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AVALÚOS
Unidad 1: Generalidades
Bienvenidos al primer módulo “Generalidades”. En este módulo usted encontrará
conceptos básicos necesarios para realizar un avaluó comercial.
OBJETIVO
Durante el desarrollo de este módulo, usted comprenderá los conceptos básicos y
los principios éticos que soportan esta actividad.
TABLA DE CONTENIDO
1.1. Qué es un avalúo
1.2. Qué es un Avaluador
1.3. Principios éticos que soportan esta actividad
1.4. Teorías del valor
1.5. Régimen legal de los avalúos
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AVALÚOS
Unidad 1: Generalidades
1.1. QUÉ ES UN AVALÚO
Es la estimación de valor comercial de un inmueble, entendiéndose por valor
comercial aquel que un comprador y un vendedor estarían dispuestos a pagar o
recibir de contado, respectivamente por una propiedad, de acuerdo a sus
características físicas, jurídicas, normativas y económicas, actuando ambas partes
libres de toda necesidad y urgencia.
Oscar A. Borrero Ochoa, quien es una autoridad en avalúos en Colombia define el
avaluó como el pronóstico dado por el perito para determinar el precio más
probable al cual se realizará la transacción, si bien es una apreciación subjetiva
del perito, ella se basa en hechos y transacciones reales recientes y comparables
y se apoya en las técnicas que enseña la ciencia de la valuación.
Para bienes inmuebles existen dos prácticas valuatorias:
 Avaluó puntual: Un avaluó puntual es el proceso valuatorio que se le
aplica a un predio en especifico.
 Avaluó masivo: Un avaluó masivo es el proceso que permite extrapolar
información para un gran número de predios, teniendo como base valores
obtenidos mediante avalúos físicos en terreno, de un numero representativo
de inmuebles, del total de predios que se pretende avaluar. Dicho proceso
es logrado utilizando variables y modelos econométricos que representan
eficazmente los valores reales de los predios a avaluar.
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1.2. QUÉ ES UN AVALUADOR
Un Avaluador es una persona que asume el ejercicio de la tasación de valores de
bienes objeto de comercio o transacción y sirve de consultor confiable en todos los
casos de duda sobre los valores reales de bienes o servicios.
Al emitir un juicio sobre el valor de una propiedad, el Avaluador deberá efectuar un
análisis cuidando todos los factores que rodeen y puedan afectar el bien a avaluar.
El Avaluador requiere de mucha información de mercado y debe aplicar las
técnicas y métodos conocidos para determinar el valor comercial de los inmuebles.
El oficio de la valuación exige capacidad y competencia; de allí que el Avaluador
debe conocer la esencia y modalidades de su especialidad, estando moralmente
obligado a acrecentar su formación acogiendo nueva enseñanza o información
que tenga relación con los servicios que presta y a buscar la asesoría de los
expertos en otras profesiones afines.
El conocimiento del medio en el cual el Avaluador adelanta su actividad, la forma
usual del ejercicio de la valuación así como la adecuada y oportuna información de
todos los factores que afectan el bien y la tenencia del mismo, son obligación
específica del Avaluador, razón por la cual el Avaluador está obligado a llevar a
cabo una investigación exhaustiva de todos los factores que afectan favorable o
desfavorablemente el bien objeto del avalúo.
1.3. PRINCIPIOS ETICOS QUE SOPORTAN ESTA ACTIVIDAD
Aunque el ejercicio de estas actividades tiene disciplinas académicas diferentes
los Avaluadores están regulados por el Consejo Nacional de Avaluadores quien
estableció el Código Ético que dicta unas normas mínimas de conducta en
relación con la comunidad, con los clientes, con los colegas y el Gobierno
Nacional.
 El Avaluador debe reconocer que esta actividad se realiza en un medio
social y por lo tanto, está obligado a guardar severamente los preceptos
que, en una u otro forma, regulan su conducta en sociedad.
 El oficio de la valuación exige capacidad y competencia; de allí que el
Avaluador debe conocer la esencia y modalidades de su especialidad. Está
moralmente obligado a acrecentar su formación acogiendo nueva
enseñanza o información que tenga relación con los servicios que presta y
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a buscar el consejo y colaboración de los expertos en otras profesiones
afines.
 El Avaluador tiene la obligación de llevar a cabo una investigación
exhaustiva de todos los factores que afectan favorable o desfavorablemente
el bien objeto del avalúo y está en la obligación de revelárselo al cliente,
evitando exageraciones o representaciones falsas de la información
suministrada.
 El Avaluador no deberá comprometerse a suministrar servicios
profesionales en relación con un bien en el cual posea un interés actual o
anticipado, a no ser que dicho interés sea revelado específicamente a toda
las partes afectadas.
 El Avaluador está obligado a la reserva profesional. No le es lícito divulgar
la información que ha tenido acceso en razón de un negocio determinado si
de su divulgación puede derivarse perjuicio a sus clientes o a terceros.
 Denunciar con franqueza y sin reservas actos ilegales o contrarios a la
moral o a la ética en la práctica de la valuación, a fin de que, conocidos los
hechos por la autoridad competente, estos puedan ser sancionados o
corregidos.
 El ejercicio de la valuación se desarrolla en medio de la comunidad y por
ello, además de satisfacción de los legítimos intereses individuales debe
cumplirse en forma tal que contribuya al desarrollo y bienestar general del
país.
 Es deber del Avaluador proteger al público contra el fraude, representación
falsa y prácticas no éticas en las transacciones de bienes, el debe
esforzarse por eliminar en su comunidad cualesquier práctica que pudiera
ser nociva para el público o traer descrédito a esta profesión.
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1.4. TEORIAS DEL VALOR
La técnica avaluatoria de inmuebles se basa en la filosofía del valor que durante
los últimos dos siglos se ha discutido en el mundo de la economía. Las primeras
discusiones sobre el valor fueron dadas en el siglo XVII y XVIII por los
Mercantilistas, quienes consideraban que la libre competencia era la que definía el
precio el cual era sinónimo de valor para ellos, “la oferta y demanda define el
precio y este es el valor de las cosas”.
En el siglo XVIII los Fisiócratas enaltecían a la tierra y a la agricultura sobre los
demás sectores de la economía, en detrimento de la industria y del comercio, “las
fuentes de la riqueza y del valor estaban ligadas a la tierra y a los productos de la
tierra.
Al finalizar el siglo XVIII llegan los Padres de la Economía Moderna, Adam Smith y
David Ricardo, quienes consideraban el “valor de uso” de las mercancías cono un
valor completamente objetivo. El valor de las cosas equivalía a su costo y este
estaba definido por el capital y el trabajo dedicado a su producción. David Ricardo
avanzo más y conceptuaba que el valor está determinado por la escasez y por la
cantidad de trabajo necesario para producir las mercancías. La renta de la tierra
era solo un pago diferencial que dependía de su productividad, de tal manera que
el arriendo de las tierras debe subir de acuerdo a su capacidad productora.
En 1867 publica Karl Marx su libro “El Capital” que revoluciona las teorías del valor
y del precio. Es el fundador del socialismo moderno y padre del comunismo
internacional que influyó en el mundo durante 70 años del siglo XX. Marx
consideraba el valor como una congelación del trabajo. El valor de la mercancía es
la cantidad de trabajo para producirla. El capital y la tierra están en función del
trabajo y no son los valores determinantes del valor. Apoya así los conceptos de la
teoría objetiva del valor, tanto en el valor de uso como en el valor de cambio, en
los cuales baso su teoría económica.
Smith, Ricardo y Marx son los padres de la teoría trabajo del valor, ya que
fundamentan el valor en el trabajo que se invierte en los bienes para producirlos.
Es una teoría objetiva del valor, ya que depende de elementos externos al sujeto,
como es la cantidad de trabajo para producir las mercancías. Los siguientes
economistas se salen de esta teoría y plantean nuevos parámetros que
determinan la creación del valor. Se moverán alrededor de una teoría subjetiva del
valor, que depende del sujeto, del lado de la demanda, de la utilidad que le
produzca la adquisición de las mercancías. La historia de las teorías del valor se
moverán entre el énfasis objetivo y el subjetivo, entre el valor que nace del trabajo
y del costo de factores de la producción y el valor que nace de la utilidad que le
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produce al sujeto, el primero depende de factores que afectan a la oferta y el
segundo depende de causas que afectan a la demanda.
1.5. REGIMEN LEGAL DE LOS AVALÚOS
La ley en Colombia considera que es de suma importancia tener procedimientos
unificados, claros y actualizados para que las personas que se encargan de
realizar los avalúos puedan contar con un marco único para su ejecución. En la
actualidad la normatividad en el tema de avalúos está representada en una serie
de normas que de acuerdo al orden jerárquico se tienen en un orden lógico las
leyes, decretos, resoluciones, circulares, las cuales se citan a continuación:
 Ley 388 de 1997 Por la cual se modifica la ley 9 de 1989 y la ley 3 de 1991
y se dictan otras disposiciones.
 Ley 550 de 1999 (Artículos 60, 61 y 62). Habla sobre las disposiciones
legales aplicables al Instituto Geográfico Agustín Codazzi y demás
autoridades catastrales en relación con el avalúo de bienes inmuebles; las
reglas especiales para avalúos de bienes diferentes a terrenos o
construcciones en los acuerdos de reestructuración y el procedimiento para
la selección de avaluadores.
 Ley 546 de 1999 (Artículo 50). "Sin perjuicio de la competencia que en
materia de avalúos corresponde al Instituto Agustín Codazzi y a los
catastros municipales y departamentales y distritales autorizados por la ley,
los avalúos que se requieran para las operaciones activas y pasivas de que
trata la presente ley, serán realizados por personas pertenecientes a una
lista cuya integración y actualización corresponderá reglamentar a la
Superintendencia de Industria y Comercio, con sujeción a los requisitos de
idoneidad profesional, solvencia moral, independencia y responsabilidad, en
los
términos
que
determine
el
Gobierno
Nacional.
"La remuneración de la labor de los avaluadores se hará con base en el
número de metros cuadrados de los bienes inmuebles, aplicando una tarifa
descendente en proporción a la extensión, y con un monto máximo
establecido en el respectivo reglamento del Gobierno Nacional".
 Decreto 422 de 2000. Establece los criterios a los que deben sujetarse los
avaluadores para determinar el valor comercial de los inmuebles y los datos
mínimos que deben contener los informes finales.
 Decreto 466 de 2000. Fija los valores de los honorarios para realización de
avalúos de inmuebles urbanos y rurales, según la cantidad de metros (área)
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y aplicables para los procedimientos indicados en la Ley 546 de 1998 (Ley
de Vivienda) -relacionados con créditos hipotecarios-.
 Decreto 1420 de 1998. Señala las normas, procedimientos, parámetros y
criterios para la elaboración de los avalúos por los cuales se determinará el
valor comercial de los bienes inmuebles para ciertos eventos.
 Resolución 762 de 1998. Establece la metodología para la realización de
los avalúos ordenados por la Ley 388 de 1997.
 Resolución 620 de 2008 del IGAC por la cual se establecen los
procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la ley 388
de 1997.
 Circular Única de la Superintendencia de Industria y Comercio. Título IX.
Sobre Avaluadores. Explica la conformación del Registro Nacional de
Avaluadores, el procedimiento para inscribirse en este, los trámites y las
actualizaciones del mismo.
 Registro Nacional de Avaluadores: Es un formulario para registrarse ante la
Superintendencia de Industria y Comercio como Avaluador en bienes como
inmuebles, maquinaria, vehículos, negocios, joyas, propiedad intelectual,
recursos naturales y otras especialidades.
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