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DESARROLLO INMOBILIARIO
CLASE 1 INTRODUCCION
Profesor Lorenzo Carbonell T.
14 agosto 2008
OBJETIVOS DEL CURSO
GENERALES
• Introducir a los alumnos en el tema inmobiliario.
• Otorgar a los alumnos herramientas necesarias para
desempeñarse en el área inmobiliaria.
ESPECIFICOS
• Entender el rol que juega el aspecto económico en el diseño
inmobiliario.
• Desarrollar la capacidad de detectar oportunidades inmobiliarias.
• Otorgar herramientas de análisis inmobiliario (nichos, mercados,
oferta-demanda).
CONTENIDOS DEL CURSO
• Manejo de elementos básicos de economía.
• Visión practica del desarrollo de proyectos inmobiliarios en vivienda.
Conocimiento de las variables que intervienen en el desarrollo
inmobiliario.
• Conocer las etapas de desarrollo de un proyecto inmobiliario.
• Estudios de mercado; tendencias de localización; nichos de
mercado; oferta y demanda.
• Conocer formas de evaluación de los proyectos.Estudios de
factibilidad económica de los proyectos y las variables que influyen.
Concepto de rentabilidad.
• Formas de financimiento de proyectos inmobiliarios.
• Conceptos de gestión inmobiliaria. Estrategias de comercialización.
INTRODUCCION AL CURSO
• El desarrollo de proyectos inmobiliarios se ha hecho cada vez
más competitivo.
– El mercado de desarrolladores ha crecido.
– Los precios de venta se han ajustado a la baja.
– El desarrollo de conceptos y servicios asociados a los proyectos ha tomado
mayor importancia.
• Los costos de agencia han aumentado
– Incorporación de exigencias relacionadas con el impacto urbano
– Cambio de legislación que traslada la responsabilidad de construcción de la
Constructora a la Inmobiliaria o al Desarrollador.
– Cambio de legislación que incorpora las garantías diversas y amplía plazos
de las mismas.
– Aumento en los costos de construcción producto de aumento en los valores
de materias primas.
INTRODUCCION AL CURSO
• La organización de los proyectos está compuesta por distintos
agentes que han tendido a la especialización.
– El nivel de exigencia del mercado y la presión sobre los costos, ha obligado a los
especialista a incorporar elementos de productividad
– Se tiende a especificar elementos que significan ahorros de costos para los
proyecto.
– Se incorporan innovaciones tecnológicas en sus diseños.
– Se incorporar sistemas de trabajo que apuntan a un mejoramiento en la calidad
y competitividad.
AGENTES QUE INTERVINEN EN EL
DESARROLLO DE PROYECTOS
Se ha ido tendiendo a la especialización generándose distintos
especialistas que intervienen en los proyectos:
•
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•
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•
•
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•
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•
•
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•
•
Administrador
Gestor del producto
Corredor de Terrenos
Especialistas en mercados
Arquitectos
Organismos Públicos
Técnicos especialistas
Abogados
Inspectores Técnicos
Constructores
Agencia de publicidad
Empresa encargada de la Comercialización
Banco Financista
Contadores
Organización de Post-Venta
VARIABLES QUE INCIDEN EN EL RESULTADO
DEL NEGOCIO
• Variables Exógenas
– Comportamiento de la economía o variables económicas.
• Crecimiento de la economía
– Tendencias del crecimiento
– Comportamiento de la economía mundial y local
• Administración financiera del país
– Administración presupuestaria
– Políticas Fiscales
– Políticas Monetarias
• Crecimiento del Ingreso de las personas
– Ingreso Transitorio
– Ingreso Permanente
• Distribución del Ingreso
– Etapas del desarrollo económico
– Políticas Educacionales
– Capacitación del trabajador
• El riesgo país
– Administración Política
– Relaciones Internacionales
• La tasa de Interés
– Tasas de Interés Internacionales
– Tasas de Interés de corto plazo
– Tasas de Interés de Largo Plazo
VARIABLES QUE INCIDEN EN EL RESULTADO
DEL NEGOCIO
• Variables Exógenas
– Variables relacionadas con la Administración
• Administración de las ciudades
–
–
–
–
Administración económica y financiera
Seguridad
Aseo y ornato
Control del cumplimiento de las normativas
• Políticas urbanísticas
– Desarrollo urbano
» Planos Reguladores
» Comunales
» Intercomunales
• Políticas culturales
• Políticas sociales
VARIABLES QUE INCIDEN EN EL RESULTADO
DEL NEGOCIO
• Variables Exógenas
– Variables relacionadas con el Mercado
• La Competencia
– Actual (Stock)
– Evolución de la Competencia
– Competencia Futura
• Los Precios
– Políticas de Precios y descuentos
– Evolución de precios
• Los Productos
– El tipo de producto
» Definición
» Características
» Terminaciones
» Equipamiento
• El Marketing de la competencia
–
–
–
–
Políticas de ventas
Estrategias comunicacionales
Tendencias del marketing inmobiliario
Presentación Gráfica
–
–
–
–
Perfil del cliente
Nivel socioeconómico
Necesidades
Requerimientos
• El Cliente
VARIABLES QUE INCIDEN EN EL RESULTADO
DEL NEGOCIO
• Variables Endógenas
– Definición Producto
• Definición de concepto producto
– Estudio de mercado
– Detección de necesidades del cliente
• Desarrollo Arquitectónico
–
–
–
–
–
Diseño Arquitectónico
Especificaciones
Equipamiento
Terminaciones
Especificaciones
• Rendimiento Arquitectónico
– Relación superficies construidas y superficies vendidas
– Aprovechamiento de superficie del terreno
VARIABLES QUE INCIDEN EN EL RESULTADO
DEL NEGOCIO
• Variables Endógenas
– Precios
•
•
•
•
Políticas de precios y descuentos
Estructura de precios
Formas de Pago
Financiamiento
– Promoción
•
•
•
•
Imagen producto
Políticas Comunicacionales
Medios de Comunicación
Plan de Marketing
– Administración del proyecto
• Administración Financiero Contable
• Administración Técnica
• Administración Comercial
VARIABLES QUE INCIDEN EN EL RESULTADO
DEL NEGOCIO
• Variables Endógenas
– Costos asociados al proyecto
•
•
•
•
•
•
Costos de elaboración de anteproyectos y proyectos
Gastos de Administración
Costros de Construcción
Gastos de Comercialización
Costos de Terrenos
Costos Financieros
– Control de la ejecución del proyecto
•
•
•
•
•
Control de Costos
Análisis presupuestario
Control de avance
Control Financiero
Control Comercial
OFERTA
Materiales
Y
equipos
Sub
contratos
Mano
de
obra
DEMANDA
Terreno
Empresas
Constructoras
Desarrolladores
Inversionistas
Inmobiliarios
Hogares
La oferta está
constituida por:
La demanda de
viviendas nuevas se
genera por:
- Stock de
viviendas
- Viviendas
construidas
en el período
- Nuevos hogares
- Retiros por:
siniestralidad
obsolescencia
reciclaje
Gestores
inmobiliarios
Profesionales
PRODUCCION DE VIVIENDAS
EQUILIBRIO DE UN MERCADO CUALQUIERA, EN RÉGIMEN DE COMPETENCIA.
Si la cantidad demandada de un bien es igual a
la ofrecida estamos en un mercado en
equilibrio.
A. Si el precio cae a un nivel inferior al de
equilibrio hay un exceso de demanda, que
produce escasez ya que los consumidores están
dispuestos a comprar más de lo que los
productores están dispuestos a vender al precio
de equilibrio; la oferta disminuye hasta el nuevo
punto de equilibrio d desplazando la curva de
oferta hacia abajo.
La escasez hace subir los precios produciendo
dos efectos:
1. El mercado se desplaza en sentido
ascendente a lo largo de la curva de demanda
reduciendo la cantidad demandada.
2. El mercado se desplaza, por la entrada de
nuevos oferentes atraidos por el mayor precio,
en sentido ascendente a lo largo de la curva de
oferta aumentando la cantidad ofrecida.
La cantidad demandada disminuye y la ofrecida
aumenta, reduciendo la diferencia entre demanda y
oferta; el precio sigue subiendo hasta que desaparece el
exceso de demanda, restableciéndose el equilibrio del
mercado
B. Si el precio es superior al precio de equilibrio se
produce un exceso de oferta, es decir, los productores
están dispuestos a vender más de lo que los
compradores están dispuestos a comprar; este
excedente provoca la baja del precio, ocurriendo:
1. El mercado se desplaza en sentido descendente a lo
largo de la curva de demanda, aumentado la cantidad
demandada.
2. El mercado se desplaza en sentido descendente a lo
largo de la curva de oferta reduciendo la cantidad
ofrecida.
Si la cantidad demandada aumenta y la ofrecida
disminuye, la diferencia entre oferta y demanda
disminuye y el precio baja hasta que desaparece el
exceso de oferta, restableciéndose el equilibrio del
mercado.
El gráfico 1.c.2. muestra la situación de escasez,
ya que la cantidad transada es menor que la de
equilibrio: x1 < x0.
En esa situación están dispuestos a pagar más y
los productores producen a un costo P2. Siendo
P1 > P2, nuevos productores entran al mercado.
El gráfico 1.c.3. muestra que al entrar más
productores al mercado se produce excedente
ya que x3 > xe. Los consumidores están
dispuestos a consumir x2 siempre que el precio
sea P4- Como el costo del productor para x3 es
P3 y P3 > P4 es decir, el precio de producción es
mayor que el de venta, lo que obliga a salir del
mercado a parte de los productores, reduciendo
la oferta hasta restablecer el equilibrio del
mercado.
Gráfico 1.c.2.
Gráfico 1.c.3.