Download LEY DE RECUPERACIN DE EDIFICIOS EXISTENTES

PROYECTO DE LEY
Artículo 1° Incorpórase como Capítulo 4.13 del Código de Planeamiento Urbano de
la Ciudad Autónoma de Buenos Aires el siguiente texto:
“CAPÍTULO 4.13
RECUPERACIÓN DE EDIFICIOS EXISTENTES CON PLANOS
APROBADOS CON ANTERIORIDAD AL 1/05/77.
4.13.1. CONDICIONES GENERALES
El presente régimen es aplicable a edificios existentes construidos según planos
aprobados con anterioridad al 1/05/77, fecha de la puesta en vigencia del Código de
Planeamiento Urbano aprobado por Ordenanza Nº 33.387.
4.13.1.1
REQUISITOS
Es requisito para optar por este régimen la existencia fehaciente de Planos de
Obra aprobados en los Archivos o Registros del Gobierno de la Ciudad. La misma
sólo podrá ser suplida con:
a.
El plano de mensura y división en propiedad horizontal aprobado
agregado al Reglamento de Copropiedad y Administración
b. Los planos obrantes en el Catastro de Obras Sanitarias de la Nación, hoy
a cargo de Aguas Argentinas S.A.
c. Las constancias que en forma general y pública determine el Poder
Ejecutivo.
4.13.1.2.
EXCLUSIONES
Están excluídos de este régimen:
a.
b.
Los edificios ubicados en Distritos Áreas de Protección Histórica - APH,
los cuales se regirán por las normas del distrito y, en forma supletoria
por la Sección 10 y las normas generales para los Distritos Áreas de
Protección Histórica – APH del Artículo 5.4.12, y aquellos edificios
localizados en distritos de zonificación con alguna clase de protección
patrimonial y/o ambiental.
Los edificios catalogados según la Sección 10 ubicados fuera de los
Distritos Áreas de Protección Histórica - APH, los cuales se regirán por
las normas del catálogo y, en forma supletoria por la Sección 10 y las
normas generales para los Distritos Áreas de Protección Histórica -APH,
del Artículo 5.4.12.
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c.
Los edificios objeto de declaratorias en el régimen de la Ley Nacional Nº
12.665
“Creación de la Comisión Nacional de Museos
y de
Monumentos y Lugares Históricos”, los cuales se regirán por las normas
de la Ley Nacional Nº 12.665, su reglamentación y las previsiones de
detalle que para ellos dicte la Comisión Nacional de Museos, y de
Monumentos y Lugares Históricos y, en forma supletoria, por la Sección
10 y las normas generales para los Distritos Áreas de Protección
Histórica - APH del Artículo 5.4.12.
4.13.2 INTERVENCIONES
4.13.2.1
INTERVENCIONES DE CARÁCTER EDILICIO
En los edificios comprendidos en este régimen, cualquiera sea el distrito de
zonificación en que se emplacen, el volumen construido será considerado volumen
conforme y podrán realizarse:
a.
b.
c.
d.
e.
g.
Obras de conservación, reforma, transformación y ampliación de las
superficies internas por medio de entrepisos o entresuelos, sin aumento
del volumen construido.
Obras o acciones dirigidas a restituir el volumen original del edificio,
salvo la reconstrucción de partes demolidas fuera del área edificable
definida por las normas actuales.
Obras o acciones dirigidas a adecuar el espacio interior de los edificios a
las nuevas necesidades funcionales del uso instalado.
Obras o acciones dirigidas a adecuar el espacio interior de los edificios a
la localización de nuevos usos.
Obras o acciones previstas en el Artículo 5.2.3. Conservación y Reforma.
Obras o acciones previstas en el Artículo 5.2.4. Ampliaciones, aplicable
solo al espacio interior y sin aumento del volumen construido.
Se considerarán comprendidas en las previsiones generales de los incisos
precedentes entre otras, las siguientes obras y acciones:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Restituir partes alteradas y restaurar elementos originales.
Modificar aspectos de la fachada por razones de cambio de uso.
Subdividir plantas unificadas respetando el tratamiento compositivo de
la fachada.
Reparar, sustituir e incorporar instalaciones y / o sistemas de
aislamiento hidrófugo y térmico.
Reformar instalaciones con el objeto de adecuar el funcionamiento del
edificio a las necesidades actuales del uso o del nuevo uso a
desarrollarse. Introducir nuevas instalaciones para los fines antes
expuestos. En especial ampliar, reubicar y adaptar los locales
sanitarios.
Instalar acondicionadores de aire, climatizadores o calefactores.
Colocar o reubicar instalaciones de las empresas de servicios públicos.
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8.
9.
10.
11.
12.
4.13.2.2
Ampliar superficies internas por medio de entrepisos y de entresuelos
cumpliendo lo establecido en el Artículo 4.6.2.4 del Código de la
Edificación.
Cambiar el destino de los locales que ventilan a patio, según la
normativa vigente al momento de la construcción del edificio.
Instalar cubiertas transparentes en los patios existentes que mantengan
las condiciones originales de iluminación de los locales que den a los
mismos. La ventilación podrá ser cumplida a través de medios
mecánicos sólo para la categoría de locales que así lo admitan.
Mantener las condiciones de iluminación y ventilación originales aún
cuando no se cumplan los requerimientos de iluminación y ventilación
exigidos en la actualidad por el Código de la Edificación.
Cuando sea necesario conformar nuevas áreas descubiertas y no fuera
posible cumplimentar los requerimientos establecidos en el Capítulo 4.1,
el Consejo determinará en cada caso el grado de flexibilización de los
mismos.
INTERVENCIONES DE TRANSFORMACIÓN
En los edificios existentes comprendidos en 4.13.1, las obras y acciones detalladas
en 4.13.2.1 podrán realizarse para el desarrollo de usos permitidos, para los cuales
no regirán las limitaciones de superficie máxima admitida, superficie máxima de
parcela, FOS, localización sobre Avenida y sobre Red de Tránsito Pesado
establecidas en el Cuadro de Usos Nº 5.2.1.
No será admitida la localización de los rubros comprendidos en la “Clase C – Local
Comercial de Afluencia Masiva” del Agrupamiento “Comercial Minorista” del Cuadro
de Usos Nº 5.2.1
4.13.3
Las disposiciones establecidas para las “Obras de Transformación – Caso General”
en el Artículo 4.11.2.5 y en los incisos d) y f) del Artículo 4.11.2.1 del Código de la
Edificación, se aplicarán indistintamente a las intervenciones previstas en 4.13.2.
4.13.4
MEDIDAS DE MITIGACIÓN
El Consejo determinará con criterio general y público los casos en que:
a)
b)
Deberán adoptarse medidas para ralentizar el escurrimiento de
las aguas de lluvia conforme con la Interpretación Oficial del
Artículo 4.2.4.
Deberán adoptarse medidas de mitigación de impactos urbanos
negativos previsibles.
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Artículo 2º Reemplázase el Artículo 4.11.2.1 del Código de la Edificación por el
siguiente:
“4.11.2.1. Reforma, ampliación y transformación de edificios:
a)
Edificios de uso conforme al Código de Planeamiento Urbano
Un edificio existente cuyo uso conforma las prescripciones del Código
de Planeamiento Urbano, se puede ampliar, reformar o transformar, a
condición de que:
(1) La obra nueva no rebase los planos límite que definen el "volumen
edificable", no siendo obstáculo la existencia de "volumen no
conforme". Asimismo, se permiten las obras de reparación que se
consideren imprescindibles para conjurar un peligro inminente que
comprometa la seguridad del edificio.
(2) El "grado de aprovechamiento" sea menor que 1 y hasta alcanzar
el valor de la unidad, cumplimentando las normas de tejido del Código
de Planeamiento Urbano.
(3) Si el "grado de aprovechamiento" es mayor que 1, debe
previamente ser reducido mediante obras de demolición por fuera de
los planos que limitan el "volumen edificable". En caso contrario sólo
puede ser objeto de reparación u obras fundadas en razones
imprescindibles de higiene, estética o de carácter social.
Cuando en el centro libre de manzana, que debe quedar libre de
edificación, existan construcciones, en éstas sólo se pueden efectuar
obras de conservación y refección siempre que no se modifique la parte
estructural ni los muros de cerramiento y se mantenga el uso existente.
b) Edificios de uso no conforme al Código de Planeamiento Urbano:
Será de aplicación lo establecido en materia de “Conservación y
Reforma” y “Ampliaciones” por las Normas Generales sobre Uso de
Suelo de ese Código.
c) Edificio con altura menor a las fijas y reguladas.
(1) Cuando el edificio alcanzó la altura máxima permitida en el
momento de su construcción e inferior a las fijas y reguladas
prescritas por el Código de Planeamiento Urbano, se pueden realizar
en él obras de reforma, refección, ampliación y transformación.
(2) Cuando el edificio no alcanzó la altura máxima permitida en el
momento de su construcción, sólo pueden realizarse en él obras de
refección o reformas siempre que se mantenga la estructura existente
y no se aumente el volumen edificado.
(3) Cuando el edificio haya sido afectado por expropiación parcial en
el frente del predio, pueden ejecutarse obras, sin alcanzar la altura
obligatoria para restablecer su uso. En caso que el uso primitivo sea
cambiado se cumplirán todas las prescripciones del Código de
Planeamiento Urbano.
d) En todo edificio público o privado con concurrencia masiva de
personas, en que se realicen obras de reforma, transformación o
ampliación, se deben adecuar los accesos, circulaciones, servicios de
salubridad y sanidad y demás disposiciones para la eliminación de
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barreras físicas existentes, además de cumplir con lo establecido por
la Ley Nº 24.314 “Accesibilidad de personas con movilidad reducida”,
su Decreto Reglamentario Nº 914/97 y Decreto Nº 467/98
(Modificaciones al texto del Art. 22, apartado A 1 del Decreto 914/97)
y los Decretos del Poder Ejecutivo Nº 236/94 y Nº 1.027/94. Cuando
no sea posible el cumplimiento total y estricto de las normas
mencionadas en este inciso y las establecidas en este Código, se
deberá presentar un proyecto alternativo “practicable”, para los casos
de adaptación de entornos existentes, incluidos en los plazos fijados
por la reglamentación de la Ley N° 24.314, que quedará sujeto para
su aprobación o rechazo, a la decisión de la Autoridad de Aplicación.
e) En los edificios incluidos en la Ley Nº 12.665 “Creación de la
Comisión Nacional de Museos y de Monumentos y Lugares
Históricos” o catalogados según la Sección 10 del Código de
Planeamiento Urbano, en que se realicen obras de reforma,
transformación o ampliación, la Autoridad de Aplicación, previo
dictamen del Consejo Asesor de Asuntos Patrimoniales, determinará
en cada caso el grado de intervención de máxima practicabilidad, sin
afectar el valor patrimonial de los mismos.
f) En los edificios que el Poder Ejecutivo declare como viviendas de
interés social, los organismos competentes determinarán el grado de
flexibilización e intervención de máxima practicabilidad considerando
su función social.
g) En edificios existentes construidos según planos aprobados con
anterioridad al 1/05/77, se pueden realizar obras de reforma,
ampliación y transformación según lo establecido en el Capítulo 4.13
del Código de Planeamiento Urbano.”
Artículo 3° De forma.
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