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ANÁLISIS ESTRATÉGICO DEL SECTOR DE LA
VIVIENDA: UNA APLICACIÓN AL CASO DE GRAN
CANARIA
Rita Dolores Medina Muñoz - [email protected]
Universidad de Las Palmas de Gran Canaria
Reservados todos los derechos.
Este documento ha sido extraído del CD Rom “Anales de Economía Aplicada. XIV Reunión ASEPELT-España. Oviedo, 22 y 23 de Junio de
2000”.
ISBN: 84-699-2357-9
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ANÁLISIS ESTRATÉGICO DEL SECTOR DE LA VIVIENDA:
UNA APLICACIÓN AL CASO DE GRAN CANARIA
Medina Muñoz, Rita Dolores
[email protected]
Departamento de Economía y Dirección de Empresas
Universidad de Las Palmas de Gran Canaria
RESUMEN
En términos generales, el concepto de vivienda abarca tres dimensiones distintas: a) social,
en cuanto que constituye un objeto imprescindible para el desarrollo de la vivienda del ser
humano, b) urbana, al ser un bien urbano que constituye un elemento físico esencial de la
forma e imagen de las ciudades y zonas rurales, y c) económica, ya que constituye un
elemento básico en torno al cual gira el sector de la construcción. Por tanto, todo análisis
estratégico de la vivienda en una determinada zona geográfica debe incluir estas tres
dimensiones.
A partir de este modelo teórico, el presente estudio identifica y analiza una serie de
indicadores que son sugeridos como claves para el análisis de la situación de la vivienda en
un determinado territorio. Así mismo, se describe una metodología basada en el campo de
la dirección estratégica que permite formular acciones estratégicas para resolver los
problemas sociales, urbanos y económicos que conlleva la vivienda. En concreto, el sector
de la vivienda en Gran Canaria es analizado a través de dichos indicadores y, tras aplicar la
metodología estratégica, se recomienda una serie de actuaciones que podrían mejorar el
estado actual de la vivienda en la isla.
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DELIMITACIÓN CONCEPTUAL DE LA VIVIENDA
En términos generales, el concepto de vivienda abarca tres dimensiones distintas: social,
urbana y económica. Desde una perspectiva social, la vivienda constituye un objeto
imprescindible para el desarrollo de la vida del ser humano y, en especial, de la vida familiar.
En tal sentido, la Constitución Española, en su artículo 47, reconoce que todos los españoles
tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. El presente informe se ha
centrado fundamentalmente en el aspecto social de la vivienda, intentando analizar variables
tales como el actual parque de viviendas, las necesidades de vivienda, la idoneidad de la
oferta actual de viviendas y la facilidad de acceso a las mismas.
No obstante, la vivienda también se presenta como un elemento fundamental de la actividad
económica, de forma que la construcción, junto con el comercio y el turismo, constituye uno
de los motores de la economía insular. Además, tampoco resulta desdeñable la repercusión
que la producción inmobiliaria tiene sobre el sector financiero, por cuanto que la vivienda
sigue siendo la principal causa de endeudamiento de las familias. No obstante, el presente
estudio no se ha centrado en la construcción de viviendas como actividad económica.
Por último, la dimensión urbana del concepto de vivienda hace referencia a que ésta es un
bien urbano, que constituye un elemento físico esencial de la forma e imagen de las ciudades
y zonas rurales, y, por tanto, integrante del paisaje urbano y rural. El presente informe
tampoco se ha centrado en el componente paisajístico de la vivienda.
METODOLOGÍA ADOPTADA Y ORGANIZACIÓN DEL ESTUDIO
Con el objetivo de la mejora del sector de la vivienda, desde una perspectiva estratégica
podríamos identificar dos grandes fases en el proceso de formulación de acciones
estratégicas que permitan alcanzar el objetivo planteado (Thompson y Strickland, 1994): a)
análisis del sector de la vivienda y b) formulación de acciones estratégicas. Estas fases
serían previas a la implantación de las estrategias seleccionadas y al seguimiento/control,
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consistente en controlar, por un lado, que las acciones estratégicas son adecuadamente
implantadas y que los objetivos se van alcanzando gracias a las mismas.
En cuanto al análisis del sector de la vivienda, es crucial la identificación de las variables
que permiten describir el sector de la vivienda. En la metodología que proponemos se
distingue entre realidad interna del sector de la vivienda y realidad externa o variables que
influyen en el desarrollo del sector de la vivienda.
Por una parte, la realidad interna del sector de la vivienda podría verse reflejada por las
siguientes dimensiones: a) las características de las viviendas de la isla; b) los regímenes de
tenencia y las formas de acceso a la propiedad, prestando especial énfasis a la
autoconstrucción y a los contratos de alquiler; c) las necesidades de vivienda de la isla; d) la
oferta de viviendas; e) las viviendas sociales; f) la disponibilidad de suelo edificable; g) los
precios de venta y el precio de los alquileres; h) las infraviviendas; i) las viviendas ilegales y j)
la calidad en la construcción de las viviendas. Como resultado del análisis de dichas
variables se podría identificar las principales fortalezas y debilidades del sector de la
vivienda analizado, a partir de las cuales basar las acciones estratégicas a formular.
Por otra parte, la realidad externa o variables/dimensiones que influyen en la evolución del
sector de la vivienda podría se analizada mediante numerosas variables que podrían ser
encuadradas en las siguientes dimensiones: económicas (por ejemplo, nivel de renta
familiar, evolución de los tipos de interés, costes impositivos en la construcción, promoción y
propiedad de las viviendas, tasas de paro e inestabilidad del empleo, ahorro familiar),
demográficas (por ejemplo, evolución de la población, densidad de la población,
movimientos migratorios), sociales (por ejemplo, estructura familiar, emancipación, índices
de pobreza y marginación), políticas (por ejemplo, planes nacionales de vivienda, planes
autonómicos de vivienda), legales (por ejemplo, instrumentos de intervención en el mercado
del suelo) y tecnológicas (por ejemplo, infraestructuras y equipamientos, innovaciones
tecnológicas en la construcción de la vivienda). Las conclusiones de este análisis incluyen las
principales oportunidades y amenazas encontradas como resultado de la evaluación de las
tendencias del entorno.
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Una vez identificadas las fortalezas y debilidades del sector de la vivienda objeto de estudio resultado del análisis interno-, y las oportunidades y amenazas que ofrece en el entorno y que
podrían influir en el adecuado desarrollo del sector de la vivienda, a continuación habría que
proceder a la fase de formulación de acciones estratégicas. Sin embargo, la necesidad de
alcanzar un consenso y de generar las mejores acciones estratégicas posibles, requiere
adoptar una metodología más detallada. Por ejemplo, mediante la realización de entrevistas
y la aplicación del método DELPHI, se podría identificar acciones estratégicas adecuadas y
consensuadas.
En el resto del documento se presentan los resultados del análisis interno del sector de la
vivienda en Gran Canaria, el resumen de dicho análisis y del análisis del entorno, en forma
de análisis DAFO -debilidades, amenazas, fortalezas y oportunidades-. Finalmente, se
sugieren algunas acciones estratégicas que podrían ser adoptadas para mejorar el estado
actual de la vivienda en la isla.
ANÁLISIS DEL SECTOR DE LA VIVIENDA EN GRAN CANARIA
Las características de las viviendas
Distribución de las viviendas según su clase
Según el último Censo de Viviendas, en 1991 el parque de viviendas de Gran Canaria fue de
234.681, de las cuales el 95,8% eran viviendas familiares, que incluyen una habitación o un
conjunto de habitaciones que ocupan un edificio o una parte estructuradamente separada del
mismo, y que están destinadas a ser habitadas por una o varias personas y no se utilizan
totalmente para otros fines. El resto de las viviendas grancanarias se distribuyen de la
siguiente forma: 0,55% de alojamientos -i.e., recintos que no responden totalmente a la
definición de vivienda familiar (e.g., chabolas, cuevas, caravanas, garajes)-, 0,34% de
establecimientos colectivos -i.e., hoteles, pensiones, establecimientos colectivos
propiamente dichos (e.g., conventos, cuarteles, asilos, residencias de estudiantes) y
establecimientos análogos- y 3,3% bajo el epígrafe Ano consta@. Por consiguiente, casi la
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totalidad de las viviendas grancanarias son de tipo familiar, si bien el porcentaje de este tipo
de viviendas (i.e., 95,8%) es algo inferior al de 1981 (98,7%). No obstante, durante la última
década se ha producido un incremento en el número de viviendas familiares, aunque en
menor proporción que el experimentado en Canarias (un 14% frente a un 21%). El
asentamiento de este tipo de viviendas en la isla grancanaria presenta un gran desequilibrio
territorial, de forma que el 51% de las mismas se concentran en la capital -Las Palmas de
Gran Canaria-, en una superficie de 100 Km5.
Distribución de las viviendas familiares según su uso
El 77% de las viviendas familiares censadas en 1991 en Gran Canaria, corresponde a
viviendas principales. Las viviendas desocupadas en 1991, tanto de las islas capitalinas
como de la región, superan el volumen de viviendas secundarias, fenómeno que se repite en
1991 tan sólo en Gran Canaria, al experimentar ésta la menor disminución de este tipo de
viviendas en términos relativos. Así, en 1991 había 26.825 viviendas desocupadas (i.e., 12%
de las viviendas familiares). En cuanto a las viviendas secundarias, señalar que éstas
representan en Gran Canaria el 10% de las viviendas familiares y el 13% de las viviendas
principales, siendo su aumento en el último decenio 2,5 veces inferior con respecto a
Canarias.
Características de las viviendas familiares principales ocupadas
Con relación a las características de las viviendas de Gran Canaria según su superficie útil,
la mayor parte se encuentra en la franja de 61 a 90 m5 (44,2%), seguidas por las viviendas
de 91 a 120 m5 (25%) y de 31 y 60 m5 (16,6%) - véase cuadro 4 -. Por tanto, puede
afirmarse que en Gran Canaria la vivienda posee un tamaño medio reducido, de forma que
el 62% de las viviendas familiares tienen una superficie inferior a los 91 m5 y tan sólo el 13%
supera los 121 m5 (ISTAC, 1994).
Los regímenes de tenencia y las formas de acceso a la propiedad
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En Gran Canaria, según datos de 1991, predomina el régimen de tenencia en propiedad,
siendo un 58% del total de las viviendas (101.302) propiedad de los usuarios como
consecuencia de haberlas comprado o construido. A éstas tendríamos que añadir el 17% de
las viviendas (28.786) que también están en régimen de propiedad pero por herencia,
donación o transmisión gratuita. Por tanto, son escasas las viviendas grancanarias en
régimen de alquiler, las cuales únicamente representan el 15% del total (26.288), frente al
75% de las viviendas en propiedad. En tal sentido, ninguna de las principales variables que
en términos generales explican el volumen de alquileres en una comunidad son aplicables al
caso grancanario. Así, si bien cuanto menor es la renta familiar se incrementa la probabilidad
de elección del alquiler de una vivienda1 (Dulce Tello, 1995), a pesar de contar con una de
las rentas familiares más bajas de España, el uso de los alquileres en Gran Canaria es
escaso.
Por otra parte, atendiendo a la edad, empíricamente se ha demostrado que los más jóvenes
utilizan más el régimen de alquiler (Dulce Tello, 1995), quizás por su escaso nivel de renta.
En Gran Canaria, sin embargo, la población es una de las más jóvenes de España, sin que
ello se traduzca en un componente importante de alquileres en el régimen de tenencia de las
viviendas de la isla. Además, el fuerte arraigo de la propiedad en la cultura del isleño se ha
visto potenciado por las actuaciones del Gobierno de Canarias, que casi exclusivamente ha
apoyado el régimen de propiedad de las viviendas. En tal sentido, en e l Tercer Plan Canario
de Vivienda tan sólo 3.000 actuaciones están dirigidas a la promoción pública de viviendas
de protección oficial (VPO) para su cesión en alquiler. Las 17.000 restantes, exceptuando las
1.950 destinadas a la erradicación de la infravivienda, consisten en subvenciones a
adquirientes.
Formas de acceso a la propiedad: la autoconstrucción
El mercado ofrece la posibilidad de acceder a la propiedad a través de: a) adquisición a
entidades privadas, b) adquisición a entidades públicas, c) herencias y donaciones, y d)
mediante la autoconstrucción y cooperativas. Esta última modalidad de acceso a la
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Ello podría deberse a las condiciones del mercado financiero, que hace bastante difícil el
acceso a créditos por parte de las familias con rentas más bajas.
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propiedad, la autoconstrucción, se encuentra muy arraigada en Gran Canaria. A juicio de los
entrevistados, su justificación se halla en una cultura fuerte de la propiedad, así como en la
escasa respuesta que en las pasadas décadas dieron las distintas Administraciones a la
inadecuación de la oferta privada a las necesidades de vivienda de la población. Ello justifica
que tradicionalmente la autoconstrucción haya sido asociada con urbanización marginal, ya
que muchas de las autoconstrucciones incumplen uno o varios preceptos legales (e.g.,
ausencia de proyectos y/o licencias, o estar localizadas en suelo no edificable).
Características de los contratos de alquiler
El volumen de viviendas en Gran Canaria en régimen de alquiler supone tan sólo el 15% de
las viviendas principales. Resulta difícil hacer estimaciones sobre las características de los
contratos de arrendamiento de viviendas en la isla, ante la escasez de información al
respecto, existiendo cierta segmentación en el mismo. En este sentido, existen contratos de
alquiler realizados con anterioridad a 1964, que se caracterizan por ser de renta congelada y
prórroga forzosa; contratos realizados entre 1965 y 1985, que cuentan con prórroga forzosa;
y contratos posteriores a 1985, que están totalmente liberalizados.
Las necesidades de vivienda
En opinión de la totalidad de entrevistados, la necesidad de vivienda es causa y efecto de la
ordenación del territorio. Causa, en la medida en que los trámites burocráticos de
reclasificación del suelo y la especulación que se hace del mismo en función de su
clasificación, retrasan el proceso de construcción de viviendas y encarecen el precio final de
las mismas, lo cual dificulta el acceso a la vivienda; y efecto, por la transcendencia que debe
tener el conocimiento de las necesidades de vivienda en la ordenación del territorio. La
unidad de análisis en la demanda de viviendas es el hogar, término que incluye a las
personas que viven solas (Leal Maldonado y Cortés Alcalá, 1995). Entre los diferentes
componentes que integran las necesidades de vivienda, según el Comité de Expertos de
Vivienda (1992), se hallan los siguientes:
S Los saldos familiares que se generan como consecuencia de la diferencia entre las
familias que se forman anualmente y las que desaparecen cada año, constituyen el
agregado más numeroso de los que componen las necesidades de demanda.
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S La reposición de viviendas que se derriban.
S Los cambios de usos, que se dan sobre todo en las zonas centrales de las ciudades, por la
ocupación de viviendas para oficinas y despachos.
S La transformación de viviendas secundarias en principales.
S Y el número de viviendas infraestándares y/o número de hogares hacinados existentes.
La oferta de viviendas
En cuanto a la evolución que desde 1991 ha experimentado la oferta de viviendas en Gran
Canaria, señalar que los datos disponibles son poco precisos. No obstante, dichos datos
sugieren que aproximadamente por cada dos viviendas libres construidas se construye una
VPO, ya sea de promoción p rivada o pública. En tal sentido, durante el trienio comprendido
entre 1993 y 1995 se construyeron 6.442 viviendas libres (66% de las construidas) frente a
3.308 VPO (34%).
Hasta aquí se ha analizado la oferta actual determinada por el crecimiento del parque de
viviendas; sin embargo, existe una oferta potencial derivada de la existencia de casas
vacías. Canarias, después de Baleares, presenta el mayor número de viviendas
desocupadas, en términos relativos, de toda España (Consejo Económico y Social de
Canarias, 1996a). En cuanto a los proyectos de construcción de viviendas, señalar que al
margen de la oferta privada de viviendas y la autoconstrucción, difícilmente cuantificables, el
Tercer Plan Canario de Vivienda 1996-1999, en coordinación con el Plan Estatal de
Vivienda, supone la realización en toda Canarias de unas 23.000 actuaciones en suelo y
vivienda. A las 18.000 actuaciones previstas por el Estado, de las cuales 14.741
corresponden a viviendas y el resto a actuaciones de suelo, hay que añadir 1.500 viviendas
de promoción pública en alquiler, 3.000 de autoconstrucción financiadas por la Comunidad
Autónoma en exclusiva, y 1.950 para la erradicación del chabolismo. Con ello, si se cumplen
las previsiones, más de 21.000 familias dispondrán de una vivienda nueva antes del año
2.000.
La exigencia de disponibilidad de suelo apto para la construcción marca una dependencia
de la producción de viviendas respecto a la situación del mercado de suelo residencial, de
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forma que la escasez de suelo puede provocar una escasez de construcción de viviendas.
Las viviendas sociales
Categorías de viviendas sociales
En general, podemos distinguir dos grandes categorías de vivienda, en función de tener o no
beneficios otorgados por la Administración: (a) viviendas libres, y (b) viviendas con
Protección Oficial (VPO), las cuales habrán de dedicarse a domicilio habitual y permanente.
Dentro de esta última categoría de viviendas, existen a su vez dos posibles clasificaciones:
S En primer lugar, y en función de los ingresos de los destinatarios de las viviendas, tenemos
VPO de Régimen Especial -los ingresos no pueden exceder de 2,5 veces el Salario
Mínimo Interprofesional (S.M.I.)-, y VPO de Régimen General -los ingresos no pueden
superar 5,5 veces el S.M.I.
S En segundo lugar, sobre la base del promotor de la vivienda, podemos distinguir:
- VPO de promoción privada, consistente en que el promotor de las viviendas es una
empresa privada.
- Y VPO de promoción pública, en cuyo caso la promoción es la que realiza directamente
la Administración (ayuntamientos y Gobierno Regional) con cargo directamente a
presupuestos; o a través de Viviendas Sociales de Canarias, S.A., sociedad que con
mayoría de capital de la Administración Autonómica promueve viviendas en condiciones
de mercado.
Las VPO de promoción pública están destinadas a la promoción de VPO de Régimen
Especial, tanto para la venta como para su cesión en alquiler. Estas últimas constituyen, a su
vez, lo que se conoce como patrimonio público de viviendas, estando destinadas a las
capas más insolventes de la sociedad.
Disponibilidad de suelo edificable
En términos generales, la incidencia del planeamiento urbanístico en el mercado de suelo
deriva de la determinación del mercado potencial del mismo, sobre la base de la
clasificación que se haga del terreno (e.g., urbano, urbanizable y no urbanizable), limitando
de esta forma la disponibilidad de suelo sobre el que se puede construir. Señalar que el
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suelo ya es de por sí escaso, debido a la propia insularidad, al elevado valor natural del
mismo y a la difícil orografía del terreno. Según los Planes Generales de Ordenación Urbana
(PGOU), entre cuyos fines figura la calificación y clasificación del suelo, los suelos pueden
ser calificados en figuras tales como industrial o residencial, y pueden ser clasificados en
suelo urbano, urbanizable y no urbanizable.
No obstante, existen varios factores que nos inducen a pensar, al igual que a la totalidad de
los entrevistados durante la elaboración del presente informe, que el suelo disponible para
construir viviendas es escaso. Por un lado, estamos en una isla con un territorio limitado, que
asciende a 1.560,1 Km5 de los que el 43% (i.e., 665,7 Km5) constituye superficie protegida
según la Ley 12/1994 de Espacios Naturales de Canarias, frente al 49% de Tenerife (989,1
Km5 protegidos). Según el Colegio Oficial de Arquitectos de Canarias, otro factor
destacable que afecta negativamente a la disponibilidad de suelo son los largos plazos que
requieren las actuaciones urbanísticas. Así, para que un suelo alcance el status de urbano y
por tanto se pueda construir sobre el mismo, puede transcurrir un mínimo de cuatro años.
Los precios de venta y el precio de los alquileres
Un análisis de los Índices de Precios al Consumo (IPC) sugiere que el IPC de vivienda,
calefacción, alumbrado y distribución de agua se ha incrementado anualmente, durante los
últimos cinco años, por encima del incremento del IPC general, tanto a nivel nacional como
de Canarias. Por consiguiente, podemos afirmar que el esfuerzo que deben realizar las
familias en lo que a vivienda se refiere es superior al que realizan con respecto a otros
consumos.
Asimismo, señalar que desde 1993 el incremento del IPC de la vivienda ha sido bastante
superior en Canarias que en España, lo que a su vez indica que las familias canarias han
hecho frente a unos aumentos en los precios de la vivienda superiores a los que ha
soportado la familia media española. En concreto, la magnitud de los gastos relacionados
con la vivienda que anualmente soportan las familias canarias asciende a 494.778 pesetas,
según la Encuesta de Presupuestos Familiares 1990-1991, lo cual supone el 21% del gasto
medio total de los hogares canarios.
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En 1995, el precio medio del metro cuadrado de la vivienda en Canarias ascendió a 93.754
pesetas, que es algo inferior a la media nacional (110.218 pesetas). No obstante, en la
capital de Gran Canaria, el precio del metro cuadrado de la vivienda fue de 107.236, que si
bien es algo inferior al precio medio a nivel nacional, se situó por encima del precio en Santa
Cruz de Tenerife (106.062 pesetas) y La Laguna (88.049).
En términos generales, según datos de 1991, el precio medio de una vivienda libre en
Canarias (6.636.000 pesetas) es tres veces superior a la renta familiar disponible neta
(2.204.614 pesetas). No hay que olvidar el coste adicional de toda una serie d e gravámenes
ligados a la adquisición (e.g., I.G.I.C., Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos
Jurídicos Documentados, o Impuesto sobre Bienes Inmuebles), que a juicio de gran parte de
los entrevistados encarecen significativamente la adquisición de la vivienda.
Estructura de costes del precio de venta de la vivienda
El principal componente del precio final de la vivienda consiste en los costes de las obras,
que representan el 46% del total de los costes, seguidos por el coste del terreno, con un 22%
de los costes totales. El tercer gran componente del precio hace referencia a los beneficios
del promotor, que suelen alcanzar un 15% del precio de venta de la vivienda. Finalmente
señalar que las licencias e impuestos representan casi un 7% del total del precio de la
vivienda.
Las infraviviendas
Según un informe elaborado por la Dirección General de Vivienda del Gobierno de Canarias
(sin publicar), existe una gran proporción de la población de la isla que vive en condiciones
de deficiente habitabilidad, fenómeno éste que ocurre en mayor medida en las grandes
ciudades. Estos núcleos se caracterizan por la carencia de servicios municipales de
alumbrado público, abastecimiento de agua y alcantarillado.
La tipología de la infravivienda difiere del medio geográfico en que se halla ubicada, de
forma que en las zonas costeras dicha población se asienta en núcleos aislados de las
zonas urbanizadas, con acceso dificultoso y deficiente equipamiento. En el medio rural, sin
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embargo, podemos identificar varios tipos de infraviviendas. Por una parte, están las zonas
de aparcería, que constituyen asentamientos de la población procedente en su mayoría de
municipios con marcado carácter agrícola, prolongándose esta situación a las futuras
generaciones. Por otra parte, nos encontramos las cuevas, que están situadas en terrenos
accidentados y generalmente aislados del resto de la población, todavía sin urbanizar y con
deficientes condiciones de habitabilidad.
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Por último, señalar que en el medio urbano, sin embargo, las infraviviendas suelen estar
ubicadas en la ciudad junto a edificaciones que conforman barrios periféricos. Además,
existe un mayor aprovechamiento del espacio, provocando fenómenos de hacinamiento
agravados por la permanencia en la vivienda de las nuevas generaciones, que al carecer de
medios económicos se ven imposibilitados de alquilar o adquirir una nueva vivienda, familias
que en muchos casos se hallan abocadas a incrementar los núcleos de asentamientos
marginales como consecuencia de los conflictos de convivencia. Asimismo, en la mayoría de
las infraviviendas en el medio urbano la movilidad al centro de la ciudad y a cualquier barrio
de éste no suele ser dificultosa debido a la disponibilidad de transporte público.
Las viviendas ilegales
El ejecutivo regional desconoce el número real de construcciones ilegales en la isla, a pesar
de la cifra de 30.000 viviendas ilegales que se d ice que existen en todo el Archipiélago (La
Provincia, 25 de octubre de 1996:8). En este sentido, una de las acciones incluidas en el
Decreto 11/1997 que regulariza la situación de este tipo de viviendas es precisamente la de
elaborar un censo de las mismas. La totalidad de los entrevistados en la fase previa a la
elaboración del presente informe consideran la construcción de viviendas ilegales una
práctica extendida en la isla. A continuación se detallan las principales conclusiones sobre la
edificación residencial sin licencia de obras en Canarias, según un estudio realizado por
Área y Sistema, S.A. (1992):
S Las construcciones ilegales tienden a localizarse en los núcleos urbanos de los respectivos
municipios.
S Las promociones ilegales están básicamente constituidas por viviendas de
autoconstrucción promovidas por particulares para su uso propio, por lo que suelen tener
una sola vivienda.
S Estas viviendas presentan unos estándares arquitectónicos elevados. Su superficie útil
supera los 100 m5 y tienen unas cinco habitaciones y casi dos cuartos de baño de media.
S El destino de estas obras es fundamentalmente el de vivienda, generalmente no
compartido con otro tipo de uso.
S Y la práctica totalidad de las promociones sin licencia dispone de suministro de agua
potable, de energía eléctrica y de evacuación de aguas residuales.
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La calidad en la construcción de la vivienda
Según un informe del Instituto Nacional de Consumo, los defectos de construcción en la
compra de una vivienda, junto con el precio de los alquileres, constituyeron el principal motivo
de reclamación de los consumidores en 1995. Asimismo, en la Encuesta sobre la Vivienda
Familiar en España, figuran como las reformas más demandadas por los canarios: a) las
obras destinadas a subsanar la existencia de goteras y grietas, b) las obras que implican
cambios en la distribución interior de la vivienda, y c) las obras de mejora de las
instalaciones de agua, gas, electricidad y aislamiento.
Entre las causas d el mal estado de conservación del parque de viviendas en la isla, algunos
de los entrevistados apuntan a: a) la antigüedad del mismo, b) la escasa calidad en la
construcción, y c) la falta de mantenimiento por parte de los usuarios. En relación a la
antigüedad del parque de viviendas, a lo largo del presente informe se ha puesto de
manifiesto la existencia de 20.473 viviendas con una antigüedad superior a 50 años. En
cuanto a la escasa calidad en la construcción, ésta parece imputable a la baja cualificación
de la mano de obra y la calidad de los materiales de construcción (e.g., el bloque se utiliza
como sustituto del ladrillo, la escasez de áridos). No obstante, el clima benigno de la isla,
además de ofrecer la ventaja de que las viviendas exigen menos equipamientos -en la
medida en que no necesitan de instalaciones como calefacción o aire acondicionadocontribuye a paliar posibles consecuencias negativas de una escasa calidad edificatoria
(e.g., filtración de aguas, derrumbe de techos por nevadas). Esta razón ha sido una de las
causas que ha propiciado el fenómeno de la autoconstrucción en Gran Canaria, así como la
existencia de chabolas en el litoral, con el consiguiente impacto sobre el entorno.
Finalmente, es necesario señalar que no todos los daños que se producen en las
construcciones se deben a defectos de origen. En determinadas ocasiones la vivienda se
deteriora debido a la falta de mantenimiento, por parte del usuario, de aspectos tales como
la pintura o los conductos de agua y luz. En este sentido, es importante destacar el hecho de
que en Gran Canaria, al igual que en otras regiones, no existe la práctica habitual de entregar
al adquiriente de una vivienda un manual de mantenimiento de la misma cuando se le hace
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entrega de ésta.
RESUMEN DAFO
Fortalezas
Existe un elevado porcentaje de viviendas desocupadas en Gran Canaria, ascendiendo,
según datos de 1991, al 12% de las viviendas familiares (i.e., 26.825 viviendas), de las
cuales más de la mitad se encuentran en los municipios de Las Palmas de Gran Canaria y
Telde. En tal sentido, Canarias, después de Baleares, presenta el mayor número de
viviendas desocupadas, en términos relativos, de toda España. Estas viviendas podrían
contribuir a satisfacer la demanda de viviendas, aún cuando buena parte de ellas se
encuentran en mal estado o en núcleos donde no existe una importante demanda. Por
ejemplo, en Las Palmas de Gran Canaria hay unas 10.000 viviendas vacías que podrían
satisfacer la demanda del municipio durante tres años.
Otra fortaleza del sector de la vivienda en Gran Canaria hace referencia a la importancia de
la autoconstrucción como forma de acceso a la vivienda. Ello supone una fortaleza en cuanto
que permite el abaratamiento de la vivienda, principalmente porque el solar suele ser propio
y, además, la construcción se realiza por fases y según las disponibilidades del usuario.
Existe una serie de sociedades públicas destinadas a la promoción de viviendas y a la
adquisición, preparación y puesta en el mercado del suelo: a) Gestión Urbanística de Las
Palmas, S.A., que tiene por objeto la localización, adquisición, preparación y puesta en el
mercado de suelo susceptible de servir para el desarrollo de los planes canarios de vivienda;
b) Viviendas Sociales de Canarias, S.A., que tiene por objeto la promoción y venta en
Canarias de viviendas de protección oficial; y c) Gestión de Planeamientos de Canarias,
S.A., que tiene por objeto la realización de estudios urbanísticos y planeamiento incluyendo
en ellos la redacción de planes de ordenación y proyectos de urbanización. Estas tres
sociedades contribuyen al desarrollo de los planes de viviendas.
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Otras fortalezas del sector de la vivienda en Gran Canaria incluyen: (a) la existencia de un
patrimonio público de vivienda, propiedad del Cabildo Insular; y (b) la cesión a los
ayuntamientos de suelo gratuito por los propietarios de suelo urbanizable para la constitución
de un patrimonio público de suelo destinado a la construcción de viviendas sociales.
Debilidades
Una de las debilidades más importantes del sector de la vivienda en Gran Canaria hace
referencia al nivel de los precios de las viviendas, en especial en Las Palmas de Gran
Canaria, donde el precio es el más elevado de Canarias. El problema es todavía más
importante si consideramos que este municipio cuenta con más de la mitad de la población
de la isla, por lo que es el ayuntamiento con una mayor necesidad de vivienda.
A su vez, a pesar de presentar los principales factores que explican la elección del alquiler
para acceder a una vivienda (e.g., niveles bajos de renta familiar y gran porcentaje de
jóvenes en la población), Gran Canaria únicamente tiene un 15% de sus viviendas en
régimen de alquiler, frente al 18% de Tenerife. La escasez de viviendas de alquiler limita la
accesibilidad a una vivienda de las familias con menor renta e inestabilidad en el empleo.
Además, dificulta la movilidad residencial de la población por motivos laborales.
Otra debilidad consiste en la antigüedad de las viviendas grancanarias, en cuanto que el
12% de las mismas tienen una edad superior a cincuenta años, y el 16% cuentan con una
antigüedad comprendida entre treinta y cincuenta años. Estos datos sugieren el mal estado
de un gran porcentaje de las viviendas de la isla.
Asimismo, destaca la escasa oferta de suelo donde construir, así como el elevado
porcentaje de suelo protegido. Ello genera una escasez de suelo apto para la construcción
que está generando una ralentización en la construcción de viviendas, así como un
encarecimiento de las mismas. En tal sentido, señalar que el retraso en la ejecución del
Segundo Plan Canario de Viviendas se debió principalmente a la carencia de suelo. A su
vez, el Tercer Plan incluye la construcción del 70% de las viviendas sociales en las cuatro
áreas metropolitanas de la isla -Las Palmas de Gran Canaria, Santa Cruz de Tenerife, Telde
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y La Laguna- donde los problemas de suelo son mayores.
Durante la elaboración del presente informe se han encontrado otras debilidades, entre las
que destacamos las siguientes: a) las necesidades de vivienda son mayores con respecto al
resto de las islas, b) existe un cierto desajuste entre la tipología de las viviendas y las
necesidades de la población, c) son numerosas las viviendas ilegales, d) existe un
desequilibrio territorial en la distribución de las viviendas, ya que la mitad de las viviendas
principales se encuentran en Las Palmas de Gran Canaria, e) es elevado el gasto público en
concepto de rehabilitación de viviendas del Patronato de Francisco Franco y del parque
autonómico de viviendas, f) existe una fragmentación en la prestación de servicios públicos
relacionados con la vivienda y g) la información disponible en materia de vivienda es poco
precisa, en especial en lo que se refiere a las viviendas construidas, el número de viviendas
ilegales e infraviviendas, y la disponibilidad de suelo edificable.
Oportunidades
Una de las principales oportunidades para el sector de la vivienda en Gran Canaria que
fueron identificadas en el presente informe hace referencia a las condiciones climáticas de la
isla, ya que, además de reducir los equipamientos necesarios de las viviendas (e.g.,
calefacción, aire acondicionado), contribuye a paliar las posibles consecuencias de una
escasa calidad edificatoria (e.g., filtraciones de aguas, derrumbe de techos por nevadas).
La implantación del futuro programa de actuaciones en el marco del Plan Director de
Infraestructuras de Canarias, en coordinación con el nacional, podría proporcionar a la isla
unas adecuadas infraestructuras que podrían contribuir a la expansión urbana, que, además
de equipamientos -e.g., colegios, centros de salud, instalaciones deportivas- y dotaciones
relacionadas con las viviendas -e.g., red eléctrica, alcantarillado-, requiere una adecuada
infraestructura de transporte. Ello es especialmente importante en cuanto que esta carencia
ha condicionado el desarrollo en la isla de nuevos terrenos donde construir viviendas.
Una tercera oportunidad para el sector de las viviendas en Gran Canaria consiste en las
mejoras que se están produciendo e n las condiciones de financiación para la adquisición de
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viviendas, entre las que destacan: a) la evolución favorable de los tipos hipotecarios
destinados a la vivienda y b) la financiación cualificada destinada a familias con ingresos
hasta 2,5 veces el salario mínimo interprofesional.
Las medidas liberalizadoras del Ejecutivo Central y Autonómico en materia de suelo y
vivienda, así como en relación con la subrogación y modificación de préstamos hipotecarios,
representa otra oportunidad para el sector de las viviendas. En tal sentido, es de esperar un
abaratamiento de las viviendas y, por tanto, una mayor accesibilidad a las mismas.
La continuidad de la política en materia de vivienda, tanto a nivel nacional como regional, a
través de sucesivos planes de viviendas, también constituye otra oportunidad, en cuanto que
el objetivo de los mismos gira en torno a facilitar el acceso a las viviendas de los ciudadanos.
El entorno ofrece otras oportunidades para el sector de la vivienda en Gran Canaria, entre las
que destacamos las siguientes: a) la voluntad de las distintas administraciones para resolver
las necesidades de vivienda de las capas sociales menos solventes, b) la posibilidad de que
el Cabildo Insular se constituya como el futuro gestor del parque autonómico de viviendas, c)
la progresiva reducción en el número de familias, así como en el tamaño de las mismas, d) el
crecimiento desacelerado de la población hasta el 2021, e) la evolución positiva de la
economía, así como del índice de paro, y f) la aparición de materiales de construcción de
menor consumo energético.
Amenazas
Una de las principales amenazas para el desarrollo adecuado del sector de la vivienda en
Gran Canaria consiste en la especulación del escaso suelo de la isla, en cuanto que
incrementa el precio del mismo y por tanto de la vivienda. Especial mención merece la
especulación del suelo urbanizable, como consecuencia de la calificación que del mismo se
hace en los planes municipales de ordenación del territorio. En concreto, los propietarios de
suelo no urbanizable y urbanizable tienden a retenerlo en espera a su futura calificación como
urbano, lo que disminuye todavía más la oferta potencial de suelo destinado a la construcción
de viviendas. Esta situación se agrava con la lentitud de los trámites de clasificación de
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terrenos para que éstos sean urbanos, de forma que normalmente transcurre un mínimo de
cuatro años.
Otra amenaza para el sector de la vivienda hace referencia a las escasas aportaciones
públicas dirigidas a evaluar, tanto en sus aspectos cuantitativos como cualitativos, las
actuales y futuras necesidades de vivienda, lo que dificulta la distribución eficiente de los
recursos públicos destinados a paliar dichas necesidades.
Asimismo, señalar que los planes de viviendas, que se presentan como el instrumento
básico de la política en materia de vivienda, son meros planes de financiación, por lo que
adolecen de acciones estratégicas, distintas a las financieras, para facilitar el acceso a las
viviendas. Por ejemplo, no se incluyen acciones para modificar la excesiva inclinación de la
población grancanaria por la vivienda en propiedad, en comparación con el régimen de
alquiler. Además, los planes de viviendas incluyen como criterio básico de asignación de
recursos las solicitudes de vivienda presentadas en los ayuntamientos, sin tener en
consideración aspectos tales como: a) las futuras necesidades de vivienda, b) la oferta
potencial que supone las viviendas desocupadas y c) la densidad de población de
determinados municipios. En línea con esto último, indicar que la asignación definitiva de las
ayudas se haya condicionada a la cesión gratuita de suelo por parte de las administraciones
locales.
Otras amenazas para el desarrollo adecuado del sector de la vivienda en Gran Canaria
incluyen: a) los procesos largos de elaboración del planeamiento municipal, así como la
lentitud de los trámites de clasificación del suelo; b) el arraigo de la propiedad en la cultura
del isleño y las escasas ayudas contempladas en los planes de viviendas para la cesión de
las mismas en régimen de alquiler; c) el importante volumen de actuaciones calificadas que
quedaron pendientes de obtener financiación al expirar el Segundo Plan Canario de
Viviendas, que condiciona la evolución del Tercer Plan; d) el elevado nivel de densidad de
población, principalmente en Las Palmas de Gran Canaria y Telde; e) el bajo nivel de Renta
Familiar Neta Disponible de las familias grancanarias; f) la coexistencia de elevadas tasas
de paro e inestabilidad en el empleo, en especial entre los jóvenes; g) gran peso de los
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hogares con más de una relación de filiación o conyugalidad (e.g., parejas con hijos que
conviven con los padres de éstas); h) el desarrollo turístico, que puede originar una mayor
necesidad de vivienda, en la medida en que una parte de los turistas deciden adquirir una
vivienda en la isla; i) la actual laguna normativa en materia de suelo; j) el recorte del gasto
público en cumplimiento de las condiciones impuestas para la entrada de España en la
Unión Europea y k) el déficit de infraestructuras y equipamientos.
RECOMENDACIONES ESTRATÉGICAS
Partiendo de los resultados alcanzados en la fase de diagnóstico, presentados en el análisis
DAFO anterior, en estos momentos nos encontramos en una fase de formulación de
acciones estratégicas. Para ello, estamos realizando rondas de entrevistas a una serie de
expertos de la isla en materia de vivienda, así como a representantes de los distintos
agentes del sector de la vivienda. El número de personas incluidas en las entrevistas
asciende a 15. Las grandes acciones estratégicas que, de manera provisional y a falta de
consenso total, han sugerido los expertos, a partir de los resultados del análisis, son
señaladas a continuación.
- Crear un sistema de información en materia de vivienda que facilite la toma de decisiones
estratégicas de los agentes públicos, empresas y usuarios de la vivienda.
- Facilitar a todos los grancanarios y en especial a los más desfavorecidos el acceso a una
vivienda digna.
- Establecer mecanismos de control de precios de la vivienda de renta libre con el objeto de
regular el mercado de la vivienda en Gran Canaria.
- Mejorar la actuación y coordinación de los distintos agentes públicos directa o
indirectamente relacionados con la problemática asociada a la vivienda.
- Mejorar el estado de las viviendas actuales, así como las infraestructuras y equipamientos
complementarios relacionados con la vivienda.
- Impulsar un cambio cultural en materia de vivienda entre los agentes y usuarios de la
vivienda que contribuya a conseguir un adecuado desarrollo del sector de la vivienda.
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A su vez, cada una de estas acciones estratégicas incluirán acciones más específicas, las
instituciones que podrían participar en su financiación, la institución responsable de la
coordinación de la acción estratégica, los indicadores para el adecuado control de su
implantación, con el correspondiente horizonte temporal -el 2006- y una estimación de su
coste global.
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