla
FICHAS HOMOLOGADORAS DE VALORES DE SUELO
( Formatos de orientación solamente )
FICHA Nº 1
N°
COMUNA O
SECTOR
FICHA ESTADÍSTICA DE VALORES DE SUELO URBANO
UBICACIÓN
CALLE
N°
SUPERFICIE
FRENTE
FONDO
VALOR M2
FECHA
FICHA N°2 MÉTODO DE MERCADO COMPARATIVO
FICHA HOMOLOGADORA DE VALORES DE SUELO URBANO
N°
UBICACIÓN
CALLE
SITIO FECHA VALOR SUPERFICI VALOR FRENTE AJUSTES VALOR
N° VENTA VENTA
E M2
M2
FONDO
FINAL
61
LOS MÉTODOS INDIRECTOS
1° MÉTODO DE COSTOS
A) MÉTODO DE ABSTRACCIÓN O SUSTITUCIÓN:
Tiende a existir una proporción entre el terreno y las mejoras (construcciones). Esta
proporción se obtiene de la relación de que existe de comparar el valor total de la
propiedad en el terreno y lo edificado en forma independiente. Este sistema lo utilizaremos
en sectores consolidados sin terrenos eriazos.
Por ejemplo: El valuador observa que en su área, el 20% del valor total de una propiedad
recién edificada, tiende a ser el valor del terreno, si lo comparamos con los sitios (terrenos)
eriazos en venta en la misma calle.
De manera que, si la propiedad en tasación estuviera ubicada en un sector residencial
desarrollado hace 10 años y no se cuenta con información reciente de valores de terrenos
baldíos, el valuador sustituirá el valor de la construcción, quedando un excedente que se
asignará al terreno.
ej:
Valor total propiedad
Construcción
Antigüedad de construcción
Clase y Categoría Construc.
Terreno
=
=
=
=
=
$ 45.560.000 Valores conocidos
120 M2
20 años
C-2
280 M2
1º Abstraemos la Construcción: 120 M2 a $ 420.600
Se deprecia según antigüedad (Chornick) f: 0.66
= $ 50.472.000
= $ 33.311.520
62
2º Extraemos obras complementarias ( 5 a 10% máximo)
sobre el costo reposición nuevo ( 50.472.000 x 5% ) = $ 2.523.600
= $ 35.835.120
Valor Excedente =
$ 50.472.000 - $ 35.835.120 = $ 14.636.880
Valor Terreno
=
$ 14.636.880 (equivalente al 29 %)
PROPORCIÓN TERRENO - CONSTRUCCIÓN - VALOR
Terreno
$ 14.636.880
$ 50.472.000
Edificaciones
$ 35.835.880
$ 50.472.000
= 0.29 = 29 %
= 0.71 = 71 %
B) MÉTODO USO ANTICIPADO O DESARROLLO
Esta metodología es de uso frecuente en la valorización de terrenos en extensión sin
subdividir.
Para este efecto, se debe determinar previamente los siguientes antecedentes:








Superficie total del sitio
Superficie del terreno típico del sector
Porcentajes de Reserva Municipal del sector ( calles, aceras, etc. )
Cálculo de cabida ( Número de lotes máximo)
Determinación del valor del m2 medio del terreno tipo
Determinación costo urbanización por m2. (UF 0.365 m2 o UF 70 a 140 por lote).
Costo Financiero o valor del dinero en el tiempo.
Costo de Administración y Ventas.
Ejemplo:
Superficie del Terreno a tasar
Terreno típico del sector
Porcentaje de Reserva Municipal
Valor m2 terreno urbanizado
60.000 m2
200 m2
30 %
UF 2,50 m2
Cálculo de cabida
Se extrae a la superficie total el porcentaje de Reserva Municipal
= 60.000 m2 x 30% = 18.000 m2, excedente ( superficie útil) = 42.000 m2
Cabida de terrenos típicos en la superficie del terreno útil
63
42.000 m2
200 m2
= 210 sitios
Conocida la cabida, se debe determinar el valor medio del m2 de terreno urbanizado en el
sector ( para ello se utiliza el método de análisis de mercado o método comparativo). En
el ejercicio se consideró UF 2,50 m2.
Valor Terreno:
200 m2 x UF 2,50 x 210 lotes = UF 105.000 (valor urbanizado)
Extremos los costos de urbanización, administración y ventas:
a) Costo de urbanización por lote UF 70 o UF 0.365 por m2
b) Costo financiero del proyecto (interés anual del dinero
c) Costo de administración de ventas y publicidad
d) Utilidad del negocio inmobiliario (urbanización y ventas)
Valor del m2 urbanizado
Descontamos el costo de urbaniz.
Valor del m2 sin urbanizar
Valor del paño (terreno útil)
Valor del m2 del Terreno
=
=
=
=
= UF 73 por lote
=
10 %
=
3%
=
30 % = 43 %
UF 2,50
UF 0.365
= UF 2,135 m2
UF 2,135 x 43 % (-) = UF 1, 21695
UF 1,21695 m2 x 42.000 m2 = UF 51.111,90
= UF 51.111,90 = UF 0,851865
60.000
Valor base m2 del sitio sin subdividir...............................=
UF 0,852
C) MÉTODO DE SUELO RESIDUAL
Esta metodología se aplica cuando el valor de lo edificado en un terreno, puede ser
establecido, generalmente con relación a un edificio en el sitio en estudio para así
determinar la tasa de retorno neta más alta del terreno.
Antecedentes necesarios:
 Ingreso disponible por la propiedad, renta anual
 Tasa de Capitalización para edificios
 Tasa de capitalización para terrenos
 Tasa de recobro para edificios (vida útil)
 Valor total del edificio
($ 12.000.000)
(7 a 8,8 % anual)
(12 a 14 % anual)
(4 % anual)
($ 45.000.000)
Ejemplo:
64
a) Ingreso por la propiedad
Terreno + Edificio
=
b) Tasa de capitalización Edificios =
c) Tasa Recobro Edificios
=
$ 45.000.000
7%
4 % Tasa bruta = ( b+c ) = 11 %
El inmueble renta 45.000.000 x 11%
= $ 4.950.000
El terreno renta el diferencial, esto es 12.000.000 menos 4.950.000 = $ 7.050.000
Valor del terreno
=
$ 7.050.000
14%
= $ 50.357.143
Valor total del Terreno
=............................................
$ 50.357.143
MÉTODO RESIDUAL (En España)
Este método de tasación consiste en asignar un valor de venta o valor de mercado (Vm) a la
edificación real o posible según la norma municipal del sector, en el suelo a tasar, y deducir
sucesivamente los costos, gastos y beneficios habidos en todo el proceso constructivo y de
gestión, hasta llegar a obtener como “ residuo “ el valor del suelo.
Naturalmente que el resultado será preciso cuanto lo sean los datos que se consideren para
el cálculo.
Dentro de la promoción inmobiliaria se origina un proceso complejo en el que intervienen,
como elementos principales, los siguientes:





Valor del Suelo (S).
Costo de la construcción (Cc), incluido el beneficio del constructor.
Beneficio del promotor (Bp).
Gastos del promotor (Gp) = financieros (Gf) + generales (Gg).
Gastos comerciales e intermediarios Gc).
Cada componente de este proceso tiene un porcentaje de participación, que será variable
en cada comuna, lugar o zona y comprometido según el principio de oferta y demanda del
entorno, por lo que resulta difícil establecer una fórmula prefijando el porcentaje de cada
componente. Partiendo de valores medios, que el tasador puede adecuar a su entorno,
tendremos:
Bp = 0,20 S + 0,20 Cc
Gf = 0,10 S + 0,18 Cc
65
Gg = 0,10 S + 0,12 Cc
Gp = 0,10 S + 0,18 Cc + 0,10 S + 0,12 Cc = 0,20 S + 0,30 Cc
Gc = 0,05 Vm
El proceso general inmobiliario, partiendo del precio de venta ( Vm), podemos condensarlo
en la expresión:
Vm =
Vm =
Vm =
Vm =
S + Cc + Bp + Gf + Gg + Gc
S + Cc + 0,20 S + 0,20 Cc + 0,10 S + 0,18 Cc + 0,10 S + 0,12 Cc + 0,05 Vm
1,40 S + 1,50 Cc + 0,05 Vm
0,05 Vm = 1,40 S + 1,50 Cc
0,95 Vm - 1,50 Cc
S = ---------------------------1,40
Tomando los valores unitarios del metro cuadrado, tanto para el valor de venta (Vm) como
para el costo de construcción (Cc) , se obtendrá un valor unitario de repercusión del suelo
expresado en pesos m2 de suelo / m2 de construcción.
S=
Vm - 1,58 Cc
-------------------1,47
Si Vm se lleva a 1 sumándole el 5% a los
otros dos valores se les debe agregar 5%
EJERCICIO PRACTICO:
Se tasa un terreno cuyas características zonales son
Tipo de suelo
Calificación zonal
Agrupamiento
Porcentaje edificación
Ocupación del suelo
Subdiv. predial mínima
Altura máxima
*
*
*
*
*
*
*
Sector dentro de programa de urbanización
Habitacional baja densidad
Edificación aislada
0,60 m2t/m2s. ( 60%)
20 %
600 m2
3 pisos
El terreno tiene una superficie de 3.012 m2 por lo tanto la ocupación permitida será:
3.012 m2 x 0,2 = 602,4 m2
y la construcción máxima será : 3.012 m2s x 0,6 m2 t/m2s = 1.807 m2t
Se analiza el sector por sistema de Análisis de Mercado y, para el ejercicio, se obtiene que
la construcción residencial zonal se vende en $ 135.000 m2t, y que el costo de la
construcción de esta tipología de viviendas en la zona asciende a $ 65.000 m2, el valor
residual del suelo será:
$ 135.000 - (1,58 x $ 65.000 )
66
S = ---------------------------------------1, 47
= $ 21.972 m2s/m2t
1.807 m2t x $ 21.972 m2s/m2t = $ 39.703.400
$ 39.703.400
------------------ = $ 13.181 m2 como valor del suelo.
3.012 m2
$ 13.181 m2
* A este valor se deberá deducir los costos de urbanización y gastos si el suelo no estuviese
urbanizado.
2° MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE LA RENTA
Esta metodología se utiliza cuando se puede establecer el valor de renta de terrenos
similares en el sector. Por lo general los terrenos industriales producen renta.
Antecedentes necesarios:
 Tasa de Capitalización del Suelo ( Terreno )
 Renta Anual del Terreno.
 Superficie Terreno a Tasar
Ejemplo:
Tasa de Capitalización
Renta mensual Terreno
Superficie Terreno
=
=
=
12 a 15 %
$ 200.000
2.000 m2
Valor terreno
=
Renta Anual
Tasa Capitalización
Valor terreno
=
$ 2.400.000
15%
Valor m2/terreno
=
$ 16.000.000 = $ 8.000 m2
2.000 m2
= $ 16.000.000.-
67
Esta metodología de tasación por concepto de rentabilidad se emplea en suelos cuyo valor
de renta es definido sea por que está en esa condición o bien por asimilación de renta según
el uso posible de mayor demanda que pueda tener el terreno en estudio de modo de
suponer la máxima rentabilidad anual del mismo.
En este Manual, en la parte correspondiente a Edificación se efectuará un ejercicio
considerando los factores relativos a inmuebles como un todo con rentas conocidas como
supuestas.
GASTOS
ANUALES
DEL REGLAMENTO GENERAL DE TASACIONES DEL PERÚ
El Reglamento General de Tasaciones del Perú (Bienes Raíces) regula las diferentes formas
para la correcta uniformidad a escala nacional de aplicación del valor. Como dato
comparativo, se indican a continuación, algunas de ellas de modo de poder usarlas en
situaciones en que se produzcan algunos de los casos a que se refiere cada sistema.
Art. 25: Valor del Terreno: Para determinar el valor del área, servirá de base en el
cálculo, el precio unitario que se indique en los aranceles o razones de precios de áreas
urbanas formulados por el Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú para las cuadras a que dé
frente el predio, pudiendo considerar el tasador precios distintos siempre que exprese y
fundamente las razones que tuviere y después de transcurridos dos años de vigencia del
arancel correspondiente. Si durante el transcurso de dicho tiempo se ejecutasen obras de
nuevas vías, ornato o saneamiento, posteriores a la iniciación de la vigencia del arancel, el
tasador podrá aumentar el valor del terreno indicado en el arancel en proporción que
corresponda al valor de dichas obras.
Art. 26: A falta de arancel o razón de precios, se adoptará como valor unitario del terreno,
el que se obtenga del cálculo de la tasación indirecta previa deducción del valor de la
edificación. En el caso de que no exista edificación, se tomará el valor del terreno por
comparación de zonas urbanas similares.
Art. 27: En la determinación del valor del área, se pueden presentar los siguientes casos :
a) Que el terreno tenga frente a una sola calle;
68
b) Que tenga frente a dos o más calles que no formen esquina;
c) Que tenga frente a dos calles formando esquina;
d) Que tenga frente a tres calles formando dos esquinas contiguas;
e) Que tenga frente a varias calles formando tres o más esquinas; y
f) Que el terreno esté enteramente dentro de una manzana y solo tenga
comunicación con una de las calles por intermedio de otra propiedad.
Art. 28: Si el terreno tiene frente a una sola calle, se aplicará en la valuación, el precio
de arancel al área determinada por el doble cuadrado del frente o a la efectiva si fuera
menor. Al exceso, si lo hubiere, y hasta el tercer cuadrado del frente, se aplicará el 0,75
del precio del arancel, y si aún restase área se le asignará el 0,5 del precio de arancel. En
el caso de que el frente sea discontinuo se repartirá el área total en áreas parciales
proporcionales a los frentes parciales y se aplicará a cada área lo anteriormente expuesto.
a = 10 m.
10 m
20 m
b
< = 100 del arancel
10 m
10 m
= 0,75 del arancel
5m
= 0,50 del arancel
c
d
Ejemplo:
Valor del arancel (Valor medio de la zona )
Terreno Tipo (a x b) doble del cuadrado del frente (10 m x 20 m)
200 m2 x US$ 35 m2
= US$
Tercer cuadrado (10 m x 10 m ) = 100 m2 x 0,75 de US$ 35
Exceso de superf. (5 m x 10 m) = 50 m2 x 0,50 de US$ 35
Valor total del Terreno de 350 m2...........................................
= US$ 35 m2
= 200 m2
7.000
= US$ 2.625
= US$
875
= US$ 10.500
Valor del m2 medio del terreno
= US$ 30 m2
(US$ 10.500: 350 m2)
Art. 29: Cuando el terreno da frente a dos o mas calles sin formar esquina, se dividirá el
área total en partes proporcionales a los frentes, obteniéndose así, áreas parciales que se
valuarán independientemente, de acuerdo con las reglas del artículo anterior.
En todo caso el valor del terreno nunca será menor que el se obtendría si dicho terreno solo
diera frente a la calle de mayor precio, tal como se indica en el artículo anterior, más una
bonificación de un décimo de ese valor.
calle 1
a
b’
calle 1
A
calle 2
c’
C
69
d’
e’
f’’
D
E
b = 80 m
F
g’
B
10 m calle 2
a
a
a
a
a
a
a
x
x
x
x
x
x
x
b
b’
c’
d’
e’
f’
g’
=
=
=
=
=
=
=
Terreno a tasar = ( 10 x 80 m. )
Terreno A (cuadrado del frente)
Terreno C (3er cuadrado (0,75 )
Terreno D (4to cuadrado (0,50 )
Terreno E (2do cuadrado (0,75 )
Terreno F (cuadrado del 2º frente)
Terreno B (doble cuadrado 2º frente
Valor arancel calle a = US$ 50
Valor del terreno
Valor de A:
Valor de B:
Valor de C:
Valor de D:
Valor de E:
Valor de F:
Si se considera la nota del
puede ser inferior al valor
incremento.
=
=
=
=
=
=
=
A+B+C+D+E+F
10 x 20 m
10 x 10 m
10 x 10 m
10 x 10 m
10 x 20 m
10 x 10 m
=
=
=
=
=
=
=
800
200
100
100
100
200
100
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
Valor arancel calle b = US$ 27
= Valor de A+B+C+D+E+F
= US$ 50 x 200 m2
= US$ 10.000
= US$ 37 x 200 m2
= US$ 7.400
= US$ 0,75 de 50 x 100 m2 = US$
3.750
= US$ 0,50 de 50 x 100 m2 = US$
2.500
= US$ 0,50 de 37 x 100 m2 = US$
1.850
US$ 0,75 de 37 x 100 m2
= US$
2.775 = US$ 28.275
artículo 29 podría entenderse que el valor del terreno total no
de los parciales considerados con valor por calle 1 mas 10% de
De esta forma, si aplicamos el valor por calle 1, tenemos que
Valor de A
Valor de C
Valor de B-D-E-F-G
= US$ 50 x 1,00 x 200 m2
= US$ 50 x 0,75 x 100 m2
= US$ 50 x 0,50 x 500 m2
= US$ 10.000
= US$ 3.750
= US$ 12.500 US$ 26.250
Como el valor obtenido medido por la calle 1 (calle de mayor valor) es menor al valor final,
debe aumentarse en un décimo. (26.250 + 2.625).
VALOR DE TASACIÓN DEL TERRENO a x b
Valor medio del m2 del paño completo
= US$ 28.875
= US$ 36,09375
Art. 30: Cuando un terreno tiene dos frentes formando esquina, se tendrá presente que
la influencia de la esquina solo alcanzará hasta 25 metros por cada frente, cualquiera que
sea el ángulo en la esquina, o sea, hasta un máximo de 625 metros cuadrados. se pueden
presentar los siguientes casos:
a) Que cada frente mida 25 metros o menos. En este caso se valuará hasta el producto de
ellos a los dos tercios de la suma de los precios de las calles y el exceso si lo hubiere se
valuará 0,50 de dichos dos tercios.
70
b) Que uno sea de 25 metros o menos y el otro mayor de 25 metros. Se valuará el área
de influencia de la esquina como queda dicho en el inciso anterior y el área restante que
corresponde al mayor frente, según lo indicado en el art. 28.
c) Que los dos frentes sean mayores de 25 metros. Se valuará el área de influencia de la
esquina según a), el exceso se repartirá proporcionalmente a los frentes restantes
procediendo con cada área parcial de acuerdo con el art. 28.
En todo caso, el valor de un terreno en esquina, nunca será menor que el que tendría dicho
terreno si solo diera frente a la calle de mayor valor, valuada como en el art. 28, más una
bonificación de un sexto del valor de la esquina. ( El art. 31 indica que si la esquina fuera
chaflán ( ochavo ) se medirán los frentes hasta el punto ideal de su encuentro).
Art. 32 : Cuando el terreno tiene frente a 3 calles formando dos esquinas contiguas se
valuará el área de influencia de las esquinas de acuerdo con el art. 30 y el área restante se
repartirá proporcionalmente a los frentes sobrantes para valuarlos de acuerdo con el art.
28. En caso de que el lado común sea menor de 50 metros, se tomará para valuar cada
esquina, la mitad de este lado común.
QUINTA PARTE
MÉTODOS ESPECIALES DE TASACIÓN DE TERRENOS
Los métodos especiales para efectuar Tasaciones de suelo, como ya se indicó, son, entre
otros, los siguientes:





Difusión de Valores
Antes y Después
Terrenos en esquina
Coeficiente de Medidas
Valor Plottage o Fusiones de roles
1.- Método de Difusión de Valores:
Este método se usará cuando se presenta un terreno con frente a dos calles de valores
diferentes. En este caso se obtendrá un valor medio resultante de sumar los valores
aplicados a cada franja de terreno según los usos y las relaciones de frente y fondo
adecuadas a los mismos usos.
71
CALLE
A = $ 7.000 M2 - a
valor medio = a x
VM = 7.000
a
+ b x 1 - a )
a+b
a+b
7.000
. + 3.000 x ( 1- 7.000 )
7.000 + 3.000
7.000 + 3.000
VM = 7.000 x 7.000 + 3.000 - 3.000 x 7.000 .
10.000
10.000
CALLE
B = $ 3.000 M2 – b
VM = 7.000 x 0, 7 + 3.000 – 3.000 x 0, 7
VM = 4.900 + 3.000 – 2.100 = $ 5.800 m2
VM = $ 5.800 m2
2.- Método “ Antes y Después “
Este sistema se empleará, de preferencia, frente a casos de indemnizaciones por
fraccionamiento de terrenos.
Considerando a nuestro terreno típico con dimensiones de 10 metros de frente y 20 metros
de fondo, se nos presenta la situación de expropiación por ensanche vial de un terreno
cuyas dimensiones son 10 metros de frente por 30 metros de fondo. En este caso debemos
suponer que la expropiación caerá sobre una superficie de 10 x 10 y el terreno seguirá
teniendo su misma dimensión de frente a la calle, en consecuencia podríamos suponer que
la parte expropiada es la superficie de fondo del terreno y quedando un nuevo terreno
típico con frente a una calle “ampliada”, es decir, la expropiación estaría beneficiando al
expropiado doblemente: por una parte se le está indemnizando el m2 al valor medio zonal y
por otra parte su sitio restante está adquiriendo valor por mejoramiento de sus dimensiones
que lo llevan a terreno más adecuado, en consecuencia, de mejor valor que el que existía
antes de la expropiación. Considerando que lo que se persigue con la expropiación es
mejorar la vialidad zonal, el pago indemnizatorio debe ser equitativo buscando el máximo
beneficio a ambas partes, por ello el sistema de tasación será valuar la fracción expropiada
calculando su valor por la diferencia entre el lote antes de ser expropiado y el lote después
de la expropiación.
72
Ejemplo numérico :
Terreno Típico
frente
fondo
Superf
= 10 metros
= 20 metros
= 200 m2.
Terreno Expropiado
frente
fondo
Superf
= 10 metros
= 30 metros
= 300 m2.
Franja que se expropia
frente
fondo
Superf
= 10 metros
= 10 metros
= 100 m2.
Valor del m2 medio zonal típico
= $ 10.000 m2
Desarrollo del Ejercicio:
ANTES : El terreno que se expropia tiene una dimensión con mayor fondo que el típico que
desmejora su precio medio con relación al terreno típico vale decir que este terreno tiene
un valor medio zonal menor que se calcula considerando la pérdida de valor por crecimiento
de cuartos en sus franjas posteriores hasta alcanzar la relación ff = 1:2
Valor de la franja por mayor fondo que el típico 1er. cuarto pierde 20%
2do. cuarto pierde 30%
Vm
= ( 75 m2 x 10.000 - 20%) + ( 25 m2 x $ 10.000 - 30%)
= (75.000-20%) + (25.000-30%) = (75.000-15.000) + (25.000 - 7.500)
= $ 77.500 : 100 m2
= valor m2 atípico = $
7.750 m2
Valor del Terreno Antes
Valor de la expropiación
$ 2.775.000 : 300 = $
$ 925.000
9.250 m2
DESPUÉS: Valor del Terreno Después:
Valor medio zonal $ 10.000 x 200 m2
Valor cancelado por expropiación
Valor del m2 después de expropiación
= $ 2.000.000
= $ 925.000
= $ 10.000 m2
Según se observa en este caso específico, el valor final del Terreno se mejora con la
expropiación si consideramos que el valor del m2 antes de la expropiación, pensando en la
depreciación del fondo por crecimiento era de $ 7.750 m2; el valor de la expropiación
llevado a la media del terreno era de $ 9.250 y después es de $ 10.000.- (aumenta un 7,5%
en su valor base). Este mismo sistema se puede aplicar si un vecino desea adquirir una
franja posterior de un terreno colindante.
CALLE
CALLE
CALLE
73
antes
10
X
A
20
B
después
30
20
B’
10
10
10
Fórmula = X = A – B
CALLE
b
8
a
12
calle futura
50
c
30
32
DATOS :
Superficie total =
Superficie de a
Superficie de b
Superficie de c
frente = 50 metros
fondo = 32 metros
=
1.600 m2
= 12 x 32 metros
= 8 x 32 metros
= 30 x 32 metros
=
=
=
384 m2
256 m2
960 m2
=
$ 4.000.-
Valor medio m2 zonal
APLICACIÓN DEL MÉTODO:
A) ANTES:
Terreno
= 1.600 m2
Valor m2
= $ 4.000
Valor Terreno = 1.600 x 4.000 = $ 6.400.000
B) DESPUÉS
Terreno c)
Terreno b)
= 960 x 4.000 = $3.840.000
= 256 x 4.000 = $ 512.000
2
74
El terreno b) se ha castigado en un 50% por forma resultante y adecuación o uso
Terrenos excedentes después de expropiación:
c) $ 3.840.000
b) $ 512.000 = $ 4.352.000
ANTES
= $ 6.400.000
DESPUÉS
= $ 4.352.000
VALOR FRANJA EXPROP. O VALOR DE a) = $ 2.048.000
Valor medio zonal $ 4.000 m2
Valor del m2 a cancelar por expropiación 2.048.000
384 m2
= $ 5.333.33
Otro de los casos en que aplicaremos el sistema Antes y Después se produce cuando el
propietario de un lote desea adquirir una franja de terreno colindante por uno de sus lados
para ampliar sus medidas de frente:
CALLE
CALLE
ANTES
A
DESPUÉS
X
30
30
B
Fórmula X = B - A
10
5
15
Para este tipo de Tasación se deberá considerar además que los terrenos que aumentan su
frente se valorizan en 1% por cada 1% de mayor dimensión, luego el precio final debiera ser
influenciado por este concepto como segunda variable.
Supuestos: (Argentina relación ff = 1:3)
Lote de 10 metros de frente por 30 metros de fondo al que se le agrega una franja de 5
metros por 30 metros para dejar un terreno regular y típico de 15 x 30 metros y cuyo valor
medio zonal del terreno típico es $ 10.000 m2.
Según la fórmula de mayor fondo del ejercicio 1) el precio del m2 del terreno típico se
deprecia en 20% el primer ¼ de crecimiento y 30% el segundo ¼ de crecimiento. Siguiendo
los cálculos indicados en ese ejercicio, el valor medio queda en $ 7.750 m2.
luego su valor de franja es = $ 10.000 x 150 m2 = $ 1.500.000
Valor del terreno antes
= $ 7.750 x 300 m2 = $ 2.325.000 = $ 3.825.000
Valor del terreno después = $ 10.000 x 450 m2 = $ 4.500.000
Plusvalía que recibe el terreno al aumentar superficie
y mejorar su relación ff quedando típico del sector ................ = $
675.000
75
La plusvalía que adquiere el terreno con la anexión es de 17,65 %
Otra situación que permite resolver el sistema Antes y Después es aquella derivada de
formas de martillo a favor o en contra.
Suponiendo un terreno (figura) con un martillo a favor en su fondo. El valor del conjunto
surgirá de la suma de fracción A más la B, ésta a su vez se calcula por antes y después del
lote ( B’ + B ) de 10 metros por 30 metros menos el lote que enfrenta a la calle B’ de 10 m.
por 20 m.
[ A + B ] = A [ ( B’ + B ) - B’ ]
20
10
20
10
B
A
B’
B’
A
B
30
Calle
calle
[A + B] = A + [(B + B’) - B’ ]
[A + B ] = ( A + B + B’ ) - [(B+B’) -B]
Tomando ahora un terreno con martillo en contra en los fondos (figura) se tiene que el valor
del conjunto surgirá de la diferencia entre la fracción (A+ B + B’) de 20 metros de frente
por 30 metros de fondo menos la fracción B’ que resulta de un antes y después entre la
fracción ( B + B’ ) de 10 metros por 30 metros menos la fracción frente a la calle B. ( A +
B ) = ( A + B + B’ ) - [ ( B + B’ ) - B]
TERRENOS EN ESQUINA
Los terrenos ubicados en esquina tienen un mayor valor unitario que los terrenos mediales
próximos, ello debido a que existen mejores condiciones y posibilidades de desarrollar
locales comerciales, mayor perímetro de vitrinas, mayor aprovechamiento para el
desarrollo de edificios de viviendas en los pisos altos por tener mejores condiciones de
iluminación y ventilación. Esta plusvalía otorgada a un terreno esquina ha tenido diferentes
opiniones, es así como destacaremos algunas de ellas.
La norma norteamericana se basa en el valor predial del terreno medial y efectúa los
ajustes al terreno esquina según su dimensión de frente a la calle y aplicando el valor de
cada calle que enfrenta aumentada en un 20% cada una.
El Banco Hipotecario Nacional de Argentina establece los siguientes porcentajes de
plusvalías a los terrenos esquinas.:
Para zonas comerciales centrales
25% a 35%
76
Para zonas comerciales en general
Para zonas residenciales de alto valor
Para zonas residenciales comunes
20% a 25%
15% a 20%
10%
Esta aplicación resulta práctica pero no es exacta en cuanto al valor a aplicar por estar
influenciada directamente por el tasador en su observación in situ.
Método Valvano: Adoptado por el Tribunal de Tasaciones de Argentina:
Valvano dice que: Para la correcta determinación del coeficiente de la valorización por
ubicación esquina, es conveniente, si se quiere proceder de un modo racional, partir de la
relación entre la superficie del terreno y la suma de sus frentes, ya que ella es un índice de
las ventajas que tiene un terreno en esquina con respecto a otro de las mismas
dimensiones, situado en la mitad de la cuadra.
El sistema de Valvano se basa en terrenos típicos de 10 x 30 metros y según la situación
central de la República Argentina, diseñando para ello una tabla factorizada que aplica la
exactitud a cada caso. Para nuestro Manual indicaremos los porcentajes mínimos y máximos
que emplea Valvano según su sistema sin entrar al detalle de sus fórmulas.
2
4
1
3
ING. MIGUEL VALVANO:
 Zona céntrica de la Capital Federal con alto valor comercial
en la planta baja y oficinas o departamentos en los pisos altos
15% a 50%
 Zona de Valor comercial y residencial intermedio apta para
edificios en propiedad horizontal
10% a 30%
 Zona residencial, inclusive algún comercio minorista.
Edificación de 1 o 2 pisos en general.
No es zona de edificios en altura
 Bajo valor de la tierra, barrios en formación donde exista
esquinas susceptibles de comercio minorista
5% a 20%
0% a 15%
Mayor precio en esquina lo recibe la que enfrenta el sentido del tránsito.
77
COEFICIENTE DE MEDIDAS:
Se refiere a las opiniones de tasadores que han considerado que los terrenos pierden valor
en la medida que se van alejando de una relación de adecuación según la zona en que se
localiza el terreno en observación. Dicho de otra manera, los terrenos, según su máximo
aprovechamiento, crecerá en valor y desde el punto de equilibrio comenzarán a perder
valor. Esta pérdida de valor se llevó a tablas y curvas de niveles pero en general el sentido
de ellas indica:
calle
LEY DE HOFFMAN : Dice que los 2/3
del valor de un terreno se encuentran
ubicados en su primera mitad y el resto
en su otra mitad.
2/3
1/3
calle
REGLA NORTEAMERICANA : Dice que
supuesto un lote dividido en cuatro partes
a lo largo de su fondo, la parte del frente
vale 4 veces la del fondo y las intermedias
3 y 2 veces.
vale 4
vale 3
vale 2
vale 1
FACTOR DE UNIÓN DE ROLES O VALOR PLOTTAGE:
El valor Plottage se define como la plusvalía que adquiere la reunión de dos o más terrenos
en función de las ventas o beneficios económicos que dicha reunión produzca.
Aparentemente es una contradicción con la conocida ley económica que a mayores
superficies de terreno corresponden menores valores unitarios, en razón de la restricción de
compradores capacitados financieramente para solventar grandes erogaciones de capital.
Pero en los centros urbanos de importancia, dicha ley económica se halla superada por
existencia de grandes consorcios de capital que están necesitados de adquirir, en centros
comerciales, fracciones de grandes dimensiones para la instalación de negocios y comercios
de tipo especial, como lo son los supermercados, grandes hoteles, salas de espectáculos,
galerías comerciales, etc.
78
Generalmente dicha sobre estimación de los valores normales de la zona se produce en los
núcleos de tipo comercial, pero a veces también se opera en zonas residenciales de
viviendas colectivas y obedece, como veremos más adelante, a las economías de tipo
constructivo que pueden resultar al ejecutar un edificio de departamentos u oficinas de
dimensiones mayores a las que sería posible en un lote normal.
El crecimiento del parque automotor en todas las ciudades importantes del mundo, ha
hecho imprescindible, y en algunos casos obligatorios, la construcción de espacios de
estacionamiento de automóviles. Dicha solución es, arquitectónicamente, imposible si no se
dispone de una fracción de dimensiones adecuadas de frente y fondo.
Los tribunales de Nueva York definieron el valor Plottage como el porcentaje añadido al
valor sumado de dos o más terrenos pertenecientes a un mismo propietario y que debe
tomarse en cuenta cuando el terreno está baldío o edificado con un sólo edificio, abarcando
todo el terreno.
En general se admite en ponderar el valor Plottage con un 10% a un 20% del valor de los
terrenos individuales sumados, pero siempre sujeto a que las medidas resultantes ofrezcan
realmente una ventaja, ya que el exceso de medidas innecesarias puede resultar también
un factor negativo.
Según BLAKE SNYDER, en su Real State Handbook, “se acepta generalmente que un
Plottage tendrá un 10% más del valor que los terrenos individuales, siempre que este
aumento esté justificado por una mejor utilización de conjunto”.
WILLIAM L. DE BOSTO, tasador de Nueva York dice: “El Plottage es un tema importante
en la valuación de la propiedad. El aceptado corrientemente en Nueva York ha sido el del
10% del valor unitario de la unión de los terrenos vecinos, pero puede indicar los lugares en
que el valor Plottage es nulo o muy pequeño y otros donde debiera ser estimado en dos o
tres veces más que el 10% admitido”.
JOHN A. ZANGERLE, estima la valorización por Plottage es mayor en las ciudades donde en
la zona comercial los lotes son de 6 metros a 8 metros de frente por 15 a 20 metros de
fondo. (Relación f:f 1 a 2 ) . En las ciudades donde los terrenos son de más 15 metros de
frente la valorización por Plottage no aparece con tanta frecuencia. Este concepto de
dimensiones óptimas es coincidente, como se ve, con el que surge de las tablas de (10m x
30m ) usadas en Chile para centros urbanos comerciales.
DANTE GUERRERO, sostiene que el valor Plottage debe surgir no estrictamente de la
aplicación de un porcentaje, sino del estudio económico y de las ventas que resultan del
acoplamiento de terrenos. Hay ciertos tipos de edificios de departamento, de oficina,
hoteles, que requieren un mínimo de servicios centrales, de distribuciones y de
desplazamientos verticales (entrada, hall, caja escalera, ascensores, etc.), cuya incidencia
repartida en menor número de unidades puede ser antieconómica. Cuando la anexión de
un terreno lindero permite repartir esos costos con una parte del edificio que se agrega y
que se encuentra con dichos servicios proyectados y presupuestados, indudablemente que
esa economía nos conduce con mucha precisión a fijar el monto del valor Plottage.
79
Lo mismo puede ocurrir en grandes edificios para hoteles o de destino industrial o en
estaciones de servicios con estacionamiento, donde el costo del núcleo central de atención
al público cuesta lo mismo para servir a una determinada superficie que a una doble o
triple.
Personalmente pienso que el valor Plottage se aplica a la unión de dos o más roles con el
objeto de potenciarlos con el objeto de maximizar sus posibilidades de aprovechamiento,
fundamentalmente frente a la mayor contructividad que sobre ellos resultará según las
normas de edificación zonal y que en nuestro medio se sitúan en el 30% promedio. Sin
embargo, este aumento de valor no recae en un 100% en los propietarios del suelo pues,
generalmente, un tercio de este mayor valor lo capitaliza el promotor del proyecto
incorporándolo a sus beneficios del costo final.
Rol
1
Rol
2
SEXTA PARTE
TASACIÓN DE LAS EDIFICACIONES
Desde la generación de un proyecto inmobiliario hasta la obsolescencia por antigüedad,
ruinosidad o siniestralidad de éste, distinguiremos la tasación prospectiva y la tasación
retrospectiva, la primera de ellas corresponde al período entre la generación del proyecto y
la recepción municipal y la segunda corresponde al período posterior a la recepción final
y/o término de la obra.
80
Tasación Prospectiva: La tasación prospectiva se refiere al estudio que se realiza durante
el desarrollo de las etapas del anteproyecto o de prefactibilidades y las etapas de proyectos
o factibilidades incluyendo los permisos de edificación y etapas de urbanización y
construcción incluida también la recepción final que contenga la inclusión de normas de
acogimiento a leyes especiales.
Tasación Retrospectiva: La tasación retrospectiva corresponde a la vida útil del producto
inmobiliario la que se encuentra comprendida desde la recepción municipal hasta su
obsolescencia total. Durante este período es cuando suceden diferentes efectos que
alteran el grado valórico del producto inmobiliario. Pueden afectarle remodelaciones,
renovaciones, ampliaciones, que podrán darle plusvalías o bien pueden afectarle siniestros
tales como incendios, inundaciones, terremotos, etc. Es entonces, durante este período
en que el inmueble puede ser afectado positiva o negativamente en forma notoria,
incluyendo su pérdida normal de valor por antigüedad y uso.
TIPOLOGÍAS BÁSICAS DE TASACIÓN DE INMUEBLES:
En este Capítulo se distinguirá cuatro formas básicas para analizar el producto inmobiliario y
así, lograr el valor de Tasación en forma documentada, estudiada y ponderando los factores
que influyen en cada una de las tipologías.
1.3.-
Tasación por rentabilidad
Tasación por análisis de mercado
2.4.-
Tasación por costo reposición
Tasación por precios hedónicos.
1.- La Tasación por rentabilidad: Se basa en supuestos del mercado de arriendos. La
renta mensual podrá ser conocida o apreciada según el sistema de análisis de mercado,
basándose en el producto inmobiliario y su sistema de manejo de la renta, podremos
establecer los gastos que se producen para alcanzar la renta neta anual. Entre estos costos
que recaen sobre la renta se puede mencionar los gastos de seguros, impuestos a los bienes
raíces, reparaciones mayores o no locativas, lucro cesante o desarriendo, etc., de modo
de lograr así la renta líquida anual base del cálculo. Con estos antecedentes y conocida
la tasa de rentabilidad de los productos inmobiliarios y asociada a la tasa de los créditos
hipotecarios, podrá lograr un valor de referencia de inversión o rentabilidad.
2.- La tasación por Costo Reposición es aquella que considera, separadamente, el valor
del suelo y el valor de las edificaciones. El valor del suelo se obtiene del mercado de
ofertas, ponderando todas las variables que permitan asemejarlo al terreno del inmueble
en estudio. El valor de la construcción se efectuará por el sistema de “cubicaciones
presupuestadas” o bien por aplicación de tablas de valores y tablas de depreciación y
antigüedad.
3.- La tasación por Análisis de Mercado: Es aquella que se efectúa teniendo como base
el estudio de las ofertas públicas del mercado de inmuebles similares, datos que son
obtenidos, fundamentalmente, mediante la aplicación de “estadísticas“ que se homologan
en cada una de las tipologías o clases de productos inmobiliarios y que son datos que se
mantiene en archivos sistematizados o bien mediante la aplicación de estudios sistemáticos
de valores que efectúan empresas especializadas para su comercialización. Este tipo de
tasación es la más frecuente pues es solicitada por el sistema financiero inmobiliario
(bancos, empresas leasing y financieras), corredores de propiedades, particulares, etc.
81
4.- La tasación por precios hedónicos: Intenta precisar el valor del inmueble a través de
la aplicación de la observación econométrica o medida económica del producto
inmobiliario. Este sistema considera la aplicación de algunos factores o atributos internos
y sus externalidades, las que pueden ser positivas o negativas.
CLASIFICACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES :
Atendiendo a los sistemas de construcción y a los materiales a emplear los edificios se
distinguen por clases, en la forma siguiente:
 CLASE A: Construcciones con esqueleto soportante de acero. Los suelos se construirán
con perfiles de acero o losas de hormigón armado y los muros se ligarán sólidamente a la
estructura metálica de manera que se evite su destrucción en caso de sismos.
 CLASE B: Construcciones con estructura resistente de hormigón armado incluidas
aquellas en que la armadura es de hierro en perfiles. Los suelos se construirán con losas
de hormigón armado y los muros se ligarán sólidamente a la estructura soportante, de
manera que se evite su destrucción en caso de temblores.
 CLASE C: Construcciones con muros soportantes de albañilería de ladrillo entre cadenas y
pilares de hormigón armado. Esta clase sólo podrá emplearse en construcciones hasta
cuatro pisos. Los suelos se construirán con losas de hormigón armado. Se autoriza sin
embargo, construir de madera los suelos del piso más elevado en los edificios de 2 y 3
pisos. Los cielos de los pisos más elevados podrán construirse con losas de hormigón
armado o por entramados de madera.
 CLASE D: Construcciones con muros soportantes de albañilería de ladrillo, de piedra y de
bloques entre cadenas y pilares de H.A. Las edificaciones de esta clase no podrán tener
más de dos pisos y la altura libre de ellos no podrá exceder de 2.60 metros.
 CLASE E: Edificios con estructura de madera. Estos edificios podrán tener hasta tres
pisos y no excederán de 9 metros de altura, pero se podrá utilizar la techumbre para
formar un piso de habitación en mansarda.
 CLASE F: Edificios de adobe. Las construcciones de esta clase destinadas a habitaciones
no tendrán más de 3 metros de altura libre y serán de un piso.
ESTRUCTURA BÁSICA DE LOS INFORMES DE TASACIONES
Los informes de Tasaciones, para su elaboración, deberán contener, al menos, los siete
capítulos básicos siguientes y tener presente además, todos los otros factores que se han
indicado anteriormente para los suelos urbanos.
1.-
SINGULARIZACIÓN DEL PRODUCTO INMOBILIARIO:
82
Debe indicarse, con toda precisión, los siguientes ítems:
a) Singularización geográfica.
b) Singularización legal
c) Singularización tributaria
d) Singularización de uso y destino
2.-
DESCRIPCIÓN DETALLADA DEL SECTOR EN QUE ESTÁ EL INMUEBLE.
Deben examinarse, al menos, los siguientes aspectos:
a) Condición de urbano
b) Destino
c) Infraestructura urbana
d) Equipamiento urbano
e) Accesibilidad vial
f) Zona afecta a rehabilitación urbana (Ley 18.595 y D.S. 1419 (15-10-87)
g) Zona afecta a remodelación o renovación urbana
h) Presencia de factores sensoriales (olfativos, táctiles, auditivos, visuales)
i) Afectación a expropiaciones
j) Afectación a apropiaciones
k) Otras afectaciones según O.G. de U. y C. (Art.2.1.5.)
 Mala calidad del subsuelo: Presencia de terrenos de rellenos, salinos, con
Napas freáticas u otras perturbaciones ( Art. 5, 7, 13)
 Terrenos inundables o potencialmente inundables.
 Terrenos propensos a avalanchas, rodados, aluviones, erosiones acentuadas.
 Zonas de actividad volcánica.
 Zonas próximas a obras de infraestructura (embalses, acueductos,
 oleoductos, gasoductos, aeropuertos, etc.
 Zonas próximas a áreas de alto riesgo de incendio y contaminación:
(Bosques, cementerios, vertederos de basura radioactividad, almacenaje de
Explosivos, productos inflamables, químicos tóxicos, etc.)
3.-
DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE PROPIAMENTE TAL:
Deben revisarse los factores y aspectos siguientes, según se trate del terreno, el
edificio o de las obras complementarias.
1.-
Del Terreno:
Revisaremos la relación frente fondo, su forma, superficie, topografía, presencia de
construcciones obsoletas, las servidumbres de tránsito, servicios y vista, las
acequias, torres de alta tensión, uso zonal permitido, coeficiente de
constructibilidad, etc., factores todos ya analizados en páginas anteriores.
2.De lo Edificado:



Afectación a Decretos de demolición, expropiación, insalubridad, monumento
histórico.
Superficie edificada, legalidad de lo construido y calidad de las estructuras
Fecha de recepción final o hito que da inicio estimado a la vida útil del edificio.
83


3.-
Superficies, sean asignaciones de uso y goce de espacios comunes o alicuotas y
sus prorrateos.
Ley de Copropiedad y Reglamento de Copropiedad.
Calidad edificada y condición arquitectónica actual.
De las Obras Complementarias:
Cierros de antejardín, cierros medianeros, huellas de acceso vehicular y peatonal,
terrazas, piscinas, nichos de medidores y envases de gas, barbacoas, fuentes de
agua, espejos de agua, parrones, pérgolas, cobertizos, jardineras, muretes de
contención, escaleras exteriores, ascensores, calderas, alarmas etc.
FACTORES PARTICULARES QUE AFECTAN A LAS EDIFICACIONES:
FACTOR DESUSO FÍSICO:
La caída en desuso físico obedece a la pérdida de valor por desgaste de los materiales de
construcción sea por uso, abuso o simplemente la acción de los elementos de la naturaleza
o del transcurso del tiempo. El proceso de desgaste natural de los materiales se llama
“entrópico”.
FACTOR DE DESUSO FUNCIONAL:
Este factor corresponde exclusivamente al edificio mismo y se debe, por lo general, a las
variaciones o cambios del estilo arquitectónico o funcional de los edificios.
Pueden referirse a excesos de superficie construida para determinados espacios; deficiente
distribución o relación entre ellos; espacios de circulación y anexos inútiles que sólo
implican un aumento de los costos de mantenimiento; instalaciones inadecuadas; deficiente
uso de los materiales, etc.
Caen también en desuso (obsoleto) funcional los edificios que resultan demasiado buenos o
insuficientes para el sector donde fue construido y aquellos de destinación limitada,
cuando desaparezca el fin para el cual fueron proyectados.
Para el análisis de este factor, el tasador deberá tener presente las siguientes pautas:
a ) Caída en desuso lenta o incipiente: Se considerará que los edificios sufren una
desvalorización por esta causa, cuando sea evidente que no están en condiciones para
cumplir en forma normal su destino, ya sea por deficiencias funcionales, excesos de
superficie o altura de los recintos, por espacios innecesarios, pero aún así, estas
edificaciones pueden usarse sin que ello implique un gran sacrificio económico o comodidad
para sus ocupantes.
b) Caída en desuso notorio o importante: Es necesario que se cumplan las condiciones
anteriores, pero además debe sumarse el hecho de que el uso de edificar constituya un
recargo económico superior al normal, ya sea de manutención o de disminución de su
rentabilidad, o que las funciones a que está destinado se vean notoriamente entorpecidas.
Algunos edificios por obsoletos, son destinados a otros usos diferentes, para el cual fueron
84
diseñados (Ej. grandes residencias destinadas a clubes, restaurantes, colegios o academias,
etc.; salas de cine destinadas a locales comerciales; residencias destinadas a hoteles, etc.)
Esta corrección se aplicará en grado leve cuando el destino del edificio ha cambiado y su
actividad puede desarrollarse con cierta normalidad y el edificio produzca rentas
compatibles con su valor.
Debe aplicarse esta corrección también cuando exista una
evidente falta de adecuación del edificio al barrio donde está ubicado.
Ejemplos:
 Viviendas de gran superficie o de muy buena calidad ubicadas en sectores de rentabilidad
muy baja o plusvalía estática o negativa.
 Locales comerciales, o cualquier otro edificio, que estén ubicados en sectores similares
que no reporten una rentabilidad normal, compatible con la inversión realizada.
Estos últimos casos se caracterizan, en general, por el hecho de que el valor físico y de
reposición del inmueble es superior al valor real de cambio o mercado y a su capacidad
rentable.
En casos extremos, la corrección por este concepto será caída en desuso total.
c) Caída en desuso total: Se considerará que un edificio ha caído en desuso total cuando
no pueda cumplir en absoluto las funciones para las cuales fue construido, debiendo ser
destinado, como último recurso, a bodega o depósito.
No siempre es necesario que los edificios que se encuentran en estas condiciones sean
viejos, puede ocurrir que por falta de adecuación al barrio, cambios en la moda imperante
del momento; edificios incluso nuevos queden obsoletos en forma total. (Ej. oficinas,
algunos caracoles, hoteles, cines, locales comerciales, etc.)
FACTOR DE DESUSO ECONÓMICO:
Legislación que modifica zonificaciones de ciudades, produce cambios de destinos en los
sectores.
 Cambios en el proceso económico que determinen que la propiedad sea de difícil
manutención (pérdida del valor de las grandes mansiones por la legislación tributaria
que afecta a sus poseedores y los gastos domésticos de manutención.)
 Desplazamiento natural de los habitantes de un sector a otro en busca de mejores
sectores residenciales (moda).
Las causas económicas son generalmente producidas por los efectos que se reciben en los
sectores o barrios y totalmente ajenas al edificio en sí.
FACTOR DE ASOLEAMIENTO:
Corrección aplicable sólo a las unidades habitacionales, hoteles, oficinas o aquellos edificios
que requieran para cumplir adecuadamente sus funciones, de un asoleamiento normal (4
horas diarias mínimo)
FACTOR DE LUMINOSIDAD:
El factor de luminosidad se analiza según sea el tiempo y la forma en que un ambiente
recibe luz directa del exterior y que le permite desplazamiento y actividad sin necesidad de
85
luz auxiliar.
luz directa.
El grado de incidencia se aprecia en la mayor o menor cantidad de horas de
FACTOR DE AISLAMIENTO - AGRUPAMIENTO:
Condición de Aislamiento: Corrección que permite apreciar la desvalorización producida
por el hecho de que un edificio no esté aislado en el terreno. Se podrá aplicar a edificios y
unidades menores tanto de uso habitacional como comercial. En el caso de comercio el
factor de concentración será considerado de plusvalía y en los casos habitacionales será
considerado depreciación.
Este factor puede apreciarse bajo los siguientes hechos:
a)
b)
c)
d)
e)
Pareamiento simple (una vivienda al medianero )
Pareamiento en servicios
Pareamiento doble
Pareamiento continuo
Edificaciones en bloques
Condición de Agrupamiento. Permite esta corrección también poder apreciar la
desvalorización que se produce en los inmuebles por el sólo hecho de formar parte de
conjuntos armónicos o condominios con inmuebles similares pues se aplicará el concepto de
“economía de escala “lo que afectará en mayor proporción a los conjuntos de múltiples
viviendas.
EL PROCESO DE LA TASACIÓN DE VIVIENDAS:
Para efectuar la tasación de viviendas serán válidos los conceptos generales expresados
anteriormente. En consecuencia, se valorizarán separadamente los terrenos de la
edificación y sus obras complementarias.
El Terreno:
Para la tasación de terrenos se aplicará el enfoque de valor de mercado según se ha
expuesto anteriormente.
La Edificación:
Se efectuarán las mediciones necesarias separadamente, según las tipologías de sus
estructuras, instalaciones y terminaciones para aplicar a estas superficies el valor
respectivo. Se aplicará a estos valores, según sea el sistema utilizado, las depreciaciones
según tablas, frente al concepto valórico “costo reposición” o bien, se aplicarán los valores
según tablas de estadísticas sistematizadas obtenidas de valores de comercialización, fichas
homologadoras propias de ofertas zonales y/o los diferentes boletines de valores existentes.
Las Obras Complementarias:
Se valorizarán directamente según costo reposición en valores dados o bien GL. (valor
global).
Observaciones:
Este ítem permite explicar, al lector de la tasación, diferentes características anómalas
bajo las cuales se extiende el informe. Ejemplo : presencia de obras no regularizadas,
86
diferencias de programas respecto a planos, recintos no inspeccionados o recepcionados por
la autoridad, etc.
Declaración Jurada: Permite informar que el Tasador no está vinculado en forma alguna al
inmueble o sus poseedores. Si no es el caso, deberá explicarse.
Se considerará estado de “amenaza de ruina” cuando las reparaciones que se requieran
para habilitar la vivienda excedan el 30% del valor de tasación del bien raíz.
TABLA DE VIDA ÚTIL DE LAS ESTRUCTURAS
SIGLA
H.A.
A.R.
A.A.
M.D.1
M.D.2
M.T.
A.D.
TIPO DE LA ESTRUCTURA
HORMIGON ARMADO
ALBAÑILERÍA REFORZADA
ALBAÑILERÍA ARMADA
MADERA (Impregnada durabilidad 1)
MSADERA (Impregnadas durabilidad 2-3)
ACERO CON ALBAÑILERÍA
ADOBE
VIDA UTIL
80 AÑOS
70 AÑOS
70 AÑOS
40 AÑOS
20 AÑOS
70 AÑOS
40 AÑOS
DEPRECIACIÓN DE LOS EDIFICIOS:
La valorización de la edificación, cuando se refiera a cualesquiera de los sistemas
constructivos establecidos en el Manual de Tasaciones del SERVIU, se hará por valor de
reproducción, con los establecidos en el punto referente a ellos anteriormente, aplicándolo
al valor resultante los coeficientes de depreciación por antigüedad establecidos en el
cuadro que sigue (Tablas de Chornik).
El concepto de depreciación por antigüedad considera desvalorización del edificio por el
tiempo transcurrido, en condiciones normales de conservación, por lo tanto los valores
resultantes deberán ser corregidos cuando se verifique que existen deterioros y otras
externalidades negativas.
TABLA DE DEPRECIACIONES POR ANTIGÜEDAD ( CHORNIK )
TIPO DE
ESTRUCTURA
H.A.
A.R.
A.A.
M.D.a
M.D.b
M.T.
A.D.
10
0.85
0.80
0.80
0.70
0.20
0.70
0.80
AÑOS DE ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCIÓN
20
30
40
50
60
70
0.70
0.50
0.40
0.35
0.30
0.25
0.60
0.45
0.35
0.30
0.25
0.20
0.60
0.40
0.30
0.25
0.20
0.15
0.40
0.25
0.15
0.55
0.55
0.40
0.25
0.30
0.25
0.20
80
0.20
0.15
Según esta tabla de depreciaciones, en cada tipo de estructura se considera que siempre quedará un remanente
al final de su vida útil.
Al igual que para la tasación de terrenos influyen ciertos factores que los valorizan o deprecian
según su influencia en él, para las edificaciones también hay factores de influencia general que
87
producen efectos positivos o negativos en su determinación de valores.
analizados por S.I.I. para efecto de sus avalúos territoriales y son:
Estos factores han sido
PARTES COMPONENTES DE UN EDIFICIO:
Es necesario para el Tasador conocer las partes fundamentales visibles que componen un
edificio de modo de poder evaluarlo en mejores condiciones estimando su valor de
reposición y de deterioro.
Un edificio está conformado por las siguientes partes y cuyas funciones son específicas:
1.- ESTRUCTURA: Es la parte resistente del edificio destinada a posibilitar su permanencia
en el tiempo, absorbiendo los esfuerzos a que está sometida derivados de fuerzas dinámicas
y estáticas. No debe confundirse con “obra gruesa” pues ésta incluye además elementos no
estructurales. (Muros no soportantes, radierers, etc. )
Las principales partidas de la Estructura son :
1.1. Fundaciones: Son sistemas destinados a transferir las fuerzas al suelo natural o terreno
de fundación y su profundidad dependerá del nivel del terreno apto para fundar y de las
características del edificio. No siempre son visibles al Tasador pues están bajo la cota del
suelo natural.
Existen distintos tipos de fundaciones según sean las fuerzas a las que serán sometidas y las
propiedades del terreno de fundación:
a) Fundaciones corridas: Llamadas comúnmente cimientos, están destinadas a recibir, por
lo general, muros de albañilería y/o de hormigón armado y se ejecutan en hormigón.
b) Fundaciones aisladas: Están destinadas a recibir elementos que trasmiten cargas
concentradas (pilares), o en casos de terrenos de mala resistencia mecánica (pilotaje). Se
pueden ejecutar en hormigón (zapatas, dados de fundación), para cargas de cierta
consideración o en pilotes que pueden ser de madera, prefabricados de hormigón armado,
en tubos de acero, según sean las necesidades.
c) Vigas de hormigón Armado: Se usan cuando pueden existir empujes de terrenos y para
unir fundaciones aisladas.
Los sobrecimientos, en caso de fundaciones corridas, protegen el edificio de la humedad y
nivelan la base de los elementos estructurales verticales.
1.2. Elementos Verticales Soportantes: Dependiendo del tipo de estructura, pueden estar
constituidos por muros de albañilería o de hormigón armado o por tabiques de entramados.
Los muros de albañilería y de hormigón armado pueden estar construidos para quedar a la
vista o ser revocados (estucados). Los tabiques de entramado, necesariamente deben
consultar otros materiales para terminaciones.
1.3. Bases para pavimentos: En los primeros pisos esta base está constituida generalmente
por radier de hormigón colocado sobre capa de ripio que actúa como sello hidráulico. En los
pisos superiores esta base está constituida por la estructura del entrepiso. (Losas de
hormigón armado, entramados de madera, etc.).
88
1.4. Entrepiso: Es un elemento horizontal que se apoya en los elementos verticales del piso
inferior, destinado a servir de base de pavimentos y cielos. Estos apoyos pueden estar
constituidos por cadenas (muros) o vigas de hormigón armado en albañilería, perfiles
metálicos, vigas o cadenas de madera, tabiques de entramados.
Los entrepisos pueden ser ejecutados con losas de hormigón armado, envigados de madera,
perfiles de acero de construcción, elementos prefabricados de hormigón pre- comprimido
(pretensado), según sea el tipo de estructura de los elementos estructurales verticales.
1.5. Estructuras de techumbre: Incluye la solución del cielo del último piso, y pueden estar
constituidas por una lámina (losa de hormigón armado), una plegadura, o por un sistema de
entramado (tijeral, cercha, placa estereométrica), según sea la tipología estructural y
formal del edificio.
2.- TERMINACIONES: Se refieren a todas las partidas de materiales que se aplican después
de ejecutada la estructura, a fin de dar respuesta a los requerimientos físico ambientales,
de uso y de expresión formal.
Las principales partidas que se incluyen en este rubro son:
2.1 Cubiertas: Materiales dispuestos con formas adecuadas para ofrecer una superficie de
protección del edificio contra los agentes atmosféricos tales como lluvia, nieve, viento, etc.
La elección del tipo y material de cubierta y las pendientes, está en función de la
estructura de la techumbre, de los regímenes de lluvias y vientos predominantes de la
localidad, y, especialmente, de la expresión volumétrica y su relación con el edificio. Los
principales materiales usados en las cubiertas son: Impermeabilizaciones sobre superficies
(losas, entablados) planchas onduladas de acero galvanizado, de asbesto cemento y de
plástico; tejuelas de madera y de asbesto cemento; tejas de arcilla cocida y de mortero
cemento; cubiertas de metal estampado; láminas de acero zincado lisas embayetadas, sobre
entablado, etc.
2.2. Hojalatería: Elementos ejecutados en láminas de acero galvanizado, de aluminio o de
cobre, destinados a recoger y encausar las aguas lluvias del exterior al suelo natural
(terreno, red de aguas lluvias, drenes). Incluye elementos tales como: caballetes,
limatones, limahoyas, limatesas, canales, bajadas, gárgolas, forros, embutidos, etc.
2.3. Aislamiento Térmica: Material dispuesto en láminas, a granel o en colchonetas,
destinado a proteger el edificio de los procesos de absorción y pérdida de energía calórica,
con relación a la diferencia entre la temperatura interna de confort y las externas. Este
material se coloca en los niveles de cielo o cubierta, según diseño, y en elementos
verticales exteriores de estructuras de entramado. Los materiales más usados son los
fabricados sobre la base de poliestireno y poliuretano expandidos, lana de vidrio, lanas
minerales, etc.
2.4. Cielos: Revestimientos que se colocan en la parte superior de los recintos interiores. Se
emplean distintos materiales, según estructura soportante. Bajo losas de hormigón armado,
si no quedan a la vista, se puede utilizar revoques basado en morteros con cemento o con
yeso. En el caso de entramados, éstos pueden quedar a la vista, colocando el material de
cielo (láminas o entablados) sobre o entre los elementos estructurales, o los cielos pueden
constituir superficies que no dejan ver estos elementos. Los materiales más usados en
soluciones con estructuras de entramados son: entablados de madera, láminas de yeso
cartón, de madera laminada terciada, de madera aglomerada, de asbesto cemento, de
89
madera prensada, de virutas de madera aglomeradas con cemento o con yeso, de
poliestireno expandido, de fibras vegetales prensadas, etc.
2.5. Revestimientos interiores: Se refiere a los materiales de terminaciones de los
elementos de estructura y de obra gruesa destinados a resolver los requerimientos de
acondicionamiento físico ambiental y de acabado formal. Las principales partidas son:
Revoques o estucos sobre albañilería y hormigones, revestimientos cerámicos o plásticos en
zonas húmedas (baños/cocina), revestimientos de elementos de entramado en base a
láminas y entablados.
2.6. Revestimientos exteriores: Se refiere a los materiales destinados a resolver
requerimientos climáticos y de acabado formal. Su especificación depende del tipo de
material usado en los muros o tabiques exteriores y del nivel de costo del edificio. Los
materiales mas usados en albañilería y hormigones, cuando no quedan a la vista, son los
revoques de mortero de cemento y arena, con o sin agregado de hidrofugantes. En
estructuras de entramado, láminas de materiales impermeables o entablados de madera.
2.7. Pavimentos: Son materiales de terminación final de pisos, colocados sobre una base de
mortero de cemento y arena o directamente sobre radieres o losas afinadas. Los más
usados son parquet y entablados a base de madera, de plásticos ( vinílicos con o sin
asbesto) pétreos (lajas, adoquines), cerámicos, en base a morteros de cemento (baldosas,
pastelones), radieres y morteros afinados con o sin color, pavimentos ejecutados en obra,
alfombras, etc.
2.8. Puertas y Ventanas: Pueden ejecutarse en madera, perfiles de acero ( planchas
dobladas, perfiles laminados, perfiles soldados) o en perfiles de aluminio.
3.- INSTALACIONES: En este rubro se incluyen las partidas de alcantarillado, agua potable
fría y caliente, de gas, de electricidad, de acondicionamiento físico ambiental, de
circulaciones mecánicas, de protección contra incendios, y otras, destinadas al
funcionamiento de los edificios y prevención de riesgos. Sus canalizaciones pueden ser a la
vista o embutidas en los elementos estructurales y de obra gruesa.
4.- OBRAS COMPLEMENTARIAS: Se refiere a partidas generalmente fuera de los edificios,
tales como cierros exteriores, puertas y portones exteriores, pavimentos exteriores,
terrazas, pérgolas, jardineras, jardines y arborizaciones, cobertizos, estacionamientos,
señalizaciones, nichos para medidores, piscinas, iluminación exterior, señalizaciones, etc.
TIPO DE CALIFICACIÓN O CALIDAD:
El S.I.I. distingue las construcciones de acuerdo a la apreciación de su CALIDAD GENERAL
sin considerar el ESTADO DE CONSERVACIÓN ya que éste se evalúa en conjunto con la
antigüedad de la propiedad o construcción.
Dentro del rubro “calidad” valora a ésta visto desde diferentes aspectos:
-
Calidad de las construcciones tradicionales
Calidad del diseño
Calidad de las estructuras
Calidad de las terminaciones
Calidad de las instalaciones
90
CALIDAD DE LAS CONSTRUCCIONES TRADICIONALES:
SUPERIOR:
a) Techumbre: Pendientes superiores a las necesarias ejecutadas con fines puramente
estéticos
b) Aleros: Superiores a 1.00 metros.
c) Distancia entre muros superior a 3.50 metros, espacios abiertos cubiertos y grandes
ventanales.
d) Altura de piso a cielo superior a lo normal (2.40 m), en el caso de viviendas. La altura
normal de otras construcciones se considerará en función de su destino.
e) Sobrecimientos notoriamente más altos que los normales (0.30 m), salvo aquellos que ha
sido necesario realizar obligatoriamente, para salvar desniveles de hasta 0.50 m.
f) Diseño complejo e irregular.
g) Diferentes niveles de piso entre algunos recintos.
h) Juegos de volúmenes de H.A., traducidos en entrantes, salientes, balcones, terrazas
voladas,
i) Condición de aislamiento. Edificios aislados.
j) Calefacción y clima.
k) Terminaciones especiales o finas tales como:
Revestimientos exteriores: Pulidos, picados o a la martelina, gres cerámico, litofrén,
maderas especiales sobre estuco, etc.
Revestimientos Interiores: Chapas en muros o zócalos en madera, gres cerámico, formalita
o durolac, etc.
Pavimentos: Parquet de eucalipto con filete o de selección, baldosas de mármol natural, de
color, etc.
Puertas: Enchapadas, especiales de aluminio o madera con pino oregón, encina, etc.
Quincallerías: Especial o importada. Salas de baño: En proporción superior a la normal.
Artefactos tipo Venecia, de color o importados.
Otras Terminaciones: Persianas automáticas, puertas automáticas, gradas o pavimentos de
mármol, columnas, balaustradas, capiteles, etc.
MEDIA SUPERIOR O BUENA:
Solo presenta algunas de las características especiales de diseño y construcción señaladas
para la calidad superior. Cuenta con instalaciones y terminaciones en su mayoría
corrientes, pero posee algunas de mayor calidad tales como parquet de eucalipto, ventanas
de aluminio, chapas tipo Factomet, artefactos Venecia, pinturas gravilladas, etc.
MEDIA O CORRIENTE:
Edificación de planificación corriente caracterizado principalmente por su sencillez de
diseño.
(Rectangulares, normalidad en pendientes de techumbre, aleros y alturas de piso a cielo);
terminaciones normales en una construcción media y de tipo corriente o standard.
MEDIA INFERIOR:
91
Implica sencillez de diseño y construcción. Se incluyen en esta calidad las construcciones
seriadas edificadas con apoyo estatal, del tipo económicas, faltando terminaciones y con
instalaciones a la vista.
INFERIOR O MÍNIMA:
Terminaciones de mala calidad y defectuosa colocación. Pueden carecer de uno o más
servicios básicos. Según la nueva normativa del SII. la Calidad de las Construcciones se
define diferenciando la mayor o menor complejidad del diseño y la estructura, y la
categoría o nivel de las terminaciones e instalaciones. Para este análisis la calidad se
califica en orden descendente con las denominaciones 1,2,3,4 y 5. Las Construcciones se
descomponen en partidas de diseño, estructura, terminaciones e instalaciones y se utilizan
los siguientes instrumentos:
CUESTIONARIO DE ATRIBUTOS DE LA CONSTRUCCIÓN




Cuestionario de atributos
Tabla de calidades de partidas
Definiciones
Matriz de combinaciones de calidades parciales
DISEÑO:
1. - Exclusivo, especial o único como respuesta a un programa complejo de diseño de recintos
o requerimientos específicos del usuario, asociados a alto costo de construcción.
2. - Juegos de formas y volúmenes.
3. - Primer nivel (nivel acceso) en edificios de más de 4 pisos: diferencias de niveles de
piso por motivos estéticos, que contribuyen a formar ambientes distintos.
4. - Diferencias de nivel de piso por motivos estéticos que contribuyen a formar ambientes
distintos.
5. - Primer nivel (nivel acceso) en edificios de más de 4 pisos: distintas alturas de piso a
cielo o superior a lo normal, por motivos estéticos.
6. - Distinta altura de piso a cielo o superior a lo normal por motivos solamente estéticos.
(concepto de normal según el uso o la época de la construcción).
7. - Bienes Comunes (al menos dos), tales como: sala de uso múltiple, sauna, gimnasio,
biblioteca, lavandería, etc.
8. - Para cada propiedad: Programa de recintos superior a los requerimientos normales del
destino dominante (ej: sala de uso múltiple, biblioteca, sauna, bar, sala de música, mas
de un estar)
9. - En edificios de + de 4 pisos: Al menos una terraza por departamento u oficina, que
permita desarrollar actividades en el exterior, tales como: estar, comedor, recreación u
otras.
10.- Techumbres especiales, tales como: cúpulas, bóvedas y similares o techumbres con sus
Pendientes superiores a lo requerido para el clima.
11.- En cualquier edificio acogido a Ley de Venta por Piso. Una o dos unidades por piso
proyectadas para lograr privacidad. No se consideran casos que son producidos por
limitantes de una o dos unidades por piso proyectadas para lograr privacidad. No se
considerarán casos que son producidos por limitantes de la superficie de terreno y de las
normativas urbanas.
92
12.- Accesos y circulaciones diferenciadas (principal, de servicio, privadas, etc) No se
considerará este atributo cuando sea obligado por EL destino de la construcción. Ej.
Clínicas, hospitales u otros.
ESTRUCTURA:
1. - Monumentales, especiales o aquellas que en su ejecución requieran de aplicación de
Tecnologías especiales.
2. - A nivel de planta: discontinuidad de ejes estructurales.
3. - Discontinuidad vertical de ejes estructurales.
4. - Estructura calculada para cubrir luces mayores a la fijada por la Norma. No se considerará
este atributo cuando sea obligado para el destino del edificio.
5. - Elementos sobre dimensionados con fines estéticos o decorativos.
6. - Losas inclinadas. No se considerará este atributo cuando sea obligado por el destino del
Edificio.
TERMINACIONES:
Cubiertas: Tejas de arcilla (colonial, romana u otras de tipo similar); cubiertas cuya
instalación requiere de un costo adicional en la estructura de techumbre (ejemplo:
tejuelas, embayetados de cobre o fierro), cubiertas en base a elementos pre-tratados
(ejemplo: tejuelas revestidas, fierro galvanizado pre-pintado); losas impermeabilizadas;
cubiertas de aluminio, vidrio o cristal u otras de costo equivalente.
Cielos: Maderas finas, aluminio, cielos adaptados para instalaciones especiales, acústicas,
decorativos (ejemplo: Yeso moldeado en obra), similares.
Revestimientos exteriores: mármol, cerámicos de alto costo, arcilla, piedra, fulget,
metales, cristales, muro cortina, madera fina, hormigones a la vista con texturas
especiales, similares.
Revestimientos interiores: en primer nivel acceso en edificios de más de 4 pisos:
Mármol, cerámicos de alto costo, cristales o espejos, metales, maderas finas o enchapadas
finas, telas, revestimientos artísticos, piedras, similares.
Revestimientos interiores: Mármol, cerámicos de alto costo, cristales, espejos, maderas
finas o enchapadas finas, papeles especiales, vinílicos o telas finas, similares.
Pavimentos en primer nivel, nivel acceso en edificios de más de 4 pisos: Mármol, piedra,
cerámicos de alto costo, fulget, maderas finas, similares.
Pavimentos: Mármol, piedra, cerámico de alto costo, fulget, parquet, entablados de
maderas finas, pisos flotantes, alfombras de buena calidad, similares.
Puertas en más de un vano: Maderas finas, labradas, de cristal, metálicas o de alto
costo.
Ventanas: Aluminio anodizado/ color, maderas finas, ventanas en la cubierta, similares.
93
Vidrios: vidrios y cristales tratados, vitrales, vítreas, similares.
Protecciones: persianas o postigos exteriores especiales, rejas de fierro forjado,
similares.
INSTALACIONES:
1. Ascensores: Panorámicos o computarizados, escaleras mecánicas computarizadas, similares.
2. Aislación por sobre los requerimientos del clima o del uso de la propiedad. Aislantes o
atenuantes acústicos, solares o térmicos, capaces de mantener óptimas condiciones de
temperatura o aislación.
3. Calefacción por sobre los requerimientos del destino del inmueble: central ( por losa,
piso, muro radiante ), chimeneas hechas en obra, ( más de una ), similares.
4. Climatización por sobre los requerimientos del destino: redes de ventilación forzada de
aire frío o caliente, similares.
5. Sistemas de seguridad y vigilancia: Red de alarma embutida, vigilancia por circuito
cerrado de T.V o similares.
6. Sistemas de seguridad contra incendio por sobre los requerimientos de las normas:
puertas cortafuego o sistemas de presurización de alta calidad y alto costo, redes de
detectores de humo, redes de luces de emergencia u otros similares.
7. Sistemas adicionales de captación o generación de energía que no tengan por finalidad
la solución de emergencias.
8. A lo menos 4 redes eléctricas de baja tensión embutidas, tales como: redes de
computación, T.V., radio, teléfonos, citófonos, TV Cable, u otras.
9. Edificios con funcionamiento de sistemas con apoyo de computadoras.
10. Artefactos sanitarios: importados, y grifería de alto costo ( a lo menos en dos recintos
de baño) ; muebles vanitorios con cubiertas y/o recipiente de mármol, cobre o material de
costo similar, tinas de hidromasajes, similares.
11. Helipuertos.
Los atributos 2,3,4,5,7 y 11 no serán considerados cuando su existencia sea condición
obligada por el destino o uso del edificio.
CALIDAD DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS:
Se califican de acuerdo a la calidad de sus materiales y su estado de conservación.
CÓDIGO
CALIDAD
ESTADO DE CONSERVACIÓN
94
1
ESPECIAL
2
ESPECIAL
3
ESPECIAL
4
CORRIENTE
5
CORRIENTE
6
CORRIENTE
CALIDAD DE LOS PAVIMENTOS
BUENO
REGULAR
MALO
BUENO
REGULAR
MALO
Especial: Considera materiales muy buenos o finos (piedra labrada, adoquines de piedra,
baldosa de mármol reconstituidos, etc.) o pavimentos aptos para soportar cargas
vehiculares o similares.
Corriente: Considera materiales de tipo común (baldosas, pastelones y otros).
Factores de corrección para condiciones especiales de Construcción
CÓDIGO
DEFINICIÓN
FACTOR
MS
PZ
SB
CA
CI
K
Mansarda
Piso Zócalo
Subterráneo
Construcción Abierta
Construcción interior
Espacios comunes
0.60
0.60
0.50
0.50
0.70
0.70
COEFICIENTE DE COMERCIALIZACIÓN
Para determinar el avalúo de los locales comerciales y oficinas ubicados en los sectores
comerciales más importantes de algunas comunas, se considerará un factor de recargo, que
podrá fluctuar desde 1.10 hasta 12.00, aplicable a los precios unitarios bases de
construcciones de la comuna. Los coeficientes específicos varían de acuerdo a la ubicación
de las propiedades en el área comercial y se encuentren fijados en planos confeccionados
por el S.I.I.
BIENES COMUNES: En los casos de inmuebles colectivos acogidos a la Ley de Venta por
Pisos, el S.I.I. considerará en el avalúo de cada departamento, oficina, local, etc. el valor
que les corresponda por concepto de cuota de terreno u otros rubros, siempre que este
tenga incidencia significativa en la tasación estos inmuebles. Para determinar este mayor
valor, a los terrenos y construcciones de uso exclusivo se les aplicará el 20% y 30%,
respectivamente, de los precios unitarios bases correspondientes.
Coeficiente según ubicación dentro de un edificio:
95
En los edificios de 4 pisos y más se deberá tener una ponderación de diferencia de valores
según sea el piso en que se ubican las unidades en estudio para lo cual se deberá aplicar un
factor basado en las ventajas o desventajas de la ubicación por altura y dentro de un mismo
nivel o planta se deberá ponderar, mediante la aplicación de un nuevo factor, la plusvalía o
depreciación provocada por vista, luminosidad, panorama, asoleamiento, etc. factores
todos que se analizarán directamente in situ.
COEFICIENTE EN EDIFICIOS DE HASTA CUATRO PISOS
Piso
Piso
Piso
Piso
1
2
3
4
Edificio sin
ascensor
Edificio con
ascensor
Edificio con
ascensor y locales
Edificio sin ascensor
y con locales
0,90
1.10
1.00
0.90
0.95
1.10
1.00
1.00
1.50
0.90
1.10
1.00
1.50
0.90
1.00
0.95
COEFICIENTE EN EDIFICIOS DE MAS DE CUATRO PISOS
Piso
Piso
Piso
Piso
Piso
Piso
Piso
Piso
1
2
3
4
5
6
7
8
Piso 9
Piso 10
Piso 11
Piso 12
Piso 13
Piso 14
Piso 15
Pisos superiores
0.90
0.90
0.95
0.95
1.00
1.00
1.00
1.10
1.10
1.15
1.15
1.15
1.15
1.15
1.20
0.20
PONDERACIÓN DE VALORES SEGÚN MÁXIMA ORIENTACIÓN
CON RELACIÓN AL SOL
Sobre
Sobre
Sobre
Sobre
Sobre
10 horas de sol
8 horas de sol
8 horas de sol
6 horas de sol
4 horas de sol
1.20
1.15
1.15
1.10
1.00
PONDERACIÓN SEGÚN TAMAÑO ÚTIL DEL INMUEBLE
Edificio Residencial
Hasta 30 m2
Desde 30 m2
Desde 50 m2
Desde 100 m2
Desde 140 m2
a
a
a
a
50 m2
100 m2
140 m2
250 m2
1.10
1.05
1.00
0.95
0.90
PONDERACIÓN SEGÚN TAMAÑO ÚTIL DEL INMUEBLE
Edificio de Oficinas
Desde – Hasta
35 m2
1.15
96
Desde – Hasta
Desde – Hasta
Desde – Hasta
Desde – Hasta
Desde – Hasta
Desde – Hasta
Desde - Hasta
36 m2 - 50 m2
51 m2 - 100 m2
101 m2 – 120 m2
121 m2 – 250 m2
251 m2 – 350 m2
351 m2 – 500 m2
Plantas Libres gral.
1.10
1.00
0.95
0.95
0.90
0,85
1.00
PONDERACIÓN DE OFICINAS POR UBICACIÓN EN EL EDIFICIO
Oficinas orientadas con frente a la calle
Oficinas orientadas al contrafrente del edificio
Oficinas orientadas al patio interior
1.00
0.90
0.80
En todos los casos se aplicará plusvalía de 5% a 10% sobre el valor de cualquier unidad cuando ésta
tenga estacionamiento dentro del mismo edificio, sea cubierto o en superficie, independientemente
del valor propio del estacionamiento.
97
INFORMACION DEL SERVICIO DE IMPUESTOS INTERNOS
ANEXO Nº 1
CONSIDERACIONES GENERALES PARA LA TASACION
1.- TERRENO:
Para la tasación de un terreno se considera el sector de ubicación (emplazamiento) del
mismo, las obras de urbanización y equipamiento de que dispone (Art. 4°, N°2, Ley 17.235).
Para esto, se han confeccionado tablas de valores unitarios de terrenos para cada comuna
del país. Estos valores están registrados en los planos comunales que se encuentran en
exhibición en las respectivas Direcciones Regionales del Servicio de Impuestos Internos. Los
valores se representan de la siguiente forma:



Cada comuna está dividida en Zonas o Sectores.
Cada Zona o Sector tiene asignado un valor base de terreno por m2.
Cada manzana predial tiene un factor de ajuste al valor base denominado
Coeficiente Guía.
Para la tasación de los terrenos se consideran, además, las características físicas que son
particulares de cada cual y que afectan notoriamente su valor. Estas variables se
establecerán mediante Circular del Servicio de Impuestos Internos.
El valor del terreno se calcula según la siguiente fórmula:
Valor m2 de terreno = VB x CG x CCT
En que:
VB (Valor Base): Corresponde al valor unitario de terreno asignado a toda la Zona.
CG (Coeficiente Guía): Corrige el Valor Base por localización del predio al interior de la
Zona.
CCT (Coeficiente Corrector de Terreno): Corrige el valor unitario de terreno del predio
por características físicas del mismo.
2. CONSTRUCCION:
Para la tasación de una construcción se considera su clase (material estructural), calidad,
sus especificaciones técnicas, costos de edificación, antigüedad, destino e importancia de la
comuna y de la ubicación del sector comercial (Art. 4°, N°2, Ley 17.235).
Para esto, se han confeccionado tablas de valores unitarios de construcción para cada clase
y calidad constructiva fijadas en anexo N°4. Sus respectivas definiciones técnicas, se
encuentran registradas en el Anexo N° 2 de la presente Resolución, considerando los
siguientes aspectos:
98
Tipología de construcciones (Tipos y Clases).
Guías Técnicas para la determinación de la calidad de la construcción.
Coeficientes de ajuste al valor unitario de construcciones:
1.
Condiciones especiales de edificación.
2.
Depreciación por antigüedad de la construcción.
3.
Localización comunal
4.
Localización en sectores comerciales.
El valor de la construcción se calcula según la siguiente fórmula:

Valor m2 de construcción = VCC x DP x CE x FC x CCC
En que:
VCC (Valor Clase-Calidad): valor fijado en Anexo N°4.
Clase: Material predominante de la estructura vertical de la construcción.
Calidad: Concepto que permite diferenciar construcciones de una misma clase.
DP (Depreciación): Ajuste según deterioro normal de la construcción producido por la
acción del tiempo.
CE (Condición Especial): Considera construcción interior, altillo, construcción abierta,
mansarda, piso zócalo o subterráneo.
FC (Factor de Ajuste Comunal): Factor que diferencia el valor de una construcción, de
acuerdo a la comuna en que se ubica.
CCC (Coeficiente Comercial de Construcción): Factor aplicable a construcciones
localizadas en las zonas comerciales de las comunas.
99
ANEXO Nº 2
TASACION DE CONSTRUCCIONES
DEFINICIONES TECNICAS
A. CLASIFICACION DE LAS CONSTRUCCIONES
Se clasifican por Tipo, Clase y Calidad.
A.1. TIPO
A.1.1.
GALPONES
A.1.2.
A.1.3.
A.1.4.
OBRAS CIVILES
OBRAS COMPLEMENTARIAS
OTRAS CONSTRUCCIONES
A.1.1. GALPONES:
Construcciones no habitacionales de un piso diseñadas para cubrir grandes luces. Presentan
plantas libres con una estructura soportante modular y repetitiva. Los elementos
estructurales son sus apoyos verticales y elementos de transmisión de cargas horizontales.
La estructura de techumbre está calculada para soportar cargas inferiores a 150 Kg/m2.
Presentan cubiertas livianas de un peso igual o menor a 30 kg/m2 .
Adicionalmente, pueden tener subterráneos y/o zócalos y/o contener construcciones
interiores o altillos, independientes de la estructura del galpón o formando parte de ésta.
La superficie de los galpones se determina según lo dispuesto en la Ordenanza General de
Urbanismo y Construcciones,
en adelante O.G.U.C.
A.1.2. OBRAS CIVILES
Carpetas de rodado de carreteras, puentes, túneles, pistas de aterrizaje, muelles, molos, centrales
hidroeléctricas, termoeléctricas, etc. Para su cálculo, se considera el volumen o superficie de la obra, según
corresponda.
A.1.3. OBRAS COMPLEMENTARIAS
Para su cálculo, se considera el volumen o superficie de la obra, según corresponda.
A.1.4. OTRAS CONSTRUCCIONES
100
CLASE
UNIDAD
GA
OBRAS CIVILES
OBRAS COMPLEMENTARIAS
Acero
GB
Hormigón Armado
GC
GE
GALPONES
Albañilería
m2
GL
Madera
Madera Laminada
GF
Adobe
Acero
OA
OB
m3
Hormigón Armado
OE
m2
Madera
SA
SB
EA
Silo de Acero
Silo de Hormigón Armado
m3
Estanque de Acero
EB
M
P
W
Estanque de Hormigón Armado
Marquesina
m2
Pavimento
Piscina
m3
TA
Techumbre Apoyada de Acero
TE
Techumbre Apoyada de Madera
TL
Techumbre Apoyada de Madera Laminada
OTR OTRAS CONSTRUCCIONES AS CONSTRUCCIONES
A
B
C
AceroA en tubos y perfiles.
m2
Hormigón armado.
Albañilería de ladrillo de arcilla, piedra, bloque de cemento u hormigón celular: La albañilería puede ser simpleB, armadaC o
reforzadaD.
E
Madera: Estructura compuesta de pies derechos, soleras y diagonales (se incluyen aquellas con revoque de barro y paja).
F
Adobe: Albañilería de bloques de barro y paja (la fachada principal puede ser de albañilería de ladrillos).
G
Perfiles metálicos: Livianos de acero galvanizados hasta 1.6 mm de espesor.
Estructura con elementos prefabricados e industrializados: Se incluyen en esta clase los paneles de poliestireno expandido
con malla de acero galvanizado o similares.
K
Toda construcción que no corresponda a las definidas en los tres tipos anteriores,
cualesquiera sean sus características.
La superficie de las construcciones se determina según lo dispuesto en la O.G.U.C.
A.2. CLASE
Corresponde al material predominante de la estructura vertical de las construcciones. Se
aplican los siguientes códigos y definiciones:
Permite diferenciar construcciones de una misma clase
A.3.1. GALPONES
Se califican con las siguientes denominaciones, según sus características técnicas
CALIDAD
N° DE CARACTERISTICAS
101
CODIGO
1
2
3
NOMBRE
Superior
Media
Inferior
DE LA GUIA TECNICA
15 o más
8 a 14
0a7
GUIA TECNICA PARA DETERMINAR LA CALIDAD DE GALPONES
(Los términos subrayados, se encuentran definidos en Anexo N° 3 de la presente Resolución).
N°
MATERIA
1
FACHADA
2
CERRAMIENTO
3
CUBIERTA
4
SUPERFICIE
5
RECINTOS
INTEGRADOS AL
GALPON
6
VIGAS
7
8
ESTRUCTURA
RADIER O LOSA
9
ALTURA
10
PAVIMENTOS
INTERIORES
11 TERMO PANEL
CARACTERISTICAS
Al menos una de las siguientes:
 Curva, en ángulo o inclinada (en planta y/o elevación).
 2 o más planos en una fachada, cuyos desplazamientos sean
iguales o superiores a 1 m.
 Todo su perímetro.
Al menos una de las siguientes:
 Curva (en planta y/o elevación).
 Bóveda de 200 m2 o más.
 Marquesina de 50 m2 o más con un lado mínimo de 2 m.
 Estereométrica de 300 m2 o más.
 4.000 m2 construidos o más.
Al menos una de las siguientes:
 Altillo en al menos un 50% de la superficie del galpón.
 Construcción interior en al menos un 30% de la superficie del
galpón.
 Cámara de frío.
Al menos una de las siguientes, con una distancia mínima entre
apoyos:
 Metálica de 15 m.
 Hormigón Armado de 12 m.
 Madera de 10 m.
 Madera laminada de 15 m.
 Que soporta grúas móviles, tecles o similares.
 Con resistencia de 200 kg/cm2 o más.
Al menos una de las siguientes:
 Interior de 6 m o más en su punto máximo.
 Exterior de 10 m o más en su punto máximo (incluye
antetechos).
10% o más de la superficie construida, de uno o más de los
siguientes materiales: Baldosas microvibradas; cerámicos;
porcelanatos;
flotantes
fotolaminados,
de
madera,
exceptuando maderas no durables (pino insigne, álamo,
olivillo, tepa (Art. 5.6.8 de la O.G.U.C.)); radieres terminados
con pintura epóxica o tratamientos químicos (endurecido o
sellado).
 Al menos en un 30% de una fachada.
102
REVESTIMIENTOS
12
12.1 INTERIORES
12.2 EXTERIORES
13 CIELOS FALSOS
14
MATERIAL DE
CUBIERTA
15
PARASOLES Y/O
QUIEBRAVISTAS
16 ESCALERAS
17
CLIMATIZACION Y
OTROS
18 ENERGIA
19
SEGURIDAD Y
OTROS
Al menos una de las siguientes o la sumatoria de ellas:
 Pétreos: Mármol natural; pizarra; piedra canteada; granito.
 Metales: Aluminio; cobre; acero inoxidable; acero prepintado.
 Otros: Porcelanatos; enchapes de arcilla; estucos texturados
o con piedras; hormigones terminados lisos y/o con texturas;
cristales; espejos; telas; maderas, exceptuando maderas no
durables.
100 m2 o más.
25% o más de la superficie de al menos una fachada.
Al menos una de las siguientes:
 Curvo.
 Prefabricados modulares metálicos prepintados.
 Prefabricados modulares de fibra mineral.
 De madera, exceptuando maderas no durables.
Al menos una de las siguientes, que cubra un área total de 100 m2 o
más:
 Placas de policarbonato compacto o celular autosoportante.
 Placas de polímeros (acrílico) y/o vidrio.
 Emballetados metálicos.
 30% o más de una fachada.
Al menos una de las siguientes:
 Escaleras mecánicas.
 Rampas mecánicas.
Una de las siguientes. Si se presentan dos o más, esta materia tiene
doble ponderación:
 Climatización incorporada a la construcción.
 Calefacción.
 Inyección de frío y/o calor.
 Evacuación mecanizada de gases tóxicos.
 Aislación térmica en cierre perimetral y/o cubierta.
 Sistema de recuperación de fluidos químicos.
 Sistema de correo neumático.
 Sistema autónomo de generación y/o captación.
Al menos una de las siguientes:
 Sistema centralizado de control computacional de personal.
 Sistema de aspersores contra incendio, de agua y/o espuma.
 Pintura intumescente.
 Sistema eléctrico blindado.
103
CANALIZACIONES
20 PARA CORRIENTES
DEBILES Y OTROS
21
Dos de las siguientes. Si se presentan 3 o más, esta materia tiene
doble ponderación:
 Detectores de flama.
 Alarmas antirrobo.
 Detectores de humo.
 Detectores de movimiento.
 TV cable.
 Videocámaras de vigilancia.
 Computación.
 Teléfonos.
 Citófonos.
 Música ambiental.
 Sistema interno de información por televisión.
 Fibra óptica.
 Sistema de comunicación mediante altavoces.
INSTALACIONES
SANITARIAS
A.3.2.
 Redes de agua potable y alcantarillado.
OBRAS CIVILES
Se califican con una calidad única
A.3.3.
OBRAS COMPLEMENTARIAS
SILOS, ESTANQUES Y
MARQUESINAS
TECHUMBRES
APOYADAS
PISCINAS
PAVIMENTOS
Calidad única.
Calidad 1
Calidad 2
A.3.4.
Pavimentos que resisten cargas de 200 Kg/cm² o
más para tránsito vehicular, de maquinaria
pesada, aeronaves, etc.
Otros pavimentos.
OTRAS CONSTRUCCIONES
Se califican con las siguientes denominaciones, según sus características técnicas
104
CALIDAD
CODIGO
NOMBRE
1
2
3
4
5
Superior
Media Superior
Media
Media Inferior
Inferior
N° DE CARACTERISTICAS DE LA GUIA
TECNICA
CONSTRUCCIONES DE CONSTRUCCIONES DE
HASTA 4 PISOS
MAS DE 4 PISOS
14 o más
19 o más
6 a 13
10 a 18
0 a 5 (*)
0 a 9 (*)
Ver definiciones
Nota: (*) Cuando la construcción presente 0 características, ver previamente las definiciones de las calidades 4 y 5
GUIA TECNICA PARA DETERMINAR LA CALIDAD DE OTRAS CONSTRUCCIONES
(Los términos subrayados, se encuentran definidos en Anexo N° 3 de la presente Resolución).
Nº
MATERIA
1
ALTURA DE LA
EDIFICACION
2
FACHADA
3
ELEMENTOS DE
FACHADA
4
5
(*)
6
UNIDADES POR
PISO
ALTURA DE
RECINTO
SUPERFICIES
TOTALES
CARACTERISTICAS
Se incluye piso zócalo, se exceptúan subterráneos.

10 a 19 pisos.

20 pisos o más. En este caso esta materia tiene doble
ponderación.
Al menos una de las siguientes:

Curva, en ángulo o inclinada en planta y/o elevación).

3 o más planos de fachada, cuyos desplazamientos sean iguales o
superiores a 1 m, no obligado por rasante.
Al menos una de las siguientes:

Foso de un piso o más de profundidad.

Corredor, portal y/o pórtico de 3 m o más de altura.

Arcadas; balaustradas; frontón; columnas; pilares, pilastras y
otros elementos ornamentales.

Hasta dos unidades de más de 140 m2 .
(Se exceptúan cajas de escala).

En unidades: 2.5 m o más.

En áreas de uso o dominio común: 3.5 m o más.
Al menos una de las siguientes:

200 m2 o más en viviendas de hasta 4 pisos, oficinas o locales
comerciales (se exceptúan plantas libres).

Planta libre de 500 m2 o más.

Edificios no acogidos a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria de
5.000 m2 o más.
105
7
SUPERFICIE DE
RECINTOS
8
(*)
HALL DE ACCESO
9
OTROS RECINTOS
10
(*)
TERRAZA
11
SALAS O
RECINTOS
INTEGRADOS Y/O
ANEXOS A LA
CONSTRUCCION
12
ESTRUCTURA
13
VIGAS
14
LOSA
15
SUBTERRANEOS
En viviendas, al menos una de las siguientes:

Dormitorio de 25 m2 o más y/o en suite de 35 m2 o más.

Estar principal o comedor de 20 m2 o más, o estar comedor
integrado de 40 m2 o más.

Cocina de 15 m2 o más.

Baño de 6 m2 o más.
Al menos una de las siguientes:

En unidades: 10 m2 o más.

En áreas de uso o dominio común: 25 m2 o más en destino
habitacional. 40 m2 o más en otros destinos.
Al menos una de las siguientes:

3 o más baños en destino habitacional (se excluyen baños de
servicio
).

2 o más dormitorios de servicio.

2 o más recintos con baño exclusivo en destino habitacional u
oficina (se excluyen baños de servicio).

En casas: garaje de 25 m2 o más, integrado a la construcción.
(Adosada a la construcción).

En unidades: 25 m2 o más en total, por unidad.

En áreas de uso o dominio común: 100 m2 o más en total.
Auditorio; bar; biblioteca; cafetería; camarín; piscina
temperada; cancha deportiva; capilla u oratorio; casino; cava;
comedor de diario de al menos 9 m2; despensa en destino
habitacional de 2 m2 o más; escritorio; estar y/o comedor de
servicio; estudio; gimnasio; guardería infantil; hidromasaje;
juegos infantiles; lavado (se excluyen en logias); más de un
estar; quincho; repostero; salas de: cine, música, televisión,
computación, eventos, exposiciones, juegos, multiusos,
reuniones; sauna; solario; vestidores para personal de servicio.
En unidades: 2 a 4 recintos. Si se presentan 5 o más, esta
materia tiene doble ponderación.
En áreas de uso o domino común: 3 a 5 recintos. Si se presentan
6 o más, esta materia tiene doble ponderación.
Al menos una de las siguientes:

Diseñada a la vista en al menos una fachada.

Que soporta helipuerto; piscina; cine o teatro.

Estereométrica de 40 m2 o más

Con plataforma antisísmica.
Considera distancia mínima entre apoyos, exceptuando subterráneos.
En construcciones de hasta 4 pisos: 1 o más.
En construcciones de 5 o más pisos: 3 o más del mismo tipo o distintas
.

Hormigón armado de 7 m.

Metálica de alma llena o tubular de 7 m.

Metálica reticulada de 12 m.

Madera de 6 m.

Madera laminada de 10 m.
Al menos una de las siguientes (se exceptúan en subterráneos):

De 30 m2 o más entre apoyos con un lado mínimo de 5 m.


Nervada.
En volado de 20 m2 o más, con un lado mínimo de 3 m.

Inclinada (se exceptúan rampas en estacionamientos y obligadas
por rasante).
2 pisos.
3 pisos o más. En este caso, esta materia tiene doble
ponderación.


106
Al menos una de las siguientes, o la sumatoria de algunas de ellas:
REVESTIMIENTOS
16
16.1 INTERIORES
(*)
16.2 EXTERIORES
17
(*)
PAVIMENTOS
INTERIORES
18
TERMO PANEL
19
(*)
CLIMATIZACION
Y OTROS
20
(*)
ASCENSORES Y
ESCALERAS
21
CUBIERTA
22
23
MATERIAL DE
CUBIERTA
ENERGIA

Pétreos:
Mármol natural; pizarra; piedra; granito.

Metales:
Aluminio; cobre; acero inoxidable; acero prepintado.

Otros:
Porcelanato; enchapes de arcilla o
piedra; estucos especiales pigmentados; hormigones terminados a la vista,
lisos y/o texturados; cristales; espejos; telas; maderas, exceptuando las no
durables.
En unidades y/o áreas de uso o dominio común: en construcciones de hasta
4 pisos, 10 m2 o más. En construcciones de más de 4 pisos, 20 m2 o más. En
centros comerciales, 100 m2 o más.
En construcciones de hasta 4 pisos, 40 m2 o más. En construcciones de más
de 4 pisos, 60 m2 o más. En centros comerciales, 200 m2 o más.
Al menos una de las siguientes, o la sumatoria de algunas de ellas:
Mármol natural; pizarra; granito; porcelanato; piedra;
adoquines de piedra; madera, exceptuando maderas no
durables.

En unidades:
20 m2 o más.

En áreas de uso o dominio común: 40 m2 o más al menos en un
piso.

En construcciones de hasta 4 pisos: 15 m2 o más en total.

En construcciones de más de 4 pisos: 50% o más en una fachada.
En unidades y/o áreas de uso o dominio común
:

Climatización incorporada a la construcción.

Calefacción por losa, muro, radiadores o zócalos.

Sistema centralizado de inyección y/o extracción de aire y/o
gases (se exceptúan en cajas de escala)

2 o más chimeneas hechas en obra.

Sistema de correo neumático.
En unidades y/o áreas de uso o dominio común
:

Ascensores: 6 o más; 1 o más en construcciones de hasta 4 pisos
sin considerar subterráneo; panorámico; para vehículos; de uso
restringido; de servicio.

Escaleras: mecánicas; con diseño especial, como por ejemplo con
más de 1 descanso entre 2 pisos, peldaños de largo irregular o en
volado; rampa mecánica.
Al menos una de las siguientes:

Curva (en planta y/o elevación).

6 faldones (aguas) o más.

Cúpula, pirámide, bóveda, lucarna de 4 m2 o más, o que
existiendo más de una, sumen entre ellas 16 m2 o más. Lucernario
de 10 m de longitud o más.

Marquesina de 20 m2 o más con un lado mínimo de 2 m.

Tejas de alerce, metálicas, arcilla o piedra pizarra; emballetados
de cobre; losa impermeabilizada en construcciones de hasta 4
pisos; vidrio con una superficie de 25 m2 o más.

Sistema autónomo de generación y/o captación.
En unidades y/o áreas de uso o dominio común, con canalización
embutida, oculta sobre cielo o bajo piso falso.
Al menos tres de las siguientes:

Videocámaras de vigilancia; alarmas antirrobo; detectores de
humo, gases o movimiento; detectores de flama; aspersores
contra incendios; video portero; 15 o más circuitos eléctricos en
casas y 10 o más en departamentos habitacionales; fibra óptica;
control computacional centralizado de personal; comunicación
mediante altavoces; circuito interno de comunicación por
televisión; spiración centralizada.
24
(*)
CANALIZACIONES
PARA
CORRIENTES
DEBILES Y
OTROS
(*)
SE APLICA DOBLE PONDERACIÓN SI LA CARACTERISTICA SE PRESENTA TANTO
EN UNIDADES COMO EN AREAS DE USO O DOMINIO COMUN.
DEFINICION DE CALIDADES 4 Y 5
107
USO DE LAS DEFINICIONES: Si la construcción tiene 0 características, se deberá aplicar
previamente las definiciones para las calidades 4 ó 5. Si éstas no son concordantes con la
construcción, la calidad que se debe asignar es 3.
CALIDAD 4:
Construcciones que cuentan con un programa básico de recintos, el que para el destino
habitacional, se considera el Art. 7.4.1 de la O.G.U.C. Sus materiales de construcción son
de tipo económico, como por ejemplo: cubierta de zinc, fibrocemento, fierro galvanizado,
pavimentos vinílicos, radier afinado, entablados de madera no durables, vinílicos o similares
en su costo. Sus instalaciones sanitarias básicas son completas (alcantarillado, agua potable,
electricidad), pudiendo tener alguna red a la vista. En viviendas, su planificación técnica
puede ser repetitiva y de aplicación masiva. Algunos recintos pueden presentar deficiencias
de asoleamiento, ventilación o funcionalidad.
Se clasifican además en esta calidad, los recintos y sus respectivas áreas de uso común que
correspondan a estacionamientos y/o bodegas, ubicados en piso zócalos y/o subterráneos.
CALIDAD 5:
Se incluyen en esta calidad las viviendas básicas, casetas sanitarias y construcciones
similares. Pueden presentar algunos defectos estructurales. Sus terminaciones e
instalaciones son mínimas y de baja calidad y/o defectuosa colocación o con materiales de
desechos. Pueden carecer de un servicio básico.
B. FACTORES DE AJUSTE
B.1. CONDICIONES ESPECIALES
108
PARA GALPONES Y OTRAS CONSTRUCCIONES
NOMBRE
CODIG
O
DEFINICION
FACTOR
CONSTRUCCION
INTERIOR
CI
Construcción secundaria edificada al interior de una
construcción mayor. Puede ser independiente de los
elementos estructurales de ésta.
0.8
ALTILLO
AL
Consiste en una plataforma o estructura de piso
generalmente apoyada en la estructura principal,
levantada al interior de una edificación mayor, en
donde se aprovecha la altura de ésta con el objeto de
lograr un segundo nivel.
0.6
En caso de galpones, se aplica este factor sólo cuando
el altillo no exceda el 75% de la superficie de la
construcción mayor.
PARA OTRAS CONSTRUCCIONES
NOMBRE
CODIG
O
CONSTRUCCION
ABIERTA
CA
DEFINICION
Recinto cubierto y abierto por uno o más lados.
FACTOR
1.0
Recinto habilitado en el entretecho, con ventilación e
iluminación natural.
MANSARDA
PISO ZOCALO
MS
PZ
No se considera mansarda los pisos ubicados en
edificios en que los muros son inclinados, como
consecuencia de la aplicación de rasantes.
Recinto cuyo piso se encuentra bajo el nivel del
terreno que lo rodea, al menos en un 50% de la
superficie de cada uno de sus muros, con iluminación
natural al menos por uno de éstos.
0.8
En caso de edificios destinados total o parcialmente a
comercio u oficina, esta condición especial sólo se
aplica a los pisos zócalos que estén destinados a
estacionamientos y bodegas.
Recinto cuyo cielo está bajo el nivel del terreno que lo
rodea, en un 100% de todos sus lados. Carece de
iluminación natural.
SUBTERRANEO
SB
En caso de edificios destinados total o parcialmente a
comercio u oficina, esta condición especial sólo se
aplica a los subterráneos que estén destinados a
estacionamientos y bodegas.
0.7
B.2. DEPRECIACION
Los valores unitarios de construcción, excepto las Obras Civiles y Obras Complementarias
correspondientes a pavimentos y piscinas, se castigarán según la edad desde el año 2005
inclusive hacia atrás, en los porcentajes que se indican en la tabla siguiente. En ningún caso
el castigo de los valores unitarios podrá superar el porcentaje máximo de depreciación
señalado en la misma tabla
109
CLASE
DEPRECIACION
A - B - C - GA – GB - GC – GLEA EB - M - SA - SB – TA – TL
E - GE -TE
F - GF
G
K
% ANUAL
0.8
1.5
2.0
1.5
1.0
% MAXIMO
60
80
70
B.3. LOCALIZACION COMUNAL
El valor unitario de construcción se ajusta por un factor, según la comuna de ubicación de
ésta, de acuerdo a la siguiente tabla:
FACTOR
1.0
0.9
0.8
0.7
Las Condes
Antofagasta
Chillán
Algarrobo
Pucón
Lo Barnechea
Concepción
Colina
Arica
Pudahuel
Puente Alto
Providencia
La Reina
Concón
Calama
Santiago
La Serena
Coquimbo
Cerrillos
Puerto Varas
Vitacura
Ñuñoa
Huechuraba
Chiguayante
Quilicura
Puerto Montt
Iquique
Copiapó
Quilpué
Temuco
Osorno
Curicó
Quinta Normal
Viña del Mar
Peñalolén
Estación Central
Recoleta
Punta Arenas
Hualpén
Renca
Rancagua
Independencia
San Antonio
San Miguel
La Cisterna
San Bernardo
Talca
La Florida
San Fernando
Talcahuano
Lampa
San Joaquín
Valdivia
Linares
San Pedro de la Paz
Valparaíso
Los Angeles
Santo Domingo
Macul
Villarrica
Maipú
Zapallar
0.6
Resto de las
comunas del país.
B.4. LOCALIZACION EN SECTORES COMERCIALES
A los bienes raíces destinados total o parcialmente a Comercio, Oficina y Hotel-Motel,
ubicados en las áreas comerciales más importantes de las comunas de Las Condes,
Providencia, Santiago, Valparaíso y Viña del Mar, se les incrementará su valor unitario de
construcción, en un porcentaje que fluctuará entre un 50% y un 500%, de acuerdo a los
110
factores de ajuste establecidos en los planos a que se refiere el N°1 de la Resolución
Exenta de la cual este anexo forma parte y a las siguientes condiciones:
PROPIEDAD
CONDICION
Ubicada en primer piso
Con acceso en el primer piso
Ubicada en pasajes o galerías
Hotel, Motel, Cine o Teatro
FACTOR A APLICAR
El establecido en el plano
respectivo
Ubicada en otros pisos
(Sólo aplicable a centros
comerciales y/o edificios
de oficinas)
Con acceso en el primer
piso
(Se excluyen galerías o
pasajes sin salida)
Factor establecido en el
plano mayor o igual a 3,00
50 % del establecido en el
plano respectivo
El establecido en el plano
respectivo
1,50
C. TASACION DE BIENES COMUNES (COPROPIEDAD INMOBILIARIA)
A estas propiedades, se agrega la parte del avalúo de los bienes comunes que le corresponde,
de acuerdo a lo establecido en la respectiva Ley. Para su tasación, a los bienes comunes se
les asignará la misma calidad de las construcciones a las que sirve.
ANEXO N° 4
TABLAS DE VALORES UNITARIOS DE CONSTRUCCIONES
($ Del 01.07.2005)
TABLA N° 1: GALPONES:
111
CLASE
CALIDAD / m2
1
2
3
GB - GL
223.000
105.000
50.000
GA - GC
178.500
78.750
40.000
GE – GF
105.000
52.500
20.000
TABLA N° 2: OBRAS CIVILES
CLASE
TABLA N° 3: OBRAS COMPLEMENTARIAS
CALIDAD UNICA
CLASE
OA
21.000 / m2
OB
31.500 / m3
SA
OE
15.750 / m2
SB
CALIDAD
UNICA
21.000 / m3
EA
EB
TABLA N° 4: OTRAS CONSTRUCCIONES
M
CALIDAD / m2
CLASE
1
2
3
4
5
A
485.000
336.000
215.250
130.000
65.000
B
529.000
378.000
294.000
185.000
95.000
C
485.000
336.000
215.250
130.000
65.000
E
353.000
241.500
168.000
85.000
30.000
F
187.500
115.500
84.000
45.000
20.000
353.000
241.500
168.000
85.000
30.000
G
47.250 / m2
TA -TL 31.500 / m2
TE
21.000 / m2
W
63.000 /m3
P1
31.500 / m2
P2
10.000 / m2
CALIDAD 1: alta. (Categoría Superior)
Construcción que presenta diseño especial para proporcionar buenos niveles de
habitabilidad de acuerdo al uso, o para fines estéticos, utilizando tragaluces, parasoles,
ductos de ventilación o similares. Poseen cierros perimetrales.
112
Su estructura es compleja (placas eterométricas, cerchas pretensadas o similares), de
dimensiones amplias y/o reforzadas para soportar el emplazamiento de grúas móviles,
tecles o similares.
También se asigna esta calidad a galpones con diseño y estructura corriente, que poseen
terminaciones e instalaciones especiales, contando al menos con cuatro de los atributos que
a continuación se detallan:










Cierros perimetrales y/o divisiones interiores
de buena calidad: albañilería de
cerámicos y otros especiales.
Pavimentos calculados para soportar grandes cargas fijas o móviles tales como
almacenamiento productos pesados, desplazamiento de vehículos, maquinaria pesada o
vibratoria, etc... Pavimentos con formas especiales (canaletas, pozos, andenes,
desniveles u otros). Pavimentos con revestimientos plásticos cerámicos, cauchos,
planchas metálicas, antideslizantes, similares. Pisos flotantes o especiales.
Cielos falsos adaptados para instalaciones especiales.
Aire acondicionado, redes de ventilación forzada, calefacción o similares.
Aislación térmica y/o acústica.
Sistemas de seguridad tales como: red de alarma, circuito cerrado de TV, red de
iluminación de emergencia, contra incendios (por sobre las normas).
Alto grado de iluminación artificial.
Redes de agua y alcantarillado distribuidas dentro del galpón.
Equipamiento adicional, tales como: red de aire comprimido, sistemas adicionales de
captación y generación de energía (ejemplo: equipo electrógeno), similares.
Sistemas de a lo menos 4 redes eléctricas de baja tensión (redes de computación,
teléfonos y citófonos, altavoces, música ambiental, similares.).
Ejemplos de esta calidad son Malls y galpones utilizados por las cadenas de supermercados,
textiles, etc.
CALIDAD 2: media. (Categoría Corriente)
Estos galpones presentan cierros perimetrales al menos por 3 lados, pudiendo existir
divisiones interiores. Poseen terminaciones e instalaciones económicas, como por ejemplo:
a) Cierros de albañilería de ladrillo sin estucar, madera, asbesto cemento, planchas de
fierro galvanizado, similares.
b) Pavimentos para tránsito normal de personas o maquinaria liviana, radier corriente,
baldosa de cemento, etc.
c) Redes de alcantarillado y agua potable.
También se consideran en esta calidad aquellos galpones que no cumplen con la cantidad de
atributos mínimos exigidos para la calidad 1.
CALIDAD 3: baja.
(Categoría Inferior)
Se califican con esta calidad los galpones sin cierros perimetrales ni divisiones interiores.
Cuentan solo con la estructura y la cubierta. No poseen terminaciones o éstas son mínimas.
En esta calidad, de existir pavimentos, se tasan en forma separada. Cuando la superficie de
113
un galpón no esté claramente definida por su estructura vertical, ésta se calculará por la
proyección de la superficie de cubierta en el plano horizontal. Cuando la estructura
vertical de un galpón está conformada por la estructura de los medianeros, éstos deben
considerarse como cierros perimetrales del galpón.
TABLA DE VALORES ( M2 ) DE GALPONES SEGÚN
ESTRUCTURA Y CALIDAD
ESTRUCTURA DE
CUERPO Y TECHUMBRE
CALIDAD 1
CALIDAD 2
AA
9,90
6,00
BA
10,10
6,50
BB
10,90
8,70
BE
8,20
5,90
CA
8,90
6,50
CE
8,20
5,00
EE
5,70
4,80
FE
6,80
4,70
MM
6,50
4,20
Tabla referencial – valores del año 2005 – se debe actualizar según Tabla de SII.
CALIDAD 3
3,90
4,20
4,50
3,20
3,60
3,30
2,30
2,90
2,45
TIPOS DE GARANTÍAS HIPOTECARIAS
114
Según sea la naturaleza del bien, naturaleza que deberá calificar el tasador, existen los
siguientes tipos de garantías:
Garantía Hipotecaria: Al considerar terrenos y edificaciones de carácter definitivo,
permanente, no desmontable y no trasladable, se habla de bienes inmuebles y las garantías
que se constituyan sobre éstos bienes inmuebles se llama garantía hipotecaria.
Se incluyen en esta clasificación de garantía hipotecaria, para efectos legales, aquellas
constituidas sobre aviones y naves ( terminadas y en construcción) de 50 y más toneladas de
registro bruto y aquellas sobre dependencias mineras.
Cuando se constituye garantía hipotecaria, el inmueble garantiza las obligaciones de ella
misma, (adquisición) y cuando se agrega la cláusula de garantía general, incorpora las
demás obligaciones financieras.
Garantía Prendaria: Las garantías constituidas por bienes muebles tales como instalaciones
desmontables, maquinarias, equipos, mercaderías, etc., se denominan prendarias. Estas, a
su vez, según el rubro de la actividad, podrán ser: prendas industriales, prendas agrícolas,
prendas mineras, etc.
Las prendas, a su vez, podrán ser con o sin desplazamiento según estén fijas o bien en usos
móviles. (Barco de pesca entre latitud (x) y longitud (x), camión de transporte de carga
entre Arica y Santiago, etc.) Estas garantías son de primera calidad por cuanto no admiten
preferencias fiscales o particulares sobre ellas. Estas prendas pueden ser constituidas con
cláusulas de garantía general de modo de respaldar cualquier obligación financiera
llamándose entonces Garantía Prendaria con cláusula de garantía general o bien puede ser
Garantía Prendaria a secas para garantizar una operación específica.
EL DESARROLLO DEL INFORME DE TASACIÓN INDUSTRIAL:
Los valores de los bienes inmuebles industriales se componen de la sumatoria de los
siguientes ítems de valores parciales.
* Terreno o casco
* Edificaciones
* Instalaciones Fijas
* Obras Anexas de edificación
* Obras Complementarias
Para el desarrollo del informe de valores se seguirán los mismos principios enunciados en
este manual tanto en su parte “terrenos” como en su parte “edificaciones” sin dejar de
tener presente los diferentes conceptos que se incorporan a una propiedad industrial en
cada uno de sus componentes y factores de observación
que variarán radicalmente según zonas, usos, clima, pluviometría, etc.
Terreno : Al observar el terreno industrial, agregaremos a los factores ya conocidos de
terrenos urbanos, los siguientes:
115
a) Ubicación con relación a las fuentes de abastecimiento de materias primas e insumos
necesarios para el normal desarrollo industrial y administrativo de la industria.
b) Ubicación con relación a las fuentes de entrega de la producción. Ubicación con relación
a los mercados a los cuales están dirigidos los productos de la industria.
c) Vialidad existente desde el inmueble hacia los mercados que abastece y calidad de las
mismas.
d) Tamaño y proporciones del terreno y su factibilidad de edificación sobre él.
e) Urbanización existente y el nivel de la misma; proyecciones de mejoramientos futuros.
f) Conexiones y/o Abastecimiento de servicios públicos de energía, alcantarillado de agua
potable y aguas servidas, conexiones o recepción de aguas para usos industriales y
sanitarios, sistemas de comunicaciones, etc.
g) Facilidades de accesibilidad de trabajadores y público vía movilización colectiva.
h) Riesgos naturales que afectan al terreno.
i) Aspectos ecológicos tales como corrientes y direcciones de vientos predominantes,
cursos de aguas superficiales o subterráneas, tolerancia sectorial a emanaciones, ruidos y
otros, y la medición de su impacto.
Edificaciones:
Las construcciones habitables de carácter definitivo o bien cuyo desmontaje signifique su
destrucción se considerarán para garantía hipotecaria. Edificaciones que se pueden
desmontar, desarmar, trasladar, y volver a montar sin que éstas operaciones signifiquen
pérdidas o destrucción de otras obras de edificación fija se consideran como garantía
prendaria.
Al asignar los valores a las diferentes partes constitutivas de una construcción industrial, se
emplea, generalmente, el sistema de “ costo reposición “. Esto indica la necesidad de
confeccionar y mantener actualizada una tabla de valores unitarios según cada tipología de
construcción existente y mediante una depreciación, según se ha observado en este
manual, se buscarán los valores físicos actuales de cada unidad construida.
Las depreciaciones en materia de edificación industrial variarán según la propia observación
del tasador, sin perjuicio de ello, las pautas generales pueden indicar los años de vida útil
de los diferentes materiales:
Acero : 30 años, con valor residual equivalente al precio del metal (Tn. de acero) según
valor de reposición.
Hormigón: 80 años, con valor residual equivalente al valor de las estructuras de acero.
Albañilería reforzada: 50 años, con valor residual equivalente a las estructuras de acero.
Maderas Nativas: 30 años, con valor residual a determinar in situ.
LOS ÍTEMS DE LA TASACIÓN INDUSTRIAL
116
Al valorizar las edificaciones se deberá tener presente la separación de ambas tipologías
indicadas precedentemente ( fijas y desmontables ) y además se deberá valorizar,
separadamente, las diferentes superficies que componen la unidad. Entre estas subunidades, deben considerarse:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.







Portería, casetas de guardia interior y sus servicios anexos.
Galpón Central, galpones secundarios y terciarios.
Construcciones interiores industriales ( bodegas, pañoles, etc.)
Construcciones interiores comerciales ( salas de venta, salas de exposición, etc.)
Construcciones interiores administrativas ( oficinas gerencia, empleados, etc.)
Estacionamientos interiores, etc.
Obras complementarias tales como :
Cierros o cercos exteriores
pavimentos, espejos de agua y obras de arte exteriores
canales en general
muros de contención
redes de evacuación de aguas servidas
estanques aéreo o subterráneos fijos
sistemas de alarmas y luces de emergencia, etc.
Un aspecto que deberá tenerse presente al efectuar una valuación de un inmueble
industrial es la circulación interior de vehículos pesados y de doble cuerpo o chasis de modo
de facilitar cualquier operación interna de estos vehículos.
117
METODOLOGÍA DE TASACIÓN COMERCIAL DE DEPARTAMENTO
Se desea tasar una Oficina de 46.00 m2 en un edificio que tiene las siguientes
características:
8 oficinas por piso; cada una de 46.00 m2.
10 pisos x 368.00 m2 cada piso
Áreas Edificadas Comunes totales del edificio
Total edificado
Superficie total del Terreno
Antigüedad del edificio
Existen locales comerciales en 1er. piso etc
Oficina localizada en el piso 10 del edificio
Renta mensual de arriendo similar en el sector
Gastos estimados de producción de renta anual
a) Administración b) Contribuciones c) varios
o Tasa de capitalización Tasa Interna de Retorno
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
=
=
=
=
=
=
=
=
=
368 m2
3 680 m2
800 m2
4.480 m2
900 m2
8 años
(- 10 %)
-o+
UF 0.30 m2
=
=
20 % Anual
7 % Anual
1.- MÉTODO DE COSTO REPOSICIÓN (VALOR FÍSICO) :
Corresponde al cálculo de los costos directos, costos indirectos y utilidad:
Datos que se deben conocer del Mercado:
1.1.
VALOR DEL METRO CUADRADO H.A. NUEVO:
Se efectúa un análisis del valor del m2 edificado en los materiales de este inmueble en
estudio (H.A.)
En este ejercicio tomamos una media equivalente a..... UF 35.00 m2
Así tenemos (46.00 m2 x UF 35.00 m2)...................= UF 1.610 m2
(Sólo en la edificación considerada nueva)
1.2.
SUPERFICIE COMÚN POR DEPARTAMENTO:
Superficie común
Superficie útil
800.00 m2 = f 0.2173913
3.680 m2
Factor
VALOR K = 46.00 m2 x f 0.2173913
= 9.99 m2
K = 9.99 m2 x UF 35.00 .................................... = UF 349.65
1.3. INCIDENCIA DEL TERRENO O ALICUOTA:
Se efectúa análisis de ofertas de Mercado de Inmuebles similar (PRENSA)
En este ejercicio ENCONTRAMOS una media equivalente a UF 18.00 m2.
( análisis por método comparativo )
118
Cuota de Terreno para esta Oficina:
Superficie de terreno
Superficie útil edificada
ALICUOTA = ff 0.244565
ff 0.244565
900.00 m2 =
3.680 m2
ff 0.244565
x (Sup. Of. )
x 46.00 m2 = 11,25 m2
A esta oficina le corresponden 11,25 m2 del terreno total.
El análisis de Mercado se indicó el valor del m2 de terreno en esta zona en 18 UF
UF 18.00 m2 x 11, 25 m2
V. m2 terreno x alícuotas Terreno
=
=
UF 202,50
valor Alícuotas
VALOR TOTAL DE LA OFICINA:
Valor
Valor
Valor
Valor
Edificado útil
Edificación Común
alícuota terreno
de oficina
1)
2)
3)
UF
UF
UF
UF
1.610.00
349.65
202,50
2.162,15
Valor M2 oficina = 2.162,15: 46 m2 = UF 47.00 m2
Depreciación: 10% de 2.162,15 = UF 216,22 = UF 1.945,93
VALOR DEL DEPARTAMENTO POR SISTEMA COSTO REPOSICIÓN........... UF 1.945.93
2.- MÉTODO POR ANÁLISIS COMPARATIVO O ANÁLISIS DE MERCADO :
Se efectúa seguimiento de las máximas ofertas de prensa de un mismo día y medio. (Usar
de preferencia el medio de mayor oferta y circulación zonal durante los últimos 4 períodos
inmediatos para referirse a la mayor fuente de datos). En este ejercicio se obtuvieron las
siguientes ofertas:
UF 1.432
El Bosque - Apoquindo
35.oo m2...
UF
40.91
UF 1.526
El Bosque - San Sebastián
35.oo m2...
UF
43.60
UF 3.500
Apoquindo - El Golf
55.oo m2...
UF
63.63
UF 2.175
Coronel - Suecia
41.oo m2...
UF
53.05
UF 3.538
Apoquindo - Tobalaba
61.oo m2...
UF
58.00
UF
259.19
Promedio = 259.19: 5 = UF 51.83
119
Depreciaciones :
a)
b)
La depreciación de este valor en 10% es el castigo estimado en
Antecedentes por tratarse de edifico con locales en primer piso
Precio de oferta se considera aumentado 5 a 10%
UF 51.83 x 10% menos = UF 46.65 x 46 m2.......................... UF 2.145.90
Se deprecia un 10% por concepto de sobreprecio habitual
en ofertas de prensa: UF 2.145.90 - UF 214........................ UF 1.931,30
3.- MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE LA RENTA :
Arriendo oficina en el sector = UF 0.30 m2
Arriendo por año.... = 13.80 x 12.............
Contribuciones, administración, etc. (-20%)
Renta bruta anual (165.60 - 33.12).........
=
=
=
=
UF
UF
UF
UF
13.80 mes
165.60 año
33.12 año
132.48 año
Renta Bruta
132.48
Rentabilidad = -----------= ------ = UF 1.892.57
Tasa capital.
7%
VALOR DE RENTABILIDAD DEL INMUEBLE ........................................ UF 1.892.57
PROMEDIOS :
Sistema 1 .................
Sistema 2.................
Sistema 3.................
UF
UF
UF
UF
1.945,93
1.931.30
1.892.57
5.769,80 : 3 = 1.923.27
Valor de Tasación de la Oficina en Estudio...........................
UF 1.925.00
120
FÓRMULAS DE MEDICIÓN DE SUPERFICIES
La superficie de un cuadrado es igual al producto
de un lado por sí mismo o lo mismo, el cuadrado
de lado.
a
S = a2
Si a = 12,50 mts. S = 12,50 x 12,50
S = 156,25 m2
Superficie del rectángulo es igual al
producto de la
base por la altura (h) o lo mismo el producto del
ancho por longitud.
a
h
S=axb
Si a = 10
b = 20
S = 200 m2
b
Superficie del Triángulo es igual a la mitad del
producto de la base por la altura.
h
S=
axh
2
Si a = 15 m
h = 12 m
a
15
S = ------- x 12 = 90 m2
2
La superficie del Rombo y Romboide regular
es igual al producto de la base por la altura.
h
S=axh
a
Si a = 14 m.
h = 11 m.
S = 14 x 11 = 154 m2
h
a
La superficie del Trapecio es igual a la semisuma de
las bases por la altura.
a
h
a+b
S = ---------- x h
Si a = 25 m.
b = 13 m.
121
2
h = 10 m.
S = 190 m2.
b
B
A
a
b
C
D
La superficie del Polígono irregular es igual a la suma
de las superficies de los triángulos en que puede
ser descompuesto el polígono.
c
S=a+b+c
E
En donde
a = Superficie de ABC
b = Superficie de ACD
c = Superficie de DCE
La Superficie de un círculo es igual al producto del
coeficiente  por el cuadrado del radio.
r
S =  x r2
Si r = 10
 = 3,1416
S = 314,16 m2
e
La superficie de la elipse es igual al producto del
coeficiente  por las mitades de los ejes  y e ( mayor
y menor )
E
E
e
S =  x ----- x ----2
2
Si E = 100 m
e = 60 m S = 3,1416 x 50 x 30 = 4.712,40 m2
La Superficie de un Triángulo cualquiera, conocidos
sus lados, es igual a la raíz cuadrada del producto del
semiperímetro por las diferencias entre este
semiproducto y cada uno de los lados sucesivamente.
a
c
S=
S=
b
Si
a= 9
b = 12
c = 15
P
2
x P -a x P -b x P -c
2
2
2
36 x 36 - 9 x 36 - 12 x 36 - 15
2
2
2
2
S=
18 x (18-9) x (18-12) x (18-15)
S=
18 x 9 x 6 x 3
=
2..916
122
S = 54 m2
La superficie de los polígonos regulares se obtiene,
aproximadamente multiplicando el cuadrado del lado
por el factor constante correspondiente:
Triángulo
Cuadrado
Pentágono
( 5 lados )
Hexágono
( 6 lados )
Heptágono
( 7 lados )
Octágono
( 8 lados )
Encágono
( 9 lados )
Decágono
(10 lados )
Dodecágono
(12 lados)
Pentadecágono (15 lados)
0,4330
1
1,7205
2,5981
3,6339
4,8284
6,1818
7,6942
11,1962
17,6424
123
PLAN REGULADOR METROPOLITANO DE SANTIAGO
(Plan Metropolitano )
ORDENANZA
Las disposiciones contenidas en la Ordenanza se refieren a las siguientes materias:
Limite de extensión urbana, Zonificación Metropolitana, Uso del Suelo, Equipamientos de
Carácter Metropolitano e Intercomunal; Zonas Exclusivas de Usos Molestos; Áreas de
Restricción; Áreas de Resguardo de la Infraestructura Metropolitana; Intensidad de
Ocupación del Suelo, etc.
ÁREA URBANA METROPOLITANA: Es aquél territorio circunscrito por el Límite de Extensión
Urbana y que por su capacidad, se destina a acoger el crecimiento de la población urbana y
sus actividades, estimadas al año 2020.
El área Urbana Metropolitana está constituida por:
Las áreas Urbanizadas: entendiéndose por tales las circunscritas por los límites urbanos
vigentes.
Las áreas Urbanizables: entendiéndose por tales las comprendidas entre las áreas
urbanizadas y el límite de extensión urbana.
El Área Urbana Metropolitana se divide en las siguientes zonas:
*
*
*
*
Zonas Habitacionales Mixtas
Zonas de Equipamiento Metropolitano e Intercomunal y Zonas de Interés Metropolitano
Zonas de Actividades Productivas y de Servicios de Carácter Industrial
Áreas Verdes.
ZONAS HABITACIONALES MIXTAS: Corresponde al territorio del Área Urbana Metropolitana
en el cual es posible emplazar actividades : Residenciales; de Equipamiento; Productivas y
de Almacenamiento, de carácter inofensivo e Infraestructura y Transporte.
ZONAS DE EQUIPAMIENTO METROPOLITANO E INTERCOMUNAL: Estas zonas comprenden
las áreas denominadas “Subcentros de Equipamiento Metropolitano “ y “ Zonas de Interés
Metropolitano “.
a) Los Subcentros de Equipamiento Metropolitano están destinados a concentrar
equipamiento de nivel metropolitano o intercomunal. La precisión de su extensión será
establecida en los instrumentos de planificación local.
124
b) Las Zonas de Interés Metropolitano se constituirán con los terrenos de superficies no
inferior a 1.00 Há y que están destinados a usos de: Equipamiento, Actividades Productivas,
Macroinfraestructura y/o actividades ligadas al Transporte.
ZONAS DE ACTIVIDADES PRODUCTIVAS Y DE SERVICIOS DE CARÁCTER INDUSTRIAL:
a) Zonas de Actividades Molestas: Son aquellas que acogen las actividades molestas,
productivas y/o de servicios, sin perjuicio de aceptar en ellas el desarrollo de las de
carácter inofensivo. Se localizan preferentemente en áreas periféricas del Área Urbana
Metropolitana, contiguas al Anillo de circunvalación Américo Vespucio o a los principales
accesos a la ciudad.
b) Zonas de Actividades Inofensivas: Por su calificación esta tipología se puede desarrollar
en cualquier punto del Área Urbana Metropolitana, en las condiciones que establezcan los
respectivos Planos Reguladores Comunales mediante la zonificación
de las Zonas
Habitacionales Mixtas , pudiendo contemplar por tanto, Zonas de Actividades Productivas y
de Servicio de carácter Inofensivo, Exclusivas o Mixtas con otras actividades compatibles.
ÁREAS VERDES: Corresponden a los espacios urbanos predominantemente ocupados (o
destinados a serlo), con árboles, arbustos o plantas y que permitan el esparcimiento y la
recreación de personas en ellos.
Los proyectos de edificación que se emplacen en terrenos que presenten pendientes
promedio superiores al 10%, resultante o no de subdivisiones o loteos, deberán cumplir con
los siguientes porcentajes máximos de ocupación de suelo:
Pendiente Promedio en %
Porcentaje Máximo de Ocupación de suelo
10,0 % a 15,0 %
15,1 % a 25,0 %
25,1 % a 45,0 %
45,1 % a 65,0 %
65,1 % o más
30 %
20 %
15 %
10 %
2 %
TÉRMINOS ECONÓMICOS EN EL VALOR DE LOS INMUEBLES
Valor de Mercado: Es el precio más probable en el cual un inmueble se venderá en un
mercado caracterizado por un funcionamiento racional (económicamente) por parte de la
oferta y la demanda. El valor de mercado implica: 1) Que el comprador y el vendedor
actúen por su propio interés económico; 2) Que ambos estén bien informados y actúen
prudentemente; 3) Que la propiedad se exponga durante un período de tiempo razonable
125
en un mercado tendencialmente abierto, transparente, y 4) Que no exista una actuación
voluntariamente especuladora por parte del vendedor.
(Esta actuación especuladora no implica que el propietario explote la escasez natural o
socialmente creada de una determinada localización o tipo de inmueble, siempre y cuando
no dependa de su voluntad individual sino de la situación general de la oferta y de la
demanda.
Precio de un Inmueble: Es la cantidad de dinero que un comprador particular estará
dispuesto a pagar y un vendedor particular estará dispuesto a recibir en las circunstancias
concretas de una transacción.
Costo de un Inmueble: (Valor intrínseco) es el gasto en dinero efectuado para la ejecución
material del inmueble. Puede incluirse, además de materiales y trabajo, otros gastos de
promoción, permisos legales, diseño arquitectónico y dirección técnica de la obra,
financiación, impuestos e, incluso, comisiones y beneficios.
Valor de Inversión: Es el valor que para un inversionista particular debería tener su
propiedad inmobiliaria de acuerdo con sus requerimientos de ganancia. A diferencia del
valor de mercado, el de inversión tiene un carácter individual, específico para cada
inversionista, más que reflejar las condiciones del mercado.
Valor Agregado de Comercio: Es el correspondiente a una propiedad inmobiliaria donde se
ha establecido un negocio que funciona prósperamente. Este valor es distinto del valor del
inmueble solo, ya que incluye un intangible aumento en función de que el negocio
implantado genera una modulación especial del suelo, edificios, trabajo, equipamiento,
acción empresarial, etc. que lo hacen económicamente rentable; viene a ser, pues, como
una especie de derecho de traspaso referido al negocio, en función de su expectativa
comercial y no, propiamente, de la propiedad inmobiliaria.
Valor de Seguro: Se basa en el concepto de costo de reproducción o re-emplazamiento de
los diferentes componentes físicos de una propiedad en caso de pérdida total o deterioro
debido al azar. Significa la cantidad que el Seguro cubriría en relación con las partes
destruibles de un inmueble a fin de indemnizar las eventuales pérdidas del propietario.
Valor de Liquidación: Es el precio que un propietario se ve obligado a recibir cuando una
compraventa tiene lugar en un tiempo de exposición en el mercado inferior a lo razonable,
debido a las necesidades de aquel.
Valor Fiscal: Es el que se estima que tiene una propiedad inmobiliaria en función a unos
criterios legales preestablecidos, a efectos impositivos. Puede considerarse también como
Valor catastral para efectos de las contribuciones a los bienes raíces.
Valor Urbanístico: Es el valor que, según los criterios de la legislación vigente, tiene el
suelo urbano o urbanizable a efectos expropiatorios.
Justiprecio: Es el valor que, en un proceso expropiatorio, adquieren los diferentes bienes
expropiados en función del acuerdo entre las partes (avenimiento) o por decisión de los
tribunales competentes. (Expropiación Forzosa).
Valor de Afección: (Valor sentimental) es el valor de carácter intangible que tiene un
determinado inmueble para su propietario, basándose en criterios subjetivos, de tipo no
económico.
126
De las depreciaciones de los inmuebles:
Obsolescencia Física: Es una reducción en la utilidad de un edificio debido a causas
químicas o mecánicas motivadas por el uso, medio ambiente, averías, conservación
inadecuada, etc. Existen dos clases principales de depreciación física: la originada por la
antigüedad del edificio, con independencia de su correcto o incorrecto uso, y la debida a
una inadecuada conservación. Además podemos diferenciar entre que el deterioro sea
subsanable o incurable. Se entiende que será subsanable si como caso normal un comprador
proyectase remodelarlo o adecuarlo, siendo el costo de adecuación inferior o al menos
igual, al incremento del valor actual una vez producida la corrección. La evaluación de un
deterioro subsanable se determina, normalmente, por medio del costo que representaría la
rehabilitación o arreglo.
Una depreciación física incurable será, en cambio, aquella que en una situación normal de
mercado un comprador corriente no encontraría adecuado subsanar, ya fuera por motivos
técnicos ( complejidad de la obra a realizar y los medios disponibles), como, sobre todo,
económica. Es aquella por lo tanto que representa un costo de adecuación superior al
incremento experimentado en el valor del inmueble.
Obsolescencia Funcional: Viene motivada por singularidades o deficiencias en el diseño
arquitectónico que impide la optimización de la rentabilidad del inmueble. La depreciación
funcional tiene una estrecha relación, muy a menudo, con la antigüedad de la edificación,
aunque no necesariamente. Se consideran las formas del diseño, que, en tiempos pasados
podían ser normales o incluso atractivas, es posible que hayan pasado de moda, o no
respondan a las necesidades actuales. Viviendas de dimensiones excesivas, alturas libres
entre suelo/techo demasiado grandes, habitaciones sin ventilación, distribuciones a lo largo
de corredores, etc. son algunos ejemplos de depreciaciones debidas al paso del tiempo.
De igual manera podemos considerar, en caso de edificaciones antiguas, la inexistencia de
servicios o instalaciones que hoy damos por incluidas en un nivel de vida estándar, normal,
como son el agua caliente, existencia de baños o duchas, calefacción, ascensores, etc.
La obsolescencia funcional no es, sin embargo, algo necesariamente vinculada a la
antigüedad. El paso del tiempo puede hacer aumentar el valor de determinadas
edificaciones, al ponerse de moda el tipo de diseño y utilidades que ofrecen; es el caso, por
ejemplo, la rehabilitación de viviendas en los ensanches viales y cascos antiguos. A la
inversa, también los edificios nuevos pueden sufrir depreciación funcional al ofrecer niveles
inadecuados de diseño y/o estándares constructivos. Es el caso, por ejemplo, de
promociones “equivocadas”, en que la inmobiliaria a querido ahorrarse dinero ofreciendo
un nivel de calidad habitacional inferior a la requerida por la demanda zonal; o el de
diseños inadecuados, que no han conseguido optimizar la utilización del inmueble. Como en
el caso de la depreciación física, la obsolescencia funcional puede ser subsanable o no, en
virtud de las expectativas económicas existentes. Y, al igual que aquélla, en caso de ser
subsanable puede evaluarse como el costo que representaría la acomodación del edificio a
los requerimientos de diseño y habitabilidad estándar.
127
Obsolescencia Económica: Consiste en la merma de rentabilidad de un inmueble en virtud
de causas de carácter económico, extrínsecas a la situación física del edificio. La evolución
del mercado inmobiliario provoca continuados cambios en los usos de la ciudad que pueden
llegar a poner fuera de mercado a determinadas utilizaciones heredadas históricamente,
como pueden ser las residencias en áreas abandonadas o que han sufrido el abandono o
desplazamiento de sus habitantes recibiendo otros de menor nivel socio-económico. Pueden
ser también industrias que han quedado en el centro de la ciudad, cuarteles militares,
cines, gasolineras, etc. etc. En estos casos, de mantenerse la edificación existente y no
adaptarse ésta a los requerimientos del mercado, se produce una evidente infrautilización
del edificio, el cual no se usará en congruencia con el mejor y más intensivo uso posible de
la situación en que se encuentra implantado, con la correspondiente depreciación
económica en el valor del inmueble. Como en los casos anteriores, la obsolescencia
económica puede ser subsanable o incurable. Será subsanable si son económicamente
rentables las obras de remodelación necesarias a fin de ajustar la estructura edificada a las
necesidades del mercado (por ejemplo, la transformación en oficinas de las viviendas de un
edificio situado cerca del centro de negocios de la ciudad). Siendo este presunto costo de
remodelación la cuantificación económica de la depreciación. El caso normal, sin embargo,
dada una situación de depreciación económica, será la inviabilidad de la adecuación , al
ser excesivos los mencionados costos de remodelación en relación a los beneficios
esperados. De ahí que la típica obsolescencia económica sea la naturaleza insubsanable, a
diferencia de la depreciación funcional y, sobre todo, física.
Comentario final de las obsolescencias.
En cualquiera de los tres tipos de depreciación es relevante determinar el ya referido
carácter subsanable o no del deterioro u obsolescencia. En primer lugar, por motivos
prácticos: sólo si es curable puede ser la depreciación evaluada como el costo necesario
para “sanar “el edificio afectado.
Pero, sobre todo, por motivos metodológicos: si la estructura construida es “curable“,
significa que ésta no impide, potencialmente, el mejor uso posible según el mercado. En
cambio, si no es subsanable representa que, de mantenerse en pié, el uso corriente del
edificio en cuestión está en contradicción al mejor y mayor uso posible, imposibilitándose la
maximización de la rentabilidad del inmueble. Ya no es que el edificio venga depreciado
por determinadas causas, sino que su existencia afecta al valor global de la propiedad,
incluyendo el del suelo, que de alguna manera queda depreciado ( al no ser usado en
congruencia al uso óptimo posible).
Es decir, la depreciación INCURABLE implica que su determinación no puede concretarse
con una simple corrección en el costo del edificio ( como en el caso de las depreciaciones
física, económica y funcional de carácter subsanable), sino como un ajuste, un descuento,
en el valor global del inmueble. Es entonces claro que frente a este cuadro de desuso, la
depreciación corresponderá a la diferencia entre el valor potencial futuro (es decir, en el
supuesto de edificación de acuerdo al uso óptimo permitido por el mercado) y el valor
presente del inmueble (utilizado en su uso y situación física actual).
Otras depreciaciones a considerar:
128
a) Depreciación sobre la base de la edad de la edificación:
Este método consiste en estimar la depreciación de un inmueble en función de su
antigüedad así como su vida esperada económica. Esta depreciación tiene en cuenta, por lo
tanto, exclusivamente el paso del tiempo, no el estado de conservación u otros factores. No
es un método, por otro lado, basado en el mercado, sino en tablas de depreciación
predeterminadas, las cuales, no obstante, habrán de ser construidas en base a la
experiencia real de las depreciaciones físicas observadas.
Existen tres tipos básicos de tablas de depreciación edad/vida útil: el lineal, el
progresivamente creciente y el progresivamente decreciente.
Será lineal aquella depreciación para la que se asume una reducción constante en el valor
a lo largo del tiempo. Al respecto de este tipo de depreciación lineal se barajan algunas
observaciones fundamentales: No está claro, por una parte, que los edificios se deprecien a
un nivel constante y progresivo a lo largo de su vida útil y por otra parte que la
depreciación de un edificio no es pareja en su vida pues se deteriorará menos en el inicio
de vida útil, se incrementará su desgaste en su edad media y decrecerá al final.
Para salvar esta situación, se ha considerado que una depreciación de 1% por año debe
mantener, al final de su vida un remanente constante mientras esté en uso ( que no se
encuentre en ruina) y ese remanente se llama “valor residual” que puede ser un 15, 20, 25
o 30% dependiendo del material de edificación del inmueble.
Para aquellos tasadores que aplican el segundo concepto, (progresivamente creciente)
relacionado a que el desgaste no es igual en el largo de la vida útil del inmueble, y en
consecuencia emplean la depreciación parabólica que en síntesis contempla una función de
desgaste menor en su inicio y término de vida útil y un desgaste mayor en su parte media.
Contrariamente a la depreciación progresiva creciente, se puede suponer una
progresivamente decreciente. Es decir, se podría considerar que las edificaciones
experimentan al inicio de su vida útil una depreciación mas significativa que en su madurez
y decadencia. Hipótesis que no solamente es congruente con el comportamiento normal del
mercado inmobiliario, en el cual los pisos semi nuevos observan una infravaloración acusada
con relación a las unidades nuevas, sino también con el concepto de valor residual al cabo
del tiempo, incompatible con los modelos de tipo parabólico. Un ejemplo flexible de
depreciación progresiva decreciente es la siguiente:
n
P=(1-r)
Siendo (P) el porcentaje del valor del edificio en relación a su edad actual, (r) el porcentaje
de depreciación anual y (n) la antigüedad.
Puede determinarse un porcentaje (r) variable a lo largo del tiempo, en función de la
experiencia observada en edificios de distintas edades. De esta forma, considerando un
porcentaje de 1% y 2% variable, se podrá desarrollar una tabla de depreciación progresiva
personal, con intervalos de 2 a 5 años, como un valor residual (inmueble normalmente
conservado) al cabo de 95 años, de 30% (H.A., A.R., Acero)
129
EL MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN :
El método de capitalización de rendimientos para la obtención del valor de un inmueble
tiene como objetivo producir una estimación de valor de mercado de éste en sus
capacidades de obtención de renta.
El método se fundamenta en la presunción de que un capital inmobiliario dado,
materializado en suelo y edificación, produce unos rendimientos; conocidos los cuales, y
una vez capitalizados, se puede obtener aquél valor o capital. El método, en síntesis,
relaciona el rendimiento futuro esperado de una propiedad con su valor presente, de
manera que conocidos o estimados aquellos se puede deducir éste.
La capitalización se fundamenta en el funcionamiento del sector inmobiliario basado en la
inversión a largo plazo y no en el negocio inmediato.
El método de capitalización de gran utilidad no sólo en los inmuebles habitacionales,
comerciales o industriales sino también en los negocios como tal, es decir, hoteles,
restaurantes, casas de recepciones, cines, etc. es decir, aquellos de escasa o nula
información de mercado.
En este método diferenciaremos el concepto de valor de mercado y valor de inversión.
El valor de mercado de una propiedad destinada a la producción de renta es el esperado
precio de venta de aquélla, considerando un funcionamiento normal de mercado, sin
especulaciones o comportamientos diferentes a lo normal, incluyendo el sistema de
financiamiento inmobiliario.
El valor de inversión de un inmueble es que ésta tiene para un propietario dado,
dependiendo de su posición financiera, capital comprometido y expectativas de beneficio.
Dicho de otro modo, un inmueble puede tener diversos valores de inversión en función a sus
distintos posibles propietarios, mientras posee un sólo valor de mercado.
En definitiva, el valor de inversión refleja el valor de una propiedad para un particular
inversionista; es un valor subjetivo, mientras que el de mercado es el resultado del
equilibrio entre oferta y demanda, es en consecuencia un valor objetivo. Desde esta
perspectiva, el objeto de la tasación según capitalización es la obtención del valor de
mercado, al margen de que es frecuente se nos solicite el valor de inversión de un inmueble
como referencia para una compra o venta.
Para la tasación por el sistema de capitalización es necesario tener presente el
procedimiento a seguir:
1° Determinación del rendimiento bruto: El primer paso será determinar el rendimiento
bruto de una propiedad. Este rendimiento depende de la renta normal que un inmueble
(terreno, o terreno y edificación) puede obtener en condiciones normales de mercado, por
la vía del arrendamiento y dependiendo de su tipología base. (parcelaciones según cantidad
de lotes, vivienda según sus dormitorios, comercio según su ubicación, oficinas según su
130
superficie útil, etc. ). El estudio de la renta se basará, además, en el funcionamiento
normal de plazos y precios de cada tipología (viviendas en 1 año, estacionamientos de autos
desde meses hasta 1 o 2 años, oficinas en 2 o 3 años, comercio en 3 o 5 años, etc.). Una
vez determinada esta renta bruta normal se llevará al cálculo de la renta potencial bruta
del inmueble en cada una de sus partes (departamentos, oficinas, locales,
estacionamientos) considerando una ocupación de ellos del 100%.
2.- Determinación de los rendimientos netos: Los rendimientos potenciales brutos se
deben ajustar en función de las expectativas reales de ocupación y percepción de
alquileres. Así, por ejemplo, un inmueble residencial no siempre está ocupado al 100%;
igualmente, una vivienda difícilmente podrá, a lo largo de su vida, estar siempre alquilada.
Además, se debe considerar las rentas impagas. Estas consideraciones pueden obtenerse
del mercado de las ofertas o bien de la propia percepción del tasador según las vacancias
y velocidades de negociación conocidas. (En la actualidad, en nuestro mercado, podemos
considerar un 4 a 5% de vacancia.), y así, a los rendimientos brutos potenciales les
descontaremos los porcentajes de pérdidas por vacancias o rentas impagas y tendremos los
rendimientos brutos normales o efectivos y que no son más que la totalidad de renta bruta
que se espera recibir a lo largo del tiempo, en condiciones normales de mercado.
A esta renta bruta real le aplicaremos la totalidad de gastos que conforman la existencia y
mantenimiento del inmueble, entre los cuales se encuentran:
Gastos variables a lo largo del tiempo; comisiones de administración, gastos de luz, agua,
energía, limpieza, reparaciones, mantenimiento, extracción de basuras y otros.
Gastos fijos, tales como impuestos, contribuciones a los bienes raíces, seguros, etc.
Reserva para reposiciones o reparaciones del inmueble de cargo del propietario, fondo de
reserva en comunidades, etc.
Conocidos los gastos pertenecientes al inmueble en estudio, los deduciremos de los
rendimientos brutos efectivos a fin de obtener los rendimientos netos operativos, esto es,
las rentas reales y efectivas del inmueble.
3.- Capitalización de los rendimientos: El último paso es la capitalización de los
rendimientos. La capitalización representa la determinación del valor presente de los
beneficios o rendimientos futuros de un inmueble.
La relación entre valores y rendimientos puede expresarse mediante el porcentaje de
capitalización.
R
V = ------%C
Donde ( V ) es el valor del inmueble, ( R ) sus rendimientos netos operativos y ( % C ) la tasa
de interés de capitalización inmobiliaria. ( El interés sobre la inversión )
Valor Inmobiliario: Después de haber conocido este manual, podemos decir que el valor
inmobiliario no es más que la expresión cuantitativa, en dinero, que está dispuesto a pagar
un comprador dentro de una economía libre y competitiva, por un bien raíz del cual conoce
131
sus cualidades funcionales y las condiciones urbanísticas que le impone el planeamiento en
ese lugar.
Considerando que el valor inmobiliario está sujeto a la ley de la oferta y la demanda, éste
es fluctuante por razones ajenas al propio bien raíz, y en la composición de su valor
intervienen diversos factores entre los que podemos mencionar la cantidad de productos
inmobiliarios homogéneos ofertada, la calidad constructiva de éstos, el uso para el que fue
construido, la localización, los factores económicos que le afectan tales como monopolios,
tamaño económico y una larga serie muchos de ellos analizados a lo largo de estas páginas,
que van dificultando la fijación técnica de su valor por su complejo análisis, diferente en
cada inmueble por las circunstancias jurídicas y técnicas concurrentes en cada caso.
Por otra parte debe indicarse que existe un carácter relativo en toda tasación, ya que
pesará fuertemente la interpretación personal del tasador que conduce a la creación de una
magnitud como medida de valor que, aún considerándola representativa, difícilmente
podrá ser el valor absoluto del producto tasado. Este matiz de la “interpretación personal”
va muy unida a la calidad de la información considerada en el desarrollo de la valuación
que obliga a una observación profunda del inmueble en estudio y condiciona la escala de
valores aplicado en cada caso, con seguridad y que la experiencia certifica logrando, en el
tiempo, el “ prestigio personal “.
Agregado a lo anterior, el valor inmobiliario queda sujeto en su desarrollo a las diversas
condiciones que puede imponer el solicitante del informe, que sin faltar a la ponderación
de los máximos factores, inducen al perito tasador a la aplicación de coeficientes
correctores o criterios de valuación diferentes, en relación a la finalidad de la tasación.
Demanda: Cantidad máxima de un bien o servicio que un individuo o grupo de ellos está
dispuesto a adquirir a un determinado precio, por unidad de tiempo.
Representa la voluntad y capacidad económica de adquirir un determinado bien por parte
de todas las personas que manifiestan una necesidad capáz de ser satisfecha por el consumo
del referido bien. La voluntad de adquirir se expresa en el mercado al pagar un
determinado precio, que en definitiva, es la expresión del bienestar que el consumo del
bien aporta al demandante.
Oferta: Cantidad máxima de bienes o servicios que un productor está dispuesto a vender en
el mercado a un precio dado, por unidad de tiempo. Cuando mayor sea el precio de
mercado, mayor será la cantidad ofrecida de bienes y servicios.
En un gráfico en cuyo eje vertical se mide el precio de mercado y en el eje horizontal se
miden las cantidades ofrecidas de bienes y servicios, la oferta se puede representar como
una curva creciente de izquierda a derecha.

Un incremento de la demanda de un bien ( o sea, un desplazamiento hacia la derecha
de la curva de demanda) provoca un incremento tanto en el precio de equilibrio como
en la cantidad comprada y vendida.

Un descenso de la demanda de un bien (desplazamiento hacia la izquierda de la curva
de demanda) provoca una disminución tanto del precio de equilibrio como de la
cantidad comprada y vendida de éste.
132
Gráfico A
Gráfico muestra los efectos de desplazamiento de
la curva de demanda.
(P) precio
D2
S1
D1
P1
P2
q1


q2
q3
(q) cantidades por período de tiempo
Un incremento de la oferta de un bien ( o sea, desplazamiento a la derecha de la curva
de oferta) provoca un descenso del precio y un incremento en la cantidad de
equilibrio comprada y vendida.
Un decremento o disminución de la oferta de un bien (desplazamiento hacia la izquierda
de la curva de oferta) provoca un incremento en el precio de equilibrio y un decremento
en la cantidad de equilibrio comprada y vendida.
Gráfico B
Gráfico muestra el efecto de desplazamiento
de la curva de oferta.
Precio
S1
S2
P1
P2
q1
q2
q3
Cantidad por período de tiempo
133
En el gráfico A aparece el efecto de un incremento de la oferta. El desplazamiento de la
curva de oferta hacia la derecha, de S1 a S2 indica un incremento de la misma; a cada
precio posible se ofrece ahora mayor cantidad que antes. Esta vez, sin embargo, el
desplazamiento de la curva provoca la aparición de un excedente al antiguo precio de
equilibrio. Al desplazarse la curva, la cantidad que se ofrece en venta crece de q1 a q2,
pero la demanda permanece fija en q1. El exceso de oferta provoca una disminución del
precio. Al decrecer el precio, disminuye la cantidad ofrecida y aumenta la demanda. El
nuevo precio de equilibrio es P2, y a este nivel la cantidad ofrecida y la demanda es q2.
En el gráfico B podemos apreciar también el efecto de un decremento de la oferta si
suponemos un desplazamiento de la curva de oferta de S2 a S1. El precio de equilibrio
aumenta de P2 a P1 y la cantidad de equilibrio comprada y vendida desciende de q2 a q1
RESUMEN DE LOS PROCEDIMIENTOS MÁS COMUNES
EN VALUACIÓN DE SUELO URBANO
1.- Estudio de mercado de la zona:
Consiste en obtener datos fiables de transacciones recientes de inmuebles en unidades que
resulten comparativas con la muestra a tasar.
En terrenos pertenecientes a urbanizaciones consolidadas donde el precio del suelo es
conocido o transparente y conocido, el valor medio ofertado - valor zonal - será de fácil
extrapolación al inmueble en estudio siguiendo métodos de comparación física,
orientación, emplazamiento, urbanización y topografía.
En caso de obtener información de valores de “ofertas” se deberá ponderar con la variable
estimada de descuento en la operación de venta.
En zonas urbanas, donde la existencia de oferta de suelo es casi siempre escasa y de difícil
conocimiento de su valor real (cuando no dudosa), la comparación con el inmueble en
estudio (en razón de su tamaño, localización y tantos otros factores analizados en este
manual), hacen de este método poco cierto y efectivo debiendo, en todo caso:
a)
Abarcar el análisis “comparativo“ a todo el conjunto de “ofertas similares” al
inmueble en estudio.
b)
Verificar toda la información para que los datos resulten más fiables.
c)
Estratificar la muestra según criterios homogéneos.
d)
Asignar valor a la propiedad a valorar en “función de parámetros” homologadores
del producto seleccionado para la comparación.
134
El estudio de mercado siendo, sin duda, el método más adecuado por su estimación real,
su aplicación en áreas con mercados poco dinámicos no resultará muy representativa.
No es aconsejable la aplicación de factores correctores a los valores de catastros asignados
por el Departamento de Avaluaciones del S.I.I., en nuestro medio, dada la enorme dinámica
que adquieren algunos sectores los que no son corregidos en el catastro nacional de
inmediato, además, en los cascos centrales, los parámetros del valor se han basado,
principalmente, en el concepto “rentabilidad” provocando dudosos resultados, si los
comparamos con el valor de contribuciones a los bienes raíces.
VALUACIÓN DE LOCALES COMERCIALES
Se entiende por “local comercial” los destinados al ejercicio de una actividad económica,
comercial o administrativa siempre que los mismos posean una planta o acceso directo al
nivel de calle y en ellos se desarrolle la actividad principal como establecimiento abierto a
público. Excepcionalmente cabe destacar las grandes tiendas que ocupan edificios enteros
(tiendas de departamentos), destacan también aquellos edificios que cuentan en uno de sus
niveles - no calle- con galerías comerciales.
Bajo el punto de vista urbanístico, este producto inmobiliario, que comprende las
actividades comerciales y de servicios se clasifica, según su ubicación en: Central, Zonal y
Vecinal, correspondiendo el primero a las áreas centrales de las ciudades; el segundo a las
zonas centrales comunales o regionales y el tercero a aquellos localizados en barrios o
vecindades autónomas, sean éstos de usos residenciales de primera o segunda vivienda o
bien sectores industriales. Existen otras localizaciones comerciales que deben analizarse
siguiendo alguno de los patrones generales; entre estas últimas se pueden mencionar los
establecimientos dedicados al comercio en zonas aisladas, en hoteles, en vecindades de
grandes malls, en proximidades a terminales de servicios de transportes de pasajeros,
ferias artesanales permanentes, mercados de especialidades de tipo permanente, etc., y,
finalmente se debe considerar, en forma diferente, aquellos establecimientos comerciales
que van apareciendo en los laterales de las avenidas principales de las ciudades y que se
extienden en grandes áreas lineales similares a los que se presentan en las carreteras
interurbanas en zonas específicas de productos tradicionales o servicios a la propia arteria
vial.
El proceso de tasación de un local comercial constará de tres partes:
 1° Redacción del Informe Previo.
 2° Establecimiento de los sistemas de tasación y de los valores unitarios.
 3° Valoración final y Certificado de Tasación.
INFORME PREVIO:
La redacción del documento comprenderá la amplitud que requiere la importancia del
inmueble a tasar, consignando, como mínimo, los siguientes conceptos:
1.- Datos correspondientes al local:
135





Dirección con máximo detalle.
Datos del propietario.
Registros del dominio en el CBR.
Definición del tipo de inmueble.
Plano de ubicación y emplazamiento.
N° del Rol de Avalúo del S.I.I.
Datos del arrendatario.
Uso actual y Renta real.
Porcentaje en el dominio total.
Plano o croquis de distribución.
2.-
Características del entorno inmediato:



Definición de la zona comercial inmediata donde se ubica el local.
Rasgos característicos de los usos y productos predominantes.
Nivel de renta media del sector.
3.-
Equipamiento y servicios:


Análisis de los diferentes equipamientos del sector.
Servicios públicos y de movilización de pasajeros.
4.-
Densidad de población dentro del área.
5.-
Tipificación Comercial:

Estudio comercial de la superficie envolvente dentro de un radio de dos cuadras,
indicando el número de comercios, clase y calidad comercial.

Explicación de la calidad o categoría comercial de la cuadra o calle.

Estado de ocupación de los locales próximos.
6.-
Tránsito peatonal:



Indicación de importancia o densidad peatonal en diferentes horas comerciales.
Indicación de importancia o densidad vehicular.
Facilidad de estacionamientos zonales.
7.-
Características físicas del local:




Descripción y antigüedad de edificio en que se encuentra el local a tasar.
Rasgos fundamentales de la fachada.
Distribución física del interior y accesibilidad.
Documentación fotográfica si define aspectos relevantes.
8.-
Uso y destino en el momento de la tasación.


Análisis sobre la polivalencia de uso.
Descripción de las instalaciones existentes.
9.-
Superficies y alturas libres.

En la especificación de las superficies se indicarán la útil y la construida.
136

Se indicarán, (pero no se considerarán para el valor), las superficies comunes
existentes para otros usos distintos al comercial dentro del edificio.
Se explicarán los diferentes niveles interiores (nivel calle, altillo, subterráneo) y sus
respectivas alturas.
Se indicará la longitud de fechada y sus diferentes sectores o cantidad de
accesos.


10.
Análisis Comercial:
Se analizarán las características comerciales del local, todas las posibilidades de
división física, los estrangulamientos, desniveles y formas irregulares que afecten a su
valor comercial actual y de otras actividades futuras.
11.-
Terminaciones e instalaciones:

Descripción de las terminaciones y sus materiales, instalaciones y elementos
decorativos polivalentes recuperables, indicando su antigüedad y conservación
12.-
Régimen de tenencia:


Se debe precisar el régimen de tenencia sea en propiedad o arrendamiento.
En este último caso se deberá establecer los datos relativos a fecha de contrato,
cláusulas especiales de cesión o traspaso, derechos de llaves y renta actual.
13.-
Estudio de mercado:

Se confeccionará una ficha homologadora de antecedentes de ventas u ofertas
recientes en el entorno.
En el caso de no existir antecedentes de ventas u ofertas en el entorno se recurrirá
a las Zonas de Características Similares.
Establecimiento de precios unitarios:
Analizados los datos obtenidos en el informe previo, y una vez obtenido los precios unitarios
de fachada, se procederá a establecer los precios de mercado unitarios homogeneizados por
alguno de los siguientes sistemas:
Método de primera cuadrícula o coeficiente de tabla de fondo:
Para hallar el coeficiente de tabla de fondo, primeramente se divide el local en cuadrículas
regulares ( medida estimada 5 x 5 m), ubicando el valor máximo del local en la cuadrícula
frontal o de fachada, asignándole a éstas un coeficiente del 100%.
El valor de las cuadrículas va disminuyendo a medida que éstas se distancian de la fachada.
La disminución considerada será del 5% cuando toda la superficie esté al mismo nivel y sea
planta libre (pueden existir columnas).
Fachada
137
100
95
90
85
80
100
95
90
85
80
35
30
25
20
40
35
30
25
100
95
90
85
80
75
70
65
60
55
50
45
40
35
30
100
95
90
85
80
75
70
65
60
55
50
45
40
35
30
100
95
90
85
80
40
35
30
25
En el caso de que existan estrangulamientos, pequeños desniveles, o ambos combinados, el
coeficiente deberá reducirse entre un 10 y 20%.
Para subterráneos, altillos, mezanines o entreplantas el coeficiente se disminuirá en un 50%
para el primer caso y un 30% para los restantes, siempre partiendo de la cuadrícula de
arranque de la escalera. En el caso de existir cuadrículas con un uso agregado (oficinas,
etc.), se ponderará a positivo el porcentaje del factor.
El coeficiente de tabla de fondo ( C.T.F.) se halla dividiendo el número de coeficientes
entre el número de cuadrículas.
Suma de coeficiente
C.T.F. =
Número de cuadrículas
Una vez obtenido el C.T.F. se divide el valor del metro cuadrado de los locales que se
usaron en la homogeneización o locales testigos entre este coeficiente y obtendremos el
valor en primera cuadrícula. El valor en primera cuadrícula homogeneizado se multiplica
por el C.T.F. del local a tasar y se obtiene el valor del m2 del mismo.
VALOR POR M2 SEGÚN CLASIFICACIÓN DE ESTRUCTURAS (en U.F.)
CALIDAD
TIPO
A
Acero
B
H. Armado
Muy Alta
Alta
Media
Baja
33,66
21,88
14,16
9,21
33,66
21,88
14,16
9,21
C
D
Alb. Ref. Alb. Bloque
30,69
19,80
12,87
8,37
27,45
19,80
12,87
8,37
E
Madera
F
Adobe
20,85
13,55
8,81
5,73
14,06
9,14
5,94
3,86
138
Muy Baja
5,71
5,71
5,19
5,19
3,55
2,40
PORCENTAJE DE DEPRECIACIÓN SEGÚN EDAD EFECTIVA DE LA EDIFICACIÓN
TIPO
10 AÑOS
A
B
C
D
E
F
82
73
66
60
54
54
20 AÑOS
30 AÑOS
40 AÑOS
50 AÑOS
60 AÑOS
66
54
44
37
29
29
54
40
29
22
15
15
44
29
19
13
8
8
38
21
13
7
4
4
30
16
8
4
2
2
Para usar debe revisar estas tablas con las actualizadas entregadas por el SII.
COEFICIENTES DE CORRECCIÓN POR FACTORES PARTICULARES QUE
AFECTAN EL VALOR DE LOS TERRENOS
SUPERFICIE
FORMA
Sitio Normal
1,0
Mayor sobre 50%
0,9
Mayor 51 a 100 % 0,8
101 a 200 %
0,7
201 a 500 %
0,65
501 % o más
0,6
Regular
1,0
Irregular
0,85
Muy Irregular 0,75
Exagerado
0,50
APROVECHAMIENTO
Normal
Inadecuado leve
Inadecuado notorio
Inadecuado intenso
TOPOGRAFIA
Muy Favorable
Favorable
Normal
Desfavorable
Muy desfavorable
AMBIENTE
1,3
1,1
1,0
0,9
0,7
Ambiente normal
Molesto Leve
Molesto fuerte
Molesto Intenso
1,0
0,9
0,8
0,7
RELACION FRENTE FONDO
1,0
0,9
0,8
0,7
1
1
1
1
1
:
:
:
:
:
3
4
5
6
7o+
0,80
0,75
0,70
0,65
0,55
3
4
5
6
7
:
:
:
:
:
1
1
1
1
1
1,10
1,15
1,20
1,25
1,30
COSTOS DE URBANIZACIÓN
Calzada de hormigón con sub base
0,95 UF m2
139
Calzada Adocreto con sub base
Calzada estabilizado
Huella de pastelones con sub base
Acera de baldosa con sub base
Acera pastelón de cemento con sub base
Solera de hormigón prefabricada
Bandejón de tierra
Matriz de Agua Potable 75 mm
Colector de Alcantarillado
Línea Eléctrica en B.T. con luminarias
Línea Eléctrica Subterránea
0,65 UF
0,15 UF
0,45 UF
0,53 UF
0,38 UF
0,45 UF
0,05 UF
1,10 UF
1,48 UF
1,70 UF
2,85 UF
m2
m2
m2
m2
m2
ml
m2
ml
ml
ml
ml
URBANIZACIÓN SEGÚN TAMAÑO DE TERRENO
Menos de 150 m2
151 a 250 m2
251 a 400 m2
401 a 600 m2
Sobre 600 m2
0,18 a
0,25 a
0,35 a
0,40 a
0,60 a
0,25 UF m2
0,38 UF m2
0,45 UF m2
0,55 UF m2
0,80 UF m2
Valoraciones de traspaso de locales y negocios:
TRASPASO DE LOCAL:
El traspaso de un local comercial es la cesión, mediante precio, de todos los derechos y
obligaciones de un arrendatario a un tercero, según los requisitos establecidos en la ley o
regulados en el respectivo contrato de arrendamiento.
El requisito para la existencia legal de traspaso es que el arrendatario esté facultado para
ello en su contrato de arrendamiento y, eventualmente que el adquirente continúe con el
mismo giro indicado en la patente comercial. Otros requisitos previos podrán establecerse
en el contrato original tales como calidad del producto del nuevo arrendatario, capacidad
económica de éste, etc. y, en todo caso, el traspaso solo podrá operar por el período que le
reste al arrendatario en su plazo original o alguna de sus renovaciones. Este plazo podrá
ser aumentado solo con la anuencia del propietario u arrendador y, por lo general, se
establecerá el nuevo acuerdo en un contrato distinto entre éste y el cesionario.
Para realizar una tasación del Valor de Traspaso de un local comercial se efectuará un
informe de valores que contenga, al menos, las siguientes características:
 Situación
 Entorno
 Superficie y distribución interior
140







Equipamientos y transportes en el entorno
Densidad peatonal de la calle
Categoría comercial de la calle
Características constructivas del edificio y del local
Edad de la construcción
Estudio de mercado de alquileres de la zona
Cálculo de la homogeneización de valores
A partir de este informe se estimará una renta potencial en el mercado actual del local en
análisis, restando a esta renta potencial el valor de la renta actual, y capitalizando la
diferencia al 8%, tendremos el valor de inversión del inmueble, correspondiendo entre el 5%
y 10%, al valor del traspaso.
Ejemplo 1:
Local comercial fuertemente presionado por la demanda debido a su centralidad, con un
contrato de arrendamiento o alquiler del año 1970 y con una renta mensual de $ 1.600.000.
Renta potencial mensual
Renta actual
Diferencia de rentas
Capitalización de diferencia al 8%
10% del valor capitalizado = traspaso
Llevado a rentas mensuales actuales
$
$
$
$
$
4.000.000
1.600.000
2.400.000
360.000.000
36.000.000
9 rentas
El propietario percibirá un incremento de rentas a partir del traspaso y reducirá el plazo de
arrendamiento o bien percibirá un porcentaje sobre el valor capitalizado (de la diferencia
de rentas) que variará entre 10% y 15% según sea la presión de localización y el nuevo plazo
y renta del local.
Ejemplo 2:
Se busca el valor de traspaso de un local cuya renta mensual actual es de $ 4.000.000 y está
vigente en el mercado; el plazo pactado original fue de 6 años y el arrendatario actual ha
ocupado 2 años de él.
Renta mensual actual y potencial, iguales
Período total del contrato 6 años
Período por traspasar 4 años
Diferencia
Capitalización al 8%
Valor traspaso 5% a 10% sobre valor capitalizado
Llevado a rentas mensuales aproximadas
$
$
$
$
$
$
4.000.000
240.000.000
192.000.000
48.000.000
600.000.000
30.000.000
7,5 rentas
TASA DE CAPITALIZACIÓN: se compone de dos partes. Se forma seleccionando la tasa de
interés (o de descuento) de la inversión en el terreno y edificio con la tasa de amortización
(recobro) de los edificios.
TASA DE INTERÉS: o descuento es la tasa de equilibrio para atraer capital a una inversión.
141
Según el método de suma, para justificar la tasa de interés o descuento se consideran los
siguientes porcentajes de tasas:
Tasa de seguridad
= 4,00%
Tasa de riesgo
= 2,50%
Tasa de Administración
= 1,50%
Tasa de no-liquidez
= 1,00%




=9%
Tasa de seguridad es la tasa de retorno obtenible con un mínimo grado de riesgo tales
como tasa de interés de los bancos o de bonos del Estado. ( 2,5 a 4 %)
Tasa de riesgo es la garantía contra la posibilidad de no rescatar todos los ingresos
anticipados.
Tasa administrativa es la que compensa el manejo de fondos invertidos de las ganancias.
Tasa de recobro es el retorno de la inversión sobre la vida económica restante de la
propiedad.
CALCULO DE LA TASA DE AMORTIZACIÓN : ( Vivienda calidad corriente )
Etapas de la
construcción
Obra Gruesa
Instalaciones
Terminaciones
Totales
% de la etapa
De construcción
28
25
47
100
Costo por cada
$ 1.000
280
250
470
1.000
% Amortización
Coeficiente
0,3 %
1,5 %
2,2 %
0,84
3,75
10,34
14,93
14,93 x 100
% amortización = --------------- = 1.494 = 1,5%
1.000
Tasa de capitalización para bienes raíces se obtiene relacionando la tasa de interés de las
inversiones en terrenos y edificaciones con la tasa de amortización de las edificaciones.
Nota: Terrenos no tienen tasa de amortización.
Cálculo de la tasa de amortización: (Vivienda de UF 6.500)
Terreno 23 %
Edificac 77 %
Total 100 %
% del Costo
1.495
5.005
6.500
580,13 x 10
Tc = --------------6.500
Valor de la vivienda
Renta mensual
Renta Anual
Costo
7%
8%
Interés
No tiene
1,5 %
Amortización
7,0 %
9,5 %
Coeficiente
104,65
475,48
580,13
= 8,93 % Tasa de Capitalización = 8,93%
= UF 6.500
= UF
55
= UF 660
142
Gasto de producción anual = UF 110
Renta líquida (neta) anual = UF 550
Tasa de Capitalización
= 8,93%
El valor de renta capitalizada del inmueble será el resultado del siguiente razonamiento:
Para percibir una renta de 8.93% necesito un capital de 100
Para percibir una renta de UF 550 necesito un capital de X
8,93
550
------ = ------ X =
100
X
100 x 550
-------------- = 6.159
8,93%
EL VALOR DE RENTA DE ESTE INMUEBLE ES UF 6.159
Porcentajes de amortización varían dependiendo de las características de los materiales
empleados en las edificaciones y que darán relación a la durabilidad de las mismas. Como
estimación se aplica los siguientes porcentajes según las edificaciones:
Edificación
Edificación
Edificación
Galpones
habitacional
habitacional
habitacional
Normales o
calida corriente
calidad media
calidad superior
estándar
Obra Gruesa
0.3
0.3
0,3
0,3
Instalaciones
1.2
1.4
1,5
1,5
Terminaciones
2.2
2.2
2,2
2,5
Ejemplo de valor de rentabilidad de Galpón:
Valor Físico = $ 350.000.000
a) Tasa de Amortización:
Obra Gruesa
Instalaciones
Terminaciones
Ta. =
65 %
15 %
20 %
227.500.000
52.500.000
70.000.000
100 %
350.000.000
f x 100
--------------valor físico
0.3 %
1.5 %
2.5 %
682.500
787.500
1.750.000
3.220.000
3.220.000 x 100
Ta. = ----------------------------- = 0,92 %
350.000.000
b) Tasa de Capitalización:
% costo
Terreno
Edificación
10 %
90 %
100%
valor
35.500.000
315.000.000
350.000.000
interés
Amort
8.0 %
12.0 %
-.0,92
Total
8.00 %
12,92 %
Coeficiente
2.800.000
40.698.000
43.498.000
143
Tc
=
f X 100
-----------------Valor físico
43.498.000 x 100
= ----------------------= 12.428 (aprox. 12,43 %)
350.000.000
c) Capitalización de la renta:
Valor Físico
Renta mensual estimada
Renta bruta anual
Gastos de producción anual
Renta neta anual
Tasa de capitalización
Vr-
=
$ 350.000.000
$
3.700.000
$ 44.400.000
$
4.400.000
$ 40.000.000
12,43 %
Renta neta anual x 100
------------------------------Tc
40.000.000 x 100
Vr. = ------------------------- = 321.802.092
12,43
VALOR DE RENTABILIDAD DEL GALPÓN $ 321.802.092
RESUMEN DE LOS FUNDAMENTOS DE LA TEORÍA DE PRECIOS HEDÓNICOS.
La teoría de precios hedónicos constituye el más significativo avance metodológico en la
modelación de mercados implícitos por atributos, proporcionando técnicas econométricas
para la obtención de precios y demandas implícitas a partir de la medición de precios del
bien raíz compuesto y de la forma en que se efectúa la mezcla de atributos que los
compone.
La investigación del valor basado en esta teoría permite una calidad predictiva del modelo y
la naturaleza de los determinantes del precio.
Cada inmueble está constituido por una serie de características o atributos que, en
conjunto, configuran la unidad básica que es transada en el mercado.
Estos atributos son inevitablemente traspasados por el constructor al comprador al
momento de la compraventa. Estos atributos pueden afectar positiva o negativamente el
precio del inmueble, dependiendo de la valorización que le asigne el comprador a cada uno
de ellos.
El modelo Hedónico es utilizado en cualquier mercado o producto que busca una medición
económica del valor según los atributos del mismo producto dentro de su propio mercado.
En bienes raíces podemos considerar un mercado de suelos urbanos, un mercado de
144
departamentos residenciales, un mercado de oficinas, un mercado de industrias, etc. y a su
vez, cada uno de estos mercados, analizarlos en sus diferentes submercados. (Oficinas de
profesionales, plantas libres, edificios institucionales, etc.)
En un estudio económico del producto inmobiliario se deberá considerar los factores o
atributos que le afectan directamente: a) Factores o Variables Particulares (inherentes al
bien raíz) y b) Factores o Variables Zonales (Características del vecindario, localización,
ubicación, regulaciones zonales, etc. ).
TABLA DE VARIABLES A CONSIDERAR EN UNA TASACIÓN COMERCIAL
Factores Particulares del Terreno
Apreciación
Relación ff
Superficie m2
Tamaño
Forma
Calidad suelo
Topografía
Expropiaciones
Típico
Atípico
Adecuado
Inadecuado
Chico
Regular
Relleno
Plano
Total
Mediano
Leve Irregul.
Napa freática
Depresiones
Parcial
Grande
Irregular
Inorgánico
Pendiente +15º
Ordinaria
Muy Grande
Muy Irregular
Consolidado
Pendiente < 30º
Extraordinaria
Factores Zonales
Observaciones
Urbanización
Completa
Incompleta
Aérea
Subterránea
Areas Verdes
AJ Munic.
Arboles
Nueva
Consolidada
Añosa
Serv. Públicos
Electricidad
Agua Potable
Gas Ciudad
Teléfonía
TV Cable
Uso del Suelo
Habitacional
Mixto Hab. Ofic.
Comercial
Industrial
Rural
Densidad Zonal
Interés x sector
Hab. X Há.
Visible alto
Altura Pisos
Muy Alto
Ocupacón
Medio
Constructibilidad
Bajo
Distancias
Muy Bajo
Conservación
Muy Buena
Buena
Regular
Mala
Muy Mala
Edad del sector
Nuevo
Medio
Antiguo
Remodelado
Demolición
Tendencia
Desarrollo
Estacionario
Decadencia
Abandonado
Nuevo
Construcción
Buena
Regular
Mala
Ocupada
Desocupda
Factores del Inmueble
Cantidad
Observaciones
Ponderación
Superficie útil
Dormitorios
Baños – suite
Servicios
Terrazas
145
Logia – Lavadero
Estacionamiento
Garaje – Cobertizo
Bodega
Portería
Guardia – Seguridad
Privacidad
Ascensores
Certificado de Línea
Títulos de Dominio
Gravámenes
Hipotecas
Subsidio
Crédito Hipotecario
Especificaciones Previas
Externalidades Positivas
Externalidades Negativas
Calidad del Diseño
Calidad de Terminaciones
Nivel social de vecindario
Nivel de Equipamiento
Calidad de Equipamiento
Calidad de Movilización
Factores Generales en Estudio:
Opinión sobre estas partidas
Comentario u Opinión
Ponderación
Marcado Inmobiliario general
Mercado Financiero disponible
Situación Económica Nacional
Política Nacional de Vivienda
Beneficios sobre inmuebles
Ventajas tributarias Generales
Gravámenes Tributarios
Gravámenes Legales
Regulaciones municipales
Obras Viales Próximas
Obras Públicas Próximas
Accesibilidad a Centros
Movilización Disponible
Influencia del Tren Metro
Situación Política Actual
Guerras o Guerrillas
Otros factores Generales
146
Zonas de riesgo Nacional
SÉPTIMA PARTE
Aspectos Jurídicos de la Tasación Urbana
* Las Servidumbres
* La Expropiación
* El Usufructo
Las Servidumbres :
Según el Art. 820 del Código Civil, se denomina “servidumbre predial“o simplemente
“servidumbre”, al gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de
distinto dueño.
Se llama predio “sirviente” el que sufre el gravamen, y predio “dominante” el que reporta
la utilidad.
Con respecto al predio dominante, la servidumbre se llama “activa”, y con respecto al
predio sirviente, “pasiva”. (Art. 821 del C.C. )
147
Servidumbre “continua“es la que se ejerce o se puede ejercer continuamente, sin
necesidad de un hecho actual del hombre, como la servidumbre de acueducto por un canal
artificial que pertenece al predio dominante; y servidumbre “discontinua” la que se ejerce
a intervalos más o menos largos de tiempo, y supone un hecho actual del hombre, como la
servidumbre de tránsito. ( Art. 822 del C.C. )
Servidumbre “ positiva “ es, en general, la que sólo impone al dueño del predio sirviente la
obligación de dejar hacer, como cualquiera de las dos anteriores; y “ negativa “, la que
impone al dueño del predio sirviente la prohibición de hacer algo, que sin la servidumbre le
sería lícito, como la de no poder elevar sus paredes sino a cierta altura.
Las servidumbres pasivas imponen a veces al dueño del predio sirviente la obligación de
hacer algo, como la del art. 842 del C.C.
Servidumbre “aparente” es la que está continuamente a la vista, como la de tránsito,
cuando se hace por una senda o por una puerta especialmente destinada a él; e
“inaparente”, la que no se conoce por una señal exterior, como la misma de tránsito,
cuando carece de estas dos circunstancias y de otras análogas. ( Art. 824 del C.C.)
Las Servidumbres son inseparables del predio a que activa o pasivamente pertenecen. (Art.
825 del C.C.)
El que tiene derecho a una servidumbre, lo tiene igualmente a los medios necesarios para
ejercerla. Así, el que tiene derecho de sacar agua de una fuente situada en la heredad
vecina, tiene el derecho de tránsito para ir a ella, aunque no se haya establecido
expresamente en el título. (Art. 828 del C.C.)
Las servidumbres o son “naturales”, que provienen de la natural situación de los lugares, o
“legales” que son impuestas por la ley, o “voluntarias”, que son constituidas por un hecho
del hombre. (Art. 831 del C.C. )
El predio inferior está sujeto a recibir las aguas que descienden del predio superior
naturalmente, es decir, sin que la mano del hombre contribuya a ello. (Art. 833 Del C.C.)
Las servidumbres “legales” son relativas al uso público, o a la utilidad de los particulares.
Las servidumbres legales relativas al uso público son:
El uso de las riberas en cuanto sea necesario para la navegación o flote.
Las servidumbres “legales” de la segunda especie son así mismo determinadas por las
ordenanzas de policía rural.
Aquí se trata especialmente de las de “demarcación, cerramiento, tránsito, medianería,
acueducto, luz y vista”.
Toda heredad está sujeta a la servidumbre de “acueducto” en favor de otra heredad que
carezca de las aguas necesarias para el cultivo de sementeras, plantaciones o pastos, o en
favor de un pueblo que las haya menester para el servicio doméstico de los habitantes, o en
favor de un establecimiento industrial que las necesite para el movimiento de sus máquinas.
Esta servidumbre consiste en que puedan conducirse las aguas por la heredad sirviente a
148
expensas del interesado; y está sujeta a las reglas que prescribe el Código de Aguas. (Art.
861 del C.C.)
La servidumbre legal de “luz” tiene por objeto dar luz a un espacio cualquiera cerrado y
techado; pero no se dirige a darle “vista” sobre el predio vecino, esté cerrado o no. (Art.
873 del C.C. )
El que goza de servidumbre de luz no tendrá derecho para impedir que en el suelo vecino se
levante una pared que le quite la luz. ( Art. 876 del C.C. )
No hay servidumbre legal de aguas lluvias, los techos de todo edificio deben verter sus
aguas lluvias sobre el predio a que pertenecen, o sobre la calle o camino público o vecinal,
y no sobre otro predio, sino con voluntad de su dueño. ( Art. 879 del C.C. )
PRINCIPALES SERVIDUMBRES LEGALES DE INTERÉS PÚBLICO:









Las de zonas militares terrestres,
Las de salvamento y vigilancia litoral en las zonas marítimas,
Las necesarias para la conservación de las carreteras y vías férreas,
Las en beneficio del Servicio Forestal en los montes,
Las en beneficio de la ganadería para paso y estancia (cañadas, vereda, abrevadero,
descanso, etc.)
Las de paso de tendido de corriente eléctrica,
Las derivadas de la navegación marítima,
Las derivadas de la navegación aérea,
Las derivadas de áreas de protección nuclear.
Como ejemplo, y por ser muy frecuente en el ámbito urbano y rural, se indican, en forma
resumida, los derechos que comprende el establecimiento de “servidumbre de energía
eléctrica”:
1.Paso aéreo:
 El vuelo sobre el predio sirviente.
 Establecimiento de postes, torres o apoyos fijos para la sustentación de los cables
conductores de energía.
 Derecho de paso o acceso para atender a la instalación, vigilancia, conservación o
reparación de la línea.
 Ocupación temporal de los terrenos u otros bienes, en su caso, necesarios a los fines
indicados en el párrafo anterior.
2.Paso subterráneo:
 La ocupación del subsuelo por cables conductores a la profundidad y con las demás
características que señalan los Reglamentos y Ordenanzas.
 El establecimiento de los dispositivos necesarios para el apoyo y fijación de los
conductores.
 El derecho de paso o acceso para atender la instalación, vigilancia, conservación y
reparación de la línea.
149
 La ocupación temporal de terreno u otros bienes, en su caso, necesarios a los fines
indicados en el párrafo anterior.
Cuando la servidumbre de paso de energía eléctrica hiciera antieconómica la explotación
del predio sirviente, el propietario podrá solicitar de la autoridad que le sea expropiada la
totalidad de dicho predio.
La declaración de “utilidad pública” lleva implícita la necesidad de ocupación de los bienes
o adquisición de los derechos afectados, así como la imposición de la servidumbre de paso
de energía eléctrica.
PRINCIPALES SERVIDUMBRES DE INTERÉS PRIVADO.
No tienen carácter tan rígido como las públicas, y pueden ser modificadas por convenio
entre particulares, en tanto no lo prohíba la ley o resulte perjudicial a terceros.
Las principales son: 1.2.3.-
La de paso
La de luz
La de desagüe
4. La de medianería
5. La de vista
6. La de distancia de ciertas plantaciones.
Valoración de Servidumbres:
Criterio General:
En principio se ha de comparar por un lado el valor que representa la mejora para el predio
dominante y por el otro el valor de los daños y perjuicios que se generan en el predio
sirviente. Este último puede contemplarse bajo los dos aspectos siguientes: ( Teoría de
McMichael ) :
I.
I1.
I2.
Valor intrínseco del predio sirviente
Valor antes de ( o sin ) constituirse la servidumbre: Va
Valor del predio una vez constituida la servidumbre: Vd
II.
Valor añadido a daño de fraccionamiento de la propiedad remanente del
predio sirviente, por perjuicio o molestia en el uso y goce total del resto del
predio:
Este valor puede agrupar a su vez diversos conceptos, y contemplarse, como
en el caso anterior, bajo los aspectos de antes-después, aunque no
necesariamente.
Vf = V remanente de “a” - V remanente de “d”
Vf = Valor fraccionamiento
III.
Valor total de la servidumbre
VS = Valor intrínseco + Valor de fraccionamiento
Observaciones: ( Discusión )
1º Cuando Va > Vd. ( apartado I )
a) Caso generalizado : existe valor adicional o añadido:
VS = ( Va - Vd ) + Vf
150
b) No existe valor añadido: VS = Va - Vd
2º Cuando Va < Vd
VS = ( Vd - Va )
Estamos en el caso de que la servidumbre es beneficiosa para el predio sirviente, es decir,
la servidumbre genera plusvalía en el predio. En este caso no es habitual pero puede
presentarse como cuando se ceden derechos de servidumbre para la construcción de una vía
pública a través de terrenos aptos para edificar. Entonces, al generarse un mayor frente de
acceso y fachada, permite mayor aprovechamiento y uso del predio sirviente.
3º Cuando Va = Vd
Como Va - Vd = 0
VS = 0 + Vf ( si existe )
La Expropiación:
Ya sea en la instancia de la determinación provisional de la indemnización por expropiación,
en la del acuerdo definitivo entre la entidad administrativa expropiante y el particular o en
la fijación del monto indemnizatorio por el tribunal competente, es necesario tener
presente el principio de la completa reparación patrimonial por expropiación.
La expropiación se define como un modo involuntario o legal de perder la propiedad de un
bien o derecho, o interés patrimonial legítimo por disposición de la Ley, de forma
imperativa y por causa justificada de utilidad pública o interés social, dos causas
claramente distintas.
En Chile se rige por el Decreto Ley Nº 2.186, publicado en el Diario Oficial Nº 30.085, de 9
de Junio de 1978 y dada su extensión sólo se señalará algunos aspectos fundamentales de
ella.
La Constitución Política de la República de Chile, en su Artículo 19, Nº 24º, asegura a todas
las personas “El derecho de propiedad en sus diversas especies sobre toda clase de bienes
corporales o incorporales”.
Nadie puede, en caso alguno, ser privado de su propiedad, del bien sobre que recae o de
alguno de los atributos o facultades esenciales del dominio, sino en virtud de ley general o
especial que autorice la expropiación por causa de utilidad pública o de interés nacional,
calificada por el legislador. El expropiado podrá reclamar de la legalidad del acto
expropiatorio ante los tribunales ordinarios y tendrá siempre derecho a indemnización por
el daño patrimonial efectivamente causado, la que se fijará de común acuerdo o en
sentencia dictada conforme a derecho por dichos tribunales.
A falta de acuerdo, la indemnización deberá ser pagada en dinero efectivo al contado.
151
La toma de posesión material del bien expropiado tendrá lugar previo pago del total de la
indemnización, la que, a falta de acuerdo, será determinada provisoriamente por peritos en
la forma que señale la ley. En caso de reclamo acerca de la procedencia de la expropiación,
el juez podrá, con el mérito de los antecedentes que se invoquen, decretar la suspensión de
la toma de posesión.
Del Decreto Ley Nº 2.186
Artículo 1º:
Toda expropiación por causa de utilidad pública o de interés social o nacional, cualquiera
que sea la ley que la autorice o la institución que la decrete, se sujetará al procedimiento
establecido en el presente texto.
Titulo I.
De los actos preparatorios y la determinación provisional de la indemnización:
La entidad autorizada para expropiar, por ley general o especial, podrá ordenar el estudio
de la expropiación de un bien determinado.
El bien cuya expropiación se encuentre en estudio se hará incomerciable una vez cumplidos
los trámites indicados en la ley y en tal caso no podrá ser objeto de acto o contrato alguno,
ni aún de venta forzada en pública subasta, que importe enajenación o gravamen del
mismo, que afecte o limite su dominio, posesión o tenencia, o que impida o dificulte su
toma de posesión material. Los actos y contratos celebrados en contravención a esta norma
serán nulos.
El propietario y los poseedores o detentadores del bien cuya expropiación se encuentra en
estudio, están obligados a permitir a los funcionarios de la entidad expropiante la práctica
de las diligencias indispensables para el reconocimiento de aquél. ( En caso de negativa
podrá recurrir al auxilio de la fuerza pública.)
Los que maliciosamente y en perjuicio del expropiante dañaren, inutilizaren o destruyeren
el bien objeto de la resolución de estudio publicada, inscrita y anotada, en su caso, o
retiraren de él bienes que constituyen inmuebles por adherencia, con la salvedad de los
frutos o productos a que se refiere el inciso cuarto del artículo 21º, o partes o piezas que le
hagan disminuir su valor o perder su aptitud para el objeto de la expropiación, sufrirán la
pena de reclusión menor en su grado medio a máximo, sin perjuicio de la responsabilidad
civil que procediere.
Todo procedimiento expropiatorio se iniciará o continuará, según corresponda, con el
nombramiento de una comisión de tres miembros encargada de determinar el monto
provisional de la indemnización.
Los peritos designados por la entidad expropiante deberán aceptar el cargo por escrito,
jurando desempeñarlo con fidelidad y en el menor tiempo posible.
152
Los peritos serán remunerados conforme a los aranceles de los Colegios Profesionales
respectivos y los gastos y honorarios en que incurran serán de cargo de la entidad
expropiante. (Ver arancel de la Comisión de Peritos Tasadores del Ministerio de OO.PP. que
se incorpora a este Manual a final).
Título II
Del acto expropiatorio y de sus efectos inmediatos.
El Presidente de la República dispondrá la expropiación por decreto supremo. Cuando
corresponda a alguna entidad pública desconcentrada o descentralizada, se hará mediante
resolución de ésta, previo acuerdo adoptado en conformidad a las normas legales por las
que se rija.
Para todos los efectos legales, tal decreto supremo o resolución constituirá el “acto
expropiatorio”.
El acto expropiatorio contendrá su fecha, la individualización del bien objeto de la
expropiación y su rol de avalúo para lo efectos de la contribución territorial, si lo tuviere; la
disposición legal que haga procedente la expropiación y, en caso de que ésta hubiere sido
autorizada por ley general, la causa en que se funda; el nombre del o de los propietarios o
de los que aparezcan como tales en el rol de avalúos o los datos que faciliten su
determinación; el monto provisional de la indemnización, con señalamiento de la comisión
que lo fijó y de la fecha de su informe, y la forma y plazos de pago de la indemnización que
corresponda conforme a la ley.
Dentro del plazo de 30 días, contados desde la publicación en el diario Oficial del acto
expropiatorio, el expropiado podrá reclamar ante el juez competente para solicitar:
a) Que se deje sin efecto la expropiación por ser improcedente en razón de la
inexpropiabilidad, aún temporal, del bien afectado, o fundado en la falta de ley que la
autorice o en la no concurrencia de la causa legal invocada en el acto expropiatorio;
b) Que se disponga la expropiación total del bien parcialmente expropiado cuando la parte
no afectado del mismo careciere por sí sola de significación económica o se hiciere difícil o
prácticamente imposible su explotación o aprovechamiento;
c) Que se disponga la expropiación de otra porción del bien parcialmente expropiado,
debidamente individualizada, cuando ésta, por efecto de la expropiación se encontrare en
alguna de las circunstancias antes señaladas, y
d) Que se modifique el acto expropiatorio cuando no se conforme a la ley en lo relativo a la
forma y condiciones de pago de la indemnización.
Título III
153
De la fijación definitiva de la indemnización
La indemnización definitiva se fijará de común acuerdo o por el Tribunal competente en su
caso.
La entidad expropiante y el expropiado podrán reclamar judicialmente del monto
provisional fijado para la indemnización y pedir su determinación definitiva.
En su solicitud el reclamante indicará el monto en que estima la indemnización que deberá
pagarse por la expropiación y designará un perito para que la avalúe. La contraparte
dispondrá un plazo fatal de 15 días, contado desde la notificación de la reclamación, para
exponer lo que estime conveniente a sus derechos y para designar a su vez un perito.
Título IX
Disposiciones Generales
Cada vez que en esta ley se emplea la palabra “ indemnización “, debe entenderse que ella
se refiere al daño patrimonial efectivamente causado con la expropiación, y que sea una
consecuencia directa e inmediata de la misma.
ANEXO AL TEMA EXPROPIACIÓN
Considerando que el DL 2.186 de 1978 Ley Orgánica de Procedimiento de Expropiaciones
considera información fundamental en la avaluación la proporcionada por los Peritos
Tasadores, La Unidad Ejecutiva de Expropiaciones para Obras concesionadas, dependiente
del Ministerio de Obras Públicas, ha desarrollado un INSTRUCTIVO en que deben basarse los
tasadores, por lo cual, resulta conveniente insertarlo como anexo de este capítulo a objeto
de tenerlo presente en la eventualidad de participar en un proceso expropiatorio.
Los documentos que entregan los peritos del MOP. Son:
1.2.3.4.5.6.-
Informe de Tasación.
Formulario de Tasación
Croquis de ubicación
Certificado de informes previos
Fotografías
Otros.
INFORME DE TASACIÓN:
En este documento se transcribe la información relevante para el proceso de expropiación
que arroje el “Formulario de Tasación“. En este se consignarán los totales correspondientes
a cada uno de los ítems avaluados. Es el resumen de la tasación.
FORMULARIO DE TASACIÓN:
154
En este documento se consignan, con la mayor precisión posible, todos los antecedentes
relevantes de la propiedad objeto de avaluación. La información a utilizar para llenar el
formulario se deberá obtener de los planos y cuadros de expropiación de los lotes, de la
información del Servicio de Impuestos Internos, del Certificado de Informes Previos y de los
antecedentes obtenidos en la visita a terreno. En este formulario se registra toda la
información solicitada con la mayor claridad posible, de modo que sea fácil comprender y
utilizar la información allí consignada.
El formulario comprende las siguientes secciones:









Identificación del Proyecto
Identificación del Lote o Predio.
Identificación del Propietario o Propietario Presunto
Características del lote a tasar.
Características de las Construcciones.
Valorizaciones.
Valores de Referencia
Observaciones
Identificación del Tasador
Identificación del Proyecto
1.2.3.4.5.7.-
Nombre del proyecto: ( Indicado en el plano de expropiación).
Tramo (Se refiere a la letra asignada al tramo en el plano de expropiación en que
está el lote a tasar).
Lote (Se refiere al número de lote indicado en plano de expropiación).
Km. Inicio - Km. Final: (Datos del plano de expropiación).
Lado: Se anota el lado derecho o izquierdo de la carretera, según la dirección del
incremento del kilometraje.
Visita a terreno: Se consigna la fecha de visita.
Identificación del Lote o Predio:
1.2.3.4.5.6.7.-
Nombre del Predio: Anotar el nombre según plano de expropiación.
Dirección o Ubicación: Extraída del Certificado de Avalúo del SII.
Comuna y Región.
Rol de Avalúo.
Avalúo Fiscal
Superficie del Predio total incluida la superficie a expropiar.
Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.
Identificación del Propietario: (Presunto Propietario )
1.Nombre, RUT, dirección y teléfono del propietario que indica el certificado de
Avalúo del SII. (Los mismos datos para el presunto).
Características del Lote a Tasar:
155
1.Se consignan los datos específicos que afectan al lote a expropiar, observados en
terreno.
2.Deslindes del Lote a Tasar: Se consideran los indicados en el plano de expropiación.
3.Superficie del Lote (m2).
4.Destino del Lote: Según lo indicado en el Certificado de Informes Previos de la
Municipalidad respectiva.
5.Uso Actual: Se indica el uso actual según la tabla siguiente.
Agrícola
Deporte y recreación
Hotel, motel
Industria
Minería
Administración pública y defensa
Transporte y telecomunicaciones
Culto
Otros
6.-
Comercio
Educación y cultura
Habitacional
Almacenaje, bodega
Oficina
Estacionamiento
Salud
Sitio eriazo
Tipo de Sector: Según lo observado en terreno y siguiendo las características de la
tabla que se indica:
o
o
o
o
o
Terreno apto para agricultura y ganadería ( Tag )
Terreno inundable (Ti )
Terreno de obras de infraestructura como: embalses, acueductos, oleoductos,
gasoductos, aeropuertos, puertos, etc. (Top)
Terrenos con otras características : (Tot)
Terrenos propensos a riesgos de siniestros naturales. (Tr)
7.-
Tenencia del Lote: Se indica el sistema de tenencia según tabla:
8.-
A
Arrendado
C
Comodato
O
Ocupación sin contrato
P
Propio
Zonificación: Según el Certificado de Informes Previos como sigue:
E
R
U
Zona de Expansión Urbana
Zona Rural
Zona Urbana
9.-
Cierros: Descripción o tipo de cierro existente.
10.-
Clasificación de Suelos: Clasificación según el SII en los suelos rurales.
11.-
Plantaciones/Especies Forestales: Tipo plantaciones y/o especies forestales
existentes en el lote a expropiar.
12.-
Obras Complementarias: Instalaciones especiales, construcciones y otro tipo de
obras complementarias (piscinas, pavimentos, norias, pozo y fosa, etc. ).
156
Características de las Construcciones :
1.-
Destino Construcción: Según lo observado en terreno y siguiente tabla:
Habitación
Industria
Comercio
Oficina
Administración pública
Defensa
Salud
Culto
Educación y cultura
Deporte
Recreación
Hotel, motel
Estacionamiento
Transporte
Almacenaje
Bodega
Telecomunicaciones
Agrícola
Minería
otros
2.-
Superficie Construcción: (m2)
3.-
Clasificación Construcción: Según lo observado en terreno y tabla:
A
B
C
D
E
F
G
H
I
J
Estructura de acero, Losa de H.A., o de perfiles de acero
Estructura de H.A. con losas de H.A.
Albañilería con pilares y cadenas de H.A.
Albañilería de piedra o bloques. Pilares y cadenas de H.A.
Estructura de madera, incluye tabiquería de adobe.
Adobe, tierra - cemento o aglomerados con cemento.
Prefabricado en estructura metálico con paneles madera u otros
Prefabricado en estructura de madera con paneles de madera u otros
Estructura de madera tipo “A” muro - techo
Placas o paneles monolíticos metal o madera
4.Categoría Construcción:
Las construcciones se clasifican según su categoría del 1 al 5. Las categorías 1, 2 y 3 se
determinan a partir de los atributos y se obtienen a través del procedimiento que se indica:
Se clasificará como categoría 4 a la construcción que cuenta con un diseño y estructura
sencillos, siendo sus terminaciones de tipo económico, pudiendo faltas algunas. Ejemplos:
 Cubiertas con planchas onduladas de fibrocemento, fierro galvanizado o similar
 Revestimientos exteriores de bajo costo o carencia de ellos. Ej. Morteros pintados.
 Revestimientos interiores estucos sin afinar, maderas tipo insigne, álamo o aglomerados
sin enchape. Ausencia de revestimientos para algún recinto. En general, revestimientos
en el rango de los costos más bajos o económicos del mercado.
 Pavimentos radier afinado, vinílicos económicos, cubre pisos, entablados de madera
corriente o de costo similar.
 Puertas confeccionadas con bastidores con forros económicos. Algunos recintos pueden
carecer de puertas.
 Sus instalaciones esenciales completas (alcantarillado, agua potable, y electricidad) en
cantidad y calidad mínimas necesarias. Se contempla como alternativa el sistema de fosa
y pozo. Algunas redes pueden ser a la vista. Artefactos sanitarios sencillos.
Se clasificará como Categoría 5 si la construcción corresponde a una edificación del tipo
“Viviendas básica “o “casetas sanitarias“, ejecutadas por los programas SERVIU o
características similares.
157
5.-
Categoría Galpón:
Al respecto existen dos tablas que se utilizan simultáneas en este párrafo. Se utilizará la
tabla “Categorías para galpones, bodegas, hangares y otros” y la tabla “Descripción de
galpones, bodegas, hangares y otros” según se señala a continuación:
Categoría galpones, bodegas, hangares y similares:
SUPERIOR: con cierros perimetrales y divisiones interiores albañilería estucada, pavimentos
hormigón para esfuerzos, aire acondicionado, oficinas, estructuras para tecles o grúas y/o
supermercados, textiles, etc.
CORRIENTE: con cierros de albañilería sin estucar, madera, asbesto-cemento, fierro
galvanizado o similares, radier, instalaciones mínimas.
INFERIOR: cuenta sólo con la estructura y la cubierta, carece de cierros perimetrales o son
incompletos. Bodegas de adobe.
Descripción de galpones, bodegas, hangares y similares:
A
B
C
D
E
F
G
H
Estructura en perfiles de acero, techumbre acero redondo.
Estructura de acero redondo, techumbre acero redondo.
Estructura de hormigón armado, techumbre en perfiles de acero.
Estructura de hormigón armado, techumbre de acero redondo.
Estructura de hormigón armado, techumbre de hormigón armado.
Estructura de hormigón armado, techumbre de madera.
Estructura de madera, techumbre de madera.
Estructura de adobe, techumbre de madera.
6.-
Edad Construcción:
Corresponde a la cantidad de años de la construcción, obtenida a través de la recepción
municipal, catastro del SII, los propietarios o apreciación del tasador.
7.-
Estado de Conservación:
Apreciación directa del tasador sobre las estructuras, terminaciones, instalaciones y otros
que se observen “in situ”, para lo cual se usará la siguiente tabla: Excelente, Bueno,
Regular, Malo o Inservible.
8.-
Diseño:
Los tasadores del MOP. aplican al diseño una escala numérica basada en los atributos del
diseño obteniéndose así la correspondiente categoría de acuerdo al número de pisos de la
edificación.
Atributos del diseño:
158
 Diseño único y exclusivo que se diferencia o destaca dentro del entorno urbano.
 Juego de formas y volúmenes mediante elementos que no responden a requerimientos
estructurales, sino exclusivamente a un fin estético.
 Diferentes niveles de pisos exclusivamente por motivos estéticos, los que contribuyen a
formar ambientes distintos y representan un costo adicional. Este atributo se presenta al
menos en un recinto.
 Por motivos estéticos, altura de piso a cielo superior en un 30% a la altura considerada
habitual a la fecha de la construcción. Este atributo se presenta al menos en un recinto.
 Propiedad con programa de recintos superiores a los requerimientos normales del destino
principal. Ej. sala de música, sauna, etc.
 Techumbres especiales, tales como: cúpulas, bóvedas, lucarnas y similares, solo para
fines estéticos.
 Techumbre con pendientes superiores a los requeridos para el clima y/o determinado por
la normativa vigente, exclusivamente por motivos estéticos. techumbre cuya solución de
pendiente involucra costo adicional.
 Accesos y circulaciones interiores amplios y diferenciados, tales como: de servicio,
principal, privada, etc. No se considerará este atributo cuando sea obligado por el
destino de la construcción. Ej. clínicas, hospitales, supermercados u otros.
9.-
Estructura:
Al igual que para el diseño, el tasador deberá otorgar puntuación a la estructura basado en
los atributos de ésta, obteniéndose así la Categoría de Estructura.
Atributos de estructura:
 Exclusiva y única, asociada a un alto costo de construcción.
 Cuando la estructura es en albañilería simple, armada o reforzada: desfase en mas de un
elemento estructural horizontal.
 Cuando la estructura es en albañilería simple, armada o reforzada: desfase en más de un
elemento estructural vertical, con excepción de rasantes y similares.
 Al menos un elemento estructural sobredimensionado.
 Estructura calculada para cubrir luces superiores a lo menos en un 30% a los fijados en la
normativa vigente.
 Elemento(s) estructural(es) especial(es) para soportar helipuertos, piscinas o similares.
No se considerará este atributo cuando sea obligado por el destino de la construcción.
10.-
Terminaciones:
Al igual que para el diseño, el tasador deberá otorgar puntuación a las terminaciones
basado en los atributos de ésta, obteniéndose así la Categoría de Terminaciones.
Atributos de Terminaciones: ( para construcciones tradicionales y prefabricadas ).
 Cubierta cuya instalación requiere de un costo adicional en la estructura de techumbre;
cubierta de acrílico, vidrio o cristal. Cubiertas cuya instalación requiere de un costo
adicional. Ejemplo: tejas de arcilla, tejuelas de madera, embayetados de cobre u otras
de costo equivalente.
159
 Cielos; Maderas finas tales como: raulí, alerce, pino oregón, araucaria, etc.. Cielos con
maderas modulares bajo losas, cielos ejecutados o adaptados para instalaciones
especiales. Ej. acústicos, colgantes u otros, decorativos. Ej. yeso moldeado en obra u
otros de costo equivalente.
 Revestimientos exteriores: mármol, PVC, arcillas, piedra, metales, cristales o espejos,
muros cortina, maderas finas tales como: alerce, araucaria, roble, raulí u otros de costo
equivalente.
 Revestimientos interiores: mármol, cristales, espejos, maderas finas tales como: alerce,
araucaria, roble, raulí, pino oregón u otros de costo equivalente.
 Pavimentos: en más de 30% de la superficie total con mármol, piedra, parquet o
entablados de maderas finas tales como araucaria, cerezo, raulí, caoba, pisos sobre losas
para albergar instalaciones computacionales, alfombras de buena calidad con espesores
iguales o superiores a 10 mm u otros de costo equivalente.
 Puertas: (en más de un vano por unidad vendible): maderas finas tales como: raulí,
alerce, pino oregón, araucaria, labradas de cristales, PVC u otras de costo similar.
 Ventanas: maderas finas, tales como raulí, alerce, pino oregón, araucaria, etc. Ventanas
incorporadas a la cubierta, de PVC, ventanales de aluminio anodizado de color u otras de
costo equivalente.
 Vidrios y cristales: tratados, vidrios acústicos, termopanel, policarbonatos, vitrales u
otros de costo equivalente.
 Protecciones: persianas, postigos exteriores automatizados, rejas de fierro forjado
(excepto construcciones coloniales antiguas), barandas u otros de costo equivalente.
11.-
Instalaciones :
Al igual que para el diseño, el tasador deberá otorgar puntuación a las instalaciones basado
en los atributos de ésta, obteniéndose así la Categoría de Instalaciones.
Atributos de Instalaciones:
 Ascensores en edificios con menos de 5 pisos o edificios con más de 5 pisos con
ascensores en cantidad superior a lo establecido en la norma vigente, panorámicos,
escaleras mecánicas u otros sistemas de costo equivalente.
 Climatización por aire acondicionado u otros sistemas de alto costo.
 Sistema de seguridad contra incendio de alto costo y por sobre los requerimientos de las
normas vigentes, como: puertas contrafuego, sistemas de presurización de alta calidad,
redes detectores de humo, redes de luces de emergencia u otros de costo equivalente.
 Sistema de seguridad y vigilancia: red de alarma embutida, vigilancia por circuito
cerrado de TV u otros de costo equivalente.
 Sistemas adicionales de captación o generación de energía integrados a la construcción,
que tengan por finalidad el abastecimiento normal a bajo costo. Ejemplo: placas solares
integradas a la construcción, generadores de alto poder, etc.
 Para cada propiedad a lo menos 4 redes eléctricas de baja tensión, embutidas, tales
como: redes de computación, teléfonos, citófonos, TV cable u otras similares.
 Edificios que incorporan el apoyo de computadoras para el funcionamiento de la
climatización, la iluminación o el acceso entre otras funciones que son autoreguladas.
 Para cada construcción individual y al menos en dos recintos de baño: artefactos
sanitarios tales como muebles vanitorios con cubierta o recipiente de mármol o bronce,
160
línea de hidromasaje u otros de costo equivalente. Grifería de alto costo, con
monocromo o cierre automático.
 Instalaciones adicionales para funcionamiento de helipuertos, iluminación artificial
especial, como: zócalo lumínico, canoa lumínica, etc.
12.-
Resultado:
Establecidas las categorías parciales de Diseño, Terminaciones e Instalaciones se determina
finalmente la categoría de la construcción, utilizando para ello la tabla que sigue y que es
una Matriz de Combinación y que el tasador deberá poder reconocer ante un informe de
valuación efectuado por un perito del MOP.
Valoraciones:
Los valores de tasación se consigna por orden de partidas indicando la unidad de medida, el
valor unitario, el porcentaje de depreciación, si lo hubiere y el valor del ítem hasta
alcanzar el valor de Tasación en la sumatoria de los subtotales.
Valores Referenciales:
Se debe indicar a lo menos cinco transacciones efectivamente realizadas en el sector, en los
últimos cinco años, indicando: Nombre del predio, ubicación, Comuna, Transacción (
nombre del propietario e inscripción conservatoria), fecha de la transacción, superficie,
valor unitario del m2 de terreno. ( No se incluyen las construcciones, plantaciones, etc. ).
Observaciones:
Se consignarán en este apartado el total de observaciones conocidas tanto durante la visita
“in situ” como aquellas que deben indicarse para aclarar conceptos o valores y que tienen
relación directa o indirecta con el inmueble y la expropiación.
Identificación del Tasador:
Es fundamental que el informe de expropiación contenga además de la identificación
general del tasador, un apartado con su Curricula resumido de modo de situar el alcance
técnico profesional del perito que firma.
Croquis de ubicación:
Se prepara y adjunta un croquis de ubicación del sector, en el que se debe indicar con
precisión la localización del lote objeto de expropiación y de cada uno de los inmuebles
cuyos valores de transacción se han indicado como referenciales.
Certificado de Informes Previos:
Es el documento que otorga la Municipalidad en que está ubicado el lote.
Fotografías:
En cada informe deberán anexarse las fotografías necesarias para apreciar los aspectos mas
representativos del lote objeto de la tasación.
Otros:
161
Debe acompañarse todo documento, información, antecedente que, no estando
comprendido en los anteriores, a juicio del tasador, sea relevante para la cabal
identificación de las características propias del lote objeto de la tasación.
El Usufructo: (Normas del Código Civil Chileno)
Artículo 764: El derecho de usufructo es un derecho real que consiste en la facultad de
gozar de una cosa con cargo de conservar su forma y substancia, y de restituirla a su dueño,
si la cosa no es fungible; o con cargo de volver igual cantidad y calidad del mismo género, o
de pagar su valor, si la cosa es fungible.
Artículo 765: El usufructo supone necesariamente dos derechos coexistentes, el del “nudo
propietario” y el del “usufructuario”.
162
Tiene por consiguiente una duración limitada, al cabo de
propietario, y se consolida con la propiedad.
la cual pasa al nudo
Artículo 766: El derecho de usufructo se puede constituir de varios modos:
1º Por la ley, como el del padre de familia, sobre ciertos bienes del hijo;
2º Por testamento;
3º Por donación, venta u otro acto entre vivos;
4º Se puede también adquirir un usufructo por prescripción.
Artículo 770: El usufructo podrá constituirse por tiempo determinado o por toda la vida del
usufructuario. Cuando en la constitución del usufructo no se fija tiempo alguno para su
duración, se entenderá constituido por toda la vida del usufructuario.
El usufructo
constituido a favor de una corporación o fundación cualquiera, no podrá pasar de treinta
años.
Artículo 772: Se puede constituir un usufructo a favor de dos o mas personas, que lo
tengan simultáneamente, por igual, o según las cuotas determinadas por el constituyente; y
podrán en este caso los usufructuarios dividir entre sí el usufructo, de cualquier modo que e
común acuerdo los pareciere.
Artículo 773:
La nuda propiedad puede transferir por acto entre vivos, y trasmitirse por
causa de muerte. El usufructo es intransferible por testamento o abintestato.
Artículo 774: El usufructuario es obligado a recibir la cosa fructuaria en el estado en que al
tiempo de la delación se encuentre, y tendrá derecho para ser indemnizado de todo
menoscabo o deterioro que la cosa haya sufrido desde entonces en poder y por culpa del
propietario.
Artículo 781: El usufructuario de una cosa inmueble tiene el derecho de percibir todos los
frutos naturales, inclusos los pendientes al tiempo de diferirise el usufructo.
Recíprocamente, los frutos que aún estén pendientes a la terminación del usufructo,
pertenecerán al propietario.
Artículo 783: El goce del usufructuario de una heredad se extiende a los bosques y
arbolados, pero con el cargo de conservarlos en un ser, reponiendo los árboles que derribe,
y respondiendo de su menoscabo, en cuanto no dependa de causas naturales o accidentes
fortuitos.
Artículo 784: Si la cosa fructuaria comprende minas y canteras en actual laboreo, podrá el
usufructuario aprovecharse de ellas, y no será responsable de la disminución de productos
que a consecuencia sobrevenga, con tal que haya observado las disposiciones de la
ordenanza respectiva.
Artículo 785: El usufructo de una heredad se extiende a los aumentos que ella reciba por
aluvión o por otras accesiones naturales.
Artículo 786: El usufructuario no tiene sobre los tesoros que se descubran en el suelo que
usufructúa, el derecho que la ley concede al propietario del suelo.
Artículo 793: El usufructuario puede dar en arriendo el usufructo y cederlo a quién quiera a
título oneroso o gratuito. Cedido el usufructo a un tercero, el cedente permanece siempre
directamente responsable al propietario. Pero no podrá el usufructuario arrendar ni ceder
su usufructo, si se lo hubiese prohibido el constituyente; a menos que el propietario le
releve de la prohibición. El usufructuario que contraviniera a esta disposición, perderá el
derecho de usufructo.
163
Artículo 804: El usufructo se extingue generalmente por la llegada del día o el evento de la
condición prefijados para su terminación. Si el usufructo se ha constituido hasta que una
persona distinta del usufructuario llegue a cierta edad, y esa persona fallece antes, durará
sin embargo el usufructo hasta el día en que esa persona hubiera cumplido esa edad, si
hubiese vivido.
Articulo 806: El usufructo se extingue también:
 Por la muerte del usufructuario, aunque ocurra antes del día o condición prefijada para
su terminación;
 Por la resolución del derecho del constituyente, como cuando se ha constituido sobre
una propiedad fiduciaria, y llega el caso de la restitución;
 Por consolidación del usufructo con la propiedad;
 Por prescripción;
 Por la renuncia del usufructuario.
Artículo 807: El usufructo se extingue por la destrucción completa de la cosa fructuaria: Si
solo se destruye una parte, subsiste el usufructo en lo restante. Si todo el usufructo está
reducido a un edificio, cesará para siempre por la destrucción completa de éste, y el
usufructuario no conservará derecho alguno sobre el suelo. Pero si el edificio destruido
pertenece a una heredad, el usufructuario de ésta conservará su derecho sobre toda ella.
Artículo 809: El usufructo termina, en fin, por sentencia de juez que ha instancia del
propietario lo declara extinguido, por haber faltado el usufructuario a sus obligaciones en
materia grave, o por haber causado daño o deterioros considerables a la cosa fructuaria.
El juez, según la gravedad del caso, podrá ordenar, o que cese absolutamente el usufructo,
o que vuelva al propietario la cosa fructuaria, con cargo de pagar al fracturado una pensión
anual determinada, hasta la terminación del usufructo
Fórmula para obtener el valor del usufructo:
R
Vu =
i
n
(1+i) -1
n
( 1 + i)
R
= Renta o beneficio inmobiliario medio anual obtenible por el usufructuario durante
el disfrute del usufructo;
i
= Tipo o tasa media de mercado en tanto por 1.
Es decir, el usufructo equivale a la cantidad que, colocada a interés compuesto durante un
numero de años igual a la duración de éste, a partir del momento de la valoración, da el
producto equivalente al de las rentas producidas por el bien, en el supuesto de que fueran
colocadas a anualidades vencidas durante el mismo tiempo.
Pero al aplicar esta fórmula llegamos a valores próximos al 100 % del valor total cuando “n”
es un número alto y, en consecuencia, la nuda propiedad vale prácticamente cero, lo cual
164
está de acuerdo con la realidad puesto que la nuda propiedad no es más que el derecho
hipotético a consolidar el pleno dominio cuando el usufructo se extinga.
Cálculo Teórico del Usufructo Temporal según fórmula:
Valor del bien inmueble
Duración del Usufructo
Tipo de interés
= US$ 1.000.000
= 5, 10, 20, 35 años
= 10%, 8%, 6%, 4%, 3%, 2,5%
TIPOS DE INTERÉS
Nº de Años
2,5 %
3%
4%
6%
8%
10 %
5
10
20
35
116.146
218.802
389.973
578.618
137.391
255.906
446.324
644.616
178.073
324.436
543.613
746.585
252.742
441.605
688.196
869.895
319.417
536.807
785.452
832.365
379.079
64.457
851.357
964.414
Esperanza completa de vida
Edad Presente en
años
1
10
20
40
60
80
100
Hombres
Mujeres
69,75 %
61,72 %
52,09 %
33,44 %
16,83 %
5,72 %
1,27 %
75,58 %
66,98 %
57,20 %
37,39 %
20,00 %
6,59 %
1,15 %
USUFRUCTO TEMPORAL:
AÑOS VALOR
1
2
3
4
5
6
7
8
9
2
4
6
8
10
12
14
16
18
AÑOS
VALOR
AÑOS
VALOR
AÑOS
VALOR
10
11
12
13
14
15
16
17
18
20
22
24
26
28
30
32
34
36
19
20
21
22
23
24
25
26
27
38
40
42
44
46
48
50
52
54
28
29
30
31
32
33
34
35
36
56
58
60
62
64
66
68
70
72
USUFRUCTO VITALICIO:
Edad Usufructuario
Hasta 20 años
De 21 a 30 años
De 31 a 40 años
% Según Propiedad
70 %
60 %
50 %
165
De
De
De
De
41
51
61
71
a
a
a
a
50
60
70
80
años
años
años
años
40
30
20
10
%
%
%
%
En general todas las tablas destinadas a valorizar los usufructos siguen la misma tendencia
en cuanto a porcentajes por años de vida del usufructuario.
TABLA DE USUFRUCTIO VITALICIO – AÑO A AÑO
Edad del
Titular
> 20 años
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
% del Valor
70
69
68
67
66
65
64
63
62
61
60
59
58
57
56
55
54
53
52
51
50
Edad del
Titular
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
% del Valor
49
48
47
46
45
44
43
42
41
40
39
38
37
36
35
34
33
32
31
30
29
Edad del
Titular
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
74
75
76
77
78
79
80
< 80 años
% del Valor
28
27
26
25
24
23
22
21
20
19
18
17
16
15
14
13
12
11
10
10
Tabla de Honorarios de Peritos Tasadores del Ministerio de Obras Públicas.
(Según Resolución Nº 171 de 13 de Agosto de 1984.)
VISTOS:
166
Lo dispuesto en los art. 4º del D. L Nº 2186, 5º del Decreto Ley Nº 3621, de 1981 y 5º y
60º de la Ley 15.840, RESUELVO:
La forma de determinar el pago de honorarios y gastos de c/u de los peritos encargados de
determinar el monto provisional de la indemnización, a que se refiere el artículo 4º del
Decreto con Fuerza de Ley Nº 2.186 de 1978, Ley Orgánica de Procedimiento de
Expropiaciones, por las expropiaciones que sea necesario realizar para la constricción de las
obras públicas, se ceñirá, a contar de esta fecha, a las siguientes normas:
1) Escala porcentual acumulativa aplicable al valor total de tasación expresada en U.T.M. a
la fecha del Acta de Avalúo: (Unidad Tributaria Mensual)
Monto Tasación
Hasta 1.000 UTM
Exceso sobre 1.000
Exceso sobre 2.000
Exceso sobre 4.000
Exceso sobre 8.000
Exceso sobre
Honorarios
hasta
hasta
hasta
hasta
2.000 UTM
4.000 UTM
8.000 UTM
20.000 UTM
20.000 UTM
Área Urbana
0,50 %
0,30 %
0,15 %
0,10 %
0,07 %
0,04 %
Área Rural
1,00 %
0,60 %
0,30 %
0,20 %
0,12 %
0,06 %
2) Si en los predios que se expropian hubiere construcciones, los honorarios resultantes de
aplicar la escala porcentual del número anterior, se recargarán en un 10 %, en un 20 % o en
un 30 %, según corresponda si el valor de las construcciones exceden del 10 %, del 30 % o
del 60 %, respectivamente, del valor total de tasación.
3) Tratándose de una expropiación constituida por diferentes lotes de terrenos, la escala
porcentual a que se refieren los números anteriores, se aplica al valor total tasado.
4) Al monto total de los honorarios que resulten de aplicar las normas anteriores, se le
agregará una cantidad fija para cada perito de 2 Unidades Tributarias Mensuales por la
tasación de predios urbanos y 3 Unidades Tributarias Mensuales por la tasación de predios
rurales. En caso de que en una misma tasación existan predios urbanos y rurales, la
cantidad fija a agregar será de 3 UTM.
5) Se pagará a cada uno e los miembros de la comisión de peritos, cuando deban ausentarse
del lugar de su residencia, un viático diario, equivalente a media Unidad Tributaria
Mensual, o una Unidad Tributaria Mensual, si es necesario pernoctar fuera del lugar de su
domicilio. Los gastos de transporte podrán ser reembolsados si previamente se conviene su
valor con la autoridad respectiva.
6) En casos calificados de Tasaciones que deban ejecutarse en lugares distantes de centros
poblados, en climas muy rigurosos y, también, cuando el trabajo tenga características
difíciles que exijan un mayor estudio, o si en la parte expropiada existen negocios,
industrias o empresas a las cuales hayan que avaluar indemnizaciones especiales y de
laboriosa estimación, los honorarios podrán recargarse hasta en un 30 %.
167
7) Los miembros de la comisión de peritos deberán realizar personal y conjuntamente el
reconocimiento de lo expropiado, dejando constancia en el Acta de Avalúo de la
individualización de cada propiedad, sus características principales, nombre del propietario,
calidad de los terrenos, construcciones, plantaciones, clase de capacidad de uso del suelo
agrícola, estado de conservación, destino y de todos los antecedentes y estimaciones que
tuvieron en cuenta para fijar la indemnización provisional.
8.- La presente Resolución deberá darse a conocer a los peritos al ser notificados de su
nombramiento.
Ministro de Obras Públicas
TASACIÓN Y URBANISMO
168
La Tasación de un bien raíz tiene como objetivo el definir el precio exacto de una
propiedad, basado en un proceso técnico-sistemático y razonado que se dará en una fecha
única de tiempo, a partir de una clara clasificación del bien para enfrentarlo a un análisis
de mercado, legal, urbanístico, arquitectónico, constructivo y ecológico que permitirá
determinar en forma económica sus virtudes, defectos y el interés que por el existe.
Cada inmueble es único, y está ligado a una única ubicación en el espacio, que lo distingue
de los demás que lo rodean ya sea por su uso, como también de las características propias
del área en que esta inserto ya sea urbana o rural
I Urbanismo
Presentación al Urbanismo
La primera variable a estudiar será el macro espacio en donde se ubicaran los bienes de
estudio. En una primera aproximación para diferenciarlos geográficamente de los bienes
raíces rurales, y en segundo lugar, para llegar a entender su valor según su uso versus
zonificación dentro de cada área de desarrollo urbano.
Para llegar a definir al suelo urbano no solo basta con entender las características del
momento en que se define el precio, es de gran importancia entender como cambia el
entorno urbano y para ello, se debe conocer su origen y hacia donde se dirige ya que el
panorama cambia a veces radicalmente entre un periodo de tiempo y otro, y por ende, el
uso del suelo y su valor.
Definición
El urbanismo se entiende como el desarrollo unificado de las ciudades y sus alrededores. Se
centro inicialmente, en la regulación del uso del suelo y en la disposición física de las
estructuras urbanas en relación a los criterios estipulados por la arquitectura, la ingeniería
y el desarrollo territorial
A mediados del siglo XX se incluyó asesoramiento general del entorno físico, económico y
social de la comunidad mediante los siguientes elementos:
 Planes generales de resumen de objetivos del desarrollo urbano, Controles de
subdivisión y división de zonas que especifican los requisitos, densidad, y utilizaciones
del suelo permitidos en las calles, servicios públicos, y otras mejoras
 Planes para la circulación y el transporte público
 Estrategias para la revitalización económica de áreas urbanas y rurales necesitadas
 Estrategias para grupos sociales privilegiados
 Directrices para la protección medioambiental y la conservación de los recursos escasos.
La Ciudad es un gran centro de población organizado como comunidad. Compuesta por un
núcleo urbano y los alrededores mas inmediatos. Estos varían tanto como sus propios
ciudadanos y, por tanto, se definirán en base a un doble criterio de realidad: sociológico y
de tamaño.
169
La ciudad como todo lo humano, tiene una estructura formal que le es propia en función de
su tamaño y complejidad.
Desarrollo histórico
Urbanismo en Grecia y Roma
Se plantearon diseños geométricos de las ciudades. Las ciudades religiosas y cívicas se
orientaron de forma que proporcionaran un sentido de equilibrio estético, se trazaron calles
siguiendo un sistema de cuadrículas y las viviendas se integraron en las instalaciones
culturales, comerciales y defensivas.
Los romanos, por su parte, siguieron estos principios con sus ciudades coloniales,
planificadas como campamentos militares llamados CASTRA estaban dispuestos formando
una rejilla de calles rodeadas por murallas defensivas rectangulares o cuadradas.
Posteriormente, tras la caída del imperio, la población y la importancia de las ciudades
decayeron. Entre el siglo V y XIV la Europa medieval planifico sus ciudades alrededor de los
castillos, iglesias y monasterios sin seguir un modelo concreto en las distribuciones de las
calles.
El urbanismo en el lejano oriente
China y su zona de influencia desarrollo una gran cultura urbana, gracias a la utilización de
las ciudades como brazos administrativos del gobierno central chino. A fines del siglo VI
Xi'an ya contaba con una disposición cuadricular, rodeada por una muralla de tierra
apisonada. Amplias avenidas de asta 155 m de anchura que recorrían la ciudad de norte a
sur y de este a oeste, una ciudad palaciega independiente en su parte norte, y zonas
residenciales divididas en 108 recintos amurallados que quedaban cerrados tras el toque de
queda. Este plan fue copiado para muchas ciudades de muchos otros países que se
encontraban bajo la influencia de china, y en especial por la capital imperial Japonesa
Kioto establecido en 794. El desarrollo del comercio y el surgimiento de una economía
monetaria, potenciaron el crecimiento de las ciudades, que tendieron en su mayoría a
seguir el mismo plan urbanístico. No obstante, otros países del este de asiático, modificaron
la rigidez del modelo.
El Renacimiento y épocas posteriores
La emulación del clasicismo grecorromano que se produjo durante el renacimiento reavivó
el patrón clásico en los esfuerzos urbanistas. Las plaza de la basílica de San Pedro de roma y
la plaza de San Marcos de Venecia representaban un ideal de grandiosidad para los lugares
públicos y las estructuras cívicas. En el un marcado contraste con las calles estrechas e
irregulares de los asentamientos medievales, la planificación renacentista hizo hincapié en
calles amplias que respondían a un patrón radial o circunferencial regular, es decir, calles
que formaban círculos concéntricos en torno a un punto central, con otras calles que
partían desde ese punto como radios de una rueda.
“La Cuidad Ideal” renacentista, una cuadricula abierta que, en el caso español se abría en
torno a un espacio central o Plaza Mayor, fue el modelo que aplico en los dominios hispanos
siguiendo las reglas recogidas en las Leyes de Indias.
170
En ellas se estipulan instrucciones muy interesantes para determinar la situación, el trazado
y el rango de cada una de las ciudades creadas. Esa legislación urbana especial, iniciada en
la época de Carlos V, contiene prescripciones que podrían estar vigentes hoy en día y que
pueden ser consideradas como las primeras conocidas en el hemisferio occidental.
Todas ellas se concentran en dos tipos fundamentales: uno de estructura rígida y
geométrica, inspirado en griegos y romanos, de trazo en damero o tablera de ajedrez,
posible en terrenos planos, llanuras o amplios valles, con diseño de calles rectas y
perpendiculares, el otro, en forma irregular y sinuosa, moldeándose o terrenos difíciles y
accidentas para zonas montañosas, que originó calles tortuosas e inclinadas, muy
pintorescas, sistema de reminiscencia mora y medieval
El cuidado y la importancia que se ha querido dar a la elección del sitio geográfico donde se
va a sentar la instalación humana; en efecto, se habla con justeza que se estudie con
detenimiento las cualidades del suelo, donde se va a fundar el poblado; de lo saludable que
debe poseer el sitio; de la importancia del factor agua, en cantidad suficiente para cumplir
con las más elementales necesidades humanas; de investigar con cuidado los materiales
disponibles en la región; cumplir con las leyes de higiene urbana; orientar las calles y
prever una anchura de las mismas en función de un clima definido; de la protección y
defensa que merece la ciudadanía y de una extensión posible y necesaria del núcleo urbano.
La plaza, núcleo principal de la vida cívica, situada en el centro mismo de la ciudad; la
forma un amplio espacio abierto, rodeado de calles y soportales diseñados "para comodidad
de los transeúntes". En su contorno se levantan los edificios públicos: la iglesia en lugar
preeminente, luego las casas reales, el Ayuntamiento y la cárcel; la plaza es también centro
económico con el mercado. En su recinto, se celebraban fiestas y solemnidades religiosas y
civiles que acrecentaban más todavía su carácter tradicional y cultural La calle, otro
espacio importante, es obra de vida y dignidad; es sitio acogedor, tranquilo y sombreado,
de un ancho reducido y equilibrio que traduce una adecuada escala humana
La labor de urbanización llevada a cabo fue inmensa, solo comparable con la realizada con
antelación por el imperio romano.
En Estados Unidos, durante sus inicios en el urbanismo optó por avenidas y edificios públicos
grandiosos. En 1791 la ciudad de Columbia, se estableció una red de amplias calles que
convergían en importantes parques y otros espacios al aire libre, y en estructuras públicas
como El Capitolio y la Casa Blanca
Los ideales de grandiosidad pública y calles radiales y circunferenciales se extendieron
hasta el siglo XIX, como se pudo apreciar en la segunda reconstrucción de Paris (1850-1874)
por el Barón Georges Eugène Haussmann.
El urbanismo en el siglo XX
En plena Revolución Industrial los pocos modelos introducidos carecieron de argumentos
físicos y estéticos. A fines del siglo XIX, el explosivo aumento de población de las ciudades
171
desemboco en un grave problema sobrepoblación y en la multitud de problemas derivados,
llevo a una nueva era dentro del urbanismo.
Las naciones anglosajonas buscaron mejorar las condiciones de vida en las ciudades
mediante la regulación de las condiciones sanitarias y la densidad de las casas de la
vecindad. Surgió un movimiento a favor de una solución global y de largo plazo, es decir, de
un proceso urbanístico que examinara y controlara las diferentes fuerzas que afectaban a
las ciudades modernas.
A principios del siglo XX se tomaron importantes medidas para formalizar leyes que
siguieron principios urbanísticos También en 1909 se celebró en los Estados Unidos el Primer
Congreso Nacional sobre Urbanismo, ejemplo que pronto siguieron la mayoría de países
desarrollados.
Durante la depresión económica de la década de 1930 los gobiernos nacionales y regionales
intervinieron de forma más enérgica en la planificación urbana. Para fomentar el desarrollo
económico de las regiones más necesitadas
Tras la II Guerra Mundial, la necesaria reconstrucción física a la que se vieron sometidas las
ciudades
Los Nuevos Modelos de Ciudad
Kevin Lynch plantea la “configuración morfológica” de las ciudades en la que distingue las
siguientes características: tamaño, densidad, textura
La forma dependerá de la organización de las actividades fijas, que denomina “Organización
Focal”, y del trazado de las redes de transporte y vialidad, el reticulado o “trama”.
El tamaño y la densidad son variables morfológicas, tanto como el orden socio-demográfico.
La textura, la localidad y el trazado, son elementos netamente morfológicos.
La ciudad Industrial
Tony Garnier en 1917 plantea la Ciudad Industrial, ya que las nuevas ciudades fundadas a
partir de ese momento tendrán su origen en motivaciones de orden industrial, por lo que, se
considerará la mas general:
Se plantea una cuidad de aproximadamente 35.000 habitantes, el terreno en que se
asienten los edificios comprenderá parte accidentales, y una llanura atravesada por un río.
La fábrica principal se encuentra en la llanura, en la desembocadura del torrente del río.
Una línea férrea de largo recorrido pasa entre la fábrica y la ciudad, que se encuentra un
poco mas elevada que aquella. Así mas arriba, aun, se encuentran los edificios sanitarios,
protegidos de los vientos fríos y orientados al mediodía, sobre terrazas que miren al río.
Cada elemento esta aislado uno de otro, considerando eventuales ampliaciones.
Se estableció un reglamento para cada sector, considerando las necesidades materiales y
morales del individuo
172
Los edificios públicos destacan por su sencillez de post guerra. Los barrios residenciales se
componen de pequeñas casas unifamiliares aisladas, de aspecto modesto, ordenadas en una
red uniforme de calles.
Se destacan los reglamentos de higiene, basados en condiciones geográficas y climáticas.
Por los vientos de dispone que en las viviendas, los dormitorios tengan una ventanas
orientadas a abundante sol y no se permiten espacios sin ventilación al exterior.
Los barrios se emplazan en parcelas divididas en 150 mts. en sentido Este-Oeste
y 30mts en sentido norte sur. Las parcelas se subdividen en lotes de 15x15mts. Con un lado
siempre a la calle. se puede usar mas de un lote pero la construcción será solo el 50% de la
superficie, el resto se destinará a jardines públicos y zonas de paso peatonal. Así, la ciudad
se puede atravesar en cualquier sentido será como un gran parque que no limita el terreno.
El espacio entre viviendas norte-sur, será igual a la altura del edificio sur. De esa manera se
evita la monotonía.
La ciudad jardín
El movimiento de las ciudades-jardín de Howard tiene dos fuentes: por un lado, la tradición
utópica de la primera mitad del siglo XIX, en especial la de Owen, como comunidad
perfecta y autosuficiente, síntesis del campo y la ciudad, con los significados sociales que
han añadido tradicionalmente. Por otra parte, el concepto de la vivienda unifamiliar con
jardín, destacándose la privacidad, no en las relaciones sociales: un intento de substraer la
vida familiar a la promiscuidad y desorden de la metrópoli, buscando el máxima de
ruralización compatible con la vida ciudadana,
El autor plantea esquemas de la nueva ciudad ya que el proyecto debe adaptarse al lugar
escogido. La ciudad esta dirigida a un sociedad anónima, propietaria del terreno, no de las
viviendas, ni de los servicios, ni de las actividades económicas, que serán autónomas,
sometiéndose al reglamento ciudadano y recibiendo a cambio los beneficios de una
convivencia regulada.
La ciudad debe ser autosuficiente, basada en el equilibrio armónico entre industria y
agronomía. Así, vivienda e industria ocupan 1/6 de la superficie del territorio y el resto se
destinara a la agronomía, dispuesto en torno a un núcleo urbano un cinturón de fábricas
dependientes de la misma autoridad gradualmente esas áreas agrícolas se van reduciendo y
dada la proximidad de las grandes ciudades.
En 1947 Gran Bretaña promulgó su significativa Ley de Planificación Urbana y Provincial,
que dejaba todas las cuestiones relativas al desarrollo bajo control regional y fomentaba la
construcción de nuevas ciudades. Las ciudades jardín de Letchworth (1903) y Welwyn
(1920), construidas según sus ideas, habían sido diseñadas como ciudades autosuficientes
protegidas de la invasión urbana por cinturones verdes o zonas agrícolas. En las décadas de
1950 y 1960, la expansión de las new towns (nuevas ciudades) británicas recibió un nuevo
ímpetu al convertirse en la política oficial, lo que originó la construcción de un gran número
de nuevas comunidades, muchas de ellas en los alrededores de Londres. Este proyecto pasa
173
a ser un barrios satélites de la ciudad, dotados de un favorable relación entre edificios y
zonas verdes y sujetos a determinados vínculos para respetar el carácter del ambiente,
La ciudad lineal
Arturo Soria y Mata buscando una solución frente a la congestión de la ciudad tradicional,
plantea en 1882 una alternativa radical: una cinta de ancho limitado y largo Ilimitado,
recorrida a lo largo de su eje, por una o mas líneas férreas.
Esta ciudad debía construirse a partir de una o mas ciudades puniformes actuales, pudiendo
formarse un triangulo en cuyo interior se explotarían actividades agrícolas o industriales.
La calle central debe tener una anchura mínima de 40 mts. , dotada de arboleda y por su
parte central, recorrida por un ferrocarril eléctrico; las calles transversales tendrán una
longitud aproximada de 200 mts. y un ancho de 20mts. Los edificios solo ocuparan una
quinta parte del terreno la parcela mínima comprenderá 400 m2, de los cuales 80 se
destinaran a vivienda y el resto a jardines. “a cada familia una casa, en cada casa una
huerta y un jardín”. Hasta ese momento el desarrollo de la idea es demasiado simple y
básico. Su idea será desarrollada por las generaciones siguientes partiendo de la relación
vivienda-trabajo, que por repetirse en la misma dirección da lugar a la forma lineal de la
ciudad.
A mediados del siglo XX en Brasil, reaparece la ciudad lineal como respuesta a una gran
empresa, la construcción de Brasilia, con el fin de trasladar la capital al desierto interior
del país, el objetivo es trasladar parte de la población y las actividades económicas. Fue
construida por Oscar Niemeyer, que levantó los edificios públicos más representativos,
siguiendo los planos del arquitecto Lucio Costa que plantea una toma de posesión del lugar
mediante dos ejes que se cruzan en ángulo recto, adaptándose a la forma del terreno, de
tal manera que se curva uno de los ejes formando un triangulo equilátero que limita el
terreno a urbanizar. Toma la forma de un arco tendido con una flecha o un pájaro. Los
edificios más representativos son la Plaza de los Tres Poderes, el Palacio de la Alborada y la
Catedral.
El eje Norte-Sur esta trazado como autopista que conduce el trafico exterior, al corazón de
la ciudad. A lo largo de este eje se disponen las zonas residenciales, que se articulan en
superbloques que se proyectan en forma unitaria.
En los cruces del eje se instalan los centros de recreo.
El eje Este-Oeste une las áreas rectoras y forma la directriz monumental del centro
político, reunidos alrededor de una plaza triangular. El espacio de la ciudad esta
supervisado y unificado por medio de la técnica moderna de las autopistas y por otro lado,
la técnica paisajista de jardines y parques.
Pese a las modificaciones y problemas para mantener continuidad a las obras Brasilia se
inauguró en 1960
El urbanismo moderno
174
A finales de la década de 1960 la orientación del urbanismo fue más allá del aspecto físico.
En su forma moderna, el urbanismo es un proceso continuo que afecta no sólo al diseño sino
que cubre también temas de reglamentación social, económica y política. Como tejido de
organización humana, una ciudad constituye un complejo entramado. Por una parte, exige
la disposición de barrios, industrias y comercios según criterios estéticos y funcionales y en
proporcionar los servicios públicos que éstos necesiten. Por otra parte, quizás más
importante, debe tener presente también:
1) el origen, educación, trabajo y aspiraciones de sus residentes;
2) el funcionamiento general del sistema económico al que pertenecen, además de
los cargos que ocupan en este sistema y de las recompensas que éste les proporciona; y
3) su aptitud para tomar parte en las decisiones que afectan a su vida cotidiana.
El plan global
El documento básico de urbanismo es un plan general adoptado y mantenido con revisiones
periódicas. En su expresión cotidiana el plan se traduce en una serie de documentos legales
—controles de urbanismo, regulaciones de las subdivisiones, así como códigos de
construcción y vivienda— que estipulan los criterios de utilización del terreno y la calidad
de la construcción. El plan global responde a numerosos objetivos: aúna los análisis de las
características sociales, económicas y físicas (como la distribución de la población,
industria, negocios, espacios abiertos e instalaciones públicas) que dieron origen al plan;
examina oportunidades y problemas especiales que presenta la ciudad y establece los
objetivos del desarrollo de la comunidad; coordina el desarrollo del terreno con el
transporte, el suministro de agua, las escuelas y otras instalaciones; sugiere formas de
lograr estos objetivos coordinados en el transcurso del tiempo; relaciona el plan con su
impacto en los ingresos y gastos públicos, y propone reglamentaciones, políticas y
programas para aplicarlo. El plan global constituye la guía para realizar las decisiones
diarias en materia de desarrollo en función de sus consecuencias a largo plazo.
Política social, económica y medioambiental
Aunque la apariencia física y el funcionamiento de la ciudad constituyen el objeto
tradicional del urbanismo, la población y los recursos económicos de la ciudad son también
elementos importantes a considerar. Es por esto que el urbanismo contemporáneo, además
de seguir ocupándose del diseño físico, aborda de la misma forma las muchas decisiones
socioeconómicas de largo alcance que deben tomarse.
Una ciudad presenta necesidades sociales y cuenta con un determinado capital económico.
El gobierno local actúa como agente comprador para muchos de los servicios que los
residentes y los negocios necesitan: educación, suministro de agua, protección policial,
servicio de bomberos y entretenimiento, entre otros. La calidad, carácter y eficacia de
estos servicios requieren que la planificación ajuste las necesidades y los deseos con el
cambio tecnológico y con los objetivos de desarrollo físico.
El urbanismo, además, debería intentar proporcionar una vivienda digna (y una mínima
ayuda económica) a los habitantes que no puedan cubrir esta necesidad básica. Cuando las
viviendas locales son deficientes y los recursos económicos permiten mejorarlas, el
departamento de urbanismo puede inspeccionar las condiciones de las viviendas y coordinar
los fondos para financiar su desarrollo y rehabilitación.
175
El desarrollo económico de la ciudad queda también englobado dentro del ámbito del
urbanismo. Los planes de desarrollo económico se valen de una mezcla de incentivos,
asistencia técnica y publicitaria para crear empleos, establecer nuevas industrias y
negocios, ayudar a las empresas ya existentes a prosperar, rehabilitar lo que es salvable y
dar una nueva orientación a lo que no se puede salvar. El desarrollo económico, sin
embargo, debe ir más allá de la empresa y de la facilidad de llegar a los trabajadores. En un
entorno tecnológico de rápida evolución, con frecuentes cambios globales en las relaciones
laborales, los trabajadores cualificados necesitan nuevas capacidades y el personal no
cualificado necesita algún tipo de preparación. La formación laboral constituye una parte
necesaria dentro de la estrategia del desarrollo, en especial en lo que a los ciudadanos
pobres y sin empleo se refiere.
La programación de las inversiones es el instrumento presupuestario que utilizan los
urbanistas para fijar la construcción y financiación de las obras públicas. Proyectos como la
mejora de la red viaria, la iluminación de las calles, los estacionamientos públicos, y la
compra de terreno destinado a espacios al aire libre, deben ser estudiados y clasificados en
función de sus prioridades. Un programa anual establece las prioridades para los años
siguientes entre los proyectos necesarios para poner en práctica el plan global y reemplazar
la infraestructura obsoleta. En regiones que están experimentando un rápido periodo de
crecimiento, los urbanistas se topan constantemente con instalaciones públicas inadecuadas
para futuros programas de desarrollo.
En las zonas deprimidas la rehabilitación económica es una cuestión de vital importancia.
Antes de que se programe cualquier inversión deben estudiarse las condiciones y viabilidad
del barrio y adoptarse algunas estrategias. Algunos barrios en decadencia necesitan un
vigoroso desarrollo público, otros podrían dejarse en manos del desarrollo privado.
El movimiento de renovación urbana que tuvo lugar tras la II Guerra Mundial no tomó en
consideración los altibajos cíclicos de los barrios urbanos. Desde esa época hasta la década
de 1960 se pensó que si una función económica como el comercio o la industria fallaba,
todo lo que se necesitaba era eliminar lo existente y limpiar el terreno para una posterior
utilización. En muchos casos el nuevo desarrollo nunca se produjo. Se hizo caso omiso de las
múltiples fuerzas que afectan a este tipo de cambios, o bien dichas fuerzas no fueron
analizadas de forma convincente. Los urbanistas de hoy entienden que una ciudad se ve
afectada por fuerzas económicas regionales, interregionales, nacionales e internacionales y
que la efectividad de los planes para producir la viabilidad económica de una ciudad
depende del correcto análisis e interpretación de estas fuerzas. He aquí la lección aportada
por las variaciones a las que los modelos económicos suburbanos, no metropolitanos e
interregionales se vieron sometidos en las décadas de 1960 y 1970.
En la actualidad, los urbanistas se preocupan cada vez más de las cuestiones
medioambientales. La planificación medioambiental coordina el desarrollo necesario para
cumplir los objetivos de pureza fijados para el aire y el agua, la recogida de residuos, ya
sean tóxicos o no, el reciclaje de recursos, la conservación de la energía, la protección de
playas, montes, áreas agrícolas, bosques y zonas aluviales, y la preservación de la fauna,
reservas naturales y ríos. La conservación histórica pretende que edificios y lugares
176
importantes sigan formando parte del entorno permanente, a la vez que se vale de ellos
para financiar los costes de mantenimiento.
Aunque los urbanistas puedan depender de regidores, alcaldes, administradores municipales
u otros funcionarios, sus verdaderos clientes son los habitantes y empresas de la ciudad. Los
planes que elaboren deben reflejar los intereses y prioridades de estos dos grupos, y los
programas aplicados deben, al mismo tiempo, ayudar a la ciudad a sobrevivir y mantener la
calidad de vida que estos grupos desean. Se necesita astucia política para conseguir que los
funcionarios municipales y estatales perciban de forma adecuada los programas y
prioridades de los barrios, y que dichos programas y prioridades tengan la posibilidad de ser
llevados a cabo.
Futuro de las ciudades y el Urbanismo
El urbanismo de las últimas décadas del siglo XX se preocupa cada vez más de establecer o
ejecutar políticas de servicios públicos y de proporcionar estos servicios. Como es obvio que
los recursos son limitados y que los acontecimientos globales afectan al futuro de cada
comunidad, el urbanismo debe actuar dentro de un marco de planificación nacional e
internacional con el fin de lograr un desarrollo sostenible por ambas partes.
Tendencias de crecimiento de la ciudad
Por extensión:
Es el proceso de urbanización que incorpora nuevo suelo a un centro poblado.
Por densificación
Es el proceso de urbanización que incrementa la densidad de ocupación del suelo originado
por la subdivisión predial o por aumento de la población o edificación.
Por satelización
Se basa en una forma multidireccional que se organiza en base a muchas unidades
separadas y unidas por una red de transporte la unidad predominante que se definirá como
centro y las demás satélites.
Las Transformaciones de las ciudades
Las infraestructuras económicas de muchas ciudades antiguas necesitan ser sustituidas. Las
escuelas públicas y los hospitales urbanos son un reducto de las instituciones dominantes en
un tiempo pasado en la ciudad. Durante medio siglo el público se sintió fascinado por las
zonas limítrofes de las áreas metropolitanas. El poder de esta atracción ha sido tan fuerte
que cuando las distancias al lugar de trabajo, situado en el centro urbano, se hicieron
excesivas, los empresarios decidieron trasladarse a las afueras. A finales del siglo XX, sin
embargo, la última generación de adultos, más joven que la mayoría de los habitantes de la
ciudad, con más movilidad, a menudo sin hijos, y con una mayor libertad en sus relaciones,
se ha sentido cautivada por la vida de la ciudad. Como respuesta, las ciudades están
177
proporcionando servicios públicos y encauzando inversiones hacia una mejor calidad de vida
en esas zonas que ofrecen atractivos incomparables para esta nueva población.
En este escenario, diversos grupos de ciudadanos han alcanzado una mayor sofisticación en
la búsqueda de sus intereses. Están mejor informados, conocen las leyes y los
procedimientos jurídicos, tienen más habilidad política y son más militantes y persistentes.
Han aprendido que la planificación conlleva un orden dentro del cambio y quieren influir en
ella. Por su parte, los urbanistas están intentando equilibrar las demandas de intereses
enfrentados para convertirlos en un consenso comunitario dinámico que posibilite la toma
de decisiones. Además, las reacciones en contra de una planificación central y a favor del
desarrollo privado que se han producido a lo largo de las décadas de 1980 y 1990 han
desembocado en ambiciosos experimentos con el objetivo de reducir los controles
urbanísticos, a veces, con resultados desiguales.
En el futuro, el urbanismo continuará trabajando en condiciones de escasos recursos
económicos para la ciudad y tendrá que seguir enfrentándose siempre con intereses
paralelos de colonias y barrios, grupos de interés, empresas y residentes. La determinación
y mejoras de servicios públicos adecuados plantearán serios problemas en los últimos años
del siglo XX. A medida que las ciudades intenten redefinir el papel que desempeñan, se irán
viendo sometidas a ajustes periódicos. Será pues labor del urbanismo minimizar el impacto
que estos cambios cíclicos tengan sobre los habitantes y las empresas de la ciudad.
II Legislación urbana
Según el artículo 99.de la Constitución Política de la Republica de Chile, se define que para
el gobierno y administración interior del Estado, el territorio de la República se divide en
regiones y éstas en provincias. Para los efectos de la administración local, las provincias se
dividirán en comunas.
Niveles de opresión de legislación de carácter general
Así mismo, el Gobierno regula el mercado de suelo urbano mediante la aplicación de ciertas
normas que operan en esta legislación de carácter general, en los siguientes niveles: Ley
General, Ordenanza General y Normas Técnicas
Ley General de Urbanismo y construcción
La ley General contiene los principios, atribuciones, potestades, facultades,
responsabilidades, derechos, sanciones y demás normas que rigen a los organismos,
funcionarios, profesionales y particulares, en las acciones de planificación urbana,
urbanización y construcción.
Contenido:
Titulo 1
Disposiciones generales
Capitulo 1
Capitulo 2
Capitulo 3
Normas de competencia
De los funcionarios
De los profesionales
178
Capitulo 4
De las sanciones
Titulo 2
De la planificación urbana
Capitulo 1
Capitulo 2
Capitulo 3
Capitulo 4
Capitulo 6
Capitulo 7
Titulo 3
De la construcción
Capitulo 1
Capitulo 2
Titulo 4
Definiciones
De la planificación urbana en particular
De los límites urbanos
Del uso del suelo urbano
De la renovación urbana
De las expropiaciones
Normas de diseño
De la ejecución de obras de urbanización y edificación
De las viviendas económicas
Ordenanza de Urbanismo Y Construcción
La Ordenanza general, contiene las disposiciones reglamentarias de la ley y que regula el
procedimiento administrativo, el proceso de planificación urbana, urbanización y
construcción y los estándares técnicos de diseño exigibles en los últimos procesos.
Contenido:
Titulo 1
Disposiciones generales
Capitulo 1
Capitulo 2
Capitulo 3
Capitulo 4
TITULO 2
De la planificación
Capitulo 1
Capitulo 2
Capitulo 3
Capitulo 4
Capitulo 5
Capitulo 6
Capitulo 7
TITULO 3
Normas de competencia y definiciones
De las responsabilidades
De las sanciones
Disposiciones comunes de los permisos de Urbanización y
edificación
De la planificación urbana y sus instrumentos
De las normas de urbanización
De los trazados viales urbanos
De los estacionamientos, accesos y salidas vehiculares.
De los cierros, líneas de edificación, ochavos y antejardines
Del agrupamiento de los edificios y su relación con el suelo
De las salientes y decoraciones de la edificación
De la urbanización
Capitulo 1
Capitulo 2
De los permisos de las obras y sus trámites
De la ejecución de las obras
179
Capitulo 3
Capitulo 4
TITULO 4
De la Arquitectura
Capitulo 1
Capitulo 2
Capitulo 3
Capitulo 4
Capitulo 5
Capitulo 6
Capitulo 7
Capitulo 8
Capitulo 9
Capitulo 10
Capitulo 11
Capitulo 12
Capitulo 13
Capitulo 14
TITULO 5
De las condiciones de habitabilidad
de las condiciones generales de seguridad
de las condiciones de seguridad contra incendio
Edificios de asistencia hospitalaria
locales escolares y hogares estudiantiles
Edificios destinados al culto y locales anexos
teatros y otros locales de reuniones
Establecimientos deportivos y recreativos
Hoteles, residenciales hogares y hospederías
centros comerciales
edificios de estacionamiento, centros de
automotora y estaciones de servicio automotor
Caballerizas o de establos
Terminales de locomoción colectiva
Establecimientos industriales o de bodegaje
reparación
De la Construcción
Capitulo 1
Capitulo 2
Capitulo 3
Capitulo 4
Capitulo 5
Capitulo 6
Capitulo 7
Capitulo 8
Capitulo 9
TITULO 6
De las garantías de las obras
De la recepción de las obras, y sus trasferencias e inscripciones
De los permisos de edificación y sus tramites
de las inspecciones y recepciones de obras
Clasificación de las construcciones
Solicitaciones de las construcciones
Materiales de construcción
Condiciones mínimas de elementos de construcción
sometidas a cálculo de estabilidad
Fundaciones
faenas constructivas
Instalaciones y pavimentación de calzadas interiores.
no
Reglamento especial de viviendas económicas.
Capitulo 1
Capitulo 2
Capitulo 3
Capitulo 4
Capitulo 5
disposiciones generales y definiciones
de las normas de urbanización.
de la ejecución de las obras de urbanización.
De la Arquitectura.
De las construcciones con financiamiento del Estado.
Las Normas Técnicas
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Las Normas técnicos, que contienen y definen las características técnicas de los proyectos,
materiales y sistemas de construcción y urbanización, para el cumplimiento de los
estándares exigidos por la ordenanza general.
Instrumentos de Planificación territorial
Esta se efectuara en cuatro niveles de acción que corresponden a cuatro tipos de áreas:
Nacional, Regional, Intercomunal y Comunal.
Planificación Urbana Nacional
Este nivel esta a cargo del Ministerio de la Vivienda y urbanismo y corresponderá a la
planificación del desarrollo urbano a nivel nacional. Se regirá directamente a través de la
ordenanza general de Urb. y const. y tendrán fuerza legal en su aplicación, para
reparticiones publicas como en el ámbito privado.
Planificación Urbana Regional
Orientará el desarrollo de los centros urbanos de las regiones, mediante un PLAN REGIONAL
DE DESARROLLO URBANO fijando sus roles, áreas de influencia reciproca relaciones
gravitacionales metas de crecimiento etc.
Se regirá por la Secretaria Regional del ministerio de vivienda y urbanismo. de acuerdo a las
políticas regionales de desarrollo socio-económicas y sus disposiciones se incorporaran a los
planes reguladores intercomunales, metropolitanos y comunales
(Metropolitanos: le corresponde esta categoría a una unidad urbana, para efectos de su
planificación, cuya población que sobrepase los 500.000 habitantes)
Planificación urbana Intercomunal
Regulara el desarrollo físico de las áreas urbanas y rurales de diversas comunas que, por sus
relaciones se integran en una unidad urbana. Se desarrollara mediante un PLAN REGUADOR
INERCOMUNAL O METROPOLITANO.
Los anteriores se compondrán de:
 Memoria explicativa con objetivos, metas y planes de acción.
 Ordenanza, que contendrá las disposiciones reglamentarias
 Planos que expresaran en forma grafica las disposiciones, zonificación general,
equipamiento, relaciones viales áreas de desarrollo prioritario, limites de extensión
urbana, densidades, etc.… Su confección estará a cargo de la Secretaria regional de
vivienda y urbanismo, con consulta a las municipalidades o instituciones que se estimen
pertinentes.
181
 Las disposiciones presentes en dichos planes deberán estar presentes en forma
obligatoria en los Planes Reguladores Comunales. En el caso que no exista este ultimo,
la comuna se regirá por el Plan Regulador Intercomunal
Planificación urbana Comunal
Será de carácter obligatorio para las comunas sujetas a Planificación Urbana- Regional o
Intercomunal;
Todo centro poblado con un número superior a 7.000 habitantes
Centros poblados afectados por destrucción total o parcial
Centros poblados en que lo determine la Secretaria Regional Ministerial ve la vivienda y
Urbanismo. (en este caso podrá ser desarrollado por la misma entidad)
Promueve el desarrollo armónico del territorio comunal, en especial de los centros
poblados, en concordancia con las metas regionales y se realizara por medio del PLAN
REGULADOR COMUNAL que se compondrá de:
Memoria explicativa en que se definirán el crecimiento demográfico, desarrollo industrial y
demás antecedentes técnicos que sirvieron de base a las proposiciones y los objetivos,
metas y prioridades de las obras básicas proyectadas.
Estudio de factibilidad de aguas y alcantarillado para áreas de crecimiento urbano
proyectadas. Este corresponderá al servicio sanitario regional correspondiente.
La Ordenanza Local con las disposiciones y reglamentos pertinentes
Planos en que se exprese gráficamente las disposiciones de suelo, zonificación,
equipamiento, relaciones viales, límites urbanos, áreas prioritarias de desarrollo urbano,
etc.
El Plan regulador será desarrollado por la misma municipalidad y deberá cumplir con la
tramitación exigida en el Art. 43 de la ley de urbanismo y construcción.
Para su aplicación, de los trazados el municipio podrá expropiar por declaración de utilidad
pública, adquisiciones por licitación publica o en forma directa según precio de tasación de
parte de la Dirección de obras Municipales o por cesiones de terrenos que se urbanicen
según la Ley y Ordenanza General de Urbanismo y construcción que se destinen a calles,
avenidas, plazas, espacios públicos y otros fines.
Planos Seccionales
Son aplicados en los casos en que para la aplicación del Plan Regulador Comunal, se
requieran estudios mas detallados. En el se fijaran con exactitud los trazados y anchos de
las calles, zonificación detallada, las áreas de contracción obligatorias, de remodelación de
conjuntos armónicos, terrenos afectados por expropiaciones etc.
182
En comunas con mas de 50.000 habitantes, con asesor urbanista o en las que determine La
secretaria regional correspondiente. los seccionales serán obligatorios, con el fin de fijar
líneas oficiales de edificación
También podrán aplicarse sin la existencia de un Plan Regulador Comunal
CLASIFICACION DE ACTIVIDADES PRODUCTIVAS
Industrias: Terrenos, recintos, instalaciones, construcciones y/o edificios en que se realizan
actividades de producción, extracción, procesamiento y/o transformación de productos
finales, intermedios o insumos, para lo cual se emplean en el mismo lugar más de 10
personas. Incluye tanto las industrias manufactureras como las de producción de gas.
Talleres: Terrenos, recintos, instalaciones, construcciones o edificios en que se realizan las
actividades antes señaladas para las industrias, o parte de ellas como montajes y/o
reparaciones, garajes, etc., ocupando para ello en el mismo lugar no más de 10 personas,
salvo panaderías y amasanderías, peluquerías, lavanderías, talleres de fotografía, imprentas
y fotocopias, reparadoras de calzado, sastrerías, artículos electrónicos, electrodomésticos,
bicicletas, joyerías, ópticas, grabados y talleres artesanales en general, pequeños jardines
de plantas, copias de llaves y similares, los cuales no podrán ocupar más de 20 personas
para ser considerados como talleres.
Almacenamiento o Bodegas: Terrenos, recintos, construcciones o edificios en que se hace
acopio o bodegaje de cualquier tipo de productos.
Aquellos equipamientos que incluyan almacenaje que complemente la actividad inicial, sólo
podrán destinar a dicho uso hasta un 50% de su superficie total construida. En caso de
superar el standard, la actividad será clasificada además como almacenamiento, debiendo
cumplir con las normas de la presente Ordenanza.
Servicios Artesanales: Establecimientos donde se desarrollan artesanías u oficios menores
sin perjuicio del uso residencial, mediante un proceso predominantemente manual, ya sea
en forma individual o por un grupo menor de personas, clasificadas en esta Ordenanza como
equipamiento de escala local o vecinal.
Su instalación puede ser complementaria con la vivienda, o realizarse en un local que
permita la atención de público. Puede contemplar elaboración o procesamiento de
productos y/o hacer prestación de servicios, tal como reparaciones, panaderías y
amasanderías, peluquerías, gasfiterías, lavanderías, talleres de fotografía, imprentas y
fotocopias, reparadoras de calzado, sastrerías, artículos electrónicos, electrodomésticos,
bicicletas, joyerías, grabados, talleres artesanales en general, ópticas, pequeños jardines
de plantas, copias de llaves o similares, manteniendo siempre la escala vecinal.
En el caso que estas actividades causen daños o molestias a personas o propiedades vecinas,
serán clasificadas de igual forma que los usos de industria, talleres y almacenamiento, a fin
de someterlas a las mismas exigencias de emplazamiento y control de molestias o
peligrosidad fijada para tales usos.
183
Establecimientos de Impacto Similar: Predios, recintos, construcciones o edificios donde se
realizan actividades de venta de maquinarias; de materiales de construcción; de
combustibles gaseosos, líquidos y sólidos; los depósitos de vehículos, las bombas de bencina,
servicentros y centros de servicio automotriz.
La calificación en función a los riesgos que pudieran causar las actividades productivas
industriales, de bodegaje, de talleres y establecimientos de impacto similar al industrial
definidas anteriormente, se hará en conformidad a lo dispuesto en la O.G.U.C., siendo el
Servicio de Salud del Ambiente correspondiente quien otorgue la categoría de instalación
inofensiva, molesta, contaminante o peligrosa para cada caso respectivo. La calificación de
cada actividad deberá ser obtenida por el interesado, antes del respectivo permiso de
edificación.
CLASIFICACION DEL EQUIPAMIENTO
Se entiende por equipamiento todo terreno o edificio destinado a complementar las
funciones básicas del habitar.
TIPO
ESCALA REGIONAL E
INTERURBANA
ESCALA COMUNAL
ESCALA VECINAL
Salud
HOSPITALES, CLÍNICAS
CEMENTERIOS,
CREMATORIOS
PLANTAS Y BOTADEROS DE
BASURA
POSTAS, HOSPITALES
CLÍNICAS, CONSULTORIOS
CENTROS MÉDICOS
CENTROS DE REHABILITACIÓN
LABORATORIOS
POLICLÍNICOS, DISPENSARIOS
CONSULTORIOS
HOGARES ESPECIALES
Educación
CENTROS DE INVESTIGACIÓN
UNIVERSIDADES
INSTITUTOS PROFESIONALES
CENTROS DE FORMACIÓN TÉCNICA
LICEOS, COLEGIOS
ACADEMIAS
ESCUELAS , JARDINES INFANTILES
PARVULARIOS, ACADEMIAS
ESCUELAS ESPECIALES
HOGARES DE NIÑOS
SALAS CUNA
Seguridad
REGIMIENTOS
CÁRCEL
COMISARÍAS, BOMBEROS
TENENCIAS, CUARTELES
HOGARES DE RECLUSIÓN
RETENES
COMISARÍAS
Culto
CATEDRALES, CONVENTOS
SEMINARIOS, SANTUARIOS
TEMPLOS
PARROQUIAS
CAPILLAS
PARROQUIAS
Cultura
ZOOLÓGICOS
CENTROS DE CONVENCIONES
JARDÍN BOTÁNICO
MUSEOS
BIBLIOTECAS
TEATROS
PINACOTECAS
JARDÍN BOTÁNICO
CENTRO CULTURAL
SALA MULTIPROPÓSITO
GALERÍAS DE EXPOSICIÓN
TEATROS, MUSEOS
SALA DE CULTURA
SALA DE CONCIERTOS
BIBLIOTECAS
CASA DE CULTURA
AUDITORIO
SALA DE EXPOSICIONES
184
Organización
Comunitaria
SEDES COMUNITARIAS
JUNTA DE VECINOS
SEDES VECINALES
CENTROS SOCIALES
CLUBES
Áreas
Verdes
PARQUES METROPOLITANOS
PARQUES URBANOS
SANTUARIOS DE LA
NATURALEZA
PARQUES
PLAZAS
PLAZAS, PLAZOLETAS
JARDINES
JUEGOS INFANTILES
Deportes
GRANDES ESTADIOS
VELÓDROMOS
CENTROS DEPORTIVOS
MEDIALUNAS, COLISEOS
ACTIVIDADES ECUESTRES
ESTADIOS
CANCHAS Y PISTAS
CAMPOS DEPORTIVOS
PISCINAS, GIMNASIOS
SALONES DE JUEGO
CANCHAS
GIMNASIOS
PISCINAS
MULTICANCHAS
Esparcimiento y
Turismo
ZONAS DE PICNIC Y CÁMPING
GRANDES HOTELES
APART HOTELES
CASINOS, MOTELES
GRANDES FERIAS
PARQUES DE ENTRETENCIÓN
GRANDES CLUBES SOCIALES
MULTICINES
GRANDES RESTORANES
CENTROS NOCTURNOS
CIRCOS, HOTELES
HOSTERÍAS, HOSPEDERÍAS
QUINTAS DE RECREO
DISCOTECAS, PUBS Y BARES
CAFETERÍAS, CINES
ZONAS DE CÁMPING Y PICNIC
RESIDENCIALES
RESTORANES, CAFETERÍAS
PEQUEÑAS SALAS DE CINE
FUENTES DE SODA
JUEGOS ELECTRÓNICOS
Comercio
Minorista
MALL, GRANDES TIENDAS
TERMINALES DE
DISTRIBUCIÓN.
GRANDES CENTROS
COMERCIALES
VENTA AUTOMOTRIZ
CENTROS COMERCIALES
MERCADOS
SUPERMERCADOS
FUNERARIAS, FERIAS
VENTA DE VEHÍCULOS
LOCALES COMERCIALES
ALMACENES, FERIAS
MINIMARKET
VENTA DE COMBUSTIBLES
(LÍQUIDOS, SÓLIDOS Y GASEOSOS)
Servicios
Públicos
GOBIERNO REGIONAL
CORTES DE JUSTICIA
INTENDENCIA
SERV. UTILIDAD PÚBLICA
SERV. ADMINISTRACIÓN
PÚBLICA
MUNICIPALIDAD, JUZGADOS
CORREOS Y TELECOMUNICACIONES
SERV. UTILIDAD PÚBLICA.
SERV. ADMINISTRACIÓN PÚBLICA
CONSULADOS
CORREOS
SERVICIOS DE UTILIDAD PÚBLICA
BANCOS, ASEGURADORAS
AFP, ISAPRES
OFICINAS PROFESIONALES
OFICINAS PROFESIONALES
SUC. DE BANCOS
SUC. DE ASEGURADORAS
SUC. AFP, SUC. ISAPRES
FINANCIERAS, NOTARÍAS
CASAS DE CAMBIO
OFICINA PROFESIONAL
Servicios
Profesionales
Servicios
Artesanales
Lavanderías, Peluquerías
Pequeños Talleres en
general
Gasfiterías
Costura y Modas
Jardines de Plantas
185
INMUEBLES DE CONSERVACION HISTORICA: De acuerdo a lo establecido, se señalan los
inmuebles, zonas e hitos de Conservación Histórica, en cuyo caso, los permisos para
rehabilitación, reconstrucción, demolición, ampliación o modificación sólo podrán ser
otorgados por la D.O.M. con la autorización previa de la Secretaría Ministerial de Vivienda y
Urbanismo, siempre que las condiciones urbanísticas y constructivas a aplicar sean las
establecidas en la presente Ordenanza o estén determinadas en forma expresa en Planos
Seccionales elaborados con este fin.
ZONAS DE CONSERVACION HISTORICAS
HITOS HISTORICOS: Los Hitos declarados de Conservación Histórica en la presente
Ordenanza se clasifican en Hitos Urbanos, Hitos Culturales e Hitos Paleontológicos, y
corresponden a los que se indican en la siguiente tabla:
LA VIALIDAD: Las avenidas, calles y pasajes y, en general todas las vías públicas del Plan
Regulador, son las actualmente existentes manteniendo sus anchos entre líneas oficiales
salvo en aquellos casos que expresamente se dispone el ensanche o apertura de nuevas vías.
Para fijar la línea oficial en aquellas vías que no conformen la vialidad estructurante, ésta
adoptará la línea existente de la cuadra correspondiente al 50% + 1.
CLASIFICACIÓN DE AREAS SENSIBLES AL RIESGO NATURAL: Se entenderá por “Áreas
Sensibles al Riesgo Natural”, a aquellas en las cuales es posible la ocurrencia de procesos
naturales que podrían constituir riesgo para instalaciones urbanas y/o espacios públicos.
a) Áreas Sensibles a Inundaciones:
b) Áreas Sensibles a Anegamientos:
c) Áreas Sensibles a Remociones en Masa:
d) Áreas Sensibles a Incendio Forestal:
e) Fallamiento:
CONSTRUCCIÓN
El objetivo de este capitulo es entregar nociones generales de las edificaciones emplazadas
en sectores urbanos desde el punto de vista de emplazamiento, de su materialidad, y de su
estructura con el fin de reconocer los ejemplos mas comunes en el país y definir grados de
calidad para cada casos según tablas de valorización necesarias para reconocer e
individualizar cada obra ya terminada, y que son indispensables de evaluar en el proceso se
tasación.
Condiciones de Agrupación
Con el fin de asegurar condiciones mínimas de asoleamiento y privacidad, todo tipo de
edificación inserto en áreas urbanizadas se emplaza con respecto al suelo y sus deslindes las
edificaciones y sus salientes deberán respetar las siguientes condiciones de agrupación.
Aislada
186
La que se construye separada de los deslindes, emplazada por lo menos a las distancias
resultantes de la aplicación de las normas sobre rasantes y distanciamiento que se
determinen en el instrumento de planificación territorial o, en su defecto, las que
establece la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción.
Pareada
La que corresponde a 2 edificaciones que se construyen simultáneamente, o diferidas en el
tiempo, emplazadas a partir de un deslinde común, manteniendo una misma línea de
fachada, altura y longitud de pareo. Las fachadas no pareadas deberán cumplir con las
normas previstas para la edificación aislada.
Continua
La que se construye simultáneamente, o diferida en el tiempo, emplazada a partir de los
deslindes laterales opuestos o concurrentes de un mismo predio y ocupando todo el frente
de éste, manteniendo un mismo plano de fachada con la edificación colindante y con la
altura que establece el instrumento de planificación territorial.
Adosamiento:
Como complemento de lo anterior, se entenderá por adosamiento la edificación que se
ubica contigua a los deslindes en su parte no ocupada por construcciones.
Estructuras
Componentes de la Edificación
Toda edificación, se divide en tres partes principales:
a)
FUNDACIONES:
Su función es la sustentación y aislamiento del edificio. Debe
ser capaz de aislar efectivamente el exterior, el suelo natural, con el espacio interior y para
ello existen muchas posibilidades que dependerán de las características del terreno y
requerimientos estéticos.
b)
CUERPO:
constituye la parte principal de la obra construida y su objetivo es
acoger en espacios adecuados las actividades para la que fue diseñada. Desde un punto de
vista mas técnico, proporciona la envolvente divisoria entre el exterior y el interior
c)
TECHUMBRE: La coronación del edificio a manera de capa, cubierta, que lo protege
de los elementos climáticos. Esta parte de la estructura puede, según diseño, fusionarse y
ser una con el cuerpo de la obra.
Unidades Constructivas y su Materialidad
Es necesario para el Tasador conocer las partes fundamentales visibles que componen un
edificio de modo de poder evaluarlo en mejores condiciones estimando su valor de
reposición y de deterioro.
187
Un edificio está conformado por las siguientes partes y cuyas funciones son específicas:
OBRA GRUESA:
Es la parte resistente del edificio destinada a posibilitar su permanencia en el tiempo,
absorbiendo los esfuerzos a que está sometido derivado de fuerzas dinámicas y estáticas,
incluyendo además elementos no estructurales como muros no soportantes, radieres, etc.
que conforman la forma general de la obra. Las principales partidas son:

Fundaciones: Son sistemas destinados a transferir las fuerzas de edificio al suelo
natural o terreno de fundación. Su tipo y su profundidad dependerá de las características
del terreno y del edificio. No siempre son visibles al Tasador pues están bajo la cota del
suelo natural.
a)
Fundaciones Corridas: Llamadas comúnmente cimientos corridos, son los que van
debajo de todos los muros, de manera continua, sin cortarse. Están destinadas a recibir, por
lo general, muros de albañilería y/o de hormigón armado y se ejecutan en hormigón.
La parte de la fundación que queda bajo el nivel del terreno es lo que se denomina
cimiento, y normalmente es de hormigón simple. La parte que va sobre el nivel, es el
sobrecimiento, que normalmente es de hormigón y además protegen el edificio de la
humedad y nivelan la base de los elementos estructurales verticales.
b)
Fundaciones Aisladas: Tanto en casos de terrenos de mala resistencia mecánica
como en las estructuras en que predominan los pilares y/o las columnas, es decir, cargas
concentradas, es conveniente la prolongación de las mismas estructuras bajo el nivel del
suelo y apoyarlos en los llamados cimientos aislados, ya sea en forma de zapatas como de
dados prefabricados. Estas estructuras se realizan en madera, hormigón o acero, según sean
las necesidades de la obra.
Es importante aclarar que estas fundaciones tienen que estar unidas entre si, a lo menos a
nivel de terreno ya sea por un sobrecimiento armado o un envigado de madera, al que se
amarran.
c)
Losas de Fundación: En el caso de que el edificio aumente o la resistencia del
terreno no es muy alta, la dimensión de la zapata crecerá a tal punto que llegan a unirse
unas con otras, por esto, se construye una placa continua y resistente como base para el
edificio. Esta losa trabaja en forma contraria a las normales, es decir resiste esfuerzos de
flexión, pero con cargas actuando de abajo hacia arriba.
d)
Pilotes: Son piezas, ya sea de madera u otro material que se hincan o clavan en el
suelo, ya sea para consolidarlo o para alcanzar el terreno firme.
Bases para pavimentos: Esta base está constituida generalmente por radier de hormigón
colocado sobre capa de ripio que actúa como sello hidráulico. En este caso esta
directamente apoyada en el suelo y trasmite las cargas de sobrepeso directamente. En el
caso de estructuras de envigados de madera o metálica, esta distanciada del suelo
generando un espacio de ventilación que funciona como aislantes del terreno. Sus cargas se
trasmiten puntualmente hacia las fundaciones.
188
Elementos Verticales Estructurales: Se trata de los elementos que soportan y trasmiten las
cargas y sobrecargas del edificio hacia las fundaciones o los elementos estructurales
horizontales.
Estos elementos pueden ser:
a)
Muro: Elemento a modo de paño, con un espesor mínimo de 14 cm. donde el ancho
es normalmente mayor que el alto, y en donde predomina el lleno por sobre le vacío,
b)
Machón: Muro pequeño
c)
Pilar: Elemento sin proporción fija entre ancho y espesor. Normalmente esta
integrado a un muro.
d)
Columna: Elemento vertical de apoyo aislado, generalmente de forma cilíndrica, que
suele estar formado por base, fuste y capitel. A veces se le incorpora una función
decorativa
Dependiendo del tipo de estructura, pueden estar constituidos por albañilería armada,
albañilería reforzada, de hormigón armado o estructuras de madera o marcos metálicos.
Elementos Verticales no Estructurales Se trata de los elementos que soportan solo su peso
propio y se distribuye hacia elementos estructurales horizontales. Su función principal es de
división de espacios.
Estos elementos pueden estar constituidos por los mismos materiales de los muros, de
menor espesor y se denominan tabiques o panderetas.

Entrepiso: Es un elemento horizontal que se apoya en los elementos verticales del
piso inferior, destinado a servir de base de pavimentos y cielos.
Los entrepisos pueden ser ejecutados en losas de hormigón armado, envigados de madera, o
perfiles de acero de construcción, elementos prefabricados de hormigón precomprimido o
pretensado, dependiendo del tipo de estructura de los elementos estructurales verticales.
Los contornos de esta base se apoyaran en elementos verticales u horizontales que
trasmitirán sus cargas hacia abajo. En el ultimo caso, si se trata de una cadena, se apoyara
sobre el muro y en el caso de una viga, salvará una luz.

Techumbre: Constituye la solución del cielo del último piso, permitiendo que la
estructura permanezca visible o no, y principalmente presentando la configuración de
remate de la estructura la que puede ser plana, o con una o muchas aguas con pendientes
variables según sus requerimientos estéticos y climáticos. Existen principalmente 3
soluciones constructivas:
a)
Losa: Se mantiene las mismas características de las losas de entrepisos.
b)
Cercha: Elemento estructural auto soportante, compuesto por piezas de madera o
metal normalmente de gran valor estético que permite presentarlo como terminación.
189
c)
Envigado: entramado de madera o metal compuesto que materializa la pendiente de
la techumbre. Este se ve sometidos a cargas que transmite a las estructuras resistentes del
cuerpo del edificio
TERMINACIONES
Se refieren a todas las partidas de materiales que se aplican después de ejecutada la obra
gruesa, a fin de dar respuesta a los requerimientos físico ambientales, de uso y de expresión
formal. Las principales partidas que se incluyen en este rubro son:

Pavimentos: Son materiales de terminación final de piso, ya sea interior o exterior.
Se instalan sobre las superficies de obra gruesa, idealmente niveladas. Este último punto ya
no es tan exigible gracias a las nuevas tecnologías, si no es el caso, una base de mortero de
cemento y arena o adhesivos aplicados directamente sobre radieres, losas afinadas o
entablados es la práctica común
Los más usados son parquet y entablados a base de madera, de plásticos pétreos
cerámicos, baldosas, pastelones, radieres y morteros afinados con o sin color, pavimentos
ejecutados en obra, alfombras, cubre pisos etc.

Aislantes: Material dispuesto en láminas, a granel, en colchonetas o inyectado
destinado a proteger el edificio de los procesos acústicos, térmicos, con relación a la
diferencia entre la temperatura interna y/o de confort. Este material se coloca en los
niveles de cielo o cubierta, según diseño, y en elementos verticales exteriores de
estructuras de entramado.
Los materiales más usados son los fabricados sobre la base de polietileno y poliuretano
expandidos, lana de vidrio, lanas minerales, etc.

Revestimientos interiores: Se refiere a los materiales de terminación de los
elementos estructurales verticales y horizontales como muros y cielos destinados a recubrir
entramados, contener aislaciones, con el fin de resolver los requerimientos de
acondicionamiento físico ambiental y de acabado formal de las estructuras y tabiques. Las
principales partidas son:
Revestimientos de elementos para entramado en base a láminas y entablados, revoques o
estucos para albañilerías y hormigones, revestimientos cerámicos o plásticos para zonas
húmedas como baños o cocinas y pinturas y papeles murales para terminaciones.

Revestimientos exteriores: Se refiere a los materiales de terminación de los
elementos estructurales verticales exteriores que requieren, además de los usos para
revestimientos interiores, resolver requerimientos climáticos, los que son mas agresivos. Su
especificación depende del tipo de material usado en los muros o tabiques exteriores y del
nivel de costo del edificio.
Los materiales mas usados en albañilería y hormigones, cuando no quedan a la vista,
generalmente son los revoques de mortero de cemento y arena, con o sin agregado de
190
hidrófugos, pero también pueden aplicarse planchas metálicas o maderas. En estructuras de
entramado, láminas de materiales impermeables o entablados de madera. Finalmente, se
sugiere la impermeabilización de estos, con pinturas o barnices adecuados.

Cielos: Revestimientos que se colocan en la parte superior de los recintos interiores.
Se emplean distintos materiales, según estructura soportante bajo losas de hormigón
armado, si no quedan a la vista, se puede utilizar revoques basado en morteros con
cemento En el caso de entramados, éstos pueden quedar a la vista, o se pueden instalar
entablados, láminas de maderas aglomeradas, interit, yeso-cartón, poliestireno expandido,
fibras vegetales prensadas, agregando posteriormente capas de yeso. Pintura o papeles
murales.

Puertas: Deben reponer a los requerimientos mínimos de rigidez por carga,
resistencia contra impactos y en el caso de las de madera a la humedad contenida. Se
presentan con una o varias hojas y de varios tipos como batiente, giratoria, corredera,
plegable o vaivén.
Se presentan de diferentes materiales, y los más utilizados son de madera natural, madera
de placas, metálicas, barras, vidrio, aluminio, pvc, mixtas.

Ventanas: Deben reponer a los requerimientos mínimos de rigidez por carga, ya sea
en su armazón como en el caso de los cristales. Su diseño debe considerar resistir el paso
del agua y la humedad. y en algunos casos se requiere controlar temperatura y problemas
acústicos. Se presentan con una o varias hojas y de varios tipos como batiente, corredera,
plegable pivotante o simplemente fijas, termo paneles. Con cristales de varios tipos y
espesores, como también con celosías.
Se presentan de diferentes materiales, y los más utilizados son de madera natural, madera
de placas, metálicas, barras, vidrio, aluminio, PVC, mixtas.

Cubiertas: Son los materiales dispuestos con formas adecuadas para ofrecer una
superficie de protección del edificio contra los agentes atmosféricos tales como lluvia,
nieve, viento, etc. La elección del tipo y material de cubierta y las pendientes, está en
función de la estructura de la techumbre, de los regímenes de lluvias y vientos
predominantes de la localidad, y, especialmente, de la expresión volumétrica y su
relación con el edificio. Los principales materiales usados en las cubiertas son:
Planchas onduladas de acero galvanizado, de asbesto cemento y de plástico; tejuelas de
madera y de asbesto cemento; tejas de arcilla cocida y de mortero cemento; cubiertas de
metal estampado; láminas de acero galvanizado o de cobre lisas emballenadas como
tejuelas de madera que se instalan sobre la estructura y sistemas de aislamiento. En el cado
de losas de hormigón se impermeabilizan y finalmente casi la mayoría de las cubiertas se
protegen con pinturas adecuadas.

Hojalatería: Elementos ejecutados en láminas de acero galvanizado, de aluminio o
de cobre, destinados a recoger y encausar las aguas desde las cubiertas al suelo ya sea por
medio de la red de aguas lluvias, drenes o directamente desembocándolo al terreno
natural.
191
Incluye elementos tales como: caballetes, limatones, limahoyas, limatesas, canales,
bajadas, gárgolas, forros, embutidos, etc.
INSTALACIONES
Cada especialidad es de responsabilidad de un técnico respectivo.
En este rubro se incluyen las partidas de agua potable y alcantarillado. Instalación de Gas,
Instalación eléctrica, de fuerza como redes telefónicas o televisión así como las
instalaciones de acondicionamiento físico ambiental, de circulaciones mecánicas, de
protección contra incendios, y otras, destinadas al funcionamiento de los edificios y
prevención de riesgos.
Sus canalizaciones pueden ser a la vista o embutidas en los elementos estructurales y de
obra gruesa.
OBRAS COMPLEMENTARIAS
Se refiere a partidas generalmente fuera de los edificios, tales como cierros exteriores,
puertas y portones exteriores, pavimentos exteriores, terrazas, pérgolas, jardineras,
jardines y arborizaciones, cobertizos, estacionamientos, señalizaciones, nichos para
medidores, piscinas, iluminación exterior, señalizaciones, etc.
Materiales
Calificación de las Construcciones según Ordenanza
Atendiendo a los sistemas de construcción y a los materiales predominantes a emplear los
edificios se distinguen por clases, en la forma siguiente:

CLASE A:
Construcciones con esqueleto soportante de ACERO. Entrepisos de
perfiles de acero o losas de hormigón armado.

CLASE B:
Construcciones con estructura resistente de hormigón armado o con
estructura mixta de acero con hormigón armado.

CLASE C:
Construcciones con muros soportantes de albañilería de ladrillo entre
cadenas y pilares de hormigón armado. Entrepisos de losas de hormigón armado o
entramados de madera.

CLASE D:
Construcciones con muros soportantes de albañilería de bloques o
piedra confinado entre pilares y cadenas de hormigón armado. Entrepisos de losas de
hormigón armado o entramados de madera.

CLASE E:
Construcciones con estructuras soportantes de madera. Paneles de
madera, fibrocemento, de yeso cartón o similares, incluidos las tabaquerías de adobe.
Entrepisos de madera.
192

CLASE F:
Construcciones de adobe, tierra cemento u otros materiales livianos
aglomerados con cemento. Entrepisos de madera.

CLASE G:
Construcciones prefabricadas con estructura metálica. Paneles de
madera, prefabricados de hormigón, yeso cartón o similar.

CLASE H:
Construcciones prefabricadas con estructura de madera. Paneles de
madera, yeso cartón o similar.

CLASE I:
Construcciones de placas o paneles prefabricados Paneles de hormigón
liviano, fibrocemento o paneles de poliestireno entre malla de acero para recibir mortero
proyectado.
En todos los casos, salvo que el proyecto de estructuras señale otra cosa, tendrán las
siguientes restricciones:
Las construcciones Clase C no podrán tener mas de 4 pisos, las losas de hormigón armado
solo podrán reemplazarse en el suelo del último piso de edificios de hasta 3 pisos y la altura
libre de piso a cielo no podrá exceder 5 mts.
Las construcciones Clase D, G, H e I, no podrán tener mas de 2 pisos y la altura libre de piso
a cielo no podrá exceder 2.6 mts.
Las construcciones Clase F no podrán tener mas de 1 piso y su altura libre máximas será de
3.5 m.
Las Clases D y E se aceptaran como pisos superiores de construcciones Clase C y D, siempre
que no se sobrepase la altura permitida.
En todos los casos que en una misma construcción se empleen dos o mas Clases, deberán
adoptarse los resguardos necesarios en las uniones de materiales, consolidado su diferente
comportamiento tanto en los sismos como en los cambios de temperatura.
Clasificación según Durabilidad
VIDA ÚTIL DE LAS ESTRUCTURAS
Tipo de Estructura
Abreviatura
Vida Útil
Hormigón Armado
H.A
80 Años
Albañilería Reforzada
A.R.
70 Años
Albañilería Armada
A.A.
70 Años
Madera Impregnada (durabilidad 1)
M.D.
40 Años
Madera Impregnada (durabilidad 2-3)
M.D.
20 Años
Acero con Albañilería
M.T.
70 Años
193
Adobe
A.D.
40 Años
DURABILIDAD DE MADERAS
Durabilidad
Maderas
Alerce
1) Muy Durables
Ciprés de los Guaitecas
Roble
Lenga
2) Durable
Lingue
Raulí
Canelo
Coigue
3) Moderadamente Durable
Tineo
Ulmo
Araucaria
Eucalipto
4) Poco Durable
Laurel
Mañío Hembra
Mañío Macho
Álamo
Olivillo
5) Durable
Pino Insigne
Tepa
Clasificación de Calidad General
El Servicio de Impuestos Internos distingue las construcciones de acuerdo a la apreciación
de su CALIDAD GENERAL sin considerar el ESTADO DE CONSERVACIÓN ya que éste se evalúa
en conjunto con la antigüedad de la propiedad o construcción.
El rubro de la calidad valora cinco aspectos principales:





Calidad
Calidad
Calidad
Calidad
Calidad
de las construcciones tradicionales
del diseño
de las estructuras
de las terminaciones
de las instalaciones
SUPERIOR (1):
l) Techumbre:
Pendientes superiores a las necesarias ejecutadas
con fines puramente estéticos
194
m) Aleros:
n) Distancia entre muros:
o) Altura de piso a cielo:
p) Sobrecimientos:
q) Diseño:
r) Diferentes niveles de piso:
s) Juegos de volúmenes:
t) Condición de aislamiento:
u) Calefacción y clima:
v) Terminaciones:
Revestimientos exteriores:
Revestimientos Interiores:
Pavimentos:
Puertas:
Quincallerías:
Otras Terminaciones:
Superiores a 1.00 metros.
Superior a 3.50 metros, espacios abiertos cubiertos y
grandes ventanales.
Superior a lo normal (2.40 m), en el caso de
viviendas, la altura normal de otras construcciones se
considerará en función de su destino.
Notoriamente más altos que los normales (0.30mts),
salvo aquellos que ha sido necesario realizar
obligatoriamente, para salvar desniveles de hasta 0.50
m.
Complejo e irregular.
Entre algunos recintos.
De hormigón armado, traducidos en entrantes,
salientes, balcones, terrazas voladas, etc.
Edificios aislados.
Existentes
Especiales o finas tales como:
Pulidos, picados o a la martelina, gres cerámico,
litofrén, maderas especiales sobre estuco, etc.
Chapas en muros o zócalos en madera, gres
cerámico, formalita o durolac, etc.
Parquet de eucalipto con filete o de selección,
baldosas de mármol natural, de color, etc.
Enchapadas, especiales de aluminio o madera con
pino oregón, encina, etc.
Especial o importada. Salas de baño: En proporción
superior a la normal. Artefactos tipo Venecia, de color
o importados.
Persianas automáticas, puertas automáticas, gradas
o pavimentos de mármol, columnas, balaustradas,
capiteles, etc.
MEDIA SUPERIOR O BUENA (2):
Solo presenta algunas de las características especiales de diseño y construcción señaladas
para la calidad superior. Cuenta con instalaciones y terminaciones en su mayoría corrientes,
pero posee algunas de mayor calidad tales como parquet de eucalipto, ventanas de
aluminio, chapas tipo Factomet, artefactos Venecia, pinturas gravilladas, etc.
MEDIA O CORRIENTE (3):
Edificación de planificación corriente caracterizado principalmente por su sencillez de
diseño. Esto es, diseños rectangulares, normalidad en pendientes de techumbre, aleros y
alturas de piso a cielo; terminaciones normales en una construcción media y de tipo
corriente o standard.
195
MEDIA INFERIOR (4):
Implica sencillez de diseño y construcción. Se incluyen en esta calidad las construcciones
seriadas edificadas con apoyo estatal, del tipo económicas, faltando terminaciones y con
instalaciones a la vista.
INFERIOR O MÍNIMA (5):
Terminaciones de mala calidad y defectuosa colocación. Pueden carecer de uno o más
servicios básicos. Según la nueva normativa del servicio de Impuestos Internos la Calidad de
las Construcciones se define diferenciando la mayor o menor complejidad del diseño y la
estructura, y la categoría o nivel de las terminaciones e instalaciones.
A los lectores de este Manual:
Es posible que se encuentren algunos errores en su texto general, sus dibujos, las fórmulas y
sus desarrollos numéricos.
Es posible también que existan conceptos que pueden mejorarse, variarse o suprimirse y
otros que pueden agregarse.
Cualquier observación encontrada en este trabajo, agradeceré sea comunicada
telefónicamente al
269--8648 para su consideración.
196
Ad Valorem
Instituto Inmobiliario de Chile
Roger Debarbieri O.
El Currículo del Tasador
Diplomado en Gestión Inmobiliaria que dicta el Instituto de Estudios Urbanos de la Facultad
de Arquitectura y Bellas Artes de la Pontificia Universidad Católica de Chile.
Diplomado en Curso de Extensión de Tasación y Edificación del Instituto de Estudios Urbanos
de la Facultad de Arquitectura y Bellas Artes de la Pontificia Universidad Católica de Chile.
Diplomado del Curso de Tasaciones de Bienes Raíces dictado en la Facultad de Arquitectura,
Arte y Diseño de la Universidad Mayor, Santiago de Chile.
Es Senior Certified Valuer ( SCV )
del International Real Estate Institute, Estados Unidos de Norteamérica.
Diplomado del Curso de Formación de Peritos Tasadores con Mención en Expropiaciones de
Inmuebles dictado en el Centro de Perfeccionamiento Profesional del Colegio de Ingenieros
de Chile A.G.
197
Profesor de Gestión Inmobiliaria en el Diplomado dictado en la Escuela de Post Grado de la
Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la Universidad de Chile.
Profesor de Tasaciones de Bienes Raíces Urbanos en el Curso de Corretaje de Propiedades
dictado por la Asociación Gremial de Corredores de Propiedades de Chile, COPROCH.
Profesor de Tasaciones de Bienes Raíces Urbanos en el Instituto
Inmobiliario de Chile.
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