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NOVEDADES NORMATIVAS DE INTERES
PRACTICO PARA LAS SOCIEDADES
URBANISTICAS PUBLICAS
Javier Burón Cuadrado; Área derecho Público CGP
Granada - 3/2/2010
SITUACIÓN ACTUAL DE LAS ENTIDADES PUBLICAS
URBANISTICAS ESPAÑOLAS
REDUCCION DE LA FINANCIACION DIRECTA
PROVENIENTE DE LA MATRIZ PUBLICA
DENEGACION DE AUTORIZACION DE LA MATRIZ
PUBLICA PARA OPERACIONES DE ENDEUDAMIENTO
A LARGO PLAZO E INCLUSO CIRCULANTE (DADO QUE
EL ENDEUDAMIENTO DE LA FILIAL PUBLICA CONSOLIDA
EN SU MATRIZ)
LA FINANCIACION VIA CONVENIO FINANCIERO
MINISTERIO VIVIENDA - ENTIDADES FINANCIERAS
ES HOY DIFICIL DE EJECUTAR
EN EL MOMENTO EN EL QUE MAS DIFICIL ES
OBTENER FINANCIACION A LAS ENTIDADES
PUBLICAS URBANISTICAS SE LES EXIGEN MÁS, EN
TERMINOS DE CANTIDAD (MAS VP) Y EN TERMINOS
DE CALIDAD (VP EN ALQUILER, REHABILITACION,
REGENERACION URBANA, ETC)
LAS DIFICULTADES AFECTAN CASI POR IGUAL A LOS
DIFERENTES TIPO DE ENTES PUBLICOS URBANISTICO
ORGANISMO AUTÓNOMO LOCAL
Artículo 45 a 52 Ley 6/1997 (LOFAGE)
Artículo 85bis LBRL
ENTIDAD PÚBLICA EMPRESARIAL
Artículo 53 a 60 Ley 6/1997 (LOFAGE)
Artículo 85bis LBRL
SOCIEDAD MERCANTIL DE CAPITAL PUBLICO
DA 12 Ley 6/1997 (LOFAGE)
Artículo 85ter LBRL
FUNDACIÓN DEL SECTOR PÚBLICO
Artículo 44 a 46 Ley 50/2002 de Fundaciones
vg. Ley 12/1994 Fundaciones del País Vasco
DE CARA A LA FINANCIACIÓN MIXTA DE CUOTAS DE
URBANIZACIÓN/ PROMOCIONES DE VIVIENDA PROTEGIDA/ VP
EN ALQUILER/ ALOJAMIENTOS DOTACIONALES/ ETC.
SOCIEDAD MERCANTIL MIXTA
(patrimonial/operativa interpuesta tipo Alokabide)
• OBTIENE FINANCIACION EN EL MERCADO SIN NECESIDAD
DE AUTORIZACION DE LA MATRIZ PUBLICA.
• SU ENDEUDAMIENTO NO CONSOLIDA CON EL DE LA MATRIZ
PUBLICA
• REQUIERE
SOCIOS
CAPITALISTAS
MINORITARIOS
DISPUESTOS A INVERTIR EN URBANISMO PUBLICO.
• LOS TRADICIONALES HASTA LA FECHA (CAJAS DE AHORROS
LOCALES, CON O SIN OBRA SOCIAL), AHORA TIENEN SUS
PROPIOS PROBLEMAS (FALLIDOS, CONCURSADOS, DACIONES
EN
PAGO,
STOCK
POR
GESTIONAR,
DOTACIONES
CONTABLES, PROCESOS DE FUSION, ETC).
DE CARA A LA FINANCIACIÓN MIXTA DE CUOTAS DE
URBANIZACIÓN/ PROMOCIONES DE VIVIENDA PROTEGIDA/ VP
EN ALQUILER/ ALOJAMIENTOS DOTACIONALES/ ETC.
CONCESION ADMINISTRATIVA DE VP EN ALQUILER
(socio industrial + fondo de inversión)
• VARIAS AAPP SE ESTAN PLANTEANDO REALIZAR CONCESIONES
ADMINISTRATIVAS PARA LA PRODUCCION Y GESTION A LARGO
PLAZO DE PARQUE DE ALQUILER PROTEGIDO (idem otras
infraestructuras + servicios de carácter público).
• POR EL LADO DE LOS LICITANTES HACE FALTA CONOCIMIENTO
DE LOS NEGOCIOS DE LA PROMOCION Y EL ALQUILER Y ADEMAS
DISPONER DE MUSCULO FINANCIERO.
• ESTO LLEVA A QUE O LAS PROMOTORAS (PUBLICAS O
PRIVADAS) SE BUSCAN UN SOCIO FINANCIERO O LOS FONDOS
DE INVERSION SE BUSCARAN UN SOCIO INDUSTRIAL.
• HAY FONDOS DE INVERSION CON CAPACIDAD Y VOLUNTAD DE
INVERTIR EN ESPAÑA EN ALQUILER DE VIVIENDA PROTEGIDA
SIEMPRE QUE SE LES GARANTICEN UNA RENTABILIDAD EN LA
BANDA DEL 6%-7%.
• PERO NO SABEMOS CUANTO DURARA ESTA VOLUNTAD.
DE CARA A LA FINANCIACIÓN MIXTA DE CUOTAS DE
URBANIZACIÓN/ PROMOCIONES DE VIVIENDA PROTEGIDA/ VP
EN ALQUILER/ ALOJAMIENTOS DOTACIONALES/ ETC.
CONCESIONARIOS DE OBRA PUBLICA
• PROYECTO DE LEY DE CAPTACIÓN DE FINANCIACIÓN EN LOS
MERCADOS POR LOS CONCESIONARIOS DE OBRAS PÚBLICAS 2009:
AVAL DEL ESTADO, TITULIZACIÓN E HIPOTECA DE LA CONCESIÓN,
CRÉDITOS PARTICIPADOS.
• PROYECTO DE LEY DE ECONOMÍA SOSTENIBLE 2009:
• ART 38: FINACIACIÓN DE SOCIEDADES DE ECONOMÍA MIXTA
(OBLIGACIONES, CRÉDITOS PARTICIPADOS, AUMENTO CAPITAL
SOCIAL, TITULIZACIÓN DERECHO DE COBRO)
• DF 19.2 CONTRATO COLABORACIÓN ENTRE EL SECTOR PUBLICO Y EL
SECTOR PRIVADO – ENTRE EL CONTRATO DE OBRA Y SERVICIO Y LA
CONCESIÓN ADMINISTRATIVA- (SE ABRE A EPE DE LAS CCAA U
ORGANISMOS SIMILARES).
• DF 19.34 ADJUDICACIÓN DE CONTRATOS PÚBLICOS EN EL MARCO DE
FORMULAS INSTITUCIONALES DE COLABORACION ENTRE EL SECTOR
PUBLICO Y PRIVADO (ADJUDICACIÓN DIRECTA DE CONCESIÓN A
SOCIEDAD DE ECONOMÍA MIXTA -ES NECESARIO “LICITAR” LA
CONDICIÓN DE SOCIO-).
DE CARA A LA FINANCIACIÓN MIXTA DE CUOTAS DE
URBANIZACIÓN/ PROMOCIONES DE VIVIENDA PROTEGIDA/ VP
EN ALQUILER/ ALOJAMIENTOS DOTACIONALES/ ETC.
Ley 11/2009 SOCIMIs (con alguna entidad financiera)
• LAS SOCIMIS ESTAN PENSADAS PARA QUE EL AHORRO PRIVADO
POSIBILITE LA PUESTA EN ALQUILER DE VIVIENDA LIBRE, A
CAMBIO OBTIENE BENEFICIOS FISCALES.
• NADA IMPIDE QUE UNA SOCIMI SEA CONSITUIDA POR UN
PROMOTOR PUBLICO PARA LA PUESTA EN ALQUILER DE VIVIENDA
PROTEGIDA Y CON ELLO, SI LA TIENE, ALIGERE SU CARGA
FISCAL Y, SOBRE TODO, EVITE CONSOLIDAR ENDEUDAMIENTO
CON LA MATRIZ PUBLICA / SOLICITAR AUTORIZACION PARA
ENDEUDARSE.
• LAS SOCIMIS TAMBIEN PUEDEN SER UTILIZADAS POR LAS
CAJAS DE AHORROS PARA EVITAR LAS DOTACIONES CONTABLES
POR STOCK DE SUELO Y VIVIENDA.
• NADA IMPIDE LA CONSTITUCION DE UNA SOCIMI ENTRE UNA O
VARIAS CAJAS DE AHORROS Y UNA O VARIAS ENTIDADES
PUBLICAS URBANISTICAS PARA LA PROMOCION DE VIVIENDA
PROTEGIDA EN ALQUILER, CON VENTAJAS PARA AMBAS PARTES.
DE CARA A LA FINANCIACIÓN MIXTA DE LA PROMOCION Y
COMPRA DE VIVIENDA PROTEGIDA
DECRETO 628/2009 DEL GOBIERNO VASCO: CONVENIO FINANCIERO
ENTRE EL GOBIERNO VASCO Y LAS ENTIDADES FINANCIERAS
LAS CLAUSULAS DE RECOMPRA
• LOS CONVENIOS FINANCIEROS ENTRE AAPP Y ENTIDADES FINANCIERAS
ESTAN LASTRADOS POR LA POSIBLE FUTURA MOROSIDAD (el riesgo de mora
y/o fallido retrae a las entidades financieras y estas no dan préstamos para la
producción/compra de vp).
• DESDE HACE UNAS SEMANAS EN EUSKADI HAY UNA FORMULA
RELATIVAMENTE NOVEDOSA QUE PUEDE LA CONCESION DE PRESTAMOS:
• - 80% VALOR DEL INMUEBLE: URIBOR + 0.25% - 1%
• + 80% VALOR DEL INMUEBLE: URIBOR + 0.50% - 1,25%
• ALQUILER: EURIBOR + 1% - 1,8%.
• LA NOVEDAD CONSISTE EN QUE EL GOBIERNO VASCO SE COMPROMETE A
RECOMPRAR LA VP QUE ESTE PROXIMA AL FALLIDO HIPOTECARIO (cuando el
banco tenga créditos fallidos con inmuebles protegidos que sumen entre el 0,5%
y el 2,5% del total de los préstamos concedidos en ese segmento del mercado).
“EN TIEMPOS DE TRIBULACIÓN
NO HACER MUDANZA”
Ignacio de Loyola
"SI BUSCAS RESULTADOS DISTINTOS,
NO HAGAS SIEMPRE LO MISMO”
Albert Einstein
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