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FIDEICOMISOS
Arq. Damián Tabakman
Damian Tabakman
Índice
• Coyuntura
• Fideicomisos
• Fideicomisos Financieros
• Conclusiones
Damian Tabakman
COYUNTURA
Damian Tabakman
Dinámica del ahorro
En países con sistema financiero maduro
• Bancos captan el ahorro de corto y mediano plazo
• Fondos de Pensión captan el de largo plazo
• Ambos prestan a distintos sectores de la economía.
• Hipotecas son un activo importante
Década 90 en Argentina:
• Dinámica similar
• Desembarco de grandes bancos internacionales.
• Desarrollo del negocio de banca retail.
• Captación del ahorro público masivo
• Diferencia IMPORTANTE: el Estado absorbía gran
parte de la oferta crediticia
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Crisis y recuperación
Crisis:
 Protagonizada por el sector financiero.
 Fuerte reducción del volumen de actividad
 Salida de los grandes jugadores internacionales
 Los bancos dejaron de captar el ahorro
Situación macroeconómica actual
 Fuerte recuperación de la economía
 Altas tasas de crecimiento
 Construcción: % importante
 Reconstrucción de la capacidad de ahorro, por
segmentos
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Sector inmobiliario
En el mercado local
 Los inmuebles captan +% del ahorro doméstico
 Tendencia creciente
 Desintermediación: U$S del inversor al constructor
 Alta propensión a invertir en real estate
 Aumento de precios en inmuebles de calidad
En el mundo
 Aumento sistemático en el precio de los inmuebles
 Europa y EEUU: 100% en el último lustro.
 Caída de tasas de interés
 Incentivos al endeudamiento
 Malos resultados de inversiones financieras, Internet.
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Los bancos hoy frente al real estate
Son el gran ausente. Círculo vicioso...
 No captan ahorro público de manera relevante.
 Tasas pasivas negativas
 El crédito no despega
 Hipotecas: creció la originación
 Tasa fija en pesos (probablemente negativa)
 Volumen mínimo en términos absolutos (-10%)
 Solo para un nicho de la población
 Problemas de oferta: no hay fondeo genuino a
largo plazo. Imposibilidad de indexar
 Problemas de demanda: desfasaje ingresos /
valor de las propiedades. Dificultades para
calificar
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Contexto actual
Mercado inmobiliario imperfecto. Alertas
 Efecto manada hacia el segmento ABC1
 Riesgo desarrollista (capta + capital en preventa)
 Falta de compradores / usuarios finales
 Obras al costo
Coyuntura
 Excelente momento
 Propensión creciente a invertir en real estate
 Hay que hacerlo bien !!!
 DEBE SER UNA PREOCUPACIÓN DEL SECTOR
El fideicomiso es una herramienta que puede ayudar.
Damian Tabakman
FIDEICOMISOS
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Financiamiento tradicional de proyectos
Instrumentos privados
• Sociedades “ad hoc” / Consorcios.
• Inversores: capital propio y de socios
• Compradores en preventa
• Deuda bancaria o privada (hoy poco)
• Proveedores y contratistas
• Canje de tierra por metros
Instrumentos públicos
• Pocos en real estate local
• Equity: colocación de acciones
• Deuda: emisión de ON
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Limitaciones sistema tradicional
Proyecto inmobiliario:
Es complejo, se extiende en el tiempo, + capital involucrado
Riesgos contractuales
• Dificultades para alinear intereses de los participantes, al
inicio y en caso de conflictos:
arquitecto
inversor
comprador
inmobiliario
constructor
etc.
• Resolución de problemas ante posibles incumplimientos
Riesgos patrimoniales
• Riesgo desarrollista
• Riesgo proyecto sobre el patrimonio de los participantes
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Nueva herramienta
EL FIDEICOMISO
• Es un vehículo legal alternativo a las estructuras
societarias tradicionales (S.A. o S.R.L).
• Crea un patrimonio separado, de afectación
• Se regula por un contrato, que es ley para las partes
PROCEDIMIENTO
• Agrupamiento fuera de balance de activos homogéneos
• Pueden ser:
• Activos reales (inmuebles, proyectos)
• Financieros (derechos creditorios, préstamos,
derechos de cobro presentes o futuros)
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Partes intervinientes y clasificación
FIDUCIANTE: es quien desmembra de su patrimonio,
un activo y lo cede al Fideicomiso
FIDUCIARIO: es el administrador del activo. Propiedad
fiduciaria
BENEFICIARIOS: son los que recibirán el producido de
la gestión.
CLASIFICACIÓN
• Ordinario / Financiero (oferta pública)
• Certificados de participación
• Títulos de deuda
• Administración / Garantía
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Esencia del vehículo
PATRIMONIO DE AFECTACIÓN
• Fiduciario: ejerce la propiedad real, limitada en el
tiempo, mientras dura el emprendimiento.
• No integra su patrimonio
• Contrato fiduciario: puede prever que se hipotequen
y se transfieran los activos
FIDUCIARIO
• Debe actuar como “buen hombre de negocios”
• Está obligado a rendir cuentas
• No puede ser beneficiario único y preponderante, ni
adquirir los bienes.
• Puede cesar en sus funciones
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Esquema tipo
Auditor Obra
FIDUCIARIO
As.Impuestos
Sociedad Administradora
FIDUCIANTES
BENEFICIARIOS
FIDUCIANTES
PROPIETARIOS
COMPRADORES
UNIDADES
FUNCIONALES
Sociedad Desarrolladora
FIDEICOMISO
Compradores
unidades funcionales
Fiduciante Propietario
Sociedad Desarrolladora
• El Flujo de Fondos pasa por el Fideicomiso.
• Cuentas Corrientes e Inversiones Transitorias en un Banco AAA.
• El Fiduciario libera Fondos únicamente contra certificado de avance de obra y
dictamen favorable del Auditor de Obra.
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Cómo encarar un fideicomiso privado
• Primera pregunta: quién será el Fiduciario.
• El propio desarrollista o alguien vinculado ?
• Un banco ?
• Un profesional independiente reconocido ?
• Limitaciones, conflicto de intereses
• El fideicomiso en escenarios de crisis. Ejemplos
• Aspectos impositivos
UNA VENTAJA
• El fideicomiso permite negocios de inversión colectiva
sin estructura societaria
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Comparación
Estructuras
Tradicionales
- Esquema conocido
- Alineación intereses
- Resolución de conflictos
- Riesgo desarrollista
- Patrimonio de participantes
- Desarrollista tradicional
- Poco acceso mercado capitales
- Aspectos impositivos
Fideicomisos
- Falta de jurisprudencia
- Contrato fiduciario
- Patrimonio separado
- Fiduciario
- Sociedad Administr.
- Oferta pública
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FIDEICOMISOS
FINANCIEROS
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Titulización
Bursatilización o securitización
• Transformación de activos ilíquidos en financieros
líquidos
• Enajenación de los derechos de cobro a ser
colocados en forma pública
• Aceleración de los flujos de fondos
Requisitos
• Fiduciario aprobado por la CNV o banco
• Aprobación Bolsa de Comercio para AFJPs
• Títulos de deuda senior y subordinados
• Calificadora de riesgos, auditores
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Estructura
Dueño
Inmueble
Constructor
obra
Patr.
Fideicom
Inm.
existente
+
obra
+
ingresos
por
títulos
FIDEICOMISO
FINANCIERO
------------------FIDUCIARIO
(BANCO)
Deuda $
Suscripción de
CdeP
Inv. de
capital
Títulos de deuda
+
$ renta
Inv. de renta
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Participantes
Fiduciantes:
• Dueño original de inmueble.
• Inversores subscriptores de TdeD y CdeP.
Fiduciario:
• Banco (en general especializado)
Organizador de la emisión y de la colocación:
• Banco de Inversión
Constructor:
• Primera línea: solvente y técnicamente probado.
Auditoría y Dirección de Obra:
• Empresa con antecedentes (muy importante)
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Oferta Pública
•
•
•
•
•
Demanda concentrada. Efecto “manada”
Plazo de instrumentación vs. Volatilidad del mercado
Altos requerimientos formales
Baja liquidez relativa de los títulos
Tasa atractiva
Exigencias
• Track record
• Masa crítica
• Gestión profesional del proyecto
• Calificación de riesgo
• Exposición pública
Damian Tabakman
CONCLUSIONES
Damian Tabakman
En resumen...
 Excelente momento para el sector
 Gran propensión a invertir en real estate
 Hay alertas
 Todos apuntan al mismo segmento
 Los desarrollistas captan + capital en preventas
 Faltan compradores / usuarios finales
 Muchos developers nuevos sin experiencia
 Grandes ausentes:
 La clase media
 El crédito hipotecario
 Los bancos
Como sector, debemos preocuparnos por todo esto para
convertir la coyuntura favorable, en crecimiento sostenido
Damian Tabakman
El fideicomiso...
 No soluciona:
 Los problemas comerciales de un mal proyecto
 No crea demanda, si no la hay
 No suma capital a un emprendimiento desfinanciado
 Pero acota los riesgos para todos los participantes.
 Es un marco adecuado para emprendimientos inmobiliarios.
Conocer esta herramienta,
hoy es una obligación para todos
Damian Tabakman
…muchas gracias
Damián Tabakman
Arquitecto, Máster en Finanzas
Consultor en Negocios Inmobiliarios
Ex Gerente de Negocios Inmobiliarios de Banco Comafi
Ex Gerente de Consultoria de RED
Ex Business Development Associate de Fortune International
Profesor de Postgrados y Máster de Real Estate de las Universidades de
San Andrés, UB y Eseade
[email protected]
Damian Tabakman