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FILTRACIONES, HUMEDAD, CONDENSACIÓN (ARTICULOS)
07, octubre
En la Comunidad de Propietarios y las viviendas particulares la humedad es una amenaza para la
estructura del edificio, su contenido y sus ocupantes y constituye unaexclusión habitual en los
seguros multirriesgo, tanto de la comunidad como de las viviendas particulares. Su causa puede
estar en la infiltración de agua de lluvia, la capilaridad o humedad que asciende desde el
suelo, las infiltraciones por diferencias de niveles de suelo , especialmente en calles con
pendiente y la condensación; Consecuencia de la capilaridad es la salitre, generalmente, por la
disolución de las sales de los materiales de construcción.
Todas estas situaciones tienen en común que su aparición se produce por una falta de
mantenimiento, un trabajo defectuoso o un defecto constructivo . Una mampostería
estropeada por los contrastes de temperatura entre el hielo y el calor, un revoque agrietado o
juntas defectuosas por instalación o desgaste del material, son suficientes para que la lluvia
penetre en la pared, bajar por la misma o estancarse en algún punto distinto al de entrada y
provocar la aparición de manchas o aureolas. En los edificios construidos en mampostería o
revocados, el agua, contenida en la tierra, penetra en las construcciones a consecuencia del
fenómeno de capilaridad, sube por las paredes y forma moho y manchas a cierta altura.
La condensación se produce cuando una masa de aire caliente que alberga agua, entra en
contacto con una zona más fría, el agua que estaba en estado gaseoso pasa al estado líquido y se
deposita en las superficies frías, por eso vemos como chorrean los cristales de una ventana de
aluminio . Cuanto más caliente esté el aire más agua depositará en las superficies frías, sin
embargo su origen no está en la rotura de una tubería sino en el puente térmico, por el contacto de
piezas estructurales con el exterior, llegando a producir moho por la proliferación de hongos, mal
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olor porque la humedad impregna el contenido, también puede ser visible el vaho en la zona de
cristales.
Nos encontramos pues ante situaciones fácilmente detectables en la mayoría de las ocasiones,
especialmente si se ha comprobado que en la zona de aparición no existen conducciones de agua y
si las hay, no presentan roturas o fugas y el hueco por donde discurren presenta una buena
ventilación natural o forzada. Para un profesional de la fontanería o un perito tasador no presenta
dificultades discernir entre la humedad causada por una rotura o atasco y la inducida por
situaciones anteriormente descritas.
Sin embargo cuando un Asegurado solicita la intervención de su póliza, por aparición de una
humedad, la pretensión es la reparación de un daño, visible estéticamente, sin entrar acorregir la
raíz del problema y esto choca frontalmente con el espíritu del seguro de hacer frente a los
hechos accidentales e imprevistos, para el caso de escapes accidentales y repentinos causados por
conducciones de agua que tengan su fundamento en un reventón, rotura, desbordamiento o
atasco.
Las filtraciones a través de la fachada o muros exteriores de un edificio, es una
responsabilidad de la Comunidad de Propietarios , por lo tanto evitarlas y repararlas correrán
a su cargo y pueden tener soluciones diferentes en base al informe pericial. Los trabajos de
subsanar las filtraciones estarán excluidos de la póliza, sin embargo las consecuencias para con
terceros (por ejemplo las viviendas del edificio) pueden tener cobertura por responsabilidad civil.
Cada seguro tiene un alcance delimitado en las Condiciones Generales y Particulares, incluso en
modalidades de la misma compañía de seguros.
La condensación presenta mayores conflictos por la intervención de los propietarios a causa
de reformas o tapado de huecos de ventilación, causa más frecuente en su aparición, por lo tanto
no es responsable la Comunidad de Propietarios, en consecuencia su Aseguradora no aceptará el
pago de los daños.
Entre las exclusiones generalizadas de las pólizas de seguro, se encuentran los daños y perjuicios
ocasionados por la fermentación, oxidación, humedad prolongada, condensación, vicio propio o
defectos de construcción o fabricación y de aquellos que por su notoriedad o evidencia
podían/debían ser apreciados por los copropietarios o el Asegurado. En consonancia con lo
expuesto, los asentamientos, hundimientos, desprendimientos, corrimientos de tierra, subidas del
nivel freático, colapso del edificio, o el deterioro paulatino de los bienes, tampoco encuentran
cobertura habitualmente, salvo pacto expreso en las Condiciones Particulares.
En algunos contratos de seguro las filtraciones de agua a través de tejados, azoteas, terrazas,
techos, fachadas y paredes del edificio a consecuencia de la lluvia, el pedrisco o la nieve suelen
tener cobertura exclusivamente la primera vez que ocurre , para los gastos de reparación de
la causa y la responsabilidad civil, sin embargo si se producen siniestros posteriores y no se
prueban las reparaciones necesarias, se considera que el Asegurado (la Comunidad de Propietarios
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o el Propietario del Inmueble) ha incurrido en culpa grave, por tanto la Aseguradora considera el
hecho una agravación del riesgo y puede quedar desligada de la obligación del pago de los gastos
de localización y reparaciones futuras.
Si se produce un siniestro, y la entidad aseguradora del hogar considera que es de la comunidad y
la aseguradora de la comunidad considera que es de la vivienda privativa, ambas aseguradoras
deberían ponerse de acuerdo y no trasladar el problema a sus asegurados.
La entidad aseguradora puede verificar el estado del inmueble o realizar al tomador y al asegurado
las preguntas que considere conveniente, en caso de que no realice estas actuaciones, cuando
suceda el siniestro no puede alegar una circunstancia por la que no preguntó para rechazar un
siniestro que está cubierto de acuerdo con el condicionado de la póliza.
Es fundamental leer bien todas las condiciones de la póliza y conocer los límites de
indemnización y exclusiones de las coberturas antes de celebrar el contrato de seguro,
especialmente, respecto a las coberturas en las que los siniestros son más frecuentes. Por ejemplo,
daños por agua (comprobar si están cubiertos, o si tienen alguna limitación los gastos de
localización y reparación de las averías)
Asimismo, es conveniente antes de contratar un seguro analizar con atención las definiciones de los
conceptos y de las coberturas incluidas en la póliza para poder conocer los riesgos cubiertos por el
contrato y cuales los excluidos, el profesional independiente que realiza esta labor de
asesoramiento es la Correduría de Seguros que además de un Análisis Objetivo previo, será de gran
ayuda en el momento del siniestro, por su capacidad de negociación con las aseguradoras y
conocimiento de los procedimientos.
José Silva, director técnico de JOSE SILVA CORREDURÍA DE SEGUROS.
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