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FRANCIA DA UN NUEVO IMPULSO
A LAS POLÍTICAS SOCIALES DE VIVIENDA
El gobierno francés ha adoptado un conjunto de iniciativas para impulsar las políticas sociales de vivienda en Francia. Aunque la calidad del parque de vivienda
social en alquiler ha mejorado considerablemente desde mediados de los 80, los
graves conflictos registrados en algunos barrios franceses durante 2005 han llevado a las autoridades francesas a adoptar un conjunto de iniciativas, entre las
que destaca la Ley sobre el Derecho a la Vivienda, para garantizar el acceso a
una vivienda digna a las personas con riesgo de exclusión social.
El mercado de vivienda francés se caracteriza por los elevados volúmenes de
construcción y el incremento de los precios
En los últimos años el mercado de vivienda de Francia se caracteriza por el elevado número de viviendas iniciadas. En 2004 y 2005 se ha iniciado una media de aproximadamente
500.000 viviendas, cuando a mediados de los 90 esta cifra se había estabilizado en torno
a las 290.000 viviendas. Este aumento del ritmo de construcción obedece principalmente
al impulso de la demanda de vivienda.
Los factores sociodemográficos han contribuido considerablemente a este impulso, ya que
el número de hogares está incrementando de forma considerable. El envejecimiento de la
población y el aumento del número de hogares unipersonales y de parejas sin hijos suponen importantes causas de la expansión de la demanda de vivienda. De tal forma, se prevé que la cifra de hogares se eleve en torno a 230.000 unidades/año entre 2000 y 2010,
al tiempo que el cambio en la estructura de los hogares propiciará un aumento de la demanda de viviendas de tamaño más pequeño.
Como consecuencia de la presión de la demanda, los precios de la vivienda han registrado
incrementos sustanciales en los últimos años: un 16% en 2004 y un 11% en 2005, en el
caso de las viviendas usadas, aunque los datos más recientes parecen apuntar cierta ralentización en esta evolución.
Por otra parte, el número de viviendas en propiedad se ha incrementado en aproximadamente 1,8 millones entre 1992 y 2001, y la proporción de hogares que tiene su vivienda
en propiedad se ha elevado tras varios años sin cambios (un 57% en 2005 frente al 54%
en 1996). Esta tendencia hacia la propiedad no es solamente un relevante factor económico y social, sino que alimenta el proceso de alza del precio de las viviendas.
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No obstante, se observan diferentes tendencias en relación con el régimen de tenencia
según la edad y los niveles de ingresos. Mientras que el régimen de propiedad se extiende
en el caso de los hogares con un cabeza de familia de entre 40 y 50 años, los hogares
jóvenes cada vez recurren más al alquiler, en parte debido al elevado precio de las viviendas. En todo caso, hay que matizar que esta tendencia también se encuentra en cierta
forma relacionada con la localización de las viviendas. Los hogares de mediana y avanzada
edad suelen optar por adquirir una vivienda para asentarse en las afueras de las ciudades
(zonas algo más baratas), mientras que los hogares más jóvenes suelen preferir alquilar
una vivienda en el centro de las ciudades (zonas más caras y con una mayor oferta de
vivienda en alquiler).
Francia disfruta de un amplio sistema de ayudas públicas a la vivienda
Francia tiene una larga tradición en cuanto a la participación de los poderes públicos en el
sistema de vivienda. En los últimos años el gobierno francés ha adoptado un conjunto de
medidas muy diverso para actuar en el mercado de la vivienda en venta y en alquiler
(subsidios, incentivos fiscales, políticas de uso del suelo, controles sobre alquileres, regulación financiera, etc.).
El gasto público directo en vivienda, incluyendo los subsidios a la inversión y las ayudas a
la vivienda, es uno de los más altos de la UE. Este gasto duplica el de Alemania (el triple
en términos per capita), y se encuentra a la altura de otros países como Holanda o Suecia,
tradicionalmente considerados con un elevado gasto en vivienda1.
De esta forma, en Francia existen ayudas a los inquilinos y a los compradores de vivienda.
La ayuda más extendida, la ayuda personalizada para la vivienda (APL, Aide Personalisée
au Logement), permite a inquilinos y propietarios reducir parcialmente el coste de acceso
a una vivienda. Más de un 10% de los propietarios, alrededor de un tercio de los inquilinos
del mercado privado y un 48% de los inquilinos del parque social recibe algún tipo de ayuda a través de programas que, en su conjunto, tuvieron un coste de 14.000 millones de
euros en 2004.
El parque de vivienda en alquiler tiene una dimensión muy relevante
Según los últimos datos, aproximadamente 10,3 millones de los hogares franceses (un
40% del total), vive en régimen de alquiler: unos 6 millones en viviendas del parque de
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alquiler privado y otros 4,3 millones de viviendas del parque de alquiler social. El número
de viviendas en alquiler se redujo durante los 80, pero volvió a elevarse casi en un 20%
entre 1988 y 2002 como consecuencia de la entrada en vigor de la ley de alquileres de
1989. Más concretamente, en este periodo el número de viviendas en alquiler se incrementó en aproximadamente 60.000 unidades/año.
Las viviendas de alquiler del mercado privado generalmente se encuentran ubicadas en el
interior de las grandes ciudades y los inquilinos de este parque presentan altas tasas de
movilidad, de modo que alrededor de dos tercios ocupan su vivienda por un periodo inferior a los 4 años. Desde 1997 los niveles de renta de los alquileres privados se pactan libremente en el caso de las viviendas nuevas y renovadas (aunque las posteriores revisiones se encuentran referenciadas al índice de precios de la construcción). Sin embargo, las
rentas de los alquileres más antiguos todavía se encuentran reguladas de forma que las
rentas revisadas se mantengan en niveles similares a los alquileres de la zona.
Por su parte, en el parque de vivienda de alquiler social las rentas se encuentran determinadas principalmente por el año de construcción de la vivienda. Así, estudios recientes
apuntan que en términos medios los alquileres de estas viviendas se sitúan un 40% por
debajo de los alquileres de mercado. Estas viviendas se encuentran ocupadas principalmente por personas inmigrantes con menos tiempo de estancia en el país y por personas
de minorías étnicas. Se trata de grupos con gran presencia de familias de bajos ingresos,
que padecen las peores condiciones para acceder a una vivienda. Muchas de estas personas viven en viviendas gestionadas por las organizaciones HLM (Habitations à Loyer Modére), que alquilan las viviendas más antiguas a precios moderados.
El gobierno francés ha decidido relanzar las políticas de vivienda social
La calidad de las viviendas sociales en alquiler ha mejorado significativamente desde mediados de los 80. Así, por ejemplo, la proporción de viviendas que cuenta con equipamientos modernos se ha elevado del 85% en 1984 al 96% en 1996. Esta mejora obedece a la
puesta en marcha de un importante programa público de renovación, ya que la mayor
parte de este parque fue construido en los 60 y en los 70 (sólo un 9% ha sido construido
desde 1990).
El gobierno francés decidió acentuar el proceso de reformas del parque de vivienda social
en el año 2000 con la adopción de un paquete de medidas específicas en el marco de la
ley para la solidaridad y la renovación urbana (Loi Solidarité et Renouvellement Urbains).
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Según los datos de la publicación Housing Statistics in the European Union 2004, en el año 2003 Francia
dedicó un 1,9% de su PIB al gasto público en vivienda y lideraba claramente este ranking europeo.
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Este programa aumentó el número de demoliciones, pretendiendo conseguir una mayor
mezcla social en los posteriores procesos de regeneración.
Sin embargo, la construcción de viviendas sociales se ha reducido sustancialmente desde
mediados de los 90, pasando de unas 50-60.000/viviendas año a 36.000 en 2002 (un
12% de las viviendas construidas ese año). Considerando la influencia de otras variables
que influyen en la evolución de este parque (demolición de unas 6.000 viviendas/año,
venta de unas 3.000 y transferencia de unos pocos miles desde el mercado privado), el
parque de viviendas sociales se viene incrementando en términos netos en unas 25.000
viviendas/año.
No obstante, los conflictos urbanos registrados en 2005 han motivado una decidida respuesta por parte del gobierno francés. El nuevo Ministerio de Empleo, Cohesión Social y
Vivienda ha lanzado un programa con distintos sistemas de ayudas. Así, se ha de mencionar la puesta en marcha de un programa para demoler y reemplazar 250.000 de las viviendas sociales que se encontraban en peores condiciones y para renovar otras 400.000
de estas viviendas.
Ley sobre el Derecho a la Vivienda
Lo que es más importante, el pasado mes de febrero el Parlamento francés aprobó el proyecto de Ley sobre el Derecho a la Vivienda que pretende garantizar el derecho a la vivienda de “toda persona que, residiendo en el territorio francés de forma regular y estable, no está en condiciones de acceder por sus propios medios a una vivienda decente e
independiente, o de mantenerse en ella”. De tal forma, el proyecto de ley sitúa constitucionalmente el derecho a un alojamiento digno al mismo nivel que la educación o la sanidad.
De acuerdo con esta Ley a partir del 1 de diciembre de 2008 seis de los colectivos con
mayor riesgo de exclusión social podrán exigir ante los tribunales la adjudicación de una
vivienda. Además, esta posibilidad se ampliará desde 2012 al resto de las personas que
cumplan las condiciones para optar a una vivienda social y cuya demanda haya quedado
sin respuesta durante un plazo "anormalmente largo". En cuanto a las medidas adoptadas, uno de los dispositivos contemplados es la creación de un "fondo de garantía de los
riesgos de alquiler", que funcionará como una "fianza" para facilitar una mayor confianza
entre inquilinos y propietarios ante posibles conflictos.
Asimismo, la Ley también cuenta con un importante apoyo presupuestario. Cuando se
empezó el trámite parlamentario, el ministro del Empleo y la Cohesión Social, Jean-Louis
Borloo, quiso mostrar la inflexión en la voluntad política sobre la prioridad de la vivienda a
través de un acuerdo de gobierno que dedica 850 millones de euros suplementarios para
proyectos sociales en el periodo 2005-2009. Además, se establece el objetivo de construir
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591.000 viviendas sociales en ese periodo, 91.000 más que las previstas inicialmente al
lanzarse en 2005 el plan de cohesión social. En cuanto a los dispositivos de acogida de
urgencia, su presupuesto se incrementa en casi 290 millones suplementarios hasta totalizar 4.227 millones para el periodo 2005-2009.
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