Download Registral - Raúl F. Navas

Universidad Notarial Argentina
Carrera: Especialización en Documentación y Contratación Notarial
RÉGIMEN REGISTRAL INMOBILIARIO.
OBJETIVOS
El presente curso centra su objetivo en dos aspectos centrales:
a) La pretensión de enriquecer y profundizar las fuentes jurídicas y normativas que
sustentan la actividad registral como modo de garantizar la seguridad jurídica, la
oponibilidad de los efectos propios de los diversos actos jurídicos a los que esta
registración alcanza, y el perfeccionamiento de la actividad notarial en ese
aspecto.
b) Desde el conocimiento profesional aplicado al ámbito pedagógico, pretendemos
que el alumno alcance, a partir del contenido y las actividades curriculares
propuestas, el razonamiento jurídico científico que le permita comprender y
abrazar los conceptos prácticos y propios de la materia, desde un enfoque
actualizado que encuentre su más cabal justificación empírico-jurídica.
En tal sentido, el contenido presentado para alcanzar el cumplimiento de dichos puntos,
se organiza en diferentes ejes temáticos, que guardan una relación conceptual uniforme
y concatenada, para una mejor comprensión, a saber:
- Concepto de publicidad registral como fenómeno jurídico y su evolución histórica
en los diferentes sistemas jurídicos más importantes e influyentes para nuestro
sistema nacional.
- La publicidad en Nuestro Código Civil, su organización y evolución histórica,
incluyendo los proyectos de reforma.
- Los principios jurídicos que rigen en materia de publicidad registral.
- Diversas situaciones jurídicas en particular inherentes a la actividad registral y la
publicidad.
Los medios para abarcar los ejes expuestos, y así cumplir con los objetivos propuestos,
pasan por la exposición conceptual de temas complejos a cargo de los docentes, la
realización de actividades de análisis jurisprudencial y doctrinario, y el ejercicio práctico
de la actividad registral, a partir del trabajo en método de casos y resolución de
problemáticas prediseñadas especialmente a tales efectos.
CONTENIDOS
Unidad uno.
A.
Concepto de publicidad. Naturaleza jurídica. Concepto de publicidad registral.
Concepto de registro. Clases de registro: de hechos, de actos y contratos, de
documentos, de títulos, de derechos. Clasificación de los registros. A) Personales o
reales, 2) de transcripción y de inscripción, c) declarativos o constitutivos, d)
convalidantes y no convalidantes. Derecho Registral Inmobiliario. Definición. Su
D:\81927378.doc
autonomía. Teorías afirmativas y negativas. Doctrina registral. Definiciones de los
Congresos nacionales e internacionales de derecho registral. Las reuniones
nacionales de los Directores de Registros. La Carta de Buenos Aires. El Cinder.
B.
Evolución histórica de la publicidad inmobiliaria.
A) El derecho romano. B) El derecho germánico. El sistema alemán. C) El derecho
francés: derecho antiguo, derecho intermedio, el Code Civile, las leyes registrales de
1855, 1935 y 1955. D) El sistema Torrens. E) El derecho español. La ley hipotecaria
de 1861. Sistemas constitutivos y no constitutivos.
Los sistemas registrales en el derecho comparado. Sistema francés, portugués, italiano y
belga. Sistema alemán, suizo y austriaco. Sistema australiano, inglés y de Estados
Unidos. Los Congresos Internacionales de Derecho Registral. Importancia de los
mismos. Sus principales funciones. El CINDER. El I Congreso Internacional de Derecho
Registral. La Carta de Buenos Aires. Principales temas tratados en los Congresos
posteriores.
Unidad dos.
A.
La publicidad en el código civil argentino.
La configuración de los derechos reales. El título y el modo. La publicidad de los
estados de hecho (en especial, la publicidad posesoria) en el derecho argentino.
Efectos. Jurisprudencia. El caso “Todros”. Las VIII Jornadas Nacionales de Derecho
Civil. La importancia de la tradición. Funciones. La publicidad hipotecaria en el Código
Civil.
B.
Organización de los registros de la propiedad en las provincias. Leyes
locales.
La registración como tercer requisito para la configuración de los derechos reales
sobre inmuebles. La declaración de inconstitucionalidad por la Corte Suprema de
Justicia de la Nación en autos: “Jorba, Juan c/ Bambicha, F. Y otro” y en autos: “Papa,
José administrador definitivo de la testamentaría Susso c/ Sociedad Compagno Hnos.”
C.
La reforma del año 1968.
Importancia de la reforma del art. 2505 del Código Civil por la ley 17.711 y de la
sanción de la Ley 17.801, complementaria del Código Civil. Su vigencia. Antecedentes
de la reforma. Discusiones posteriores con respecto al alcance constitutivo o no de la
registración impuesta por la modificación legislativa. Ámbito de aplicación de la Ley
17.801. La función del registro de la propiedad inmueble. Organización. Derecho
proyectado. Proyectos de Unificación del Código Civil y del Código de Comercio.
Reformas propuestas a la publicidad registral.
Unidad tres.
A.
Publicidad registral declarativa.
El derecho real nace fuera del registro. Sujetos negociales que no pueden prevalerse
de la falta de inscripción del título. Análisis del art. 20 de la Ley 17.801. Concepto de
terceros: penitus extranei, interesados, y registrales. Oponibilidad de la inscripción a
los terceros registrales. Necesidad de que el tercero sea de buena fe. Buena fe
creencia o buena fe diligencia. Configuración de la buena fe diligencia.
B.
Documentos registrables.
Análisis del art. 2 de la Ley 17.801. Documentos registrables. Clases: 1) Los que
constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre
inmuebles; 2) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias
cautelares y 3) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales. Inscripción
de boletos de compraventa (casos de loteos ley 14.005, de prehorizontalidad Ley
19.724, otras). Inscripción de declaratorias de herederos. Inscripción de servidumbres
de electroducto Ley 19.552. Inscripción de fideicomiso Ley 24.441 y leasing Ley
25.246. Documentos no registrables.
D:\81927378.doc
C.
Requisitos de los documentos registrables.
Análisis del art. 3 de la Ley 17.801. Instrumentos públicos de origen notarial, judicial o
administrativo. Instrumentos privados con firma certificadas. Reforma de la Ley 24.441.
Autenticidad y autenticación. Utilización del folio de seguridad como medio de
garantizar la autenticidad del documento inscribible. Reforma introducida por la Ley
25.345. Obligación de consignar las claves de identificación tributaria o laboral. Efectos
fiscales.
Unidad cuatro.
A.
Principios registrales.
Concepto y enumeración. Rogación. Inscripción. Publicidad. Especialidad. Tracto
sucesivo. Legalidad y calificación. Prioridad. Presunción de legitimación. Importancia
de su análisis.
B.
Inscripción no convalidante.
Análisis del art. 4 de
la Ley 17.801. Inscripción declarativa. Inscripción no
convalidante. Títulos inválidos u observables. Títulos falsificados. Aplicación del art.
1051 del Código Civil. El propietario aparente. Las ventas del non domino.
C.
Matriculación e inscripción.
Matriculación. El inmueble como base del sistema registral. Inmuebles exceptuados.
Técnica del folio real. Antecedentes nacionales. Los requisitos del asiento de
matriculación. Principio de especialidad con relación a inmuebles y al titular del
derecho.
División, anexión o unificación de inmuebles. Doble matriculación.
Inscripción. Concepto. El efecto retroactivo de la inscripción. Caso especial de la
inscripción de la hipoteca. Supuestos del art. 3135 – primera parte del Código Civil y
art. 20 de la Ley 17.801. Ley 20.089. Prioridad directa e indirecta.
Unidad cinco
Principio de rogación.
Análisis de los arts. 6 y 7 de la Ley 17.801. Concepto. Sujetos legitimados para
solicitar la inscripción. Legitimados. Forma de la rogación. Requisitos. Desistimiento de
la inscripción. Concepto. Plazo. Forma. Casos en que no procede el desistimiento.
Unidad seis
Principio de legalidad y calificación registral.
Análisis de los arts. 8 y 9 de la Ley 17.801. Principio de legalidad. Concepto.
Calificación registral. Las formas extrínsecas. Límites al ejercicio de la función
calificadora. Tesis restringida y amplia. Distintas posibilidades: calificación registral del
asentimiento conyugal. Fallo plenario en autos: Feldman del 27/7/77 (ED 74-2539).
Calificación del documento judicial. Plazos para calificar. Efectos de la calificación
registral: 1) Inscripción definitiva; 2) Inscripción o anotación provisoria y 3) Rechazo del
documento. Inscripción provisional. Generalidad, plazo, prórroga, recursos (remisión)
Unidad siete.
Principio de prioridad.
Generalidad. El dogma: “prior tempore potior iure”. Inscripciones o anotaciones
relativas al mismo inmueble. Prioridad directa. El libro diario u orden cronológico diario.
Preferencia excluyente o de superioridad – art. 17 de la ley 17.801. Preferencia de
rango – art. 3135 del Código Civil y art. 19 de la Ley 17.801. Convenios sobre el rango:
permuta, posposición y coparticipación del rango. La reserva del rango, concepto y
requisitos. Las llamadas hipotecas abiertas. Modificaciones legales al principio de
prioridad. Pérdida de la reserva de prioridad. Efecto retroactivo de la inscripción.
D:\81927378.doc
Unidad ocho.
Principio del tracto.
Análisis de los arts. 14, 15 y 16 de la Ley 17.801.Asientos posteriores a la
matriculación. Transmisiones de dominio. Limitaciones. Cancelaciones o extinciones.
Constancias de certificaciones. Orden cronológico diario. Tracto sucesivo. Concepto.
Elementos integrativos: sujeto, objeto y oportunidad. Efectos. Tracto sucesivo
abreviado. Supuestos enunciados en los cuatro incisos del art. 16 de la Ley 17.801.
Carácter de la enumeración: taxativa o simplemente enunciativa. Casos no
enumerados por la ley.
Unidad nueve
Principio de publicidad.
La publicidad formal. Concepto. Interés legítimo en la consulta.
A.- Certificados registrales. Concepto. Actos para los que se exige. Sujetos
legitimados. Plazos de vigencia. Cómputo. Posibilidad de la modificación de los plazos
de vigencia por las leyes locales. Efectos. Cierre o bloqueo registral. Anotación
preventiva y publicidad del negocio jurídico en gestación. Reserva de prioridad.
Escrituras simultáneas. Otorgamiento de actos fuera del plazo de eficacia de la
certificación o sin el certificado de ley. Utilización del certificado por tercero no
requirente o para un acto distinto para el cual fue solicitado. B.- Informes. Concepto.
Sujetos activos legitimados. Efectos. Vigencia. C.- Fugas registrales.
Unidad diez.
Inscripciones y anotaciones.
Concepto. Diferencias. Inscripciones y anotaciones provisionales, preventivas y notas
aclaratorias. Publicidad cartular: notas de inscripción en los documentos registrables.
Inscripción de segundas o ulteriores copias o testimonios. Análisis del art. 28 de la Ley
17.801. Efectos. Asientos registrales como prueba supletoria del acto (art. 29 de la Ley
17.801.). Anotaciones. Anotaciones de medidas cautelares. Embargos, anotaciones de
litis, medida de no innovar. Plazo de caducidad. Obligación de conservar los asientos
registrales. Presunción de integridad o completitividad.
Efectos de los asientos registrales. Existencia o no de la fe pública registral.
Unidad once
Cancelación y caducidad de inscripciones y anotaciones.
A.
Cancelaciones. Clases: totales o parciales. Procedimiento del art. 36 de la Ley
17.801. Documentos en los que consta la extinción del derecho registrado.
Transmisiones dominiales. Casos de confusión. Sentencias judiciales. Cancelación por
disposición legal. Cancelación por escritura pública. Cancelación de usufructo. Casos.
Cancelación de hipoteca con pagarés hipotecarios y/o letras hipotecarias.
B.
Caducidad de las inscripciones y de las anotaciones de pleno derecho. Plazos.
Efectos. Actuación de oficio por el registro de la propiedad inmueble.
C.
Notas marginales.
Unidad doce.
A.
Rectificación de asientos.
Análisis de los arts. 34 y 35 de la Ley 17.801. Inexactitud registral. Desacuerdo entre el
ámbito registral y el extrarregistral. Rectificación. Procedimiento. Distintos supuestos:
error u omisión en el documento registrable o error u omisión en el asiento.
Documentos que deben acompañarse. Legitimación para la rogación de la rectificación
de la inexactitud. Cancelación del asiento por invalidez del título. Nulidad del asiento.
D:\81927378.doc
B.
Recursos registrales.
Remisión de la Ley 17.801. Leyes reglamentarias. Recursos de reconsideración y
recurso de recalificación. Apelación. Instancia administrativa y posterior instancia
judicial. Procedimientos. Plazos. Resoluciones. Normativas locales. Los recursos
registrales en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires (Decreto-ley 2080/80 y sus
modificatorias) y en la Provincia de Buenos Aires (Decreto-ley 11.643/63)
C.
Responsabilidad del estado por inexactitudes registrales.
Análisis de casos, especialmente el de fugas registrales. Responsabilidad del Estado
local por la acción u omisión de sus dependientes. Obligación de reparar.
Jurisprudencia.
Unidad trece.
Registros de anotaciones personales.
Análisis de los arts. 30, 31 y 32 de la Ley 17.801. Concepto. Alcances. Actos
inscribibles. Inhibición general de bienes. Inhibiciones e interdicciones. Casos de
declaración de insanía y declaración judicial de inhabilitación (art. 152 bis del Código
Civil). Casos de concursos o quiebras. Las inhibiciones voluntarias. Otros actos que
determinen las leyes nacionales o locales. Inscripción de la cesión de derechos y
acciones hereditarios y gananciales. Su problemática. Comportamiento de los registros
locales. Decreto Ley 2080/80 y su modificatoria del año 2000. Vinculación de las
anotaciones personales con el folio del inmueble que corresponda. Registro de
declaratoria de herederos. Efectos registrales. Discrepancia en la jurisprudencia.
Unidad catorce.
Los principios rectores de la publicidad registral en el proyecto de código civil decreto 685/95.
La publicidad inmobiliaria y las registraciones personales. Tratamiento de los temas
registrales en los antecedentes de unificación del derecho privado en nuestro país.
Sistematización legislativa propuesta en el actual proyecto de Código único. Análisis de
las diferencias entre el sistema registral vigente y el derecho proyectado. Registros
públicos alcanzados y no alcanzados por la reforma legislativa en estudio. Los principios
registrales en las disposiciones comunes de la publicidad registral. La publicidad
inmobiliaria y los principios de oponibilidad y calificación. Importancia de la regulación de
las resgistraciones personales.
Unidad quince.
Catastro
Nociones de la legislación catastral. Finalidad de los Catastros. La ley 14.159 en lo
referente al Catastro nacional. La ley nacional de catastro 20.440 y su modificatoria la
Ley 22.287. Su relación con el registro inmobiliario. Planimetría (copiar lo de la
Academia)
Unidad dieciséis
Otros registros.
Registros: 1) de buques, 2) de aeronaves, 3) de automotores. Otros registros públicos
y privados. Registración mercantil y societaria. Nociones. Sistemas. Comparación.
ACTIVIDADES PRÁCTICAS
El modelo pedagógico de la carrera propone una complementariedad entre el desarrollo
teórico y práctico de los contenidos. De esta manera, de modo paralelo e integrado con el
D:\81927378.doc
desarrollo teórico de los temas, se procura establecer un vínculo estrecho con la realidad,
analizando los temas a la luz de decisiones jurisprudenciales, problemas reales que se
presentan en el ejercicio profesional, casos, consultas formuladas a los Colegios de
Escribanos, etc.
La principal estrategia pedagógica para el desarrollo de las clases es el método de
casos. De esta manera, el profesor presenta información sobre un caso real o hipotético;
los alumnos deben analizar los diversos aspectos del problema, otorgarle un marco legal
adecuado y proponer una o varias soluciones (en este caso, deberán optar por las que
consideren más adecuada, fundamentando su posición).
Se prioriza además la utilización de técnicas de dinámica grupal, que contribuyen al logro
de habilidades que hoy son imprescindibles en el campo profesional y más
específicamente en el ámbito del ejercicio de la función pública fedante, capacidad de
trabajo en equipo, la interacción grupal y el liderazgo, promoviendo un clima de clase
colaborativo y participativo que permita la discusión y el intercambio de ideas.
EVALUACIÓN
Se realizará de acuerdo a lo dispuesto en el Reglamento de Evaluación de la UNA.
BIBLIOGRAFÍA.
ALTERINI, Atilio Aníbal. “Estudio de títulos.” L.L.1981-B-858.
ALTERINI, Jorge H. “El art. 1051 del Código Civil y el acto inoponible.” J.A. 1971-634.
-----------------------“Gravitación de la reforma del art. 2505 del Código Civil (con especial
referencia a las proyecciones de la tradición y al concepto de tercero)”. ED 43-1181.
-----------------------“Rango hipotecario: reserva, permuta, posposición, coparticipación
de rango. Rev. del Not. 720 - 1997. Año 1971. Separata del Colegio de Escribanos de
la Capital Federal.
-----------------------“La buena fe y la publicidad inmobiliaria registral y extrarregistral. Con
la armonización entre la tradición y la inscripción registral.” II Congreso Internacional
del Derecho Registral. Editado por el Registro de la Propiedad de la Capital Federal.
1974.
----------------------“Publicidad de las cesiones de derechos hereditarios.” En Temas de
Derecho Privado. Departamento de Derecho Privado de la Facultad de Derecho de la
Universidad de Buenos Aires. Edición del Colegio de Escribanos de la Capital Federal.
Año 1989, pág. 79 y ss.
ALTERINI, Jorge H. y LLOVERAS, Néstor L. “Responsabilidad civil por inexactitudes
registrales.” ED 62 - 547.
ANDORNO, Luis O. “Las registraciones personales en las XII Jornadas Nacionales de
Derecho Civil. Rev. Not. 902-35.
ANDORNO, Luis O. y MARCOLIN de NADORNO, Marta. “Ley nacional registral
inmobiliaria. Ley 17.801. Comentada. Anotada.” Bs. As. Hammurabi. 1989.
D:\81927378.doc
AREAN, Beatriz. “Curso de Derecho Reales. Privilegios y derecho de retención.” 5º
Ed. Actualizada. Ed. Abeledo Perrot. Bs. As. 2000.
ARMELLA, Cristina N. (Directora). “Tratado de Derecho Notarial, Registral e
Inmobiliario. Más de cincuenta años de jurisprudencia agrupada y comentada.”. Tomo
III. Ed. Ad-Hoc. Bs. As. 1998.
COGHLAN, Antonio R. “Teoría general del derecho inmobiliario registral.” Bs. As. Ed.
Abeledo Perrot. 1995.
CORNEJO, AMÉRICO A. “Elementos para la noción de obligación real.” L.L. 1988 – C
- 894.
-----------------------“Derecho registral. Registraciones especiales”. Ed. Astrea. Bs. As.
1994.
CHICO Y ORTIZ, José María. “La importancia jurídica del registro de la propiedad.” En
Homenaje al Profesor Moisset de Espanés. Bs. As. 1980.
FALBO, Miguel N. “Doctrina general del tracto sucesivo en el derecho argentino.” Rev.
Not. 854-75.
----------------------“El principio de prioridad registral en la Argentina.” Rev. del Not. 8111259.
-----------------------“Las inhibiciones y la publicidad registral.” Rev. Not. 749-1255.
GARCIA CONI, Raúl R. “Derecho Registral aplicado.” La Plata. Librería Jurídica. 1972.
GARCIA CONI, Raúl R. “El Contencioso registral.” Ed. Depalma. Bs. As. 1978.
GARCIA CONI, Raúl R y FRONTINI A. “Derecho Registral aplicado.” Ed. Depalma. Bs.
As. 1993.
GARCIA GARCIA, José Manuel. “Derecho inmobiliario registral e hipotecario.” Ed.
Civitas. Madrid. España. 1993. Dos tomos.
GRECO, Tomás H. “Manual Práctico de registración inmobiliaria.” Ed. La Rocca. Bs.
As. 1992.
HIGHTON, Elena I. “Algunas cuestiones que plantea la especialidad de la hipoteca.
L.L. 1984-C-96.
---------------------“Solución a algunos problemas que plantea el art. 1051 del Código
Civil.” L.L. 1980-D-290.
KEMELMAJER de CARLUCCI, Aída Rosa. “Calificación registral de documentos que
tienen origen en decisiones judiciales.” Colegio de Registradores de la Propiedad y
Mercantiles de España. Centro de Estudios Registrales. Madrid. España. 1996.
LACRUZ BERDEJO, José Luis y SANCHO REBULLIDA, Francisco de Asis. “Derecho
inmobiliario registral.” Ed. Bosch. Barcelona. España. 1968.
D:\81927378.doc
LOPEZ de ZAVALIA, Fernando J. “Curso introductorio al derecho registral.” Bs. As. Ed.
Zavalía. 1983.
MARIANI de VIDAL, Marina. “Curso de Derechos Reales.” Bs. As. Zavalía 1991.
MOISSET de ESPANES, Luis. “Dominio de automotores y publicidad registral.” Ed.
Hammurabi. Bs. As. 1991.
MOISSET de ESPANES, Luis. “Publicidad registral.” Ed. Advocatus. Córdoba. 1997.
MOISSET de ESPANES, Luis y VACCARELLI, Horacio. “Sistema registral inmobiliario
Argentina – Paraguay.” Ed. Zavalía. Bs. As. 1994.
MOLINARIO, Angel E. “Curso de derecho registral inmobiliario.” Bs. As. Registro de la
Propiedad Inmueble. 1971.
PAPAÑO, Andrés, KIPER, Claudio M., DILLON, Gregorio A. y CAUSSE, Jorge R.
“Derechos reales.” Bs. As. Depalma. 1990.
PELOSI, Horacio. “Utilización de certificado del registro de la propiedad solicitado por
otro escribano.” Rev. del Not. 713 -1646.
ROCA SASTRE, Ramón María. “Instituciones del derecho hipotecario.” Barcelona.
España. Bosch. 1941.
ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA SASTRE MUNCUNILL, Luis. “Derecho
hipotecario.” Ed. Bosch. Barcelona. España. Cinco tomos. 1979.
SCOTTI, Edgardo O. “Derecho registral inmobiliario.” Ed. Universidad. Bs. As. 1980.
VILLARO, Felipe Pedro. “Elementos de Derecho Registral Inmobiliario.” Fundación
Editora Notarial Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires. La Plata.
1980.
VILLARO, Felipe Pedro. “Elementos de Derecho Registral Inmobiliario.” Segunda
Edición actualizada. Colegio de Gestores de la Provincia de Buenos Aires. Bs. As.
1999.
Fechas:
1/6
29/6
6/7 (esta fecha es a confirmar)
20/7 Examen
Horario: 9 a 13 y 14 a 16 hs.
D:\81927378.doc