Download Lea la sentencia íntegra

14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1
ZARAGOZA
PROCEDIMIENTO: JUICIO ORDINARIO Nº 365/12
SENTENCIA Nº
EN ZARAGOZA, A TREINTA DE SEPTIEMBRE DE DOS MIL CATORCE.
EN NOMBRE DE S.M. EL REY,
Luis Morales Salazar, Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de
Zaragoza, ha visto los presentes autos de juicio ordinario sobre nulidad parcial de
contratos nº 382/13, seguidos a instancia del Letrado de la Comunidad Autónoma, en
nombre y representación de las Empresas Públicas Plaza S.A. y Suelo y Vivienda de
Aragón S.L.U., contra la mercantil Zaragoza Plaza Center Campus Empresarial S.A.,
representada por la Procuradora Dª María Carmen Ibáñez Gómez y defendida por los
Letrados D. Antonio García Lapuente, Dª María Esteruelas Foj y D. Alfonso Gracia
Matute, sobre reclamación de cantidad por importe de 16.819.049,7 euros.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- Por el Letrado de la Comunidad Autónoma, en nombre y representación
de las Empresas Públicas Plaza S.A. y Suelo y Vivienda de Aragón S.L.U., se presentó en
fecha 12 de abril de 2012 demanda que, conforme a normas de reparto, correspondió a
este Juzgado. Demanda interpuesta contra la mercantil Zaragoza Plaza Center Campus
Empresarial S.A., en la cual solicitaba que se dictara sentencia con los siguientes
pronunciamiento:
1
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
1º La declaración de nulidad parcial de los contratos de 20 de enero de 2010 (
originado el 5 de diciembre de 2007 ), en cuanto al exceso de precio de 16.819.049,7
euros por ausencia absoluta de causa en cuanto al precio de mercado que implicaba un
exceso de precio, y/o por error en la formación de la voluntad en cuanto al precio de
mercado que implicaba el exceso de precio.
2º La fijación y declaración de que el precio de la opción de compra en el contrato de 5
de diciembre de 2007, (redacción definitiva el 20 de enero de 2010 ) era el de coste y
no el de mercado ( es decir, el de 12.654.036,27 euros ) por venir así fijado en los
Pliegos de la Subasta, obligando a la demandada al cumplimiento estricto de los
contratos de referencia para que devuelva a sus poderdantes el exceso de precio
pagado de 16.819.049,7 euros más los intereses legales.
3º Que se ordene el otorgamiento de los correspondientes instrumentos y títulos para
la determinación de la situación jurídica de los inmuebles objeto del derecho de opción
de compra.
4º Con carácter subsidiario a lo anterior, mediante el ejercicio de la acción de
enriquecimiento injusto por importe de 16.819.049,7 euros, más intereses legales,
declarándose la existencia de un enriquecimiento injusto de la demandada por dicho
importe, ordenando la entrega de la misma a la demandante Plataforma Logística de
Zaragoza, Plaza S.A.
5º Con imposición de las costas procesales a la parte demandada.
SEGUNDO.- Admitida a trámite la demanda, se emplazó a la parte demandada con
entrega de copias de la demanda y documentos a ella acompañados, a fin de que en el
término de veinte días compareciese en los autos mediante Abogado y Procurador y
contestase a la demanda. Dentro del mencionado plazo la demandada compareció en
las actuaciones representada por la Procuradora Dª María Carmen Ibáñez Gómez,
presentando el pertinente escrito de contestación a la demanda, en el cual, tras alegar
2
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, solicitaba que se
dictara una sentencia desestimatoria de la demanda con imposición de las costas
causadas a la parte demandante.
TERCERO.- A continuación se citó a todas las partes el día 8 de octubre de 2012 para la
celebración de la audiencia previa, acto que tuvo lugar con la asistencia de todas ellas.
La audiencia se suspendió ante la alegación de hechos nuevos por la parte demandada.
En fecha 21 de noviembre de 2012 se continuó la audiencia previa sin conseguirse un
acuerdo entre la parte actora y el demandado, afirmándose las partes y ratificando sus
respectivos escritos, procedieron a fijar los hechos controvertidos en cuanto a la
caducidad de la acción de anulabilidad, la prerrogativa de Plaza S.A. para adquirir dos
edificios con superficie máxima de 12.000 m2 a precio de coste según el pliego de la
subasta, si la opción de compra era respecto de los dos edificios o solo en el caso del
PC-1, la ausencia de causa en cuanto al precio fijado conforme a mercado, las
consecuencias del aval a primer requerimiento ejecutado por la empresa pública Suelo
y Vivienda de Aragón S.L.U. contra la entidad bancaria Ibercaja, la concurrencia de los
presupuestos de la acción de nulidad parcial del contrato por falta de causa del
contrato de 5 de diciembre de 2007, perfeccionado el 20 de enero de 2010 y 6 de
agosto de 2010, y/o la acción de anulabilidad por vicio en el consentimiento del
Consejo de administración de Plaza S.A., en cuanto a su conocimiento y consentimiento
para la determinación del precio de venta, la adecuación o no del precio pagado con lo
estipulado en el pliego y, por último, el ejercicio subsidiario de la acción de
enriquecimiento injusto.
Seguidamente se solicitaron las pruebas que a su derecho convenía, consistentes, en el
caso de la actora, en interrogatorio de parte, testifical de D. José Ricardo García
Becerril, Dª Lucía Pamplona Lafaja, D. Gerardo Pérez Lacue y D. Javier Bazaco Francia,
testifical-pericial de Dª María José Serrano Marco, D. José Ignacio Ruiz del Olmo
Gimeno y D. José Daniel Vela Cervera, más pericial en la persona de D. Manuel Tesa, y
3
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
pericial judicial de carácter técnico y económico para el cálculo de los costes con
arreglo al Pliego de la Subasta de 2004. En cuarto lugar documental aportada con la
demanda por reproducida, y la aportación de los cinco documentos que adjuntaba a su
instructa de prueba, solicitando, en último término, el requerimiento al Excmo.
Ayuntamiento de Zaragoza para que remitiese el Proyecto y Licencia Urbanística del
PC 1 y PC 10, así como el proyecto de urbanización de la parcela CINS, el requerimiento
a la demandada y a la mercantil Codesport de los contratos, certificaciones y facturas
de contratista y subcontratista de las construcciones realizadas del PC 1 y PC 10, el
requerimiento al Colegio de Arquitectos de Aragón para que remitiera el Proyecto
Básico y de Ejecución, el Libro de Órdenes, y los certificados de comienzo y fin de
obras. Por la parte demandada se solicitó como prueba la documental de su escrito de
contestación a la demanda por reproducida, más documental mediante la aportación
del auto de 19 de julio de 2012 dictado por el Juzgado de Instrucción nº 2 de Zaragoza
en las Diligencias Previas de Procedimiento Abreviado nº 674/12, y el requerimiento a
la demandante para que aportase el acta de su Consejo de administración de fecha 20
de junio de 2011. En segundo lugar, la testifical de D. Javier Velasco Rodríguez, D.
Ricardo Cavero Arcéiz, D. Julio Carlos Escó Sampériz, D. José Luis Abad Martínez, D.
Alberto Larraz Villeta y Dª María Teresa Verde Arribas. En tercer lugar, la testificalpericial de D. Daniel Vela Cervera y D. José Ignacio Ruiz del Olmo Gimeno.
CUARTO.- Admitidas las pruebas estimadas pertinentes, todas las propuestas excepto
la pericial de la actora en la persona de D. Manuel Tesa, se señaló para la celebración
del juicio oral el día 3 de abril de 2013, señalamiento que se suspendió ante la
imposibilidad de realizar los peritos judiciales el dictamen encargado. Por ello se
señaló nueva fecha para el juicio los días 1, 2 y 3 de septiembre de 2014. En los días
señalados para el juicio, como fueron el 1 y 2 de septiembre de 2014, se practicaron las
pruebas declaradas pertinentes, solicitándose por la demandada, como cuestión
previa, la existencia de hechos nuevos, que no fueron admitidos, tras lo cual se pasó a
la fase de conclusiones, concretando la parte actora que la cuantía de su demanda la
4
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
fijaba en la cantidad de 14.240.717,45 euros más I.V.A., mientras que la parte
demandada se ratificó en su escrito de contestación a tenor del resultado de la prueba
practicada, quedando la vista recogida a través de los medios audiovisuales obrantes
en autos.
QUINTO.- En la tramitación del presente juicio se han observado todas las
prescripciones legales.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- Acción ejercitada por las Empresas Públicas Plaza S.A. y Suelo y Vivienda
de Aragón S.L.U.
Se ejercita por la parte actora, con carácter principal, la acción de nulidad parcial del
contrato de compraventa formalizado en fecha 5 de diciembre de 2007 entre la
empresa pública “ Plaza S.A. “ y la demandada, la mercantil Zaragoza Plaza Center
Campus Empresarial S.A. ( Z.P.C. ), por el que la primera compró dos edificios,
identificado como PC-1 y PC-10, ubicados en el área denominado Centro Integrado de
Negocios y Servicios ( CINS ) situada en la Plataforma Logística de Zaragoza. En virtud
de dicho contrato se estableció un precio de venta, por la parcela PC-1 de
20.745.279,58 euros, más el 16% de I.V.A., 3.319.244,73 euros, con un total de
24.064.524.31 euros, mientras que por el edificio PC-10 se pactó un precio de
6.407.937,50 euros, más 1.025.270 euros relativo al 16% de I.V.A., dando un total de
7.433.207,5 euros. El edificio en construcción PC-1 fue objeto de compraventa entre las
empresas públicas Plaza S.A. y Suelo y Vivienda de Aragón S.L.U., acordando en fecha
23 de julio de 2010 su compraventa por el precio de 19.731.879 euros, del cual se
abonó la cantidad de 5.210.183,27 euros en metálico y el resto mediante la cesión de la
posición de deudor de Plaza S.A. a Suelo y Vivienda de Aragón S.L.U., formalizándose
5
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
con Z.P.C. dicha compraventa mediante escritura pública de fecha 6 de agosto de 2010
por la que la parte demandada aceptó dicha subrogación.
Respecto de dicho contrato, y sus addendas, la parte actora entiende, en base al art.
6.3, 1.261 y 1.274 y siguientes del Código Civil, la nulidad parcial de los mismos, por la
ausencia de causa debido a la falta del precio. Para llegar a tal conclusión valora las
condiciones del Pliego de la Subasta aprobada por el Consejo de Administración de
Plaza S.A. en fecha 9 de junio de 2004, por lo que el precio de dichos edificios sería el
de coste, no el de mercado que entiende abonado por su parte. Por ello, ante el precio
erróneamente pagado, considera la ausencia de un elemento necesario para dotar de
validez los contratos formalizados entre las partes, como es el relativo al precio.
Acción de nulidad por falta de causa que la parte demandada considera infundada, ya
que valora positivamente la concurrencia de los requisitos del art. 1.261 del C.Civil,
especialmente en relación al precio. Y ello porque el mismo fue el libremente pactado
entre las partes conforme a los principios de libertad contractual y la autonomía de
voluntad del art. 1.255 del C.Civil, fijándose a tenor de la fórmula establecida para ello
en el Pliego de la Subasta.
Igualmente, la parte actora considera la concurrencia de la causa de anulabilidad
parcial, además y en defecto del primer motivo alegado, por el error en el
consentimiento previsto en el art. 1.300 y siguientes del C.Civil. Para ello parte del
contrato de compraventa ya mencionado y del precontrato, compromiso de compra de
fecha 30 de mayo de 2007 que le sirvió de base, ambos suscritos por el Gerente de
Plaza S.A., Sr. García Becerril. La suscripción de dichos contratos se realizó sin que el
Consejo de Administración de Plaza S.A. pudiera haber prestado su consentimiento
válido y pleno a dichas operaciones económicas, pues dicho Gerente, cuya
administración considera la actora desleal, indujo a error al Consejo respecto a que el
precio que debía pagarse era el correcto conforme a mercado, y no el precio de coste
previsto en el Pliego de la Subasta.
6
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
Anulabilidad que la parte demandada niega totalmente, pues considera que el Consejo
de Administración de Plaza S.A. conoció, consistió y aprobó por unanimidad el precio
de la compraventa, sin que existiera error alguno en la formación de su voluntad pues,
de existir, no le podría ser atribuible de modo alguno, bajo su condición de tercero de
buena fe ajeno a la administración desleal que entiende la actora de su ex gerente.
Situación que no puede generar efecto alguno entre las partes de este proceso.
Por último, la actora ejercita la acción subsidiaria de enriquecimiento injusto, al
valorar la concurrencia de sus tres presupuestos relativo al enriquecimiento injusto de
Z.P.C., el correlativo empobrecimiento por su parte y la inexistencia de causa que
justifique lo anterior, como es la fijación del exceso de precio pagado por la actora en
base al precio de mercado, no al de coste según el Pliego de la Subasta.
Enriquecimiento injusto que niega la parte demandada al entender la existencia de
justa causa que legitimó la compraventa pactada entre las partes, situando dicha causa,
no en el Pliego de la Subasta, sino en el contrato de compraventa de 5 de diciembre de
2007 donde las partes acordaron la compraventa de los edificios PC-1 y PC-10 por un
precio cierto y determinado, libremente pactado entre las partes.
Conforme a la expuesta posición jurídica de las partes en este proceso, y a tenor del
desarrollo de la audiencia previa celebrada en fecha 21 de noviembre de 2012, los
hechos controvertidos de este pleito son los siguientes: la caducidad de la acción de
anulabilidad, la prerrogativa de Plaza S.A. para adquirir dos edificios con superficie
máxima de 12.000 m2 a precio de coste según el pliego de la subasta, si la opción de
compra era respecto de los dos edificios o solo en el caso del PC-1, la ausencia de causa
en cuanto al precio fijado conforme a mercado, las consecuencias del aval a primer
requerimiento ejecutado por la empresa pública Suelo y Vivienda de Aragón S.L.U.
contra la entidad bancaria Ibercaja, la concurrencia de los presupuestos de la acción de
nulidad parcial del contrato por falta de causa del contrato de 5 de diciembre de 2007,
perfeccionado el 20 de enero de 2010 y 6 de agosto de 2010, y/o la acción de
7
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
anulabilidad por vicio en el consentimiento del Consejo de administración de Plaza
S.A., en cuanto a su conocimiento y consentimiento para la determinación del precio de
venta, la adecuación o no del precio pagado con lo estipulado en el pliego y, por último,
el ejercicio subsidiario de la acción de enriquecimiento injusto.
SEGUNDO.- HECHOS PROBADOS.
Se consideran hechos probados que deben tenerse en cuenta para la resolución en esta
litis, los siguientes; Mediante escritura autorizada por el Notario de los de Zaragoza D.
Eloy Jiménez Pérez, en fecha 21 de noviembre de 2000, bajo el número 3450 de los de
su Protocolo, se constituyó por tiempo indefinido la sociedad anónima Plataforma
Logística de Zaragoza, Plaza S.A. Dicha sociedad, según sus estatutos, tiene por objeto
proyectar, construir, conservar, exportar y promocionar, por ella misma o a través de
terceras personas, la Plataforma Logística de Zaragoza promovida por el Gobierno de
Aragón y el Ayuntamiento de Zaragoza y, en particular, las infraestructuras y
equipamientos comprendidos en la misma, así como los servicios que puedan
instalarse o desarrollarse en dichas infraestructuras y equipamientos. Para llevar a
cabo el desarrollo del Proyecto Supramunicipal de la Plataforma Logística de Zaragoza
se expropiaron los terrenos necesarios para ello. Así, el Consejo de Administración de
Plaza S.A., reunido en fecha 9 de junio de 2004, siendo su presidente D. Javier Velasco
Rodríguez, el Consejero-Delegado D. Julio Carlos Esco Sampériz, y los Consejeros D.
Antonio Gaspar Galán, D. Santiago Hernández Tornos, D. Luis Gracia Ballesteros, D.
Joaquín Torres Ramos, D. Fernando Hernando Gimeno, D. José Luis Marqués Insa, Dª
María Teresa Verde Arribas y D. Andrés Cuartero Moreno, con la presencia del Director
Gerente D. Ricardo García Becerril, que asistió por indicación del Presidente, contando
con el asesoramiento del Letrado-Asesor del Consejo D. Manuel García-Figueras,
acordaron por unanimidad la aprobación del Pliego de contratación para la selección
del adquirente de los terrenos de la Plataforma Logística de Zaragoza destinada a
8
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
Centro de Negocios y Servicios. En dicho Pliego se establecieron las cláusulas
administrativas particulares y de prescripciones técnicas que regirían en la subasta,
por procedimiento restringido, para la selección del adquirente de la parcela de 88.235
metros cuadrados incluida en el Proyecto Supramunicipal de Plaza y destinada a
Centro de Negocios y Servicios ( C.I.N.S. ), estableciéndose que el contrato de
adjudicación se regiría por lo establecido en el Pliego y sus anexos y en lo no previsto
en el mismo se estaría a lo que resultara aplicable, a la entidad mercantil Plaza S.A,
conforme a lo dispuesto en el R.D. Legislativo 2/2000 de 16 de junio, por el que se
aprobó el T.R. de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas, por su
Reglamento General aprobado por R. Decreto 1098/2001 de 12 de octubre, así como,
en su defecto, por las norma contenidas en la Ley 33/2003 de 3 de noviembre de
Patrimonio de las Administraciones Públicas y a las normas propias del Derecho
Privado de conformidad con lo establecido en el art. 60.3 de la Ley 17/2001 de 29 de
octubre, sobre la Plataforma Logística Plaza. En la cláusula 2.3.3. se estableció el precio
mínimo de licitación en dieciocho millones de euros, más el I.V.A. correspondiente,
estableciéndose en la cláusula 2.1.4. que el contenido de las propuestas para la subasta
debería comprender una reserva de superficie de hasta 12.000 metros cuadrados
construidos, como máximo, de la zona destinada a oficinas, para su puesta a
disposición a favor de Plaza S.A., además del diseño y colocación de una pasarela, paso
peatonal aéreo, que conecte la parcela adjudicada con la parcela C.I.E.S. de la
Plataforma Logística sobre la A-120. Las condiciones de la reserva se desarrollaron en
la cláusula 2.1.5. mediante dos opciones; a) mediante una opción de compra donde la
parte concedente de la opción sería la adjudicataria y la parte beneficiaria del derecho
de opción de compra sería Plaza S.A. hasta una superficie de 12.000 metros cuadrados
construidos como máximo, y con plazo de ejercicio de dicha opción de compra hasta el
31 de diciembre de 2008. Según la mencionada cláusula el precio que abonaría Plaza
S.A. por la superficie que decidiera adquirir sería la suma de los siguientes conceptos;
(i) el coste proporcional del suelo que se impute a cada metro edificable, (ii) el coste de
9
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
construcción según los precios unitarios aplicado por el constructor, (iii) el 19% de los
gastos de construcción en concepto de gastos generales de gestión y beneficio
industrial y (iv) la parte proporcional de los gastos e impuestos que generó la
adquisición del suelo. Pliego redactado por los servicios jurídicos y técnicos de la
plataforma logística.
En fecha 28 de junio se 2004 se publicó en el B.O.A. nº 75 el anuncio de la empresa
pública Plataforma Logística de Zaragoza, Plaza S.A., por el que se convocó la subasta
por procedimiento restringido de la parcela destinada a Centro de Negocios y Servicios
por precio mínimo de licitación de 18.000.000 euros, todo ello conforme al Pliego de
Cláusulas administrativas particulares y prescripciones técnicas aprobadas por el
Consejo de Administración de Plaza S.A. en fecha 8 de junio de 2004.
En dicha subasta participó la empresa Zaragoza Plaza Center Campus Empresarial S.A.,
constituida por las mercantiles Codesport S.A. y Copisa Constructora Pirenaica S.A., por
un precio de licitación de 18.000.001 euros más I.V.A., esto es, la cifra de 20.880,001,16
euros, mediante propuesta presentada en fecha 13 de octubre de 2004. D. Agapito
Iglesias García, en nombre de la mercantil Codesport S.A., y D. José Alba Rodríguez, en
nombre de la mercantil Copisa Construcciones Pirenaica S.A., en fecha 7 de septiembre
de 2004, presentaron una propuesta por la que, en caso de ser adjudicatarios del área
destinado a Centro de Negocios y Servicios de la Plataforma Logística de Zaragoza, se
comprometían a la reserva de superficie de 12.000 metros cuadrados construidos en la
zona destinada a oficinas, asignándoles los edificios nº 1 y 2 contenidos en la
propuesta. De dicha subasta resultaron, como únicos licitadoras, las empresas
anteriores que presentaron la correspondiente pilca todo ello conforme al acta notarial
de fecha 19 de octubre de 2004 realizada por el Notario de los de Zaragoza D. Esteban
Sánchez para la apertura de los sobres de la licitación pública de la subasta.
10
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
Mediante Orden de 19 de diciembre de 2005, el Consejero de Obras Públicas,
Urbanismo y Transportes del Gobierno de Aragón, D. Javier Velasco Rodríguez,
autorizó a la empresa pública Plataforma Logística de Zaragoza Plaza S.A. la
enajenación de la parcela C.I.N.S., de una extensión de 88.135 metros cuadrados,
ubicada en la Plataforma Logística de Zaragoza, a la sociedad mercantil Zaragoza Plaza
Center Campus Empresarial S.A., con la previsión de que su destino sería a los usos y
bajo las condiciones señaladas en el Pliego de condiciones de la subasta por
procedimiento restringido de dicha parcela.
En fecha 23 de diciembre de 2005 se formalizó la compraventa de la parcela C.I.N.S.
entre Plaza S.A. y ZPC S.A., otorgándose escritura pública de compraventa ante el
Notario de Zaragoza D. Francisco de Asís Sánchez-Ventura Ferrer.
El Consejo de Administración de la sociedad Plataforma Logística de Zaragoza Plaza
S.A., reunido en sesión de fecha 21 de marzo de 2006, trató, como punto noveno del
orden del día, el análisis para la adquisición del edificio Plaza, recordándose a los
miembros del Consejo la subasta realizada sobre la zona C.I.N.S. de la plataforma, cuyo
adjudicatario, ZPC, les ofreció la posibilidad de comprar un edificio de 9.000 metros
cuadrados de oficinas y 2.000 metros cuadrados de garaje, por un precio de veinte
millones de euros. Igualmente en la sesión se recordó que en el Plan Financiero de la
sociedad que estaban previstos doce millones de euros para este edificio. Por último,
se informó que parte del edificio podía ir destinado a alquiler y allí se ubicaría la
sociedad Plaza, la Entidad de Conservación y el ZLC. Los miembros del Consejo
presentes en dicha sesión, que fueron D. Javier Velasco Rodríguez, D. José Carlos Esco
Samperiz, D. Joaquín Torres Ramos, D. Francisco Bono Ríos, D. Santiago Hernández
Tornos, D. Fernando Hernando Giménez, Dª Mª Teresa Verde Arribas, acordaron por
unanimidad continuar trabajando en dicho tema, y traer un estudio financiero
específico en el siguiente Consejo de Administración, estando también presente el
gerente D. Ricardo García Becerril y el Letrado-Asesor del Consejo de Administración,
11
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
D. Manuel García-Figueras Rodríguez. Consejo que tuvo lugar el 27 de abril de 2006,
cuyo orden del día, punto tercero, trató el análisis financiero para la adquisición del
edificio Plaza, examinando los miembros del Consejo la documentación que se les
facilitó y que se incorporó como Anexo al Acta de la sesión, todo ello respecto de los
datos del edificio, así como la previsión de metros que se quedaría la sociedad para
utilizarlo como oficinas de Plaza, para su uso de la entidad de Conservación de Plaza,
para el ZLC y para la U.T.E. encargada de las obras de urbanización, informándose al
Consejo de la existencia de dos propuestas firmes para alquilar las otras plantas.
Igualmente, en la sesión se informó del coste aproximado del edificio de veinte
millones de euros, recordándose, igualmente, que en el Plan Financiero ya estaba
prevista una partida de doce millones de euros para esta finalidad, explicándose la
financiación del resto del coste del edificio en un plazo de veinticinco años, todo ello
conforme al anexo. Los miembros del Consejo presentes, como fueron D. Javier Velasco
Rodríguez, D. Julio Carlos Esco Samperiz, D. Eduardo Bandrés Moliné, D. Alfredo
Valeriano Boné Pueyo, D. Antonio Gaspar Galán, D. Ricardo Cavero Arcéiz, D. José Luis
Abad Martínez, D. Joaquín Torres Ramos, D. Santiago Hernández Tornos y D. Fernando
Herrando Gimeno, acordaron por unanimidad autorizar al Consejero Delegado y al
Director Gerente para continuar avanzando en la adquisición del edificio Plaza y
adoptar los acuerdos necesarios, informando con posterioridad al Consejo de
Administración, todo ello con la presencia de D. Ricardo García Becerril y del Letrado
Asesor Sr. García-Figueras.
En la sesión 2/2007 del Consejo de Administración de Plaza S.A. de fecha 28 de marzo
de 2007 se trató, como punto tercero del orden del día, la aprobación, si procedía, y la
suscripción de contrato con la sociedad ZPC relativo al edificio Plaza. El Consejo valoró
el derecho de subasta que las condiciones de subastas de la parcela C.I.N.S. establecía a
su favor de una superficie de hasta 12.000 metros cuadrados construidos, como
máximo, de la zona destinada a oficinas, para su puesta a disposición a su favor en
forma de opción de compra o en forma de opción de arrendamiento, a elección de
12
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
Plaza S.A., y al precio de mercado que rigiera en el momento de la opción. Por ello, el
Consejo propuso que Plaza S.A. adquiera una de las Unidades Arquitectónicas ( edificio
) que ZPC tenía previsto construir sobre la finca descrita, conforme a lo expuesto en los
Consejos anteriores. Igualmente, en la propuesta se contempló la posibilidad de
formalizar la opción de compra de una nave próxima al edificio para uso de talleres de
prácticas en las modalidades de logística por requerimiento de la actividad de las
enseñanzas de Formación Profesional. En dicha sesión, los miembros del Consejo
presentes, D. Javier Velasco Rodríguez, D. Julio Carlos Esco Samperiz, Dª Mª Teresa
Verde, D. Alberto Larraz, D. Alfredo Valeriano Boné Pueyo, D. Antonio Gaspar Galán, D.
Ricardo Cavero Arcéiz, D. José Luis Abad Martínez, D. Joaquín Torres Ramos, D.
Francisco Bono, D. José Luis Rodrigo y D. Fernando Herrando Gimeno, valoraron la
propuesta conforme a los datos y condiciones de compra y con los informes del Anexo,
como era el resumen de tasación de la empresa Tinsa de fecha 22 de marzo de 2007
realizado por D. Gerardo Pérez Lacue. Los miembros del Consejo tuvieron en cuenta el
resumen de tasación que estableció un valor hipotecario del PC-1 de 20.523.719.76
euros en la hipótesis del inmueble terminado, valorándose, en la página dos del
resumen, un coste de la obra pendiente de ejecución de 11.740.460,63 euros. El
Consejero D. José Luis Abad Martínez examinó el certificado de tasación completo en el
que, folio diecinueve, se determinó un valor de reposición de 13.372.223,53 euros y
136,02 euros por metro cuadrado para las oficinas. El Gerente Sr. García Becerril
explicó al Consejo el precio que correspondía al edificio, sirviéndose para ello del
estudio económico-financiero del edificio PC-1 realizado por ZPC donde se indicó una
superficie edificado de 9.020,14 metros cuadrados para oficinas y de 2.130,95 metros
cuadrados de garajes bajo rasante, con un coste de 473 euros el metro cuadrado,
fijando en 9.284.566,50 euros el precio del solar, 10.233.206,48 euros como gastos de
la obra, 1.790.998,6 euros como gastos de promoción, 543.493,14 euros por gastos
financieros y 270.371,26 euros por gastos de administración y publicidad. Todo ello
por un total de 17.122.635,978 euros que se incrementó en el 19% por beneficio
13
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
industrial, lo que daba un valor de venta total de 20.375.936,82 euros. El Consejo de
administración acordó por unanimidad el ejercicio del derecho de reserva,
procediendo a la firma del correspondiente documento que materializaba la reserva
del edificio de oficinas y de la nave, con la aprobación definitiva que debería ratificarse
por el Consejo. Acuerdo que se adoptó con el asesoramiento de D. Manuel GarcíaFigueras Rodríguez, presente en la sesión, redactándose erróneamente el acta de la
sesión en cuanto a que el precio de la opción de compra se identificó como de mercado,
pues los miembros del Consejo eran conocedores de que dicha opción se ejercitaba
conforme al Pliego, con la convicción, por tanto, de que el precio era el de coste.
Consecuencia de esta sesión del Consejo, en fecha 30 de mayo de 2007, se suscribió el
compromiso de compraventa de las futuras unidades arquitectónicas PC-1 y PC-10 en
la parcela C.I.N.S. de la Plataforma Logística Plaza de Zaragoza, suscribiéndolo D.
Celedonio Melguizo Béjar, en la condición de Director Gerente de la entidad mercantil
Zaragoza Plaza Center Campus Empresarial S.A., como parte vendedora, y D. Ricardo
García Becerril, en nombre y representación de la entidad mercantil Plataforma
Logística de Zaragoza Plaza S.A., acordándose que ZPC proyectaría y construiría de
conformidad con el calendario que ambas partes acordarían, las unidades
arquitectónicas PC-1 y PC-10, siendo el precio de venta, estipulación 2.1, de acuerdo al
pliego de especificaciones incluido en el Anexo II, por el PC-1 la cantidad de 19.334.937
euros, sin I.V.A., y por el edificio PC-10, estipulación 2.2, el precio en la cantidad de
6.407.937,50 euros, sin I.V.A. La voluntad de las partes de adquirir y vender los
edificios PC-1 y PC-10 se materializó en el contrato privado de compraventa de 5 de
diciembre de 2007, donde las mismas partes del precontrato acordaron la venta del
edificio PC-1, con 9.177,38 m2 sobre rasante, de 20.745.279,58 euros más 16% de
I.V.A., 3,319.244,73 euros, por un total de 24.064.524,31 euros, y por el edifico PC-10,
de 2.151,23 m2 sobre rasante, de 6.407.937,50 euros, más el 16% de I.V.A., 1.025.270
euros, con un total de 7.433.207,50 euros, estableciéndose la terminación por parte de
ZPC del edificio PC-1 en el segundo trimestre de 2009, salvo que mediara causa de
14
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
fuerza mayor o ajena a la misma, y respecto del edificio PC-10 en un plazo de nueve
meses a contar desde la obtención de la licencia de obras correspondiente por parte
del Ayuntamiento de Zaragoza y siempre antes del 30 de junio de 2009.
Dicho contrato fue objeto de una primera Addenda, en fecha 9 de febrero de 2009,
pactando las partes la modificación del plazo previsto en la estipulación tercera para la
finalización de las obras objeto del contrato, el cual se amplió un año, hasta el segundo
trimestre de 2010. Se firmó una segunda Addenda, de fecha 20 de enero de 2010, por
la que se pactó un nuevo plazo de finalización del edificio PC-1, como fue el cuarto
trimestre de 2010 y estableciéndose como objetivo la del 30 de octubre de 2010.
En fecha 23 de julio de 2010 Plaza S.A. cedió parcialmente a la empresa pública Suelo y
Vivienda de Aragón S.L.U. los derechos y obligaciones derivadas del contrato de fecha 5
de diciembre de 2007 respecto a la compraventa del edificio PC-1 por el precio de
19.731.879 euros, pactándose como forma de pago la entrega de 5.210.183,27 euros
en metálico, y el resto del pago mediante la cesión de la posición de deudor de Plaza
S.A. a la empresa Suelo y Vivienda de Aragón S.L.U. Compraventa con subrogación que
se elevó a escritura pública en fecha 6 de agosto de 2010.
En la sesión del Consejo de administración de Plaza de 20 de junio de 2011, en el punto
cuarto de su orden del día, se acordó por unanimidad que prosiguieran las actuaciones
destinadas a la transmisión a la Consejería de Educación del Gobierno de Aragón, del
edificio que fue construido con el fin de destinarlo a talleres, laboratorios y aularios de
formación profesional. Edificio que se compró a ZPC en fecha 5 de diciembre de 2007
por importe de 6.407.937,50 euros. Acuerdo adoptado por unanimidad por el
Presidente, D. Alfonso Vicente Barra, y los Consejeros D. Alberto Larraz Vileta, D. José
Luis Murillo Collado, D. Agustín García Inda, D. José Ignacio Salafranca, D. Fernando
Gimeno Marín, Dª Carmen Dueso Mateo, D. José Luis Rodrigo Molla, Dª María Raquel
Martínez Cabañero y D. Marcos Calucho Villas, estando presente el Gerente, Sr. García
Becerril, y el asesor-letrado, Sr. García-Figueras.
15
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
En fecha 23 de enero de 2012, la empresa pública Plaza S.A. denunció ante la Fiscalía
del Tribunal Superior de Justicia de Aragón la presunta comisión por D. Ricardo García
Becerril de un delito societario de administración desleal, previsto en el art. 295 del C.
Penal. El Juzgado de Instrucción nº 2 de Zaragoza dictó en fecha 19 de julio de 2012 el
auto nº 94/12, en las Diligencias Previas de Procedimiento Abreviado nº 674/12, que
acordó el archivo de la causa criminal seguida contra el imputado, resolución que fue
recurrida por las empresas públicas Plaza S.A. y Suelo y Vivienda de Aragón S.L.U. en
apelación, por lo que la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Zaragoza acordó,
mediante resolución de 13 de noviembre de 2012, la estimación del recurso y la
revocación del auto de archivo. El Juzgado de Instrucción nº 2 de Zaragoza acordó el
sobreseimiento provisional de las Diligencias Previas nº 674/12 mediante resolución
de fecha 13 de diciembre de 2012, pronunciamiento que se recurrió en apelación por
la defensa de las empresas públicas Plaza S.A. y Suelo y Vivienda S.L.U. y de D. Ricardo
García Becerril, desestimándose los recursos por la Sección 3ª de la Audiencia
Provincial de Zaragoza en fecha 6 de febrero de 2013.
Los informes periciales judiciales, emitidos por el arquitecto D. José Joaquín Goméz
Pitach y el economista D. Miguel Angel Abrain Aznar, concluyeron que el precio del
edificio PC-1, con superficie construida sobre rasante de 9.177,38 m2, calculado de
acuerdo al Pliego de la subasta de 2014, ascendía a la cantidad de 10.192.665,04 euros,
más I.V.A., correspondiendo 1.218.276 euros al coste del suelo, 7.530.497,97 euros al
coste de construcción, 1.430.794,60 euros al 19% de los gastos de construcción, y
13.096,47 euros de gastos e impuestos de adquisición del suelo, mientras que el precio
del edificio PC-10, con superficie de 3.429,91 m2, conforme al Pliego de la subasta de
2004, ascendió a la cantidad de 2.719.834,49 euros, más I.V.A., siendo el coste del suelo
de 498.600,02 euros, 1.862.079,44 euros de coste de construcción, 353.795,08 euros
del 19% de gastos de construcción, y 5.359,95 euros de gastos e impuestos de
adquisición del suelo.
16
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
TERCERO.- EXCEPCIÓN PROCESAL DE CADUCIDAD DE LA ACCIÓN DE NULIDAD
PARCIAL.
Como primera cuestión controvertida, que impide entrar a conocer los hechos en que
se basa la demanda, la parte demandada alega en su escrito de contestación a la
demanda, que ratificó en la audiencia previa, la caducidad de la acción de nulidad
parcial. Para ello considera que la nulidad interesada es respecto del contrato de 5 de
diciembre de 2007 por el que Plaza S.A. y ZPC formalizaron el contrato de
compraventa del que trae causa esta litis y en el que se fijó el precio de venta.
Así, conforme a lo alegado, el punto de partida debe ser el art. 1301 del C. Civil que
establece que la acción de nulidad sólo durará cuatro años, plazo que empieza a contar
en los casos de error, o dolo, o falsedad de la causa, desde la consumación del contrato
que se ha de concluir, por lo que la demandada, en base a dicho artículo, considera que
la acción habría caducado en el momento de presentación de la demanda, el 11 de abril
de 2012, por el transcurso del plazo legal para ello. Caducidad de la acción en la que no
tiene efectos la Addenda al contrato de fecha 20 de enero de 2010, pues únicamente se
amplió con la misma el plazo de entrega de los edificios objeto de la compraventa, sin
afectar a su precio.
La parte actora, en su escrito de demanda ratificado en la audiencia previa, negó la
caducidad de la acción de anulabilidad por la diferenciación entre la perfección y la
consumación del contrato. Así, considera que la perfección de la compraventa de las
parcelas PC-1 y PC-10 tuvo lugar el 20 de enero de 2010, con la 2ª Addenda al contrato
privado de 5 de diciembre de 2007, ampliando el plazo de entrega del edifico PC-1,
mientras que la consumación de la compraventa de la parcela PC-1 se consumó el 6 de
agosto de 2010, fecha en que se elevó a escritura pública la novación y compraventa
entre ZPC y Suelo y Vivienda de Aragón S.L.U., documento nº 13 de la demanda, sin que
el contrato sobre la parcela PC-10 se haya consumado ante la falta de elevación del
17
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
mismo a escritura pública. Por tanto, valora como dies ad quem en el ejercicio de la
acción de anulabilidad, para el contrato sobre la parcela PC-1, el 6 de agosto de 2014,
mientras que para la parcela PC-10, el 20 de enero de 2014.
Entrando a conocer la cuestión, la primera precisión que debe hacerse es relativa a que
la caducidad alegada solo podrá afectar a la anulabilidad por error en el
consentimiento invocado junto a la nulidad parcial por falta de causa, pues el art. 1.300
y 1.301 del C. Civil se aplica a la anulabilidad cuando concurran los requisitos del art.
1.261 del C. Civil y adolezca de algún vicio por error, dolo o falsedad en la causa. En
este sentido señala la sentencia del Tribunal Supremo de 18 octubre 2005, y reitera la
de 4 octubre 2006, que "aunque ciertamente la literalidad del artículo 1301 CC podría
llevar a un lector profano a considerar que la acción de nulidad caduca a los cuatro
años, tanto la jurisprudencia como la doctrina coinciden unánimemente en interpretar
que el artículo 1301 CC se aplica a la anulabilidad y no a la nulidad, que es definitiva y
no puede sanarse por el paso del tiempo, habiendo declarado la sentencia de 4 de
noviembre de 1996, que "la nulidad es perpetua e insubsanable, el contrato viciado de
nulidad absoluta en ningún caso podrá ser objeto de confirmación ni de prescripción"
(en el mismo sentido la sentencia de 14 de marzo de 2000, entre muchas otras)". Por
tanto, en el supuesto de anulabilidad por error en el consentimiento, acción ejercitada,
de forma conjunta y alternativa por la parte actora al vincularla con la acción de
nulidad por falta de causa por las conjunciones “y/o”, lo esencial, a tenor del art. 1.301
del C. Civil, es determinar el dies a quo desde el que se debe contar el plazo de cuatro
años, que debe ser el de consumación del contrato, esto es, el cumplimiento íntegro de
las prestaciones de las partes.
Así, en el contrato de 5 de diciembre de 2007 que vinculó a las partes por la venta de
los edificios PC-1 y PC-10, debe distinguirse el momento de su consumación respecto
del de su perfección. Como establece la sentencia del Tribunal Supremo de 19 de junio
de 2014, el Derecho español recoge explícitamente la doctrina del título y el modo
18
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
como modo de adquirir el derecho de propiedad, conforme a los artículos 609 y 1095
del C.Civil y copiosa jurisprudencia: sentencias del 10 mayo 2004, 5 octubre 2005, 14
junio 2007, 13 noviembre 2009, 2 diciembre 2010. El título es el acto por el que se
establece la voluntad de enajenación del derecho. El modo es el acto por el que se
realiza efectivamente la enajenación por el transmitente, que es adquisición por el
adquirente. A su vez, el modo está ligado al título en que se basa y le da su fundamento
jurídico. Es decir, nuestro Derecho acoge la teoría del título y el modo, con el sistema
de tradición (modo) basada en el negocio jurídico precedente (título): tradición causal.
Trasladado el criterio jurisprudencial anterior al caso que nos ocupa, debe rechazarse
la excepción de caducidad alegada por la parte demandada. Así, el contrato de
compraventa se perfeccionó entre las partes el 5 de diciembre de 2007, documento nº
4 de la contestación a la demanda, estableciéndose en el mismo, estipulación primera,
la compraventa de los edificios PC-1 y PC-10, por un precio determinado y de la forma
que se detalla en la estipulación segunda, regulando la estipulación tercera los plazos
de entrega, siendo para el PC-1 en el segundo trimestre de 2009 y para el PC-10 en el
plazo de nueve meses a contar desde la obtención de la licencia de obras
correspondiente por parte del Ayuntamiento de Zaragoza y siempre antes del 30 de
junio de 2009.
Con la firma del contrato de compraventa se perfeccionó el mismo, pero su
consumación se produjo en un momento diferente, diferido a la entrega de los
edificios. La siguiente cuestión debe ser determinar cuando se produjo la efectiva
entrega de los edificios objeto de la compraventa, cuestión en la que tiene gran
incidencia las dos addendas al contrato de compraventa de 5 de diciembre de 2007,
pues ambas hacen referencia a la ampliación de la fecha de entrega, lo que supuso el
retraso de la puesta a disposición del comprador de los inmuebles y, con ello, la
consumación del contrato. Así, la primera addenda, de fecha 9 de febrero de 2009,
amplió el plazo inicial por un año, esto es, hasta el segundo trimestre de 2010, y la
19
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
segunda addenda, de fecha 20 de enero de 2010, estableció una nueva ampliación del
plazo de finalización del edificio PC-1 en el cuarto trimestre de 2010, fijando como
objetivo la del 30 de octubre de 2010. Por tanto, la conclusión que se obtiene con las
addendas es que en fecha 9 de febrero de 2009, los dos edificios aún no se habían
entregado al comprador, situación que se mantiene el 20 de enero de 2010 al
ampliarse la fecha de entrega del PC-1. Lo siguiente es la firma del contrato privado de
novación contractual de fecha 23 de julio de 2010, documento nº 12 de la demanda,
entre Plaza S.A. y Suelo y Vivienda de Aragón S.L.V. respecto de la parcela PC-1,
contrato que se elevó a escritura pública en fecha 6 de agosto de 2010, documento nº
13 de la demanda. La elevación a pública de la novación contractual equivale a traditio
simbólica o ficta prevista en el art. 1.462 del C. Civil, esto es, la entrega del PC-1, como
expresamente se estableció en la estipulación primera, folio 28, de la citada escritura
de 6 de agosto de 2010, donde se estableció que el otorgamiento de la escritura pública
equivalía a la entrega del objeto de la compraventa.
Por tanto, la compraventa del edificio PC-1 se perfeccionó el 5 de diciembre de 2007,
con los efectos que generaron las dos addendas, y se consumó el 6 de agosto de 2010.
Respecto del edificio PC-10 no consta el otorgamiento de escritura pública como medio
de entrega de su posesión, haciéndose mención en la sesión del Consejo de
administración de Plaza de 20 de junio de 2011, punto cuarto del orden del día, a que
la elevación a escritura pública del contrato de compraventa de 5 de diciembre de
2007 estaba prevista para ese mes de junio de 2011. Por tanto, la consumación, si se
verificó tal previsión temporal, sería en dicho mes.
Si la demanda se presentó en el Juzgado Decano de Zaragoza el 12 de abril de 2012 no
se puede considerar producida la excepción de caducidad alegada por la parte
demandada en base al art. 1301 del C. Civil, pues no han transcurrido cuatro años
desde la consumación del contrato de compraventa de 5 de diciembre de 2007, que
para el edificio PC-1 ocurrió el 6 de agosto de 2010, mientras que para el edificio PC-10
20
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
pudo ocurrir en el mes de junio de 2011, lo que genera la desestimación de dicha
excepción, permitiendo, con ello, la valoración de las acciones ejercitadas por la parte
actora en su demanda.
CUARTO.- ACCIÓN DE NULIDAD PARCIAL CONTRACTUAL.
La primera acción que ejercita la parte actora es la de nulidad parcial del contrato de
20 de enero de 2010, originado el 5 de diciembre de 2007, en base a los artículos 6,3,
1.261 y 1.274 y siguientes del Código Civil, y todo ello respecto del precio de mercado
fijado en la opción de compra y el precontrato. Así, la actora parte del tenor del art.
1.261 del C. Civil para afirmar que no hay contrato sino concurren los requisitos de
consentimiento de los contratantes, objeto cierto que sea materia del contrato y causa
de la obligación que se establezca. En el caso de autos, valora el actor la ausencia de
uno de los tres requisitos esenciales de los contratos suscritos por las partes, como es
la causa, referido al precio, no de mercado, que se fijó entre las partes, sino el de coste
que debería haberse determinado conforme al pliego de condiciones de la subasta de
2004. La ausencia de causa se circunscribe al exceso del precio de la opción de compra
al haberse fijado éste como de mercando, no a la opción de compra en sí, por lo que no
existe causa respecto de ese exceso de precio. El actor alega que el exceso de precio
fijado conforme al de mercado no tiene causa al apartarse claramente del contenido
obligatorio del pliego. Igualmente basa el ejercicio de la acción de nulidad parcial en lo
previsto en el art. 1.274 del Código Civil respecto de lo que se entiende por causa en los
contratos onerosos, remitiéndose para su determinación a los pliegos de la subasta.
Termina la parte actora la fundamentación de la acción de nulidad parcial que ejercita
con la afirmación de que el origen de la opción de compra era el pliego de la subasta,
donde se estableció un precio fijo y cierto de coste, no de mercado, por lo que la
alteración de uno de los elementos esenciales de la opción de compra, como era el
precio por parte del anterior gerente de la actora y el demandado, debería conllevar la
nulidad parcial del contrato en cuanto a la ausencia de causa que justifique el exceso
21
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
de precio pagado como de mercado. Por último, alega el art. 6.3 del Código Civil en
cuanto a la nulidad de pleno derecho de los actos contrarios a las normas imperativas,
salvo que en ellas se produzca un efecto distinto para el caso de contravención. Si el
pliego de la subasta devino firme, constituyendo la “ ley del procedimiento “, en el
mismo se fijó imperativamente que el precio de la opción de compra, en caso de
ejercitarse, sería el de coste. En defensa de sus tesis cita las sentencias del Tribunal
Supremo de 7 de julio de 1978, 28 de noviembre de 1983, 21 de febrero de 1984, 12 de
noviembre de 1987, 20 de abril de 1988 y 7 de octubre de 2011.
Frente al ejercicio de la acción de nulidad parcial por falta de causa, la parte
demandada considera la validez del contrato firmado entre las partes el 5 de diciembre
de 2007 por concurrir en el mismo los requisitos esenciales para su validez y eficacia
prescritos en el art. 1.261 del Código Civil. Y ello porque el precio pactado en la
compraventa fue conforme al principio de libertad contractual y autonomía de la
voluntad del art. 1.255 del Código Civil, correspondiéndose con lo establecido en la
fórmula para determinar el precio contenida en el pliego. Además, entiende que si lo
que se alega es la nulidad contractual por la ausencia de la causa referida al precio que
sirvió de base al contrato, es criterio jurisprudencial el que no permite en tal caso la
nulidad parcial invocada por la parte actora, pues el precio es un elemento esencial y la
nulidad tendría que ser total, con restitución a cada parte de sus prestaciones, esto es,
la devolución por Plaza y Suelo y Vivienda de Aragón de los edificios PC-1 y PC-10, no
siendo posible el ejercicio de una acción de nulidad parcial sobre un elemento esencial
del contrato como es su precio, citando en defensa de su posición jurídica las
sentencias del Tribunal Supremo de 12 de noviembre de 1987, 20 de abril de 1988, 12
de diciembre de 2007 y 16 de julio de 2001.
Sobre la acción de nulidad parcial por falta de causa, se parte por quien juzga de que
nuestro Código Civil carece de norma positiva que con carácter general acoja el
principio “ utile per inutile non vitiatur “ ( lo válido no es viciado por lo inválido ). Sin
22
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
embargo, ello no ha sido obstáculo para que la jurisprudencia haya admitido la
posibilidad de mantener la validez del contrato por un lado, y la nulidad de
determinadas cláusulas por otro, cuando no se altera de forma sustancial el equilibrio
diseñado por las partes, sentencia del Tribunal Supremo nº 832/2008, de 22 de
diciembre, y nº 401/2010, de 1 de julio. La jurisprudencia declara que en aquellos
casos en los cuales el contrato o el acto jurídico contiene algún acto contrario a la ley,
pero consta que se habría concertado sin la parte nula, da lugar a su nulidad parcial,
sentencias del Tribunal Supremo de 17 de octubre de 1987, 22 de abril de 1988, 15 de
febrero de 1991, 23 de junio de 1992 y 18 de marzo de 1998. Igualmente, es criterio
jurisprudencial la necesidad de que se individualicen los actos que sean contrarios a
un precepto legal, para que se produzca el análisis y finalidad de la norma legal
contrariada y la naturaleza, móviles, circunstancias y efectos previsibles de los actos
realizados, para concluir con la declaración de validez del acto contrario a la Ley si la
levedad del caso lo permite, reservando la sanción de nulidad para los supuestos en
que concurran transcendentales razones que hagan patente el carácter del acto
gravemente contrario a la Ley, la moral o el orden público ( sentencias del Tribunal
Supremo de 18 de junio de 2002 y 27 de febrero de 2004).
Por último, la jurisprudencia admite la nulidad o ineficacia parcial de los negocios o
actos jurídicos, siempre que concurran los siguientes presupuestos; a) que la causa de
nulidad no transcienda a la totalidad del acto, sentencia del Tribunal Supremo de 22 de
abril de 1988, 15 de febrero de 1991, 23 de junio de 1992 y 16 de mayo de 2000, y b)
que conste que el acto se habría realizado igualmente sin la parte nula, sentencia del
Tribunal Supremo de 4 de diciembre de 1986, 17 de octubre de 1987, 16 de mayo de
2000 y 25 de septiembre de 2006.
La doctrina expuesta, aplicada al contrato de compraventa de 5 de diciembre de 2007,
genera que para que la nulidad invocada se limite a la parte del mismo relativa al
precio, no basta que se constate en dicho contrato la consideración de los demás
23
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
elementos del contrato conforme al art. 1.261 del Código Civil susceptibles de una
independiente valoración y que la causa de nulidad sólo afecte a la causa del contrato
sin incidir en su objeto y en el consentimiento. Es necesario, en resumen, la
acreditación de que el contrato de compraventa se habría adoptado sin la parte del
mismo afectado, como es su causa, que en al empresa Plaza S.A. era recibir los edificios
PC-1 y PC-10, pagando su precio, y el caso de ZPC la entrega de los edificios
Por quien juzga se valora negativamente la posibilidad de que la actora pueda ejercitar
la acción de nulidad parcial por ausencia de causa en cuanto al precio, no el de
mercado sino que debería haberse abonado el de coste según el pliego de la subasta. La
diferencia de posiciones jurídicas de las partes sobre el precio pagado y que se debería
haber pagado, aunque se parta del mismo concepto de precio de coste, no de mercado,
diferentemente fijado por las partes, impide verificar que dicho precio no afecte a los
demás elementos del contrato de compraventa, ni que se hubiese celebrado en la
cuantía que la parte actora sitúa como de coste. Dicho precio, según el informe pericial
de la parte actora, documento nº 10 de la demanda, se cifra en 10.192.494,15 euros
para el edificio PC-1 y 2.461.542,12 euros en el caso del PC-10, precio que,
entendiéndose igualmente como de coste por la demandada, se materializó en el
contrato de compraventa de 5 de diciembre de 2007 en 20.745.279,58 euros para el
PC-1 y de 6.407.937,50 euros para el PC-10. Precios todos ellos sin I.V.A.
Por tanto, si se declara la nulidad parcial por la ausencia de causa referida al precio, la
pregunta que debe realizarse es si se hubiera perfeccionado igualmente el contrato,
respuesta positiva a tenor de la parte actora, pues el precio debería delimitarse
conforme al pliego de la subasta, pero obteniéndose una respuesta negativa conforme
a lo expuesto por la demandada, pues considera que el precio fijado libremente por las
partes lo fue tomando como base el pliego, por lo que es precio de coste, y no de
mercado. Lo anterior tiene transcendencia respecto a los demás elementos del
contrato, pues se plantea la duda a quien juzga de si la construcción de los dos edificios
24
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
se hubiera llevado a cabo, con el consentimiento de la parte demandada, con el precio
de coste que determina la parte actora, diferenciado en la cantidad objeto de la deuda
de 16.819.049,7 euros.
Conforme a lo expuesto, ante la consideración que ambas partes dan al precio de la
compraventa como de coste, lo que supone un obstáculo a que el contrato de
compraventa de 5 de diciembre de 2007 se hubiera celebrado con el coste de precio
que fija la parte actora, y ante la diferencia entre ambos precios, de la que resulta la
cantidad reclamada que es superior a la del precio de coste de la parte actora, cuantía
que debe valorarse con la transcendencia suficiente como para influir en la voluntad
de las partes en el momento de la contratación, se considera por quien juzga que no
puede ejercitarse la acción de nulidad parcial por falta de causa relativa al precio del
contrato de compraventa de fecha 5 de diciembre de 2007, por no resultar posible
únicamente la nulidad de dicho requisito contractual. Lo procedente, ante la
transcendencia de la nulidad del precio solicitado, sería la valoración de la nulidad
absoluta del contrato de compraventa, para que se produjeran sus efectos respecto de
la restitución de las prestaciones del contrato en caso de concurrir todos los
presupuestos de dicha nulidad absoluta, cuestión que no debe ser objeto de
pronunciamiento ante la falta de ejercicio por la actora de tal tipo de acción. La
conclusión obtenida en este fundamento conlleva la desestimación de la acción de
nulidad parcial ejercitada por la falta de concurrencia de los presupuestos para ello.
QUINTO.- ACCIÓN DE ANULABILIDAD POR ERROR EN EL CONSENTIMIENTO.
La parte actora ejercita, en el fundamento jurídico-material segundo de su escrito de
demanda, la acción de anulabilidad, prevista en el art. 1.300 y siguientes del C. Civil,
por error en el consentimiento. Acción que entiende que concurre de forma conjunta y
alternativa a la acción de nulidad parcial por falta de causa, ya que en suplico de su
demandada se refiere a la misma con la conjunción y/o. Al respecto fundamenta que
los contratos requieren para su validez y eficacia que el consentimiento se preste de
25
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
forma libre y de buena fe. Así, en la prestación del consentimiento de Plaza S.A., como
empresa que compró los edificios PC-1 y PC-10, conforme al precontrato de 30 de
mayo de 2007 y al contrato de 5 de diciembre de 2007, lo realizó bajo vicio o error
debido a la actuación de administración presuntamente desleal del Sr. García Becerril,
ya que el precio de la recompra fijado en los pliegos de la subasta era el de mercado,
cuando lo realmente fijado en los pliegos era el de coste. Considera relevante el punto
3º del acta del Consejo de administración de Plaza S.A. de 28 de marzo de 2007 que,
textualmente, indica que “ una de las condiciones de la subasta era una reserva a favor
de Plaza S.A. de una superficie de hasta 12.000 m2 construidos, como máximo, de la
zona destinada a oficinas, para su puesta a disposición de Plaza S.A. en forma de opción
de compra o de arrendamiento a elección de Plaza, y al precio de mercado que rija en
el momento de la opción “. Considera, por tanto, que la administración de hecho
presuntamente desleal del Sr. García Becerril, a la hora de la formación de la voluntad
del Consejo de administración de Plaza S.A., generó error respecto de uno de los
elementos esenciales del contrato, como era el precio, al celebrarse la compraventa
con el de mercado, cuando según el pliego debía ser de coste. Por ello entiende la
anulabilidad parcial de los contratos de 5 de diciembre de 2007, perfeccionado en
enero de 2009 y de 6 de agosto de 2010, por error en el consentimiento, citando, en
apoyo de ello, jurisprudencia del Tribunal Supremo como las sentencias de 24 de
enero de 2003 y 12 de julio de 2002.
Frente al ejercicio de esta acción de anulabilidad, la parte demandada parte de la
ausencia total de los presupuestos para ello, ya que el Consejo de administración de
Plaza conoció, consistió y aprobó por unanimidad el precio de la compraventa, y de
haber padecido algún error en la formación de la voluntad, el mismo no podría ser
imputable a ZPC, que es un tercero de buena fe ajeno por completo a la relación
interna entre Plaza y su ex gerente el Sr. García Becerril. Así, parte del conocimiento y
aprobación unánime por el Consejo de administración de Plaza del pliego de
condiciones de la subasta de 2004, en cuanto a su cláusula 2.1.5, siendo un
26
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
procedimiento de subasta convocado por la propia actora, mediante anuncio en el
B.O.A. nº 75, de fecha 22 de junio de 2004, firmándose el pliego por su presidente, D.
Javier Velasco Rodríguez, que autorizó la venta mediante Orden de 19 de noviembre de
2005. Lo siguiente fue la sesión del Consejo de administración de Plaza de 9 de junio
de 2004, cuyo punto tercero del orden del día, tuvo por objeto el análisis y aprobación,
en su caso, del pliego de contratación para la selección del adquirente de terrenos de la
Plataforma Logística de Zaragoza destinados a Centro de Negocios y Servicios,
informado al Consejo el Consejero Delegado, Sr. Esco Sampériz, para aprobarse, por
unanimidad, el pliego de contratación. Lo siguiente fue la fijación del precio de los
edificios PC-1 y PC-10 en el precontrato de 30 de mayo de 2007, donde se fijó un
precio unitario por metro cuadrado para cada edificio, y el contrato de compraventa de
5 de diciembre de 2007 donde el precio se aprobó por unanimidad por parte del
Consejo de administración, todo ello conforme a los acuerdos de las sesiones de 21 de
marzo y 27 de abril de 2006, autorizándose en esta última al Director Gerente y al
Consejero Delegado para adoptar los acuerdos necesarios con ZPC. El Consejo de
administración acordó por unanimidad el ejercicio del derecho de reserva y formalizar
con ZPC el correspondiente contrato de compraventa. Por tanto, considera la
demandada que el precio pagado por los edificios PC-1 y PC-10 fue libremente pactado
por las partes, sin coacciones ni ocultaciones, aprobándose el precio por unanimidad,
en su legítimo derecho a la autonomía de la voluntad. No hay error, en su opinión, en la
contratación invalidante del negocio jurídico ex art. 1.261 del Código Civil que afecte a
la validez de la cosa objeto del contrato o sobre las condiciones de la misma que
hubiesen dado motivo a su celebración. Además de que otros requisitos
jurisprudenciales exigidos, como que el error no sea imputable a quienes lo padecen y
que sea inexcusable, tampoco se verifican de modo alguno, citando en defensa de su
posición jurídica la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la materia, en
sentencias como la de 18 de febrero de 2008, 8 de mayo de 1962, 14 de mayo de 1968
y 30 de mayo de 1991.
27
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
Por tanto, la actora ejercita la acción de nulidad por causa de error en el
consentimiento prestado por su Consejo de Administración, todo ello conforme a lo
previsto en el art. 1.266 del C. Civil. Sobre esta acción, como recuerda la Sentencia del
Tribunal Supremo de 17 de julio de 2006 "para que el error, como vicio de la voluntad
negocial, sea invalidante del consentimiento es preciso, por una parte, que sea
sustancial o esencial, que recaiga sobre las condiciones de la cosa que principalmente
hubieran dado motivo a la celebración del contrato, o, en otros términos, que la cosa
carezca de alguna de las condiciones que se le atribuyen, y precisamente de la que de
manera primordial y básica motivó la celebración del negocio atendida la finalidad de
éste (Sentencias de 12 de julio de 2002, 24 de enero de 2003 y 12 de noviembre de
2004); y, además, y por otra parte, que sea excusable, esto es, no imputable a quien lo
sufre y no susceptible de ser superado mediante el empleo de una diligencia media,
según la condición de las personas y las exigencias de la buena fe, con arreglo a la cual
el requisito de la excusabilidad tiene por función básica impedir que el ordenamiento
proteja a quien ha padecido el error cuando éste no merece esa protección por su
conducta negligente, ya que en tal caso ha de establecerse esa protección a la otra
parte contratante que la merece por la confianza infundida por esa declaración
(Sentencias de 18 de febrero y 3 de marzo de 1994, que se citan en la de 12 de julio de
2002, y cuya doctrina se contiene, a su vez, en la de 12 de noviembre de 2004; también,
Sentencias de 24 de enero de 2003 y 17 de febrero de 2005)".
La concurrencia de los presupuestos de la acción ejercitada, conforme a la doctrina
jurisprudencial anterior, se valora negativamente por quien juzga en cuanto al
requisito de que el error sea inexcusable, pues se valora como tal a tenor de la
conducta desarrollada por el Consejo de administración de la actora en el momento de
la contratación, a partir del 30 de mayo de 2007, al entender que el error sufrido en el
consentimiento era susceptible de apreciarse y superarse por el empleo de una
diligencia media, equiparable a quien actúa de buena fe. Conclusión a la que se llega
conforme a la prueba documental y testifical que, seguidamente, se analizará.
28
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
Respecto de la documental, en primer lugar, la determinación del precio de
compraventa de las parcelas PC-1 y PC-10 se tuvo que realizar conforme al pliego de la
subasta de 2004, pliego cuyo contenido era conocido por el Presidente del Consejo de
administración de Plaza S.A., D. Javier Velasco Rodríguez, que lo aprobó tras su
redacción por los servicios técnicos y jurídicos de la actora, publicándose el anuncio en
el B.O.A. el 28 de junio de 2004, aprobado el pliego por unanimidad por el Consejo de
administración de Plaza S.A. en sesión de 9 de junio de 2004, en su punto 3º del orden
del día, documento nº 4 de la demanda, y autorizada la enajenación de la parcela
C.I.N.S. a la demandada mediante la orden de 19 de diciembre de 2005 firmada por el
Consejero de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes del Gobierno de Aragón, D.
Javier Velasco Rodríguez, cargo que le atribuía la presidencia de Plaza S.A.
En segundo lugar, el acta de la sesión del Consejo de Administración de 21 de marzo de
2006 que, en su punto 9º del orden del día, acordó por unanimidad que el, Consejo
seguiría trabajando en la adquisición del edificio de Plaza, documento nº 5 de la
demanda. En la sesión de 27 de abril de 2008, orden del día nº 3, se continuó
analizando la financiación para la adquisición del edificio Plaza, para lo cual,
documento nº 6 de la demanda, el Consejo autorizó al Consejero Delegado, Sr. Esco
Sampériz, y al Director Gerente, Sr. García Becerril, para continuar avanzando en la
adquisición del edificio y para adoptar los acuerdos necesarios, informando con
posterioridad al Consejo de administración. Información que se concretó en la sesión
del Consejo de 28 de marzo de 2007, donde el Sr. García Becerril y el Sr. Esco Sampériz
informaron a los miembros del Consejo sobre las condiciones de la compraventa del
edificio Plaza, haciendo referencia a las condiciones del pliego de la subasta en cuanto
a la reserva a favor de Plaza S.A. de una superficie de hasta 12.000 m2 construidos
como máximo, de la zona destinada a oficinas, en forma de opción de compra o de
arrendamiento, con mención errónea de que el precio sería el de mercado vigente en el
momento de la opción. El Consejo acordó por unanimidad el ejercicio del derecho de
reserva del edificio de oficinas y la nave. En este punto debe hacerse referencia a la
29
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
testifical practicada sobre la forma en que el Consejo formó su consentimiento para
contratar en las distintas sesiones, especialmente en esta última de fecha 28 de marzo
de 2007. En primer lugar, el Sr. Velasco Rodríguez, en su condición de presidente del
Consejo de administración desde la constitución de Plaza S.A. en el año 2000 hasta el
mes de julio de 2007, manifestó que era conocedor del contenido de las condiciones
del pliego de la subasta de 2004, pliego que se aprobó en la sesión del Consejo de 9 de
junio de 2004, manifestando el conocimiento del Consejo de las condiciones del pliego,
en cuanto a la reserva de 12.000 m2 a favor de Plaza y la fórmula del precio. Respecto
a la sesión de 28 de marzo de 2007, el testigo refirió que el Gerente explicó al Consejo
el estudio financiero que había proporcionado ZPC del PC-1 del año 2006 sobre la
determinación del precio de 475 euros por m2 , conociendo el testigo también el
informe de tasación de la empresa Tinsa del año 2007. En segundo lugar, D. Ricardo
Cavero Arcéiz, consejero de Plaza desde otoño de 2003 hasta el verano de 2007,
manifestó que conocía el pliego de la subasta y que en la sesión de 28 de marzo de
2007 tuvo en cuenta el estudio económico de ZPC y la valoración de Tinsa,
considerando que el precio de veinte millones de euros era conforme al pliego. En
tercer lugar, D. Julio Carlos Esco Sampériz, Consejero Delegado desde el año 2003
hasta 2010, que se mostró conocedor del pliego de la subasta respecto de la parcela
C.I.N.S., concretando que en la sesión de 9 de junio de 2004 se explicó la cláusula de
12.000 m2 y la fórmula del precio. En la sesión de 28 de marzo de 2007 tuvo en cuenta
el estudio económico financiero proporcionado por ZPC sobre la PC-1, donde constan
notas manuscritas que reconoció haberlas realizado casi en su totalidad, conociendo,
igualmente, el resumen de tasación de Tinsa del año 2007, considerando el precio
conforme al pliego. En cuarto lugar, D. José Luis Abad Martínez, consejero desde
diciembre de 2005 hasta julio de 2011, que manifestó conocer el pliego de la subasta,
que en la sesión de 28 de marzo de 2007 el Consejo valoró el estudio financiero del PC1 proporcionado por la demandada, explicado por el Sr. García Becerril, conociendo,
también, el informe completo de Tinsa, no el resumen, para valorar positivamente el
30
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
precio con el que debía corresponder según el pliego. En quinto lugar, D. Alberto
Larraz Vileta, consejero desde el año 2007, siendo conocedor de las condiciones del
pliego desde ese momento. Testigo que fue coincidente con lo manifestado por los que
le precedieron en cuanto a que ZPC proporcionó un estudio financiero del PC-1 y que
el precio pagado era conforme al pliego, valorando, respecto a la tasación de Tinsa de
2007, el resumen. En sexto lugar, Dª Mª Teresa Verde Arribas, consejera desde julio de
2004 hasta diciembre de 2007, que se mostró conocedora del pliego de la subasta
respecto de la parcela C.I.N.S., aprobándose en la sesión de 28 de marzo de 2007 la
compra del PC-1 conforme al precio del pliego, valorando para ello el estudio
financiero de ZPC, con las explicaciones del gerente y del consejero-delegado, siendo
conocedora la testigo del resumen de la valoración de Tinsa. Por último, el ex gerente
de Plaza S.A., Sr. García Becerril, se mostró conocedor del pliego de la subasta,
concretando, respecto de la sesión de 28 de marzo de 2007, que explicó al Consejo de
administración sobre la compra de PC-1, sirviéndose para ello del estudio financiero
de ZPC que fue objeto de explicación por el consejero delegado en cuanto a que se
ajustaba al pliego. Respecto a la valoración de Tinsa, el testigo se mostró desconocedor
de la misma, explicando que la información que se proporcionaba en cada sesión se
dejaba encima de la mesa y se consultaba por todos los miembros del Consejo.
Testigos todos coincidentes en que los acuerdos del Consejo se adoptaron sin mediar
engaño, coacción o amenazas de ningún tipo, sin que la conducta del Sr. García Becerril
les indujera a error y contando en todas las sesiones con el asesoramiento técnico y
jurídico necesario para adoptar las decisiones del Consejo.
El error, conforme al resultado de la prueba analizada, debe ser calificado como
excusable pues los miembros del Consejo de administración de Plaza S.A. valoraron,
para autorizar por unanimidad la compraventa, cuyo compromiso se alcanzó el 30 de
mayo de 2007 y se materializó en el contrato de 5 de diciembre de 2007, el estudio
económico-financiero del PC-1, que la demandada aportó a las actuaciones a
31
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
requerimiento de los peritos judiciales, y el resumen de la tasación de Tinsa de 22 de
julio de 2007 que se incorporó en el anexo de dicha sesión, sin distinguir los
consejeros conceptos como valor hipotecario para la hipótesis de inmueble terminado,
por valor de 20.523.719,76 euros, como precio de coste o de mercado, y cuya
semejanza con el precio de venta del edificio del estudio económico de ZPC, veinte
millones, les llevó a considerar que se correspondía con el valor que debía tener el
edificio según el pliego. Si únicamente tuvieron en cuenta el resumen, no valoraron el
coste de reposición de 13.372.223,53 euros que el informe de Tinsa de 20 de marzo de
2007 fijó para el edificio al finalizar la obra, siendo el Sr. Abad el único que conoció el
informe completo de Tinsa, el cual no pudo explicar la diferencia del valor de
reposición y su cuantificación conforme al coste del solar, del valor de construcción,
más otros gastos y el valor hipotecario de 20.523.719,76 euros dado por Tinsa en el
resumen de 22 de marzo de 2007.
Los testigos manifestaron el acuerdo unánime del Consejo de administración de Plaza
relativo al precio del PC-1 en veinte millones de euros por la correspondencia con el
valor hipotecario con el precio de venta del estudio financiero de ZPC, habiendo sido
previamente examinada dicha documental por los equipos de asesoramiento técnico y
financiero de que disponían, contando, además, en cada sesión, con la presencia del
asesor-letrado Sr. García-Figueras.
Si el Consejo de administración de la actora aprobó por unanimidad la compra del
edificio de la PC-1 por el precio aproximado de veinte millones de euros es porque
consideró que, con el asesoramiento recibido, dicho precio se correspondía con el de
coste según el pliego de la subasta, creencia que se reflejó erróneamente en el acta de
28 de marzo de 2007 donde se hizo constar como precio de la opción el de mercado,
cuestión que se debe atribuir a un error en al redacción del acta como pusieron de
manifiesto todos los intervinientes en dicha sesión, ya que actuaron con la creencia de
que el precio era el de coste. El problema no es tanto si el precio era de coste o de
32
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
mercado, sino que la cuestión sobre el error analizada debe centrarse en si la actuación
del Consejo pudo ser más diligente en la determinación del precio a pagar por el
edificio del PC-1, pues se determinó conforme al resumen de tasación de Tinsa de 22
de marzo de 2007 y el estudio económico proporcionado por ZPC, parte vendedora. En
dicho informe del año 2006 se fijó un precio por m2 de 475 euros, mientras que en el
resumen de Tinsa del año 2007 el precio era de 136,02 euros, con un coste de la obra
pendiente de ejecutar de 11.740.460,63 euros, diferencia de precio que el testigo Sr.
Velasco atribuyó al trascurso de un año de una peritación a otra. La diferencia del
precio del metro cuadrado entre los dos documentos analizados debería haber sido un
indicativo de que el precio finalmente fijado por el edificio PC-1 podía no corresponder
con el real, máxime cuando el informe de Tinsa había sido solicitado por la propia
Plataforma Logística de Zaragoza, por lo que era previsible una mayor objetividad que
el presentado por la parte demandada que actuaba como vendedora en ese momento,
además de que tenía que ser conocido por el Consejo, en relación al pliego de la
subasta, que en el año 2005 se vendió la parcela C.I.N.S. de 88.235 m 2 por 18.000.001
euros, mientras que en el año 2007 el precio del edificio PC-1 construido en dicha
parcela, con superficie total de 11.151,09 m2 , incluido el garaje, fue de 20.275.396,32
euros, lo que debió generar en el Consejo la necesidad de un mayor estudio de la
operación por parte de su equipo de asesoramiento, pues el precio de venta de la
parcela y el de venta de un solo edificio, aunque se incluya la correspondiente
urbanización, era muy semejante y superior respecto del edificio, representando el PC1 el 8% de la superficie de la parcela C.I.N.S., existiendo una patente diferencia de
precio del metro cuadrado entre el informe de Tinsa y el proporcionado por ZPC,
además de una diferencia de valor hipotecario y de reposición en, aproximadamente,
siete millones de euros, coincidiendo, en cambio, el valor hipotecario de Tinsa con el
precio de venta proporcionado por ZPC. El testigo Sr. Pérez Lacruz, autor de los
informes de Tinsa analizados, fue claro y conciso al afirmar que el valor hipotecario no
tiene que coincidir con el valor de venta, sino que sería el valor de compra de un
33
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
comprador independiente, mientras que el coste de reposición sería el valor del suelo
y el valor de vuelo, comprendiendo el solar, el coste de construcción y otros gastos. Por
tanto, si Plaza S.A., al adquirir el PC-1 lo hizo en base al pliego de la subasta, el precio
del mismo no podía ser el valor hipotecario fijado por Tinsa, pues el mismo
correspondería a su compra por un inversor, condición que no tenía Plaza S.A. por el
derecho de opción ejercitado. Por este motivo, el error que pudo sufrir el Consejo de
administración de la actora en la sesión de 28 de marzo de 2007 debe calificarse como
excusable, pues contó con el asesoramiento técnico y jurídico necesario para
determinar un precio de compra que, bajo la creencia de que era de coste, aunque en el
acta se hizo constar que era de mercado, lo consideró equivalente entre el valor
hipotecario del resumen de la tasación de Tinsa que había solicitado y el valor de venta
fijado por la vendedora. Ante los datos que aportaba el informe completo de Tinsa, no
el resumen, el Consejo debió completar el asesoramiento recibido para generar su
conocimiento total de todos los conceptos económicos y jurídicos que comprendía la
operación económica sobre el PC-1 que aprobaron por unanimidad, sin mediar, por
otro lado, en la formación de su consentimiento ningún tipo de engaño, amenaza o
coacción.
Por tanto, el error que invoca la actora sólo es achacable a su propia actuación, sin que
ello le afecte de modo alguno al demandado que actuó de buena fe como vendedora en
la negociación del precio del edificio PC-1, aportando para ello, al ser requerido por el
Consejo, el estudio financiero que por su parte creyó oportuno respecto del coste de
dicho edificio.
Por último, la supuesta deslealtad profesional que se atribuye por el actor al Sr. García
Becerril, como ex gerente suyo, durante las sesiones de la actora que dieron lugar al
precontrato de 30 de mayo de 2007 y al contrato de 5 de diciembre de 2007, tampoco
puede generar efecto alguno respecto al error en el consentimiento generado en el
Consejo de administración por tal supuesta conducta atribuida al ex gerente, pues al
34
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
respecto, los testigos, miembros de dicho Consejo de administración, negaron tal
actuación del Sr. García Becerril, constando en las actuaciones el auto del Juzgado de
Instrucción nº 2 de Zaragoza, de fecha 13 de diciembre de 2012, dictado en las
Diligencias Previas de Procedimiento Abreviado nº 674/12, ratificado por la Audiencia
Provincial de Zaragoza, Sección 3ª, relativo al archivo de las diligencias penales
seguidas contra el Sr. Becerril por la presunta comisión de un delito de administración
desleal, lo que impide, aún más, considerar que la actuación de su ex gerente generó un
error en la formación de la voluntad del Consejo para comprar el edificio PC-1 por un
precio de 20.745.279,58 euros más I.V.A.
Lo expuesto, tras la valoración de la prueba documental y testifical, conlleva a este
juzgador a entender que no concurre uno de los presupuestos necesarios para que
prospere la acción de anulabilidad prevista en el art. 1.300 y siguientes del Código Civil
ejercitada por la parta atora.
SEXTO. ACCIÓN DE ENRIQUECIMIENTO INJUSTO.
Por la demandante Plataforma Logística de Zaragoza, Plaza S.A., se ejercita, en último
lugar y con carácter subsidiario, la acción de enriquecimiento injusto por importe de
16.819.049,7 euros, más intereses legales, en el caso de que no se admitiera la acción
de nulidad principal ejercitada. La actora parte de la concurrencia de los presupuestos
jurisprudenciales para que prospere su acción, enriquecimiento injusto de la
demandada, en la cifra de 14.449.150,81 euros, más I.V.A., todo ello por la venta de los
edificios PC-1 y PC-10. En segundo lugar, el correlativo empobrecimiento sufrido por
su parte, y en tercer lugar, la inexistencia de causa que justifique la atribución
patrimonial del enriquecimiento. Y todo ello por fijarse en el compromiso privado de
compraventa de 30 de mayo de 2007 un precio, por edificio PC-1 y PC-10, de mercado,
no de coste según el pliego de la subasta, lo que dio lugar al enriquecimiento de la
demandada, en la cantidad mencionada, el empobrecimiento de la actora, todo ello sin
causa que lo justifique de modo alguno. Afirmando, por último, el carácter de
35
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
subsidiariedad de la acción conforme a lo establecido en la sentencia del Tribunal
Supremo de 4 de noviembre de 2009 y 24 de junio de 2010.
La parte demandada niega la posibilidad de ejercitar la acción subsidiaria en que la
actora basa su pretensión, y ello por la falta de sus presupuestos jurisprudenciales. El
primero y principal relativo al carácter subsidiario de la acción de enriquecimiento
injusto, citando para ello la jurisprudencia del Tribunal Supremo en el sentido de que
el ejercicio de la acción subsidiaria sólo cabría en defecto de acciones específicas, pero
si la ley concede acciones específicas en un supuesto regulado por ello, para evitar
tales acciones son las que deben ejercitarse, pero ni su fracaso ni su falta de ejercicio
legitimaría la de enriquecimiento injusto. Considera que el ejercicio principal de la
acción de nulidad contractual de los artículos 1.300 y concordantes del Código Civil es
el remedio frente aquellos contratos que adolezcan de alguno de los vicios que lo
invalidan ex art. 1.261 del Código Civil, por lo que la actora no puede ejercitar la acción
de enriquecimiento injusto con carácter subsidiario. Respecto al resto de los
presupuestos, valora negativamente el empobrecimiento de Plaza S.A., pues el edificio
PC-1 lo vendió a Suelo y Vivienda de Aragón S.L.U. conforme al precio que estimó
oportuno, y respecto al PC-10 recibió una subvención por lo que no tuvo coste en su
contra. Por último, valora positivamente la concurrencia de justa causa que, trasladado
al contrato de 5 de diciembre de 2007, tiene una opción objetiva, como es la función
económica-social del negocio jurídico, como desde su vertiente subjetiva, pues las
partes, ex art. 1.255 del Código Civil, fueron las que acordaron la compraventa de dos
edificios por un precio cierto y determinado de 27.153.217,08 euros.
Por quien juzga se considera que la concurrencia del requisito de subsidiaridad se
debe analizar en primer lugar, ya que su posible concurrencia condiciona la de los
otros requisitos. El enriquecimiento injusto, carente de la adecuada y necesaria
regulación legal, ha sido reiteradamente reconocido por la jurisprudencia como
principio general al que hacen referencia diversos preceptos de derecho positivo. La
36
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
jurisprudencia ha construido la figura del enriquecimiento injusto como una
atribución patrimonial sin causa que debe reunir ineludiblemente los siguientes
requisitos: a) un enriquecimiento por parte de una persona, representado por un
aumento de su patrimonio o por una no disminución del mismo; b) un
empobrecimiento de otra persona, como consecuencia de lo anterior, constituido por
un daño positivo o por un lucro cesante; c) falta de causa justificativa del
enriquecimiento; y d) la inexistencia de norma legal o contractual que excluya la
aplicación de este principio del derecho (sentencias del Tribunal Supremo de 15 de
diciembre de 2005, 23 de julio de 2010 o 25 de noviembre de 2011, entre otras
muchas). Del carácter de principio o cláusula general de cierre se deriva también el
carácter subsidiario de la acción derivada del enriquecimiento injusto. Conforme ha
señalado el Tribunal Supremo en sentencia de 19 de julio de 2012, la concreción de la
aplicación subsidiaria de la acción comporta, entre otros extremos, las siguientes
consideraciones:
1.- Si con la pretensión del enriquecimiento injustificado se pide lo mismo o no que
otra acción al servicio del actor.
2- Si la pretensión de fondo del enriquecimiento injustificado viene ya regulada por
normas concretas o por la previsión normativa.
3- Si la norma preferente de aplicación elimina, expresa o indirectamente, cualquier
otra vía que teniendo idéntico o distinto fundamento persiga un mismo resultado u
otro parecido.
4- Si el ordenamiento jurídico al señalar una acción específica y preferente otorga un
plazo de prescripción con el que ha pretendido cerrar la cuestión ante cualquier otra
posibilidad de reclamación referida al mismo objeto, a sus subrogados o parte de él.
5- Si la acción específica y preferente ha perdido la viabilidad del éxito por defecto de
prueba o interacción de alguna causa imputable al actor.
37
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
Por tanto, debe analizarse los cinco requisitos de la subsidiariedad de la acción de
enriquecimiento injusto respecto de la nulidad por falta de causa y de la anulabilidad
por error en el consentimiento ejercitadas de forma principal por la actora, teniendo
en cuenta, para ello, el suplico de la demanda.
En primer lugar, con la pretensión de enriquecimiento injusto se pide lo mimo que con
la acción de nulidad, como es la condena del demandado a que abone a la actora la
cantidad de 16.819.049,7 euros. En segundo lugar, se podría entender que la
pretensión del enriquecimiento injusto tiene su propia acción, en cuanto a la nulidad
ejercitada con carácter principal. En tercer lugar, la existencia de una acción específica
como sería la de nulidad, lo que conllevaría su preferente aplicación en defecto de la
subsidiaria que es la de enriquecimiento injusto. En cuarto lugar, la existencia de un
plazo específico para el ejercicio de la acción principal, cosa que ocurriría respecto de
la acción de anulabilidad, no como plazo de prescripción, sino de caducidad conforme a
lo previsto en el art. 1.301 del Código Civil, en los cuatro años siguientes a la
consumación del contrato. Y en quinto y último lugar, que la acción específica y
preferente, como es la de nulidad y anulabilidad, haya perdido la viabilidad del éxito
por defecto de prueba u otra causa atribuible al actor, requisito que concurre ante la
desestimación de la pretensión principal del actor conforme a los fundamentos
anteriores. La conclusión que se debería obtener sería la falta de concurrencia de los
presupuestos necesarios para que la acción de enriquecimiento injusto sea subsidiaria
de la de nulidad, acción principal ejercitada en la demanda, pues el ordenamiento
jurídico prevé expresamente el tipo de acción respecto a la falta de causa de los
contratos y el error en el consentimiento, acción que se considera por quien juzga que
no concurre en el caso enjuiciado conforme a lo expuesto en los fundamentos
anteriores de esta resolución. Sin embargo, la conclusión anterior debe ser objeto de
un mayor análisis conforme al suplico de la demanda, pues en la misma la acción de
enriquecimiento injusto se ejercita únicamente por la demandante Plataforma
Logística de Zaragoza, Plaza S.A., no por las dos demandantes, lo que tiene
38
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
transcendencia respecto al carácter subsidiario de la acción de enriquecimiento injusto
que ejercita la primera. Al respecto resulta relevante la venta de la parcela PC-1 que, en
fecha 23 de julio de 2010, se produjo entre las dos demandantes, documento nº 13 de
la demanda. La propiedad de dicho edificio corresponde en la actualidad a Suelo y
Vivienda de Aragón S.L.U., no a Plaza S.A., por lo que ésta lo único que puede ejercitar
para reclamar el exceso de precio, que entiende que abonó a la demandada sin existir
causa para ello, debe ser por medio de la acción ejercitada de forma subsidiaria, pues
en el momento de interposición de la demanda ya no era propietaria de la parcela PC1. Tal falta de la condición de propietario le impediría ejercitar la acción de nulidad
contractual principal, pues el contrato de 5 de diciembre de 2007, por el que adquirió
la parcela al demandado, se sustituyó el 23 de julio de 2010, al venderla a la otra
demandante, siendo la acción de enriquecimiento injusto la que puede ejercitar para
recuperar el exceso de precio, ya que no le resultaría viable la de nulidad al no poder
devolver el edificio, si hubiera tenido éxito la misma, que ya no le pertenece.
Por tanto, se entiende la viabilidad para que el actor ejercite dicha acción de forma
subsidiaria, ya que en el suplico de la demanda la única que la ejercitó fue Plataforma
Logística de Zaragoza, Plaza S.A., para el pago por la demandada del precio
indebidamente pagado en el momento de la compraventa. A la conclusión anterior se
le puede objetar lo expuesto en el fundamento cuarto de esta resolución respecto a la
inviabilidad de la acción de nulidad parcial por falta de causa, siendo desestimado su
ejercicio por quien juzga ante la valoración como total, no parcial, de dicha nulidad. No
se considera la producción de contradicción alguna pues el análisis de la causa de
nulidad se realizó en abstracto sobre la imposibilidad de su ejercicio parcial, no total,
no solo por Plaza S.A., sino también por la otra demandante que es la actual propietaria
del edificio del PC-1. Por tanto, la acción de enriquecimiento injusto la puede ejercitar
la demandante Plaza S.A. ya que no es propietaria del edificio PC-1, y por ello no
tendría otra vía para reclamar el precio que considera excesivamente pagado en su
momento, siendo subsidiaria dicha acción respecto de la nulidad parcial del contrato,
39
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
pues dicha acción, con carácter total, no parcial, no podría haberse ejercitado ante la
imposibilidad de devolver, en caso de que se estimara, el edificio PC-1 del que ya no es
propietaria en el momento de ejercitar las acciones.
Entrando en el análisis de la acción de enriquecimiento injusto, de sus tres
presupuestos jurisprudencial, empobrecimiento de una parte, enriquecimiento de otra
y la ausencia de una justa causa, se considera por quien juzga, por la transcendencia
que tiene para la resolución de esta Litis, que debe comenzarse por el relativo a la
existencia o no de justa causa que, trasladado a la Litis, deber ser la adecuación del
precio pagado por el actor al demandado conforme al pliego de la subasta de 2004. Al
respecto la parte actora afirma la inexistencia de la justa causa, pues el precio en
cuestión se determinó conforme a precio de mercado, no al de coste, según el pliego al
que estaban vinculadas las partes en cuanto a la opción de reserva, todo ello por la
licitación en la que intervino una empresa pública, estando sometido toda la
contratación al Texto Refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones
Públicas de 2000, vigente en ese momento. Afirmación que niega la demandada, ya que
considera que el precio pactado en el precontrato de 30 de mayo de 2007 y en el
contrato de compraventa de 2007 se hizo conforme al pliego, no según un precio de
mercado o de coste, sino al determinado conforme a la fórmula 2.1.5. del clausurado en
el momento de la contratación, todo ello según el principio de autonomía de la
voluntad.
Para resolver la cuestión se tiene en cuenta, fundamentalmente, la proposición
económica presentada por los representantes legales de las mercantiles Codesport S.A.
y Copisa Constructora Pirenaica S.A., de fecha 13 de octubre de 2004, donde se hace
constar que “ y enterados de las condiciones y requisitos que se exijan para la
adjudicación del contrato se comprometen, en nombre de Codesport S.A. y Copisa
Constructora Pirenaica S.A., a comprar dicha parcela, con estricta sujeción a los
expresados requisitos y condiciones …”. Por tanto, las empresas que participaron en la
40
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
subasta declararon conocer y aceptar las condiciones de la subasta, lo que determina
su vinculación al pliego de la subasta, todo ello por la doctrina de los actos propios, así
como lo dispuesto en los artículos 1.255 y 1.258 del Código Civil. Lo siguientes es
acudir al pliego de la subasta donde se estableció, párrafo tercero del folio tercero, que
“ el contrato que se adjudique por el procedimiento se regirá por lo establecido en este
documento y en todos sus anexos que acompañaran al contrato en el momento de su
formalización. Todos ellos en su conjunto tendrán carácter contractual “. Contenido del
pliego que tiene su reflejo legal, al que se refiere subsidiariamente el pliego en cuanto a
lo no regulado en el mismo a la empresa pública, en el artículo 49 del Texto Refundido
del R.D. Legislativo 2/2000 de 16 de junio, vigente en la fecha de aprobación del pliego,
al establecer que “ los contratos se ajustarán al contenido de los pliegos particulares,
cuyas cláusulas se consideran parte integrante de los mismos “. Por tanto, conforme al
pliego de la subasta, el expreso sometimiento y aceptación de la demandada al mismo,
y la previsión legal anterior, la consecuencia que se obtiene es que, efectivamente, las
partes podían desarrollar el contrato de adjudicación de la parcela C.I.N.S. de Plaza y
demás contratos que de ello se derivaran, conforme al principio de autonomía de
voluntad pero siendo sometido a las cláusulas del pliego que serían parte integrante de
todo contrato derivado del pliego.
La conclusión anterior permite la resolución del hecho controvertido relativa a la
prerrogativa de Plaza S.A. para el ejercicio de la opción de compra en virtud del pliego
de la subasta por un precio determinado y un plazo máximo para ejercerlo.
La siguiente cuestión es la relativa a la adecuación o no del precio pagado conforme al
pliego. Cuestión principal de este proceso cuyo análisis requiere la previa resolución
de otro hecho controvertido, como es si el precio del pliego se entiende aplicable al PC1 y PC-10, como entiende el actor, o solo al PC-1 según el demandado. Plaza S.A.
entiende la extensión de las condiciones del pliego a la compraventa de las dos
parcelas PC-1 y PC-10, básicamente, porque la condición 2.1.5. del pliego de la subasta
41
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
estableció la reserva de superficie de hasta 12.000 m2 construidos como máximo, de la
zona destinada a oficinas, presupuestos que expresamente coinciden con lo
manifestado por los representantes legales de las empresas a las que se les adjudicó la
empresa, pues así lo manifestaron conforme al documento de fecha 7 de septiembre de
2004, aportado por el actor como documento nº 5 de su prueba en la audiencia previa,
donde los licitadores se comprometieron a la reserva de la superficie indicada en la
zona destinada a oficinas, asignándoles los edificios nº 1 y nº 2 contemplados en la
propuesta. Además de esto, la actora valora la superficie total adquirida sobre rasante
en ambos edificios, sin contabilizar, por tanto, los garajes, siendo de 9.178,38 m 2 la
superficie del edificio PC-1, y de 3.429,91 m2 en el edificio PC-10, cuya suma, 12.607,29
m2 supera el límite de la opción de reserva. Por último, considera la existencia de
oficinas en ambos edificios, no solo en el PC-1, pues el PC-10, destinado a aulario de
formación profesional, también tiene oficinas destinadas a las aulas teóricas.
Frente a esto, la parte demandada opone los mismos argumentos en sentido contrario
respecto a que el PC-10 estaba excluido de las condiciones del pliego. Así, parte de la
testifical de los miembros del Consejo de administración de Plaza que afirmaron la
distinción en la compraventa de ambos edificios, siendo destinado el PC-10 a una nave
para formación profesional, no oficinas. Además, si se tiene en cuenta las superficies
construidas del PC-1, la cifra total es de 11.376,81 m2 , próximo al límite de 12.000 m2 ,
correspondiendo 9.177,59 m2 a la planta de alzada y 2.199.22 m2 a la planta sótano,
siendo superior si solo se tiene en cuenta la superficie en alzada al límite de 12.000 m2 ,
pues por la suma de ambos conceptos resulta la ya mencionada superficie de
12.607,29 m2.
Sobre la cuestión litigiosa se considera por quien juzga que la misma debe ser
excluyente de la parcela PC-10 respecto a la determinación de su precio conforme a las
condiciones del pliego de la subasta. Conclusión a la que se llega, en primer lugar,
porque la propuesta de reserva de oficinas a favor de Plaza, de fecha 7 de septiembre
42
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
de 2004, referido a los edificios nº 1 y nº 2, respecto al que el Sr. Agapito Iglesias, legal
representante de la demandada, declaró que no se refería al PC-10 como segundo
edificio, sin se materializara en la efectiva adquisición de los dos edificios por parte de
Plaza S.A., pues la empresa pública, desde que comenzaron las negociaciones para la
materialización del derecho de opción únicamente barajó la adquisición de un edificio.
Afirmación del demandado que se corresponde y verifica con el punto nº 9 del orden
del día de la sesión del Consejo de administración de Plaza S.A. de fecha 21 de marzo
de 2006, documento nº 5 de la demanda, donde se analizó la compra de un edificio de
9.000 m2 de oficinas y 2.000 m2 de garaje. Análisis que continúa con la sesión de 27 de
abril de 2006, punto 3º del orden del día, documento nº 6 de la demanda, donde se
hace referencia únicamente a la adquisición de un edificio, teniendo en cuenta para
ello la documentación que se incorpora en el Anexo, donde, individualmente, se detalla
la superficie de oficina, número de plazas de garaje, el coste total del edificio, ingresos
y gastos anuales y financiación. En tercer lugar, el acta de la sesión de 28 de marzo de
2007, punto del orden del día tercero, documento nº 7 de la demanda, donde se valoró
la aprobación y compraventa de una de las unidades arquitectónicas ( edificios ) que
ZPC tenía previsto construir sobre la parcela C.I.N.S., todo ello como consecuencia de la
reserva establecida en los pliegos de la subasta, haciendo referencia al mismo la
documentación incorporada al anexo, donde destaca la valoración de Tinsa de 22 de
abril de 2007 respecto del edificio PC-1. En esta sesión se contempló la posibilidad de
formalizar la compra de una nave próxima al edificio para uso de talleres de prácticas
en las modalidades de logística por requerimiento de la actividad de enseñanza de
formación profesional. Como resultado de estas negociaciones resultó el compromiso
de compraventa de las futuras unidades arquitectónicas PC-1 y PC-10 de fecha 30 de
mayo de 2007, documento nº 9 de la demanda, donde claramente se distingue la forma
de cálculo del precio de cada edificio. Es la estipulación segunda, 2.1., respecto del
edificio PC-1 que establece el precio de venta de acuerdo al pliego especificaciones,
incluido en el Anexo II, refiriéndose al pliego de la subasta, mientras que en el punto
43
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
2.2., el precio del edificio PC-10 se fija sin referencia alguna a dicho pliego. Y por
último, el acta de la sesión el Consejo de administración de Plaza S.A. de 20 de junio de
2011, punto del orden cuarto, donde se hace referencia a que, el edificio construido
con el fin de destinarlo a talleres, laboratorios y aulario de formación profesional, que
se compró a ZPC en contrato de fecha 5 de diciembre de 2007 por un precio de
6.407.937,50 euros, se estaban llevando a cabo gestiones para su enajenación a favor
de la administración autonómica.
En segundo lugar la prueba testifical, donde todos los miembros del Consejo de
administración de Plaza que intervinieron en el juicio fueron coincidentes con la
distinción del PC-1 y del PC-10, todo ello respecto del pliego de la subasta al que sólo
afectaba al PC-1, siendo éste el destinado a oficinas, mientras que el otro era una nave
para formación profesional, surgiendo la posibilidad de su adquisición con
posterioridad al ejercicio de la opción de compra del edificio PC-1 según la reserva del
pliego de la subasta, afirmando el Sr. Abad que eran dos contratos diferenciados pero
que coincidieron en un momento determinado, lo que indujo a error sobre la
aplicación conjunta de las condiciones del precio según el pliego.
De la prueba documental y testifical analizada la consecuencia que se obtiene es la
patente voluntad de Plaza S.A. de adquirir un único edificio de oficinas en virtud de la
opción de reserva que se establecía en el pliego, apareciendo la posibilidad de
adquirirse una nave, para talleres de formación profesional, en la sesión de 28 de
marzo de 2007, reconociéndose expresamente por el Consejo de administración de
Plaza que dicho edificio tenía como destino el de talleres, laboratorios y aularios de
formación profesional, pero no oficinas, según la sesión de 20 de junio de 2011.
Por último, respecto a la reserva de superficie de hasta 12.000 m2 construidos como
máximo en la zona destinada a oficinas, pues la planta alzada del PC-1 sería de
9.177,38 m2 y la del PC-10 3.429,91 m2, sin que el PC-1 valorado individualmente
pueda entenderse que agota el máximo de la reserva, que sería de 11.376,81 m 2, al
44
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
sumarse el garaje con 2.199,22 m2, todo ello a los efectos de considerar que la planta
de alzada de los dos edificios estaría prevista en el límite del pliego. Sobre esta
cuestión se considera por quien juzga que, efectivamente, la superficie construida se
debe considerar sobre rasante, a los efectos de edificabilidad, por lo que la superficie
del PC-1 a tener en cuenta, según la condición 2.1.5. del pliego, sería los metros
cuadrados para oficinas, lo que plantea el problema de que dicho edificio se adquirió
con la superficie de garaje, lo que se tiene que tener en cuenta para determinar su
precio. Y en segundo lugar, la suma de superficie construida sobre rasante del PC-1 y
del PC-10 supera en 607,29 m2 el límite del pliego, lo que debe entenderse
negativamente respecto a que la adquisición de ambos edificios fue contraria, y por
tanto, no prevista, a la condición mencionada del pliego que estableció la superficie
máxima en 12.000 m2.
De lo anterior, la conclusión que se obtiene es la voluntad expresa del Consejo de
administración de Plaza S.A. de adquirir el edificio PC-1 conforme a la prerrogativa que
el pliego de la subasta de 2004 le otorgaba, no sucediendo lo mismo respecto al edificio
del PC-10 que se excluye, por tal motivo, de la última cuestión controvertida relativa a
la fijación del precio conforme al pliego de la subasta.
El punto de partida para la fijación del precio del edifico PC-1 no puede ser otro que el
apartado 2.1.5. de las condiciones de la reserva que establece lo siguiente: “ El precio
que abonará Plaza S.A. por la superficie que decida adquirir será la suma de los
siguientes conceptos; ( i ) el coste proporcional del suelo que se impute a cada metro
edificable ( ii ) el coste de construcción según los precios unitarios aplicados por el
constructor, ( iii ) el 19% de los gastos de construcción en concepto de gastos
generales y beneficio industrial y ( iv ) la parte proporcional de los gastos e impuestos
que generó la adquisición del suelo.
Para determinar dicho precio se debe tener en cuenta las tres periciales aportadas por
las partes, tratándose la del demandado y la judicial de un informe elaborado por un
45
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
arquitecto y un economista, ofreciendo todos ello un resultado diferente sobre la
misma cuestión. Así, el perito de la parte actora, Sra. Sarrado Marco, concluyó en su
informe que el valor del edificio PC-1, considerado, no como valor de mercado, sino de
coste de reposición bruto, era de 10.192.494,15 euros, y del PC-10 de 2.461.542,12
euros. Los peritos de la demandada, Sr. Vela Cervera y Sr. Ruiz del Olmo Gimeno,
establecieron un precio de venta del PC-1 de 20.817.759,84 euros y de 20.401.762,83
euros, respectivamente, y por último, los peritos judiciales Sr. Gómez Pitarch y Sr.
Abrain Aznar concluyeron con un coste del edificio PC-1 de 10.192.665,04 euros y del
PC-10 de 2.719.834,49 euros.
Respecto de la valoración de la prueba pericial en concreto, el Tribunal Supremo, en
sentencia de 18-12-2008 ha dicho: "La prueba pericial, como pone de manifiesto la
STS. de 16 de noviembre de 1.999, es de apreciación libre, no tasada, valorable por el
Jugador según su prudente criterio, sin que existan reglas preestablecidas que rijan su
estimación, criterio que tiene soporte legal en el artículo 348 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, que también establece como elemento de valoración de esta
prueba, las referidas reglas de la sana crítica, significando la STS. de 28 de octubre de
2.005, que al no estar dichas reglas recogidas en ningún precepto legal, la prueba en
cuestión, se convierte en una prueba libre y no tasada (SSTS de 23 de abril de 1993 y 7
de noviembre de 1994); razonamiento que ha de hacerse extensible, por los motivos
expuestos a la prueba documental privada."
En caso de dictámenes periciales discrepantes el Tribunal Supremo viene a establecer
una prioridad según se atienda a las conclusiones coincidentes de la mayoría de los
peritos, el criterio de la mayor categoría profesional o grado de titulación del perito, o
atender a la fuerza convincente de los informes ( complitud, congruencia y
fundamentación ). Conforme al criterio jurisprudencial expuesto, el informe pericial de
la parte actora no se valora a los efectos de generar la convicción judicial sobre el
objeto de la pericial, pues, en primer lugar, su condición profesional, arquitecto
46
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
técnico, es inferior a la de los otros peritos, arquitectos, y en segundo lugar, su informe
no cumple lo dispuesto en el art. 335.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, defecto
puesto de manifiesto por la parte demandada para que tuviera valor dicha pericial,
únicamente, de documental, pues, efectivamente, en el informe no se hace mención a
que su realización fue bajo juramente o promeso de decir verdad, que ha actuado con
la mayor objetividad posible y que conoce las sanciones penales que podía haber
incurrido si incumpliera su deber como perito. Por ambos motivos, las conclusiones de
dicho informe sobre el edificio PC-1 deben ceder ante las aportadas por la parte
contraria y los peritos judiciales.
Y en segundo lugar, de la confrontación del informe pericial del demandado y el
judicial, este juzgador seguirá, en la resolución del hecho controvertido, con mayor
preferencia el segundo, y ello por tres razones; primero, por la mayor objetividad e
imparcialidad que se le presume frente al de parte, segundo, porque la pericial judicial
se elaboró de forma más completa que la de la parte demandada, mediante la
valoración de la documental solicitada a las partes que estimaron oportuno los peritos
judiciales. Al respecto, el perito Sr. Vela detalla en el punto 1.1 de su informe, al igual
que el Sr. Ruiz del Olmo respecto de la documentación jurídica y contable de su
informe, que se sirvieron para la elaboración de sus informes de la documentación que
estimaron oportuna, siendo la misma menos completa que la valorada por los peritos
judiciales, los cuales requirieron a las partes de este litigios en fecha 13 de junio de
2013, 30 de noviembre de 2013, 30 de diciembre de 2013 y 4 de febrero de 2014 para
que aportaran la documentación que estimaron oportuna para la elaboración de sus
informes, siendo, por tanto, unos dictámenes más completos que los elaborados por
los peritos de parte. Y en tercer lugar, por el propio objeto de la pericia, pues en la
audiencia previa de fecha 21 de noviembre de 2012 se determinó la emisión de un
informe pericial judicial para determinar el coste de los edificios PC-1 y PC-10 en el
año 2004, mientras que el informe del Sr. Vela dictamina un precio de venta a fecha
2006, página catorce de su informe, por tanto, sin ajustarse al momento concreto en
47
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
que debe determinarse el precio conforme al pliego de condiciones de la subasta de
2004. Al respecto, el perito Sr. Vela manifestó en la vista, a preguntas del Letrado del
actor, que tuvo a su disposición toda la documentación necesaria para emitir su
informe, reconociendo, a continuación, que no tuvo la certificación nº 8 y última de la
constructora respecto al PC-1, con la importancia que dicho documento debe tener
como se desarrollará posteriormente.
Cuestión, relativa a la interpretación de la prueba pericial, sobre la que también se ha
pronunciado la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales, como es la sentencia de
la Audiencia Provincial de Cantabria de 18 de septiembre de la Sección 4ª de la
Audiencia Provincial de Cantabria, que “la credibilidad que merecen los informes
emitidos por los peritos judicialmente designados conforme a un método aleatorio (el
previsto en el art. 341 LEC) debe reputarse muy superior a la de los emitidos por
peritos privadamente contratados, pues en sede de valoración de prueba, cuando ésta
es personal (o, aunque técnica, es prestada por personas), resulta determinante la
confianza que el perito suscite en el Tribunal, la cual, a fin de cuentas, deriva de una
doble circunstancia: la profesionalidad del perito y, sobre todo, su imparcialidad”.
Entrando en el análisis de la fórmula para calcular el precio establecido en la cláusula
2.1.5. del pliego de condiciones de la subasta de 2004, el primer concepto es el relativo
al coste proporcional del suelo que se imputa a cada metro edificable. De los informes
periciales aportados se contraponen dos formas de cálculo de dicho coste; el lineal
seguido por los peritos judiciales, de forma que el coste es el precio de la parcela
dividida entre el total de metros edificables, y el pericial de la demandada que utiliza
un sistema proporcional según el coste del suelo, más el coste de su urbanización y el
de su localización. La diferencia es notable por la aplicación de un sistema u otro, pues
los peritos judiciales lo sitúan en un coste del suelo de 1.218.276 euros, mientras que
los peritos de la demandada en 4.369.934,57 euros. Diferencia que la demandada la
sitúa en que el coste proporcional del suelo debe ser considerado como “ tratado “, es
48
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
decir, urbanizado al tener en cuenta el desarrollo inmobiliario de la parcela y la
localización del inmueble dentro de la misma, concluyendo ZPC que el edificio PC-1
supone el 12,22% sobre el coste total de urbanización. Porcentaje que permite obtener
su coste del suelo al multiplicarse por la suma del precio de compra de toda la parcela
C.I.N.S., 18.000.0000 de euros, y el coste de su urbanización, 17.760.512 euros. Este
coste, el perito Sr. Abrain lo obtiene de la multiplicación de la superficie neta de la
parcela, 88.235 m2 , por 106 euros el metro cuadrado, aplicando un coeficiente de 1,6
como inclusión de gastos de desarrollo. Como indica el perito judicial Sr. Abrain,
página diez de su informe, el resultado de dicha operación sería de 14.964.656 euros
que no coincide con el coste de urbanización señalado por el demandado, siendo la
operación correcta, para que resulte dicho coste, la multiplicación de 88.000 m 2 , como
superficie redondeada total neta de la parcela, por 106 euros el metro cuadrado, como
presupuesto de ejecución material, por 1,6 como coeficiente de inclusión de gastos de
desarrollo, por 1,19 relativo al coeficiente por gastos generales y beneficio industrial.
La consecuencia que se obtiene por quien juzga sobre la determinación del coste del
suelo por parte de la demandada es la incorrección y falta de acreditación del mayor
precio que el determinado por los peritos judiciales. Así, el perito judicial Sr. Gómez
Pitarch determinó el precio conforme a la edificabilidad asignada, partiendo para ello
de la escritura de división horizontal del Notario de Zaragoza D. Francisco de Asís
Sánchez-Ventura Ferrer, de fecha 18 de septiembre de 2007, que asignó al edificio PC1 una cuota de participación en el conjunto del 6,7682%, todo ello por su edificabilidad
de 8.957,88 m2 , que se multiplica por el precio del metro cuadrado, fijado en 136
euros, resultante de dividir el coste de la parcela C.I.N.S. en la subasta, 18.000.0000 de
euros, y la edificabilidad total de la misma, 132.352,81 m2 . La operación matemática
da como resultado el coste del suelo en 1.218.276 euros, mismo resultado que ofrece el
cálculo en función de la cuota de participación al multiplicarse el coste de la parcela
por el coeficiente de 6,7682%. A este resultado, la pericial de ZPC objeta que no se ha
tenido en cuenta el coste que supone la localización del inmueble dentro de la parcela
49
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
con mejor ubicación para oficinas, lo que le dota de una exclusividad para oficinas que
incrementaba su valor. Cuestión que por quien no se comparte en base a lo expuesto
por el perito judicial Sr. Gómez Pitarch, pues, si bien es cierto que un elemento a tener
en cuenta en la compraventa del PC-1 fue su mejor ubicación en la parcela C.I.N.S.,
como reconocieron todos los miembros del Consejo de administración que
intervinieron en el juicio, la exclusividad de uso por su mejor ubicación no puede
valorarse con la suficiente entidad como para que justifique el coste del suelo que le
atribuye ZPC. En perjuicio de tal exclusividad se señala por el perito judicial la
existencia de un mínimo de seis edificios destinados exclusivamente al uso de oficinas
en la calle Beri de la misma Plataforma Logística. En segundo lugar, que el edificio, por
sus características de la parcela, está por debajo de la rasante con respecto a la rotonda
principal en aproximadamente unos cinco metros, lo que impide la apreciación de su
altura total. Y un tercer factor que impide valorar su exclusividad es que el edificio PC1 no dispone de un acceso directo por la vía principal de Plaza, como es la avenida
Diagonal Plaza, siendo su acceso por las calles Castillo de Capua y calle Osca, pues para
acceder por la avenida mencionada se tendría que circunvalar toda la parcela al ser de
una sola dirección.
Por dichas circunstancias, si bien se puede considerar la preferente ubicación del
edificio PC-1 dentro de la Plataforma Logística Plaza, no se puede justificar un
incremento de casi el 50% de su cuota de participación que suponga el coste de suelo
fijado por ZPC.
Por último, la demandada también pretende justificar su valoración del coste del suelo
a tenor de los costes de urbanización, entre los que incluye los proyectos y direcciones
de obra de urbanización, proyectos de ingeniería para instalaciones, estudio de
seguridad, visado de proyectos, redacción de planes de seguridad, gastos de materia de
seguridad, licencias para obras de urbanización, presupuesto de contrata, parte
proporcional de seguros, notarías, registros, etc., todo ello como justificación de la
50
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
transformación del erial adquirido en la subasta en la parcela donde se construyó el
edificio PC-1. Tal incremento de valor del suelo por el coste de su urbanización se debe
tener en cuenta, no como sostiene el demandado, sino como valoran los peritos
judiciales, de forma proporcional a cada edificio al ser parte del elemento constructivo,
pues el coste de urbanización de 17.760.512 euros del que parte el perito Sr. Vela no se
ha podido obtener con las facturas aportadas por el demandado a requerimiento de los
peritos judiciales, según expone el Sr. Abrain en el folio 30 de su informe, sino que ha
sido objeto de una estimación mediante el redondeo de la superficie de la parcela, al
que se le ha aplicado, además del presupuesto de ejecución material, un coeficiente de
1,6 en concepto de inclusión de gastos de desarrollo, que no justifican de modo alguno
como se obtiene dicho coeficiente y, por último, aplicar el 19% de gastos generales y
beneficio industrial. Con dicho coste de urbanización, se incrementa el porcentaje de
participación del edificioPC-1 en el 12,22% del conjunto de edificios de la Plataforma,
conclusión obtenida unilateralmente por la demandada sin modificarse por ello la
edificabilidad asignada a la parcela PC-1. Modificación que la demandada, en su
condición de promotora de la obra, realizó en los documentos entregaos a
requerimiento de los peritos judiciales sobre la “ Distribución Edificabilidad
Promoción de ZPC “ y “ Coste S/Estudio ECO/FRO “, siendo un porcentaje atribuido por
la demandada contrario al inicial establecido en la escritura de División Horizontal, el
cual debe prevalecer ante la falta de acreditación de los motivos que podrían justificar
su incremento por el doble, valorándose correctamente por el perito judicial Sr. Gómez
Pitach la edificabilidad del PC-1 según el pliego, como fue de 8.957,88 m2, mientras que
el perito Sr. Vela tuvo en cuenta en su cálculo del coste del suelo la superficie total
edificada sobre rasante, 9.177,60 m2, diferencia en la cuantificación de los metros
cuadrados que posibilita, según lo estipulado en el pliego, la correcta valoración del
perito judicial.
Por último, el demandado, en base al informe de su perito Sr. Vela, considera
englobable dentro del coste del suelo el correspondiente al coste de urbanización de la
51
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
parcela por el requerimiento notarial de fecha 29 de junio de 2012 efectuado por la
codemandante Suelo y Vivienda de Aragón S.L.U. a la entidad bancaria Ibercaja Banca
S.A., todo ello para el pago del aval a primer requerimiento por importe de 522.013,56
euros que otorgó en fecha 6 de agosto de 2010 a la demandada. El motivo de dicho
requerimiento son los incumplimientos contractuales de la sociedad avalada por las
importantes deficiencias y carencias de ejecución encontradas en las instalaciones de
la edificación del edificio PC-1. Los términos del aval, así como la respuesta dada por la
entidad Ibercaja en fecha 31 de agosto de 2012, impiden a este juzgador valorar con
suficiente conocimiento si la ejecución del aval, en los términos de deficiencias y
carencias de ejecución del PC-1, se refieren a los costes de urbanización incluibles en el
coste del suelo, pues la relación contractual de Suelo y Vivienda de Aragón S.L.U. con la
demandada se produce desde que la primera ocupó la posición jurídica de Plaza S.A.
como compradora del edificio PC-1 a partir de la novación contractual de 6 de agosto
de 2010, debiendo estarse a los términos contractuales de dicho contrato y al de 5 de
diciembre de 2007 firmado entre Plaza S.A. y ZPC para la compraventa de dicho
edificio, no pudiéndose valorar con detalle suficiente, en los términos en que está
redactado el requerimiento, si la ejecución del aval, en cuanto al PC-1, afectan
exclusivamente a su edificación o también a su urbanización, ya que el aval se extiende
también a la urbanización adyacente del Centro de Negocios y Servicios del
denominado ZGZ Plaza Center, pudiéndose tratar de edificaciones diferentes o de la
misma, con fases diferentes de urbanización, como la inicial que posibilitó la
transformación del erial en la parcela donde se construyó el edificio, o la posterior a su
construcción, lo que impide que el requerimiento de fecha 29 de junio de 2012 tenga
transcendencia a los efectos de acreditar el coste de urbanización que la demandada
sitúa en la cifra de 17.760.512 euros, sin descontarse, por ello, la cantidad del aval de la
reclamada por la demandante.
Por tanto, conforme a lo expuesto, el coste proporcional del suelo que se imputa a cada
metro edificable del edificio PC-1, según el pliego de la subasta de 2004, debe ser de
52
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
1.218.276 euros obtenidos de multiplicar el valor del metro cuadrado edificable, 136
euros por metro cuadrado, por su edificabilidad, 8.957,88 m2 , o bien por su cuota de
participación según la división horizontal respecto del coste de la parcela C.I.N.S., sin
que se pueda admitir el coste del suelo otorgado por la demandada al partir de un
porcentaje de división horizontal del que se desconoce los datos para su modificación
respecto de la escritura de división horizontal y valorar un coste de urbanización que
no se justifica con las facturas aportadas y valoradas por el perito judicial contable.
El segundo presupuesto del precio del edificio PC-1 es el coste de construcción según
los precios unitarios aplicado por el constructor. Se produce, de nuevo, una gran
diferencia entre los informes periciales, pues los emitidos por los judiciales
determinan un coste de 7.530.497,97 euros, mientras que los del demandado en la
cifra de 13.123.981,26 euros en el caso del Sr. Vela y de 12.774.403,94 euros por el Sr.
Ruiz del Olmo. La diferencia radica en la consideración, en el primero, del coste de
ejecución material para el constructor, no para el promotor, mientras que los segundos
valoran todos los gastos necesarios para la construcción del edificio, incluyendo,
además del presupuesto de ejecución material del edificio, los gastos de promoción, los
gastos financieros y gastos de comercialización y publicidad. Sobre este punto se parte
de los propios términos que define el pliego sobre el coste de construcción aplicados
por el constructor, por lo que todo coste que corresponda al promotor no puede
incluirse en este punto. Es el caso de los gastos de promoción, financieros y de
comercialización y publicidad, que corresponderían a ZPC, en su condición de
promotor del edificio PC-1, no como constructor. Por tanto, el coste de ejecución
material, los peritos judiciales lo sitúan en 7.530.497,97 euros, mientras que el Sr. Vela
en 10.443.487,36 euros y el Sr. Ruiz del Olmo en 9.946.998,83 euros. La diferencia
entre ambos radica en que el coste de construcción del Sr. Vela contabiliza el
presupuesto de ejecución material total construido, alzadas y sótano, más el 19% de
gastos generales y beneficio industrial, mientras que el coste del Sr. Ruiz del Olmo es
obtenido de lo facturado a ZPC por las empresas constructoras.
53
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
Para determinar el coste de construcción por quien juzga se otorga mayor concreción y
fiabilidad al determinado por los peritos judiciales dado el estudio más detallado y
completo realizado sobre la construcción llevada a cabo. Así, el Sr. Gómez Pitarch parte
del estudio de la documentación aportada por la demandada, confrontándola con la del
Colegio Oficial de Arquitectos de Aragón, destacándose de sus conclusiones la relativa
a las contradicciones existentes en la Certificación nº 8 y última aportada por la actora
y la aportada por la demandada. De su comparación se constatan cuatro
contradicciones situadas en el subcapítulo de fachadas fábrica y revestimientos suelo,
con diferencias en cuanto a los metros cuadrados construidos y el precio del metro
cuadrado, destacándose, respecto del subcapítulo 01.014 revestimientos suelo, que en
la certificación de la demandada no existe, mientras que en la de la actora se valora por
181.045,60 euros, respecto de 5.528,11 m2, habiendo comprobado el perito judicial
que en todo el edificio dicho revestimiento no existe. El perito concluye que, pese a las
diferencias de las partidas, el coste de ejecución en ambas certificaciones es el mismo.
En segundo lugar, el perito judicial valora el incumplimiento de la cláusula segunda del
contrato entre ZPC e Instalaciones Industriales Codesport S.A. respecto del
presupuesto de construcción, compuesto por materiales, mano de obra y ayudas,
considerándolo como cerrado, de “ llaves en mano “, en la cifra de 1.691.356,50 euros,
pero en el certificado final, dicha cifra fue de 2.343.962,26 euros, un 38,58% más que
el inicial. También destaca el perito judicial la falta de concordancia de las mediciones
del proyecto de ejecución del edificio visado por el Colegio Oficial de Arquitectos de
Aragón, respecto de las instalaciones con las correspondientes a la obra proyectada.
Ante tales dificultades, los peritos judiciales optaron por contrastar las facturas
aportadas por las distintas empresas y gremios que intervinieron en la realización de
las obras, con lo reflejado en las certificaciones, dando como resultado la cifra ya
indicada de 7.530.497,97 euros, a tenor del Anexo I del informe del Sr. Gómez Pitarch,
donde se incluye la cantidad de 44.221,64 euros como coste de urbanización. El perito
Sr. Vela incluye en su informe la superficie construida en los sótanos y el total lo
54
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
incrementa en un 13% de gastos generales y un 6% de beneficio industrial, lo que
daría lugar al presupuesto de contrata, conceptos ambos, incluir los garajes y el
beneficio del 19%, que exceden del concepto de coste de construcción según los
precios unitarios aplicados por el constructor. Y respecto al perito SR. Ruiz del Olmo,
su dictamen se basa en las facturas de ejecución de la obra, conforme al cuadro del
folio noveno de su informe, coste obtenido que se considera inexacto al no tener en
cuenta en su determinación las contradicciones existentes en la Certificación nº 8
aportada por cada parte conforme a lo expuesto por el perito judicial Sr. Gómez Pitarch
en el folio nº 12 de su informe, además del análisis que el perito judicial Sr. Abrain
realizó en su informe sobre los facturas tenidos en cuenta en la ejecución de la obra,
emitidas por las mercantiles Obras Civiles Codesport S.A, Codesport S.A., Instalaciones
Codesport S.A., Construcciones Mariano López Navarro S.A., Promaxir S.A., Certum S.A.,
Electrificaciones y Montajes Enrique Royo S.L. y Talleres Armisen S.L., destacándose
que en muchas facturas no se describen los trabajos ejecutados, lo que dificulta la
concreción de la certificación emitida con el trabajo realmente realizado.
La tercera partida del precio de coste es la relativa al 19% de los gastos de
construcción en concepto de gastos generales y beneficio industrial. Por quien juzga se
considera que, atendiendo a lo dictaminado por los peritos judiciales, dicho coste se
debe obtener del valor de ejecución material del PC-1, esto es, el 19% de su coste de
construcción, dando como resultado la cantidad de 1.430.794,60 euros. Los peritos de
la parte demandada calculan dicho porcentaje del total de los gastos formado por el
coste del suelo y urbanización interior, de la ejecución de la obra, otros gastos directos
y gastos financiero, dando un resultado, en el caso del Sr. Vela de 3.323.844 euros y de
3.257.424,32 euros en el dictamen del Sr. Ruiz del Olmo. La conclusión de la pericial de
parte es inadmisible por cuanto supone la aplicación escalonada del 19% a cada gasto
de promoción y financiero, y después su aplicación a la totalidad de costes,
respondiendo el perito Sr. Abrain sobre esta cuestión en el juicio, a preguntas de la
55
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
parte actora, en el sentido de que el beneficio industrial del 19% se habría aplicado por
el demandado en once ocasiones más de lo previsto en el pliego.
Y en cuarto lugar, la parte proporcional de los gastos e impuestos que generó la
adquisición del suelo, fijándose por los peritos judiciales la cantidad de 13.906,47
euros, mientras que los peritos del demandado lo consideran como gastos financieros
que, según el Plan General Contable, se corresponderían con los del préstamo
hipotecario otorgado por la entidad bancaria Ibercaja en fecha 28 de diciembre de
2007, detallando dichos gastos en la cuenta 6623.2 por importe de 565.147,32 euros
en el caso del Sr. Vela y de 691.026,76 euros por el perito Sr. Ruiz del Olmo. Por quien
juzga se considera que los gastos e impuestos para la adquisición del suelo deben ser
los detallados por los peritos judiciales, sin incluir los gastos financieros necesarios
para el pago aplazado del precio por la empresa promotora, pues dichos gastos no se
derivan de la adquisición del suelo, sin de la forma elegida por el comprador para su
pago, de forma fraccionada, por lo que deben excluirse del punto cuarto de la cláusula
2.1.5. ahora analizada. Así, son los gastos de Notaría por realización de la escritura de
compraventa que, previa consulta del perito Sr. Gómez Pitarch a una Notaría de
Zaragoza, deben calcularse en 7.500 euros más I.V.A. sobre un precio de 18.000.0000
de euros. En segundo lugar, los gastos del Registro de la Propiedad, calculados sobre el
80% del coste de la Notaría, esto es, 6.000 euros más I.V.A. y, en tercer lugar, el
Impuesto por Actos Jurídicos Documentados que es un 1% del valor de la
compraventa, 180.000 euros. La suma de los tres conceptos da como resultado
193.500 euros que se tiene que multiplicar por la cuota de participación, 6,7682%,
resultando la cifra de 13.096,47 euros.
Por tanto, el coste del edificio PC-1, conforme a los cuatro puntos de la condición 2.1.5.
del pliego de la subasta de 2004, debe ser de 10.192.665,04 euros. Cantidad que debe
incrementarse en el I.V.A. correspondiente del 16%, siendo la cifra total de
11.823.491,45 euros. Conclusión que se aproxima a la ya obtenida por la Cámara de
56
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
Cuentas de Aragón en su informe de Fiscalización sobre el contrato de compraventa
del PC-1, debiendo haber sido, conforme al pliego, de 12.323.000 euros.
La conclusión anterior permite el pronunciamiento positivo sobre la concurrencia del
requisito de la acción de enriquecimiento injusto que generó el análisis del coste del
edificio PC-1, pues el que debía haberse pagado según la fórmula del pliego era de
10.192.665,04 euros más I.V.A., pagándose, en cambio, 20.745.279,58 euros, más I.V.A.
es decir, una diferencia de 10.552.614,54 euros, sin que existiera causa que posibilitara
tal diferencia ya que el precio del precontrato de 30 de mayo de 2007 y del contrato de
compraventa de 5 de diciembre de 2007 no se fijó conforme a las condiciones del
pliego, estando el demandado sujeto a ello conforme a lo dispuesto en el artículo 49 del
T.R. Ley de Contratos de las Administraciones Públicas de 2000, al formar parte de
dichos contratos la cláusula 2.1.5. del pliego, lo que es indicativo de que el precio de la
compraventa se determinó sin tenerse en cuenta el pliego de la subasta del que traía
causa la adjudicación de la parcela C.I.N.S. donde se ejercitó el derecho de reserva
establecido a favor de Plaza.
La afirmación anterior respecto a la falta de causa en el exceso del precio pagado por el
edificio PC-1 conlleva la consideración de los otros requisitos del enriquecimiento
injusto, como es el aumento del patrimonio del demandado en la cantidad resultante
de la diferencia de lo pagado respecto al precio de coste según el pliego y el correlativo
empobrecimiento de Plaza S.A., porque, en primer lugar, se pagó el exceso de precio en
la cantidad de 10.552.614,54 euros, más I.V.A., y segundo porque en la venta del
edificio PC-1 a la empresa pública Suelo y Vivienda de Aragón S.L.U. se fijó un precio de
19.731.879 euros, sufriendo Plaza S.A. una pérdida en dicha venta de 1.013.400,58
euros por la diferencia entre el precio pagado a ZPC y el recibido de la otra
demandante.
Por tanto, se debe concluir con la estimación parcial de la demanda en cuanto al
ejercicio de la acción de enriquecimiento injusto respecto al precio pagado por el
57
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
edificio PC-1 sin que existiera justa causa para ello, por apartarse la fijación del precio
de lo establecido en las condiciones del pliego de la subasta. Todo ello por una
diferencia de 10.552.614,54 euros, que, incrementado en el 16% de I.V.A. da la cifra
final de 12.241.032,86 euros, que la parte demandada deberá abonar a la actora como
consecuencia de la acción de enriquecimiento injusto.
SEPTIMO.- Respecto de los intereses, de conformidad con lo dispuesto en los arts.
1.100, 1.101, 1.108 y 1.109 del CC, la parte demandada deberá abonar al actor el
interés legal del dinero desde la fecha de presentación de la demanda de la demanda,
que se incrementará desde la fecha de la sentencia de conformidad con lo dispuesto en
el art. 576 de la LEC.
OCTAVO.- En orden a las costas, estimándose parcialmente la demanda, conforme a lo
establecido en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no se hace expresa
imposición de las mismas.
Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,
FALLO
QUE DEBO ESTIMAR Y ESTIMO PARCIALMENTE la demanda presentada por el
Letrado de la Comunidad Autónoma, en nombre y representación de las Empresas
Públicas Plaza S.A. y Suelo y Vivienda de Aragón S.L.U., contra la mercantil Zaragoza
Plaza Center Campus Empresarial S.A., condenándole a que abone la cantidad de DOCE
MILLONES DOSCIENTOS CUARENTA Y UN MIL TREINTA Y DOS EUROS CON OCHENTA
Y SEIS CÉNTIMOS ( 12.241.032,86 euros ) a la empresa pública Plataforma Logística de
Zaragoza, Plaza S.A. por enriquecimiento injusto, más el interés legal del dinero desde
la fecha de presentación de la demanda incrementado en dos puntos desde la fecha de
la presente sentencia.
58
14.09.30 ST I INST 1 ZGZ .DOC
En cuanto a las costas procesales, no se hace expresa imposición, abonando cada parte
las causadas a su instancia y las comunes por mitad.
Notifíquese esta sentencia a las partes, haciéndoles saber que contra la misma cabe
interponer recurso de apelación que, conforme a lo previsto en los arts. 458 y ss. de la
LEC, habrá de interponerse ante este Juzgado dentro del plazo de los veinte días
siguientes al de su notificación.
Así por esta mi sentencia, de la que se llevará testimonio a los autos de su razón, lo
pronuncio, mando y firmo, en lugar y fecha "ut supra".
59