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Normativas alternas
para densificar
Introducción
Resultados del eje temático de Normativas para
densificar:
 Realizar un diagnóstico técnico-legal: Sugerencias
específicas para mejorar y reformar normativa vigente sobre
construcción de vivienda.
 Modificaciones: Para permitir densificación de la vivienda
vertical y en propiedad horizontal; hacerla más accesible
para todas las clases sociales.
 Recomendaciones: Para conseguir disminución de costos y
mayor crecimiento de opciones de vivienda.
 Propuestas que trasciendan a instituciones del Gobierno:
Para reformar la normativa, modernizándola y adaptándola
a las necesidades de hoy.
I. Propuestas Generales:
 Promover, a nivel gubernamental, la construcción de soluciones
verticales en centros de población donde existe infraestructura.
 Impulsar el repoblamiento y renovación urbana de las ciudades,
con la inclusión de una zonificación que permita la construcción
vertical de edificios altos, en los planes reguladores.
II. Propuestas Específicas:
1. Permitir ductos verticales viajando por áreas privadas,
donde al menos en dos niveles este ducto tenga acceso por
un área común y, además, eliminar canoas o sobre losas
para cubrir tuberías horizontales:
Propuesta: Reformar los Arts. 58 y 60 del Reglamento a la Ley
Reguladora de la Propiedad en Condominio.
Justificación: Optimización del sistema mecánico y del diseño
de planta. Rápida identificación y solución de problemas (P.e.
fugas).
Fotografías que ilustran la propuesta anterior, en la construcción de
viviendas en Colombia:
a. Área de Cocina:
Ducto
Desagües Expuestos a Ducto
b. Referencia de baños:
Desagües Expuestos a Ducto
Ducto
II. Propuestas Específicas:
2. Cambio en aplicación de retiros laterales y posteriores, para
edificios altos con ventanas en esa colindancia:
Propuesta: Reforma al Reglamento de Construcciones, Cap. IV, Art. VI. 3.8.2
Retiro posterior (patio) y Art. VI.3.8.3. Retiro lateral.
Justificación: Establecer un máx. de 10m al retiro, a partir de nivel 8. Para
edificios de menos de 7 niveles, mantener retiro escalonado. Privacidad no
se ve afectada, mejora diseño urbano, iluminación y ventilación.
3. Permitir aplicación de NFPA-101, para cálculo de cantidad de
escaleras de emergencia:
Propuesta: Reformar Art. 2 inciso c), del Decreto 22088-S Reglamento sobre
Escaleras de Emergencia y el Reglamento de Construcciones, Art. IV. 26.3.
Justificación: Determinar cantidad de escaleras, no por área de cada nivel, sino
por población servida. Aplicar factor de ocupación NFPA-101. El Reglam. de
Construcciones dispone múltiples escaleras = grandes costos en diseño.
II. Propuestas Específicas:
4. Instalación de mediciones de servicios públicos en cada
piso, mediante tecnología remota o sistemas prepago:
Propuesta: Se requieren reformas en los reglamentos o disposiciones
internas de la compañías que proveen servicios, para permitir
utilización de tecnologías remotas, sin ligar este proceso a la
constitución de servidumbres legales de paso.
Justificación: Establecer servidumbres de paso en todo el condominio,
complica su proceso de constitución. Si se aplica el sistema de
medición remota resulta más práctico, y las servidumbres no serían
necesarias. Se logra ahorro en acometidas para cada apartamento.
II. Propuestas Específicas:
5. Recomendaciones en el tema electromecánico, para lograr reducción
de costos:
 Según NFPA, en edificios menores de 22m de altura, no High Rise, se puede
usar sistema de alarmas contra incendio, con estaciones manuales y luces
estroboscópicas, en áreas comunes y escaleras de emergencia. Detectores
de humo de bajo perfil. No requiere sistema de última tecnología.
 Equipos de seguridad humana declarados libres de aranceles (P.e. alarmas
contra incendio, rociadores automáticos, bombas).
 Eliminar canalización que solicita ICE en perímetro del proyecto, según RITE
(Reglamento de Instalaciones Telefónicas en Edificios).
 Usar conductores de aluminio en lugar de cobre, para instalación eléctrica en
calibres 8AWG, o mayores. Usar cableado calibre 14AWG THHN Cobre, para
circuitos de iluminación dentro de apartamentos. (Circuito iría con
protección de 15 amperios –breaker-).
 Que las tuberías de aguas negras y pluviales, viajen expuestas por la fachada
del edificio.
III. Temas para definir propuestas:
1. Disminuir la altura mínima de piso a cielo:
 Eventual reforma al Art. VI.3.4. del Reglamento de Construcciones.
 Hoy se hacen completamientos en formaletas estándar, para
alcanzar medida. Ahorro de material al disminuir esta altura en toda
clase de viviendas. Analizar desde el punto de vista del usuario final,
de su sensación de confort, y evitar la estigmatización de las
soluciones de interés social.
2. Accesibilidad:
 Inclusión de elevadores en edificios: Posibilidad de aumento de
número de pisos sin elevador. (P.e. a partir de 15m de altura o aprox.
6 pisos).
 Otros temas de diseño universal de soluciones. (P.e. anchos puertas)
III. Temas para definir propuestas:
3. Disminución de áreas comunes obligatorias:
 Reforma al Art. 54 del Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en
Condominio.
 La propuesta que se realice sobre la proporción de las áreas comunes
obligatorias, debería ligarse a un estudio social del usuario final del proyecto;
especialmente en casos de vivienda de interés social. Grandes áreas
comunes, generan mayores costos.
4. Incluir en desarrollos verticales de interés social, usos mixtos en el primer
nivel: Analizar la normativa del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda,
para buscar viabilidad en las propuestas.
5. Instalar tanque de agua potable en azotea, y bomba de menor capacidad en
nivel 1, para bombear al tanque. Alimentación a todo el edificio por
gravedad: Analizarlo desde el balance de costos del proyecto. (Al disminuir el
sistema mecánico y aumentar la estructura del edificio)
6. Utilización de nuevas tecnologías de comercialización de energía, para
disminuir infraestructura eléctrica de viviendas y costos del proyecto.
(Depende de iniciativas que se encuentran en proyectos de ley en trámite)
Muchas Gracias
Arq. Jorge Montenegro M.
Cámara Costarricense de la
Construcción