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Mantenimiento
obligatorio en
comunidades de
propietarios.
Normativas
.
NOVIEMBRE 2012
Mantenimiento obligatorio en comunidades de propietarios.- Normativas.
OBRAS EN LA
COMUNIDAD
NORMATIVA APLICABLE EN MATERIA DE SEGURIDAD Y
SALUD
En las Comunidades de Propietarios se
realizan y acometen obras con mucha frecuencia. Los
procedimientos de contratación de estos trabajos, aun
no guiándose por modelos establecidos en el sector
de la construcción, hacen que se contraten empresas
especializadas para llevar a cabo distintas actuaciones.
El contrato con estas empresas convierten a la
comunidad de propietarios en Promotoras de dichas
obras.
IMPORTANTE !!!!
LA REPRESENTACION DE ESTE PROMOTOR, RECAE EN LA FIGURA DEL PRESIDENTE DE
LA COMUNIDAD. ES POR ELLO QUE, EN APLICACION DE LAS NORMAS VIGENTES EN
MATERIA DE PREVENCION, SEGURIDAD Y SALUD, CONVIERTE A ESTE PROMOTOR EN EL
PRIMER AGENTE E INICIADOR DE LA CADENA DE CONTRATACION Y QUE DEBE ASUMIR
Y LIDERAR LOS ASPECTOS PREVENTIVOS DE LAS DIFERENTES TIPOLOGIAS DE OBRA
QUE SE VAYAN A REALIZAR EN LAS COMUNIDADES.
Ley de propiedad horizontal, articulo 10.
Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento
y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones
estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.
Mantenimiento obligatorio en comunidades de propietarios.- Normativas.
LOE
Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) ley 38/199 de 5 de noviembre ( BOEn 266
de 6 de noviembre de 1999 ).
Esta Ley tiene por objeto regular en sus aspectos esenciales el proceso de la edificación,
estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho
proceso, así como las garantías necesarias para el adecuado desarrollo del mismo, con el fin de
asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios y la
adecuada protección de los intereses de los usuarios.
Articulo 16- Los propietarios y los usuarios (LOE)
1.. Son obligaciones de los propietarios conservar en buen estado la edificación mediante un
adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de
obra ejecutada y los seguros y garantías con que este cuente.
2. Son obligaciones de los usuarios, sean o no propietarios, la utilización adecuada de los
edificios o parte de los mismos con las instrucciones de uso y mantenimiento, contenidas en la
documentación de la obra ejecutada.
Las instrucciones de uso son indicaciones encaminadas a conseguir, los siguientes objetivos
-Evitar patologías
-Mejorar el confort, la salubridad y la seguridad
-Promover el ahorro de agua y energía y no contaminar
-Propiciar la economía del mantenimiento
Mantenimiento obligatorio en comunidades de propietarios.- Normativas.
CTE
Código Técnico de la Edificación - CTE- Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo.
El Código Técnico de la Edificación (CTE) es el marco normativo que establece las exigencias
que deben cumplir los edificios en relación con los requisitos básicos de seguridad y
habitabilidad establecidos en la Ley 38/1999 de 5 de noviembre, de Ordenación de
Ordenación de la Edificación (LOE).
Articulo 8- Condiciones del edificio (CTE)
8.1 Documentación de la obra ejecutada.
1. el libro del edificio establecido en la LOE y por las Administraciones Publicas competentes,
se completara con lo que establezca, en su caso los DB para el cumplimiento de las exigencias
básicas del CTE
2. Se incluirá en el Libro del edificio la documentación indicada en el articulo 7.2 de los
productos y equipos y sistemas que se incorporen en la obra.
3. Contendrá además las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio terminado de
conformidad con lo establecido en CTE y demás normativa aplicable, incluyendo Plan de
mantenimiento del Edificio, con la Planificación de las operaciones programadas para el
mantenimiento del edificio y de sus instalaciones.
Mantenimiento obligatorio en comunidades de propietarios.- Normativas.
CTE
8.2 Documentación de la obra ejecutada (CTE)
1. El edificio y sus instalaciones se utilizarán adecuadamente de conformidad con las
instrucciones de uso, absteniéndose de hacer un uso incompatible con el previsto. Los
propietarios y los usuarios pondrán en conocimiento de los responsables del
mantenimiento cualquier anomalía que se observe en el funcionamiento normal del
edificio.
2. El edificio debe conservarse en buen estado mediante un adecuado mantenimiento. Esto
supondrá la realización de las siguientes acciones:
a) llevar a cabo el plan de mantenimiento del edificio, encargando a técnico competente las
operaciones programadas para el mantenimiento del mismo y de sus instalaciones;
b) realizar las inspecciones reglamentariamente establecidas y conservar su
correspondiente documentación; y
c) documentar a lo largo de la vida útil del edificio todas las intervenciones, ya sean de
reparación, reforma o rehabilitación realizadas sobre el mismo, consignándolas en el Libro
del Edificio.
ANEJO III. TERMINOLOGÍA – CTE
Usuario:
Es el agente que, mediante cualquier título, goza del derecho de uso del edificio de forma
continuada. Está obligado a la utilización adecuada del mismo de conformidad con las
instrucciones de uso y mantenimiento
contenidas en el Libro del Edificio.
Mantenimiento obligatorio en comunidades de propietarios.- Normativas.
EL LIBRO DEL EDIFICIO.
El libro del edificio se facilita a los propietarios para la entrega y puesta en servicio del Edificio
Viviendas-, instalaciones y utilización de estas.
Una copia del Libro del edificio se le entregara al Presidente de la Comunidad.
Finalidad,
Recoger el histórico del Edificio donde se contemple el uso , mantenimiento y conservación con las
posibles obras a realizar durante el periodo de vida útil de las edificaciones. Una copia del Libro del
edificio se le entregara al Presidente de la Comunidad.
Artículo 7. Documentación de la obra ejecutada (LOE)
Toda la documentación a que hace referencia los apartados anteriores de la Loe son los que
constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio.
Documentación mínima que se aportara en Libro del Edificio
Relación de agentes Intervinientes - Relación de empresas y suministradores - Relación de controles
realizados - Certificado Final de Obra - Boletines de Instalaciones - Acta de Recepción de la Obra Licencia de Ocupación - Proyecto – Estado final de Obra - Manual de uso y Mantenimiento.
Mantenimiento obligatorio en comunidades de propietarios.- Normativas.
MAS 100 KW.
HASTA 100 KW.
OCAS DE ELECTRICIDAD.
Los ORGANISMOS DE CONTROL AUTORIZADOS son entidades públicas o privadas,
con personalidad jurídica propia, cuyo cometido es verificar el cumplimiento de
carácter obligatorio de las condiciones de seguridad de los productos e instalaciones
industriales mediante actividades de certificación, ensayo, inspección o auditoria
EDIFICIO CONSTRUIDO POSTERIOR A
18/09/2003
DECENAL DESDE EL 18 DE SEPTIEMBRE
DE 2013.
EDIFICIOS ANTERIOR AL 2003.
18 DE SEPTIEMBRE DE 2008.
EDIFICIOS ANTERIOR 1988.
18 DE SEPTIEMBRE DE 2007.
EDIFICIO CONSTRUIDO POSTERIOR A
18/09/2003
DECENAL DESDE EL 18 DE SEPTIEMBRE
DE 2013.
EDIFICIOS ANTERIOR AL 2003
18 DE SEPTIEMBRE DE 2013.
EDIFICIOS ANTERIOR AL 1996
18 DE SEPTIEMBRE DE 2011.
EDIFICIOS ANTERIOR 1983.
18 DE SEPTIEMBRE DE 2009.
OJO!!! FECHAS DE INICIO DESDEE LEGALIZACION DE INSTALACIÓN O PRIMER CONSUMO.
Mantenimiento obligatorio en comunidades de propietarios.- Normativas.
OCAS DE ASCENSORES
DE EDIFICIOS INDUSTRIALES Y DE
PÚBLICA CONCURRENCIA
CADA 2 AÑOS.
EDIFICIOS DE MAS DE 4 PLANTAS O
MAS DE 20 VIVIENDAS
CADA 4 AÑOS.
RESTO DE EDIFICIOS.
CADA 6 AÑOS.
OJO!!! FECHAS DE INICIO DESDE LEGALIZACION DE INSTALACIÓN O PRIMER CONSUMO.
Mantenimiento obligatorio en comunidades de propietarios.- Normativas.
Mantenimiento obligatorio en comunidades de propietarios.- Normativas.
Anualmente.
La cimentación.
ABERTURAS DE HUECOS EN MUROS DE SOTANO.
IMPERMEABILIZACION DE SÓTANOS Y JUNTAS.
LIMPIEZA CÁMARA BUFA.
Mantenimiento obligatorio en comunidades de propietarios.- Normativas.
La Estructura.
RECOMENDABLE -PERMANENTEMENTE
• Aparición de humedades.
• Desplomes, oxidaciones, fisuras y grietas, en
cualquier elemento constructivo.
• Ataques de termitas, carcoma, hongos por
humedad, etc., en elementos estructurales
de madera.
• Deformaciones: abombamientos en techos,
baldosas del pavimento desencajadas,
puertas o ventanas que no ajustan.
• Desconchados en el revestimiento de
elementos estructurales de hormigón.
NO LO DEJES PASAR, AL MENOR
INDICIO, CONSULTA CON UN TECNICO,
LOS RESULTADOS DE NO HACERLO
PUEDEN SER FATALES.
Mantenimiento obligatorio en comunidades de propietarios.- Normativas.
ANUAL
La Fachada.
•
Inspección visual de los paramentos chapados,
comprobación del estado de las piezas y de los
elementos de anclaje y reparación de las piezas
movidas o estropeadas.
BIANUAL
•
Comprobación de la ausencia de procesos
patológicos tales como erosión mecánica, erosión
química, grietas y fisuras, desprendimientos,
humedades capilares y humedades accidentales.
•
Comprobación, en su caso, de pérdidas o deterioro
de los anclajes y del estado de las juntas entre las
chapas y de las juntas de dilatación.
TRIANUAL
•
Juntas de dilatación y el sellado de juntas entre
carpintería y paredes.
•
Estado de conservación de puntos singulares.
Mantenimiento obligatorio en comunidades de propietarios.- Normativas.
La Fachada II.
QUINQUENAL
• Fijaciones de aplacados, cornisas, impostas
y elementos salientes.
• Estado de ganchos de servicio (se deben
comprobar siempre con carácter previo a su
utilización).
• Estado de pinturas.
• Desplomes, fisuras y grietas en la hoja
principal.
• Limpieza según el tipo de piedra, mediante
lavado con agua, limpieza química o
proyección de abrasivos, por parte de
personal especializado. Antes de proceder a la limpieza se
recomienda un reconocimiento, por un técnico especializado, del estado
de los materiales y de la adecuación del método a emplear.
DECENAL
• Estado de las llagas o de las aberturas de
ventilación.
Mantenimiento obligatorio en comunidades de propietarios.- Normativas.
Divisiones Interiores.
RECOMENDABLE -PERMANENTEMENTE
• Aparición de humedades.
• Fisuras, grietas y desprendimientos.
• Desplomes o abombamiento.
Mantenimiento obligatorio en comunidades de propietarios.- Normativas.
SEMESTRAL.
CUBIERTAS.
• Preferentemente antes de época de lluvias:
Sumideros,
cazoletas,
canalones,
rebosaderos para cubiertas transitables.
ANUAL.
• Encuentros con paramentos verticales.
• Juntas de solería en faldones.
• Estado de la solería.
• Estado de la grava.
TRIANUAL.
• Estado
de
pavimentos,
acabados
superficiales,
anclaje
de
mástiles,
tendederos, chimeneas y puntos singulares..
Mantenimiento obligatorio en comunidades de propietarios.- Normativas.
REVESTIMIENTOS.
RECOMENDABLE - PERMANENTEMENTE
VIGILAR
Aparición de hundimientos, piezas sueltas, fisuras, grietas y abofamientos.
Aparición de humedades.
SOCAVON POR FALLO
ARQUETA EN JUAN XXIII.
UTRERA.
Mantenimiento obligatorio en comunidades de propietarios.- Normativas.
PUERTAS DE GARAJE.
DEPENDIENDO DE LA OCUPACIÓN DE VEHICULOS:
SI VEHÍCULOS ≤ 5
REVISIÓN ANUAL.
5 > VEHÍCULOS ≤ 50
REVISIÓN SEMESTRAL.
VEHÍCULOS > 50
REVISIÓN CUATRIMESTRAL.
Mantenimiento obligatorio en comunidades de propietarios.- Normativas.
LOE
CÓDIGO TECNICO
LIBRO DEL EDIFICIO.
REVISIONES OCA REBT.
MANTENIMIENTO OBLIGATORIO.
ITE.
ACCESIBILIDAD.
Mantenimiento obligatorio en comunidades de propietarios.- Normativas.