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Índice de la Cámara Inmobiliaria
Argentina de Ventas y Alquileres
del mes de Marzo de 2014.
INDICE CIA
Marzo de 2014
index.CIA
2014 | MARZO
CONTENIDO
Cuadro general | Informe de Coyuntura Macro Económico | INDICE.CIA Vta-2014.03 | INDICE.CIA Alq-2014.03 | Anexo metodológico
Cuadro general
Mientras se aguardan las divisas derivadas de la liquidación de cosechas, las medidas monetarias
adoptadas a fines de Enero consiguieron disminuir la salida de reservas, contener al dólar y moderar
la presión inflacionaria. Pero el costo no fue menor; frente a una perspectiva compleja para el año
(inflación, suba de costos, baja de capacidad adquisitiva) la economía real se enfría, con
desaceleración en los niveles de actividad y riesgo de caídas en el empleo.
Es un momento de transición. La inflación sumó casi 10% en el Primer Trimestre y amenaza con licuar
el terreno ganado en Enero. Si esta relativa calma no se capitaliza para hacer correcciones
estructurales, la Administración Nacional -y con ella la economía toda- seguirá atrapada por la
disyuntiva entre priorizar los niveles de actividad vs. contener la inflación, el dólar, las reservas.
En lo que hace a la actividad inmobiliaria, durante Marzo del año 2014 el INDICE.CIA alcanzó a 97.13
y 112.22 puntos para venta y alquiler respectivamente, con subas en ambos casos frente al mes
anterior. Registrando la variación en los valores de oferta de departamentos en Buenos Aires, el
índice expone así una retracción acumulada de 2.87% en los valores de venta y un alza en los
alquileres del 12.2% respecto a las cifras de Junio de 2013.
Index.CIA
PREVIO
ACTUAL
FEB.2014 MAR.2014
VTA
ALQ
97,05
110,81
97,13
112,22
VARIACION
AL MES ANT. ACUMULADA
0,08%
-2,87%
1,30%
12,20%
BASE: JUN.2013=100
Pero el dato particular de este mes en lo inmobiliario, corresponde sin embargo al mes anterior. El
registro de operaciones informado para el mes de Febrero de 2014 por el Colegio de Escribanos,
marcó un alza interanual del 16.2%, la primera suba tras más de dos años de bajas. No obstante, en
el 1° bimestre 2014 ese volumen de transferencias volvió a quedar 56% bajo el promedio de los años
previos al cepo. En concreto, de cada diez operaciones que se hacían entre Enero y Febrero años
atrás, hoy se hacen sólo cuatro, para sumar así 125 operaciones menos por día en la Ciudad de
Buenos Aires.
Sin modificaciones sustanciales en el entorno de negocios, y con un mercado que no ha hecho
tampoco correcciones estructurales, antes de indicar un cambio de clima vale repasar la situación de
los 60/90 días previos a esas escrituras, así como su composición. Se observa así una caída de
operaciones en las propiedades más económicas y una suba importante en las más caras, mientras se
transitaba a la vez el escenario que derivaría en la devaluación de Enero.
Ante este panorama, y una grieta -ampliada por esa devaluación- entre el valor de los inmuebles y la
capacidad de compra del público, el dato tiende pues a ser más el reflejo de un momento particular
que la señal de un cambio de tendencia real, sostenible en el tiempo.
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2014 | MARZO
Índice CIA | Venta
El Índice CIA|VTA alcanzó en el Marzo de 2014 un nivel de 97.13 puntos, ubicándose 0.08% sobre el
mes anterior.
Tras una pequeña suba en Enero (+0.08%) y la devaluación dispuesta sobre el final de aquel mes, los
valores de oferta de los departamentos en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires acusaron en
conjunto una caída en Febrero (-2.9%) y volvieron a crecer en Marzo, cerrando el Primer Trimestre
2014 con una retracción acumulada de 2.87% respecto a los valores de Junio de 2013.
INDEX.CIA|VTA
115,00
110,00
105,00
100,00
100,00
101,14 100,17
99,55
99,38
99,41
99,88
99,96
97,05
97,13
feb-14
mar-14
95,00
90,00
jun-13
jul-13
ago-13
sep-13
oct-13
nov-13
dic-13
ene-14
BASE: JUN.2013 = 100 | FUENTE: Cámara Inmobiliaria Argentina sobre datos de mercado
La oferta publicada mantuvo en Marzo la tendencia ascendente del mes anterior. Pero el alza es
suave, con lo que el Primer Trimestre del año 2014 cierra con un volumen tan sólo 1% mayor al total
ofertado en Junio del año 2013. Desde entonces, mientras los departamentos grandes
incrementaron su presencia en el mercado, los segmentos más demandados acumulan retrocesos,
tanto en las unidades chicas como -en especial- entre aquellas medianas de 3 y 4 ambientes.
En cuanto a los precios, dentro del marco general de firmeza en los valores de oferta, con una
variación inferior al 3% desde Junio del año 2013, el comportamiento del último mes mostró una
suba de 0.4% en las unidades chicas, impulsada en particular por algunas opciones de 2 ambientes.
El segmento de unidades grandes registró en tanto una leve baja de sus valores (-3.1% para el
segmento), al tiempo que en la franja de tamaño medio, los departamentos familiares de 3 y 4
ambientes mostraron en el mes un comportamiento general estable (+0.04%).
No obstante, como venimos destacando en los informes previos, la lectura de estas mediciones no
debe perder de vista que en un marco de inflación/devaluación, esa firmeza de valores en dólares
implica en los hechos una profundización de la otra grieta entre el valor de las propiedades y la
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capacidad de pago del público masivo, reforzando las incógnitas frente a la evolución de la
problemática de la vivienda, y la recuperación de la dinámica inmobiliaria.
Índice CIA | Alquiler
Por su parte, el Índice CIA|ALQ se ubicó en 112.22 puntos, señalando una suba de 1.3% respecto
del mes anterior.
Con ese movimiento, al cierre del Primer Trimestre del año 2014 los valores de oferta en alquiler
acumulan un alza del 12.2% respecto a los registros de Junio pasado.
INDEX.CIA|ALQ
115,00
111,60
110,00
112,22
108,10
105,40
105,00
100,00
110,81
106,55
104,75
103,20
100,00
101,21
95,00
90,00
jun-13
jul-13
ago-13
sep-13
oct-13
nov-13
dic-13
ene-14
feb-14
mar-14
BASE: JUN.2013 = 100 | FUENTE: Cámara Inmobiliaria Argentina sobre datos de mercado
La cantidad de unidades publicadas para su oferta en alquiler presentó por su parte en Marzo un
volumen 25.9% inferior al de Junio del año 2013.
La contracción más intensa de la oferta se registra precisamente en el segmento más sensible, el de
las unidades medianas, de uso familiar, acompañadas por un retroceso también marcado en los
departamentos de 1 y 2 ambientes, que desde mediados del año pasado acumulan una disminución
de 21.6%.
El valor de publicación de los alquileres volvió en general a subir durante Marzo de 2014.
Tanto las unidades pequeñas (+1.4%), como las más grandes (+2.1%), mostraron subas por encima
del promedio, balanceando el alza apenas algo más tenue (1.2%) que registraron las unidades
medianas.
Si bien la suba acumulada en los últimos nueve meses se ubica entre 12 a 13% para todos los
segmentos, la desagregación de las cifras al interior de cada segmento permite observar una
dinámica dispar entre las diferentes opciones, con subas muy superiores a la media en algunos casos
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(ej. monoambientes con cocheras y amenities, o en las unidades grandes con amenities),
contrastando con ofertas donde las variaciones acumuladas entre Junio de 2013 y Marzo de 2014
fueron mínimas o hasta negativas a lo largo del periodo (ej. 2 y 3 ambientes con cocheras).
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Encuadre Macroeconómico
La estabilización del tipo de cambio en torno de los $ 8 logró frenar las expectativas de una mayor
devaluación y tranquilizó a los mercados incluyendo al mercado del dólar informal que no solo frenó
su crecimiento, sino que se encuentra a la baja permitiendo bajar la brecha en forma significativa con
respecto a diciembre 2013 cuando superaba el 50% y hoy se encuentra por debajo del 30%.
Lo que parece una buena noticia no lo es tanto si lo medimos en el esfuerzo que está haciendo el
BCRA para morigerar esta expectativa de devaluación, ya que las altas tasas de interés que está pagando para absorber los pesos sobrantes en el mercado, en algún momento volverán. La gran pregunta es cuanto tendrá que pagar el BCRA a nivel tasa de interés para absorber esos pesos cuando
vuelvan al mercado. Esto dependerá de si el Ministerio de Economía logra moderar la inflación y si lo
logra hacer como lo hace.
Si la devaluación no se traslada a precios, o se traslada moderadamente, los bienes argentinos en
términos de dólar se harán más baratos, con la contrapartida de que las importaciones, donde el
magnitud del déficit energético es significativo y no está claro si la devaluación tiene un efecto positivo en la balanza comercial, y si ello generará un superávit que implique una entrada de divisas que
fortalezca las reservas del BCRA.
En el caso de que se traslade, y los números de la nueva medición del IPC de enero no son auspiciosos, el efecto favorable de la devaluación tendera a ser neutro en el mediano plazo y el esfuerzo
hecho solo servirá para haber trasladado el problema y no para solucionarlo.
A la fecha, el tipo de cambio se ha apreciado, pero lentamente y como consecuencia de la inflación
acumulada de enero y febrero ese efecto se va neutralizando perdiendo sucesivamente las ventajas
iníciales de la devaluación. Si se observa una mayor oferta de divisas no solo por efecto de la devaluación sino porque también se agrega el comienzo de la liquidación de divisas originada por las exportaciones de oleaginosas y cereales, es posible que la liquidación de divisas se va a mantener estables hasta Junio - Julio del presente año.
Las cuentas públicas vuelven a mostrar signos preocupantes en enero, el déficit fiscal aumento poco
menos del 100% con respecto a enero de 2013 en términos nominales y el nivel de gasto no solo
sigue creciendo más que la inflación promedio de mediciones privadas sino que esta al menos 7% por
encima del crecimiento de la recaudación generando un circulo no virtuoso en la economía.
En cuanto al consumo, se comienzan a observar los primeros efectos de freno en el consumo, comparativamente las ventas minoristas cayeron 3.8% en enero y 6.5% en febrero en su comparación
interanual, según Miguel Kiguel de Econviews. En la industria automotriz, el conjunto de mayor presión impositiva y devaluación ha sido determinante para una caída severa de las ventas medidas en
términos interanuales y que están en el rango de entre 17% a 46% según las diferentes marcas y
modelos.
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Anexo | Notas metodológicas
Objetivo: Medir la variación del precio de oferta del mercado inmobiliario en CABA.
Aspecto metodológico: Índice de precio de oferta de los inmuebles, segmentado por tipología con el
objetivo de llegar en forma agregada llegar al índice general.
Unidad de análisis: Propiedades ofertadas
Ámbito geográfico: Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Ámbito temporal: Mensual
Inicio de recolección de la muestra: Junio de 2013
Comparativas mensuales sucesivas, acumuladas e interanuales.
Se diseñó una canasta de bienes representativa de los actuales patrones de consumo, la cual se
utilizará como canasta base. La misma, en caso de ser necesario, puede modificarse sin alterar la
seria de tiempo.
El método elegido para medir la variación de los precios de oferta es el índice de Laspeyres.
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