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TEMA CENTRAL
El sector inmobiliario
se reinventa
Por *Jorge Castañares M.
*Guillermo Moreno G.
Mucho se ha escrito y hablado sobre la crisis inmobiliaria. Sin embargo, para comprender tanto sus causas como efectos de largo
plazo es preciso revisar su comienzo, el cual está presente varios
años antes de lo que se ha publicado hasta el momento y ayudará
a entender la razón por la que el sector inmobiliario se reinventa.
20
D
El origen de cualquier crisis es precisamente
el sentimiento de abundancia y por ende la
creencia que “ya no debemos hacer más”.
esde nuestra perspectiva,
esta crisis comenzó a gestarse al
mismo tiempo que el mundo se
transformó en la década de los
noventa, cuando el 9 de noviembre de 1989 se sucitó, con la caída del Muro de Berlín, el surgimiento de una serie
de economías emergentes. Al mismo tiempo, a inicios de 1990, el conjunto de redes de comunicación
descentralizadas creadas en 1969 se transformaba
gracias a la aparición del protocolo mundialmente
conocido como World Wide Web (WWW) dándole
verdadero carácter al concepto de globalización que
comenzaba a tomar fuerza.
Gráfica 1 - Índice Nasdaq (1994 - 2004)
5000
4000
3000
2000
Por otro lado, el nacimiento de la Unión Europea el primero
de noviembre de 1993, agrupando a 27 estados europeos, dio
origen a un bloque económico que paulatinamente se colocaría como una fuerza predominante en Europa y el mundo.
Finalmente, la República Popular China comenzó a ver los
beneficios de su política de transformación, impulsada en
los años setenta y tras los acontecimientos ocurridos el 4
de junio de 1989 en la Plaza de Tian’anmen dio un impulso definitivo que ocasionó que en 1992 el gigante asiático despertara con un crecimiento de su Producto Interno
Bruto (PIB) del 14.2 por ciento.
I. Crónica de una crisis anunciada.
Pareciese que la década de los noventa se convertiría en
el comienzo de la “era de oro” y que el bienestar mundial
por fin dejaría de ser sólo una promesa. Sin embargo, el
origen de cualquier crisis es precisamente el sentimiento
de abundancia y por ende la creencia que “ya no debemos
hacer más”. El comienzo de cualquier “burbuja especulativa” es el relajamiento en las políticas regulatorias de los
mercados, aunado a la baja de tasas de interés que comúnmente se dan en periodos de crecimiento económico
bastante prolongados.
Fuente: NYSE
1000
En el orden económico se desataba una polémica
internacional con la presentación en noviembre de
1989 del documento de John Williamson conocido
como el Consenso de Washington, el cual incluía un listado
de 10 medidas avaladas por el Fondo Monetario Internacional y el Banco Mundial que se convertirían en el Programa
de Gobierno de algunos países emergentes durante la década de los noventa.
1994
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
2004 2005
Tras el fuerte crecimiento especulativo que se vivió con la
llamada nueva economía y las empresas “punto com” la crisis
fue aguda; para marzo del año 2000 el índice NASDAQ de la
Bolsa de Valores de Nueva York superó la barrera de los 5,000
puntos y dos años después (octubre de 2002) su valor estaba
por debajo de los 1,300 puntos (ver gráfica 1).
Las crisis dejan lecciones y ésta no fue la excepción, ya que
la caída de las acciones de las empresas tecnológicas tiene su
fundamento en dos puntos que podríamos trasladar a la crisis
inmobiliaria actual:
a. Cambio de expectativas provocado porque los inversionistas comenzaron a notar que los principios de la “nueva economía” no eran diferentes a los de la “economía
clásica” y que era necesario que los recursos invertidos
en estos proyectos se recuperaran en plazos razonables
y los modelos de negocio de las empresas “punto com”
subestimaron la complejidad y los costos de desarrollo
de los propios proyectos, sobreestimando el sentimiento
de bienestar y la economía de la abundancia de la década de los noventa.
b. Sobrevaluación de activos alimentado por instrumentos
financieros sofisticados que apoyaron la especulación y
llevaron a empresas como Yahoo!, EBay o Amazon a tener
valores de mercado superiores a los 30 mil millones de
dólares, equivalentes a empresas de la “vieja economía”
como J.P. Morgan, Alcoa o Federal Express.
21
El estallido de la “burbuja tecnológica”, a finales de la década
de los noventa, así como el “sentimiento de vulnerabilidad”
que generaron los atentados terroristas del 11 de septiembre
de 2001, provocaron una masiva “fuga de capitales” en la
búsqueda de oportunidades de inversión con mayor seguridad como los Bienes Raíces.
Los informes de la Organización para la Cooperación y Desarrollo Económico (OCDE) reflejan un incremento en el precio de
los Bienes Raíces en prácticamente todos los países industrializados con excepción de Japón, el cual sufrió su propia “burbuja
inmobiliaria” en la década de los noventa. (Ver gráfica 2).
Aunado a lo anterior, la pérdida en el ímpetu del crecimiento
económico mundial obligó a los gobiernos de los países desarrollados, encabezados por Estados Unidos, a reducir las tasas de
interés de referencia a niveles históricamente bajos, menores al
1%, con el objeto de reactivar el consumo a través del crédito.
En este periodo y alimentado por la necesidad de seguridad
y el fácil acceso al crédito se produjeron grandes inversiones inmobiliarias institucionales y familiares apalancadas,
hasta que en 2004 la FED comenzó a subir sus tasas de
interés para contrarrestar los efectos inflacionarios que llevaron a que la tasa de interés se incrementara del 1% (en
2004) al 5.25% (en 2006).
Gráfica 2 - Precio vivienda entre costo de alquiler (1991 - 2007)
España
185
165
145
Irlanda
125
85
Japón
Suecia
Irlanda
45
22
91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07
Gráfica 3 - Índice de construcción en EEUU (mayo-septiembre 2006).
Diario
Fuente: Bloomberg.
925
900
875
850
825
800
775
750
725
700
675
650
625
600
575
500
Fuente: OCDE, 2008.
Reino Unido
65
25
Estados
Unidos
Canadá
105
Mayo
Junio
Julio
Agosto
Sept
Oct
El aumento en los precios de
los Bienes Raíces que había
sido espectacular entre 2001
y 2005 se frenó de manera
abrupta. Para el año 2006, la
crisis inmobiliaria ya se había
trasladado a la Bolsa de Valores, desplomando el Índice
de Construcción Estadounidense (U.S. Home Construction Index) en más de un 40
por ciento. (Ver gráfica 3)
Derivado del rápido crecimiento de las tasas de interés y de la abrupta caída
de los valores de mercado de
los Bienes Raíces se comenzó a presentar un inusitado
crecimiento en la cartera
vencida de créditos hipotecarios para la vivienda en
los Estados Unidos, que finalmente se convirtió en la
afamada y muy comentada
crisis subprime, la cual se
agudizó durante el año 2007
derivado de un cambio de
expectativas de los inversionistas y una sobrevaluación
de los activos, garantía de los
créditos otorgados, así como
la evidencia de que grandes
fondos de inversión e insti-
tuciones financieras tenían comprometidos recursos multimillonarios en hipotecas de muy alto
riesgo. (Ver gráfica 4)
A partir del incremento de la morosidad se
comenzaron a advertir inconsistencias en la
valoración del riesgo y regulación que inversores, bancos, calificadores de riesgo y gobiernos hicieron sobre el sector inmobiliario y sus expectativas de precio.
%
17
16
15
14
13
12
11
10
9
8
Fuente: Mortgage Bankers Association
Gráfica 4 - Morosidad con relación al total del crédito concedido.
Con la experiencia de la crisis, ha quedado claro que el crecimiento especulativo a través de la expansión del crédito hace insostenible los precios de los
Bienes Raíces en el largo plazo. Ante
esto, muchos países (incluido México)
han generado “políticas anticíclicas” basadas en el establecimiento de programas
de construcción de infraestructura como
detonadores de desarrollo regional y reactivación del sector.
La construcción y la infraestructura son
sectores básicos de cualquier economía y
Subprime
Subprime
Subprime
está demostrado su impacto en la generaa tipo fijo
a tipo variable
ción de empleos y crecimiento económico
sostenido; sin embargo, los problemas
Entre las consecuencias inmediatas que se tuvieron, tras
de financiamiento y el generalizado nivel de desconfianza
la generalización de la crisis inmobiliaria de finales del año
hacen que los recursos públicos tarden en ejercerse y por
2007, y después de la caída del gigante financiero Lehman
ende es prioritario que el sector inmobiliario en su conjunto
Brothers el 15 de septiembre del año pasado, estuvieron el
busque alternativas de inversión que garanticen su recuendurecimiento de las políticas de cobro de los créditos hiperación y crecimiento.
potecarios vigentes, así como la cancelación de líneas de
crédito tanto para desarrolladores como para compradoEn este sentido nuestro país tiene una pores de Bienes Raíces. Esto redujo de manera acelerada la
sición privilegiada que debemos y podemanda por inmuebles, al mismo tiempo que las institudemos aprovechar si construimos
ciones financieras intentaban que los deudores con préstanuevos paradigmas y reinvenmos mal calificados vendieran sus propiedades y pagaran
tamos el sector para benesus créditos, lo que ocasionó una fuerte sobreoferta en el
ficio de todos.
mercado, desplomando los precios y llevando al colapso a
todo el sector. (Ver gráfica 5)
2002
2003
2004
2005
2006
2007
II. El sector inmobiliario se reinventa
Ante un entorno internacional incierto y un crecimiento económico errático resulta indispensable que los países y sus gobiernos reactiven sus motores internos; uno de los cuales es
precisamente el sector inmobiliario, pero, para reactivarlo es
necesaria su reinvención.
23
A pesar de que esta
expectativa no se ha -20.00%
S&P Case Shiller House Prices Index
visto afectada en su
de cautela, análisis profundo, paciencia y presencia constante
monto, si existe una afectación importante en la velocidad de
en el mercado. Es tiempo de invertir en México, de apostarla inversión, ya que hace un año se esperaba que los recursos
le a la consolidación de la nación que queremos.
fluyeran a razón de 4,500 millones de dólares por año y hoy la
inversión ha disminuido a niveles menores de los 3 mil millones
La posición que actualmente tiene nuestro país en relación
de dólares en términos anualizados. La principal razón de esta
con nuestro principal socio comercial abre una ventana de
disminución en la velocidad de inversión ha sido la falta de lioportunidad que, de no ser aprovechada, será tomada por alquidez que el mercado internacional sufre en épocas recesivas
guna otra economía emergente, la cual veremos surgir como
haciendo que las tasas de retorno sobre la inversión que se exigen
nos pasó con Brasil, Rusia, China e India (BRIC).
a los proyectos aumenten ante la escases del dinero.
Debemos ser muy claros, el mundo está atravesando por la mayor crisis económica global de la que se tenga memoria
hasta el momento, estamos
en una recesión de tal magnitud que representa el fin
de una era económica y
que demanda el planteamiento de un nuevo orden económico
mundial. Para el futuro inmediato se presenta una visión
24
México no se escuentra en la quiebra de sus cadenas productivas como Estados Unidos, con la industria inmobiliaria
o la automotriz, tampoco tiene un problema de insolvencia
de pago, productos de las hipotecas de alto riesgo, y sus
bancos están capitalizados a diferencia de la quiebra que
están viviendo nuestros vecinos. Las reservas internacionales en el país, sin ser extraordinarias, cubren el riesgo especulativo que está generando el flight to quality mundial.
Entonces, ¿qué hace falta para que México sea considerado
una verdadera economía emergente y que surja como una
realidad y no se quede, como hasta ahora, en una posibilidad?. La respuesta está en la reinvención de nuestro sector,
Fuente: Standard & Poors
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-15.00%
Gráfica 5 - Índice Shiller de precios de vivienda
abril 2001
A principios del año
pasado la Asociación
20.00%
Mexicana de Fondos
Inmobiliarios y de In- 15.00%
fraestructura (AMFII)
10.00%
estimaba que el sector inmobiliario en
5.00%
México captaría cer0.00%
ca de 18,000 millones de dólares anua- -5.00%
les en cuatro años
-10.00%
aproximadamente.
enero 2001
TENDENCIAS
La Marca México es más que un plan de marketing de un destino. Es lograr el establecimiento
establecimiento de ejes rectores
rectores que van desde
infraestructura y creación de centros
centros urbanos
urbanos
el desarrollo de infraestructura
integralmente planificados
de de
espacios
integralmente
planificadoshasta
hastalalaconceptualización
conceptualización
espasustentables
con identidad
y pertenencia
específica.
cios
sustentables
con identidad
y pertenencia
específica.
encontrando la vocación de México
con inteligencia, creatividad y recursos. La República Mexicana tiene
dos vías claras para el desarrollo inmobiliario sustentable:
1. Vocación turística:
construyendo la
Marca México
Se pensó que con la ubicación privilegiada
de México era suficiente. La realidad es que
de los CIP´s sólo Cancún y Los Cabos son
rentables y aportan cerca del 30% de las
divisas turísticas que ingresan al país.
Esta marca es mucho más que un plan de marketing de un
destino o una región del país, es lograr el establecimiento de
una serie de ejes rectores que van desde políticas públicas, desarrollo de infraestructura, creación de centros urbanos integralmente planificados hasta la conceptualización de espacios
sustentables con identidad y pertenencia específica. De lo que
se trata es de colocar la oferta inmobiliaria de un entorno urbano en línea con las necesidades no sólo del propio destino
sino del usuario del mismo, convirtiéndose en un catalizador
de iniciativas de desarrollo que tienen como objetivo dotar a
esas ciudades de las facilidades necesarias para expandir su
propio desarrollo.
México no ha sido ajeno a proyectos con algunos componentes de desarrollo regional. La creación del Fondo Nacional de Fomento al Turismo (FONATUR) hace 35 años
con el cual pudo consolidar los Centros Integralmente
Planeados (CIP´s) como es el caso de Cancún, Quintana
Roo e Ixtapa, Guerrero en 1974; Los Cabos y Loreto, Baja
California Sur en 1976 y finalmente Huatulco, Oaxaca en
el año de 1984 es un ejemplo claro de ello. La pregunta
es ¿si habíamos encontrado una “ruta crítica” para lograr
la consolidación de un proyecto inmobiliario que nos dio
resultados exitosos en el pasado ¿por qué dejamos de invertir en éste desde hace más de 20 años?
La respuesta es clara y contundente: nos confiamos y creímos que solamente con la ubicación privilegiada y riquezas
naturales de nuestro país era suficiente. La realidad es otra,
de los CIP´s solamente Cancún y Los Cabos son rentables
y aportan cerca del 30% de las divisas turísticas que ingresan a la República Mexicana. Otros destinos turísticos
importantes y de gran atractivo como Acapulco, Huatulco o Puerto Vallarta no se les han dado las
condiciones de infraestructura mínima
necesaria para hacerlos atractivos
y competitivos (carreteras, aeropuertos, espacios públicos, servicios y hoteles, entre otros).
2. Vocación Logística:
México, el Dubai americano
El país también tiene una vocación logística. Su posición
geográfica estratégica posibilita conectarse con el planeta
a través de la conectividad con el mercado más importante
del mundo, completando rutas de salida hacia Europa, Asia
y Latinoamérica.
Diversos países han adoptado la estrategia del establecimiento de Zonas Francas como motor de desarrollo en sus
territorios. México ha desaprovechado esta oportunidad
pues a pesar de tener una versión tropicalizada desde 2002
con el establecimiento de los Recintos Fiscalizados Estratégicos, no les hemos dado la importancia necesaria para su
total desarrollo.
Imaginemos por un momento lo siguiente:
A pesar de la crisis, el comercio entre Asia y América seguirá incrementándose -quizá a ritmos menores que lo presupuestado, pero seguirá creciendo- y el puerto de entrada en
25
La posición que tiene México en relación con
Estados Unidos abre una ventana de oportunidad que de no ser aprovechada, será tomada por alguna otra economía emergente.
los Estados Unidos (Long Beach) está saturado y sin posibilidades de crecimiento. México actuó de manera anticipada y
desarrolló el complejo marítimo de Lázaro
Cárdenas en Michoacán, el cual incluye el establecimiento de un
Recinto Fiscalizado Estratégico,
con la capacidad suficiente
para captar el flujo comercial
que llegará de Asia y Estados
Unidos.
Una vez establecida la
mercancía en el estado de
Michoacán se podrían desarrollar dos rutas alternas
y complementarias (todas ellas
apoyadas por una red de Zonas
Francas en México):
El gran reto y desafío es convertir a México
en el Dubai americano. Tenemos la posición
geográfica, los recursos naturales, gente preparada,
los acuerdos comerciales, la
experiencia, las rutas de
comercio y el andamiaje legal necesarios. Sólo
nos hace falta la decisión política, empresarial y ciudadana
para brindarle a la
Marca México la
orientación requerida y necesaria para
lograrlo con éxito.
1.Michoacán-San Luis Potosí-Nuevo LeónTamaulipas con el objeto de que se conecte con Laredo y
de ahí, a través de la red de Zonas Francas norteamericanas,
salir hacia Europa.
Más allá de una visión
catastrofista y negativa,
estamos viviendo la historia de una
nueva y emocionante era y como lo señaló el líder político indio
Mahatma Gandhi a inicios del siglo XX: “Nosotros mismos debemos ser el cambio que deseamos ver en el mundo”.
2. Michoacán-Puebla-Chiapas con el objeto de conectarse
con Guatemala y Panamá a través de la red de Zonas Francas mesoamericanas, llegar hasta la Patagonia Argentina y
el Medio Oriente, consolidando el tan traído y llevado “Plan
Puebla-Panamá”.
*Lic. Jorge Castañares M. Es socio de la empresa CM-Inmobiliare, firma de Consultoría de Proyectos de inversión, bienes raíces y desarrollo regional. Manejó uno de los
portafolios inmobiliarios privado más grande de México como Director de Planeación
Estratégica Inmobiliaria de Grupo Modelo. Es fundador del Diplomado en Estrategia y
Planeación para la Inversión Inmobiliaria en México (EPIIM); Coordinador del Programa en Derecho Inmobiliario y Turístico (DIT) y Titular de la Cátedra sobre Dirección
Financiera Inmobiliaria en el Máster en Dirección de Empresas Inmobiliarias (MDI)
en el ITAM.
Esta suposición va mucho más allá de una coyuntura económica temporal y representa un gran desafío para México,
primero el verse como un centro logístico y segundo el establecer la infraestructura necesaria para conectar esta red
de Zonas Francas a lo largo y ancho del país.
El programa anticíclico que anunció el gobierno mexicano
podría centrar su actuar en dotar de caminos, puentes, puertos secos, aeropuertos y en general de infraestructura básica
necesaria a las zonas de influencia de las rutas de comercio
26
establecidas por las Zonas Francas.
El efecto multiplicador de los recursos estatales bien orientados y
la inversión privada establecida en
puntos estratégicos, detonarán en el
crecimiento económico sustentable
que hemos buscado por décadas.
Columnista regular en la revista de negocios Alto Nivel. Socio activo del Instituto
Mexicano de Ejecutivos en Finanzas. Conferencista y panelista en diversos foros nacionales e internacionales sobre temas en Desarrollo Regional, Dirección Estratégica
y Bienes Raíces.
*Ing. Guillermo Moreno G. Es Socio de la Empresa CM-Inmobiliare. Especialista en la
elaboración y coordinación de modelos de inversión y presupuestación inmobiliaria
como Coordinador de Urbanización y Gerente de Proyectos de Grupo DICTEC.
Es titular de la cátedra de Modelos de Inversión en el Diplomado en Estrategia y Planeación para la Inversión Inmobiliaria en México (EPIIM) del ITAM y participa de manera
regular en paneles y foros especializados en el sector inmobiliario. Socio activo del
Colegio de Ingenieros Civiles de México.
[email protected]