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ECONOMÍA Y ADMINISTRACIÓN DE EMPRESAS
Nuestras hipotecas
El concepto de hipoteca ya existe en tiempo de los romanos. En los primeros tiempos
del imperio romano un préstamo dinerario cuyo prestamista no satisfacía en tiempo y
forma respondía con su persona. Y, en la actualidad, el uso de la hipoteca es absolutamente indispensable para las personas que desean adquirir una vivienda. En este
artículo veremos cómo han cambiado los tipos aplicables a nuestras hipotecas en los
últimos tiempos y cómo están repercutiendo en la renta familiar disponible.
E
Antonio Manuel García Martín, Ingeniero de Obras Públicas, Licenciado
en Administración de Empresas e Ingeniero en Organización Industrial.
MBA en Dirección de Empresas
l pasado mes se incorporó
una nueva componente al
equipo. Una técnico delineante, Maria Isabel, indispensable
para el estudio y desarrollo de
Proyectos y para el seguimiento de
nuestras obras civiles.
creo que hemos acertado, pensé,
ya ha estado en contacto con este
tipo de problemas en otro momento de su carrera. Tiene carácter,
Saldrá adelante.
Conozco la importancia del primer
día de trabajo, de la presentación
del resto de las personas de la unidad de trabajo, del lugar, su ubicación, el primer contacto con sus
compañeros…
El Derecho real se define como el
derecho que atribuye a su titular
un poder directo e inmediato
sobre una cosa ejercitable ante
cualquiera.
Intenté que la conversación fuera
distendida siguiendo la pauta del
proceso aprendido en multitud de
cursos. Sin embargo, quería saber
algo más, su experiencia, su temple… Mi descripción de sus tareas
fue
únicamente
enumerativa
excepto…: “Maribel fundamentalmente tú dificultad mayor será
“pelear” con los contratistas”.
Inmediatamente su expresión
cambió, se tensaron sus músculos, se dilataron sus pupilas, era
evidente que la adrenalina comenzaba a correr por sus venas. Bien
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EL DERECHO REAL
te a una persona (acreedor) encaminado a conseguir de otra persona (deudor) la observancia de una
determinada conducta (prestación) cuyo cumplimiento se garantiza con todo el activo patrimonial
del obligado.
EL DERECHO REAL DE GARANTÍA
Pensemos en un importante préstamo dinerario y en el riesgo que
El precio del dinero en Europa
En el caso de la
propiedad
el
poder es pleno
y
comprende
todas las posibles facultades
sobre una cosa,
el dueño de un
fundo
podrá
venderlo, regalarlo, ceder su
uso, cultivarlo,
construir, etc.
El derecho personal es el derecho que compe-
Tipos de interés del BCE, en porcentaje.
... Previsiones para 2007
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Evolución del Euribor medio anual
Evolución del precio de la vivienda
En porcentaje %
En porcentaje de variación interanual.
comporta para el prestamista su
no devolución.
b) hacer que se venda, convirtiéndola en una suma de dinero,
En una primera época el deudor
responde con su propia persona.
En el 326 A.C. el deudor que no
cumple con el pago responde con
todos sus bienes. La sustitución de
la responsabilidad personal por la
patrimonial es importante, sin
embargo, no asegura al acreedor la
satisfacción de su crédito. Los bienes pueden ser escasos, nada impide que al deudor que malgaste su
patrimonio, que se arruine o que
incluso muera.
c) sobre esa cantidad, cobrar la
deuda anteponiéndose a cualquier
otro acreedor.
En definitiva los derechos reales
se establecen para asegurar el
cumplimiento de una obligación, concediéndose al acreedor
una parte del valor económico
de la cosa sobre la que se impone, en el caso de que la obligación no se cumpla.
LA HIPOTECA
Para eludir estos riesgos puede acudirse a una doble vía, a las garantías personales en la que la responsabilidad se extiende a otras personas, vinculando su patrimonio al
cumplimiento de la obligación,
como es el caso de la fianza (fiador)
y las garantías reales, en las que se
vincula una o más cosas, del patrimonio del deudor en forma directa
e inmediata, al cumplimiento de la
deuda. Se constituye un "derecho"
sobre aquellas cosas("real") con una
función de "garantía".
Es por tanto que los derechos
reales de garantía producen
como efectos:
a) poder perseguir la cosa adscrita
como garantía,
El término HYPOTHECA proviene
del griego hypotéke, compuesto
de hypo, que comparte la idea
de subordinación y del verbo
tizeni, poner… colocar en situación de…, refleja
pues, que
algo (el objeto de la hipoteca)
se considera subordinado a algo
(cumplimiento de una obligación).
La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre los
que se impone, sea quién sea su
poseedor, al cumplimiento de la
que garantiza y otorga al acreedor
un derecho de embargo o de realización de valor sobre ellos, si la
deuda no se cumple a su vencimiento.
ORIGEN DE LA HIPOTECA
El origen de la hipoteca se encuentra en los arrendamientos de las
fincas rústicas. Muchos colonos no
podían ofrecer al arrendador como
garantía del pago del alquiler otros
bienes que los aperos de labranza
y los esclavos (recordemos que un
esclavo era considerado una cosa)
y animales que llevaban a la finca
para cultivarla. Si los entregaban
difícilmente podrían explotar la
finca, obteniendo los rendimientos
con que hacer frente al pago de la
renta. El acuerdo consistía en
garantizar con estas cosas el pago
de la renta, sin ser necesario desprenderse de su posesión.
LA LEY HIPOTECARIA
En los primeros meses de 2007
entrará en vigor la nueva ley hipotecaria. Como novedad y con objeto de facilitar el pago a los ciudadanos, se han reducido las trabas
para cambio de préstamos y rebajado las comisiones por cancelación y los costes notariales y registrales por subrogación, novación o
cancelación de hipoteca.
La subida del precio de los pisos
ha obligado a ofrecer créditos por
el 100% del valor de la vivienda
(recordemos que hasta hace escasos meses se limitaba al 70-80%
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Euribor
En porcentaje %
del valor de la vivienda) y a alargar los plazos de amortización.
En la década de los 90 la hipoteca se
contrataba a 10 años, llegando en la
actualidad a 30 y 40 años.
NUEVOS CONCEPTOS
DE HIPOTECA
ingresos o para que el cliente(deudor)
pueda tener dinero efectivo para una
necesidad. El banco vuelve a poner
parte o todo el dinero que el cliente ha
amortizado hasta el momento de la
necesidad o solicitud con el límite máximo del capital inicial de la hipoteca.
devengados, por tanto la cuota no
incluye el pago del principal del
préstamo. Lo habitual es que los
periodos de carencia oscilen entre
doce meses y treinta y seis meses.
Hipotecas con periodo
de carencia.
Es un préstamo destinado a la
compra de una vivienda por personas sin vínculos familiares, de
pareja o matrimonio y que está
destinado a los más jóvenes y a los
inmigrantes. En este modelo dos o
Hipotecas "revolving"
Está pensada para hacer frente a
una reducción inesperada de
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Son hipotecas que permiten durante un periodo de tiempo el pago
únicamente de los intereses
Hipoteca compartida
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más personas adquieren la vivienda y cada una se hace responsable
del pago de su parte. La idea es
comprar la vivienda en lugar de
vivir alquilados en ella.
LA SITUACIÓN DE LAS FAMILIAS
Las deuda de la familias para comprar una vivienda se elevó en octubre hasta los 551.715 millones de
euros, lo que representa un 20.8
% más que en el mismo mes del
pasado año.
El endeudamiento es descendente desde noviembre de 2005
donde el incremento interanual
llegó al 24.6 % según datos del
Banco de España.
La deuda crediticia total de las
familias alcanza una cifra de
750.678 millones de euros.
El Banco de España ha lanzado
avisos sobre el alto endeudamiento de las familias españolas.
A cierre del mes de enero de
2007 el Euribor, el tipo de interés
al que prestan dinero las entidades financieras en la zona euro,
ha alcanzado el 4.036 %.
La continua subida de los tipos
de interés oficiales realizado por
el Banco Central Europeo es el
causante del incremento del
Euribor.
IMPACTO EN LA ECONOMÍA
Las familias españolas están fuertemente endeudadas para financiar la compra de la vivienda. La
experiencia dice que el esfuerzo
para hacer frente el encarecimiento de sus préstamos será a
costa de reducir el consumo; al
principio se suele aumentar el
consumo de productos más baratos resintiéndose posteriormente
el consumo en ocio y en bienes
duraderos. El consumo es uno de
los principales motores de la economía, por lo que su desaceleración brusca lastraría el negocio
de las empresas y menguaría el
crecimiento del Producto Interior
Bruto(PIB). Las familias han
aumentado el plazo de sus hipotecas como respuesta ante el
encarecimiento de las mismas,
produciéndose aun así un ligero
repunte de la morosidad después
de quince años de estabilidad.
Por otro lado el valor de los inmuebles no se ha desplomado, ya que
la desaceleración de los precios es
muy suave, aunque se alarga el
periodo de venta medio de los
inmuebles. La salud laboral del
país continua en buen estado, indicador que deberemos vigilar.
REPERCUSIONES EN LA RENTA
DISPONIBLE DE LAS FAMILIAS
Realicemos unos números para
orientarnos sobre cual es la
situación en la que nos encontramos:
Imaginemos que el Euribor se
encuentra al 3%, situación que se
produjo a finales del año 2005.
La media de las hipotecas resultado de las negociaciones entre
entidad financiera y clientes da
como resultado un “spread” del
0.5 % sobre el Euribor como tipo
de interés aplicado al préstamo
hipotecario.
El plazo medio de devolución de
las hipotecas se encuentra en 25
años y su montante asciende a
153.445 Euros.
Observando el cuadro adjunto:
3+0.5=3.5 %
5.01x153=766.53 Euros
de cuota mensual.
La cuota mensual comprende la
amortización de capital y el pago
de los intereses devengados.
A fecha de fin de enero del presente año el Euribor se ha colocado al 4%:
4+0.5=4.5 %
5.56x153=850.68 Euros
Realizando los mismos cálculos
desde agosto de 2005 obtenemos
una diferencia de 144.94 Euros en
18 meses.
Otras subidas aplicadas ya desde
el principio de año gas (3.6%),
electricidad (4.16), agua (19%),
café (4.5%), aceite de oliva (7,65
%), barra de pan (6%), alimentos(4.5%)… comienzo a sentir que
la adrelanina corre por mis venas,
se me tensan los músculos, mis
pupilas se dilatan… Creo que ya
hemos estado en contacto con
este tipo de problemas en otro
momento, tenemos carácter, saldremos adelante.
Saludos compañeros.