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EXPO EN OBRA 2016
CONSTRUIR PARA ALQUILAR
Por Sergio Mutis Caballero, Presidente Grupo Inmobiliario y Constructor VALOR S A
Bogotá D.C., Octubre 04 de 2016
Construir para alquilar
I. Contexto del sector inmobiliario y de la
construcción.
II. Marco legal de los arrendamientos
III. Mercado de arriendos
IV. Situación actual y prospectiva
Construir para alquilar
I. Contexto
del sector inmobiliario y de la construcción.
El Sector Inmobiliario integral
CONSTRUCCIÓN
 De edificaciones
 De infraestructura y obras civiles
SERVICIOS
• Inmobiliarios y de Alquiler
• Profesionales
• Financieros
Contexto / La Construcción
Según el DANE, la construcción está desagregada en
edificaciones y en obras civiles; en suma, su participación no ha
superado históricamente el 7,2% del PIB nacional.
Contexto
Crecimiento del PIB (últimos quince años)
PIB NACIONAL
Fuente: DANE - * Datos preliminares
Gráfico: VALOR S. A
Contexto
Producto Interno Bruto de la Construcción
Contexto
Visión Integral
El sector inmobiliario integral aporta a la economía algo más del
20% del PIB total, sumadas: la construcción, los servicios de
alquiler; otros servicios relacionados al sector; y, el
desagregado industrial y comercial, atinentes a insumos de la
construcción.
De ahí que la construcción y el sector inmobiliario en conjunto,
sea sector económico líder, que jalona la economía e influye
en el empleo.
Fuente: Ministerio de Vivienda, FEDELONJAS
Contexto
Visión Integral
La construcción esta generando 1.3 millones de empleos directos
en el país y las empresas de servicios inmobiliarios y
profesionales algo más de 1.5 millones puestos de trabajo.
El sector inmobiliario integral, representa hoy en día cerca del
10% de los ocupados de Colombia.
Fuente: Ministerio de Vivienda, VALOR S A
Contexto
Visión Integral / Servicios Inmobiliarios
La sola rama de servicios inmobiliarios y de alquiler supera el
10% del PIB Nacional.
Fuente: DANE
Contexto
La Vivienda
Indicadores de Vivienda en Colombia
Déficit cuantitativo, 1.6 millones
Déficit cualitativo, 2.2 millones
VIS, 70% del déficit
Formación de hogares, 250 mil / año (promedio 2001 a 2010)
Formación de hogares, 280 mil / año (proyectada década 2011 a 2020)
Requerimiento de VIS, 196 mil / año (década actual)
Producción promedio VIS, 30-70 mil / año (última década)
Año de mayor producción de vivienda nueva 2015: 170 mil unidades
Colombianos en arriendo, 16 millones
Fuente: DANE, DNP, VALOR S A
Contexto
La Rentabilidad de la Propiedad Raíz / Valorización
En Colombia, la finca raíz, especialmente el suelo y la vivienda,
siempre se valoriza.
No obstante, la actividad de la construcción es cíclica
– como toda actividad económica -.
La vivienda corresponde a un mercado demandado y los costos
de la construcción siempre crecen.
Entre más actividad edificadora más se valoriza la propiedad
raíz
Contexto
La Rentabilidad de la Propiedad Raíz
Valorización Vivienda Usada
Construir para alquilar
II. Marco legal de los arrendamientos
Construir para alquilar / Marco legal de los arrendamientos
Ley 820 de 2003
Código Civil
Construir para alquilar / Marco legal de los arrendamientos
Ley 820 de 2003
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Regula contratos de arrendamiento
Notificaciones, en el inmueble arrendado
Cánnon de vivienda, regulado
Matricula de arrendadores, mas de 10 inmuebles
Alcaldías: inspección, control y vigilancia
Restitución de la tenencia de bien inmueble arrendado
Construir para alquilar
III. Mercado de arriendos
Construir para alquilar/ Mercado de arrendamiento
En Buenos Aires, Santiago de Chile y México DF, son
mas caros los arrendamientos que en Bogotá
Construir para alquilar/ Mercado de arrendamiento residencial en Colombia
Transformación hacía la urbanización,
ciudades regiones
1951: 64% rural, 36% urbano, DANE
2005: 22% rural, 77% urbano, DANE
2016: 20% rural, 80% urbano.
Tenencia de vivienda
2005: 31% arriendo, 50% propia
2016: 35% arriendo, 50% propia
Bogotá, 45% de los hogares viven en arriendo
Construir para alquilar/ Mercado de arriendos
En Colombia, los comerciantes tenían la obligación de
comprar sus locales para poder ingresar a los centros
comerciales.
Atlantis Plaza 1er centro comercial para arriendo.
El mercado de capitales fuente de recursos para el sector
inmobiliario.
Construir para alquilar
IV. Situación actual y Prospectiva
Situación actual
Oportunidad de Inversión / Valorización
Comprar sobre planos en proyectos inmobiliarios, bien ubicados,
con constructoras y/o comercializadoras de tradición, con
vehículo fiduciario, es un buen negocio porque con una pequeña
separación congela el precio del total del inmueble, ganándose
toda la valorización.
Situación actual
Política de vivienda / Valorización
Cuando el gobierno toma al sector como instrumento de política
económica y de equidad social, crece la economía y el
empleo.
Cuando más crece la actividad edificadora, más se valoriza la
propiedad raíz.
En ciudades donde más crece la economía, se genera más
demanda por finca raíz.
Situación actual
La Rentabilidad de la Propiedad Raíz
Canon de Alquiler
La finca raíz se alquila a tasa equivalente mensual, en un rango entre
0.4% y 0.8% del valor comercial.
• Porcentaje variable según uso del inmueble, ciudad y localización.
• En los últimos tiempos la renta por alquiler viene disminuyendo,
como porcentaje del valor de mercado del bien arrendado.
• En vivienda, entre más alto el estrato socioeconómico, menos
canon produce como porcentaje del valor comercial del inmueble.
Situación actual
La Rentabilidad de la Propiedad Raíz
Renta total
La rentabilidad total de la propiedad raíz corresponde a la suma
de la renta por alquiler, más valorización, descontando la
vacancia y el pago del impuesto predial.
Situación Actual
Actividad Edificadora
Crece Déficit de Vivienda / Informalidad (Nacional)
Algo más de la mitad de las viviendas de nuestras principales
ciudades, son el fruto de la urbanización pirata, o han sido
construidas en desarrollos de origen informal.
Si hubiera un sismo de gran proporción, muchas de esas
viviendas se caerían por falta de refuerzo estructural.
Situación Actual
Actividad Edificadora
Problemas Estructurales (Nacional)
La falta de habilitación de suelo, la inestabilidad de la norma
urbanística y la poca profundización del crédito hipotecario, son
grandes talanqueras para el crecimiento necesario.
Situación Actual
Actividad Edificadora
Norma Urbanística Bogotá D.C.
El Alcalde Petro fué fuente de inestabilidad en Bogotá.
La nueva administración distrital: mensaje de estabilidad jurídica
Situación actual
Comportamiento por sectores de la economía año 2015
Durante el 2015, la construcción fue la rama de mayor crecimiento con 9,9%
4.6
PIB
4.4
Valor agregado
-0.2
Explotación de minas y canteras
0.2
Industrias manufactureras
2.3
Agropecuario
3.8
Suministro de electricidad, gas y agua
4.2
Transporte, almacenamiento y comunicaciones
4.6
Comercio, reparación, restaurantes y hoteles
4.9
Financiero, act inmobiliarias y serv, a las empresas
5.5
Servicios sociales, comunales y personales
9.9
Construcción
-2
0
2
Fuente: DANE – Dirección de Síntesis y Cuentas Nacionales
4
6
8
10
12
Situación actual
Aporte del Sector a la Economía
en el año 2015
La industria de la construcción en la actualidad
corresponde al 7,2% del PIB nacional, compuesta por: 3,1%
edificación y 4,1% obras civiles.
Fuente: DANE
Situación Actual
Crecimiento del Sector
La Construcción y el mercado de arrendamientos crece.
Durante los últimos cinco años ha estado creciendo en un promedio
anual de: 7,9% en edificación y 7,8 en obras civiles.
Fuente: DANE
Prospectiva
Administraciones Municipales
La gestión local es el gran desafío.
Prospectiva
Nueva Fuente de Financiación de la Construcción
El mercado de capitales se está convirtiendo en fuente de
recursos para el sector inmobiliario y de la construcción. En la
última década se construye en Colombia para arrendar.
Prospectiva
Precios de Vivienda 2015 / 2016 (Nacional)
Los niveles de precios de la vivienda nueva y usada se mantienen
altos con respecto a sus niveles históricos.
En Bogotá, los precios de vivienda alta son la mejor muestra de
tal circunstancia.
Prospectiva
Actividad Edificadora
Costos de Construcción 2015/ 2016 (Nacional)
Los costos de construcción de vivienda mantienen una clara
tendencia alcista, sus incrementos por encima de las variaciones
del IPP e IPC. El precio del suelo y el de algunos materiales es el
principal factor que ha impulsado los costos.
La devaluación del peso ha incrementado de manera súbita los
costos de insumos importados.
Prospectiva
Construcción Sostenible y Amigable al Medio Ambiente
Los factores de la sostenibilidad son: Lo ambiental, lo económico
y lo social.
Certificación LEED, Consejo de Construcción Sostenible
Americano (USGBC)
En Colombia, Decreto 1285 del 12 de junio de 2015, lineamiento
de Construcción Sostenible para edificaciones. Resolución 0549
del 10 de julio de 2015 (guía para ahorro de agua y de energía)
Las edificaciones LEED tienden a rentar más
Prospectiva
Construcción Sostenible y Amigable al Medio Ambiente
Categorías de Construcción Sostenible (LEED)
- Sitio
- Ahorro de agua
- Materiales y recursos
- Calidad del ambiente interior
- Energía y atmosfera
- Innovación en diseño
- Aporte regional.
Prospectiva
Pipe 2.0 para la Construcción, mayo 2015
Como el crecimiento económico se disminuye, el gobierno lanzó
el Plan de Impulso a la Productividad y el Empleo PIPE, con
énfasis en desarrollar la infraestructura y la vivienda, además de
educación, turismo y agricultura.
Prospectiva
Pipe 2.0 para la Construcción, mayo 2015
Inversión de $16,8 billones de pesos en:
-
Terminales aéreas.
800 proyectos de infraestructura vial (4).
Vías de cuarta generación por concesión.
Un billón para viviendas rurales.
MI CASA YA, para vivienda 1.2 millones de hogares.
Subsidio a la tasa de interés en crédito de vivienda, clase media (entre 90
y 230 millones).
Sector constructor jalonador de la economía
Prospectiva
Revaluación del Dólar
Revaluación del dólar oportunidad para extranjeros y
colombianos que viven en el exterior.
EXPO EN OBRA 2016
Construir para alquilar:
Gran Oportunidad