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¿Cómo se están financiando las ciudades del mundo?
Por Dr. Ignacio Kunz Bolaños
Universidad Nacional Autónoma de México
[email protected]
La respuesta a la pregunta
planteada en el título de este
artículo es uno de los pocos temas
en donde hay una notable
coincidencia entre especialistas en
todo el mundo. La mesa 5 de
Habitat III se dedica precisamente
a la cuestión de cómo conseguir
recursos para que las ciudades
puedan solventar sus necesidades,
y en los documentos de trabajo
que se están preparando hay una
clara tendencia a plantear la
conveniencia de recuperar parte
del aumento de valor (plusvalía)
del suelo urbano como mecanismo
de financiamiento.
distinguen dos: los que sacan
provecho de la especulación del
suelo para apropiarse de las
plusvalías; y los que tienen
muchas confusiones acerca del
fundamento e implicaciones del
cobro de una parte de la plusvalía.
A este grupo va dirigido el
presente artículo.
Se trata de una estrategia que se
usa en muchísimos países en muy
diversas modalidades, no sólo
países desarrollados sino también
de Latinoamérica y del Sureste
asiático. Sin embargo, en México,
aunque está contemplada la
posibilidad de cobrar los cambios
en la valorización del suelo en el
Artículo 115 de la Constitución,
existe una enorme resistencia por
algunos grupos en donde se
La plusvalía se refiere al aumento
de valor del suelo producido por
un actor que no es el propietario
de ese suelo. Por ejemplo, el
aumento que tienen los terrenos
por una inversión pública o por un
cambio en la norma, como los
cambios de uso de suelo para
urbanizar. En otras palabras, la
propiedad sube de valor por el
esfuerzo de terceros o porque les
va a costar a terceros, así, esa
Google Earth, CDMX. 2016
valorización
pertenece
legítimamente al actor que la
produjo o al actor que le cuesta,
que casi siempre es el conjunto de
la sociedad.
Otro ejemplo, el especulador que
retiene terrenos ociosos en el
interior de la ciudad: 1) genera
desperdicio de la infraestructura
urbana instalada; 2) provoca una
limitación de la oferta y el
encarecimiento del suelo; y 3)
obliga a que las nuevas
necesidades de crecimiento se
resuelvan hacia la periferia, todo
lo cual produce altos costos
públicos. Su estrategia es retener
el suelo hasta que, debido a la
escasez de terrenos en esa
localización, pueda vender con un
sobreprecio (plusvalía), así él gana
a costa de toda la sociedad.
Por lo anterior, cobrar las
plusvalías o la valorización es un
acto de justicia social, es recuperar
una parte del valor que costó a la
sociedad y que se están
apropiando
unos
cuantos
acaparadores de terrenos.
Así se debe de sospechar de las
ciudades que se extienden mucho,
que de repente presentan
desarrollos de gran altura, que
tienen muchos cambios de uso del
suelo o que tienen muchos
baldíos; porque todas estas
acciones describen situaciones
que permiten a los especuladores
del suelo obtener enormes
ganancias.
Se utiliza como argumento en
contra de la recuperación de
plusvalía que los inversionistas
deben apropiarse de ella como un
estímulo a sus inversiones que
crean empleos y ayudan a la
economía.
Argumento
falso
porque
los
inversionistas
inmobiliarios son víctimas de la
especulación.
Se debe distinguir a los
inversionistas que si pueden crear
empleo y dinamizar la economía
de los acaparadores de suelo,
aunque a veces hacen las dos
cosas al mismo tiempo.
El desarrollo inmobiliario sí se
debe apoyar, es una actividad
legítima y necesaria para la
sociedad que debe tener una
ganancia legítima producto de su
esfuerzo y del riesgo que toman.
Pero no tendrían ninguna razón de
apropiarse de un recurso (la
plusvalía) que se forma a partir del
esfuerzo de la sociedad, lo que los
calificaría como “rentistas”. De
hecho, la mayoría de los
inversionistas inmobiliarios (que
no son acaparadores de suelo) son
víctima de esta situación porque la
especulación del suelo restringe la
oferta y hace más caro al suelo,
que es su insumo más importante,
por lo que tienen que pagar
cantidades
exorbitantes
que
ponen la viabilidad de su negocio
en el límite.
Google Earth, Querétaro. 2016
En países como Colombia y Brasil
los desarrolladores inmobiliarios
ven con buenos ojos la captura de
plusvalías por parte de los
gobiernos locales, ya que se
traduce en una presión para que
los precios del suelo bajen porque
se cancela el incentivo a la
especulación.
Recuperar parte de las plusvalías
(parte, porque difícilmente se
recupera más del 50%) no solo
puede ser una fuente muy
importante de recursos para la
sociedad, lo que permitiría
atender muchas necesidades
como
transporte
público,
seguridad, servicios y vivienda,
además puede diseñarse como un
mecanismo
que
permita
desestimular
conductas
que
resultan perniciosas para la
ciudad, o en su defecto, obtener
recursos
para
mitigar
las
externalidades
(consecuencias
negativas) de esas conductas,
como
sería
desarrollar
fraccionamientos
lejanos
o
edificios altos para el contexto de
la ciudad, ambas, conductas que
generas externalidades o costos
social.
Pero regresemos al tema de que,
al cobrar la plusvalía ya no resulta
tan interesante la especulación,
entonces no se restringe ni se
sobrevalora el suelo, por lo que
como se ha experimentado en
muchas ciudades, los precios del
suelo tienden a bajar, fenómeno
que hace más competitivas a las
ciudades, ya que el suelo es un
factor de producción en cualquier
tipo de inversión, no hay negocio
que no requiera suelo. Esto
permite que mayores sectores de
la población puedan acceder al
suelo, una condición necesaria
para acceder a la vivienda y
ejercer el derecho a la ciudad.
Los que se oponen a la
recuperación de las plusvalías van
en contra del bienestar de la
sociedad.
*Esta columna y su contenido son
responsabilidad del autor. Forópolis Capítulo
Querétaro