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Bogotá D.C., junio 8 de 2006
Doctor:
RICHARD DANNA VELEZ
Gerente Área, Bienes y Servicios
Ibagué (Tolima)
Consulta: No. 0019 - 2006
Referencia: Reglamento de Propiedad Horizontal
Respetado doctor Danna:
En atención a su consulta, de la manera más cordial a través del presente concepto
procedemos a absolver su inquietud referente a algunos puntos del Reglamento de
Propiedad Horizontal del Conjunto Residencial Reservas del Bosque, que se encuentran en
discusión y que abordaremos a continuación.
1. Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución para la primera
etapa del Conjunto Residencial Reservas del Bosque fueron distribuidos de acuerdo
con los criterios de ponderación de áreas aplicado en el reglamento de propiedad
horizontal. Los coeficientes asignados a los lotes en reserva para la construcción de
las siguientes edificaciones fueron obtenidos de acuerdo con el valor potencial
adquirido por los predios en razón al desarrollo determinado sobre ellos para las
siguientes etapas de conjunto.
Vale la pena anotar que el conjunto fue determinado como mixto, y en tal razón los
coeficientes de copropiedad se distribuyeron con base en el valor de los inmuebles y se
aplicaron diversos criterios para reconocer los atributos y características de cada unidad
privada.
Consideraciones:
Los coeficientes de copropiedad determinan el derecho de propiedad proporcional que le
corresponde a los propietarios de los bienes privados sobre los bienes comunes, de manera
que constituyen el elemento que une a los dos bienes objeto de la propiedad horizontal.
La ley los define como “Índices que establecen la participación porcentual de cada uno de
los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto
sometido al régimen de propiedad horizontal. Definen además su participación en la
asamblea de propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas
comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por módulos de
contribución, en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto”.
Los coeficientes de copropiedad determinan:
a) La proporción de los derechos que tiene cada uno de los propietarios de bienes privados
sobre los bienes comunes del edificio o conjunto. Este aspecto tiene gran importancia en lo
tocante a la copropiedad existente sobre los bienes comunes, y permite materializar la cuota
indivisa que cada propietario tiene sobre ellos en aquellos eventos en que es necesario
repartir o vender los bienes comunes como en la extinción de la propiedad horizontal o la
destrucción del edificio.
b) El porcentaje de participación en la asamblea general de propietarios.
c) El índice de participación con que cada uno de los propietarios de los bienes privados
debe contribuir a las expensas comunes del edificio o conjunto, mediante el pago de cuotas
ordinarias y extraordinarias de administración, salvo cuando éstas se determinen de acuerdo
con los módulos de contribución en la forma señalada en el reglamento.
Los coeficientes de copropiedad deben estar señalados en los reglamentos de propiedad
horizontal y se calculan con base en el área privada construida de cada bien de dominio
particular, con respecto al área total privada del edificio o conjunto, salvo que se trate de
edificios de uso comercial o mixto.
Edificios de uso mixto:
Como disposición novedosa, la Ley 675 de 2001, atendiendo a criterios eminentemente
económicos, dispuso para los edificios de uso comercial o mixto, una forma diferente de la
establecida para el cálculo de los coeficientes de copropiedad de los inmuebles destinados a
vivienda. Así, según el artículo 27º, en los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, los
coeficientes de copropiedad se calculan de acuerdo con un valor inicial que represente una
ponderación objetiva entre el área privada y la destinación y características de los mismos.
La ley establece que en los reglamentos de propiedad horizontal se deben expresar en forma
clara y precisa los criterios de ponderación para la determinación de los coeficientes de
copropiedad.
Esta proporción depende del valor de las respectivas unidades privadas, valor calculado de
acuerdo con el sector donde se encuentre el inmueble, con su área libre, utilización,
materiales empleados, el número de metros construidos, las comodidades que ofrece, etc.
De lo anterior y del estudio de la letra del reglamento, se puede colegir que en este sentido
se encuentra conforme a la ley, puesto que fueron claramente determinados los criterios de
ponderación: área, valor, ubicación (apartamentos internos o externos, pisos), destinación
(parqueaderos, locales), comodidades (balcones y terrazas de uso exclusivo, cercanía), etc.
Frente a los módulos de contribución vale la pena señalar que son los índices utilizados en
los edificios de uso comercial o mixto para establecer la participación porcentual de los
propietarios de bienes privados en las expensas causadas en relación con los bienes o
servicios comunes cuyo uso y goce corresponda a una parte o sector determinado de la
edificación. El artículo 31º de la ley ordena para el efecto que los reglamentos de propiedad
horizontal prevean de manera expresa la sectorización de los bienes y servicios comunales
que no estén destinados al uso y goce general de todos los propietarios en razón de su
naturaleza, destinación o localización.
Construcción por etapas
El artículo 7º de la Ley 675 establece que cuando un conjunto se desarrolle por etapas, la
escritura de constitución debe indicar esta circunstancia, y regular dentro de su contenido el
régimen general del mismo, la forma de integrar las etapas subsiguientes, y los coeficientes
de copropiedad de los bienes privados de la etapa que se conforma, los cuales tienen el
carácter provisional.
La forma de integrar las etapas es mediante escrituras adicionales, en las cuales se deben
identificar los bienes privados, los bienes comunes localizados en cada etapa y el nuevo
cálculo de los coeficientes de copropiedad de la totalidad de los bienes privados de las
etapas integradas al conjunto, los cuales tienen carácter provisional.
En nuestro caso tendríamos que el reglamento adolece de un vicio que hace que los
coeficientes estén mal calculados, pues como se dijo anteriormente el cálculo de los
coeficientes de cada etapa se debe hacer con base en los bienes privados y comunes
localizados en ella, y no en los futuros, pues tienen carácter provisional, y los nuevos bienes
se irán integrando con las modificaciones al reglamento.
Si el constructor crea un reglamento de propiedad horizontal involucrando las etapas que
están por construir, asume una carga financiera desproporcionada, pues estaría en la
obligación de pagar cuotas de administración y asumir otros gastos inherentes al
funcionamiento de las áreas comunes.
Así, las cuotas que se cobran son proporcionales mientras se termina de entregar el
conjunto; de allí la necesidad de hacer la integración periódica de los coeficientes definitivos.
2. Los balcones y terrazas se determinaron en el proyecto aprobado por la curaduría
urbana como áreas comunes de uso exclusivo. El uso exclusivo de estas áreas
hace parte del precio de venta y se ha incluido en la ponderación de los
coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución como uno de los
factores que agregan diferencia a la propiedad privada.
Consideraciones:
La Ley 675 de 2001 consagra en el artículo 22º: “Bienes comunes de uso exclusivo. Los
bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y
en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado,
tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, podrán ser asignados de manera
exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan
disfrutarlos.”
De esta manera se consagró a nivel legal una creación de los reglamentos de propiedad
horizontal pues desde antes de la expedición de la ley, la voluntad privada había dispuesto la
organización de esta clase de bienes para el beneficio de los copropietarios.
El motivo de exclusividad en el uso de ciertos bienes comunes por determinados propietarios
reside en razones de convivencia, como se anotó, en la decisión tomada por el constructor o
propietario inicial (plasmada en el reglamento de copropiedad), o en la ubicación de tales
bienes que hace que sólo accedan a estos los usuarios de algunas unidades privadas, de tal
suerte que la alteración en la construcción para permitir el acceso de todos los propietarios,
traería como consecuencia la modificación de planos aprobados por las autoridades oficiales
y eventualmente de títulos de propiedad, menoscabando derechos adquiridos de propietarios
de unidades privadas.
Por lo anterior, es importante que quien redacte el reglamento de copropiedad determine, de
acuerdo con la construcción, el uso común o exclusivo de los bienes comunes, para de esta
manera evitar futuros conflictos entre copropietarios.
Estos bienes tienen las siguientes características según la ley:
a) No son necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular;
b) Su uso general crearía limitaciones al bien privado que puede utilizarlos en razón de su
localización o continuidad física.
De otro lado, la ley consagra algunas restricciones: “Los parqueaderos de visitantes,
accesos y circulaciones y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de
uso y goce general, como salones comunales y áreas de recreación y deporte, entre otros,
no podrán ser objeto de uso exclusivo.”
Los parqueaderos destinados a los vehículos de los propietarios del edificio o conjunto
podrán ser objeto de asignación al uso exclusivo de cada uno de los propietarios de bienes
privados de manera equitativa, siempre y cuando dicha asignación no contraríe las normas
municipales y distritales en materia de urbanización y construcción.”
En lo referente a la determinación de las áreas comunes de uso exclusivo en los coeficientes
se pueden presentar tres eventos1:
1) Que el constructor los tenga en cuenta para fijar el coeficiente de copropiedad de la
respectiva unidad, y por lo mismo en el porcentaje de coparticipación de la Unidad en las
cuotas de administración y en las asambleas.2
2) Que el constructor asigne el uso exclusivo a ciertas unidades privadas, más no las tenga
en cuenta en el coeficiente de copropiedad.
En éste caso queda abierta la posibilidad para que la Asamblea o el Constructor fijen en el
cobro algún tipo de compensación por el uso exclusivo asignado, de acuerdo con el artículo
23º de la Ley 675 de 2001.3
3) Que el constructor incluya tales bienes en la propiedad de la unidad respectiva,
supeditado a que el bien no haga parte del equipamiento comunal que la norma urbanística
señala, ni sean áreas de aislamiento.
3. Validez de las decisiones adoptadas por la asamblea general, de acuerdo con los
coeficientes de copropiedad asignados. El copropietario que ha solicitado la
revisión, considera que debería devolverse lo actuado, en razón a que los
coeficientes asignados son "ilegítimos" de acuerdo con el concepto del abogado
ÁLVAREZ BENAVIDES.
Consideraciones:
De acuerdo con lo señalado en los puntos anteriores, se incurrió en un vicio al calcular los
1 Martínez Díaz, Andrés, La propiedad horizontal y su administración. Bogotá. Librería del Profesional, 2004.
2“Estos bienes, que no dejan de ser comunes, así su utilización se encuentre restringida a determinados
propietarios, no
estarán determinados en los linderos de las unidades privadas de los usuarios exclusivos, pero si afectarán los coeficientes de
copropiedad de tal forma que en ellos quede reflejada ésta situación “ventajosa” ante los demás copropietarios.” Montejo
Camargo, Javier Raúl. Del ejercicio de la propiedad horizontal en Colombia. Bogotá : Editorial Temis, 2002. Página 45
3
Vale la pena anotar que esta práctica se ha dado a raíz de las múltiples discusiones que se han dado frente al tema, en
donde se ha señalado que tales bienes sí eran un factor determinante de los coeficientes de propiedad en la legislación
anterior, pero con la entrada en vigencia de la Ley 675, sólo se tienen en cuenta las áreas privadas libres y construidas, pues
sobre las áreas de uso exclusivo se paga una compensación.
coeficientes integrando los lotes por construir. Sin embargo, aunque el reglamento adolezca
tal defecto, todas las decisiones que haya tomado o tome la asamblea se consideran validas,
en tanto no sean impugnadas, bien sea atacando las actas a través de un proceso judicial
(dentro de los dos meses siguientes a su comunicación o publicación) o el reglamento
mismo, a través de un proceso ordinario.
Como se puede notar a simple vista, este camino sería mucho más desgastante, y teniendo
en cuenta que las decisiones adoptadas no tuvieron en ningún momento la envergadura
suficiente como para vulnerar algún derecho o algún interés de los copropietarios, sería
aconsejable respetar las decisiones tomadas y acudir a una salida concertada en la que sólo
se corrijan los yerros relevantes del reglamento.
4. Necesidad de convocar una nueva asamblea general ordinaria una vez se
modifiquen los coeficientes de copropiedad con la integración de las unidades en
la segunda etapa del proyecto.
Consideraciones:
La modificación de los coeficientes se realiza mediante decisión de la asamblea general,
pero los propietarios sólo pueden modificar los coeficientes de copropiedad en unos eventos
consagrados en la ley. Tales causales son taxativas y no pueden crearse nuevas por parte
de la voluntad privada por cuanto se está ante una norma imperativa.
La decisión requiere el voto favorable de un número plural de propietarios que represente al
menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad y debe realizarse
mediante una reforma al reglamento.
Las causales legales para que ello proceda está consagradas en el artículo 28º de la Ley 675
de 2001 y son las siguientes:
1) Cuando en el cálculo de los coeficientes se incurrió en errores aritméticos o no se
tuvieron en cuenta los parámetros legales para su fijación.
2) Cuando se adicionen nuevos bienes privados al edificio o conjunto, producto de la
desafectación de un bien común no esencial o de la adquisición de otros bienes que
se anexen al mismo.
3) Cuando se extinga la propiedad horizontal en relación con una parte del edificio o
conjunto.
4) En los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto cuando se cambie la destinación
de un bien de dominio particular si ésta se tuvo en cuenta para la fijación de los
coeficientes de copropiedad.
Sin embargo se debe tener en cuenta que la ley, en el artículo 7º, faculta al propietario inicial,
en los conjuntos integrados por etapas, para adicionar y modificar los coeficientes de
copropiedad a medida que se vayan integrando nuevas etapas construidas, no siendo en
consecuencia necesario convocar a la asamblea para el efecto, pero visto que por las
circunstancias especiales del reglamento existen otros temas que se deben reformar, en tal
caso sí se requerirá la participación de la Asamblea con el voto favorable del 70% de los
coeficientes de copropiedad (artículo 47º numeral 5), tomando como base la sumatoria que
se tiene hoy en día.
No siendo otro el objeto de esta misiva y esperando que sea de su utilidad y contribuya a
aclarar su inquietud.
Cordialmente,
DIRECCIÓN DE ESTUDIOS JURÍDICOS
CAMACOL - PRESIDENCIA NACIONAL