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Economistes nº 323. 2.ª Quincena enero 2007 La Bolsa como alternativa a la inversión inmobiliaria Isabel Giménez analiza las perspectivas bursátiles Isabel Giménez, directora general de la Fundación de Estudios Bursátiles y Financieros, impartió el pasado 14 de diciembre la conferencia Finanzas y Bolsa donde analizó las perspectivas bursátiles para este año frente a los primeros síntomas de enfriamiento del boom inmobiliario. Isabel Giménez, miembro del COEV y directora general de la Fundación de Estudios Bursátiles y Financieros desde 2000, intervino en la sesión de trabajo convocada por la Comisión Financiera y de Gestión sobre Finanzas y Bolsa, siendo presentada por el presidente de esta comisión, Antonio Paños. Giménez subrayó dos fenómenos que han transformado el mundo de las finanzas: las nuevas tecnologías de la información y comunicación (TIC) y la aparición de las sociedades del capital riesgo. “Las TIC han favorecido que los inversores dispongan de mayor información de los mercados financieros, lo que no hay que confundir con un mejor conocimiento. Muchas veces, por el análisis se llega a la parálisis. Hay que ser muy selectivo con la información y analizar, en todo momento, el sesgo del informador”, advirtió la directora general, quien calificó al capital riesgo como el Rey Midas de la Bolsa: “el capital riesgo está comprando todo a cualquier precio. Ha reventado los análisis, calentando los precios en todos los sectores”. Giménez repasó algunas claves de los mercados financieros en 2006, que pueden servir de brújula para el ejercicio actual. En primer lugar, el efecto riqueza derivado del boom inmobiliario; el agotamiento de subidas simultáneas en algunos activos financieros (renta fija, inmuebles, petróleo); la euforia compradora, principalmente de países emergentes; el encarecimiento de las materias primas; las subidas de los tipos de interés; el crecimiento económico mundial desequilibrado y vulnerable; el exceso de ahorro a escala mundial; el déficit comercial y fiscal de Estados Unidos; la alta volatilidad; la ausencia de alternativas a Estados Unidos y China como motores de la economía mundial; la amenaza del déficit por cuenta corriente estadounidense sobre el dólar; y el endeudamiento excesivo de las familias. I. Giménez: “las burbujas financieras se deben al exceso de confianza de los inversores, que genera exhuberancia y hace que todo suba” Ventajas de cotizar en Bolsa Giménez comentó las principales ventajas de salir a cotizar en Bolsa. Entre ellas, supone un mecanismo de obtención de fondos alternativo a la tradicional financiación bancaria, lo que permite acceder a grandes volúmenes de capital para financiar la expansión de la empresa apelando al ahorro público. Con ello se pueden reducir las tasas de endeudamiento de la empresa y sanear el balance, estableciendo una relación adecuada entre recursos propios y ajenos. “Además, la financiación bursátil puede rebajar el coste de la deuda bancaria, ya que la mayor información que existe sobre la empresa en el mercado, al ser cotizada, contribuye a la disminución del coste del crédito y al aumento de los fondos prestados”. La salida a Bolsa suele ser el mecanismo para facilitar la venta de sus acciones a los inversores de private equity que hubieran invertido en la empresa familiar para apoyar su desarrollo. La cotización en el mercado de valores, además, da prestigio a la empresa, en tanto que se identifica como una garantía de solvencia, transparencia y perspectivas de futuro. “La imagen de la empresa mejora por la continua publicidad que el mercado proporciona y que tiene su reflejo en los medios de comunicación. Especialmente en el caso de las empresas que producen bienes de consumo o servicios de uso generalizado, la Bolsa aumenta la publicidad y el grado de difusión de la marca, lo que puede, y suele, redundar en un incremento de las ventas”, explicó Giménez. La salida a Bolsa proporciona una valoración objetiva y actualizada de la empresa, lo que, por una parte, posibilita el diseño de incentivos para empleados y directivos a través de planes de remuneración vinculados al precio de las acciones y, por otra, convierte a éstas en un instrumento de elevada liquidez, susceptible de ser ofrecido en operaciones financieras o como garantía en la negociación de préstamos. La valoración del mercado, además, contribuye a profesionalizar y reforzar la calidad de la gestión y constituye una referencia fundamental para la toma de decisiones por los gestores de la empresa, que adoptan la “creación de valor” como objetivo principal de la gestión de la empresa. “La salida a Bolsa se convierte así en un revulsivo para revisar y mejorar los procedimientos internos, orientándolos a la creación de valor para el accionista”, añadió. © 2007 Colegio de Economistas de Valencia Economistes nº 323. 2.ª Quincena enero 2007 Por último, salir a Bolsa es una vía para proceder a la separación entre la propiedad y la gestión de la empresa, lo que reviste particular importancia en el caso de las empresas familiares. “La cotización permite la institucionalización de la empresa, su desvinculación de la persona del fundador, lo que es esencial para garantizar la continuidad y el éxito”. Entre las desventajas, la ponente, apuntó el coste, “de material, tiempo y personal, que se pueden desgastar en la preparación de los procesos, así como de lidiar con la CNMV y la Bolsa de Madrid”, y el efecto reputación de una mala salida a Bolsa que baje la cotización y ahuyente a los inversores. La Bolsa, alternativa de inversión Según decía Keynes, el origen de los ciclos bursátiles es irracional. En la economía, aunque por motivos muy distintos en cada ocasión, se puede hablar de ciclos cada diez años. Sin embargo, en la Bolsa, esta regulación no existe, lo que hace más difícil predecir su evolución. La duración y el rendimiento medio de la fase alcista son, en general, superiores a la etapa bajista. “Creo que esto se debe a que la Bolsa, de alguna manera, tiene que ser reflejo de lo que pasa en la economía, y ésta, en el medio y largo plazo, crece. Y además, somos optimistas”, analizó Giménez. La Bolsa suele anticiparse a los ciclos económicos, “si bien esta anticipación es cada vez más corta debido a que la información económica es cada vez mayor, y más actualizada”. También responde a una mejor interpretación de los economistas sobre lo que ocurre, así como a una mayor estabilidad en la economía. En cualquier caso, la ponente recordó que hay factores que potencian los mercados financieros, como la implantación del euro, el crecimiento económico o la reducción de los tipos de interés, “al igual que otros factores debilitan a la Bolsa, como los escándalos financieros, que hacen perder la confianza en los mercados, o el pinchazo de las burbuja.com”. Burbujas financieras Isabel Giménez analizó las burbujas financieras, que “se deben al exceso de confianza de los inversores, que genera exhuberancia y hace que todo suba”. Este proceso suele iniciarse, por tanto, por un exceso de confianza, transmitido entre los propios inversores, y no por el valor real de los activos financieros. “Hay que separar el trigo de la paja y hacer los análisis fundamentales: ver ratios, el PER, los planes de inversión. La reglamentación de las bolsas no debe liberarse de ese tipo de informaciones, como ocurrió en el Nasdaq”. Giménez recomendó, ante las burbujas, asesorarse profesionalmente para calibrar los riesgos, actuar con mente fría ante situaciones de incertidumbre y dar prioridad a los análisis frente a las noticias y rumores. “Ante situaciones de incertidumbre, los inversores individuales toman decisiones alejadas de los principios básicos de probabilidad. Los agentes se ven afectados por la aversión a la pérdida”. Las crisis bancarias, más sectoriales, con los riesgos mejor controlados, son menos peligrosas que las financieras, donde el capital está más diluido y por lo tanto afectan más a la sociedad y pueden provocar una recesión económica. “A los inversores les genera una falsa sensación de riqueza y bienestar, y a los mercados les produce errores en la formación de precios y selección de valores, lo que puede afectar a la reputación del mercado, y frenar las salidas a Bolsa”. El boom inmobiliario La responsable de la Fundación de Estudios Bursátiles y Financieros introdujo el sector inmobiliario en la conferencia mencionando las informaciones recientes sobre el frenazo del sector inmobiliario en Estados Unidos, que puede servir de aviso en España. El boom inmobiliario español se debe, fundamentalmente, al bienestar de los españoles, la entrada en vigor del euro, los bajos tipos de interés, la inmigración, la demanda generacional del baby boom, a los que hay que sumar la crisis de las punto.com y la pérdida de confianza en la Bolsa. “También han contribuido factores de apoyo, como la escasa movilidad de la mano de obra, la política fiscal, las entidades financieras, que han favorecido la concesión de créditos hipotecarios, los ayuntamientos, que han descubierto una nueva fuente de ingresos, y el sector de la construcción, que con las cuantiosas plusvalías generadas se ha dedicado a mover grandes bolsas de suelo en España”. Sin embargo, Giménez advirtió sobre las paradojas del boom inmobiliario, como la construcción de 800.000 viviendas anuales, el doble de las necesidades estructurales, el precio de los inmuebles, por encima de la capacidad adquisitiva de las familias. “En la última feria inmobiliaria (Urbe Desarrollo) se vio que determinadas promotoras e inmobiliarias ofrecen muchos caramelitos para vender, porque ya no se vende todo alegremente, se tarda más meses”. Según un estudio de la London School of Economics sobre las tendencias inmobiliarias internacionales, hay un aumento creciente del precio de la vivienda, una retirada progresiva del apoyo gubernamental a la compra de viviendas, liberalización y desregulación del mercado hipotecario y una ampliación de la oferta. © 2007 Colegio de Economistas de Valencia Economistes nº 323. 2.ª Quincena enero 2007 El actual no es el único boom inmobiliario acaecido en España (hubo dos muy importantes, entre 1969 y 1974, y entre 1986 y 1991), pero sí el más largo: de 1997 a 2005. “Ha sido un boom que después ha coincidido, entre otros factores, con el pinchazo de las punto.com, que ha hecho que siguiera el ciclo alcista”, sostuvo Giménez. Respecto al dilema de invertir en la Bolsa o en inmuebles, la ponente subrayó que “el ladrillo es tangible, no tiene la liquidez de la Bolsa; cuando los precios se estancan, no colocas tu piso”. Giménez parafraseó a Keynes al recordar que “algunos tesoreros compran sin temor títulos no cotizados o propiedades inmobiliarias que si tuvieran una cotización del valor monetario inmediato en la fecha de rendir cuentas se les pondría el pelo gris. El hecho de que un activo no tenga una cotización frecuente en dinero que fluctúe no lo hace más seguro; pero es cierto, desafortunadamente, que la moderna organización de los mercados de capitales requiere del comprador de títulos cotizados más nervio, paciencia y fortaleza que del que sitúa su riqueza en otros activos”. Recomendaciones Atendiendo a las preguntas de los asistentes, la ponente recomendó invertir en fondos de oro, aunque “sigue siendo una inversión de riesgo, no es para todos los corazones”. Además, apostó por el sector de la energía y valores como Gamesa y Acciona, que “ya que no hay que verla sólo como constructora”. Por último, del sector audiovisual comentó que “el mercado no lo acaba de entender, son empresas muy endeudadas. No me parece serio que el valor de una cadena de televisión sea un programa”. © 2007 Colegio de Economistas de Valencia