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Despuйs de mбs de un lustro sin obras nuevas, han comenzado a aparecer proyectos de edificios
de oficinas «triple A». La noticia podrнa confirmar, ademбs, una cierta saturaciуn del mercado de
departamentos de lujo, que ya empiezan a no resultar tan atractivos para los inversores.
Hasta ahora, esos inversores compraban «en el pozo» a entre 15% y 30% menos del valor que
esperaban obtener al vender dos aсos despuйs con la obra terminada. Se obtenнa asн una renta
enorme, comparada con los rendimientos financieros internacionales, en apenas 18/24 meses, lo que
ademбs acotaba el riesgo. En contraste, las oficinas ofrecen un recupero de la inversiуn a muy
largo plazo, dado que se construyen no para su venta, sino para alquilarlas. Ese recupero (que nunca
es inferior a los cinco aсos) se produce entonces a travйs de la renta que se percibe mensualmente.
Sin embargo, la escalada del valor del metro cuadrado ha provocado cierto estancamiento en esas
ventas postobra, lo que ha revalorizado la posibilidad de una inversiуn a largo plazo. Ademбs, el de
oficinas «triple A» (edificios inteligentes, ascensores de primera calidad, pisos debajo de los cuales
pasa el cableado para conectar telefonнa, Internet, etc.) es un mercado totalmente «pedido», ya
que, segъn los principales operadores inmobiliarios de ese rubro, hoy no existe oferta.
• Ubicaciуn
Una rбpida enumeraciуn de los proyectos en danza indica que esa demanda podrнa empezar a
encontrar dуnde satisfacerse, pero no necesariamente en Catalinas-Puerto Madero. Por caso:
• El Banco Galicia estб completando su monumental edificio de Perуn y Reconquista, en el que
concentrarб todo su «backoffice». їQuй pasarб con los espacios que dejarб libres? No mucho: casi
ninguno de los mъltiples edificios en los que funcionan hoy su administraciуn y sus oficinas califica
como «triple A». A lo sumo, engrosarбn la oferta de espacios de una «categorнa mбs abajo», que
hoy estбn muy demandados por dos sectores: los que no tienen mбs remedio que mudarse porque no
pueden seguir pagando « triple A», y los que, al no encontrar oficinas de primera, deben resignarse a
alquilar lo que encuentren.
• Lo mismo puede decirse del edificio «corporate» que estб levantando Repsol YPF en Puerto
Madero. El histуrico edificio de Diagonal Norte, donde funcionу la ( entonces) estatal YPF y luego
de su privatizaciуn tambiйn la petrolera espaсola que la comprу, podrнa salir a la venta una vez
producida la mudanza, lo que sucederнa en un par de aсos.
• IRSA tiene una manzana en Dique 4 de Puerto Madero (lado este) que ha pasado de oficinas a
departamentos, y ahora parecerнa que el grupo que capitanea Eduardo Elsztain estб firmemente
decidido a construir mбs oficinas. Serбn nueve pisos de 1.000 m2 cada uno, con mucho verde y
terrazas. Cabe recordar que IRSA es uno de los principales operadores del mercado de oficinas de
lujo. Entre sus activos se cuentan edificios como el Laminar Plaza, el ex Pirelli de Retiro, el
Intercontinental Plaza, el «Rulero» (Libertador 498), el de Reconquista 823/41, el de Suipacha
652/64, los Costeros y Costeros Dique IV (Puerto Madero) y el de Microsoft (Bouchard 710),
entre otros. Segъn el ъltimo balance trimestral informado a la Bolsa, a mayo de este aсo, todos sus
edificios estбn ocupados a 100%.
• Otro gran proyecto es el que encararon el grupo conformado por el desarrollador Eduardo
Gutiйrrez ( Farallon, Pulte) y el grupo G&D en el lado este del Dique 1 de Puerto Madero. Se
trata del terreno que «cierra» Puerto Madero por el Sur, y si bien allн se harбn un hotel y un
apart-hotel, el centro del proyecto es una torre de oficinas, que representarб 23% del total por
construir. Serбn 8 pisos de planta libre con un total de 13.600 metros cuadrados..
• Ex edificio de Xexox en Nъсez (Jaramillo al 1900). Lo estб reciclando el grupo Melhem, de
inversiones inmobiliarias, para reconvertirlo en 5.000 m2 de oficinas de primera categorнa.
«Pensamos (y de hecho estamos en negociaciones) que lo alquilarб un solo locatario, una
empresa que lo destinarб a edificio corporativo», dice Ignacio Aguirre Cйliz, de la consultora
CB Richard Ellis, que tiene a su cargo la comercializaciуn del predio.
• Mбs cerca, en Belgrano (Libertador y Echeverrнa) se vendiу una clнnica que se reconvirtiу en el
edificio « corporate» de la espaсola IVI, dedicada a fertilidad. Eran PB y dos pisos en los que
funcionaba el centro de traumatologнa Medicar. La venta se cerrу en unos u$s 2 millones.
• En etapas preliminares se encuentran proyectos de oficinas en lo que fue el Mercado de
Materiales ( Libertador y Monroe, con salida, ademбs, por Montaсeses), casi media manzana
propiedad del desarrollador Jorge Grosso. Si bien los dueсos del predio dudaban sobre quй destino
darle, la balanza se habrнa inclinado por las oficinas.
• Lo mismo sucederнa con un terreno en Acceso Norte, aledaсo al Centro Norte, que fue
comprado por la constructora estadounidense Hines en los 90, y que iba a albergar oficinas
inteligentes diseсadas por Mario Roberto Alvarez. El proyecto nunca se llevу a cabo, y los
americanos abandonaron el paнs luego de vender el terreno al propio Grosso, que ahora reflotarнa
la iniciativa inicial.
їQuй renta pueden esperar los desarrolladores de estos proyectos? Veamos:
• El metro cuadrado de oficinas «AAA» en Catalinas o Puerto Madero se alquila hoy a u$s 22 (se
trata en realidad del valor al que se cerraron los ъltimos contratos; pero, al no haber nada en oferta,
es difнcil estimar un precio).
• Ese monto desciende a u$s 16 a u$s 19 en zonas como Nъсez, Palermo o Belgrano, hablando de
calidades similares.
• Llamativamente, el valor desciende a entre u$s 12 y u$s 16 el metro cuadrado en el
microcentro. Las razones son dos: lo complicado de la ubicaciуn -epicentro de manifestaciones,
piquetes y cortes de calles- y la ausencia casi total de edificios de mбxima categorнa.
• Contraste
«Esto es asн, sin dudas. El edificio que hizo RAGHSA (del desarrollador Moisйs Khafif, el
mismo que levantу Le Parc en Godoy Cruz y ahora estб haciendo Le Parc en Figueroa Alcorta y
Cavia) se alquilу a u$s 18 el metro; el de BankBoston, a u$s 24. El de Khafif estб en la calle San
Martнn; el del Boston, en Catalinas. Y las caracterнsticas tйcnicas, de construcciуn y de
confort son idйnticas», explica Aguirre Cйliz.
El ejecutivo recuerda que varios proyectos que iban a ser de oficinas, al calor del boom de los
departamentos de lujo, migraron a ese mercado. «Es el caso de lo que se llamarнa el Centro
Empresarial de Dique 2 en Puerto Madero. Se construirнan tres edificios de oficinas, pero al
final sуlo se hizo el que Obras Civiles (de los Ganzбbal) le alquilу a DaimlerChrysler; los otros
dos serбn para habitaciуn. Lo mismo sucediу en Dique 4; Tishman Speyer junto con Urbayard
(de los Neuss) iban a hacer oficinas; finalmente, se asociaron con Luis Perelmuter (Kinйret) y
estбn construyendo los departamentos de lujo de Madero Center. Esos proyectos nunca fueron
reemplazados, al menos hasta ahora. Por eso la demanda hoy es tan grande y los valores
vuelven a ser atractivos.»