Download La Bolsa como alternativa a la inversión inmobiliaria

Economistes nº 323. 2.ª Quincena enero 2007
La Bolsa como alternativa a la
inversión inmobiliaria
Isabel Giménez analiza las perspectivas bursátiles
Isabel Giménez, directora general de la Fundación de Estudios Bursátiles y
Financieros, impartió el pasado 14 de diciembre la conferencia Finanzas y Bolsa
donde analizó las perspectivas bursátiles para este año frente a los primeros
síntomas de enfriamiento del boom inmobiliario.
Isabel Giménez, miembro del COEV y directora general de la Fundación de Estudios Bursátiles y
Financieros desde 2000, intervino en la sesión de trabajo convocada por la Comisión Financiera y de
Gestión sobre Finanzas y Bolsa, siendo presentada por el presidente de esta comisión, Antonio Paños.
Giménez subrayó dos fenómenos que han transformado el mundo de las finanzas: las nuevas tecnologías
de la información y comunicación (TIC) y la aparición de las sociedades del capital riesgo. “Las TIC han
favorecido que los inversores dispongan de mayor información de los mercados financieros, lo que no
hay que confundir con un mejor conocimiento. Muchas veces, por el análisis se llega a la parálisis. Hay
que ser muy selectivo con la información y analizar, en todo momento, el sesgo del informador”, advirtió
la directora general, quien calificó al capital riesgo como el Rey Midas de la Bolsa: “el capital riesgo está
comprando todo a cualquier precio. Ha reventado los análisis, calentando los precios en todos los
sectores”.
Giménez repasó algunas claves de los mercados financieros en 2006, que pueden servir de brújula para el
ejercicio actual. En primer lugar, el efecto riqueza derivado del boom inmobiliario; el agotamiento de
subidas simultáneas en algunos activos financieros (renta fija, inmuebles, petróleo); la euforia
compradora, principalmente de países emergentes; el encarecimiento de las materias primas; las subidas
de los tipos de interés; el crecimiento económico mundial desequilibrado y vulnerable; el exceso de
ahorro a escala mundial; el déficit comercial y fiscal de Estados Unidos; la alta volatilidad; la ausencia de
alternativas a Estados Unidos y China como motores de la economía mundial; la amenaza del déficit por
cuenta corriente estadounidense sobre el dólar; y el endeudamiento excesivo de las familias.
I. Giménez: “las burbujas financieras se deben al exceso de confianza de los
inversores, que genera exhuberancia y hace que todo suba”
Ventajas de cotizar en Bolsa
Giménez comentó las principales ventajas de salir a cotizar en Bolsa. Entre ellas, supone un mecanismo
de obtención de fondos alternativo a la tradicional financiación bancaria, lo que permite acceder a grandes
volúmenes de capital para financiar la expansión de la empresa apelando al ahorro público. Con ello se
pueden reducir las tasas de endeudamiento de la empresa y sanear el balance, estableciendo una relación
adecuada entre recursos propios y ajenos. “Además, la financiación bursátil puede rebajar el coste de la
deuda bancaria, ya que la mayor información que existe sobre la empresa en el mercado, al ser cotizada,
contribuye a la disminución del coste del crédito y al aumento de los fondos prestados”.
La salida a Bolsa suele ser el mecanismo para facilitar la venta de sus acciones a los inversores de private
equity que hubieran invertido en la empresa familiar para apoyar su desarrollo.
La cotización en el mercado de valores, además, da prestigio a la empresa, en tanto que se identifica como
una garantía de solvencia, transparencia y perspectivas de futuro. “La imagen de la empresa mejora por la
continua publicidad que el mercado proporciona y que tiene su reflejo en los medios de comunicación.
Especialmente en el caso de las empresas que producen bienes de consumo o servicios de uso
generalizado, la Bolsa aumenta la publicidad y el grado de difusión de la marca, lo que puede, y suele,
redundar en un incremento de las ventas”, explicó Giménez.
La salida a Bolsa proporciona una valoración objetiva y actualizada de la empresa, lo que, por una parte,
posibilita el diseño de incentivos para empleados y directivos a través de planes de remuneración
vinculados al precio de las acciones y, por otra, convierte a éstas en un instrumento de elevada liquidez,
susceptible de ser ofrecido en operaciones financieras o como garantía en la negociación de préstamos. La
valoración del mercado, además, contribuye a profesionalizar y reforzar la calidad de la gestión y
constituye una referencia fundamental para la toma de decisiones por los gestores de la empresa, que
adoptan la “creación de valor” como objetivo principal de la gestión de la empresa. “La salida a Bolsa se
convierte así en un revulsivo para revisar y mejorar los procedimientos internos, orientándolos a la
creación de valor para el accionista”, añadió.
© 2007 Colegio de Economistas de Valencia
Economistes nº 323. 2.ª Quincena enero 2007
Por último, salir a Bolsa es una vía para proceder a la separación entre la propiedad y la gestión de la
empresa, lo que reviste particular importancia en el caso de las empresas familiares. “La cotización
permite la institucionalización de la empresa, su desvinculación de la persona del fundador, lo que es
esencial para garantizar la continuidad y el éxito”.
Entre las desventajas, la ponente, apuntó el coste, “de material, tiempo y personal, que se pueden
desgastar en la preparación de los procesos, así como de lidiar con la CNMV y la Bolsa de Madrid”, y el
efecto reputación de una mala salida a Bolsa que baje la cotización y ahuyente a los inversores.
La Bolsa, alternativa de inversión
Según decía Keynes, el origen de los ciclos bursátiles es irracional. En la economía, aunque por motivos
muy distintos en cada ocasión, se puede hablar de ciclos cada diez años. Sin embargo, en la Bolsa, esta
regulación no existe, lo que hace más difícil predecir su evolución. La duración y el rendimiento medio de
la fase alcista son, en general, superiores a la etapa bajista. “Creo que esto se debe a que la Bolsa, de
alguna manera, tiene que ser reflejo de lo que pasa en la economía, y ésta, en el medio y largo plazo,
crece. Y además, somos optimistas”, analizó Giménez. La Bolsa suele anticiparse a los ciclos
económicos, “si bien esta anticipación es cada vez más corta debido a que la información económica es
cada vez mayor, y más actualizada”. También responde a una mejor interpretación de los economistas
sobre lo que ocurre, así como a una mayor estabilidad en la economía.
En cualquier caso, la ponente recordó que hay factores que potencian los mercados financieros, como la
implantación del euro, el crecimiento económico o la reducción de los tipos de interés, “al igual que otros
factores debilitan a la Bolsa, como los escándalos financieros, que hacen perder la confianza en los
mercados, o el pinchazo de las burbuja.com”.
Burbujas financieras
Isabel Giménez analizó las burbujas financieras, que “se deben al exceso de confianza de los inversores,
que genera exhuberancia y hace que todo suba”. Este proceso suele iniciarse, por tanto, por un exceso de
confianza, transmitido entre los propios inversores, y no por el valor real de los activos financieros. “Hay
que separar el trigo de la paja y hacer los análisis fundamentales: ver ratios, el PER, los planes de
inversión. La reglamentación de las bolsas no debe liberarse de ese tipo de informaciones, como ocurrió
en el Nasdaq”.
Giménez recomendó, ante las burbujas, asesorarse profesionalmente para calibrar los riesgos, actuar con
mente fría ante situaciones de incertidumbre y dar prioridad a los análisis frente a las noticias y rumores.
“Ante situaciones de incertidumbre, los inversores individuales toman decisiones alejadas de los
principios básicos de probabilidad. Los agentes se ven afectados por la aversión a la pérdida”.
Las crisis bancarias, más sectoriales, con los riesgos mejor controlados, son menos peligrosas que las
financieras, donde el capital está más diluido y por lo tanto afectan más a la sociedad y pueden provocar
una recesión económica. “A los inversores les genera una falsa sensación de riqueza y bienestar, y a los
mercados les produce errores en la formación de precios y selección de valores, lo que puede afectar a la
reputación del mercado, y frenar las salidas a Bolsa”.
El boom inmobiliario
La responsable de la Fundación de Estudios Bursátiles y Financieros introdujo el sector inmobiliario en la
conferencia mencionando las informaciones recientes sobre el frenazo del sector inmobiliario en Estados
Unidos, que puede servir de aviso en España.
El boom inmobiliario español se debe, fundamentalmente, al bienestar de los españoles, la entrada en
vigor del euro, los bajos tipos de interés, la inmigración, la demanda generacional del baby boom, a los
que hay que sumar la crisis de las punto.com y la pérdida de confianza en la Bolsa. “También han
contribuido factores de apoyo, como la escasa movilidad de la mano de obra, la política fiscal, las
entidades financieras, que han favorecido la concesión de créditos hipotecarios, los ayuntamientos, que
han descubierto una nueva fuente de ingresos, y el sector de la construcción, que con las cuantiosas
plusvalías generadas se ha dedicado a mover grandes bolsas de suelo en España”.
Sin embargo, Giménez advirtió sobre las paradojas del boom inmobiliario, como la construcción de
800.000 viviendas anuales, el doble de las necesidades estructurales, el precio de los inmuebles, por
encima de la capacidad adquisitiva de las familias. “En la última feria inmobiliaria (Urbe Desarrollo) se
vio que determinadas promotoras e inmobiliarias ofrecen muchos caramelitos para vender, porque ya no
se vende todo alegremente, se tarda más meses”.
Según un estudio de la London School of Economics sobre las tendencias inmobiliarias internacionales,
hay un aumento creciente del precio de la vivienda, una retirada progresiva del apoyo gubernamental a la
compra de viviendas, liberalización y desregulación del mercado hipotecario y una ampliación de la
oferta.
© 2007 Colegio de Economistas de Valencia
Economistes nº 323. 2.ª Quincena enero 2007
El actual no es el único boom inmobiliario acaecido en España (hubo dos muy importantes, entre 1969 y
1974, y entre 1986 y 1991), pero sí el más largo: de 1997 a 2005. “Ha sido un boom que después ha
coincidido, entre otros factores, con el pinchazo de las punto.com, que ha hecho que siguiera el ciclo
alcista”, sostuvo Giménez.
Respecto al dilema de invertir en la Bolsa o en inmuebles, la ponente subrayó que “el ladrillo es tangible,
no tiene la liquidez de la Bolsa; cuando los precios se estancan, no colocas tu piso”. Giménez parafraseó a
Keynes al recordar que “algunos tesoreros compran sin temor títulos no cotizados o propiedades
inmobiliarias que si tuvieran una cotización del valor monetario inmediato en la fecha de rendir cuentas
se les pondría el pelo gris. El hecho de que un activo no tenga una cotización frecuente en dinero que
fluctúe no lo hace más seguro; pero es cierto, desafortunadamente, que la moderna organización de los
mercados de capitales requiere del comprador de títulos cotizados más nervio, paciencia y fortaleza que
del que sitúa su riqueza en otros activos”.
Recomendaciones
Atendiendo a las preguntas de los asistentes, la ponente recomendó invertir en fondos de oro, aunque
“sigue siendo una inversión de riesgo, no es para todos los corazones”. Además, apostó por el sector de la
energía y valores como Gamesa y Acciona, que “ya que no hay que verla sólo como constructora”.
Por último, del sector audiovisual comentó que “el mercado no lo acaba de entender, son empresas muy
endeudadas. No me parece serio que el valor de una cadena de televisión sea un programa”.
© 2007 Colegio de Economistas de Valencia