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BLOQUE III. VALORACIÓN INMOBILIARIA. SISTEMAS DE LA INFORMACIÓN. GESTIÓN PATRIMONIAL.
TEMA
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Teorías sobre el valor. El valor de los bienes y derechos: sus clases.
El precio. Relación entre valor y precio. Influencia de la evolución
histórica de las facultades urbanísticas del derecho de propiedad en el
valor de los bienes inmuebles.
Objetivos:
El estudio de la evolución del concepto de valor económico de los bienes
y derechos a través de la historia, comenzando con las teorías de A.
Smith, siguiendo por las del valor trabajo, hasta llegar a la formulación
de la teoría del grado de utilidad marginal y su influencia en el valor de
los bienes inmuebles. De las distintas clases de valores atendiendo a la
finalidad de la valoración inmobiliaria: valor de mercado, de reposición,
de comparación, en renta, catastral, urbanístico, justiprecio, real, etc.
En el apartado del precio se explica el mecanismo de la formación de los
precios de mercado, mediante la combinación de las leyes de la oferta y
la demanda, con especial atención a los precios de la vivienda y del
suelo. Posteriormente se distinguen los conceptos coste de producción,
valor y precio, así como precio de mercado y valor de mercado en los
bienes inmuebles.
Y, por último, una vez definido el derecho de propiedad, su función social
y las facultades urbanísticas, se relacionan las que reconocen en cada
clase o situación de suelo las distintas leyes de suelo en vigor y su
repercusión en el régimen de valoraciones que establecen, que se
corresponde con las facultades reconocidas.
1. Teorías sobre el valor.
La palabra valor ha ido adquiriendo significados diferentes en la
historia de la economía. Ya en la antigüedad Aristóteles distinguía entre
el llamado valor de uso de un objeto, que es aquella utilidad o beneficio
que presta a su propietario, y el valor de cambio, que puede definirse
como la cantidad de alguna otra mercancía, usualmente la que se utiliza
como dinero, por la que puede intercambiarse dicho bien.
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La teoría del valor de tal modo penetra toda la Economía política,
que algunos la llamaron la ciencia de los valores. Las teorías del valor son
las distintas teorías económicas que se han producido a lo largo de la
historia y han influido en la valoración de los bienes económicos, entre
ellos los bienes inmuebles, de las que destacaremos:
1. Conceptos clásicos sobre el valor
En su libro Investigación sobre la Naturaleza y Causas de la
Riqueza de las Naciones, compuesto en la segunda mitad del siglo XVIII,
Adam Smith distingue dos clases de valor en los bienes, un valor de uso
y un valor de cambio. El valor de uso consiste en la utilidad del bien
para satisfacer una necesidad; y el valor de cambio en la posibilidad de
cambiar un bien por otro bien. Según Smith, dos son pues en inicio los
constituyentes del valor: la utilidad y la escasez. Los bienes que tienen
un gran valor de uso, carecen casi totalmente de valor en cambio (por
ejemplo, el agua), mientras que los que tienen un elevado valor en
cambio, tiene un pequeño valor de uso (como los diamantes).
Smith se centró en el valor de cambio de las mercancías,
señalando, a partir de su teoría de la división del trabajo, que dicho valor
está determinado por la cantidad de trabajo que cada bien permite exigir
en el mercado, de forma que el precio real o natural de cualquier cosa es
el esfuerzo necesario para obtenerla. Postula sin embargo que el trabajo
no se puede medir con exactitud, por lo que han de admitirse en la
valoración los ajustes derivados de los “tratos del mercado”. Con la
propiedad privada y la acumulación de capital, se hizo necesario que el
precio real comprendiera, además de la remuneración del trabajador, el
interés del capital y la renta de la tierra. Ello acerca la concepción de
Smith a una teoría del coste de producción, si bien ésta sólo se
desarrollaría plenamente en el siglo XIX a partir de Jean-Baptiste Say,
quien destacaría la importancia de la utilidad sobre el valor,
contribuyendo a éste último, junto a los clásicos factores del trabajo y el
capital –trabajo acumulado-, la tierra o naturaleza. La nueva
consideración de la utilidad superaría la doctrina de Smith debido a las
reticencias que éste sostuvo a cualquier valor no originado por el trabajo
productivo: así, cuestionaba la renta de los terratenientes y califica de
improductivos –no generadores de valor- a los servicios.
2. Teorías del valor-trabajo y los costes de producción
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David Ricardo compartía la teoría básica de raíz Smithiana, basada
en el valor del trabajo productivo, pero, en su búsqueda de un patrón del
valor “real”, “natural” o “absoluto”, defendió que la cantidad de trabajo
incorporada en los bienes podía servir para describir la estructura de
precios relativos de una manera más aproximada que su retribución en el
mercado. La forma en que se distribuya el producto no afecta a las
proporciones de cambio y afirma que, en consecuencia, la única causa de
variación del valor en cambio de una mercancía es un aumento o
disminución en la cantidad de trabajo requerido en la producción.
Ricardo llegó a proponer el oro como unidad invariable de valor, al
poderse suponer constante la cantidad de trabajo que su obtención
requiere así como el empleo proporcional del capital fijo y el circulante.
En la teoría ricardiana del valor y la distribución, se considera que
el uso de la tierra no cuesta nada y su renta no debe incluirse entre los
determinantes del valor sino como un pago de transferencia que no
compensa un servicio productivo, sino la mera cesión por parte de su
dueño de la fertilidad y el emplazamiento, unas fuerzas del suelo que se
consideran fijas y dispuestas para su utilización incluso en ausencia de
los pagos de la renta.
John Stuart Mill, continuador de las tesis utilitaristas de Bentham y
de los principios económicos sentados por David Ricardo, en su obra
Principios de economía política con algunas de sus aplicaciones a la
filosofía social no intentó explicar el valor absoluto basado en una medida
invariante del valor, sino que se centró en los precios relativos.
Concluyó que el coste de producción, natural y técnicamente
determinado con independencia del régimen social y político, constituía el
valor en el caso de los bienes manufacturados, como los edificios, cuya
curva de oferta es perfectamente elástica: consideraba que en estos
bienes los costes marginales no aumentaban conforme aumentaba la
producción. Mill calificó aquellos otros bienes que como la tierra, tienen
una oferta totalmente limitada, de intrascendentes.
Esta teoría no incluye la demanda que de los bienes se haga ni los
casos en que el precio de un bien difiere de su coste de producción.
Dentro del respeto al libre mercado, pone el acento en cuestiones
institucionales relativas a la distribución de la renta que se han
relacionado con el socialismo.
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En El Capital, Karl Marx hizo suya la teoría del valor-trabajo y quiso
llevarla a sus últimas conclusiones lógicas. Para ello, postula que el valor
de cambio de un bien es igual al trabajo socialmente necesario para la
producción del mismo, como promedio de los diferentes grados de
eficiencia laboral; con este concepto elude la paradoja de que una
mercancía producida por un trabajador lento fuera más valiosa que la
producida por otro más diligente. Ahora bien, Marx distingue entre el
trabajo como constituyente del valor de las cosas, y la fuerza de
trabajo que el obrero vende en el mercado a cambio de un salario de
subsistencia; como el capital fijo utilizado en la producción –
instalaciones, maquinaria y materias primas – simplemente recupera su
cuota de depreciación, la diferencia entre el valor del producto y el salario
es denominada “plusvalía”, de la que se apropia el capitalista o dueño en
forma de beneficios, intereses o renta.
En el caso de los bienes inmuebles urbanos y rústicos, el
monopolio formado por los propietarios fija el precio de los mismos
aprovechando la demanda de la sociedad, si bien subsistiría la dificultad
de explicar que la tierra no puesta en producción tenga un precio, o los
casos de objetos con igual precio pero con distinta cantidad de trabajo.
Por otra parte, esta teoría implica que la tasa de beneficio sería menor
cuanto más alto fuese el grado de mecanización, y una tendencia drástica
del capital a concentrarse en grandes empresas.
3. Teorías del grado de utilidad marginal
La innovación marginalista en la teoría del valor tuvo precursores
como Johann Heinrich von Thünen, estudioso de la agricultura científica
que en la primera mitad del siglo XIX elaboró un modelo de estado
aislado, formado por una tierra de fertilidad uniforme, con una ciudad
como centro del mercado y con producciones agrarias cuyo valor reflejara
la distancia del mercado en círculos concéntricos. Al ir aumentando la
distancia de la ciudad, la producción se haría más extensiva,
disminuyendo su valor y con él el de los respectivos sectores de la tierra;
este modelo constituye un temprano exponente de la teoría de la
localización y sirvió como punto de partida de la posterior economía
regional.
La teoría de la utilidad de Jevons supuso el oscurecimiento en el
horizonte intelectual del valor-trabajo, al mostrar la falta de generalidad
de este último, que sólo puede aplicarse a cierto tipo de bienes –
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manufacturas- y aún así con grandes oscilaciones respecto de los precios
del mercado. Edgeworth, en su Psique Matemática amplía la función de
utilidad relacionándola no sólo con la cantidad de un bien ya poseída o
consumida sino asimismo con las de los otros bienes poseídos o
consumidos (curvas de indiferencia entre pares de bienes).
Los neoclásicos austriacos, a fines del siglo XIX, se centraron en el
problema de la determinación del precio en relación con la utilidad o
valor subjetivo y no con el del coste de los factores. Para ellos, el valor
de una mercancía se define en los intercambios del mercado según la
utilidad límite que proporcione la última unidad demandada y la
maximización de beneficios que la misma produzca para quienes la
ofrezcan. Defienden una teoría de la asignación de recursos escasos en
condiciones de competencia alejada de la pretensión de encontrar una
medida objetiva para el valor.
Así, Böhm-Bawerk, seguidor de esta línea de pensamiento fundada
por Menger, afirmaba que los precios de las mercancías no se hallan
determinados por un valor intrínseco, sino por el valor de uso o utilidad
del ejemplar que satisface el grado mínimo de necesidad del individuo. El
valor o utilidad de un bien dado decrece a medida que disminuye la
necesidad que de él se tiene. En cambio, el grado de saturación de las
necesidades depende de la cantidad de bienes que existen a disposición
del sujeto. De ahí que la utilidad subjetiva de la unidad última del bien
dado, es decir, su utilidad marginal, constituya su valor más relevante.
Aunque esta Escuela concedía atención preferente a la demanda,
con base en la teoría subjetiva del valor y de la utilidad marginal, los
neoclásicos desarrollaron la teoría de la formación de los precios
atendiendo asimismo a la oferta, que se desarrolla en el apartado 3.
2. El valor de los bienes y derechos: sus clases.
Uno de los principios comúnmente aceptados por la doctrina en la
valoración de bienes y derechos, es el de finalidad, el cual afirma que la
finalidad de la valoración condiciona el método y las técnicas a seguir y
que los criterios y métodos de valoración utilizados deben ser coherentes
con dicha finalidad. Por ello existen distintas clases de valor en función de
las distintas finalidades perseguidas con la valoración.
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Las finalidades de las valoraciones inmobiliarias son numerosas: de
mercado, financieras, fiscales, urbanísticas, etc. Seguidamente se
exponen las definiciones de las distintas clases de valor más utilizadas en
la valoración de inmuebles dando prioridad a las definiciones establecidas
en las normas de valoración inmobiliaria, que tratan de promover su
homogeneidad, por estar acreditadas por la experiencia y ser
comúnmente aceptadas. Como puede observarse las normas no sólo
definen el concepto de valor, sino que para delimitarlo establecen los
requisitos e incluso el procedimiento de su determinación.
La Norma Internacional de Valoración nº 1 (NIV nº 1) Market value
basis of valuation, define el valor de mercado como “la cantidad
estimada por la cual, en la fecha de valoración, se intercambiaría
voluntariamente una propiedad entre un comprador y un vendedor en
una transacción libre después de una comercialización adecuada en la
que cada una de las partes ha actuado experimentada, prudentemente y
sin presiones”.
Esta definición se complementa con el siguiente conjunto de
condiciones necesarias para que las operaciones puedan ser valoradas a
valor de mercado: estar realizadas según se define el criterio de
valoración de mercado, apoyarse en el principio de mayor y mejor uso,
teniendo en cuenta el uso más probable de realización, desarrollarse a
partir de datos específicos de mercados apropiados, y valorarse a través
de la aplicación de los métodos de coste, comparación y capitalización.
El artículo 23 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo,
por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro
Inmobiliario, establece que se entenderá por valor de mercado el precio
más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes,
un inmueble libre de cargas.
La Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de
valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas
finalidades financieras, dispone que el valor de mercado o venal de un
inmueble (VM) es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante
contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador
independiente en la fecha de la tasación, en el supuesto de que el bien se
hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del
mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se
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dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del
inmueble, para negociar la venta.
Además añade que a tal efecto se considerará:
a.
Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculación
previa alguna, y que ninguno de los dos tiene un interés
personal o profesional en la transacción, ajeno a la causa del
contrato.
b.
Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización
de una comercialización adecuada al tipo de bien de que se
trate, como la ausencia de información privilegiada en
cualquiera de las partes intervinientes.
c.
Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta
pública citada y que refleja en una estimación razonable el
precio (más probable) que se obtendría en las condiciones
del mercado existentes en la fecha de la tasación.
Y que los impuestos y los gastos de comercialización no se
incluirán en el precio.
Según la norma 12 del Real Decreto 1020/1993, de 25 de Junio,
por el que se aprueban las Normas Técnicas de valoración y el cuadro
marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el
valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, el valor de
reposición de las construcciones se calculará a partir de su coste
actual, teniendo en cuenta su uso, calidad y carácter histórico-artístico,
depreciándose cuando proceda en función de la antigüedad, estado de
conservación y demás circunstancias contempladas en la norma 14 para
su adecuación al mercado. Dicha norma entiende por coste actual el
resultado de sumar al coste de ejecución, incluidos los beneficios de
contrata, los honorarios profesionales e importe de los tributos que
gravan la construcción.
Para la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, antes citada, el
Valor de reemplazamiento (VR) o coste de reemplazamiento o de
reposición puede ser: bruto o a nuevo y neto o actual.
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El valor de reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB) de un
inmueble es la suma de las inversiones que serían necesarias para
construir, en la fecha de la valoración, otro inmueble de las mismas
características (capacidad, uso, calidad, etc.) pero utilizando tecnología y
materiales de construcción actuales.
El valor de reemplazamiento neto o actual (VRN) es el resultado de
deducir del VRB la depreciación física y funcional del inmueble en la fecha
de la valoración.
Esta misma orden define el valor de comparación como el
obtenido mediante la aplicación del método técnico de comparación, para
cuyo cálculo se seguirán las siguientes reglas generales:
a. Se establecerán las cualidades y características del inmueble
tasado que influyan en su valor.
b. Se analizará el segmento del mercado inmobiliario de comparables
y se obtendrán precios actuales de compraventa al contado de
dichos inmuebles.
c. Se seleccionará entre los precios obtenidos tras el análisis previsto
en la letra anterior, una muestra representativa de los que
correspondan a los comparables, a la que se aplicará el
procedimiento de homogeneización necesario.
d. Se realizará la homogeneización de comparables con los criterios,
coeficientes y/o ponderaciones que resulten adecuados para el
inmueble de que se trate.
e. Se asignará el valor del inmueble, neto de gastos
comercialización, en función de los precios homogeneizados.
de
De lo anterior se infiere que el método de comparación se define
como la técnica que determina el valor de los bienes inmuebles a través
de otros alternativos que compiten en el mercado. Es calificado como el
método más directo y sistemático para la estimación del valor de
mercado, debiendo ser utilizado siempre que existan datos de
información suficientemente comparables con el del bien que se va a
tasar.
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El valor de comparación puede utilizarse en el caso de las
construcciones para calcular su coste actual por comparación con edificios
de similares características, como realiza la normativa catastral, y en el
del producto inmobiliario completo para determinar su valor de mercado
pero, además, para calcularlo pueden utilizarse distintos procedimientos
que dependen de la cantidad de información de mercado de que se
disponga e incluso de la cantidad de inmuebles a valorar.
Según la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, el valor en
renta, valor por capitalización o valor por actualización, es el
obtenido mediante la aplicación del método de actualización de rentas,
según la normativa hipotecaria, y su cálculo exige estimar los flujos de
caja, así como el valor de reversión, elegir el tipo de actualización y
aplicar la fórmula de cálculo.
La norma citada exige que para su utilización se cumpla al menos
uno de los siguientes requisitos respecto del inmueble:
a) La existencia de un mercado de alquileres representativo de los
comparables. Para presumir tal existencia, será necesario
disponer, como mínimo, de seis datos de rentas de alquiler sobre
comparables.
b) La existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble
objeto de valoración.
c) Que el inmueble valorado esté produciendo o pueda producir
ingresos como inmueble ligado a una actividad económica y que
además existan suficientes datos contables de la explotación o
información adecuada sobre ratios estructurales medios de la rama
de actividad correspondiente.
El artículo 22 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo,
por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro
Inmobiliario, define el valor catastral como el determinado
objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos obrantes en
el Catastro Inmobiliario, y que estará integrado por el valor catastral del
suelo y el valor catastral de las construcciones; el artículo 23 añade que
para la determinación del mismo se tendrán en cuenta los siguientes
criterios:
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a) La localización del inmueble, las circunstancias urbanísticas que
afecten al suelo y su aptitud para la producción.
b) El coste de ejecución material de las construcciones, los
beneficios de la contrata, honorarios profesionales y tributos que gravan
la construcción, el uso, la calidad y la antigüedad edificatoria, así como el
carácter histórico-artístico u otras condiciones de las edificaciones.
c) Los gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial
de promoción, o los factores que correspondan en los supuestos de
inexistencia de la citada promoción.
d) Las circunstancias y valores del mercado.
e) Cualquier otro factor relevante que reglamentariamente se
determine.
El valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de
mercado.
En los bienes inmuebles con precio de venta limitado
administrativamente, el valor catastral no podrá en ningún caso superar
dicho precio.
Valor urbanístico, es el determinado de acuerdo con los
preceptos del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que
se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo, según se trate de suelo
rural o urbanizado, aunque dicha norma no emplee el término valor
urbanístico.
Las valoraciones se rigen por lo dispuesto en dicha norma cuando
tengan por objeto: las operaciones de reparto de beneficios y cargas en
defecto de acuerdo entre todos los propietarios, fijar el justiprecio en
expropiación, fijar el precio a pagar al propietario en la venta o
sustitución forzosas y la determinación de la responsabilidad patrimonial
de la Administración Pública.
Valor hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario
(VH), según la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, es el valor del
inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura
de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos
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a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y
locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos
correspondientes.
Valor máximo legal (VML), según la Orden EHA/3011/2007, de 4
de octubre, es el precio máximo de venta de un inmueble o vivienda, en
su caso, sujeto a protección pública, establecido en la normativa
específica que le sea aplicable.
El valor justo, precio justo o justiprecio, ligado al ámbito del
Derecho Administrativo, representa el resultado de la actuación de un
organismo o persona que estima el precio que a pagar en una
expropiación. Para su determinación se aplicará el Real Decreto
Legislativo 2/2008, de 20 de junio, conforme a su artículo 21.1.b).
En el Derecho Tributario se utiliza el concepto de valor real que,
según la Sentencia del TSJ de Castilla-La Mancha, de 21 de febrero de
2000, núm. 209/2000, en tanto el ordenamiento tributario no defina los
términos empleados en sus normas, éstos han de entenderse conforme a
su -sentido jurídico, técnico o usual, según proceda. Como no existe ni
sentido jurídico ni técnico del vocablo "real" ha de acudirse al sentido
usual, entendiendo por "real" lo existente, lo verdadero, esto es la
estimación económica o precio verdadero, no ilusorio. Y el camino lógico
para establecer el valor real, como expresión del precio normal y
verdadero que se presume ocultado, es el precio normal de mercado,
único término de referencia posible. Por ello en su sentencia de 1-12-93
declaró que el verdadero valor de un bien es el precio que está dispuesto
el mercado a pagar por él, siendo éste también su valor real.
Tradicionalmente en contabilidad, basándose en el principio de
prudencia, se ha utilizado para la valoración de inmuebles el coste
histórico, que es el coste de adquisición o coste de producción y tiene la
ventaja de ser imparcial, objetivo y verificable.
No obstante, en la actualidad, el método del valor razonable es el
más utilizado desde hace años por las grandes inmobiliarias europeas.
Las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) señalan que
el valor razonable es la cantidad por la cual se intercambia un activo
entre dos partes interesadas y bien informadas, actuando en condiciones
de independencia mutua.
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3. El precio.
El precio de un bien o servicio es la cantidad de dinero que debe
ser entregada al ofertante a cambio de cada unidad del bien o servicio
demandado. Es función de los diferentes valores que los compradores
asignan a la utilidad de tener o usar un producto o servicio, pero también
depende de las condiciones generales de la producción y la distribución.
3.1 Teoría de la formación de los precios, la oferta y la
demanda
Mediante el modelo de la oferta y la demanda los neoclásicos
describen la interacción en el mercado de un determinado bien entre
consumidores y productores, en relación con el precio y las ventas de
dicho bien.
Aunque las expresiones oferta y demanda habían sido utilizadas
tanto por Adam Smith como David Ricardo, el primero que desarrolló un
modelo matemático para explicarlas fue Antoine Augustin Cournot en su
libro Desarrollo de los principios matemáticos de la teoría de la bonanza
económica. Este modelo fue desarrollado más tarde por Alfred Marshall
en su ensayo Principios de economía. Tras el análisis del equilibrio
general de variables múltiples llevado a cabo por Léon Walras, Marshall
se centró en el punto de equilibrio en el cual las dos curvas se cortan y
en elementos tales como la elasticidad de la demanda ante una variación
en el precio o las economías externas para el productor derivadas de los
gastos sociales o las infraestructuras.
Desde finales del siglo XIX, esta teoría de la oferta y la demanda
se ha mantenido prácticamente inamovible, centrándose la mayoría de
los estudios posteriores en buscar las excepciones o fallos del modelo.
La demanda
Según los manuales de microeconomía, la demanda es la cantidad
de bienes y servicios que los consumidores desean y están dispuestos a
comprar dependiendo de su poder adquisitivo.
La ley de la demanda indica que ésta es inversamente proporcional
al precio, cuanto más alto sea el precio, menos demandarán los
consumidores. Gráficamente se representa por la curva de demanda que
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es por lo general decreciente, es decir, a mayor precio, los consumidores
comprarán menos, suponiendo que el resto de los factores se mantienen
constantes (cláusula ceteris paribus).
En la demanda, además del precio del bien considerado, también
influyen: el nivel de renta de los consumidores, la riqueza de los
consumidores, el precio de otros bienes relacionados, sustitutivos o
complementarios, sus gustos o apetencias, la moda, las estaciones
climatológicas, etc.
En el mercado inmobiliario, influyen en la demanda de vivienda
además de la renta familiar, el crecimiento demográfico, la inversión en
vivienda tanto para alquilar como para revender, la demanda de segunda
residencia, de la inmigración y extranjera, los precios de los alquileres, el
tipo de interés del dinero, las restricciones de crédito, etc.
La oferta
La oferta es la relación entre la cantidad de bienes ofrecidos por los
productores y el precio de mercado actual.
La ley de la oferta indica que la cantidad ofrecida es directamente
proporcional al precio: cuanto más alto sea el precio del producto, más
unidades se ofrecerán a la venta. Gráficamente se representa mediante
la curva de oferta, generalmente creciente, y cuya pendiente suele ser
también creciente (es decir, suele ser una función convexa), debido a la
ley de los rendimientos decrecientes.
En el caso de la oferta, además del precio de venta del bien
considerado, también influyen: los costes soportados por el empresario
(tanto de los recursos como de los factores), el grado de tecnología
existente (a mejores tecnologías, menores costes), el precio de otros
bienes relacionados, las expectativas de ventas y la dimensión del
mercado.
En el mercado de alquileres la escasez de oferta eleva los
precios. En la compraventa de inmuebles, la retención de suelo en
condiciones de ser edificado en las ciudades origina una situación de
escasez de oferta y provoca aumentos de los precios. Además, la oferta
tiene dificultades de adaptación a la demanda al prolongarse durante
varios años la producción de inmuebles.
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El precio de mercado
La determinación del precio de un bien en un mercado libre y
competitivo se hace de forma natural mediante el juego de la oferta y la
demanda, situándose en la intersección de las curvas.
Si el precio de un bien está demasiado bajo y los consumidores
demandan más de lo que los productores pueden poner en el mercado,
se produce una situación de escasez, y por tanto los consumidores
estarán dispuestos a pagar más. Los productores subirán los precios
hasta que se alcance el nivel al cual los consumidores no estén
dispuestos a comprar más si sigue subiendo el precio. En la situación
inversa, si el precio de un bien es demasiado alto y los consumidores
no están dispuestos a pagarlo, la tendencia será a que baje el precio,
hasta que se llegue al nivel al cual los consumidores acepten el precio y
se pueda vender todo lo que se produce.
El siguiente gráfico muestra un incremento de la demanda desde
D1 hasta D2, provocando un aumento del precio de P1 a P2 y de la
cantidad producida de Q1 a Q2.
Según el número de ofertantes, el mercado puede ser de
competencia perfecta (muchos), oligopolio (pocos), duopolio (dos) y
monopolio (uno).
En los mercados que se aproximan a una estructura de
competencia perfecta el precio se acerca a los costes, al igual que en los
casos en que los demandantes (potenciales compradores) tienen un gran
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poder de mercado, por ejemplo el caso del monopsonio, que se presenta
cuando existen varios oferentes de un mismo bien pero un solo
demandante. Cuando la oferta es inelástica, el precio puede situarse
incluso por debajo de los costes, esta situación se presenta en el caso de
los bienes perecederos, por ejemplo. Cuando el o los oferentes tienen
mayor poder de mercado, es de esperar que el precio se sitúe por encima
del coste, y más próximo al precio que maximice los ingresos de los
oferentes (vendedores).
Si algún tipo de intervención externa (como la de un Gobierno)
altera el precio de equilibrio imponiendo algún otro en atención a algún
tipo de consideración social (mercado de trabajo y salarios mínimos,
mercado inmobiliario y alquileres máximos, mercado agrícola y precios
subvencionados), podemos enfrentarnos a condiciones de exceso de
oferta, exceso de demanda o mercados mantenidos, respectivamente.
El mercado inmobiliario presenta particularidades, incluso existen
diferentes mercados según el producto inmobiliario: regadío, secano,
oficinas, viviendas, comercio, industrial, etc.
3.2 El precio de la vivienda
En el mercado inmobiliario la regulación del precio directamente
por la ley de la oferta y la demanda no se produce. Como base
explicativa de la complejidad e imperfección de este mercado hay que
buscar las particularidades intrínsecas de los bienes inmobiliarios,
concretamente del suelo y de la vivienda, que los diferencian de la
mayoría de bienes que se comercializan en los mercados económicos y
que diferencian por lo tanto también los mecanismos de determinación
de valor y precio.
Según las economistas Carmen Trilla y Sonia Llera el mercado de
la vivienda se ve fuertemente condicionado por una serie de
características que hacen de él uno de los más imperfectos: la falta de
información suficiente entre compradores y vendedores, la especificidad
de cada localización de suelo o de edificio, la fuerte preferencia por la
instalación en ámbitos ya existentes, la falta de motivación a la venta por
parte de muchos propietarios (de suelo o de edificios) a pesar de la
certeza de una ganancia monetaria, la dificultad de recuperación de la
inversión en zonas determinadas, la inmovilidad de los recursos una vez
desarrollados, el riesgo importante de pérdida en los proyectos de
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inversión, los largos y costosos procesos de obtención de nuevas
localizaciones para la producción de inmuebles, el elevado coste y la
complejidad legal de las transacciones, las rigideces del sector de la
industria de la construcción para dar respuesta a cambios en la demanda,
la situación de monopolio de las autoridades planificadoras, de las
grandes compañías inmobiliarias, de las entidades financieras y de los
propietarios de suelo, todos ellos son factores que cambian
esencialmente los parámetros operativos de un mercado perfecto
contribuyendo de forma notoria a dificultar la producción y transmisión
fluidas de viviendas.
La imperfección del mercado de la vivienda -en contraposición a lo
que la teoría económica entiende por mercado perfecto- hace de él uno
de los más ineficientes: el ajuste entre oferta y demanda no se produce
ni en el momento ni en el lugar adecuados ni para el volumen necesario
de viviendas, ni es capaz de garantizar la distribución equitativa del
producto generado.
En el mercado de alquiler la intervención se produce
estableciendo precios máximos (alquileres máximos), por razones de
justicia social cuando determinados inmuebles están ocupados por
personas mayores de bajo nivel económico y que no pueden hacer frente
a la evolución de los precios del mercado.
En el caso de la compraventa de viviendas, un tratamiento fiscal
favorable a la adquisición de vivienda, anima a aumentar su demanda y
a los promotores a subir el precio. También se interviene en los precios
ejecutando vivienda de protección oficial siempre que su porcentaje sea
significativo.
3.3 El precio del suelo
Como señalan los expertos, la imperfección de los mercados
inmobiliarios alcanza su punto máximo en el caso del mercado del suelo.
En el caso del suelo la heterogeneidad es aún más notoria dependiendo
de la antigüedad, el tamaño, la forma, la disposición y la localización;
podría decirse que cada parcela de terreno es única y ello concede al
propietario un poder de monopolio que puede ejercer, especialmente en
zonas urbanas. Esta no homogeneidad del producto es de suma
importancia para comprender la operatoria del mercado y para la
atribución de valores y precios diferenciales.
BLOQUE III. VALORACIÓN INMOBILIARIA. TEMA 1
16
Por el lado de la oferta de suelo, los economistas indican que aún
en el caso de participación de numerosos vendedores -que sería requisito
de competencia perfecta-, la característica de no homogeneidad del bien
antes comentada otorga a cada vendedor una parcela de poder o
monopolio -un monopolio natural en el sentido más puro del término- por
lo que nos encontramos ante un mercado que no funciona en
competencia perfecta, ni tampoco como monopolio, sino como una
combinación de ambos tipos de estructura, conocida con el nombre de
competencia monopolista.
Ante una alteración de la demanda de vivienda - provocada
generalmente por factores exógenos al sector, como pueden ser una
súbita recuperación económica, un descenso en los tipos de interés, una
explosión demográfica, etc. - se produce un aumento a corto plazo de la
demanda de suelo para edificación residencial, pero como la oferta de
suelo a corto plazo es totalmente inelástica, la cantidad de suelo no se
ve modificada por lo que el precio del suelo se eleva sin aumento de
oferta. Este incremento del precio del suelo eleva los costes de
producción de nuevas viviendas traduciéndose en un aumento del precio
de las viviendas construidas. Por lo tanto, la única consecuencia a corto
plazo del aumento de demanda de viviendas es el aumento de su propio
precio.
4. Relación entre valor y precio.
Como ha podido observarse al estudiar las teorías del valor, en
economía se distingue entre coste de producción, precio y valor de un
bien o servicio.
El coste es la medición en moneda del uso de factores de
producción para la elaboración de un objeto o servicio y depende de los
bienes consumibles utilizados en la producción de dicho bien, y el uso de
los factores de producción. No tiene en cuenta ni los gastos ni el beneficio
de la promoción inmobiliaria.
El precio es el resultado de una negociación entre el oferente y el
demandante y sus factores determinantes son el beneficio mínimo
esperado del oferente, la capacidad de compra del demandante y el
BLOQUE III. VALORACIÓN INMOBILIARIA. TEMA 1
17
espacio de intercambio. Es decir, el precio engloba no sólo los costes de
producción sino también el beneficio.
El valor es la medida de la importancia que el consumidor asigna
al bien o servicio consumido y depende del coste de oportunidad de
consumir dicho bien y no consumir otro. Aunque ya hemos visto que
existen muchas clases de valores dependiendo de la finalidad de la
tasación.
Suele decirse que el precio es la expresión objetiva del valor y que
el valor es una estimación que siempre implica subjetividad y es una
posibilidad mientras que el precio es una realidad.
La influencia que hemos reconocido al precio en la determinación
del valor no supone la confusión de ambos términos. El precio consiste en
la relación de dos valores, atiende sólo al cambio y sólo en él se
manifiesta, en tanto que el valor es anterior al cambio y se funda
principalmente en las cualidades del producto. El precio se fija en virtud
de causas muy distintas de las que obran sobre el valor, y por eso no
siempre coinciden.
En el ámbito de la valoración inmobiliaria también se suele
diferenciar valor y precio, según Ballestero y Rodríguez, de las tres
siguientes maneras:
1) El precio es un valor unitario y el valor hace referencia al
resultado de multiplicar el anterior por una cantidad.
2) El precio es una variable económica de la cual dependen las
ofertas y demandas y valor de mercado es el precio al que se
efectúan las transacciones.
3) El precio es el valor de mercado y valor es el valor subjetivo.
Roca entiende por precio de una mercancía la cantidad de dinero
que un comprador particular está dispuesto a pagar y un vendedor
particular estará dispuesto a recibir en las circunstancias concretas de
una transacción, y por valor de mercado el precio más probable por el
cual un inmueble se venderá en un mercado caracterizado por un
funcionamiento racional de la oferta y la demanda.
BLOQUE III. VALORACIÓN INMOBILIARIA. TEMA 1
18
Para García Almirall, el precio de un producto inmobiliario se
refiere a la cantidad de dinero que retribuye una transacción concreta,
por lo que depende del pacto de comprador y vendedor, y valor de
mercado se refiere al precio más probable por el cual un inmueble se
venderá, en un mercado caracterizado por dicho funcionamiento
económicamente racional.
Respecto del valor como estimación subjetiva de lo que vale un
bien, antes hemos estudiado que existen distintas clases de valor y
métodos de cálculo de los mismos. El precio será, únicamente, el importe
que el comprador este dispuesto a pagar. Esta diferenciación de
conceptos no supone, en absoluto, que ambos no puedan converger.
Cuanto más profesional y objetivo sea el calculo del valor, mas fácil será
que se acerque al precio que el comprador esté dispuesto a pagar.
5. Influencia de la evolución histórica de las facultades
urbanísticas del derecho de propiedad en el valor de los bienes
inmuebles.
Aunque en el derecho romano la organización de la propiedad
inmueble se caracterizaba por su régimen individualista, ya para
economistas como Mill, la propiedad privada era un derecho que no debía
ser considerado como absoluto por lo que la sociedad podía interponer
sus criterios cuando se generase un conflicto con el bien público.
En la actualidad, Manuel Albaladejo define la propiedad como el
poder pleno sobre una cosa pero, según precisa el autor, poder pleno no
quiere decir ilimitado.
En nuestro derecho, la propiedad es un derecho subjetivo privado,
otorgado a su titular para satisfacción de intereses dignos de protección
jurídica y cuya regulación viene establecida por el Código Civil, pero la
protección jurídica de la propiedad se debe coordinar con las
conveniencias de la comunidad, mediante el establecimiento de límites al
propietario y de deberes a cargo del mismo.
De ahí que desde una concepción histórica inicial de la propiedad
como un derecho absoluto, se ha evolucionado hasta admitir limitaciones
a la misma con base en la función social del derecho de propiedad,
BLOQUE III. VALORACIÓN INMOBILIARIA. TEMA 1
19
limitaciones que tienen su máximo exponente con la legitimación de la
expropiación forzosa. Precisamente el artículo 33.1 de la Constitución
española reconoce el derecho de propiedad privada, pero el apartado 2
establece que la función social de este derecho delimitará su contenido,
de acuerdo con las leyes.
La propiedad de los bienes inmuebles es la que tiene unas
limitaciones más importantes tanto por razones de interés público, como
privado. En interés de la vivienda y el urbanismo se establecen (por leyes
generales, ordenanzas municipales, etc.) numerosos límites y deberes
que restringen la libertad del propietario de terrenos a edificarlos y
urbanizarlos y que inciden directamente en su valor.
Según García de Enterría, el derecho urbanístico considerado
como el conjunto de normas que regulan el comportamiento de una
determinada sociedad en relación con la ordenación del territorio y el uso
que de éste se haga, trata de dar respuesta, entre otras cuestiones, a su
incidencia en los derechos de los ciudadanos, y, en particular, en el de
propiedad.
Siguiendo la Ley 8/1990, de 25 de junio de Reforma del Régimen
Urbanístico y Valoraciones, podemos definir como facultades
urbanísticas los siguientes derechos, que integran el contenido
urbanístico de la propiedad inmobiliaria:
1) A urbanizar, entendiéndose por tal la facultad de dotar a un
terreno de los servicios e infraestructuras fijados en el
planeamiento o, en su defecto, en la legislación urbanística, para
que adquiera la condición de solar.
2) Al aprovechamiento urbanístico, consistente en la atribución
efectiva al propietario afectado por una actuación urbanística de
los usos e intensidades susceptibles de adquisición privada o su
equivalente económico.
3) A edificar, consistente en la facultad de
aprovechamiento urbanístico correspondiente.
materializar
el
4) A la edificación, consistente en la facultad de incorporar al
patrimonio la edificación ejecutada y concluida con sujeción a la
BLOQUE III. VALORACIÓN INMOBILIARIA. TEMA 1
20
licencia urbanística otorgada, siempre que ésta fuera conforme con
la ordenación urbanística aplicable.
Para el cálculo de los valores estudiados en el apartado 2, valor
catastral, urbanístico, de mercado, justiprecio, etc. se tiene en cuenta la
clase de suelo que corresponde al inmueble a valorar, su conformidad
con el planeamiento urbanístico, el derecho a urbanizar, a edificar, el uso
y volumen o edificabilidad permitidas o aprovechamiento, que vienen
determinados por el urbanismo, el planeamiento y sus ordenanzas
municipales.
Desde la aparición del derecho urbanístico, al realizar la valoración
de un inmueble, para determinar el mayor y mejor uso deben tenerse en
cuenta no sólo las posibilidades físicas de los terrenos, sino también sus
posibilidades urbanísticas.
Además, aparece el concepto de valor urbanístico que es el
determinado de acuerdo con los preceptos establecidos en las leyes de
suelo en vigor dependiendo de la clasificación del suelo establecida por el
planeamiento.
El hecho de que en el pasado no hubiera un derecho urbanístico
plenamente estructurado como ahora lo conocemos, no significa que la
potestad jurídica que permite el proceso de urbanización se haya
considerado como una potestad privada emanada del derecho de
propiedad. Económicamente la construcción, ampliación o reforma de la
ciudad no ha sido nunca una potestad del propietario y un negocio
particular, la construcción de la ciudad se vio históricamente como una
competencia y potestad pública.
Como se ha señalado para el concepto de propiedad, el concepto
de derecho urbanístico también ha evolucionado históricamente desde un
concepto local de regulación del municipio a la ordenación del ámbito
nacional, sin perjuicio de las competencias reservadas a las Comunidades
Autónomas. Dicha evolución ha tenido una incidencia cada vez mayor
sobre la propiedad inmobiliaria y su valor, al consagrar la expropiación
urbanística, establecer mayores limitaciones a la propiedad, establecer un
régimen de valoraciones de suelo, así como condicionar la adquisición de
los derechos urbanísticos al efectivo cumplimiento de los deberes.
BLOQUE III. VALORACIÓN INMOBILIARIA. TEMA 1
21
El origen del derecho urbanístico se encuentra en las ordenanzas
municipales que en algunas capitales regulaban el uso de la ciudad y la
construcción y reforma de edificios.
La Real Orden de 25 de julio de 1846 se redactó para evitar los
conflictos que solían ocurrir con motivo de la construcción de edificios de
nueva planta y reedificación de los antiguos, e introdujo el concepto de
alineación de calles y plazas. La licencia de edificación servía para
comprobar el cumplimiento de la línea definida en el plano.
La Ley de Ensanche de las Poblaciones de 1864 y su Reglamento
trataban de estimular la edificación por los propietarios de suelo, a los
cuales no imponía ninguna carga u obligación, por lo que se considera
una ley de alineaciones.
La Ley de Saneamiento y Reforma Interior de grandes poblaciones
de 1985 consagró la expropiación urbanística como sistema de
ejecución, que ya había sido autorizada para las zonas laterales de las
nuevas vías públicas por la Ley de Expropiación Forzosa de 1879.
La Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 12 de
mayo de 1956 constituye el nacimiento del derecho urbanístico español
y en relación con el derecho de propiedad empiezan a concretarse los
límites por razones de utilidad pública y por sometimiento a la función
social. A partir de esta Ley la propiedad pasa a convertirse en un derecho
limitado de contenido a lo que la ley urbanística y los planes de
ordenación determinen en cada caso concreto.
La citada Ley:
1) Concibe el urbanismo como una función pública.
2) Supuso la determinación de un estatuto de la propiedad de suelo,
delimitando el conjunto de deberes, derechos y sus limitaciones,
de los propietarios de suelo, definiendo el contenido normal del
derecho de propiedad del suelo, separado del derecho a la
edificación.
3) Somete la actividad constructiva a intervención administrativa,
tanto con anterioridad al ejercicio de esta facultad, mediante la
regulación de la licencia urbanística y la fijación de cesiones
BLOQUE III. VALORACIÓN INMOBILIARIA. TEMA 1
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obligatorias, como una vez ejercida y durante la obra, regulando
las órdenes de ejecución.
4) Establece que la aprobación de los planes implica la declaración de
utilidad pública y la necesidad de ocupación de los terrenos y
edificios correspondientes, declaración que simplifica los trámites
en el procedimiento de expropiación y facilita su ejecución.
La exposición de motivos de esta Ley establecía que la valoración
del suelo constituía un punto capital en la ordenación y distinguía los
valores inicial, expectante, urbanístico y comercial, que se aplicaban
dependiendo de las acciones urbanísticas ejercidas sobre los terrenos.
La Ley de 2 de mayo de 1975, de reforma sobre la Ley sobre
Régimen de Suelo y Ordenación Urbana, se aprobó para tratar de evitar
la excesiva congestión de los centros históricos, el desorden y falta de
urbanización de la periferia, la constante indisciplina urbanística y la
persistencia de fenómenos especulativos que generaban precios
crecientes y retenciones injustificadas de suelo en condiciones de ser
edificado. Con esta ley se aumentaron las cargas para los propietarios de
suelo.
La clasificación del suelo seguía siendo clave para la determinación
de las facultades urbanísticas de los propietarios de los terrenos y para
su valoración, además, la Ley eliminó los valores comercial y expectante.
La Ley 8/1990, de 25 de junio, de Reforma del Régimen
Urbanístico y de Valoraciones de Suelo, establecía un sistema gradual de
adquisición de las facultades urbanísticas que integraban el contenido
urbanístico de la propiedad inmobiliaria, el derecho a urbanizar, al
aprovechamiento urbanístico, a edificar y a la edificación, después del
cumplimiento de deberes por parte de los propietarios.
El régimen de valoraciones que se contenía en el Título II extraía
las consecuencias inherentes al sistema de consolidación gradual de las
facultades urbanísticas. Además, consagraba el criterio de que la
legislación
y
el
planeamiento
urbanístico
suministraban
sólo
aprovechamientos mientras que su valoración concreta era función de la
normativa fiscal.
BLOQUE III. VALORACIÓN INMOBILIARIA. TEMA 1
23
Por otro lado, se aplicaban estos criterios de valoración a todas las
expropiaciones que se llevasen a cabo por los poderes públicos, tanto si
se enmarcaban en el ámbito de la ejecución del planeamiento urbanístico
como si tenían su amparo en cualquier otra normativa.
La Sentencia del Tribunal Constitucional 61/97, de 20 de marzo,
reconoció la indiscutible competencia del legislador estatal para regular
las condiciones básicas que garanticen la igualdad en el ejercicio del
derecho de propiedad del suelo en todo el territorio nacional, la
expropiación y las valoraciones.
La Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y
Valoraciones, se separó de la anterior ley estableciendo que las
facultades urbanísticas eran facultades inherentes al derecho de
propiedad, aunque su ejercicio estuviese sometido al cumplimiento de las
obligaciones o deberes que impusiese la legislación, y por remisión de
ésta, al planeamiento.
En lo que concierne a los criterios de valoración del suelo, como
señalaba su exposición de motivos, “la Ley opta por establecer un
sistema que trata de reflejar con la mayor exactitud posible el valor real
que el mercado asigna a cada tipo de suelo. Se elimina así la actual
dualidad de valores, inicial y urbanístico, de forma que, a partir de ahora,
no habrá ya sino un solo valor, el valor que el bien tenga realmente en el
mercado del suelo, único valor que puede reclamar para sí el calificativo
de justo que exige inexcusablemente toda operación expropiatoria. A
partir de este principio básico, la Ley se limita a establecer el método
aplicable para la determinación de ese valor, en función, claro está, de la
clase de suelo y, en consecuencia, del régimen jurídico aplicable al mismo
y de sus características concretas.”
La Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo, según Tomás Ramón
Fernández, en relación con el derecho de propiedad y las valoraciones
inmobiliarias:
1) Elimina la facultad de urbanizar del estatuto de la propiedad de
suelo, pero declara que la urbanización es un servicio público cuya
gestión puede reservarse la propia Administración titular del
mismo o ser encomendada por ésta a particulares.
BLOQUE III. VALORACIÓN INMOBILIARIA. TEMA 1
24
2) Ya no habla de clasificación del suelo, sino de dos situaciones
básicas, rural o urbanizada, semejantes a las clases de suelo no
urbanizable y urbanizable respectivamente. El antiguo suelo
urbanizable es ahora el suelo rural “para el que los instrumentos
de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso
a la situación de suelo urbanizado”.
3) Como consecuencia de lo anterior, establece que el suelo se
valorará en función exclusivamente de su realidad física.
4) En relación con el régimen de expropiación forzosa y de
actuaciones en materia de responsabilidad patrimonial, fija los
criterios para la determinación del justiprecio.
Por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio (BOE del 26),
ha sido aprobado el texto refundido de la Ley del Suelo, en el que se
reúnen las disposiciones contenidas en la Ley 8/2007 y las aún vigentes
del Real Decreto Legislativo 1/1992.
Las leyes de suelo al limitar o ampliar las facultades urbanísticas
de la propiedad de cada clase o situación de suelo repercuten
directamente en el menor o mayor de los inmuebles, puesto que el
régimen de valoración que establecen es consecuencia de las facultades
reconocidas.
Seguidamente se proporciona un esquema del tema para ayudar a
su exposición.
BLOQUE III. VALORACIÓN INMOBILIARIA. TEMA 1
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TEORÍAS SOBRE EL VALOR
VALOR. Aristóteles
TEORÍAS ECONÓMICAS SOBRE EL VALOR
CONCEPTOS CLÁSICOS SOBRE EL VALOR. Adam Smith y J.B. Say
TEORÍA DEL VALOR TRABAJO. David Ricardo. Carlos Marx.
Tª DEL GRADO DE UTILIDAD MARGINAL. Von-Thünen
Neoclásicos austriacos.
Böhm-Bawerk
EL VALOR DE LOS BIENES Y DERECHOS: SUS CLASES
FINALIDAD
CLASES DE VALORES. Definiciones, requisitos y procedimiento de cálculo.
VALOR
VALOR
VALOR
VALOR
VALOR
VALOR
VALOR
VALOR
VALOR
VALOR
COSTE
VALOR
DE MERCADO. NIV. TRLCI. Orden ECO/805/2003.
DE REPOSICIÓN. RD 1020/1993. Orden ECO/805/2003.
DE COMPARACIÓN. RD 1020/1993. Orden ECO/805/2003.
EN RENTA. Orden ECO/805/2003
CATASTRAL. TRLCI.
URBANÍSTICO. RDL 2/2008 (TRLS)
HIPOTECARIO. Orden ECO/805/2003.
MÁXIMO LEGAL. Orden EHA/3011/2007
JUSTO. (TRLS)
REAL. S TSJ CLM = precio normal de mercado
HISTÓRICO. Contabilidad
RAZONABLE. Contabilidad
EL PRECIO
DEFINICIÓN. LA DEMANDA, LA OFERTA Y EL PRECIO DE MERCADO
EL PRECIO DE LA VIVIENDA
EL PRECIO DEL SUELO
RELACIÓN ENTRE VALOR Y PRECIO
COSTE DE PRODUCCIÓN, PRECIO Y VALOR. SUS RELACIONES.
VALORACIÓN INMOBILIARIA. Tres distinciones.
Precio y V mercado. Roca y García Almirall
INFLUENCIA DE LA EVOLUCIÓN HISTÓRICA DE LAS FACULTADES
URBANÍSTICAS DEL DERECHO DE PROPIEDAD EN EL VALOR DE LOS
BIENES INMUEBLES.
EL DERECHO DE PROPIEDAD. FUNCIÓN SOCIAL CE
EL DERECHO URBANÍSTICO.
FACULTADES URBANÍSTICAS DEL Dº DE PROPIEDAD. VALORACIÓN I.
EVOLUCIÓN HISTÓRICA
Ordenanzas municipales
RO 25-7-1846. Licencia.
LEP 1864
LSRI 1985. LEF
LRSOU 12 mayo de 1956. Valor inicial, expectante, urbanístico y comercial
LRSOU 2 DE MAYO DE 1975. Valor inicial y urbanístico.
LRRUVS 8/1990. S TC 61/97. Adquisición gradual de facultades.
LRSV 6/1998. Valor de Mercado.
LS 8/2007. =RDL 2/2008. Valor según realidad física.
BLOQUE III. VALORACIÓN INMOBILIARIA. TEMA 1
26
Bibliografía:
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propiedades inmobiliarias: un caso pendiente en la reforma contable.
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Landeth, H y Colander, D. Historia del pensamiento económico. Mc Graw
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Manuel G. Alcazar Molina. Valoración Inmobiliaria. Ed. Montecorvo.
Mª Carmen López Pérez. Tesis doctoral. La influencia del valor razonable
de los bienes inmuebles en el análisis de los estados financieros de la
empresa inmobiliaria.
Santiago Fernández Pirla. Valoración de bienes inmuebles. Consejo
Superior de los Colegios de Arquitectos de España.
Silván, L. (2000): Tasaciones mercantiles, hipotecarias, catastrales y de
mercado. Dykinson. Segunda edición actualizada, Madrid.
Tomás Ramón Fernández Torres. El estatuto jurídico de la propiedad del
suelo en la Ley 8/2007, de 28 de mayo.
Ana Erice Romo
Arquitecto de Hacienda
BLOQUE III. VALORACIÓN INMOBILIARIA. TEMA 1
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