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MARKET_INSIGHT
Oficinas
Lima, Perú
1T - 2014
ESCENARIO ECONÓMICO
4T-13
1T-14
VACANCIA
Los analistas económicos proyectan, en promedio, un crecimiento
de la economía peruana alrededor del 5% para el primer trimestre,
siendo éste mayor en marzo que en enero y febrero donde los
avances registrados fueron de 4.2% y 4.9%, respectivamente. El
sector que más habría aportado es el de comercio, y en menor
medida los de manufactura y construcción.
ABSORCIÓN
PRECIO DE VENTA (Proyectos)
PRECIO DE ALQUILER (Oferta Inmediata)
Por otro lado, se aclaró el panorama económico de Estados Unidos,
gracias a las últimas declaraciones de Janet Yellen, la nueva directora de la Reserva Federal de EE.UU (FED), quién enfatizó que pese
a que se reduzca la compra mensual de bonos federales, se mantendrá baja la tasa de interés de corto plazo, en favor de incentivar
las inversiones y mejorar las condiciones del mercado laboral norteamericano. El principal beneficio de este suceso para la economía peruana se reflejará en los costos de financiamiento en dólares, los cuales tenderán a mantenerse estables durante el 2014.
Sin embargo, continúan latentes otros riesgos internacionales como la desaceleración de la economía china y una potencial agudización del conflicto entre Ucrania y Rusia, lo cual desencadenaría
un incremento de los precios del petróleo y energía.
El 2014 se avizora como un año de repunte para la economía peruana con un avance estimado de 5.5%, cifra que nos ubica como
el país con mayor crecimiento estimado de Sudamérica.
Fuentes: INEI, BCRP
RESUMEN DEL MERCADO CORPORATIVO
El mercado de oficinas de Lima continuó creciendo durante el primer trimestre del 2014. Ingresaron 4 nuevos edificios del segmento B entre San Isidro Financiero, San Isidro Empresarial, Miraflores y Surco. Además se empezaron a comercializar 15 nuevos proyectos corporativos entre los segmentos prime y B.
El total de metros cuadrados libres se incrementó significativamente a 55,047 m 2 (4.96%), siendo Surco el distrito que presenta la
mayor vacancia de oficinas por trimestre consecutivo. Por otro lado, los niveles de absorción alcanzados fueron: para el segmento
prime de –934 m2 (negativo debido a la desocupación de más de 4,000 m2 en San Isidro Financiero), y de 10,569 m2 para el B.
Asimismo, la mayor oferta de metros cuadrados continúa ajustando los precios de alquiler a la baja. En promedio, el precio de alquiler de una oficina prime está en US$ 20.88/m2 y el de una oficina B en US$ 19.95/m2. Sin embargo, se observan escenarios diferentes de acuerdo a la disponibilidad y preferencia de cada zona; por ejemplo, en Surco, el asking price promedio de una oficina
prime es de US$ 20.80/m2, mientras que en la zona empresarial de San Isidro, que no tiene oferta para entrega inmediata, el asking
price para una oficina prime que se entregará en los próximos 3 o 4 meses es cercano a los US$ 23.00/m2.
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LEYENDA
Edificios A+,A
Edificios B
Proyectos
Nuevos edificios
Concentración de edificios
Zona de expansión
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NUEVOS EDIFICIOS
Durante el primer trimestre se empezaron a comercializar 13 nuevos proyectos corporativos, de los cuales 3 son del segmento A, y
estarán ubicados en San Isidro Financiero, Miraflores y Surco. Del total de estos edificios, 12 se comercializan en venta, y solo 1, el
Edificio Santa Cruz III (Miraflores), se comercializa como producto exclusivo para el alquiler. La entrega tentativa de dichos proyectos será entre el tercer trimestre del 2015 y el cuarto trimestre del 2016.
Por otro lado, en el mismo periodo, ingresaron al mercado 4 edificios del segmento B a las zonas de San Isidro Financiero, San Isidro Empresarial, Miraflores y Surco, agregando en total 24,045 m 2 al stock de oficinas de Lima. Del grupo, destaca el Edificio Los
Inkas (Surco) por su área arrendable de más de 13,000 m 2. Este centro corporativo ubicado en la cuadra 50 de la avenida Javier
Prado Este, es el primero de los 3 bloques que conformarán el proyecto integral, que además tendrá como vecinos a los edificios
A+ Capital El Golf (2014), Panorama (2016) y More (2017).
Para el próximo trimestre, está proyectada la entrega de 7 edificios corporativos (4 prime y 3 de clase B) que se distribuirán entre
San Isidro Empresarial y Miraflores. Estos agregarán un total de 66,841 m 2 al stock de oficinas de Lima, de los cuales el 30% corresponderá al Centro Empresarial Pardo y Aliaga que prácticamente cuenta con el 100% del área arrendable ocupada.
VACANCIA
La oferta de oficinas para ocupación inmediata creció en un 33.8% entre diciembre del 2013 y marzo de este año, debido en gran
medida a que los edificios recién entregados ingresaron con una baja colocación a usuarios finales. La tasa global de vacancia registrada para el primer trimestre es de 4.96%, equivalente a 55,047 m 2. Del total de estos metros cuadrados disponibles, el 35.3%
corresponde a oficinas prime distribuidas entre Surco y San Isidro Financiero, y el restante a oficinas de tipo B distribuidas en todas las zonas corporativas de Lima. Las tasas de vacancia por clase son de 3.21% para el segmento prime y de 6.91% para el segmento B (esta tasa se impulsó debido a que la Torre Los Inkas en Surco ingresó con una gran cantidad de metros cuadrados libres).
En general, la competencia de metros cuadrados continúa en expansión —con diferentes intensidades— en todas las zonas corporativas de Lima. Por un lado, Surco es el distrito donde la aceleración de la vacancia viene siendo más notoria, debido a que se
liberaron varias oficinas en edificios corporativos entregados entre el 2008 y 2010, además del lento avance de la colocación de
sus últimos proyectos Capital El Derby (A+) y Torre Los Inkas (B). Las tasas de vacancia que registra son de 5.97% (8,626 m 2) para el
segmento prime y de 11.36% (13,621 m2) para el segmento B. Por otro lado, en San Isidro Empresarial se mantiene la expectativa
alcista de la vacancia para los próximos trimestres; sin embargo, ésta aún no es evidente, debido a que la zona cuenta con una
disponibilidad de 0% de oficinas prime y de 6.54% (6,573 m 2) de oficinas B.
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ABSORCIÓN
La dinámica de la demanda tuvo 2 escenarios opuestos durante el primer trimestre del 2014: la desocupación de 4,310 m 2 de oficinas prime y la colocación de 12,921 m2 de oficinas tipo B que desencadenaron absorciones netas de –934 m2 para el segmento prime y de 10,569 m2 para el B.
El primer caso respondió a finalizaciones de contrato y reducciones del área arrendada de 4 empresas que ocupaban entre 900 m 2
y 3,600 m2 en edificios A+ de San Isidro Financiero. Sin embargo, en otras zonas no se registraron desocupaciones de áreas prime,
por el contrario, se tomaron algunos espacios que estuvieron libres desde mediados del 2013.
Mientras que en el segundo caso, se observó una absorción positiva en todas las zonas corporativas que cuentan con metros cuadrados libres, donde Miraflores y San Miguel –que tienen dos perfiles de demanda diferentes– son las zonas que lideraron los niveles de absorción del primer trimestre. Se colocaron en promedio áreas de oficinas en el rango de 85 m 2 y 300 m2 en 18 edificios del
segmento B. Por otro lado, se evidencia un fuerte interés por oficinas pequeñas que se encuentren implementadas, debido a que
éstas representan importantes ahorros de tiempo y costos para las empresas.
Para el próximo trimestre se espera una mayor absorción de metros cuadrados del segmento prime sobre el B, debido a que los
edificios a ingresar cuentan con un buen nivel de pre-colocación, en algunos casos con contratos de hace más de 1 año.
PRECIOS DE ALQUILER
En general, los precios de alquiler continúan ajustándose a la baja por la mayor oferta de metros cuadrados corporativos. Las reducciones de los precios del 1T-2014 respecto al 4T-2013 fueron de 3.71% para el segmento A+, 8.54% para el A, y 3.01% para el B.
En el caso del segmento A, la alta reducción obedece a que gran parte de sus metros cuadrados disponibles (5,356 m 2) están concentrados en el Edificio Platino (Miraflores) donde el metro cuadrado se oferta entre 18-20 US$/m2.
Esta reducción global del precio de alquiler de oficinas obedece a todas las zonas corporativas, excepto San Isidro Empresarial. En
este sub-mercado que no se registra disponibilidad de oficinas prime para arrendamiento inmediato, se observa un incremento
del valor de arrendamiento por metro cuadrado de los proyectos a entregarse entre los próximos trimestres. El asking price para
arrendamiento futuro en esta zona están entre 21.5-23.5 US$/m2, mientras que en San Isidro Financiero está entre 20-22.5 US$/
m2, Miraflores en 18-20 US$/m2, y Surco en US$ 20-21.7 US$/m2.
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PRECIOS DE VENTA
Los precios de venta de oficinas prime en proyecto se mantuvieron
estables respecto al 4T-2013. En San Isidro Financiero, el asking
price de venta está entre 2,300-2,600 US$/m2, Miraflores en 2,350
US$/m2, Surco entre 2,200-2,500 US$/m2 y Magdalena entre 2,1002,300 US$/m2.
En el segmento B, tenemos un panorama similar de estabilidad de
los asking price, que fueron entre 2,329-2,500 US$/m2 en San Isidro
Financiero, 2,050-2,600 US$/m2 en Miraflores, 2,100-2,576 US$/m2
en Surco, y entre 1,900 y 2,250 US$/m2 en Magdalena.
Es importante mencionar, que la amplia competencia de metros
cuadrados de proyectos en venta hace que los closing price (precios
de cierre) puedan ser reducidos en hasta un 10%.
TENDENCIAS
Oficinas eco-amigables
El cuidado del medio ambiente se ha convertido en un tópico de
relevancia internacional que influencia en casi todos los sectores
económicos. Es así que las multinacionales, ya toman casi por estándar el trabajar en oficinas que minimicen los impactos negativos
sobre el medio ambiente. Esta tendencia, llegó al Perú hace pocos
años y cada vez toma más fuerza haciendo que los nuevos proyectos opten por una certificación que los catalogue como Green Buildings.
El estándar de determinación de eco-amigable sobre edificaciones a
nivel internacional lo tiene el Green Building Council (GBC) que opera en más de 100 países mediante la certificación LEED. Esta certificación funciona en base a puntos que determinan 4 niveles de calidad: Certified, Silver, Gold y Platinum.
En Perú, tenemos solo a 4 los edificios de oficinas que oficialmente
cuentan con la certificación LEED entre los niveles Silver y Gold, los
cuales son las 2 torres de Platinum Plaza (Gold), Fibra WB (Silver) y
Real Diez (Silver); sin embargo, a estos se les sumarán en poco tiempo los edificios Capital El Derby (Silver) y Torre Begonias (Silver), y
más adelante otros como el Centro Empresarial Leuro que se entregará en el 2015 y ya cuenta con una pre-certificación de nivel Gold.
Estos 6 centros empresariales que ya se encuentran certificados
corresponden al 10.5% del total actual de edificios prime de Lima,
cifra que irá incrementándose sustancialmente en el corto plazo, ya
que el 66.7% de los edificios en construcción y el 83.3% en preconstrucción apuntan a ser considerados como Green Building. Para
fines del 2017 —fecha en la que se espera se entreguen todos los
proyectos actuales—, estimamos que por lo menos el 40% de edificios prime de Lima poseerá algún nivel de certificación LEED.
El avance de la certificación LEED también es relevante en otros
tipos de edificaciones como plantas industriales, locales comerciales, hoteles, centros educativos y otros. La suma total de proyectos
registrados que tientan un nivel de certificación LEED es de 88, y se
encuentran ubicados entre Lima, Cusco, Cajamarca, Ancash e Ica.
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El Centro Empresarial Pardo y Aliaga es uno de los edificios prime que
ingresarán en el 2T-2014 que contará con la certificación LEED Silver
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PROYECCIONES
Actualmente, se encuentran comercializándose cerca de 90 proyectos entre prime y B, que de entregarse el 100%, agregarían
950,000 m2 al stock de oficinas de Lima hasta el 2017; de estos proyectos, 34 son prime y poseen el 70.4% de toda la oferta futura.
Tenemos la certeza de que la demanda crecerá en los próximos años, sin embargo, es muy probable que no lo haga a la misma
intensidad con la que crece la oferta; por lo que es evidente que las tasas de vacancia de los segmentos prime y B se incrementarían significativamente desde el 2015, llegando a niveles superiores del 10%.
Bajo este contexto, el éxito de un proyecto corporativo cada vez depende más del valor intrínseco que su demanda potencial le
asigne. Variables como el acceso al transporte masivo, la calidad de áreas comunes, certificación LEED, número de propietarios del
edificio, nombre y experiencia del propietario/desarrollador, o la antigüedad del edificio, además de la ubicación y el precio, tendrán una participación mayor en las decisiones que tomen las empresas o inversionistas que se encuentren en la búsqueda de una
oficina para compra o alquiler
La mayor competencia de espacios de oficinas, invita también al reciclaje de metros cuadrados y a la actualización de lo que denominamos producto prime, B o C. En los próximos trimestres veremos cómo empresas ubicadas en edificios emblemáticos de la década pasada irán migrando a centros corporativos más modernos, abriéndoles a los antiguos, un paso a la renovación para mantener su categoría o al reciclaje (bajar de nivel).
También vemos con mucha preocupación, otros informes que estiman crecimientos exponenciales de la demanda de oficinas para
los próximos años como sustento al marcado incremento de la oferta medible hasta el 2017. Este escenario, nos parece altamente
improbable que suceda en Lima, por decir lo menos. Basta mirar los niveles de absorción de mercados más desarrollados como
Santiago y Bogotá que en los últimos 10 años registraron como máximo niveles entre los 150,000 m 2 y 200,000 m2. A esto, hay que
sumarle la reducción de la demanda de oficinas por parte de inversionistas individuales, empresariales y especuladores quienes
claramente ven que los precios, tanto de alquiler como de venta no se incrementan. Si bien, la economía peruana avanza a la par
con el desarrollo urbano de Lima, no existe base para argumentar expansiones agresivas de la demanda de oficinas.
BINSWANGER PERU
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