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ASSERTUM
C.P.C. Héctor Manuel Miramontes Soto
El embargo fiscal en bienes ajenos al deudor.
Adquisición informal de bienes inmuebles.
Si usted adquirió algún bien inmueble, terreno, casa habitación o local comercial,
por citar algunos ejemplos, mediante contrato privado de compraventa, es
importante que tenga presente que dicho bien no puede ser objeto de embargo
para garantizar ni hacer efectivos créditos fiscales a cargo de la empresa
vendedora, aún y cuando el contrato respectivo aún no se haya formalizado ante
notario público ni en consecuencia, inscrito en el registro público de la propiedad y
de comercio.
En el sector inmobiliario es común que las empresas desarrolladoras de
fraccionamientos o centros comerciales, celebren operaciones de compraventa de
inmuebles mediante contratos privados de compraventa o inclusive, mediante mal
denominados contratos de promesa de compraventa, mismos que, llegan a
formalizar en escritura pública hasta el momento en el que el precio de la
operación ha sido totalmente pagado por el comprador. Mientras esto no ocurre,
las empresas inmobiliarias pueden llegar a ser sujetas de algún procedimiento
administrativo de ejecución por parte de alguna autoridad fiscal y verse expuestas
al embargo de bienes que a pesar de que ya han salido de su patrimonio, aún se
encuentran inscritos a su nombre ante el registro público.
El embargo de bienes en materia fiscal.
Resulta de explorado derecho que el embargo debe de recaer en bienes del
deudor, resultando en consecuencia ilegal el embargo de bienes ajenos al deudor.
Es decir, todo mandamiento de ejecución descansa sobre el supuesto de que
debe de realizarse en bienes del deudor, y no en bienes ajenos. Así lo establece
con meridiana claridad, el artículo 151, primer párrafo, fracción I, del Código Fiscal
de la Federación, al disponer que, las autoridades fiscales para hacer efectivo un
crédito fiscal exigible y sus accesorios, requerirán de pago al deudor y, en caso de
que éste no pruebe en el acto haberlo efectuado, procederán a embargarle bienes
suficientes, para en su caso, rematarlos, enajenarlos fuera de subasta o
adjudicarlos a favor del fisco federal.
La compraventa y los contratos promisorios.
Existe compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la
propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar por
ellos un precio cierto y en dinero; y, por regla general, la venta es perfecta y
obligatoria para las partes cuando se ha convenido sobre la cosa y precio, aunque
la primera no haya sido entregada, ni el segundo satisfecho. En este sentido basta
con analizar el contenido de los artículos 2122 y 2123 del Código Civil para el
Estado de Baja California.
Por otra parte, la promesa es un contrato preparatorio por el que una o las partes
se obligan a celebrar, dentro de un cierto plazo, un contrato futuro, cuyos
elementos esenciales se determinan al efecto; consecuentemente, la promesa de
contrato sólo da origen a obligaciones de hacer, consistentes en celebrar el
contrato respectivo de acuerdo a lo ofrecido, más no da lugar a obligaciones de
dar, como sería el caso de la entrega material o el pago del precio en una
operación de compraventa. El objetivo principal del contrato de promesa es
asegurar la celebración de un contrato futuro determinado. Sin embargo en
ocasiones es costumbre que el promitente reciba del beneficiario de la promesa
una cantidad determinada de dinero al momento del otorgamiento de la promesa,
ya sea a título de garantía, como retribución a cambio de la promesa, o bien,
como una cantidad que se entrega ya en calidad de abono a cuenta del precio, en
algunos casos de promesa de compraventa. Si la suma se entrega como garantía
o como retribución por la promesa, se está en presencia de cláusulas accidentales
que no alteran la esencia de la promesa, pero si la suma se paga como abono al
precio, la jurisprudencia de la Suprema Corte de la Nación ha sostenido que no
existe promesa de compraventa, sino realmente una compraventa, en la que se
han empezado a cumplir las obligaciones propias del contrato definitivo de
compraventa, o sea, pagar el precio o entregar la cosa objeto del contrato. En
estos casos, habrá compraventa aún y cuando el contrato celebrado haya sido
denominado inexactamente como promesa de compraventa y por lo tanto, habrá
traslación de dominio de la cosa hacia el comprador.
Efectos registrales.
En el sistema registral mexicano, las inscripciones en el Registro Público de la
Propiedad tienen efectos puramente declarativos, dado que los derechos reales
nacen, se transmiten, se modifican y se extinguen entre las partes en virtud de
acuerdos extrarregistrales, cuya nulidad produce como consecuencia la nulidad de
su inscripción en el citado registro y la consiguiente pérdida de derechos de
quienes los adquirieron fiados en la existencia de tal inscripción. Es decir, las
inscripciones realizadas en el registro público tienen única y exclusivamente
efectos declarativos y no constitutivos, porque únicamente publican la existencia
del derecho real de que se trata y que nació de un acuerdo extrarregistral.
Por lo tanto, no sería válido sostener que la falta de inscripción de la compraventa
en el registro público, no puede surtir efectos contra terceros, en este caso, las
autoridades fiscales, pretendiendo justificar con ello un embargo en bienes que
han salido del patrimonio del deudor, aún mediante un contrato privado de
compraventa. Desde luego, de darse esta situación, el particular adquirente de
dichos bienes, podrá interponer los medios de defensa previstos en las leyes
fiscales, haciendo valer una tercería.
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El autor es contador público certificado, experto en materia tributaria, socio director
de la firma MIRAMONTES, contadores públicos y consultores, con sede en
Ensenada, Baja California.