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EL LIBRO DEL EDIFICIO
1 – FINALIDAD Y OBJETO DEL LIBRO DEL EDIFICIO
El Libro del Edificio (LE) es un “nuevo documento” obligatorio desde
mayo de 2000, con la publicación de la Ley de Ordenación de la
Edificación, Ley 38/1999 (LOE).
El LE es el conjunto de documentación que detalla y describe una
obra nueva o edificio recién construido y que es entregado a los
compradores para su conocimiento y mantenimiento posterior.
Se trata, en cierta medida, de los documentos escritos y gráficos que
registran la historia de la edificación del edificio. La LOE los describe
someramente en su artículo 7:
El LE funcionaría como manual de conservación del edificio. Su
funcionalidad práctica, a parte de recopilar toda la documentación
generada durante la obra, es la de un Manual de Conservación de la
edificación para sus propietarios que recoge las obligaciones de éstos
en materia de conservación del inmueble cuando deciden sumarse a
la comunidad de propietarios. En el Libro se recoge lo siguiente:
• Las instrucciones para uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones. Se
indicaran revisiones obligatorias y convenientes de las instalaciones (calefacción,
fontanería, etc.) y plazos máximos recomendados.
• El mantenimiento de los materiales usados en la construcción, etc… para que
sean observados por el usuario final de la vivienda.
• El Proyecto de obra, juntamente con los modificados y reformados que se hayan
producido debidamente aprobados.
• El acta de recepción de la obra.
• La relación identificativa de los intervinientes en el proceso de edificación.
• La Carpeta de Calidad deber formar parte del Libro del Edificio, y contendrá la
justificación del control de calidad realizado con relación a las previsiones
contenidas en el Programa de Control de Calidad, relativas al suministro de
materiales, ensayos, pruebas y comprobaciones efectuadas, junto con el resto de
la documentación que defina la obra ejecutada y garantice la idoneidad de la
misma en función del perfil de calidad previsto.
1.2 – NORMATIVA DE APLICACIÓN
- NORMATIVA ESTATAL
La normativa estatal de referencia del LE es la LOE y el Código Técnico
de la Edificación CTE, que en su artículo 8 dice también como deber
ser el LE e integrarlo en el la documentación final de obra:
- Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación L.O.E.
- REAL DECRETO 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el
Código Técnico de la Edificación. Texto modificado por RD 1371/2007,
de 19 de octubre (BOE 23/10/2007) y corrección de errores (BOE
25/01/2008).
- NORMATIVA AUTONOMICA ANDALUZA
- Orden de 13 de noviembre de 2001 por la que se aprueba el manual
General para el uso, mantenimiento y conservación de los edificios
destinados a viviendas.
- Orden de 21 de abril de 2004, por la que se modifica el Anexo de la
Orden de 13 de noviembre de 2001
2 – USO Y CONSERVACION DEL EDIFICIO
Según el RD 314/2006 Código Técnico de la Edificación, en su artículo
8.2 uso y conservación del edificio, indica:
1. El edificio y sus instalaciones se utilizaran adecuadamente de
conformidad con las instrucciones de uso, absteniéndose de
hacer un uso incompatible con el previsto. Los propietarios y los
usuarios pondrán en conocimiento de los responsables del
mantenimiento cualquier anomalía que se observe en el
funcionamiento normal del edificio.
2. El edificio debe conservarse en buen estado mediante un
adecuado mantenimiento. Esto supondrá la realización de las
siguientes acciones:
a) Llevar a cabo el plan de mantenimiento del edificio,
encargando a técnico competente las operaciones
programadas para el mantenimiento del mismo y de sus
instalaciones.
b) Realizar las inspecciones reglamentariamente establecidas
y conservar su correspondiente documentación; y
c) Documentar a lo largo de la vida útil del edificio todas las
intervenciones, ya sean de reparación, reforma o
rehabilitación realizadas sobre el mismo, consignándolas en
el libro del edificio.
Por otra parte la LOE Ley 38/1999, en su artículo 16, indica lo siguiente
respecto de los propietarios y usuarios de los edificios:
1. Son obligaciones de los propietarios conservar en buen estado la
edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como
recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y
los seguros y garantías con que ésta cuente.
2. Son obligaciones de los usuarios, sean o no propietarios, la
utilización adecuada de los edificios o de parte de los mismos de
conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento, contenidas
en la documentación de la obra ejecutada.