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ANEXO “ A “
REGLAMENTO DE USO DEL SUELO Y CONTROL DE LA
EDIFICACIÓN RESIDENCIAL HACIENDA EL RINCON
1.- DISPOSICIONES GENERALES:
1.1.
El presente Reglamento tiene por objeto normar las construcciones del desarrollo
denominado “Hacienda el Rincón”, con el propósito de conservar al máximo los recursos
naturales existentes en el predio a desarrollar, en lo general, así como los de cada lote,
en lo particular, de tal forma que los propietarios tengan la garantía de su conservación,
en beneficio permanente de todo el desarrollo.
1.2.
La belleza del lugar esta dada por su localización, su topografía, la cercanía con el río
Zula, que fundamentan el objeto del mantenimiento constante y el enriquecimiento de sus
áreas verdes.
1.3.
Por tal motivo se ha considerado que el diseño y la construcción de todos los elementos
que componen el desarrollo integren una fisonomía acorde a la naturaleza del sitio
utilizando los materiales de la región.
2. REGLAMENTACIÓN DE LOS USOS Y DESTINOS.
2.1.
De acuerdo al respectivo Plan Parcial de Urbanización el Ayuntamiento aprobó tanto la
clasificación de áreas como la zonificación de usos y destinos del suelo, el cual define las
áreas destinadas a la vivienda, el comercio, los servicios, los espacios públicos,
constituidos por las áreas de cesión para la vialidad y para los destinos, así como un Área
Deportiva.
2.2.
En tal sentido el desarrollo se tipificó como habitacional, que de acuerdo a la clasificación
que al respecto hace el reglamento de zonificación del estado se determina como de
media y alta densidad, en el cual además se localizan áreas de usos mixtos y
comerciales, ambas de intensidad alta.
2.3.
En función de lo anterior los usos dentro del predio serán los que se han definido en el
plan parcial de urbanización, por lo que solo se permitirán los señalados en el mismo.
2.4.
Por lo que se refiere a las zonas habitacionales solo se permitirá la construcción de una
vivienda unifamiliar por predio, quedando prohibida la construcción de vivienda
multifamiliar, pudiéndose autorizar las construcciones concentradas en forma horizontal,
siempre y cuando se ajusten al presente reglamento y no excedan las densidades
marcadas para cada caso.
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EDIFICACIÓN RESIDENCIAL HACIENDA EL RINCON
3. APLICACIONES.
3.1.
Para la aplicación del presente Reglamento se constituye un Comité Técnico de
construcción, nombrado por la empresa promotora hasta en tanto se integra la Asociación
de Colonos. Este Comité Técnico estará integrado en números nones, nunca menor a
tres miembros.
3.2.
En su momento, y de acuerdo a lo dispuesto por acuerdo de la Asociación de Colonos, se
podrá integrar al Comité un representante del Ayuntamiento.
3.3.
Los miembros de este Comité deberán observar como único requisito ser propietarios de
un predio dentro del desarrollo y ser miembros de la Asociación de Colonos, pero de
preferencia deberán tener experiencia en el ramo de la construcción y el diseño.
4. PROCEDIMIENTOS.
4.1.
Para iniciar cualquier procedimiento de construcción se deberá solicitar la aprobación del
proyecto respectivo al Comité Técnico, para lo cual deberá presentar la siguiente
documentación:
4.1.1.
Planos del proyecto y especificaciones en general de la construcción,
firmados por el perito responsable de la obra.
4.1.2.
Comprobante de estar al corriente en las cuotas internas del desarrollo.
4.1.3.
Copia de las escrituras de propiedad o en su caso del contrato de compraventa.
4.2.
Una vez revisada la documentación y el proyecto, debiendo este ultimo ajustarse al
presente Reglamento, se elaborará la correspondiente orden de pago, acudiendo el
solicitante a pagar el permiso interno a la administración del
desarrollo, de acuerdo con las cuotas fijadas por la Asociación, en consulta con el Comité.
4.3.
Una vez hechos los pagos a que se refiere el articulo anterior, con copia del recibo de
pago, acudir con el Comité Técnico a recabar sus planos debidamente revisados y
sellados.
4.4.
Con los planos sellados, además de los documentos que le sean solicitados, acudir a la
Dependencia Municipal encargada de expedir las licencias de construcción para obtener
el permiso correspondiente; solo hasta que haya obtenido dicha autorización podrá iniciar
obra.
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4.5.
Deberá entregar una copia del o de los permisos de construcción Municipales al Comité
Técnico.
4.6.
De no cumplir con lo anterior, el Comité Técnico tendrá la autorización para llevar a cabo
la suspensión de cualquier trabajo de construcción.
5. DISPOSICIONES TÉCNICAS.
5.1.
Para los afectos del presente Reglamento se definen como áreas de cesión para la
vialidad a todas las superficies y espacios destinados al libre tránsito de personas y
vehículos, diferenciadas en arterias colectoras, subcolectoras y calles locales.
5.2.
Los espacios determinados para el tránsito peatonal en las diferentes vialidades,
conocido como banquetas, estará normado por el proyecto de urbanización aprobado por
las autoridades.
5.3.
El mantenimiento de las áreas verdes y arbolado en vialidades, donde exista, será
responsabilidad del vecino mas cercano.
6. NORMAS BASICAS DE PROYECTO.
6.1.
Las construcciones deberán observar en su proceso de fabricación los sistemas
tradicionales, de materiales firmes y permanentes, quedando prohibida cualquier forma
de construcción provisional o móvil, que no representen una unidad con el conjunto.
6.2.
Solo se permitirá la construcción de una vivienda unifamiliar por lote o área privativa, o su
equivalente, de acuerdo a lo señalado en el punto 2.4. del presente reglamento; para la
construcción se observara la siguiente normatividad:
Zona Habitacional Unifamiliar, Densidad Media (H3-U)
Normas de Control de la Zona:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Superficie mínima de lote: 140.00 metros cuadrados;
Frente mínimo de lote: 8.00 metros lineales;
Índice de edificación: 140.00 metros cuadrados por vivienda;
Coeficiente de ocupación del suelo: no mayor de 0.7;
Coeficiente de Utilización del suelo: no superior a 1.4;
Altura máxima de edificación: la que resulte de aplicar el C. O. S y el C. U. S.;
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7. Cajones de estacionamiento por unidad: mínimo dos;
8. Restricción lateral: no hay;
9. Restricción frontal: 3.00 metros al interior de los Cotos y 4.00 metros en las vialidades colectoras y
subcolectoras (40% de área jardinada);
10. Restricción posterior: 3.00 metros; y
11. Modo de edificación: semi-cerrado
B) Zona Habitacional Unifamiliar, Densidad Alta (H4-U)
Normas de Control de la Zona:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
Superficie mínima de lote : 90.00 metros cuadrados;
Frente mínimo de lote: 6.00 metros lineales;
Índice de edificación: 90.00 metros cuadrados por vivienda;
Coeficiente de ocupación del suelo: no mayor de 0.8;
Coeficiente de utilización del suelo: no superior a 1.6;
Altura máxima de edificación: la que resulte de aplicar el C. O. S. Y el C. U. S.;
Cajones de estacionamiento por unidad: mínimo uno;
Restricción lateral: no hay;
Restricción frontal: 2.00 metros (30% de área jardinada);
Restricción posterior: 3.00 metros; y
Modo de edificación: semi-cerrado
C) Zona de Usos Mixtos Barrial, Intensidad Alta (MB4)
Normas de Control de la Zona:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
Superficie mínima de lote: 140.00 metros cuadrados;
Frente mínimo de lote: 6.00 metros lineales;
Índice de edificación: 90.00 metros cuadrados por vivienda;
Coeficiente de ocupación del suelo: no mayor de 0.8;
Coeficiente de utilización del suelo: no superior a 2.4;
Altura máxima de edificación: la que resulte de aplicar el C. O. S y el C. U. S.;
Cajones de estacionamiento por unidad: de acuerdo a lo señalado en el cuadro 48 del Reglamento de
Zonificación del Estado;
Restricción lateral: no hay ;
Restricción frontal: 5.00 metros (20% de área jardinada);
Restricción posterior: 3.00 metros; y
Modo de edificación: variable
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D) Zona de Comercio y Servicios Barrial, Intensidad Alta (CB4)
Normas de Control de la Zona:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
Superficie mínima de lote:180.00 metros cuadrados;
Frente mínimo de lote: 12.00 metros lineales;
Coeficiente de ocupación del suelo: no mayor de 0.8;
Coeficiente de utilización del suelo: no superior a 2.4;
Altura máxima de edificación: la que resulte de aplicar el C. O. S. Y el C. U. S.;
Cajones de estacionamiento por unidad: de acuerdo a lo señalado en el cuadro 48 del Reglamente de
Zonificación del Estado:
Restricción lateral: según el proyecto;
Restricción frontal: 5.00 metros (20% de área jardinada);
Restricción posterior: 3.00 metros; y
Modo de edificación: variable.
E) Zona de Comercio Regional (CR)
Normas de Control de la Zona:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
Superficie mínima de lote: 1,200.00 metros cuadrados;
Frente mínimo de lote: 20.00 metros lineales;
Coeficiente de ocupación del suelo: no mayor de 0.8;
Coeficiente de utilización del suelo: no superior a 2.4;
Altura máxima de edificación: la que resulte de aplicar el C. O. S. Y el C. U. S.;
Cajones de estacionamiento por unidad: de acuerdo a lo señalado en el cuadro 48 del Reglamento de
Zonificación del Estado;
Restricción lateral: según proyecto;
Restricción frontal: 5.00 metros (20% de área jardinada);
Restricción posterior: según proyecto; y
Modo de edificación: variable.
El coeficiente de ocupación del suelo (C. O. S.) es el factor que indica el área máxima que puede
ocupar la edificación o área de desplante.
El coeficiente de utilización del suelo (C. U. S.) es el factor que indica la máxima superficie
construida dentro de cada lote o área privativa, no incluyendo sótanos ni aleros o volados que no
sobrepasen 0.60 metros, en el caso de sótanos se consideran aquellos que no sobresalgan mas
de 1.30 metros sobre el nivel de terreno natural.
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6.3.
Para la interpretación de la altura se considerara como banco de nivel el punto medio del terreno,
tomando para ello como validas las cotas máxima y mínima del mismo, a partir del lomo del machuelo.
7. IMAGEN VISUAL.
7.1.
En las áreas de restricción frontales, no se permitirá la construcción de bardas de ningún tipo,
pudiéndose utilizar verjas, barandales, setos, filas de árboles, cercas de madera o amontonamiento de
piedras tipo lienzo, excepto en a aquellos lotes con uso diferente al habitacional, en cuyo caso las bardas
deberán de ser con la altura que marca el Reglamento Municipal de Construcción o en su defecto lo que
autorice la dependencia municipal encargada de las licencias de construcción.
7.1.1. Excepto en las filas de árboles las separaciones de linderos de cualquier tipo no podrá tener
una altura mayor de 1.20 metros; para las verjas y barandales se permitirá la construcción de un soporte
con una altura máxima de 0.20 metros.
7.1.2. En ningún caso las verjas, barandales o cercas terminarán o remataran con elementos
punzo cortantes; de igual manera los setos no deberán de ser del tipo que contenga espina.
7.2. Todas las construcciones deberán tener techos inclinados de una o varias aguas, que permitan el
escurrimiento de las aguas pluviales sin obstáculos; el material a utilizar en las cubiertas deberá ser la teja
de la región, no pudiendo ser del tipo vitrificada ni de color diferente al tradicional.
7.2.1. Las pendientes a observar en los techos inclinados oscilaran entre un 35% a un 40%. Solo
se permitirá la utilización de techos planos en las áreas que así lo ameriten o lo requieran, en cuyo caso las
aguas pluviales serán conducidas por bajantes a las áreas jardinadas, no pudiendo, bajo ninguna
circunstancia, ir directamente a las vialidades.
7.2.2. Se exceptuarán, bajo circunstancias especiales a definir por el Comité Técnico, aquellas
construcciones direfentes al uso habitacional, tales como instalaciones deportivas, áreas comerciales,
equipamiento para la infraestructura, así como las instalaciones para el aprovechamiento de la energía
solar, en cuyo caso estas ultimas no deberán de ser visibles o deberán camuflarse.
7.3. los colores a utilizar en exteriores serán dentro de la gama que vayan del blanco al ocre, solo
permitiéndose el color negro en mangueteria , puertas, rejas, verjas o barandales. Queda prohibida la
aplicación externa de materiales plásticos, laminas de fierro de cualquier tipo, asbesto, aluminio anodizado,
materiales reflejantes, azulejos, así como la aplicación de pintura tipo esmalte o de aceite de cualquier
color, vidrios polarizados o reflejantes.
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8. INSTALACIONES ESPECIALES
Albercas
Solo se permitirá la construcción de albercas siempre y cuando cuenten con equipo de filtrado y
reciclado de agua, para evitar el desperdicio, dicho equipo deberá instalarse respetando lo dispuesto en los
Capítulos 5, 6 y 7.
Solo se permitirá la construcción de terrazas o construcciones parciales si estas cuentan en su primera
etapa con un área habitacional con sanitario, y siempre y cuando dichas áreas formen parte de un proyecto
integral, previamente aprobado por el Comité Técnico.
Tanques, tinacos, fosas sépticas y antenas parabólicas.
Estas instalaciones, mas cualquier otra similar no prevista, deberá ocultarse a la vista, incluyendo
domos, tanques de gas y tendederos. En el caso de antenas parabólicas estas deberán de ubicarse a nivel
de piso y siempre en la parte posterior de las construcciones.
Iluminación exterior.
Toda iluminación exterior en las construcciones deberá ser como luz indirecta y no podrá ser de neon,
fluorescente o de vapor de mercurio. Tampoco podrá ser de colores llamativos, excepto en los periodos
comprendidos dentro de las fiestas patrias o decembrinas, a juicio del Comité Técnico.
9. BALDIOS.
Ninguna persona y por ningún motivo podrá utilizar en el proceso de construcción, los terrenos
aledaños como bancos de material, ni colocar escombro, si no tiene la autorización escrita del propietario y
al concluir la obra tendrá la obligación de dejarlo limpio y libre de cualquier material.
Por ninguna causa las banquetas y vialidades podrán ser utilizadas para colocar o preparar materiales
durante el proceso de obra, se deberá tener siempre libre de cualquier material.
10. VIGENCIA.
El presente reglamento podrá ser ampliado, modificado o adaptado, en función de las necesidades
propias del desarrollo y/o de las que puedan determinarse por ampliaciones o modificaciones a las normas
y leyes vigentes. Esto deberá ser propuesto por la asamblea de la Asociación de Colonos y sometido,
posteriormente, a la sanción definitiva por parte del Ayuntamiento de Ocotlán, Jalisco.
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EDIFICACIÓN RESIDENCIAL HACIENDA EL RINCON
ANEXO
“B”
CARACTERISTICAS DE URBANIZACIÓN
Agua potable con pozo profundo y red de agua potable para toma domiciliaria.
Red de alcantarillado con planta de tratamiento y reuso de agua para riego.
Banqueta de concreto con machuelo integral y rampa para discapacitados
Electrificación, cableado aéreo.
Alumbrado Público de sodio con arbotante ornamental.
Pavimentos: con adoquín en interior de los cotos, en vialidad primaria con concreto hidráulico de
250 Kg./cm2 y en vialidades secundarias asfalto.
Equipamiento urbano; placas nomenclatura.
Arbolado interior en banquetas, áreas verdes.