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OCEANIA BUSINESS PLAZA / Panamá
Ubicación
Desarrollador
Due Diligence para HSBC Panamá
Destino
Fecha de realización
Superficie total cubierta
Número de pisos
Altura de la Torre 1000
Costo de la Obra total
Estado de avance
T-2023
Punta Pacífica - Ciudad de Panamá
Betsh & Virzi
GRUPO SYASA
Oficinas – 2.093 estacionamientos
MAY - JUN 2009
223.161 m2
40 niveles (Torre 1000)
203 m
U$S 123,3 MM.14% Torre 1000 (Mayo 2009)
OCEANIA BUSINESS PLAZA / Panamá
Visto la necesidad del banco HSBC de rentar para sus operaciones en Panamá una superficie de oficinas de aproximadamente 18.000 m2, y a los efectos de asegurar el cumplimiento de los altos estándares técnicos del banco, HSBC México
como responsable regional, requirió al GRUPO SYASA la realización de un estudio de factibilidad (Due Diligence) que
establezca las prestaciones técnicas ofrecidas por el edificio Torre 1000 del complejo Oceanía ubicado en Punta Pacífica en
la Ciudad de Panamá, y así estar en condiciones de decidir sobre la conveniencia o no de su renta.
La solicitud al GRUPO SYASA fue realizada en virtud del conocimiento del trabajo realizado en México, mediante la
participación de su filial CMG, en el desarrollo del Project Management del edificio HSBC MX Head Office entre 2004 y
2006, y otros emprendimientos, así como en edificios de complejidad en su área de influencia.
El estudio se concentró especialmente en el análisis de
los siguientes ítems, por resultar los más significativos:
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Arquitectura
Estructura, de cimentaciones y en elevación
Curtain Wall
Elevadores
Instalación de HVAC
Instalación eléctrica
Medios de salida. Cumplimientos de Normas NFPA
Desde el punto de vista de la arquitectura se analizó la eficiencia funcional de la planta proyectada, los núcleos sanitarios, los locales técnicos, los medios de escape, módulos del intercolumnio estructural, alturas libres de piso, plenos para
instalaciones proyectados y de reserva, accesibilidad, y todo aspecto que tuviera impacto en el aprovechamiento de la
planta.
En virtud que durante el desarrollo del proyecto
fue realizado un estudio de Impacto Vial conforme
con la metodología del Highway Capacity Manual –
HCM 2000, GRUPO SYASA analizó la modelización
realizada y los resultados de las proyecciones obtenidas, evaluando el grado de afectación del proyecto en
su entorno. Este tema asumió especial interés para el
banco como potencial usuario, en virtud de la crítica
situación de la red vial de la Ciudad de Panamá, y
especialmente por la gran cantidad de desarrollos
inmobiliarios en ejecución en la zona de Punta
Pacífica.
El dimensionamiento de los elementos estructurales, y en particular de las fundaciones que fueron
diseñadas y ejecutadas con márgenes de tolerancia,
permitió que iniciada la fase de optimización del
modelo estructural se plantearan, y pudieran resolverse para la TORRE 1000, cambios en los pisos N4200 a
N5400 (ofrecidos a HSBC), siendo los más significativos el aumento de la altura de entrepisos y la eliminación de tres columnas de la planta. GRUPO SYASA analizó los cambios introducidos en el modelo estructural global y el
impacto de los nuevos esfuerzos, principalmente en los elementos estructurales que ya se encontraban ejecutados al
momento de los cambios, a fin de garantizar el correcto comportamiento estructural del edificio. Se analizó además el plan
de control de calidad implementado para la obra y se realizaron recomendaciones de ajustes sobre el particular. Todas estas
tareas fueron realizadas manteniendo prolongadas reuniones de trabajo con los especialistas que intervinieron en el
proyecto e intercambiando importante cantidad de documentación e información.
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Se evaluaron también las sobrecargas de uso consideradas en los cálculos y su correlación con los requerimientos
de HSBC, identificándose sectores con necesidades
especiales que demandarían refuerzos estructurales.
Respecto del Curtain Wall (CW) proyectado, se revisaron
las Normas aplicadas y el sistema adoptado, realizándose el
análisis del tipo de cristal especificado y su comportamiento
desde el punto de vista energético y del confort de los
usuarios. En tal sentido GRUPO SYASA realizó una simulación numérica para estimar el impacto en el costo de
operación del sistema de HVAC según diferentes tipos de
cristales que conformaran los termopaneles del CW.
Para los sistemas de elevadores previstos, ya en proceso
de fabricación al momento de intervenir GRUPO SYASA, se
Columnas eliminadas desde el Nivel 4200 hasta 5400
analizó la modelización realizada para el estudio de tráfico y
los parámetros obtenidos (tiempos de espera, porcentajes de evacuación, tiempo de viaje), realizándose observaciones
que motivaron replanteos en los modos de operación para satisfacer las demandas de la población del edificio. Se analizaron además las características funcionales y dimensionales de los coches proyectados y las previsiones para desplazamiento de cargas y mudanzas.
Con referencia a la instalación de acondicionamiento ambiental, la primera tarea consistió en verificar los parámetros
de diseño utilizados en el balance térmico, temperatura y humedad interior/exterior, así como la carga térmica prevista por
iluminación y equipos. Surgieron así observación y recomendaciones a ser consideradas una vez que se disponga del lay
out de las oficinas.
Otro aspecto evaluado fue la flexibilidad del sistema proyectado, su tecnología y la instalación entregada al usuario por
el desarrollador/promotor. En este sentido cobró importancia para HSBC, conforme con su política ambiental, la verificación de que el fluido refrigerante a ser utilizado por los equipos no dañe el medio ambiente.
Se analizó además la posibilidad de ampliación de la
capacidad de generación de frío, ya sea para disponer de
redundancia en el sistema como para la posibilidad de
instalar equipos de aire acondicionado de precisión en
áreas de tecnología.
Otro tema dimensional verificado fue las alturas libres
bajo ductos en los diferentes locales, especialmente en las
áreas de alfombra y el cumplimiento de los estándares
requeridos por HSBC para los edificios ocupados.
La instalación eléctrica proyectada del edificio mereció
varias observaciones en el estudio realizado, fundamentalmente debido a las grandes exigencias que en esta materia
estableció HSBC. La primera discrepancia surgió al
evaluarse la carga de diseño para el suministro total de
energía normal versus los requerimientos para las mismas
áreas de oficinas. La exigencia de aumentar la potencia
planteó la necesidad de una reingeniería de la subestación transformadora y de los sistemas conexos. Análoga situación
se presentó con las cargas de emergencia y la potencia de las plantas generadoras, así como también con el tiempo de su
autonomía de funcionamiento.
Se evaluaron también los espacios en plenos y las reservas previstas para futuros crecimientos, y los espacios para UPS
de dedicación exclusiva de HSBC.
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Respecto al análisis de la Instalación contra Incendios, Detección de Incendios, Emergencia y Seguridad, se focalizó el
estudio en la verificación del cuerpo normativo NFPA (National Fire Protection Association).
Como resultado de los estudios se determinó el subdimensionamiento de las reservas de agua en uno de los tanques
proyectados, la necesidad de aumentar el caudal de los equipos de bombeo previstos en los subsuelos y el requerimiento
de incorporar una segunda montante de incendio, todo ello para satisfacer el cumplimiento normativo planteado.
Asimismo, se plantearon recomendaciones de ajustes al proyecto de seguridad del edificio para mejorar las prestaciones
de los sistemas.
Avances de la obra según inspección de Mayo 2009