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LLIBRE BLANC DE L’HABITATGE A BARCELONA
PART II. ANÀLISI DE LA DEMANDA, L’OFERTA I LES POLÍTIQUES D’HABITATGE A BARCELONA
7. En torno a los efectos de la fiscalidad sobre los
1
mercados de vivienda.
Miguel-Angel López García
Agosto 2006
1 Este trabajo constituye una versión revisada del documento sometido a la consideración de la Comisión de Expertos del Libro Blanco de la Vivienda
en Barcelona. Los resultados presentados son consecuencia de una línea de trabajo sobre Vivienda y Fiscalidad auspiciada por el Instituto de Estudios
Fiscales (Ministerio de Economía y Hacienda), cuyo soporte a la investigación se señala con agradecimiento. También ha recibido el apoyo
institucional del Proyecto Nº BEC2003-1831 y de la Acción Complementaria Nº SEJ2004-21984-E (“Red Vivienda”) de la Dirección General de
Investigación (Ministerio de Educación y Ciencia) y del Proyecto SGR2005-177 de la Direcció General de Recerca (Generalitat de Catalunya). El autor
es Catedrático de Hacienda Pública en la Universidad Autónoma de Barcelona. Las opiniones y juicios vertidos pertenecen exclusivamente a éste, y no
pueden atribuirse a ninguno de los organismos mencionados.
Part II. ANÀLISI DE LA DEMANDA, L’OFERTA I LES POLÍTIQUES D’HABITATGE A BARCELONA
7. EN TORNO A LOS EFECTOS DE LA FISCALIDAD SOBRE LOS MERCADOS DE VIVIENDA
ÍNDICE
1. Resumen.......................................................................................................................................... 3
2. Introducción...................................................................................................................................... 3
3. Un primer vistazo a la relación entre fiscalidad y vivienda habitual en propiedad ...................................... 5
4. Un modelo de simulación de los efectos de la política impositiva............................................................ 6
5. Resultados de simulación (i): la eliminacion de las actuales desgravaciones por vivienda en el IRPF......... 10
6. Resultados de simulación (ii): la introducción de un genuino incentivo a la inversión en vivienda.............. 12
7. Resultados de simulación (iii): reemplazar un incentivo al ahorro por un incentivo a la inversión............... 13
8. ¿Es posible mantener un stock de vivienda elevado con precios bajos?................................................... 15
9. La situacion actual del mercado de alquiler.......................................................................................... 18
10. Política impositiva y vivienda en alquiler ........................................................................................... 20
11. Un comentario final ......................................................................................................................... 22
Apéndice .............................................................................................................................................. 23
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Part II. ANÀLISI DE LA DEMANDA, L’OFERTA I LES POLÍTIQUES D’HABITATGE A BARCELONA
7. EN TORNO A LOS EFECTOS DE LA FISCALIDAD SOBRE LOS MERCADOS DE VIVIENDA
1. Resumen
En este trabajo se discuten algunos aspectos del papel que puede jugar la política impositiva como
instrumento al servicio de la política de vivienda. En cuanto a la vivienda habitual y en propiedad, se
presentan resultados de simulación de los efectos sobre los precios reales de la misma y sobre el stock de
capital residencial derivados de diversas reformas del tratamiento favorable de la vivienda en el IRPF. El
marco para el análisis es un modelo agregado de vivienda especificado, parametrizado y calibrado para
replicar las características más importantes del mercado de la vivienda en nuestro país. Para ello se subraya
la diferencia entre los “incentivos al ahorro” en vivienda (políticas ‘universales’ que tratan de igual manera a
las viviendas usadas y a las nuevas) y los “incentivos a la inversión” en vivienda (políticas ‘selectivas’ que
tratan de forma más favorable a las de nueva creación). Las políticas consideradas son la eliminación del
actual tratamiento fiscal preferencial de la vivienda (de hecho, un incentivo al ahorro), la introducción de un
genuino incentivo a la inversión en vivienda (restringido por tanto a las viviendas de nueva construcción) y
la sustitución del actual incentivo al ahorro por un incentivo a la inversión. También se plantea la pregunta
de si es posible rediseñar los subsidios fiscales a la vivienda de manera que se pueda mantener el stock de
capital residencial (habitual y en propiedad) pero con unos precios menores de las viviendas existentes. En
lo referido a la vivienda en alquiler, se indaga en las razones de su pequeña implantación en términos
relativos en nuestro país. Finalmente, se avanzan algunas estrategias con las que la fiscalidad podría
contribuir a la consolidación de un mercado más amplio de vivienda bajo esta forma de tenencia.
“El papel del economista en la formación de la política social puede compararse con el de un consultor de
una empresa industrial. El consultor de una empresa desempeña dos funciones. En primer lugar, dados los
objetivos de la empresa, trata de encontrar el método mejor o más eficiente de conseguir estos objetivos. La
segunda función del consultor es igualmente importante; debe tratar de clarificar los objetivos vagos
señalando las posibles inconsistencias y determinando las implicaciones de forma que puedan realizarse reevaluaciones y juicios explícitos” [O.A. Davis y A.B. Whinston, “The Economics of Urban Renewal”, Law and
Contemporary Problems, Vol. 26, 1961, pág. 105].
2. Introducción
Una afirmación que se escucha con frecuencia y desde las más variadas posiciones es que el sistema fiscal
debería contribuir a facilitar el acceso a la vivienda, procediendo a subsidiar ésta. En concreto, el argumento
suele articularse en torno a la imposición sobre la renta personal y a la forma de tenencia en propiedad. Ello
no es casualidad, toda vez que el tratamiento fiscal favorable concedido a la vivienda principal habitada por
su propietario constituye una de las, por así decirlo, “preferencias fiscales” con mayor apoyo ciudadano. Y,
naturalmente, tampoco faltan voces que claman por eliminar estos subsidios fiscales, particularmente en
situaciones de auge inmobiliario como los que ha vivido y está viviendo la sociedad española, por constituir,
dice el argumento, elementos que contribuyen a esos auges.
Los subsidios fiscales a la vivienda, entendidos en sentido amplio, suscitan diversas cuestiones desde el
punto de vista del análisis económico. En primer lugar, pueden señalarse las consecuencias de estos
subsidios sobre la propia forma de tenencia de la vivienda, es decir, la elección entre propiedad y alquiler, y,
en particular, los efectos inducidos sobre la cantidad de capital residencial bajo la primera de ellas. Una
segunda cuestión a analizar está constituida por los efectos distributivos derivados de la existencia de los
subsidios a la vivienda. Así, los subsidios fiscales a los propietarios suelen ser señalados con un dedo
acusador como regresivos, en el sentido de que benefician más a los individuos situados en los tramos
superiores de la escala de rentas. Un aspecto conexo radica en la afirmación de que los subsidios en
consideración se capitalizan en precios mayores de las viviendas y acaban siendo cosechados por los
constructores-promotores. De ser así, se convertirían en bastante inútiles, por no hablar de las perversas
consecuencias distributivas que de ello se seguirían. Finalmente, al coste en bienestar o pérdida en eficiencia
derivada de las distorsiones en la asignación de recursos consecuencia de la existencia de los subsidios
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7. EN TORNO A LOS EFECTOS DE LA FISCALIDAD SOBRE LOS MERCADOS DE VIVIENDA
fiscales debería añadirse el coste de oportunidad en términos de recaudación impositiva no materializada o
de recursos fiscales que deben desviarse de otros usos, también socialmente valiosos.
El objetivo de este trabajo es discutir diversos aspectos del papel que puede jugar la política impositiva como
instrumento al servicio de la política de vivienda. Como cuestión de procedimiento, la discusión aborda de
forma diferenciada las formas de tenencia en propiedad y en alquiler. En cuanto a la primera de ellas, se
analizan algunos efectos asignativos (¡pero también distributivos!) derivados de las desgravaciones fiscales
a la vivienda principal en propiedad incorporadas en la imposición sobre la renta personal. En particular, se
argumenta que diferentes diseños de las desgravaciones por vivienda pueden tener diferentes efectos,
particularmente sobre los precios reales de la vivienda como activo. Para ello se clarifica la distinción entre
los denominados “incentivos al ahorro” e “incentivos a la inversión”, en nuestro caso en vivienda. Mientras
los primeros pueden aplicarse a la adquisición de una vivienda con independencia de si es nueva o preexistente, los segundos tan sólo pueden invocarse cuando la vivienda es de nueva creación. Por así decirlo,
los primeros son “universales”, mientras que los segundos son “selectivos”, o, si se prefiere cargar las tintas,
abiertamente “discriminatorios”. El punto importante es que si bien los efectos finales de ambas políticas
sobre el stock de vivienda son los mismos, los efectos sobre los precios reales de las viviendas usadas, que
constituyen el grueso del capital residencial, son radicalmente diferentes. En otras palabras, si bien tanto los
incentivos al ahorro como a la inversión pueden calificarse como exitosos en su presumible objetivo de
facilitar el acceso a la vivienda e incrementar la cantidad de ésta, los primeros (segundos) dan lugar, como
efecto lateral, a precios incrementados (disminuidos) de las viviendas usadas, viviendas que constituyen la
parte del león de la riqueza inmobiliaria de las familias. Y esta asimetría en los efectos sobre los precios tiene
unas consecuencias nada desdeñables en una economía en que el ahorro surge, al menos parcialmente, por
motivos de ciclo vital. Ello se debe a que las transferencias intergeneracionales que implican los incentivos al
ahorro y a la inversión van en direcciones contrarias: los precios mayores (menores) de las viviendas
obligarán a los jóvenes y a las generaciones futuras a dedicar una fracción mayor (menor) de sus recursos
de toda la vida para adquirir las viviendas cuya propiedad ostentan las generaciones de más edad.
En lo referido al alquiler, se pasa revista a las razones que pueden hallarse en la base del pobre desarrollo
en nuestro país del mercado de vivienda bajo esta forma de tenencia. El análisis apunta como un factor
fundamental a las disposiciones que de una u otra forma se encuadrarían bajo el epígrafe de “control de
alquileres”. Se discuten las consecuencias de estas disposiciones, tanto “universales”, es decir, antes del que
se vino coloquialmente a llamar Decreto Boyer, como “con excepciones”, tras la segmentación del mercado
ocasionado por éste. Finalmente, se apuntan algunas estrategias con las que la política impositiva podría
contribuir a la articulación de un mercado no estrecho de vivienda en alquiler.
La estructura del trabajo es como sigue. Tras esta introducción, las secciones 2 a 7 (así como el apéndice)
se centran en la vivienda principal en propiedad, y la 8 y 9 en la vivienda en alquiler. En la sección 2 se
realiza una primera aproximación a la relación entre fiscalidad y vivienda en propiedad, subrayando la
conexión entre, por un lado, los precios de las viviendas nuevas y usadas, y, por el otro, los impuestos y
subsidios de aplicación en cada una de esas modalidades. En ella se discute también la crucial diferencia
entre los denominados “incentivos al ahorro” y los “incentivos a la inversión”, en nuestro caso en vivienda.
La sección 3 presenta de forma sucinta el modelo de simulación utlizado para evaluar los efectos de la
política impositiva sobre los precios reales de la vivienda y el stock de capital residencial habitual en
propiedad. En concreto, se tienen en cuenta tanto las decisiones de consumo/adquisición de vivienda de los
consumidores-propietarios como el comportamiento del sector de la construcción residencial, poniendo un
especial cuidado en la forma de introducir el suelo como factor de producción y los determinantes de su
precio. El modelo se especifica, parametriza y calibra para aproximar la situación del mercado de la vivienda
en propiedad en nuestro país. Las secciones 3 a 5 presentan los resultados de simulación de tres políticas.
Estas son: (i) la eliminación del incentivo al ahorro en vivienda a que equivalen las actuales desgravaciones
por vivienda en el impuesto sobre la renta personal; (ii) la introducción de un genuino incentivo a la
inversión en vivienda en forma de una desgravación adicional restringida a la adquisición de viviendas de
nueva creación; y (iii) la sustitución de un incentivo al ahorro por un incentivo a la inversión en vivienda. La
sección 7 plantea la pregunta de si es posible mantener un stock de vivienda elevado con unos precios bajos
de las viviendas existentes. Se argumenta que la respuesta a esta pregunta es afirmativa y pasa por
rediseñar las desgravaciones por adquisición de vivienda, dando un mayor (menor) peso a los incentivos a
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7. EN TORNO A LOS EFECTOS DE LA FISCALIDAD SOBRE LOS MERCADOS DE VIVIENDA
la inversión (ahorro). En la sección 8 se indaga en las razones de la situación actual del mercado de la
vivienda en alquiler, buscando sus antecedentes en la legislación de control de alquileres. La sección 9
explora algunas estrategias con las que la política impositiva puede contribuir a la articulación y desarrollo
de un mercado más amplio de vivienda en alquiler. La sección 10 concluye con algunos comentarios
finales. El apéndice proporciona algunas indicaciones de carácter más técnico sobre “las tripas del modelo”
en que se basan las simulaciones presentadas.
3. Un primer vistazo a la relación entre fiscalidad y vivienda habitual en
propiedad
En primer lugar debemos pertrecharnos con algún instrumental analítico. El marco de referencia está
constituido por un modelo de vivienda agregado cuyo propósito es aproximar el funcionamiento del mercado
de la vivienda, habitual y en propiedad, en nuestro país. Para ello debe modelizarse el comportamiento de
los consumidores y el de la construcción de viviendas nuevas, incorporando también el suelo y su precio en
tanto que factor de producción en la industria de la construcción residencial. En aras de la simplicidad, en lo
que sigue no se tendrá en cuenta la decisión respecto a la forma de tenencia propiedad-alquiler, como
tampoco las segundas residencias u otros motivos para mantener viviendas en las carteras privadas. Aunque
este supuesto pueda ser tildado como restrictivo, su propósito no es otro que poder ver en puridad los efectos
de las diversas políticas discutidas, sin que éstos se vean desdibujados por otras circunstancias, sin duda
relevantes, pero ajenas a las consecuencias de aquéllas.
Desde el principio debe subrayarse la diferenciación entre los denominados incentivos al ahorro y los
incentivos a la inversión, en nuestro caso en vivienda. Los incentivos al ahorro en vivienda pueden aplicarse
a la adquisición de una vivienda con independencia de si es nueva o pre-existente, mientras los incentivos a
la inversión en vivienda tan sólo pueden invocarse cuando la vivienda es de nueva creación. Por así decirlo,
los primeros son “universales”, mientras que los segundos son “selectivos”, o, si se prefiere cargar las tintas,
abiertamente “discriminatorios”.
El punto crucial es que diferentes diseños de las desgravaciones por vivienda pueden tener diferentes efectos,
particularmente sobre los precios reales de la vivienda como activo. La mejor forma de comprobarlo es notar
que puesto que las viviendas, tanto nuevas como usadas comparten buena parte de las características
relevantes a nuestros efectos, deberá haber algún tipo de “condición de arbitraje” entre los precios de ambas.
Desde luego, una vivienda nueva y una usada no son sustitutos perfectos, pero sí que son sustitutos
razonablemente próximos, al igual que lo son los coches nuevos y los usados. Una vivienda nueva y una
usada pueden compararse mediante la que podemos denominar “prima a la novedad”. Esta no es sino la
cantidad de dinero que habría que usar para dejar la segunda exactamente igual que la primera. El recurso a
esta prima, es decir, la suma que debería pagarse para que ambas fueran consideradas como idénticas, es
precisamente el que en adelante nos permitirá considerar a ambos tipos de vivienda como esencialmente
idénticos a efectos del análisis.
En efecto, puesto que unidades de vivienda (esencialmente) iguales han de tener el mismo precio al
consumidor (i.e., se han de vender, al menos potencialmente, al mismo precio por parte de quien las
adquiere), existirá una condición de arbitraje entre los precios al productor (i.e., el precio que obtiene quien
las enajena) de las viviendas usadas y de las viviendas nuevas. Denotando como P HN el precio al
productor de las viviendas nuevas y P H el de las viviendas usadas, ambos en términos reales, la condición
de arbitraje enunciada anteriormente tomará en consideración los impuestos que gravan sus transacciones y
los subsidios fiscales invocables en la adquisición de cada una de esas modalidades. En cuanto a los
impuestos, las nuevas están sujetas al tipo reducido del Impuesto sobre el Valor Añadido y por el Impuesto
sobre Actos Jurídicos Documentados con ocasión de la inscripción registral, gravámenes que podemos
resumir en cierto tipo impositivo τIVAD , y las usadas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, a tipo
τITP . Por su parte, los subsidios fiscales invocables en la adquisición (o, si se prefiere, por pago de
principal como concepto diferenciado de las deducciones fiscales por pagos de intereses de capitales
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Part II. ANÀLISI DE LA DEMANDA, L’OFERTA I LES POLÍTIQUES D’HABITATGE A BARCELONA
7. EN TORNO A LOS EFECTOS DE LA FISCALIDAD SOBRE LOS MERCADOS DE VIVIENDA
ajenos) pueden resumirse en ciertos tipos efectivos de desgravación en el Impuesto sobre la Renta de las
Personas Físicas, s y c respectivamente para las nuevas y para las usadas.
La condición de arbitraje entre los precios al consumidor puede por tanto escribirse como
P H (1+τITP )(1-c) = P HN (1+τIVAD )(1-s) , y en la situación vigente en que los porcentajes de deducción en
la cuota del IRPF por adquisición de vivienda son los mismos para las viviendas nuevas y usadas (i.e., c =
s = 15 % si se toma como punto de partida la situación resultante de la última reforma del IRPF) se
convierte en P H (1+τITP ) = P HN (1+τIVAD ). Sin embargo, debe observarse que nada impide que sean
diferentes, como lo fueron en el periodo 1985-87 (con unas deducciones en la cuota del IRPF por
adquisición de vivienda del c = 15 y el s = 17 % para las usadas y las nuevas respectivamente). Puede
obtenerse una intuición rápida de las consecuencias de esta condición de arbitraje y del funcionamiento de
los incentivos a la inversión mediante el recurso al mercado de coches nuevos y coches usados, que, como
se avanzó más arriba, comparten con la vivienda el hecho de ser sustitutos próximos. En particular, ¿cuál
sería el efecto sobre el precio de los coches usados de la eliminación del impuesto de matriculación de los
coches nuevos?. ¡Sin duda, una disminución de los precios de los coches usados!.
Al igual que sugiere el final del párrafo anterior, subrayando los efectos sobre los precios de los coches
usados, el hecho de que el énfasis en lo que sigue se coloque en el precio (real y al productor) de las
viviendas usadas proviene de la observación obvia de que éstas constituyen la parte del león de la riqueza
inmobiliaria de las familias (dado el pequeño volumen relativo de la nueva inversión residencial en un
instante dado del tiempo). Y ésta pertenecerá a los estratos de más edad de la población. Por tanto, cuanto
más altos sean los precios de estas viviendas, mayor será la cantidad de sus recursos de ciclo vital que los
más jóvenes y las generaciones futuras deberán dedicar para adquirir sus viviendas, lo que dejará en sus
manos menos recursos para ahorrar, consumir, y, por qué no, tener hijos. Expresado de otra manera,
conseguir reducciones en el precio de la vivienda sin por ello reducir el stock de la misma daría lugar a
transferencias de renta en favor de las generaciones más jóvenes y las por nacer y en contra de las más
mayores, propietarias de los activos inmobiliarios. Una transferencia que bien podría contribuir a paliar los
devastadores efectos asociados a los “booms” inmobiliarios que ha padecido y está padeciendo nuestro
país.
4. Un modelo de simulación de los efectos de la política impositiva
Para poder simular los efectos de reformas en las políticas de subsidio a la vivienda debemos disponer de
un modelo especificado, parametrizado y calibrado para aproximar la situación existente en la realidad. Ello,
a su vez, comporta tener en cuenta, en primer lugar, las decisiones de los consumidores-propietarios, así
como sus determinantes, y, en segundo, especificar el comportamiento de los constructores de vivienda
nueva, es decir, del sector de la construcción residencial. En éste, además, debe tratarse de forma cuidadosa
el papel del suelo y de su precio como factor de producción fundamental para la construcción de viviendas.
En el apéndice puede hallarse una descripción detallada de los aspectos más formales y analíticos que
subyacen al modelo matemático que da soporte a la discusión.
Los consumidores-propietarios sopesarán los costes y beneficios asociados a la compra de vivienda, y
adquirirán aquella cantidad que más les convenga dentro de sus posibilidades. Los beneficios están
representados, desde luego, por el alquiler que un propietario “se paga a sí mismo”. Se trata ésta de una
transacción nocional, pero no por ello menos importante, dentro de la cual no debe despreciarse el valor
otorgado a la seguridad en la tenencia. Los costes, por su parte, pueden aproximarse mediante la noción de
“coste de uso” del capital residencial. El coste de uso en el presente contexto incorpora cualquier tipo de
coste asociado a la propiedad de una unidad de vivienda. Por un lado, obviamente, los intereses de los
capitales ajenos solicitados (teniendo en cuenta la deducibilidad de los mismos en la cuota del IRPF), el
coste de oportunidad de los fondos propios utilizados en la adquisición (neto de los impuestos sobre la renta
que en su caso se hubieran satisfecho), la depreciación y el mantenimiento de la unidad de vivienda, así
como los gastos por el pago de los impuestos sobre la propiedad inmobiliaria, es decir, del Impuesto sobre
Bienes Inmuebles. Por el otro, sin embargo, debe tenerse en cuenta que, en caso de apreciación del valor de
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7. EN TORNO A LOS EFECTOS DE LA FISCALIDAD SOBRE LOS MERCADOS DE VIVIENDA
una unidad de vivienda, aparece un “coste negativo”. Esta apreciación puede ser debida a la inflación, es
decir, a que aumente el nivel general de precios, o, lo que es potencialmente más importante en este
contexto, a que aumente el precio real “esperado” de la vivienda. El entrecomillado obedece a la importancia
de las expectativas en el mercado de vivienda, expectativas que supondremos que son en todo momento
“racionales”, i.e., que en su proceso de formulación se incorpora toda la información relevante. Sea como
fuere, los consumidores-propietarios comprarán stock de vivienda hasta el punto en que su valoración
marginal (el alquiler “que se pagan a sí mismos”) sea igual a su coste marginal (el “coste de uso” del
capital residencial) que a su vez depende de una variedad de parámetros, tanto fiscales como no fiscales.
Naturalmente, esta forma de modelizar el comportamiento de los adquirentes de vivienda debe ser coherente
con aquélla que subraya que desde el punto de vista de los consumidores-propietarios, la vivienda es un
“activo” más que pugna por un lugar en sus carteras. Sus decisiones serán entonces el resultado de
comparar el rendimiento de mantener vivienda como activo con el rendimiento de los activos alternativos en
los que materializar su riqueza. Sin entrar en detalles que en este momento desviarían la atención del
argumento principal, debe apuntarse que esta forma de encarar el problema da lugar a exactamente los
mismos resultados que la esbozada en el párrafo anterior.
Pasando ahora a la industria de la construcción residencial, la producción de ese sector, es decir, la
inversión residencial bruta, se verá afectada tanto de los precios de las viviendas nuevas como por los
costes de los factores productivos requeridos para su producción. En efecto, cuanto mayor (menor) sea el
precio de las viviendas nuevas (el coste de los factores de producción), todo lo demás constante, mayor
será la oferta de éstas. El suelo emerge como un factor productivo crucial en la producción de viviendas de
nueva creación, por lo que resulta muy importante especificar cuál puede ser el comportamiento de su
precio, que denotaremos como P L en términos reales.
Dos aproximaciones acotan el abanico de posibilidades, según los precios del suelo sean exógenos o
endógenos. El caso en que el precio del suelo no responde a los acontecimientos en el mercado de vivienda,
incluso si se caracteriza como poco plausible, proporciona un extraordinario marco de referencia con el que
“separar” los efectos directos de las políticas de los, por así decirlo, efectos inducidos. O, si se prefiere, de
capturar los efectos de las políticas “aislados” de otras consideraciones. Cuando los precios del suelo sí que
se ven afectados por los avatares en el mercado de vivienda, además de las ordenaciones de zonificación
(que se toman aquí como dadas), tanto la inversión residencial neta como el propio stock de vivienda
emergen como candidatos a constituir algunos de los condicionantes. La primera porque proporciona una
medida de la “temperatura” del sector de la construcción, y la segunda por un argumento de corte Ricardiano
ligado a la literatura sobre localización residencial que ha sido avanzado en algunas ocasiones. En las
simulaciones presentadas más abajo se distingue entre las situaciones en que tanto la inversión residencial
neta como el propio stock afectan al precio del suelo [escenario (i)] y aquélla en que sólo la inversión
residencial lo hace [escenario (ii)].
Es importante notar que de la aproximación al precio del suelo que subyace en estos dos escenarios [es
decir, tanto en (i) como en (ii)], se sigue de forma directa una relación entre el precio del suelo y el precio de
la vivienda, en el sentido de que el primero se ve afectado por el segundo, una relación que, por cierto, ha
sido señalada repetidamente como característica de la situación en nuestro país. En efecto, cuanto mayor
sea el precio de la vivienda nueva (y, por arbitraje, también el de la usada), mayor será el precio del suelo.
El mecanismo de transmisión de los precios de la vivienda nueva al precio del suelo es simple: un precio
incrementado de la vivienda nueva está asociado a una mayor inversión residencial, y ésta, a su vez,
presionará sobre el precio del suelo.
Una forma adecuada de aproximar los efectos de las variaciones de los parámetros fiscales consiste en
centrarse en los efectos a largo plazo de las reformas. Este proceder proporciona indicaciones de “por dónde
van los tiros”, sin tener que desviar la atención a las trayectorias dinámicas concretas. En defensa de esta
argumentación debe señalarse que si bien el modelo utilizado precisa unos 35 “años” para alcanzar el largo
plazo, en tan sólo 5 “años” se produce la mitad del ajuste y en unos 20 se ha recorrido el 95 % del camino
(y ello con independencia del carácter exógeno o endógeno del precio del suelo). Así pues, las simulaciones
presentadas más abajo se centrarán en los efectos más alargo plazo, pero su traducción en periodos de
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tiempo más cercanos resulta directa, y no se insistirá en ella no porque no sea importante (¡que lo es y
mucho!), sino para no sobrecargar de cifras un argumento que en ocasiones ya es de por sí complejo.
Las líneas AA' y BB ' que aparecen en la Figura 1, cuyos ejes son el stock de vivienda, H, y el precio real de
las viviendas usadas, P H (y que representa tanto la situación en que P L no cambia como los escenarios (i)
y (ii) enunciados más arriba), no son curvas de oferta y demanda, por más que la “tiranía de la doctrina
heredada”, al menos visualmente, así lo sugiera. La AA' representa las combinaciones de precio y stock
compatibles con unas ganancias reales de capital vivienda nulas (de suerte que los precios nominales
crecen a la tasa de inflación general). Su forma decreciente es consecuencia de que cuanto mayor sea el
stock (y, por ende, menor la valoración marginal que de él tendrán los individuos), menor deberá ser el
precio real de la vivienda que hace que los consumidores-propietarios deseen mantener aquel stock. Por su
parte, la línea BB ' es el lugar geométrico de las combinaciones de precios y stock tales que la inversión
residencial neta es nula, es decir, tales la inversión bruta (de reposición) es exactamente igual a la
depreciación del stock existente. Su forma creciente se sigue del hecho de que un mayor stock comportará
una mayor depreciación, y ésta requerirá, a su vez, una mayor inversión de reposición para mantener
invariado el stock, lo cual sólo es posible con precios de la vivienda mayores. El equilibrio a largo plazo (de
hecho, el equilibrio estacionario del sistema dinámico subyacente) vendrá dado por el punto 0 en que se
cortan ambas líneas, con un precio P H 0 y un stock H0.
PH
A
B
0
P H0
B'
A'
H0
H
Figura 1: El equilibrio a largo plazo del precio real al productor de las viviendas usadas y del stock de capital residencial.
El siguiente paso consiste en especificar, parametrizar y calibrar el modelo de simulación propiamente dicho.
Las formas funcionales consideradas para las relaciones de comportamiento exhiben en todos los casos
elasticidades constantes. Los valores de estas elasticidades se han escogido en base a la mejor evidencia
empírica disponible en nuestro país, y a falta de evidencia empírica se han usado valores razonables “por
defecto” (que no son muy diferentes de los que se han apuntado para otros países). En cuanto a la elección
de los parámetros más relevantes, una constelación de valores sumamente razonable y que se toma como
“escenario base” es la siguiente, que, nótese, incorpora los porcentajes de desgravación por vivienda tras la
última reforma del IRPF:
tipo de interés nominal (capital ajeno y capital propio) = 4.5 %
tasa de inflación general = 2 %
porcentaje de desgravación en el IRPF por intereses = 15 %
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porcentaje de desgravación en el IRPF por adquisición de vivienda usada = 15 %
porcentaje de desgravación en el IRPF por adquisición de vivienda nueva = 15 %
tipo de gravamen del IVA (reducido) más el IAJD = 8 %
tipo de gravamen del ITP = 7 %
tipo de gravamen del IBI = 1 %
porcentaje valor catastral/valor de mercado = 30 %
tasa de depreciación = 2 %
tasa de mantenimiento = 2 %
En cuanto a la calibración, tanto la variable renta de las economías domésticas como la que caracteriza la
demografía, así como el precio del suelo en la situación inicial, se normalizan a valores unitarios. En ese
equilibrio también se reescalan a la unidad del precio real de las viviendas existentes y el stock de capital
residencial. Este procedimiento no comporta pérdida de generalidad alguna, y tiene la ventaja de adicional
de que permite interpretar cualquier variación absoluta como un cambio porcentual.
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5. Resultados de simulación (I): la eliminacion de las actuales
desgravaciones por vivienda en el IRPF
La primera política cuyos efectos simular es la eliminación de los subsidios a la vivienda habitual ocupada
por su propietario que se hallan implícitos en la estructura del actual IRPF. Puesto que la ordenación vigente
establece una deducción de la cuota del impuesto, tanto por adquisición como por pago de intereses de
capitales ajenos, sin distinguir entre las viviendas nuevas y las de segunda mano, se trata claramente de un
incentivo al ahorro en vivienda.
En términos de la Figura 2, la reforma comportaría un desplazamiento a la izquierda de la línea AA' hacia
CC'. Los efectos a largo plazo (pero puede demostrarse que también a corto plazo y durante la transición del
equilibrio 0 al 1) serían una reducción del precio real de la vivienda de P H0 a P H1, pero también una
disminución del stock de vivienda, que bajaría de H 0 a H1 . En términos algo coloquiales pero muy gráficos,
podríamos decir que sería como “tirar el agua sucia del baño… con el niño dentro”. La Tabla 1 muestra los
resultados de simulación de pasar de la configuración fiscal de referencia a c = s = 0, eliminando también
las deducciones por intereses hipotecarios y sin modificar los impuestos sobre las transacciones de vivienda,
todo ello bajo diversas hipótesis respecto al comportamiento del precio del suelo (exógeno y endógeno, y en
este último distinguiendo los casos (i) y (ii) reseñados más arriba) para diferentes valores de la elasticidadprecio de la inversion residencial (el tomado como referencia y valores “bajo” y “alto”). Esto ultimo constituye
en sí mismo un análisis de sensibilidad (que también se realiza en las simulación presentadas más abajo),
con el objetivo de comprobar cuán dependientes son los resultados a la especificación concreta de algunos
parámetros.
PH
A
C
B
0
P H0
1
P H1
A'
B'
C'
H1
H0
H
Figura 2: Efectos a largo plazo de la eliminación de los subsidios fiscales a la vivienda en propiedad.
Como muestra la Tabla 1, la eliminación permanente de los subsidios a la vivienda cuando el precio del
suelo es exógeno y no responde a las avatares en el mercado de vivienda, podría comportar una reducción
sustancial a largo plazo tanto en el stock de vivienda como en su precio real. Para el conjunto de valores “de
referencia” de los parámetros, esta reducción podría estar en torno al 12 %. Los precios de la vivienda
nueva, por su parte, experimentarían una reducción tan sólo algo menor, y los precios del suelo por
definición se mantendrían constantes. Para un valor “bajo” (“alto”) de la elasticidad-precio de la inversión
residencial bruta, la reducción en el stock sería algo superior al 8 % (14 %) y la caída en el precio de las
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7. EN TORNO A LOS EFECTOS DE LA FISCALIDAD SOBRE LOS MERCADOS DE VIVIENDA
viviendas usadas en torno al 15 % (9 %). Debe insistirse en la relevancia de esta situación en que se
desatienden los efectos derivados sobre el precio del suelo, y ello por al menos dos razones. La primera, ya
sugerida más arriba, porque permite ver de forma diáfana los efectos de la política en cuestión, sin que éstos
se vean afectados por otras consideraciones. La segunda, más sutil pero también más pragmática, es que
no puede descartarse que el precio del suelo sea raudo en apuntarse a las subidas pero mucho más remolón
para someterse a las bajadas. Si esto es así, y los precios del suelo son “inflexibles a la baja”, este
escenario deviene mucho más relevante.
Cuando los precios del suelo se toman como endógenos y se ven en consecuencia afectados por lo que
sucede en el mercado de vivienda, los efectos cualitativos son los mismos, pero los cuantitativos añaden
diversos aspectos de interés. Tanto bajo el escenario (i) como en el (ii), las disminuciones a largo plazo del
precio de la vivienda usada y del stock de capital residencial, siguen siendo de una magnitud considerable.
Sin embargo, las reducciones en el stock de vivienda y las caídas en los precios son, respectivamente,
menores y mayores. En el escenario (i), y con los valores de referencia, la reducción en el stock de vivienda
viene a ser casi la mitad, un 6 %, que con precios del suelo exógenos. Por su parte, los precios de la
vivienda usada y de la nueva, experimentan una reducción mucho mayor, del 17 frente al 12 % en el caso
anterior. El precio del suelo también baja, y lo hace en un 12 % en términos reales. En el escenario (ii), y de
nuevo con los valores de referencia, la reducción en el stock de vivienda es mayor (8 %) y la caída de los
precios menor que en el escenario (i), tanto de la vivienda (15 %) como del suelo (8 %). Ello es debido a
que ahora el stock de vivienda, y por ende sus variaciones, no afectan al precio del suelo. La Tabla 1
muestra también los resultados para una elasticidad-precio de la construcción residencial alta y baja.
Antes de finalizar esta sección, se hace necesario un comentario adicional para la interpretación de las cifras
anteriores. El hecho de que en la Tabla 1 (e igualmente para las Tablas 2 y 3 más abajo) tan sólo se haya
puesto el énfasis en los efectos “más a largo plazo” no debe hacer olvidar que si bien el modelo viene a
precisar unos 35 años (medidos een términos de la calibración temporal adoptada) para alcanzar el largo
plazo, en tan sólo 5 se produce la mitad del ajuste del stock de capital residencial (y en unos 20 se ha
recorrido el 95 % del camino), y ello con independencia del carácter exógeno o endógeno del precio del
suelo. De esta manera, si bien puede interpretarse que la situación a largo plazo está, como es el caso, muy
lejana en el tiempo, los efectos de las políticas se dejan sentir mucho, pero que mucho antes. En otras
palabras, si se toma una cualquiera de las reducciones en el stock de vivienda de la Tabla 1, puede
interpretarse que la mitad de esa reducción tendría lugar “casi pasado mañana”.
PL exógeno
PL endógeno (i)
PL endógeno (ii)
Elasticidad baja
∆H: - 8.25 %
∆H: - 3.62 %
∆H: - 5.04 %
∆PH: - 15.83 %
∆PH: - 19.87 %
∆PH: - 18.68 %
∆PHN: - 15.68 %
∆PHN: - 19.69 %
∆PHN: - 18.51 %
∆PL: 0 %
∆PL: - 7.12 %
∆PL: - 5.04 %
Elasticidad de referencia
∆H: - 12.12 %
∆H: - 6.26 %
∆H: - 8.25 %
∆PH: - 12.12 %
∆PH: - 17.62 %
∆PH: - 15.83 %
∆PHN: - 12.01 %
∆PHN: - 17.46 %
∆PHN: - 15.68 %
∆PL: 0 %
∆PL: - 12.12 %
∆PL: - 8.25 %
∆H: - 9.24 %
∆H: - 12.12 %
Elasticidad alta
∆H: - 14.36 %
∆PH: - 9.82 %
∆PH: - 14.92 %
∆PH: - 12.12 %
∆PHN: - 9.73 %
∆PHN: - 14.78 %
∆PHN: - 12.01 %
∆PL: 0 %
∆PL: - 13.53 %
∆PL: - 6.26 %
Tabla 1: Efectos a largo plazo de suprimir el tratamiento favorable de la vivienda habitual en propiedad en el IRPF (para
diferentes valores de la elasticidad-precio de la inversion residencial y bajo diversas hipótesis respecto al comportamiento del
precio del suelo).
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7. EN TORNO A LOS EFECTOS DE LA FISCALIDAD SOBRE LOS MERCADOS DE VIVIENDA
6. Resultados de simulación (II): la introducción de un genuino incentivo a la
inversión en vivienda
La segunda política considerada es la introducción de un incentivo a la inversión en vivienda, es decir, de
una disposición específicamente dirigida a las viviendas de nueva creación. Esta puede adquirir la forma de
una reducción en los impuestos que gravan las transacciones de viviendas nuevas sin modificar ni los
impuestos que gravan las compraventas de viviendas usadas ni los porcentajes de desgravación en el IRPF
para ambas modalidades (ni, por supuesto, la deducción por intereses de capitales ajenos).
Alternativamente, podría pensarse en una deducción incrementada cuando (y sólo cuando) la vivienda
comprada es de nueva creación, todo ello sin modificar ni la deducción por adquisición de vivienda de
segunda mano ni los impuestos que gravan las transacciones (y sin cambiar, de nuevo, la deducción por
intereses).
En la Figura 3 este tipo de política puede contemplarse como un desplazamiento hacia la derecha de la línea
BB ' hacia CC'. A largo plazo (pero, como en la sección anterior, también a corto y durante el proceso de
transición de 0 a 1), los efectos consistirían en un incremento del stock de vivienda, que aumentaría de H0 a
H 1 , acompañado por una reducción del precio real de la vivienda usada, de P H0 a P H1. La Tabla 2 muestra
los resultados de simulación de la segunda de las posibilidades discutidas en el párrafo anterior. En
particular, de incrementar el subsidio fiscal por adquisición de una vivienda nueva hasta un valor s = 20 %,
todo ello sin modificación alguna del subsidio fiscal por adquisición de una vivienda usada (que se
mantiene en el c = 15 %), de los impuestos sobre las transacciones (que se mantienen a los niveles τITP =
7 % y τIVAD = 8 %), ni tampoco de las deducciones por intereses hipotecarios.
PH
A
B
C
0
P H0
1
P H1
B'
A'
C'
H0
H1
H
Figura 3: Efectos a largo plazo de la introducción de un incentivo a la inversión en vivienda.
Los resultados se simulación de esta política se muestran en la Tabla 2 para las diversos escenarios
considerados del precio del suelo y los tres valores de la elasticidad-precio de la construcción residencial.
Para no reproducir un rosario de cifras, en lo que sigue (y lo mismo se hará en la discusión de la sección 6)
se discuten tan sólo las simulaciones resultado de los valores de referencia, remitiéndose al lector a la Tabla
2 para los otros dos casos. Con un precio del suelo exógeno, el stock de vivienda a largo plazo
experimentaría un incremento del 3 %, de un tamaño similar a la reducción (aumento) del precio real al
productor de las viviendas usadas (nuevas). La razón que subyace a la caída de los precios de las
viviendas usadas es precisamente la discutida más arriba, y no es otra que el proceso de nueva valoración
de éstas, a la baja, implicado por la mejora del tratamiento fiscal concedido a las viviendas nuevas.
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7. EN TORNO A LOS EFECTOS DE LA FISCALIDAD SOBRE LOS MERCADOS DE VIVIENDA
Cuando los precios del suelo se consideran endógenos, y en el escenario (i), el aumento en el stock de
capital residencial a largo plazo se ve reducido a la mitad, pasando del 3 % en la situación discutida
anteriormente al 1.5 %. Lo mismo sería de aplicación, y casi con las mismas cifras, a la reducción del
precio al productor de las viviendas usadas, que ahora ven reducido su valor real en un 1.5 %. El precio del
suelo se elevaría en poco más del 3 %, y, a su vez, se manifestaría en unos precios reales al productor de
las viviendas nuevas que crecerían un 4.6 %. En el escenario (ii) el aumento en el stock de vivienda es el 2
%, de la misma magnitud que el incremento en el precio del suelo y de la reducción en el precio de las
viviendas usadas.
PL exógeno
PL endógeno (i)
PL endógeno (ii)
Elasticidad baja
∆H: 2.04 %
∆H: 0.87 %
∆H: 1.22 %
∆PH: - 2.00 %
∆PH: - 0.86 %
∆PH: - 1.21 %
∆PHN: 4.09 %
∆PHN: 5.28 %
∆PHN: 4.92 %
∆PL: 0 %
∆PL: 1.75 %
∆PL: 1.22 %
∆H: 1.53 %
∆H: 2.04 %
Elasticidad de referencia
∆H: 3.08 %
∆PH: - 2.99 %
∆PH: - 1.50 %
∆PH: - 2.00 %
∆PHN: 3.05 %
∆PHN: 4.61
∆PHN: 4.09 %
∆PL: 0 %
∆PL: 3.08 %
∆PL: 2.04 %
∆H: 2.30 %
∆H: 2.30 %
Elasticidad alta
∆H: 3.70 %
∆H: 2.30 %
∆PH: - 2.25 %
∆PH: - 2.99 %
∆PHN: 2.43 %
∆PHN: 3.83 %
∆PHN: 3.05 %
∆PL: 0 %
∆PL: 3.47 %
∆PL: 1.53 %
Tabla 2: Efectos a largo plazo de introducir un subsidio fiscal incrementado para las viviendas de nueva creación, manteniendo
la deducción por intereses en el IRPF tanto para las nuevas como para las usadas (para diferentes valores de la elasticidadprecio de la inversion residencial y bajo diversas hipótesis respecto al comportamiento del precio del suelo).
7. Resultados de simulación (III): reemplazar un incentivo al ahorro por un
incentivo a la inversión
A la vista de, por una parte, los valores negativos (¡y probablemente no menospreciables!) de las cifras
recogidas en la Tabla 1, y, por la otra, los alentadores resultados de la Tabla 2, una posibilidad a considerar
es la de suprimir los subsidios a las viviendas usadas y restringirlos a las viviendas nuevas, es decir,
convertir un incentivo al ahorro en un incentivo a la inversión. Un ejemplo de tal política sería la eliminación
de la desgravación actualmente existente para las viviendas usadas (por adquisición y por intereses
hipotecarios, exactamente igual que en la sección 4) sustituyéndola por una desgravación por adquisición
invocable sólo para las viviendas nuevas, todo ello sin modificar los impuestos que gravan las transacciones
de ambas.
La Figura 4 muestra los efectos a largo plazo de este tipo de políticas que trocarían un incentivo al ahorro en
vivienda en un incentivo a la inversión en vivienda. Por un lado, la eliminación del tratamiento fiscal
favorable de las viviendas de segunda mano desplaza hacia la izquierda la línea AA', hasta CC',
exactamente igual que en la Figura 2. Sin embargo, ahora la curva BB ' también lo hace, pero igual que en
la Figura 3 hacia la derecha, hasta DD'. Por tanto, en términos de efectos sobre los precios, tanto la
eliminación del incentivo al ahorro como la introducción del incentivo a la inversión operan en la misma
dirección, de manera que P H2 será definitivamente menor que P H0 (y, naturalmente, que P H1). El efecto
final en lo referido a la cantidad de vivienda, para valores “plausibles” de los parámetros, será una reducción
en el stock de vivienda a largo plazo de H 0 a H2 (pero con un valor superior al de la mera supresión, H1).
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7. EN TORNO A LOS EFECTOS DE LA FISCALIDAD SOBRE LOS MERCADOS DE VIVIENDA
PH
A
C
B
D
0
P H0
1
P H1
2
P H2
A'
B'
C'
D'
H1 H2 H0
H
Figura 4: Efectos a largo plazo de la eliminación de los subsidios fiscales a la vivienda junto con un tratamiento favorable para
las viviendas nuevas (no invocable para las pre-existentes).
La Tabla 3 presenta los resultados referidos a una política consistente en la eliminación de la deducción en el
IRPF por intereses de capitales ajenos utilizados en la adquisición de una vivienda, tanto nueva como usada,
complementada con la introducción de desgravaciones sólo por adquisición de una vivienda nueva pero no
de una de segunda mano. Estas últimas, en particular, pasan de c = s = 15 % a ser c = 0 para las usadas
y s = 15 % para las nuevas. Como puede comprobarse, si bien la reducción en el stock de vivienda es
menor que en la Tabla 1, las cifras negativas siguen siendo de cierta consideración. Para la constelación de
valores de referencia, y comenzando por la situación en que el precio del suelo es exógeno, el efecto a largo
plazo sería una disminución del stock de vivienda en torno al 4.6 %, y una reducción sustancial del precio
real de las viviendas usadas, del 19 %, superior a la del precio de las viviendas nuevas (también el 4.6 %).
Cuando el precio del suelo responde a los acontecimientos en el mercado de vivienda según el escenario (i),
la reducción en el stock de vivienda es menor, concretamente del 2.3 %, y la caída en el precio real de las
viviendas usadas mayor, casi el 21 %. Por su parte, el precio real del suelo baja en cerca del 5 %, y
contribuye a que los precios de las viviendas nuevas se reduzcan ahora en casi un 6.8 %. En el escenario
(ii) la reducción en el stock de vivienda es mayor (3 %) que en el (i), pero los efectos sobre las demás
variables no difieren en gran medida de ese caso.
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7. EN TORNO A LOS EFECTOS DE LA FISCALIDAD SOBRE LOS MERCADOS DE VIVIENDA
PL exógeno
PL endógeno (i)
PL endógeno (ii)
Elasticidad baja
∆H: - 3.15 %
∆H: - 1.36 %
∆H: - 1.90 %
∆PH: - 20.27 %
∆PH: - 21.71 %
∆PH: - 21.28 %
∆PHN: - 6.14 %
∆PHN:
∆PHN: - 7.32 %
∆PL: 0 %
∆PL: - 2.70 %
∆PL: - 1.90 %
- 7.82 %
Elasticidad de referencia
∆H: - 4.68 %
∆H: - 2.37 %
∆H: - 3.15 %
∆PH: - 18.98 %
∆PH: - 20.90 %
∆PH: - 20.27 %
∆PHN: - 4.64 %
∆PHN:
∆PHN: - 6.14 %
∆PL: 0 %
∆PL: - 4.68 %
∆PL: - 3.15 %
∆H: - 3.53 %
∆H: - 4.68 %
- 6.88 %
Elasticidad alta
∆H: - 5.59 %
∆PH: - 18.20 %
∆PH: - 19.95 %
∆PH: - 18.98 %
∆PHN: - 3.73 %
∆PHN: - 5.77 %
∆PHN: - 4.64 %
∆PL: 0 %
∆PL: - 5.25 %
∆PL: - 2.37 %
Tabla 3: Efectos a largo plazo de restringir los subsidios fiscales a la vivienda nueva, eliminando la deducción por intereses en el
IRPF tanto para las nuevas como para las usadas, y permitiendo desgravaciones por adquisición tan solo para las viviendas nuevas
(para diferentes valores de la elasticidad-precio de la inversion residencial y bajo diversas hipótesis respecto al comportamiento del
precio del suelo).
8. ¿Es posible mantener un stock de vivienda elevado con precios bajos?
Llegados a este momento, y ante el mantenimiento de un signo negativo para los efectos sobre el stock de
vivienda incluso en las simulaciones presentadas en la Tabla 3, se suscita la siguiente pregunta: ¿sería
posible conseguir la misma cantidad de stock de capital residencial que, por así decirlo, existe en la
actualidad, pero con diferentes, y, en particular, menores, precios reales al productor de la vivienda usada?.
La respuesta a esta pregunta, según se argumenta inmediatamente, es sencillamente ¡sí!.
Tal y como ilustró la Figura 2, la eliminación de un incentivo al ahorro en vivienda (i.e., una desgravación
“universal”) comporta un desplazamiento hacia la izquierda de la línea AA', lo que tenderá a reducir tanto
los precios como el stock de vivienda. Por su parte, como mostró la Figura 3, la introducción de un incentivo
a la inversión genuino (i.e., una desgravación “selectiva”) desplaza la línea BB ' hacia la derecha,
generando aumentos en el stock de vivienda que van acompañados por reducciones del precio real de las
viviendas existentes.
Consideremos ahora la situación representada en la Figura 5. Supongamos que se insiste en mantener el
stock de vivienda H 0 de la situación de partida (punto 0 en que se cortan AA' y BB '), y que procedemos a
modificar los valores de las desgravaciones por vivienda usada y nueva, c y s, dejando que el precio real al
productor de las viviendas usadas, P H , se ajuste para equilibrar los mercados. Todo ello, naturalmente, sin
variar los impuestos que gravan las transacciones de las viviendas. Resulta claro por mera inspección que si
AA' se desplaza hacia la izquierda hasta CC' y BB ' lo hace hacia la derecha hasta DD', el nuevo equilibrio
en el punto 1 estará caracterizado por el mismo stock de vivienda que antes, H0, pero por un precio menor
de las viviendas usadas. Y el mismo argumento, pero con un precio aún menor, es de aplicación en el punto
2 en que se cortan EE ' y FF '.
Repitiendo la pregunta, supongamos que se modifican las desgravaciones por vivienda usada y nueva, c y
s, sin alterar los impuestos que gravan las transacciones de las viviendas de ambas modalidades (ITP para
las usadas e IVA + IAJD para las nuevas), τITP = 7 % y τIVAD = 8 %, y se deja que el precio real al
productor de las viviendas usadas, P H , se ajuste. para equilibrar los mercados. ¿Qué valores de las
desgravaciones c y s se requerirían entonces para que el precio de la vivienda asociado a estos nuevos
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7. EN TORNO A LOS EFECTOS DE LA FISCALIDAD SOBRE LOS MERCADOS DE VIVIENDA
parámetros fiscales fuera cierto porcentaje de P H0?. En particular, ¿cuál debería ser esta constelación de
valores para que, por ejemplo, el precio al productor de las viviendas usadas fuera el 90 ó el 80 % de P H0
en los puntos 1 y 2 de la Figura 5?.
La Tabla 4 muestra los valores de las desgravaciones por vivienda en el IRPF que permiten mantener, en el
largo plazo, y sin modificar los impuestos que recaen sobre las transacciones de viviendas, la misma
cantidad de stock de capital residencial habitual en propiedad, pero con diferentes valores (100, 90 y 80 %)
del precio como activo de las viviendas usadas en la situación tomada como punto de partida. En esa tabla
la desgravación por intereses es la misma para las dos modalidades nueva-usada, y es también igual a la
deducción por adquisición de vivienda usada, como en el ordenamiento actual. Tan sólo difieren los
porcentajes de desgravación por adquisición nueva-usada.
PH = 1 (situación de partida)
subsidio fiscal viviendas usadas = 15 %
subsidio fiscal viviendas nuevas = 15 %
PH = 0.9
subsidio fiscal viviendas usadas = 9.11 %
subsidio fiscal viviendas nuevas = 18.20 %
PH = 0.8
subsidio fiscal viviendas usadas = 2.16 %
subsidio fiscal viviendas nuevas = 21.73 %
Tabla 4: Valores de las desgravaciones por vivienda en el IRPF que permiten mantener, en el largo plazo, y sin modificar los
impuestos que recaen sobre las transacciones de viviendas (ITP del 7 % para las usadas e IVA + IAJD del 8 % para las nuevas,
7 % y 1 % respectivamente) la misma cantidad de stock de capital residencial habitual en propiedad, pero con diferentes
valores (100, 90 y 80 %) del precio como activo de las viviendas usadas en la situación tomada como punto de partida (la
desgravación por intereses es la misma para las dos modalidades nueva-usada, y es también igual a la deducción por
adquisición de vivienda usada, como en el ordenamiento actual; tan sólo difieren los porcentajes de desgravación por
adquisición de ambas).
Para un precio al productor de las viviendas usadas equivalente al 90 % del asociado a la situación de
partida, los valores son c = 9.11 % y s = 18.20 % frente a los valores actuales c = s = 15 %. Es decir, una
desgravación fiscal menor para las viviendas usadas y una desgravación mayor (¡justo el doble!) para las
viviendas nuevas. Si el objetivo es conseguir a largo plazo un precio aún menor, equivalente al 80 % de
P H0, los valores de las desgravaciones pasan a ser c = 2.16 %, es decir, una reducción adicional en la
desgravación por vivienda usada, y s = 21.73 %, un aumento en la desgravación invocable por vivienda
nueva (¡que es ahora 10 veces mayor que por vivienda usada!).
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7. EN TORNO A LOS EFECTOS DE LA FISCALIDAD SOBRE LOS MERCADOS DE VIVIENDA
PH
E
C
A
B
P H0
0
0.9 P H0
1
0.8 P H0
2
B'
D'
F'
E'
C'
D
F
A'
H0
H
Figura 5: Incentivos al ahorro y a la inversión, precios de la vivienda y capital residencial.
Es importante reparar en dos aspectos. El primero es que las cifras que aparecen en la Tabla 4 son las
mismas con independencia de la consideración o no de los precios del suelo como una variable endógena
que responde a los avatares en el mercado de vivienda. La segunda, bastante más sutil, es que a pesar de
que el precio al productor de las viviendas usadas es diferente en cada caso [P H0, (0.9)P H0 y (0.8)P H0 en
los puntos 0, 1 y 2 respectivamente de la Figura 5], el precio al productor de las viviendas nuevas es
exactamente el mismo, concretamente, P HN0 = (0.9907)P H0, como puede comprobarse a partir de la
condición de arbitraje P H (1+τITP )(1-c) = P HN (1+τIVAD )(1-s) discutida en la sección 2.
Para poder realizar una comparación de los diversos valores implicados, la Tabla 5 replica los resultados de
la Tabla 4 pero para una configuración fiscal de partida diferente. En particular, los impuestos sobre las
transacciones en esa Tabla son τITP = 6 % y τIVAD = 7.5 %, (reflejando una situación no muy lejana en el
tiempo, antes de que las Comunidades Autónomas subieran el ITP para igualarlo al tipo reducido del IVA),
así como el ordenamiento previo a la última reforma del IRPF, i.e., c = s = 20 %. Para un precio al
productor de las viviendas usadas equivalente al 90 % de P H0, se requieren unos valores c = 14.42 % y s
= 22.98 %. Si, alternativamente, se desea que el precio a largo plazo sea el 80 % de P H0, los valores de
las desgravaciones pasan a ser menores (c = 7.84 %) y mayores (s = 26.27 %), respectivamente, para la
vivienda usada y nueva.
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7. EN TORNO A LOS EFECTOS DE LA FISCALIDAD SOBRE LOS MERCADOS DE VIVIENDA
PH = 1 (situación de partida)
subsidio fiscal viviendas usadas = 20 %
subsidio fiscal viviendas nuevas = 20 %
PH = 0.9
subsidio fiscal viviendas usadas = 14.42 %
subsidio fiscal viviendas nuevas = 22.98 %
PH = 0.8
subsidio fiscal viviendas usadas = 7.84 %
subsidio fiscal viviendas nuevas = 26.27 %
Tabla 5: Valores de las desgravaciones por vivienda en el IRPF que permiten mantener, en el largo plazo, y sin modificar los
impuestos que recaen sobre las transacciones de viviendas (ITP del 6 % para las usadas e IVA + IAJD del 7.5 % para las
nuevas, 7 % y 0.5 % respectivamente) la misma cantidad de stock de capital residencial habitual en propiedad, pero con
diferentes valores (100, 90 y 80 %) del precio como activo de las viviendas usadas en la situación tomada como punto de
partida (la desgravación por intereses es la misma para las dos modalidades nueva-usada, y es también igual a la deducción
por adquisición de vivienda usada, como en el ordenamiento actual; tan sólo difieren los porcentajes de desgravación por
adquisición de ambas).
9. La situacion actual del mercado de alquiler
Tras la discusión de la política impositiva orientada a la vivienda principal habitada por su propietario, en
esta sección y la siguiente el énfasis se coloca en las posibilidades de usar aquélla como instrumento para
potenciar el mercado de la vivienda en alquiler. Puesto que nuestro país es presentado como farolillo rojo en
la escala del alquiler frente a la propiedad, un punto de partida natural está constituido por la discusión de
las repercusiones de las políticas de regulación y control de alquileres que durante largos años contribuyeron
a perfilar la situación actual.
En efecto, la poca importancia relativa del mercado de la vivienda en alquiler no puede explicarse sin hacer
referencia a las disposiciones que pueden encuadrarse bajo el epígrafe general de “control de alquileres”. La
justificación principal que subyace a este tipo de disposiciones está asociada al intento de impedir una
redistribución de renta y riqueza de los inquilinos a los propietarios, basada en la presunción de que estos
últimos son más ricos que los primeros, y en que las estructuras poco competitivas de los mercados hacen
que los propietarios obtengan unos beneficios excesivos. Sin embargo, resulta claro que la primera
afirmación no puede mantenerse con carácter general, y en cuanto a la segunda, la facilidad de entrada en
la actividad puede muy bien actuar como freno a la obtención de tasas de rendimiento superiores a la
competitiva.
Si bien los detalles concretos de las políticas de control son cruciales, resulta razonable pensar que, en un
plano general, los controles de alquileres tendrán importantes efectos tanto sobre la asignación de recursos
como sobre la distribución del bienestar. En este sentido, con frecuencia se afirma que resulta difícil idear
una política más eficaz para reducir la cantidad de vivienda privada de alquiler, e incluso eliminarla, que el
control de alquileres. A corto plazo, transfiere renta de los propietarios a los inquilinos. A largo plazo, elimina
los incentivos a construir nueva vivienda de alquiler al mantener los alquileres, y así los beneficios, por
debajo de los niveles de mercado. En la misma línea de argumento, se ha sugerido que los controles
disuaden a los propietarios de mantener y mejorar su propiedad, disminuyendo la calidad del stock de
vivienda de alquiler, aunque se ha argumentado también que los inquilinos pueden tener incentivos para
mantener las viviendas que ocupan, especialmente cuando la legislación de control de alquileres contiene
limitaciones a los derechos de los propietarios para poder deshauciarlos.
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7. EN TORNO A LOS EFECTOS DE LA FISCALIDAD SOBRE LOS MERCADOS DE VIVIENDA
Sea como fuere, no debe pasarse por alto que la discusión anterior ha considerado de forma implícita la
legislación de control de alquileres como una política de alcance absolutamente general. Sin embargo, esa
legislación puede abarcar a la mayoría de las unidades de vivienda en alquiler, pero eximir un subconjunto
de aquéllas, bien sea las de nueva construcción, las que son desocupadas por sus inquilinos, las más
caras, o las que se alquilan a partir de cierto momento. Esta última categoría, en particular, constituye un
aspecto de crucial importancia en nuestro país, pues constituye la situación de control de alquileres con
exclusiones a que dio lugar la liberalización promovida por el conocido popularmente como el Decreto Boyer
de 1985.
A este respecto, una cuestión especialmente relevante de cara a determinar quién gana y quién pierde como
consecuencia de estos controles con exclusiones, así como el efecto de esta política sobre la oferta de
viviendas de alquiler, viene dada por la relación existente entre el alquiler en el sector de viviendas no sujetas
a control cuando los controles están vigentes y el alquiler de equilibrio que prevalecería en ausencia de los
mismos. O dicho de otra manera, la relación entre el alquiler libre en el subsector no regulado y el alquiler
que resultaría si ningún subsector estuviera regulado.
Los efectos de los controles de alquileres con excepciones dependerán tanto de los motivos de éstas como
del mecanismo de formación de expectativas acerca de los alquileres futuros por parte de los propietarios,
además del mecanismo de racionamiento de las viviendas del sector controlado entre las economías
domésticas. Este último es, en general, que las unidades del sector controlado se asignan a las economías
domésticas que ya las ocupan cuando se introducen los controles. Empero, además, los resultados
dependerán de las razones que originan las variaciones en la demanda subyacentes a la imposición de los
controles, pues la naturaleza de esos desplazamientos en la demanda determina cómo se canalizan los
excesos de demanda hacia el sector no controlado. Si bien, en general, es posible cualquier relación entre
los alquileres no sujetos a control y los alquileres en ausencia del control, es probable que los primeros sean
mayores que los segundos, y se ha proporcionado evidencia empírica en esta dirección.
Los controles de alquileres constituyen uno de esos raros ejemplos de políticas públicas que suscitan el
acuerdo de los analistas en su rechazo. Así, este tipo de regulación constituye un mecanismo de
redistribución sumamente ineficiente, caracterizado, además, por ser enormemente inequitativo. Por un lado,
incluso en el caso en que efectivamente redistribuye renta de los más a los menos afortunados en tanto en
cuanto los propietarios sean más ricos que sus inquilinos, el control sería un mal instrumento redistributivo
porque distorsiona considerablemente los patrones de consumo. Una indicación de la distorsión en los
patrones de consumo de los ocupantes de vivienda controlada está constituida por la divergencia entre el
beneficio de los inquilinos y el coste para los propietarios. En este sentido, algunos análisis econométricos
aportan evidencia de que los costes experimentados por estos últimos son sustancialmente mayores que los
beneficios cosechados por los primeros.
Por el otro, el intento de influenciar la distribución de la renta mediante la instauración de controles de
alquileres constituye un procedimiento bastante tosco, ya que las ganancias de renta se distribuirán de forma
bastante aleatoria entre personas pertenecientes a distintos grupos de renta. Si se considera el control de
alquileres como un impuesto sobre las rentas del capital residencial dedicado al alquiler, o sobre la cantidad
misma de stock de capital, existirá una enorme variación entre la carga soportada por individuos que son
iguales en cuanto a su nivel de riqueza agregada. En efecto, esa carga dependerá del porcentaje de su
riqueza materializada en capital residencial, y no de características personales. Por otro lado, el control de
alquileres no puede limitarse, a costes administrativos razonables, a los individuos o familias de renta baja,
y no puede cubrir a todos ellos, de suerte que economías domésticas que son similares en todos los
aspectos relevantes experimentarán una considerable diferencia en los beneficios obtenidos. Y por último,
resulta de todo punto inevitable que a largo plazo aparezcan efectos adversos sobre los inquilinos
potenciales si los controles reducen la oferta privada de vivienda bajo esta forma de tenencia.
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Part II. ANÀLISI DE LA DEMANDA, L’OFERTA I LES POLÍTIQUES D’HABITATGE A BARCELONA
7. EN TORNO A LOS EFECTOS DE LA FISCALIDAD SOBRE LOS MERCADOS DE VIVIENDA
10. Política impositiva y vivienda en alquiler
La discusión de los controles de alquileres con excepciones realizada en la sección anterior ha pasado
deliberadamente por alto la más que probable aparición de “primas al riesgo” que serán exigidas por los
propietarios de capital residencial en el sector no controlado. En efecto, estos últimos no perderán de vista la
experiencia de “cautividad” de los propietarios del sector en que rigen los controles. Este riesgo es real, y los
mercados de seguros privados no están en disposición de ofrecer productos con buenas coberturas. En estas
condiciones, es de esperar que los propietarios del sector no controlado añadan primas al riesgo a las tasas
de rendimiento competitivas sobre su capital residencial, primas que se manifestarán, a buen seguro, en
unos precios incrementados de los servicios de vivienda en ese sector.
Por un argumento similar, la existencia de primas al riesgo emerge como un aspecto relevante al contemplar
la situación de la vivienda en alquiler en nuestro país. No hay que ser un lince para percatarse de que cuanto
más alto sea el “precio”, real o percibido en base a expectativas, que deba pagarse por “recuperar” una
unidad de vivienda, mayores serán las primas al riesgo que se incorporarán a las tasas de rendimiento sobre
el capital invertido en vivienda de alquiler. La evidencia informal referida a la experiencia de propietarios de
viviendas de alquiler afrontando unos elevados costes para recuperar sus viviendas no puede ser más
reveladora. Y estas primas, en un mercado en que el “lado corto” es la oferta, se reflejarán en unos mayores
precios a satisfacer por los servicios de vivienda bajo esta forma de tenencia. Todo parece apuntar a que
esto es lo que sucedió en el sector de viviendas con alquileres no controlados en nuestro país, surgido al
amparo del conocido coloquialmente como Decreto Boyer de 1985.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 constituyó un paso en la dirección de promocionar el
sector de la vivienda en alquiler al proporcionar un marco legal estable que permitiera recobrar la confianza
de durabilidad, y a partir de la cual tanto propietarios como inquilinos pudieran contemplar el futuro de sus
relaciones. El plazo mínimo para la duración de los contratos se fijó en cinco años, con una fijación libre del
alquiler y revisión anual en función de la evolución general de los precios. Se estableció también una
actualización gradual de los alquileres anteriores a 1985. En pocas palabras, la LAU de 1994 intentó
reequilibrar la estructura de derechos y deberes de arrendatarios e inquilinos en un intento de articular un
mercado de vivienda en alquiler.
En su conjunto, las medidas anteriores pueden considerarse una condición necesaria para el desarrollo de
un mercado ágil y no estrecho de viviendas en alquiler. Al fin y al cabo, la discusión realizada más arriba
sugiere que la mejor forma de contribuir al incremento tanto de la cantidad como de la calidad de la vivienda
en alquiler es proporcionar un marco estable con garantías de que la transferencia de derechos de propiedad
del propietario al inquilino no acabará implicando para el primero incurrir en unos enormes costes de
transacción para poder recobrar su propia vivienda. Cuanto más alto sea el “precio” que deba pagarse por
recuperar la unidad de vivienda, en términos monetarios o de coste de oportunidad, mayores serán las
primas al riesgo, primas que se reflejarán en unos mayores precios a satisfacer por los servicios de vivienda
en esa modalidad.
Empero, aquellas medidas pueden no constituir una condición suficiente. La experiencia reciente puede hacer
a los propietarios de viviendas en alquiler, reales o potenciales, extremadamente sensibles a la posibilidad
de pérdidas de capital debidas a cambios legislativos que se traduzcan en el retorno a una política
favorecedora de los intereses del inquilino. No es pues extraño que existan primas al riesgo que estos
propietarios exigirán y que, dado que el de viviendas alquiladas es un “mercado de vendedores”, obtendrán
con facilidad. Puede por tanto afirmarse que el desarrollo del sector requiere el diseño de una política que
contribuya a disipar, e incluso contrarrestar, los efectos adversos de las primas al riesgo descritas
anteriormente.
Surgen aquí dos posibles estrategias mediante las cuales la política impositiva puede contribuir a la
consolidación de un mercado de viviendas de alquiler. La primera podría denominarse “de la zanahoria” y la
segunda “del palo”. Bajo la estrategia “de la zanahoria” se incluirían las iniciativas que se traducen en un
tratamiento fiscal más favorable en el IRPF de los alquileres obtenidos. El argumento es que van en la buena
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Part II. ANÀLISI DE LA DEMANDA, L’OFERTA I LES POLÍTIQUES D’HABITATGE A BARCELONA
7. EN TORNO A LOS EFECTOS DE LA FISCALIDAD SOBRE LOS MERCADOS DE VIVIENDA
dirección, al permitir al propietario capturar para sí una parte sustancial de la cantidad recibida como pago
por los servicios de vivienda generados por su capital residencial.
Otra propuesta de actuación que con frecuencia se sugiere, de forma complementaria o como alternativa a la
anterior, es, desde luego, actuar sobre la demanda. Esta podría adoptar la forma de una desgravación en el
IRPF por los alquileres satisfechos. Si hacemos caso de la predicción del análisis económico más elemental,
la inelasticidad de la oferta a corto plazo puede hacer que un mayor subsidio al alquiler no tenga efectos
inmediatos sobre la cantidad de vivienda y se materialice tan sólo en un aumento de los alquileres pagados
por los inquilinos. No obstante, éste no tiene por qué ser necesariamente el resultado si las familias
receptoras representan una pequeña fracción de la demanda agregada y/o si el efecto incentivador sobre la
demanda tiene lugar sólo gradualmente en el tiempo.
Un primer impulso quizás llevaría a afirmar que la aproximación orientada a incrementar la oferta puede
resultar más efectiva que la de incrementar la demanda para un volumen dado de gasto fiscal disponible.
Esta proposición da por sentado que la política se traduciría en un “desplazamiento de” la curva de oferta.
Sin embargo, puede tan sólo dar lugar a un “movimiento a lo largo de” la curva de oferta. Y en este caso
sería de aplicación aquel conocido teorema que afirma que, al menos bajo ciertas condiciones, los efectos
de la política resultarán los mismos con independencia de en qué lado del mercado se introduzcan.
La segunda estrategia, la “del palo”, que puede perfectamente coexistir con la anterior, actuaría
incrementando el coste de oportunidad de ser propietario. Así, en tanto que una unidad de vivienda no es
sino otra forma de ostentar de la propiedad de capital, podría (¡y debería bajo un concepto de renta extensiva
o global!) exigirse que cualquier titular de la misma pagara impuesto sobre la renta por el rendimiento
generado por aquel capital residencial. Si el propietario es además quien habita la unidad de vivienda este es
el fin de la historia, pero puede contribuir a hacer consciente a dicho propietario de cuán afortunado es. Si,
alternativamente, la vivienda no está ocupada por su propietario, y, es, por tanto, una candidata a engrosar
la lista de viviendas en el mercado de alquiler, el gravamen de la renta imputada sería una forma de
incrementar el coste de oportunidad de mantenerla vacía.
Desde luego, esto va en contra de la corriente iniciada en la reforma del IRPF de 1998 que suprimió la “renta
imputada” en concepto de rendimientos del capital inmobiliario en vivienda habitual. Pero debe concederse
que no hay nada de sacrosanto en esta preferencia fiscal. El gravamen universal en el IRPF de las unidades
de vivienda con independencia de quien habite en ellas, además de allegar al sector público recursos
fiscales adicionales, podría articularse conjuntamente con la no tributación de los rendimientos derivados de
alquilarlas. La combinación de las estrategias “del palo” y de “la zanahoria” podría concretarse en que, una
vez incorporados en la base del IRPF los rendimientos presuntos del capital inmobiliario, todo lo que el
propietario pueda obtener alquilándolo podrá ser capturado por éste. Incrementando el coste de oportunidad
de mantener las viviendas vacías, y a la vez aumentando el atractivo de alquilarlas, esta constituye una
posibilidad que no debe desdeñarse.
En cualquier caso, no deberíamos ser excesivamente optimistas respecto a la efectividad inmediata de las
políticas de fomento de la vivienda en alquiler. Lo importante es proporcionar unos cauces que, desde una
perspectiva estructural, generen resultados positivos, por más que estos resultados sólo se cosechen años
después de haberse instaurado. Y este período de maduración puede muy bien ser largo, habida cuenta de
los adversos efectos de las políticas de control de alquileres no sólo sobre los propietarios cautivos sino
sobre los propietarios potenciales.
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7. EN TORNO A LOS EFECTOS DE LA FISCALIDAD SOBRE LOS MERCADOS DE VIVIENDA
11. Un comentario final
Los “booms inmobiliarios” a que ha asistido, y está asistiendo, la economía española, pueden tener unas
repercusiones formidables sobre un aspecto de tanta importancia, y aparentemente tan alejado de la
vivienda, como es la evolución de la tasa de ahorro. Puesto que el proceso de aumento de los precios
inmobiliarios en nuestro país ha dado lugar, y seguirá dando en el futuro, a una enorme transferencia de
renta de los segmentos más jóvenes de la población (y las generaciones futuras) a los de más edad, que
han (en rigor, hemos) visto cómo sus (nuestros) activos en forma de vivienda han experimentado una
revalorización sustancial, pueden aparecer efectos desplazamiento (crowding out) asociados a estas
transferencias de renta. Estos efectos pueden seguir un proceso sumamente lento, y repartirse durante un
horizonte temporal dilatado, pero no por ello pueden dejar de calificarse como menos indeseables desde el
punto de vista de la acumulación de capital. El rediseño de los subsidios fiscales a la vivienda, con un
menor peso para los “incentivos al ahorro” y una mayor confianza en los “incentivos a la inversión”, puede
constituir un instrumento extraordinariamente efectivo y poderoso para revertir los anteriores efectos.
Las políticas de fomento del alquiler, por su parte, pueden ser de efectos muy lentos. Si eso es así, las
posibilidades de la política impositiva pasarían por una adecuada combinación de las estrategias que más
arriba se han llamado “del palo” y “de la zanahoria”. Pero puede muy bien suceder que estas iniciativas, por
más que proporcionen unos cauces que acabarán dando sus frutos, sean exitosas sólo tras largos años.
Volviendo a la vivienda en propiedad, y para finalizar, los incentivos a la inversión en vivienda no
constituyen, desafortunadamente, una varita mágica que todo lo soluciona y todo lo puede. Si se nos permite
establecer un simil entre los “booms” inmobiliarios y las borracheras, está claro que estas últimas son
consecuencia de una ingesta de alcohol superior a lo que la madre naturaleza, en su sabiduría, puede
administrar sin problemas. El rediseño de las desgravaciones fiscales a la vivienda no podría evitar los
efectos de euforia y descontrol de una gran borrachera, pero a buen seguro contribuiría a reducir el contenido
alcohólico del líquido en el interior la botella. A su vez, esto facilitaría el retorno a la normalidad del
castigado cuerpo, por no hablar de que alejaría el peligro de un coma etílico. Salvando el simil, todo esto
sería algo que no le vendría nada, pero que nada mal, en estos momentos a la economía y a la sociedad
españolas.
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7. EN TORNO A LOS EFECTOS DE LA FISCALIDAD SOBRE LOS MERCADOS DE VIVIENDA
Apéndice
El propósito de este apéndice es ofrecer una aproximación breve pero autocontenida a las cuestiones
analíticas asociadas con el modelo de simulación usado en el texto principal y los resultados de las políticas
consideradas. El modelo toma en consideración, por un lado, el mercado de la vivienda como activo, así
como, por el otro, el comportamiento de la inversión residencial. Adicionalmente, esta última lleva a subrayar
el papel del suelo como factor productivo crucial en la producción de stock de vivienda de nueva creación.
La notación utilizada es la siguiente:
NOTA PARA EL TIPOGRAFO: entre paréntesis escritos en negrita aparecen algunas correcciones al texto por
las mismas razones que en la página. 32 Ruego la incusión.
PH : precio real al productor de la vivienda previamente existente (en el sentido de usada, de segunda mano)
H: stock de vivienda o capital residencial (considerado como homogéneo)
&
PH : ((( PH , es decir, con un punto sobre la P))) tasa de variación en el tiempo (t) del precio real de la
vivienda usada ( ≡ dPH /dt )
H : ((( H& , es decir, con un punto sobre la H))) tasa de variación en el tiempo del stock de capital
residencial o inversión residencial neta ( ≡ dH /dt )
PHN : precio real al productor de la vivienda nueva, es decir, de nueva producción (que puede diferir de PH
por la existencia de impuestos y/o subsidios diferentes para las viviendas nuevas y las usadas)
PL : precio real del suelo como factor de producción necesario para la construcción de viviendas nuevas
R : alquiler nocional que un propietario “se paga a sí mismo” al habitar su propia vivienda
ω: coste de uso unitario del capital residencial (en función de los componentes de coste, tanto financieros
como fiscales, asociados a la propiedad de una vivienda)
Y: medida de la renta de las economías domésticas relevante para sus decisiones de vivienda (es decir, la
renta permanente o de ciclo vital)
I: inversión residencial bruta, es decir, la producción de la industria de la construcción residencial
i: tipo de interés nominal (que, en aras de la simplicidad, se supone el mismo tanto para el capital propio
como para el capital ajeno)
d: tasa porcentual de depreciación física de la vivienda
m: tasa porcentual de mantenimiento de la vivienda
π: tasa de inflación general (es decir, tasa de variación del nivel general de precios)
k: proporción que representa el valor catastral respecto al valor de mercado (expresado este último antes de
los impuestos que gravan las transacciones de vivienda)
τΙBI : tipo de gravamen del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
τITP : tipo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que grava las transacciones de viviendas
previamente existentes
τIVAD : tipo reducido del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) que grava la adquisición de viviendas
nuevas, suplementado por el tipo del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), ligado a la
inscripción registral de una unidad de vivienda
c: porcentaje efectivo de deducción por vivienda, tanto por pago de principal como por pago de intereses, en
la cuota del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
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7. EN TORNO A LOS EFECTOS DE LA FISCALIDAD SOBRE LOS MERCADOS DE VIVIENDA
s: porcentaje de deducción en la cuota del IRPF por adquisición, i.e., por pagos de principal (pero no por
pago de intereses) de una vivienda de nueva creación (que puede ser diferente de su contrapartida c para las
vivienda usadas)
La demanda de stock de vivienda en propiedad por parte de las economías domésticas dependerá del
alquiler nocional que un propietario se paga a sí mismo, así como de la medida de renta relevante para las
decisiones de vivienda (la renta permanente o de ciclo vital). Por tanto, puede expresarse en forma inversa
como ese alquiler nocional en función del stock de capital residencial y de la medida de renta. Formalmente,
esta relación puede escribirse como R = e α 0 H α 1 Y α 2 , donde la interpretación como elasticidades de los
coeficientes α1 < 0 y α2 > 0 es directa, y α0 captura la influencia de todas las demás variables
consideradas como exógenas (por ejemplo, las relacionadas con el entorno sociodemográfico).
Los consumidores-propietarios adquirirán aquella cantidad de vivienda para la que su valoración marginal,
es decir, el alquiler que se pagan a sí mismos, R, es igual a su coste marginal. Este último en el presente
contexto equivale al “coste de uso” del capital residencial, es decir, ese coste en términos unitarios
multiplicado por el precio real de la vivienda, ωP H (donde el nivel general de precios se ha normalizado a
la unidad). El coste de uso es uno de los canales a partir de los que la fiscalidad influye en el mercado de
vivienda, por lo que vale la pena dedicar cierta atención al mismo. Suponiendo que las expectativas de los
agentes sobre las variaciones en el precio real de la vivienda son “racionales” (de manera que la variación
esperada coincide con la efectiva), el coste de uso unitario puede aproximarse mediante la siguiente
expresión:
(A.1)
ω = i(1-c) + d + m - (π + PH ) (1+ τITP)(1-c) + kτIBI (1+ τITP)
PH
π+
(((el paréntesis dentro de la expresión debe escribirse como (
de la P del numerador, pero no en la P del denominador )))
P&H
PH ), es decir, con un punto encima
El término i(1-c) en (A.1) captura la deducibilidad en la cuota del IRPF de los intereses de los capitales
ajenos utilizados para la compra de una vivienda (de manera que i(1-c) es el tipo de interés nominal
relevante), que junto con la depreciación y el mantenimiento constituyen costes asociados a la propiedad de
vivienda. El paréntesis (1+ τITP)(1-c) recoge el hecho de que las transacciones de una vivienda ya
construida cuyo precio es PH están sujetas al ITP, y que el comprador puede acogerse a un porcentaje c de
desgravación por adquisición de vivienda en el IRPF. Por su parte, kτIBI es el producto del tipo del IBI y el
porcentaje valor catastral/valor de mercado, que puede considerarse el gravamen efectivo del impuesto sobre
la propiedad y es otro componente del coste de poseer una vivienda. Estos pagos por el impuesto sobre la
propiedad no son deducibles ni de la base ni de la cuota del IRPF (y el hecho de que kτIBI esté afectado por
(1+τITP ) es una mera consecuencia de haber tomado el valor de mercado antes de impuesto en la
definición de k). Finalmente, en (A.1) se supone implícitamente que bajo condiciones plausibles el gravamen
efectivo sobre las ganancias de capital vivienda es nulo, de suerte que el “coste negativo” asociado a la tasa
de variación del precio nominal de la vivienda, (π + P H /P H ), (((como anteriormente, el paréntesis debe
π+
P&H
PH ), es decir, con un punto encima de la P del numerador, pero no en la P del
escribirse como (
denominador )))no se afectado por ningún término impositivo. Obsérvese que puesto que el coste de uso
ω(.) en [A.1] incluye como uno de sus integrantes a la tasa de variación del precio real de la vivienda, la
igualdad R = ω (.)PH de hecho determina esa tasa de variación, PH :
(A.2)
α1 α2
α
PH = i(1-c) + d + m - π + kτIBI PH - e 0 H Y
(1-c)
(1+ τITP)(1-c)
&
(((como más arriba, en el lado izquierdo de la igualdad debe escribirse PH , es decir, con un punto sobre
la P; pero debe dejarse como está la P del lado derecho)))
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7. EN TORNO A LOS EFECTOS DE LA FISCALIDAD SOBRE LOS MERCADOS DE VIVIENDA
En lo referido al comportamiento de la inversión residencial bruta, o, si se prefiere, la producción de la
industria de la construcción, ésta dependerá del precio de las viviendas nuevas y del precio del suelo. Esta
β
β
relación puede resumirse como I = e β0 PHN 1PL 2 , siendo β1 > 0 y β2 < 0 las elasticidades respectivas,
y donde β0 recoge la influencia de las variables no expresamente consideradas (como los precios de los
otros factores productivos, el estado de la tecnología y el precio de la construcción no residencial). Ρ estando
de la construcción residencial la depreciación (a tasa d) del stock existente, resulta la inversión residencial
&
neta, H = I - dH , (((debe escribirse H = I − dH , es decir, con un punto sobre la primera H pero no
sobre la segunda))) que usando la condición de arbitraje entre los precios de las viviendas nuevas y
usadas, P H (1+τITP )(1-c) = P HN (1+τIVAD )(1-s) , discutida en el texto principal, permite escribir:
H = e β0
(A.3)
(1+τITP )(1-c)
PH
(1+τIVAD )(1-s)
β1
P L β2 - dH
(((en el lado izquierdo de la igualdad debe escribirse H& , es decir, con un punto sobre la primera H , pero
no sobre la segunda)))
Nótese que algunos de los impuestos y de los subsidios fiscales que aparecen en (A.3), en concreto los
asociados a las unidades de vivienda de nueva producción, no están presentes en (A.2).
Las expresiones (A.2) y (A.3) constituyen un sistema dinámico, en el que la introducción de valores
concretos para los diversos parámetros implicados, tanto fiscales como no fiscales, así como ciertas
condiciones iniciales para PH y H, permite simular los efectos de (cambios en) las variables de política.
Con todo, es importante observar que este procedimiento supondría implícitamente que el precio del suelo es
exógeno y que, en consecuencia, no responde a los movimientos de las variables ligadas al mercado de la
vivienda. En rigor, ese precio no jugaría papel alguno, de suerte que podría normalizarse a la unidad, PL =
1, y suponer que su influencia viene capturada por el término constante β0.
Frente al anterior, que podría denominarse “modelo sin suelo”, debe considerarse el “modelo con suelo”, que
trata de incorporar tanto éste como su precio en el marco anterior. La experiencia de nuestro país, tanto
reciente como no tan reciente, sugiere la deseabilidad de esta extensión. Como se indica en el texto principal,
el precio del suelo puede depender tanto del stock de capital residencial, H, como de la inversión residencial
bruta, I. De esta manera, y en línea con las expresiones anteriores, el precio real del suelo puede
γ γ
especificarse como PL = e γ0 H 1I 2 , donde γ1 > 0 y γ2 > 0 son las elasticidades respectivas, y γ0 recoge
la influencia de cualquier otra variable considerada como exógena (como, por ejemplo, los controles de uso
del suelo urbano y las ordenanzas de zonificación impuestas por los diferentes niveles de gobierno).
La relevancia de esta aproximación radica en que la expresión en el párrafo anterior puede sustituirse en la
de la inversión residencial bruta especificada más arriba para obtener esta última pero ahora en función del
μ
μ
precio de las viviendas nuevas y del propio stock de capital residencial, I = e μ0 PHN 1H 2 , donde
μ1 = β 1/(1 - β 2γ2) > 0 y μ2 = β 2γ1/(1 - β 2γ2) < 0 son, una vez más, elasticidades. No es difícil mostrar
que la curva de oferta de viviendas nuevas cuando el precio del suelo es endógeno es más inelástica que su
contrapartida con un precio del suelo exógeno. En las simulaciones presentadas en el texto principal se
distingue entre las situaciones en que tanto la inversión residencial neta como el propio stock afectan al
precio del suelo [escenario (i)] y aquéllas en que sólo la inversión residencial lo hace [escenario (ii)]. Y,
evidentemente, si γ1 = γ2 = 0, el “modelo con suelo” degenera de forma trivial en su versión “sin suelo”.
Siguiendo los mismos pasos que anteriormente en (A.3), la inversión residencial neta deviene:
H = e μ0
(A.4)
(1+τITP )(1-c)
PH
(1+τIVAD )(1-s)
μ1
H μ2 - dH
(((como antes, en el lado izquierdo de la igualdad debe escribirse H& , es decir, con un punto sobre la
primera H , pero no sobre la segunda)))
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7. EN TORNO A LOS EFECTOS DE LA FISCALIDAD SOBRE LOS MERCADOS DE VIVIENDA
Vale la pena señalar que la presente forma de modelizar el precio del suelo permite obtener éste en función
ξ
ξ
de los valores del precio de la vivienda nueva y el stock de capital residencial, PL = e ξ 0 PHN 1H 2, donde
ξ1 = γ2μ1 > 0 y ξ2 = γ1 + γ2 μ2 tienen, de nuevo, la interpretación de elasticidades. En particular, cuanto
mayor sea el precio de las viviendas nuevas (y, por arbitraje, también el de las de segunda mano), todo lo
demás constante, mayor será también el precio del suelo.
Una vez especificadas las formas funcionales, el siguiente paso consiste en la parametrización y calibración
del modelo. En el texto principal se explicita la constelación de los parámetros básicos, tanto fiscales como
no fiscales. En cuanto a los valores utilizados para las elasticidades en las relaciones de comportamiento, en
la situación que se toma como referencia (i.e., el “escenario base”) éstos se toman iguales a la unidad en
los casos del alquiler nocional y la inversión residencial bruta. Respecto a la respuesta de los precios del
suelo, cuando éstos son exógenos las elasticidades respecto al stock de vivienda y a la inversión residencial
son obviamente nulas. Cuando aquellos precios responden a los avatares de los mercados de vivienda las
elasticidades también se toman como unitarias.
El modelo permite realizar un análisis de sensibilidad, con el objeto de verificar cuán dependientes son los
resultados de simulación respecto de los valores concretos de alguno de los parámetros propuestos. Esto
resulta de especial importancia en lo referido a la elasticidad-precio de la inversión residencial bruta (i.e., β1
ó μ1, según se considere el precio del suelo como exógeno o endógeno). En el texto principal se presentan
los resultados obtenidos para valores “alto” y “bajo” de la elasticidad-precio de la inversión residencial.
La “calibración” en el presente contexto consiste en la selección de algunos parámetros de forma que el
modelo proporcione, como equilibrio del mismo, la situación tomada como punto de partida. En todas las
simulaciones realizadas se normalizan a valores unitarios la variable renta de las economías domésticas y el
precio del suelo en el estado estacionario inicial, es decir, Y = 1 y PL = 1 en esa situación. En ese equilibrio
también se reescalan a la unidad el precio real de las viviendas existentes y el stock de capital residencial, es
decir, PH = 1 y H = 1. Este procedimiento no comporta pérdida de generalidad alguna, y tiene la ventaja
añadida de que permite interpretar cualquier variación absoluta, Δ Z , en la variable Z (Z = H, PH , PL ) como
un cambio porcentual Δ Z / Z . Sin entrar en detalles farragosos, debe señalarse que este procedimiento
permite determinar directamente las constantes de calibración α0 y β0 (en el caso en que el precio del suelo
es exógeno), así como μ0 (cuando ese precio es endógeno).
Otro aspecto extremadamente importante es el de la “calibración temporal” del modelo, es decir, la forma en
que se pasa del tiempo nocional a aquél que se interpreta como tiempo real. Para no entrar en detalles
innecesarios que desviarían la atención del argumento principal, tan sólo señalar que se vienen a requerir 5
“años” para que el stock de capital residencial esté a un 50 % de su valor a largo plazo, y ello con
independencia del carácter exógeno o endógeno de los precios del suelo. Por otro lado, el stock de vivienda
habrá recorrido un 95 % de su camino en unos 22-24 “años” (de nuevo con/sin precios del suelo
exógenos), y habrá dejado atrás el 99 % en unos 35-37 “años”.
Tanto el modelo con precio del suelo exógeno como aquél en que el precio del suelo responde a los avatares
del mercado de vivienda, exhiben la propiedad conocida con el nombre de “inestabilidad de punto de silla”,
una propiedad característica de los modelos con expectativas racionales. En términos de la Figura 1, las
líneas AA' y BB ' constituyen el resultado de igualar a cero los lados izquierdos de (A.2) y (A.3) ó (A.4), de
manera que constituyen los lugares geométricos en los que, respectivamente, las ganancias reales de capital
vivienda son nulas, y la inversión residencial bruta iguala a depreciación del stock (de suerte que la
inversión residencial neta deviene nula). La consecución del equilibrio a largo plazo en el punto 0 sólo es
posible a lo largo de la denominada “variedad estable” (no mostrada en el diagrama), que constituye la
única trayectoria que conduce al punto 0.
En cuanto a las políticas consideradas en las secciones 4, 5 y 6 del texto principal, obsérvese que cuando,
como en la situación vigente en nuestro país, la desgravación fiscal por pago de principal es la misma para
una vivienda nueva que para una preexistente, es decir, cuando c = s, los paréntesis que los incorporan
desaparecen en (A.3) y (A.4), de suerte que c sólo está presente en (A.2). Como consecuencia, la
eliminación permanente de los subsidios a la vivienda habitual en propiedad en el IRPF, de hecho, un
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7. EN TORNO A LOS EFECTOS DE LA FISCALIDAD SOBRE LOS MERCADOS DE VIVIENDA
incentivo al ahorro en vivienda, hace que en la Figura 2 la línea AA' se desplace a la izquierda hasta CC',
pero no tiene efecto alguno sobre BB '.
Por su parte, partiendo de la situación vigente, la introducción de un genuino incentivo a la inversión en
vivienda en forma de un valor de s superior a c, no modificaría la expresión (A.2) y tan sólo modificaría
(A.3) ó (A.4) según la consideración del papel del precio del suelo. Como consecuencia, este tipo de política
no afectaría la posición de la línea AA' en la Figura 3 (ya que c no varía), pero desplazaría hacia la derecha
la línea BB ' hasta CC' (debido al aumento del valor de s).
Finalmente, la sustitución de un incentivo al ahorro por un incentivo a la inversión en vivienda en forma de
eliminación de la desgravación actualmente existente para las viviendas usadas (por adquisición y por
intereses hipotecarios) sustituyéndola por una desgravación por adquisición invocable sólo para las
viviendas nuevas, todo ello sin modificar los impuestos que gravan las transacciones de ambas, modificaría
la situación de las líneas AA' y BB ' en la Figura 4. Por un lado, reducir el valor de c hasta cero desplazaría
a la izquierda la primera de ellas hasta CC' (como en la Figura 2). Por el otro, el valor positivo de s, en
conjunción con el nulo de c haría que la curva BB ' también lo hiciera, pero (exactamente igual que en la
Figura 3) hacia la derecha, hasta DD'.
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