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MANTENIMIENTO Y VIDA ÚTIL DE LOS EDIFICIOS
Francisco García Olmos
Resumen
Uno de los problemas fundamentales a la hora de planificar racionalmente el
mantenimiento es el de la proporcionalidad de las medidas a tomar. Se trata de evitar
multiplicar las inspecciones de partes del edificio cuya vida útil doble o triplique el
periodo de las inspecciones.
Para ello es necesario establecer la vida útil de materiales y sistemas con suficiente
aproximación. Para este fin es necesario contar con información fehaciente procedente
de los fabricantes, en su caso, y de la propia experiencia tenida o provocada mediante
ensayos de envejecimiento. Esta comunicación quiere servir de aproximación a este
problema, dado que desconocemos las fuentes de los valores de frecuencia
proporcionados por los manuales que han sido publicados.
Introducción
El mantenimiento es una actividad razonable destinada a evitar gastos mayores en los
edificios, que siempre ha existido en aquellos casos en que se ha dado la concurrencia
de grandes inversiones y promotores comprometidos durante toda la vida útil del
edificio, pero no es la norma.
Desgraciadamente, en nuestro país la edificación como conjunto no ha convertido
todavía al mantenimiento en una doctrina para la acción consolidada y aceptada por
todos. Al mantenimiento le pasa como a todas las actividades que van más allá de los
intereses individuales inmediatos: necesitan pasar por una fase de imposición hasta
que se convierten en un hábito social. Quienes arrancamos profesionalmente en los
años sesenta sabemos cual era el estado de la cuestión en materia de control de
calidad y cual es la situación actual como para saber que veinte años, al contrario que
en el tango, sí son algo. Si durante veinte años se mantiene la presión el sector acepta
acciones que es imposible activar de forma inmediata.
Así, el pasado nos sirve para no perder la paciencia y colocar cuanto antes
mantenimiento en la lanzadera, acción que, como es sabido, precisa de una o varias
disposiciones oficiales obligatorias para que se active.
Las fases necesarias para que se consolide una actividad distinta del trasiego
imprescindible de materiales y hombres para elevar físicamente el edificio son las
siguientes:
1. Introducción de la materia en el país por algunos iniciados a partir de experiencias
en general de otros países.
2. Aparición sucesiva de artículos en revistas y congresos.
3. Alternativamente acuerdos entre países introducen mandatos o compromisos.
4. Aparece el primer decreto.
5. Aparecen más decretos, los técnicos se aprestan a exigirlos.
6. 10 años después…las nuevas generaciones de promotores o usuarios (cada cinco
años hay renovación) aceptan las novedades como parte de la naturaleza de las cosas.
7. 20 años después ya nadie discute la "nueva" actividad que se practica con
naturalidad.
Está claro que cuanto antes se llegue a la fase 4 mejor. En mantenimiento ya hemos
llegado a este punto afortunadamente. Pero la discusión no se acaba, ahí. Ahora hay
que seguir tratando los contenidos y sus dificultades en profundidad. Sólo acotar en
esta introducción que me parece que la razón principal por la que el mantenimiento
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está (teóricamente) en el candelero es la toma de conciencia de las administraciones
de la idea de costo global aplicada al parque inmobiliario. En efecto, es una reacción
parecida a la que se observa en el mundo de la sanidad con la enfermedades
pulmonares relacionadas con el tabaco o con los accidentes en carretera. La factura de
unos y otro empieza a hacerse insoportable. En nuestro país se habla ya de dos
billones de pesetas dedicadas a operaciones de reparación, reposición y rehabilitación.
Una cantidad sensible de dinero que puede ser sustituida por una menor destinada a
un mantenimiento racional y el resto destinado a otros fines.
El mantenimiento y el proceso constructivo
El tiempo no pasa en vano y hoy sí que es un patrimonio consolidado de nuestro
acervo técnico - cultural que cuanto más aguas arriba se comienza a tratar una
actividad del proceso más probabilidades hay de que se obtengan los resultados
buscados. Así ha ocurrido con la calidad en sus tres aspectos principales de
prestaciones, plazo y costo , con la seguridad (véase la figura del coordinador de
seguridad). Con el mantenimiento no podía ser menos y en el eco que nos llega de la
discusión internacional el tratamiento del mantenimiento comienza en el propio
programa de necesidades que el promotor entrega al contratista de un modo más o
menos rudimentario. Así se recomienda que proyectista y promotor traten de
considerar los costos de mantenimiento en el momento que deciden los principales
rasgos de la nueva promoción; al proyectista se le pide que elabore el proyecto con el
mantenimiento sobrevolando toda su actividad, dado que decisiones que se toman en
esa fase con ligeros cambios de enfoque se traducen en menores costos de
mantenimiento para varias décadas de vida útil del edificio. En la fase del proceso se
recomienda a los constructores y directores de obra que consideren entre sus
prioridades el respeto por los aspectos del proyecto a ejecutar relacionados con el
mantenimiento. Además se incide también en aspectos como la flexibilidad de los
construido para permitir los cambios provocados por la obsolescencia de los locales y
estancias. Al usuario y cuidadores por cuenta de los propietarios se les proporciona un
manual de uso y mantenimiento donde de modo preciso se den instrucciones que no
sólo han de referirse al estricto uso y mantenimiento sino a cómo han de tratar las
actuaciones de rehabilitación provocada por el cambio previsto de funciones.
Las fases de influencia del mantenimiento
Las fases de influencia del mantenimiento en el proceso constructivo, en este nuevo
enfoque, están centradas en el proyecto, aunque se prolongan en la ejecución. Son las
siguientes:
1. Concepción.
2. Establecimiento de la vida útil prevista del edificio.
3. Prediseño.
4. Establecimiento de la vida útil de prevista para los componentes.
5. Evaluación de la vida de servicio de los componentes.
6. Comprobación de que la vida de servicio predicha es mayo que la prevista.
7. Realizar el proyecto.
8. Elaborar el programa de mantenimiento.
Aclararemos que la vida útil prevista es la duración que el propietario y el proyectista
establecen para el conjunto del edificio y sus componentes. Ejemplo de valores
mínimos manejados son los siguientes:
Escuelas, edificios oficiales, estructura de hormigón 100 años
Escuelas, edificios oficiales, estructura de acero 100 años
Escuelas, edificios oficiales, estructura de ladrillo 60 años
Naves en hormigón 40 años
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Naves en acero 40 años
Naves en ladrillo 25 años
Para componentes los valores son sensiblemente inferiores, ejemplos:
Particiones 15 años
Acabados de capa fina 10 años Por su parte la vida útil predicha es resultado de
registro de experiencia o de ensayos acelerados. Una vez que el proyectista ha
establecido la vida útil prevista ha de comprobar que los materiales y sistemas que
elige para el proyecto tienen una vida útil predicha igual o mayor que la prevista.
Durante la vida útil de los componentes de un edificio debe garantizarse que se
mantienen los siguientes aspectos:
La vida útil debe ser considerada en los siguientes aspectos del proceso:
· Prestaciones.
· Funcionalidad.
· Especificaciones.
· Costos iniciales estimados.
· Listas de chequeo para las fases de construcción.
Igualmente la vida útil debe estar relacionada con:
· La caracterización del medio ambiente.
· La información sobre la vida útil normal de los materiales y sistemas así como las
recomendaciones de mantenimiento asociadas a esta vida útil.
· Las estimaciones del Costo de Ciclo de Vida.
· Las listas de chequeo para las fases de evaluación y mantenimiento.
Como se ve, se establece un hilo conductor desde la toma de la decisión de llevar a
cabo una promoción que invita a que durante toda las fase de concepción, proyecto y
ejecución queden relacionados los requisitos de calidad con la vida útil de los
componentes de edificio y con el nivel de mantenimiento. Este enfoque permite un
discurso global que une todas las palabras claves de una edificación moderna: El
proyecto debe ser elaborado bajo la influencia de los criterios de calidad y seguridad y
respeto al medioambiente. Los criterios de calidad suponen que las prestaciones del
edificio son conformes con los requisitos del cliente, y se conservan durante la vida útil
con un mantenimiento proporcional a la vida útil de cada componente del edificio.
Cuando esto no ocurre son necesarias acciones correctoras (reparación, rehabilitación,
sustitución) Este es el planteamiento actual que invita a una gestión global de todas las
actividades del sector y que por su propia naturaleza exigen la presencia en el centro
de decisiones de una figura que, hoy por hoy, resulta huidiza: el promotor.
NOTA: Comunicación expuesta en la I Convención Técnica y Tecnológica y publicada
en el libro de CONTART´97.
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