Download Informe de oficinas de clase Prime 2016-2T

REPORTE INMOBILIARIO
Oficinas prime
Segundo trimestre 2016
Binswanger Perú
Lima Oficinas prime|2T-2016
Escenario económico
El Instituto Nacional de Estadística e Informática
(INEI) expresó que el crecimiento económico del 2T2016 podría acercarse a un 3%. Aún no se tienen las
cifras oficiales, pero esta entidad avizora un panorama positivo similar al 1T-2016, periodo en el que
la economía peruana creció en 4.4%. En tanto, el
Banco Central de Reserva del Perú (BCRP) proyectó
un crecimiento general para el 2016 de 4%.
También, el BCRP prevé un crecimiento de 5.4% de
la “inversión privada en sectores no mineros”, que
representa más del 75% de la inversión privada
total. De cumplirse esta proyección, existirán mayores posibilidades de que la demanda de oficinas del
2016 supere los 75,000 m2 del 2015. Además, los
sectores de comercio y servicios, se mantendrían
como los principales demandantes de oficinas del
año. No obstante, se debe tener cautela con la inversión privada en minería, la cual decrecería en
30.8%, según el BRCP, debido a la baja de los precios externos de los minerales. A este escenario
desfavorable, se le suma la ausencia de políticas de
gobierno que alineen los intereses de los inversio- Fuente: Banco Central de Reserva del Perú (BCRP).
nistas mineros con los de las poblaciones involucradas. Mientras el problema persista, las empresas
ligadas a la minería continuarán demandando me-
1T-2016
nos oficinas. Resaltamos que la menor demanda de
VACANCIA
oficinas de empresas mineras, no afectará significa-
ABSORCIÓN
tivamente a los resultados generales del mercado.
PRECIO DE VENTA (Proyectos en construcción)
2T-2016
PRECIO DE ALQUILER (Entrega Inmediata)
Resumen del mercado
La entrega de nuevas oficinas sumó 74,950 m2. La oferta de Magdalena creció con el ingreso de los edificios Alberto del Campo y Skytower 757. Mientras que en Surco, se entregaron las dos torres de Panorama Plaza de Negocios. La ocupación neta de oficinas sumó 15,504 m2, y se dio mayoritariamente en los ejes Surco-La Molina, San
Isidro Financiero y Magdalena. Los resultados de la demanda fueron mejores a los del 1T-2016, pero no suficientes como para frenar el incremento de la tasa de vacancia. Esta alcanzó un nivel de 27.08%, equivalente a una
disponibilidad de 235,785 m2 de oficinas para ocupación inmediata.
Los precios de alquiler se ajustaron a la baja en todos los ejes corporativos, salvo en San Borja. El promedio general de Lima resultó en USD 17.05/m2. Respecto a los precios de venta, no se apreció una variación importante
comparado a periodos anteriores, siendo el promedio de USD 2,128/m 2.
En la segunda mitad del 2016, se entregarán 4 edificios más entre Miraflores y Magdalena. Con ellos, se finalizará
el año con una oferta de nuevas oficinas por 182,514 m 2. Además, prevemos que la demanda cierre el 2016 con
81,000 m2 de absorción neta, un 9% más que el 2015. El nivel de vacancia de cierre de año debería encontrarse
alrededor del 25%, manteniendo las diferencias entre ejes corporativos: San Isidro Financiero con 18%, San Isidro Empresarial con 2%, Miraflores con 14%, Surco - La Molina con 36%, y Magdalena con 79%.
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¿Cómo medimos el mercado?
Lima posee varias zonas donde confluyen una serie de edificios de oficinas. Las aglomeraciones de edificios
trascienden, en algunos casos, las fronteras de los distritos. Cada aglomeración tiene una dinámica inmobiliaria particular a su ubicación, por ello a cada una se la denomina eje corporativo.
Los ejes corporativos de Lima que acogen edificios de clase prime son:
1. Eje San Isidro Financiero
2. Eje San Isidro Empresarial
3. Eje Miraflores
4. Eje Surco - La Molina
5. Eje San Borja
6. Eje Magdalena
San Isidro
Empresarial
San Isidro
Financiero
San Borja
Surco La Molina
Miraflores
¿Qué es un edificio de oficinas de clase prime?
La clasificación se emplea para distinguir las
calidades físicas y de ubicación de los edificios
de oficinas; en consecuencia, sus niveles de
renta y perfil de usuarios.
Un edificio de clase prime hace referencia a
aquel que se encuentra frente a una avenida o
calle principal en un eje corporativo consolidado. Posee acabados y áreas comunes de alta
calidad, y suele estar orientado a satisfacer las
necesidades de oficina de corporaciones que
demandan áreas grandes. Además, ofrece
plantas (pisos) libres o con pocas divisiones.
Para una mejor comprensión del informe, definimos los siguientes términos clave:
Stock (m2). Es el total de espacio acumulado hasta Tasa de vacancia (%). Es el porcentaje de disponibiun determinado periodo.
lidad respecto al stock.
Absorción neta o demanda efectiva (m2). Es la diferencia entre los metros cuadrados que se ocuparon y desocuparon durante un determinado periodo.
Precio de salida o precio de lista (USD/m2). Es el
precio de oferta inicial de un inmueble. Si este es
negociable, termina en un PRECIO DE CIERRE, que
es inferior al precio inicial. Los precios que se
muestran en este informe son precios de lista y no
2
Vacancia (m ). Es el total de espacio disponible pa- incluyen impuestos.
ra ocupación inmediata.
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Surco La Molina
San Borja
San Borja
Magdalena
San Isidro
Empresarial
LEYENDA
San Isidro
Financiero
Miraflores
Edificios entregados
Edificios en construcción
Eje corporativo
1. El precio de alquiler considera sólo a oficinas en edificios ya entregados
2. El precio de venta es para proyectos en fase de construcción
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Nuevas entregas
Las nuevas entregas sumaron 74,950 m2 y el stock de
oficinas prime se incrementó a 870,850 m2.
Durante el 2T-2016 se entregaron 4 edificios que suman
74,950 m2 de área útil de oficinas. Estos fueron: Edif. Alberto
del Campo y Skytower 757 en Magdalena; y Panorama Plaza
de Negocios Torres 1 y 2 en el corredor Surco - La Molina.
Con ellos, el stock de oficinas prime de Lima se incrementó
a 870,850 m2. Prevemos que en lo que resta del 2016 se
agreguen 59,185 m2 adicionales, con los que el stock de
Lima se acercará más al millón de metros cuadrados.
Asimismo, se anunciaron dos nuevos proyectos. El más
importante es el proyecto de uso mixto TALBOT, ubicado en
la avenida Basadre (San Isidro Empresarial). Comprenderá
un mix de 20,000 m2 de oficinas, acompañado de un hotel 4
estrellas y una placa comercial en el primer nivel. Estimamos que el complejo TALBOT inicie operaciones desde el
2018. El otro proyecto anunciado se denomina Primera
Visión, ofrece oficinas en alquiler y se desarrollará en Magdalena.
Demanda
La absorción neta fue de 15,504 m2. Surco y San Isidro
Financiero lideraron los niveles de absorción.
Las ocupaciones de oficinas sumaron 25,471 m2; y la desocupaciones, 9,917 m2. La diferencia resultante, la absorción neta, fue de 15,504 m2. El mayor índice de absorción se
observó en el eje Surco-La Molina, particularmente en los
edificios Panorama. Cabe destacar que después de varios
años, Surco recibe un edificio con una participación significativa de usuarios finales como compradores. Otros ejes
con niveles de absorción importantes fueron San Isidro
Financiero y Magdalena.
Por otra parte, las desocupaciones de oficinas se concentraron en San Isidro Financiero y Miraflores. El 70% del área
desocupada correspondió a mudanzas y reducciones de
empresas ligadas a la minería.
Vacancia
La tasa de vacancia general se incrementó a 27.08%.
Continúa el desbalance entre la oferta y la demanda. Se
entregaron 74,950 m2, y se absorbieron 15,504 m2. Como
resultado, la tasa de vacancia general se incrementó de
22.16% (2016-1T) a 27.08% (235,785 m2). Pese a que las
torres de Panorama tuvieron una colocación importante a
usuarios finales, no fue lo suficiente para evitar que la tasa
de disponibilidad del eje Surco-La Molina se incremente de
31.6% a 39.6%, entre el 1T-2016 y 2T-2016. Otro eje donde
se incrementó la vacancia fue Miraflores (de 13.9% a
15.9%), debido a la desocupación de oficinas, que no pudo
ser compensada con los nuevos alquileres. En el resto de
ejes corporativos, las tasas de vacancia se mantuvieron
estables.
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Precios
El precio promedio de alquiler es de USD 17.05/m 2; y
el de venta, USD 2,128/m2.
Producto del incremento de la vacancia, el precio de alquiler promedio mantuvo su tendencia a la baja, llegando a
USD 17.05/m2, un 3.3% menos que el trimestre anterior
(USD 17.62/m2). La disminución de los precios de lista se
observó en todos los ejes corporativos, salvo San Borja,
donde se mantuvo en USD 18/m2. Incluso en San Isidro
Empresarial, parte de la oferta disponible ajustó sus tarifas
a la baja, para no perder competitividad frente a otras zonas corporativas como Surco y Magdalena. Recordemos
que algunas empresas han optado por dejar San Isidro y
Miraflores, y mudarse a Surco por menores tarifas.
El precio promedio de venta de proyectos en construcción
es de USD 2,128/m2. En Lima existen 11 proyectos con oferta de oficinas en venta, con precios entre USD 1,800/m2 y
USD 2,403/m2. La escasez de inversionistas individuales y
de empresas que deseen comprar grandes bloques de
oficina, está haciendo que los precios de cierre sean entre
10% y 20% menores al precio de lista.
Análisis
Relación entre precio y valor de las oficinas
La fijación de precios de una oficina debe basarse en el
valor
que
esta
representa
para
sus
demandantes
(empresas). Cuando hablamos de valor, hacemos referencia a la calidad de ubicación (nivel de accesibilidad y exposición), perfil del arrendador (inversionista individual o institucional), y cuán útil es la infraestructura (comedor, SUM,
área de pago a proveedores, ahorros por la certificación
LEED, eficiencia funcional de la oficina, etc.)
Bajo esta premisa, cada edificio tendrá un nivel distinto de
valoración; y como consecuencia, un precio diferente. Es
por ello, que aún en el escenario de sobreoferta y precios a
la baja, existen edificios muy valorados, cuyas oficinas se
arriendan a precios por encima del promedio de mercado.
Sus propietarios no necesitan bajar precios para ganar
demanda, ya que esta táctica podría recortarles valor a los
edificios, más aún si gestionan un portafolio de varios
arrendatarios. Para no perder competitividad frente a otras
alternativas, pueden optar por el camino de la flexibilidad
(negociar periodos de gracia, implementación, incrementos
anuales de renta, entre otros) y así hacer más atractivos sus
edificios u oficinas.
La sobreoferta de oficinas ha puesto de relieve al valor del
edificio cuando se trata de fijar precios y tener éxito en los
alquileres. Por ello, es importante que los propietarios sepan reconocer el valor percibido por sus edificios u oficinas,
y así asignen precios correctos. En la ecuación de valor no
sólo suma el nivel de infraestructura del edificio, sino también su ubicación, y quién es el propietario. Pero tampoco
se debe descuidar a la infraestructura, ya que ella garantiza
la estabilidad del valor del edificio en el tiempo .
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Conclusiones y proyecciones
Los resultados de la demanda del 2T-2016 fueron mejores a lo obtenido en el 1T-2016. Prevemos que esta situación continúe y
se obtengan mejores cifras en los siguientes meses. Nuestra proyección de absorción neta para el 2016 es de 81,000 m 2, que
representaría un crecimiento de la demanda de 9% respecto al año anterior. Actualmente, los motores de crecimiento de la
demanda son: la mayor inversión privada en sectores no mineros, los precios competitivos de las oficinas, y una creciente
necesidad de las empresas por ubicarse en edificios corporativos. Este último componente cada vez cobra mayor relevancia.
Por temas de seguridad, productividad, imagen, ahorro en costos operativos, eficiencia en el uso del espacio, o contar una
ubicación más céntrica para sus colaboradores, diversas empresas están migrando a espacios en edificios corporativos. Entre
ellas se tiene a varias embajadas que tradicionalmente empleaban casas, y a empresas manufactureras que tenían oficinas
junto a sus plantas industriales en Ate o el Callao.
En los siguientes meses se entregarán 4 nuevos edificios prime: Lit-One en Miraflores, Edificio Basadre Las Palmeras en San
Isidro Empresarial, Prisma Business Center y Prime Tower en Magdalena. Con ellos se completará la oferta de 182,514 m2 de
nuevas oficinas proyectada para el 2016. Como consecuencia la tasa de vacancia de cierre de año debería estabilizarse alrededor del 25%; así como los precios de alquiler entre USD 16 y USD 18 por metro cuadrado. Sin embargo, en el eje Surco - La
Molina, y ahora en Magdalena, las posibilidades de que los precios continúen ajustándose a la baja son latentes si es que continúa la demora en sumar nuevos arrendatarios.
Cabe notar que acabamos de salir de un escenario político de incertidumbre, pero aún se avizora inestabilidad en el contexto
internacional. Por ello, durante la primera mitad del año, algunas empresas retrasaron sus decisiones de alquilar nuevas oficinas. Esperamos que durante el segundo semestre, parte de estas búsquedas se reactiven, debido al compromiso del próximo
gobierno de garantizar la estabilidad económica y promover la inversión privada. No obstante, para algunas multinacionales,
las relocaciones tomarían más tiempo por decisión de sus casas matrices. Estas estarían esperando una mayor estabilidad del
contexto internacional para liberar fondos de inversión. De mejorar el panorama económico nacional e internacional, la demanda efectiva de oficinas podría sobrepasar sin mayores problemas los 100,000 m2 anuales en el corto plazo.
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BINSWANGER PERÚ
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