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Amplia Relación de Servicios para Inversores en el Mercado
de Bienes Inmuebles en los Estados Unidos
CUARTO TRIMESTRE 2007, VOL. 16, NÚMERO 4
LA CRISIS DE LAS HIPOTECAS SUB-PRIME Y
LAS PROPIEDADES INMOBILIARIAS COMERCIALES
EN ESTADOS UNIDOS
Los fundamentos básicos del mercado inmobiliario comercial estadounidense han sido en contadas
ocasiones tan fuertes como lo son en la actualidad. Las tasas de ocupación están aumentando en casi
todos los mercados geográficos y en todos los tipos de propiedades inmobiliarias. De forma paralela, los
alquileres están aumentando considerablemente en todo el país. Y aún sigue siendo difícil justificar nuevas
edificaciones, ya que los costes de construcción se encuentran en niveles récord. Mientras la economía
estadounidense mantenga la tendencia al alza y la construcción sea escasa o nula, es poco probable que
los fundamentos básicos cambien en un futuro inmediato.
El principal problema que afecta al mercado inmobiliario comercial es la crisis que ha sacudido a los
mercados crediticios. El problema de las hipotecas sub-prime atañe únicamente al mercado residencial
estadounidense, pero ha tenido un efecto impresionante en la voluntad de los prestamistas para financiar
incluso las transacciones comerciales de mayor calidad. La dramática decisión del Comité de la Reserva
Federal de disminuir tanto la tasa de los fondos federales como el tipo de descuento en 50 puntos básicos
fue necesaria probablemente para evitar que los mercados crediticios quedaran completamente paralizados.
Por supuesto, también hay que considerar la cuestión de la percepción. Muchos inversores potenciales no
son capaces de distinguir entre los problemas del mercado de la vivienda y los principios básicos de solidez
del mercado comercial. Esta percepción se ve agravada por el hecho de que la prensa rara vez distingue
entre los dos mercados y por tanto, los analistas poco avispados, tanto en Estados Unidos como en el
extranjero, equiparan los problemas del mercado de la vivienda al mercado inmobiliario comercial.
Dada la incertidumbre reinante en el mercado comercial, que resulta básicamente de los serios problemas
experimentados en los mercados crediticios, se esperan aumentos en las tasas de capitalización. También
será más difícil para algunos inversores adquirir propiedades, ya que las condiciones de financiación se han
endurecido. Sin embargo, desde el punto de vista de Falcon Real Estate, seguirá habiendo oportunidades de
inversión muy atractivas, especialmente porque las condiciones en los mercados crediticios han cambiado.
Muchas de estas oportunidades se darán porque algunos inversores serán incapaces de refinanciar sus
propiedades en las mismas condiciones que cuando las adquirieron.
LOS PRINCIPIOS BÁSICOS DEL
MERCADO COMERCIAL:
Todos los sectores del mercado inmobiliario comercial en Estados
Unidos han venido mostrando fundamentos excepcionalmente
fuertes. La economía de Estados Unidos ha seguido una tendencia
alcista durante casi cinco años, lo que ha generado una fuerte
demanda de oficinas, espacios industriales y superficies comerciales
en todo el país. De hecho, el crecimiento en el segundo trimestre
de 2007 se aceleró hasta alcanzar una tasa anual del 3,8%, la más
alta desde hace más de un año. Esto ha llevado a un declive en los
niveles de desocupación y a un aumento de las tasas de ocupación
en la mayoría de los principales mercados de Estados Unidos.
Al mismo tiempo las tasas de arrendamiento, cuyo crecimiento
había sido muy lento o incluso nulo en los últimos años, han
experimentado una repentina tendencia al alza. Normalmente,
estas condiciones resultarían en un aumento considerable en la
construcción de nuevos inmuebles. La última recesión importante
del mercado inmobiliario estadounidense se debió a la construcción
excesiva que tuvo lugar, principalmente en el mercado de las
oficinas, a finales de la década de los 80 y a principios de los 90.
En la actualidad, sin embargo, con los enormes booms de la construcción que han tenido lugar en China, India, Dubai y Europa
del Este, los costes del acero, del cristal, del cemento y de otros
materiales de construcción se encuentran en sus máximos históricos,
o casi, y los promotores consideran que la construcción especulativa
es aún demasiado cara. Los alquileres están aumentando en Estados
Unidos, pero en la mayoría de mercados aún no han llegado al
punto que pueda justificar la construcción especulativa.
valores públicos de Estados Unidos. Con la medida de la Reserva
Federal de bajar la tasa de fondos federales, los bonos del Tesoro
con una madurez de cinco años tienen actualmente una rentabilidad
de sólo el 4,25%. Sin embargo, últimamente las entidades crediticias han aumentado dramáticamente sus márgenes pasando de los
100 puntos, que había sido el nivel medio en los últimos años, a
los 200 puntos básicos. Se puede esperar que el margen comience
a reducirse de nuevo una vez pasada la peor parte de la crisis.
En este momento resulta difícil anticipar un cambio importante
en los fundamentos básicos del mercado. El Comité de la Reserva
Federal, tal como ha demostrado recientemente al recortar los
tipos de interés, parece decidido a mantener la economía en una
trayectoria de crecimiento. Además, las condiciones actuales en
los mercados crediticios contribuyen a reducir la probabilidad
de que los promotores puedan obtener financiación para nuevas
construcciones, y en cualquier caso, en condiciones no tan favorables como las que se podían encontrar hace unos meses. Por
tanto, se puede interpretar que incluso con una tasa de crecimiento
de la economía algo ralentizada, las tasas de ocupación y de
arrendamiento en el mercado comercial deberían mantenerse altas.
Uno de los principales problemas a los que se enfrentarán los
mercados crediticios de propiedades comerciales el año que viene
será la necesidad que muchos inversores tendrán de refinanciar
sus inversiones. Se han comprado muchas propiedades utilizando
un grado muy alto de apalancamiento, en algunos casos del 80%
o más. Y muchos de estos créditos se concedieron a corto plazo y
con tipos de interés flotante con tasas establecidas como diferencial
sobre el tipo de interés ofertado por el mercado interbancario
de Londres (LIBOR). El hecho de que el LIBOR subiera tan
bruscamente ya había ejercido una gran presión sobre los inversores,
pero conforme vayan venciendo estos créditos, también será
muy difícil refinanciarlos. Cabe esperar, por tanto, una serie de
situaciones difíciles en el mercado. Es poco frecuente encontrar
situaciones difíciles en el mercado cuando los fundamentos básicos
de éste son tan fuertes como en la actualidad, pero estas situaciones
se referirán a lo que podemos denominar titularidades en apuros
y no tanto propiedades desafortunadas.
LOS MERCADOS CREDITICIOS:
CLIMA ACTUAL DE INVERSIÓN:
El cambio que se ha vivido en los mercados crediticios por la
crisis de las hipotecas sub-prime no ha tenido precedente alguno.
En los últimos años los mercados financieros han tenido que
gestionar el tremendo exceso de liquidez desarrollado a nivel
global. En Estados Unidos se atribuyó a este exceso de liquidez
la curva de rendimiento invertida. Y de la noche a la mañana esa
liquidez pareció evaporarse y los mercados crediticios prácticamente echaron el cierre. Un día las entidades crediticias competían
por nuevos préstamos hipotecarios, reduciendo márgenes y conc
ediendo préstamos de sólo interés (interest-only) a cinco años,
y en algunos casos incluso a diez, y al día siguiente era casi
imposible conseguir ningún tipo de crédito.
Estamos empezando a ver algunos cambios en el contexto de
la inversión en el mercado inmobiliario comercial de Estados
Unidos. Como se ha señalado anteriormente, los principales cambios proceden de los mercados crediticios. Con el endurecimiento
de las condiciones para la financiación de las hipotecas de los
potenciales inversores, aquellos inversores con fuertes recursos de
liquidez contarán con una importante ventaja. Es evidente que
muchos vendedores están preocupados porque están a completa
merced de los caprichos de los mercados crediticios, y por tanto
están dando preferencia a aquellos compradores que no incluyen
la condición de conseguir una hipoteca en su oferta de compra. Es
de esperar que los inversores que puedan pagar al contado obtendrán un precio más ventajoso al hacer una oferta de pago inmediato
por una propiedad, posponiendo la cuestión de la financiación
hasta después de que se haya alcanzado un acuerdo de compra.
Los prestamistas vehiculares, que prácticamente dominaban los
mercados comerciales de las hipotecas, se vieron particularmente
afectados por la crisis crediticia. Dado que estas entidades crediticias concedían préstamos hipotecarios que preparaban inmediatamente para la reventa, dependían totalmente de las condiciones
del mercado y de las decisiones de las agencias de calificación.
Estas agencias de calificación, entre las cuales se incluyen
Moody’s y Standard & Poor’s, han recibido muchas críticas por
su papel en el fiasco de los préstamos hipotecarios sub-prime y,
dado que tanto a los vendedores como a los compradores del
mercado vehicular confiaban en sus calificaciones, la venta de
nuevos paquetes de hipotecas comerciales en el mercado vehicular
se vio dificultada. Afortunadamente, muchas de las compañías
aseguradoras y otros prestamistas que conceden préstamos para sus
propias carteras han seguido funcionando en este difícil período.
Además, con la dramática medida que tomó la Reserva Federal
al invertir la tendencia y bajar tanto la tasa de los fondos federales
como la tasa de descuento de manera abrupta, los mercados crediticios han recobrado cierta estabilidad. Los prestamistas requieren
ahora pagos a cuenta más elevados como parte del precio de venta
y prefieren mantener su financiación en torno al 60% del precio
de venta acordado. Están, por otra parte, menos dispuestos a conceder préstamos de sólo interés, y probablemente insistirán más en
establecer reservas para gastos de renovación y nuevos contratos
de alquiler. Los tipos de interés de las hipotecas comerciales de
tipo fijo se han establecido como diferencial con respecto a los
Además, los inversores que buscan oportunidades en las situaciones
difíciles podrán encontrarlas en propiedades seguras que no se
pueden refinanciar de forma tan ventajosa como originalmente.
Una de las formas más eficaces de acercarse a estas situaciones
difíciles es comprando las hipotecas subyacentes. Estas hipotecas,
concedidas a propiedades de alta calidad que fueron apalancadas
en exceso en el momento de la compra, no se pueden refinanciar
en la actualidad dados los altos tipo de interés y las condiciones
de préstamos más restrictivas.
El mercado inmobiliario comercial de Estados Unidos es un
mercado enorme en el que hay muchas tendencias en los distintos
sub-mercados. La clave para el éxito en esta clase de activos es
aprovechar las distintas oportunidades que tienen lugar periódicamente. Consideramos que en la actualidad hay oportunidades que
están surgiendo, precisamente, como resultado de los problemas
experimentados en los mercados crediticios.
Si desea obtener más información, visite www.falconreal.com
o contacte con Falcon Real Estate:
570 Lexington Avenue, New York, New York 10022
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