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Maestría en Gestión y Desarrollo Habitacional
Marzo de 2003
MAESTRIA EN GESTION Y
DESARROLLO HABITACIONAL
Evaluación de Proyectos
Ing. Martín Dellavedova
Marzo 2003
Maestría en Gestión y Desarrollo Habitacional
CICLO DE UN PROYECTO
 Identificación de Ideas - Proyecto
 Estudio de Prefactibilidad
 Estudio de Factibilidad
 Evaluación y Toma de Decisión
 Proyecto Definitivo
 Ejecución y Venta
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Marzo de 2003
FACTIBILIDAD DE PROYECTO
INMOBILIARIO
 Relevamiento de Contexto General Macroeconómico
 Análisis de Entorno de Micro y Macrolocalización
 Estudio de Demanda Potencial
 Estudio de Oferta Competitiva
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Relevamiento de Contexto general Macroeconómico
 Población.
 Ingreso.
 Vivienda.
 Empleo.
 Nivel de Actividad.
Análisis de Entorno de Micro y Macrolocalización
 Uso del Suelo.
 Equipamiento Urbano.
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Estudio de Demanda Potencial
 Determinación de Áreas de Influencia.
 Relevamiento de Información Secundaria (Demanda General de
Mercado).
 Relevamiento de Información primaria (Demanda Particular de
Mercado).
Estudio de Oferta Competitiva
 Atributos: Características Técnicas, Superficie, Equipamiento de
Servicios.
 Localización.
 Comercialización: Precios, Financiación, Market Share, Ritmo de
Ventas.
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FACTIBILIDAD DE PROYECTO
INMOBILIARIO
 Análisis de Proyectos Potenciales
 Estudio de Predio - Site Check
 Definición de Producto
 Análisis de Costos de Ejecución
 Evaluación Económico - Financiera
 Análisis de Sensibilidad
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Evaluación de Proyectos
Tres etapas:

Identificación de costos y beneficios

Medición de costos y beneficios

Evaluación
FORMULACIÓN DE UN PROYECTO SEGÚN LOS OBJETIVOS
1. Inversión financiera, privada o comercial
2. Inversión económica
3. Inversión social
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Evaluación de Proyectos
Evaluación desde el punto de vista del proyecto y del empresario
 Desde el punto de vista del proyecto
 El 100% es capital propio.
 Bienes e insumos a precio de mercado
 Ingresos y gastos del proyecto
 Desde el punto de vista del empresario
 Capital propio o de terceros
 Se analiza todo el patrimonio neto del empresario (promoción industrial)
 Ingresos y gastos del empresario
Desde el punto de vista de la sociedad
 Escasez relativa de bienes e insumos
 Se contemplan efectos externos (sobre el conjunto de la economía)
 Ingresos y gastos de la sociedad
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Evaluación de Proyectos
Evaluación Social de proyectos
Se contemplan los beneficios y costos sociales
1. Efectos Directos
 Corregir distorsiones en ByC privados para pasar a ByC directos sociales.
 En los mercados de productos e insumos del proyecto
2. Efectos Indirectos
 En los mercados relacionados con productos e insumos del proyecto
 Se analizan las distorsiones, aunque no todas.
3. Externalidades
 Efectos en otros sectores de la economía.
4. Intangibles
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Evaluación Económico - Financiera
Elaboración de Flujos de Fondo.
 Son una proyección de resultados, ingresos y egresos.
 Se necesita la mayor cantidad de información disponible
 Permite valorar el costo del dinero en el tiempo!
 Información necesaria para la modelación
 Información de Mercado: Ritmos de Venta, Ingresos Proyectados.
 Inversiones en Proyectos y Obras.
 Esquemas Impositivos de Aplicación.
 Gastos de Promoción, Comercialización y Administración.
 Determinación de Escenarios de Ocurrencia
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Evaluación Económico - Financiera
Criterios de evaluación
1. Criterios Básicos: no contemplan el valor del flujo de
ingresos y egresos en el tiempo.
2. Criterios Refinados:
 Valor Actual Neto (VAN).
 Período de Recupero (PR).
 Tasa Interna de Retorno (TIR).
 Relación Beneficio Costo
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Evaluación Económico - Financiera
VALOR ACTUAL NETO (VAN)
•
Mide en moneda de hoy cuanto más rico es el inversor.
•
Traslada todos los ingresos y egresos al momento inicial (u
otro).
•
La clave es la elección de la tasa de descuento.
•
La tasa de descuento se obtiene de alternativas de inversión
similares.
•
Tiene en cuenta el efecto del tiempo sobre el valor de la
moneda.
•
Mejor método para seleccionar entre hacer y no hacer, para
seleccionar alternativas y para hacer ranking de proyectos.
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Evaluación Económico - Financiera
TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)
•
Mide la rentabilidad del capital invertido, mientras está realmente
invertido, tras permitir el reembolso de la inversión inicial.
•
Tiene en cuenta el efecto del tiempo sobre el valor de la moneda.
•
Es la tasa a la cual los ingresos actualizados son iguales a los
egresos actualizados.
•
Util para seleccionar entre hacer y no hacer.
•
No usar para hacer ranking de proyectos.
•
No usar cuando el flujo de fondos presenta cambios de signo.
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Evaluación Económico - Financiera
PERÍODO DE RECUPERO (PR)
•
Mide el número de años que acumulan un VAN igual a la
inversión inicial.
•
Tiene en cuenta el efecto del tiempo sobre el valor de la
moneda.
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Evaluación Económico - Financiera
ANALISIS DE SENSIBILIDAD
•
Limitación: se desconoce el nivel de probabilidad de
ocurrencia.
•
Identificar aquellas variables que contengan incertidumbre
•
Seleccionar las variables que sean importantes en el análisis
•
El % de sensibilización de las variables es subjetivo.
•
Se pueden usar distintos porcentajes de variación para cada
variable.
•
Método alternativo: buscar el valor de la variable, que haga
el VAN=0. Conozco el límite aceptable de variación.