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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA
TOMO 12
NORMAS URBANISTICAS
PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA
DE CADIZ
INDICE
NORMAS URBANISTICAS
TITULO 1
REGIMEN URBANISTICO
TITULO 1. REGIMEN URBANISTICO
CAPITULO 1. DISPOSICIONES GENERALES
Art.1.1.1. Naturaleza del Plan
1.
El presente Plan General Municipal de Ordenación Urbana
se redacta de conformidad con el texto Refundido de la Ley
sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, (Real
Decreto Legislativo 1/1992 de 26 de junio), con la Ley
1/1994 de Ordenación del Territorio de la Comunidad
Autónoma de Andalucia y restante legislación emanada de
la Junta de Andalucía, y con la legislación sectorial de
aplicación. En adelante, las referencias al articulado de
la Ley del Suelo, se refieren al Real Decreto Legislativo
1/1992.
2.
El ámbito del Plan General es coincidente con el término
municipal de Cádiz.
3.
El Plan tiene el carácter, naturaleza y alcance otorgado
por la legislación urbanística a los Planes Generales de
Ordenación Urbana y, en consecuencia, define la ordenación
integral del territorio, su estructura general, la
clasificación del suelo, y el régimen jurídico aplicable
a cada clase y categoría, delimitando los derechos y
deberes inherentes al legítimo ejercicio de la propiedad
inmobiliaria, el uso y el aprovechamiento de terrenos y
edificaciones.
Art. 1.1.2. Vigencia y efectos
1.
El Plan General entra en vigor desde la publicación de su
aprobación definitiva en el Boletín Oficial de la Junta
de Andalucía, y ello conlleva la sustitución del
precedente planeamiento municipal y de sus modificaciones.
2.
El Plan General tiene vigencia indefinida, sin perjuicio
de eventuales modificaciones y de la obligada revisión del
Programa de Actuación.
3
3. La entrada en vigor del Plan le otorga los efectos de
publicidad, ejecutoriedad y obligatoriedad previstos en
la legislación urbanística. La vigilancia y control de su
observancia obliga por igual a la Administración Pública,
a los propietarios del suelo y edificaciones y a los
ciudadanos en general.
Art. 1.1.3. Revisión del Plan General
Cumplidos ocho años de vigencia, el Ayuntamiento
verificará si es precisa la revisión del Plan, la cual
deberá producirse por la aparición de nuevos objetivos
durante el proceso de ejecución del Plan, y siempre que
se dé alguna de las siguientes circunstancias:
a) Cambios en la legislación urbanística que hagan
necesaria o conveniente la revisión.
b)
Aprobación de un Plan de Ordenación del Territorio
de ámbito subregional, o de Planes con Incidencia en
la Ordenación del Territorio,
que afecten al
municipio de Cádiz o a la Bahía, y cuyas
determinaciones
impliquen
la
necesidad
o
conveniencia de revisar el Plan General.
c)
Alteraciones de la dinámica económica o social de la
población, de las previsiones relativas a vivienda
o a los niveles de dotación urbanística, que no sean
subsanables mediante la revisión del Programa, cuya
entidad exceda la mera modificación del Plan General
o que incidan sobre la estructura general del
territorio.
d)
Cambios de los objetivos del Plan que supongan una
reconsideración global de sus previsiones económico
financieras.
e)
Necesidad de alguna intervención estructural dentro
del término municipal, que suponga una alteración
sustancial de la estructura orgánica y modelo de
ocupación del suelo previstos en el Plan.
4
f)
Actualización del catastro del municipio, en cuyo
momento se adecuará el cálculo de aprovechamiento
tipo, si la envergadura de dicho ajuste lo hace
necesario, por suponer una alteración sustancial de
la equidistribución y aprovechamientos establecidos
en el Plan.
Art. 1.1.4. Estructura general y orgánica del territorio
La clasificación del suelo y la estructura general y
orgánica del territorio son determinaciones básicas del
Plan General , y su alteración generalizada conlleva la
revisión del Plan. La estructura general y orgánica del
territorio viene determinada por:
-
Los Sistemas Generales.
-
El conjunto de determinaciones en materia de
zonificación, usos globales e intensidades de
edificación que, conjuntamente consideradas, definen
el modelo territorial del Plan.
Art. 1.1.5. Revisión del Programa de Actuación
1.
El Programa de Actuación se revisará transcurridos cuatro
años desde su entrada en vigor, o antes si la evolución
de los hechos lo aconseja.
2.
El Programa de Actuación deberá revisarse anticipadamente
cuando concurra alguna de las siguientes circunstancias:
a) Aprobación de un Plan de Ordenación del Territorio de
ámbito subregional, o de un Plan con Incidencia en la
Ordenación del Territorio, que afecte al municipio de
Cádiz o a la Bahía.
b) Cuando del proceso de desarrollo y ejecución del Plan
se deduzca la necesidad o conveniencia de reajustar la
delimitación de las áreas de reparto, la modificación de
los coeficientes de homogeneización u otros factores que
5
afecten al valor del aprovechamiento tipo, siempre que no
se trate de la corrección de errores materiales.
Art. 1.1.6. Modificación del Plan General
1.
Con arreglo al contenido del artículo 126.5 del T.R.L.S
es modificación del Plan General toda alteración de sus
documentos o determinaciones en la que no concurran las
circunstancias enumeradas en el artículo 1.1.3, y que no
afecten salvo puntualmente a la estructura general y
orgánica del territorio o a la clasificación del suelo.
2. Las modificaciones del Plan General se ajustarán a lo
previsto en los artículos 128 y 129 de la Ley del Suelo
y 161 del Reglamento de Planeamiento. Contendrán la misma
definición documental del Plan General, y justificarán su
incidencia sobre las determinaciones del mismo.
3. La clasificación del suelo no urbanizable sólo podrá
modificarse en puntos aislados.
4.
No se consideran modificaciones del Plan los ajustes de
límites de ámbitos de planeamiento o unidades de
ejecución, que no supongan reducción de los suelos
dotacionales o destinados a sistemas generales, y dentro
del margen de concreción previsto por la legislación
urbanística para los instrumentos de planeamiento.
5.
No se consideran modificaciones del Plan la inclusión en
los presupuestos anuales de acciones recogidas como fuera
de programa, o la variación de la anualidad de ejecución
de las acciones dentro del margen de variación previstos
en el artículo 1.1.10.
6. No se considera modificación del Plan el ajuste de las
mediciones de superficie de suelo reflejadas en los
ficheros de Unidades de Ejecución y de Acciones de
Urbanización y Actuaciones Puntuales, siempre que dicha
variación esté motivada por una mejor calidad de la
planimetría, o por medición real sobre el terreno, y que
no suponga una diferencia en ± 5 % de lo previsto en el
Plan.
6
7. Las propuestas de modificación deberán basarse en un
estudio justificativo de la necesidad de la modificación,
de su incidencia en la ordenación general y del
mantenimiento de la coherencia interna de las previsiones
y elementos del Plan General.
8.
Las Ordenanzas Municipales que acompañan al Plan General,
o cuya redacción se encomienda en el mismo, no forman
parte del Plan, y la rectificación de las determinaciones
en ellas contenida no está sujeta, por tanto, al trámite
de modificación del Plan General.
9.
Planes Especiales y Proyectos de urbanización que actuen
sobre el suelo de sistemas generales, podrán variar los
límites del sistema general en ± 10 % de lo reflejado en
el Plan, siempre que de ello no se derive lesión a
derechos de propietarios de suelo.
Art. 1.1.7. Documentación del Plan
El Plan General está integrado por los siguientes
documentos:
a)
b)
c)
d)
Memoria
Planos de Información
Planos de Ordenación
Normas Urbanísticas y Anexos a las mismas
Art. 1.1.8. Contenido de los documentos
1.
La Memoria consta de cinco partes: Memoria de Información,
Memoria de Ordenación, Programa de Actuación, Estudio
Económico y Financiero y Memoria de Participación.
2. La Memoria de Información, refleja la descripción
urbanística y global del territorio. Carece de contenido
vinculante, sirviendo para el entendimiento del marco en
que se adoptan las determinaciones del planeamiento. La
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Memoria de Información se complementa con los Planos de
Información.
3. La Memoria de Ordenación, presenta la descripción del
enfoque y carácter del Plan, los objetivos y criterios
estructurales, la justificación de las soluciones
adoptadas y la descripción de la ordenación. Recoge
asimismo las fórmulas de gestión, y los mecanismos para
el reparto equitativo de beneficios y cargas entre
propietarios.
Constituye el documento básico para el entendimiento e
interpretación del Plan General, permitiendo la resolución
de conflictos entre documentos o entre determinaciones,
y ayudando a resolver sobre la oportunidad de autorizar
aquello que no estando expresamente prohibido por el Plan,
sea permisible.
4.
El Programa de Actuación incluido en la memoria determina
el orden de desarrollo y ejecución del Plan General, tanto
en el tiempo como en el espacio. Su contenido es
vinculante, con el grado de vinculación definido en el
artículo 1.1.10.
5.
El Estudio Económico y Financiero contiene la evaluación
económica y asignación de inversiones, determinada en el
artículo 42 del Reglamento de Planeamiento. Su contenido
es vinculante, con las matizaciones contempladas en el
artículo 1.1.10, excepto aquellos aspectos vinculados al
análisis de la capacidad inversora de la Administración
actuante, cuyo carácter es indicativo.
6. La Memoria de Participación recoge la respuesta a las
sugerencias o alegaciones presentadas durante el proceso
de participación ciudadana. Carece de contenido
vinculante.
7.
Los Planos de Ordenación constituyen en el soporte gráfico
de las determinaciones del Plan, y su contenido es el
siguiente:
a)
Plano nº 1 de Régimen y Gestión del Suelo, a escala
1:1.000, contiene la ordenación general del
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territorio, el trazado de las redes de
infraestructura viaria y ferroviaria, la división
del territorio según las clases y categorías a que
se adscribe el suelo, y las zonas y subzonas de
protección y situaciones especiales contempladas en
suelo no urbanizable especialmente protegido.
Contiene la división a efectos de gestión
urbanística del suelo urbano, delimitando las áreas
de reparto de cargas y beneficios, y señalando los
sistemas generales y locales y su forma de
obtención. Identifica y delimita las unidades de
ejecución y acciones de urbanización, siendo el
plano de referencia tanto para la gestión
urbanística como para la interpretación del Programa
de Actuación. En él se incluye el régimen de
protecciones, servidumbres y zonas de afección.
b) Plano nº 2, de Calificación y usos del suelo, a
escala 1:500. Establece la zonificación del suelo,
el señalamiento de los usos y régimen edificatorio
propio de cada parcela, los usos pormenorizados de
los sistemas generales y locales, y la clasificación
del suelo. Incorpora la ordenación de las áreas de
nuevo trazado, la división del suelo urbano en áreas
de ordenanza, y el regímen de la edificación
catalogada. Contiene la definición de alineaciones
y rasantes, y define las condiciones de posición,
volumen y forma que han de cumplir las
edificaciones. Prevalece sobre los demás planos en
sus materias específicas.
8.
c)
Plano nº 3, de Infraestructuras de agua y
saneamiento, a escala 1:5.000, recoge la propuesta
del Plan relativa a ambas redes de servicio.
d)
Plano nº 4, de Infraestructuras eléctricas y de gas,
a escala 1:5.000, recoge la propuesta del Plan
relativa a ambas redes de servicio.
Las Normas Urbanísticas constituyen el cuerpo normativo
de la ordenación del territorio municipal, prevaleciendo
sobre cualquier otro documento en los aspectos en ellas
regulados. Para lo no previsto en las mismas se estará a
9
lo dispuesto en el ordenamiento jurídico general del
Estado, y en el autonómico de la Junta de Andalucía. Las
Normas Urbanísticas se completan con los siguientes
Anexos:
1.
2.
3.
4.
Fichero de Planeamiento de Desarrollo del Plan.
Fichero de Unidades de Ejecución en Suelo Urbano.
Fichero de Normalizaciones de Fincas.
Fichas de Catálogo.
9. El resto de la documentación del Plan General tiene
carácter informativo o propositivo no vinculante, y
manifiesta los datos y estudios que han servido para
fundamentar las propuestas del Plan.
Art. 1.1.9. Interpretación del Plan
1.
La interpretación del Plan compete al Ayuntamiento, sin
perjuicio de las facultades de la Junta de Andalucía y las
funciones del Poder Judicial.
2. La interpretación del Plan se hará con arreglo a los
contenidos determinados en el artículo 1.1.8, y teniendo
en cuenta el siguiente orden de prelación:
- Datos numéricos contenidos en las Normas
Urbanísticas y ficheros de Unidades de Ejecución y
Acciones de Urbanización y Actuaciones Puntuales.
- Los documentos gráficos prevalecen sobre los
escritos. La información contenida en el soporte
cartográfico no constituye determinación de Plan,
sin perjuicio de que la regulación urbanística se
aplique sobre las unidades parcelarias reflejadas en
la cartografía.
-
En los planos las referencias gráficas a elementos
firmes, o edificios preexistentes prevalecen
respecto a símbolos o números.
-
Si existiese contradicción entre valores absolutos
y porcentajes, prevalecerán estos últimos.
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- Si existiese contradicción entre medición sobre
planos y en la realidad, prevalecerá la segunda.
- En la delimitación de ámbitos de unidades de
ejecución y acciones puntuales, prevalecerá la
delimitación
contenida
en
las
fichas
individualizadas.
-
3.
La delimitación de áreas de reparto contenida en el
artículo 7.1.12 de estas NN.UU, prevalece sobre la
contenida en el plano 1. En el caso de áreas de
reparto coincidentes con unidades de ejecución, si
existieran
discrepancias
entre
documentos
prevalecería la delimitación reflejada en el fichero
de unidades de ejecución.
Los posibles errores materiales que se detecten en el Plan
podrán corregirse mediante acuerdo simple de la
Corporación que, en su caso, se publicará en el Boletín
Oficial de la Provincia.
4. Toda aclaración o interpretación que suscite dudas
requerirá un informe técnico-jurídico, en el que consten
las posibles alternativas de interpretación.
La interpretación se incorporará al Plan como instrucción
aclaratoria. En la interpretación del Plan prevalecerán
los criterios más favorables a la conservación del
patrimonio protegido, salvaguarda del medio natural, del
paisaje y de la imágen urbana, mayores espacios libres,
mejor equilibrio entre aprovechamiento edificatorio y
dotaciones y a la defensa del interés general de la
colectividad.
Art. 1.1.10. Variaciones en la programación temporal y en la
financiación
1.
La ejecución de Acciones de Urbanización y Actuaciones
Aisladas, podrá retardarse respecto de la programación
temporal prevista para cada cuatrienio en la ficha
individualizada, dentro de los siguientes límites:
Acciones de grado de vinculación máximo. sin variación
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Acciones de grado de vinculación alto
. .
2 años
Acciones de grado de vinculación
medio o bajo . . . . . . . . . .
Hasta el fin del
cuatrienio correspondiente
2.
La inversión precisa para ejecutar las Acciones de
Urbanización y Actuaciones Aisladas, se ajustará a las
características de urbanización o edificación definidas
en el proyecto técnico previo a la ejecución de la acción,
sin que ello suponga modificación del Plan.
3.
No se considera modificación del Plan General la variación
en el Organismo o Entidad pública a que el Plan imputa la
ejecución de Acciones de Urbanización o Actuaciones
Aisladas, ni su ejecución por el sector privado previa
concesión o concierto urbanístico.
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TITULO 1. REGIMEN URBANISTICO
CAPITULO 2. DIVISION BASICA DEL TERRITORIO
Art.1.2.1. Régimen urbanístico del suelo
Los regímenes urbanísticos del suelo y de la propiedad se
establecen en función de los artículos 8, 9 y 72 de la Ley
del Suelo mediante:
a)
La clasificación del suelo, estableciendo su régimen
general.
b) La calificación del suelo, fijando usos e
intensidades de aprovechamiento y marcando zonas de
ordenación uniforme.
c)
La programación urbanística, determinando los plazos
para el desarrollo y ejecución del Plan.
Art. 1.2.2. Clasificación del suelo
1.
El Plan General clasifica el territorio municipal en las
siguientes clases de suelo:
a) Suelo no urbanizable: Es aquel destinado a fines
vinculados con la utilización racional de los
recursos naturales y la protección del medio
ambiente, y por tanto preservado del proceso de
desarrollo urbano.
b)
2.
Suelo urbano: Es aquel consolidado por edificación
destinada a usos urbanos, o que reune las
condiciones establecidas en los artículos 10 de la
Ley del Suelo y 21 del Reglamento de Planeamiento.
La división básica del territorio está integrada por las
dos clases de suelo definidas en el apartado anterior, y
por el suelo destinado a Sistemas Generales. Constituyen
los Sistemas Generales los suelos destinados a albergar
elementos determinantes de la organización de la ciudad,
infraestructuras y comunicaciones básicas, espacios
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libres, servicios y dotaciones comunitarias, que
configuran la estructura general y orgánica del
territorio.
3. Cada clase de suelo cuenta con un régimen propio y
diferenciado, a efectos de desarrollo y ejecución del Plan
General. Los Sistemas Generales cuyo suelo se obtenga con
cargo a otra clase de suelo, está sujeto, a ese exclusivo
efecto, al régimen de la clase de suelo a que se adscriba
su obtención.
Art. 1.2.3. Calificación del Suelo
1.
El Plan General establece un régimen de usos distinto para
el suelo no urbanizable y para el suelo urbano, limitando
el concepto de calificación al suelo urbano, sin perjuicio
de que puedan mantenerse en suelo no urbanizable usos
existentes propios de los suelos con destino urbano, o
implantarse en ellos actividades de utilidad pública e
interés social con arreglo a lo previsto en la legislación
urbanística.
2.
El Plan General califica el suelo en zonas sujetas a un
mismo uso global, calificación genérica que se pormenoriza
en cada parcela, expresando el uso pormenorizado a que se
destina.
3. Los usos globales establecidos por el Plan General son:
-
Residencial.
Actividades productivas.
Espacios libres y zonas verdes.
Equipamiento.
Servicios de la Defensa.
Transporte y comunicaciones.
Art. 1.2.4. Regulación urbanística
1.
El Plan General estructura la regulación urbanística en
función de la división básica del territorio, y de los
distintos modos de intervención, consecuencia de la
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evolución histórica del proceso de formación de la ciudad,
según los cuales se establecen:
a) En suelo no urbanizable: Zonas y subzonas de
protección, a las que corresponden regulaciones
diferenciales en función de los usos admisibles en
cada parte del territorio.
b) En suelo urbano: Areas de ordenanza, que
corresponden a situaciones diferenciales de uso
global, tipología edificatoria, aprovechamiento o
características urbanísticas.
c) En suelo de sistemas generales: Define el uso
principal a que se adscribe el suelo, y que
caracteriza su función en la estructura urbana.
2. Con arreglo a la estructura de regulación urbanística
descrita en el epígrafe anterior, el Plan:
a) Detalla la ordenación y normativa singular de
aplicación para el suelo urbano finalista, con
precisión suficiente para solicitar licencia de
obras, salvo que el derecho a edificar no pueda
consolidarse por existir obligaciones o cargas sin
cumplimentar.
b) Establece los criterios, determinaciones y
recomendaciones por los que habrá de ordenarse y
desarrollarse el suelo urbano perteneciente a
unidades de ejecución.
c)
Enuncia los criterios y recomendaciones por los que
habrá de regirse el planeamiento de desarrollo que
ajuste o modifique las determinaciones del Plan
General para las unidades de ejecución del suelo
urbano, o para el suelo de sistemas generales.
d)
Determina el régimen de protección y utilización del
suelo no urbanizable.
e) Establece el regímen de uso y edificación de los
suelos destinados a sistemas generales y locales.
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Los sistemas generales se adscriben a un uso global.
La definición dentro de un suelo de sistema general,
de usos pormenorizados pertenecientes a un uso
global distinto del principal no supone su
calificación, sino la definición de usos compatibles
con el principal y que contribuyen a mejorar su
función en la estructura de la ciudad.
3. Esta estructura de regulación se complementa con el
régimen de protecciones, servidumbres y zonas de afección,
establecido en la legislación general y sectorial de
aplicación, o definido en el propio Plan General.
Art. 1.2.5. División del suelo para su gestión y ejecución
A los efectos de definir las condiciones específicas de gestión
y ejecución, el Plan divide el término municipal en los
siguientes ámbitos:
1. El suelo urbano se divide en áreas de reparto, que
garantizan la distribución equitativa de los beneficios
y cargas derivadas del planeamiento.
2.
Dentro de las áreas de reparto se delimitan unidades de
ejecución continuas, en las cuales se cumplen los deberes
de cesión, equidistribución y urbanización de la totalidad
de la superficie, y que se definen cuando lo requiere la
ejecución o compleción de la urbanización, por ser suelo
urbano vacante, o estar sujeto a transformación.
3. En las áreas de reparto en que no es posible actuar
mediante unidades de ejecución, el Plan establece
actuaciones aisladas para la ejecución de sistemas
locales.
4.
El Plan General delimita asimismo áreas de adquisición
preferente, en que las transmisiones de solares o
edificios están sujetas al ejercicio de los derechos de
tanteo y retracto.
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5. El Plan establece actuaciones asistemáticas en suelo
urbano, para ajustar los aprovechamientos susceptibles de
apropiación y los reales permitidos por el planeamiento.
6.
En suelo no urbanizable el Plan delimita polígonos sujetos
a expropiación del uso o del dominio, para la obtención
de suelo para los sistemas generales adscritos a esta
clase de suelo y el cumplimiento efectivo de la protección
asignada en el planeamiento.
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TITULO 1. REGIMEN URBANISTICO
CAPITULO 3. DERECHOS Y DEBERES DE LOS PROPIETARIOS DE SUELO
Y EDIFICACION
Art.1.3.1. Aprovechamiento urbanístico
1.
Con arreglo a lo dispuesto en la legislación urbanística,
cada parcela solo es susceptible del aprovechamiento que
determina el Plan General o en virtud del mismo, las
figuras del planeamiento que lo desarrollen.
2.
La sola definición por el planeamiento del aprovechamiento
urbanístico no confiere a sus titulares otro derecho que
el de exigir que las cargas y beneficios resultantes se
distribuyan equitativamente, con arreglo a la Ley del
Suelo y al Plan General.
3. Son requisitos necesarios para la consolidación del
aprovechamiento urbanístico: la aprobación definitiva del
planeamiento parcial que deba desarrollar el Plan
General, la delimitación de unidades de ejecución, la
formalización de cesiones obligatorias y gratuitas, y el
reparto equitativo entre los propietarios de las cargas
y beneficios derivados del planeamiento. Todo acto que
suponga realización privada de aprovechamientos
urbanísticos sin mediar estos requisitos, se entenderá
nulo de pleno derecho.
Art. 1.3.2. Deberes generales
Son deberes de los propietarios de suelo o edificaciones:
1.
Incorporarse al proceso urbanizador o edificatorio, en las
condiciones y plazos previstos en el planeamiento y
legislación urbanística aplicable.
2. Ceder los terrenos destinados a dotaciones públicas
adscritos a la unidad de ejecución o unidad de actuación,
ceder el porcentaje de aprovechamiento establecido,
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costear y en su caso, ejecutar la urbanización en los
plazos previstos.
3.
Solicitar la licencia de edificación en los plazos fijados
por el planeamiento o legislación urbanística, y edificar
los solares en el plazo marcado por la licencia.
4.
La sujeción del uso de los predios al destino previsto en
el planeamiento, con exclusión de todo uso prohibido
incompatible o no autorizado.
5. La conservación de las construcciones, terrenos y
plantaciones en las debidas condiciones de seguridad,
salubridad y ornato público.
6.
Respetar las servidumbres establecidas para todo tipo de
infraestructuras y elementos básicos del medio físico.
7.
Cumplir las normas sobre protección del medio ambiente,
patrimonio arquitectónico y rehabilitación urbana.
Art. 1.3.3. Derechos de los propietarios de suelo o
edificios
1.
El contenido urbanístico de la propiedad inmobiliaria es
el definido en los artículos 5,7,8,19,23 y concordantes,
del Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo
y Ordenación Urbana, y se integra mediante la adquisición
sucesiva de los siguientes derechos:
a)
b)
c)
d)
A urbanizar.
Al aprovechamiento urbanístico.
A edificar.
A la edificación.
2. El derecho a urbanizar se adquiere con la aprobación
definitiva del Plan General o instrumento de planeamiento
que lo desarrolle en cada ámbito territorial específico.
3.
El derecho al aprovechamiento urbanístico se adquiere por
el cumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución
y urbanización. El aprovechamiento susceptible de
19
apropiación por el titular del suelo será el resultado de
referir a la superficie del mismo el 85 % del
aprovechamiento tipo que el Plan General otorga al área
de reparto en que se encuentre el terreno.
4.
El derecho a edificar se adquiere con el otorgamiento de
la licencia de obras.
5.
El derecho a la edificación se adquiere al finalizar su
construcción con sujeción a las condiciones de la licencia
que la ampare, de conformidad con la ordenación
urbanística.
6.
Los derechos enunciados en los epígrafes anteriores se
restringen o reducen su cuantía, por incumplimiento de los
plazos otorgados para su adquisición por el planeamiento
o legislación urbanística, en los términos previstos en
la Ley del Suelo. La extinción de derechos podrá causar
la expropiación o venta forzosa de terrenos o
edificaciones, con arreglo a lo establecido en dicha Ley.
Art. 1.3.4. Contenido del deber de conservación
1. Los propietarios de edificaciones, urbanizaciones
particulares, terrenos, instalaciones y elementos
publicitarios, deberán conservarlos en buen estado de
seguridad, salubridad y ornato, con arreglo a lo
estipulado en los artículos 21, 245 y 246 de la Ley del
Suelo. A tal fin deberán realizar las obras de
conservación y reparación que sean necesarias. Se
consideran contenidos en el deber de conservación:
a) Los trabajos y obras que tengan por objeto el
mantenimiento de la propiedad inmobiliaria en las
condiciones que aseguren el correcto funcionamiento
de los servicios y elementos propios de las
instalaciones, así como la reposición habitual de
los componentes de las mismas.
b) Las obras que repongan las construcciones e
instalaciones a sus correctas condiciones de
seguridad y salubridad, reparando o consolidando los
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elementos dañados que afecten a su estabilidad o al
mantenimiento de las condiciones de uso.
c) Las obras precisas para adecuar los edificios o
locales al cumplimiento de las normas sobre
protección del patrimonio arquitectónico, del medio
ambiente y de la escena urbana.
d) Las obras de conservación y mejora de fachadas y
espacios libres, necesarias por razones de interés
turístico o cultural, aún cuando la ejecución de
obras no está prevista en el planeamiento.
2.
Las obras citadas en el apartado anterior serán por cuenta
del propietario, siempre que su coste de ejecución
material no exceda el 50% del valor actual del inmueble.
3. El deber de conservación inherente a la propiedad, no
excluye las obligaciones y derechos de los arrendatarios
establecidos por la legislación sobre arrendamientos.
4. Las condiciones señaladas serán de aplicación a los
carteles e instalaciones de acuerdo con su naturaleza.
5. El deber normal de conservación tiene como límite la
realización de aquellas obras cuyo coste, o
características técnicas, serían causa de la declaración
de ruina del inmueble, si fueran precisas para su
reparación.
Art. 1.3.5. Condiciones mínimas de seguridad, salubridad y
ornato.
A los efectos previstos en el art. 1.3.4. se entienden por
condiciones mínimas de seguridad, salubridad y ornato:
1. En solares:
Los solares deberán estar vallados mediante cercas
carentes de elementos punzantes o cortantes que puedan
causar daño a personas o animales. Deberán protegerse o
señalizarse los pozos o desniveles que puedan causar
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accidentes. Los solares se mantendrán limpios, sin restos
que puedan generar olores, o atraer alimañas.
2. En construcciones:
El propietario de cada parcela es responsable del
mantenimiento de las acometidas de redes de servicio en
correcto estado de funcionamiento.
Las edificaciones deberán mantenerse en sus cerramientos
y cubiertas estancas al paso del agua, y mantener en buen
estado los elementos de protección contra caídas. Los
elementos de estructura deberán conservarse de modo que
garanticen el cumplimiento de su misión resistente,
defendiéndolos de los efectos de la corrosión y agentes
agresores, así como de las filtraciones que puedan
lesionar las cimentaciones. Deberán conservarse los
materiales de revestimiento de fachadas, cobertura y
cerramiento de modo que no ofrezcan riesgo a las personas
y a los bienes.
La fachada de las construcciones deberá mantenerse
adecentada, mediante limpieza, pintura, reparación o
reposición de sus materiales de revestimiento.
Deberá mantenerse el buen estado de las redes de servicio,
instalaciones sanitarias, condiciones de ventilación e
iluminación, de modo que se garantice su aptitud para el
uso a que estén destinadas así como su régimen de
utilización. Se mantendrán tanto el edificio como sus
espacios libres con un grado de limpieza que impida la
presencia de insectos, parásitos, roedores y animales
vagabundos que puedan ser causa de infecciones o peligro
para las personas. Se conservarán en buen funcionamiento
los elementos de reducción y control de emisiones de humos
y partículas. Los motores e instalaciones eléctricas o de
gas, deberán garantizar las condiciones de seguridad
contra el fuego y accidentes. Los edificios vacíos se
mantendrán cerrados en evitación de accidentes.
3.
Los jardines, mobiliario de los espacios libres, vallas,
y otros elementos situados en el interior de parcelas y
visibles desde la vía pública, se mantendrán limpios y en
las debidas condiciones de ornato.
22
4.
Las edificaciones y terrenos pertenecientes al suelo no
urbanizable, se mantendrán también en condiciones que
garanticen la salubridad, seguridad y ornato públicos,
evitando la presencia de basuras y otros residuos.
Art. 1.3.6. Adecuación de las construcciones al ambiente
Los edificios de nueva construcción, las obras en fachadas
de edificación existente y las obras en locales de planta
baja, deberán adecuarse al ambiente urbano en que se
encuentren. No cabrá el otorgamiento de licencia para
aquellas obras o instalaciones en fachada, que desvirtúen
o afeen el aspecto exterior del edificio, o sean
estéticamente inadecuadas al entorno. Cabrá exigir la
demolición de las obras o instalaciones existentes, en que
concurran circunstancias de inadecuación al edificio o al
ambiente, demolición que irá vinculada a la restitución
del inmueble a su estado original.
Art. 1.3.7. Ordenes de ejecución
En aplicación de los artículos 245 y 246 de la Ley del
Suelo, el Ayuntamiento podrá dictar ordenes de ejecución
para el cumplimiento del deber de conservación, cuyo
incumplimiento acarreará la ejecución sustitutoria e
imposición de las sanciones legales, que podrán alcanzar
la expropiación con carácter sancionador del inmueble.
Art. 1.3.8. Conservación específica del patrimonio cultural
La calificación de un inmueble o de sus elementos como
bien de interés cultural, o su inclusión en alguno de los
catálogos del Plan General, comporta para sus propietarios
la obligación de su conservación, protección y custodia,
para asegurar su integridad y evitar su pérdida,
destrucción o deterioro.
El coste de las obras necesarias para el cumplimiento del
deber de conservación del patrimonio cultural, corresponde
a los propietarios, poseedores y demás titulares de
23
derechos reales, y a la Administración en la parte que,
en su caso, le corresponda.
Art. 1.3.9. Estado ruinoso de las edificaciones
1.
Cuando alguna construcción o parte de ella se encontrara
en estado ruinoso, el Ayuntamiento, de oficio o a
instancia de parte, declarará esta situación, acordando
la demolición total o parcial del inmueble.
La incoación de expediente de ruina requerirá la audiencia
previa del propietario y usuarios del edificio, salvo en
casos de inminente peligro.
De acuerdo con lo establecido en el artículo 228 de la Ley
del Suelo, la declaración de ruina producirá la inclusión
automática del inmueble en el Registro de Solares y
Terrenos sin Urbanizar.
2.
Procederá la declaración de ruina cuando concurran las
siguientes circunstancias:
a)
Cuando el coste de las obras necesarias supere el 50
% del valor actual del edificio o plantas afectadas,
excluído el valor del terreno.
b) Cuando el edificio presente un agotamiento
generalizado de sus elementos estructurales o
cimentaciones.
c)
3.
Cuando las obras precisas para la consolidación del
inmueble no sean factibles, por encontrarse el
edificio en situación de fuera de ordenación.
El Ayuntamiento ejercerá la acción sustitutoria en caso
de incumplimiento por parte del propietario.
4. Si existiera urgencia en la ejecución de obras de
afianzamiento o demolición, o peligro en la demora, el
Ayuntamiento o el Alcalde, bajo su responsabilidad,
dispondrá por motivos de seguridad lo necesario respecto
24
a la habitabilidad del inmueble y desalojo de sus
ocupantes.
Art. 1.3.10. Situaciones de fuera de ordenación.
El Plan General regula el régimen aplicable a los
edificios erigidos con anterioridad a su entrada en vigor,
y que resulten disconformes con la ordenación o
determinaciones en él propuestas, distinguiendo dos
situaciones:
a) Edificios fuera de ordenación
b) Edificios fuera de ordenanza
Art. 1.3.11. Edificios fuera de ordenación
1. A los efectos del artículo 137 de la Ley del Suelo, se
encuentran en situación de fuera de ordenación los
siguientes edificios:
a) Los que ocupan suelo calificado como viario o
espacios libres públicos de sistema general o local
o estén destinados a usos incompatibles con
calificaciones dotacionales.
b) Los destinados a usos incompatibles con la
protección del medio natural, el medio ambiente, o
con las disposiciones vigente en materia de
seguridad y salubridad, cuyas deficiencias no puedan
resolverse con medidas correctoras.
c) Los que por exceso de volumen, o por su
configuración en relación al entorno en que se
ubiquen, atenten contra los valores del patrimonio
cultural, monumentos, bienes declarados de interés
cultural, o conjuntos de protección especial.
d)
Aquellas instalaciones que no puedan alcanzar unas
condiciones correctas de seguridad para sí mismas y
para el entorno, ofreciendo riesgos no subsanables
25
para las personas y bienes, podrán ser declarados
fuera de ordenación, forzándose la erradicación del
uso y el cierre de la instalación.
2.
La situación de fuera de ordenación conlleva la denegación
de licencias no pertenecientes a los siguientes tipos:
a) Las de conservación y mantenimiento.
b)
Las destinadas a subsanar la situación de fuera de
ordenación.
c)
Las parciales de consolidación o reparación cuando
no se prevea la expropiación, demolición o
erradicación del uso en el plazo de 15 años desde la
fecha en que se pretendiese realizarlas.
Art. 1.3.12. Edificios y elementos fuera de ordenanza
1. Están incluídos en la situación de fuera de ordenanza
aquellos edificios, partes del mismo o instalaciones, que
no incurran en alguno de los supuestos definidos en el
artículo 1.1.11, y en los que se dé alguna de las
circunstancias siguientes:
a) Encontrarse fuera de línea.
b) Estar destinados a un uso expresamente prohibido.
c)
Ocupar patios de manzana o parcela cuyo perímetro
definido en el Plano nº 2 mediante línea de
edificación, salvo que la ordenanza de zona admita
explicitamente la ocupación de patios.
d) Ocupar espacios libres de parcela, cuando dichos
espacios se encuentren calificados como tales en el
Plano nº 2, y siempre que el uso o características
de la edificación sea incompatible con las
determinaciones del Plan para el uso pormenorizado
de espacios libres, o no puedan adaptarse a las
mismas.
26
e)
Ocupar la planta baja de patios principales.
f)
Ocupar galerías de edificios pertenecientes a la
ordenanza de "Ordenación en manzana: Casco
histórico".
g)
Estar recogidos como elementos a demoler en las
fichas del Catálogo.
2.
En los edificios fuera de ordenanza solo son admisibles
los cambios de uso que conlleven su adaptación a las
determinaciones del Plan.
3.
En los edificios fuera de ordenanza son admisibles las
obras de conservación y mantenimiento, así como las obras
de consolidación que permitan el mantenimiento temporal
del uso. La ejecución de obras de consolidación o
reposición requerirá renuncia expresa al incremento del
valor expropiatorio. No serán admisibles las obras que
supongan:
a) La sustitución de elementos de las redes de
instalaciones, en cuantía superior al 25% del
presupuesto de ejecución material correspondiente
al coste de la ejecución del conjunto de la
instalación, valorado a su precio actual.
b)
La sustitución de elementos de estructura o fábricas
en más de un 25% de su superficie.
c)
Un coste de ejecución material superior al 40% del
valor actual del inmueble.
d) La utilización de medios técnicos extraños a la
práctica constructiva normal.
4.
En los elementos e instalaciones fuera de ordenanza, solo
son admisibles las obras tendentes a su adaptación a las
condiciones del Plan.
27
TITULO 1. REGIMEN URBANISTICO
CAPITULO 4. DESARROLLO Y EJECUCION DEL PLAN
Art. 1.4.1. Organos actuantes
1. El desarrollo y ejecución del Plan corresponde al
Ayuntamiento, sin perjuicio de la colaboración de los
particulares, con arreglo a lo establecido en la
legislación urbanística y en estas Normas.
2.
La Administración Central o Autonómica desarrollarán las
infraestructuras, servicios y equipamientos, cuya
ejecución tengan atribuida dentro de sus respectivas
competencias.
Art. 1.4.2. Instrumentos de desarrollo y ejecución del Plan
1. Con arreglo a lo establecido en la legislación
urbanística, el Plan General se desarrollará mediante los
siguientes instrumentos:
a) De planeamiento:
Categoría en que se incluyen los Planes Especiales
de Reforma Interior y Planes Especiales Temáticos.
b) De ordenación:
Categoría que abarca los Estudios de Detalle y
Ordenanzas Municipales, que sin calificar suelo, ni
modificar
el
régimen
de
usos
o
el
de
aprovechamientos, regulen aspectos relacionados con
la aplicación del planeamiento, tanto las que se
dicten en cumplimiento de las disposiciones del Plan
General, como las que apruebe el Ayuntamiento en
ejercicio de las competencias que la ley le otorga.
c) De gestión:
Categoría a la que pertenecen los procedimientos
delimitación de unidades de ejecución, proyectos
expropiación,
compensación,
parcelación
reparcelación, mediante los cuales se detalla
28
de
de
y
la
gestión del Plan, para cada uno de los sistemas de
actuación previstos en la Ley del Suelo.
d) De ejecución:
Categoría en que se incluyen los proyectos de
urbanización, de obra pública y de edificación, que
permiten
la
ejecución
material
de
las
determinaciones del planeamiento.
2. Los instrumentos de planeamiento, de ordenación y de
gestión, se atendrán en su formación, determinaciones y
contenido, a lo establecido en la Ley del Suelo y sus
Reglamentos, en la Ley Reguladora de las Bases del Régimen
Local, en la Ley de Expropiación Forzosa, y en la
Ordenanza de Control Urbanístico, cuya redacción se
determina en la disposición adicional segunda de estas
Normas.
3.
Los instrumentos de ejecución se atendrán en su contenido
a las condiciones que establezcan las Ordenanzas de
Tramitación de Licencias y Condiciones de las Obras de
Urbanización, cuya redacción se determina en las
disposiciones adicionales tercera y cuarta de estas
Normas.
Art. 1.4.3. Formulación del planeamiento
1.
Los Estudios de Detalle y Planes Especiales que puedan
formularse en desarrollo de este Plan General, podrán ser
de iniciativa privada o pública, excepto los posibles
Planes Especiales de Reforma Interior, y los Planes
Especiales que afecten a suelo de Sistemas Generales, cuya
iniciativa será necesariamente pública.
2.
Los instrumentos de planeamiento, gestión, y ejecución,
podrán tramitarse paralela o simultaneamente.
3.
El incumplimiento por parte de la iniciativa privada, o
pública no municipal, de los plazos previstos en el
Programa para desarrollo del Plan, facultan al
Ayuntamiento para asumir subsidiariamente el desarrollo,
29
gestión y ejecución del Plan, en el ámbito en que se haya
producido el incumplimiento.
Art. 1.4.4. Registro de cargas reales
1.
El Ayuntamiento dispondrá de un Registro Público de cargas
reales y limitaciones de la propiedad, en el que se
anotarán las siguientes situaciones:
a) Las ordenes de reparación de inmuebles hasta su
correcta ejecución.
b) Las ordenes de restauración de la legalidad
urbanística, en tanto no sean ejecutadas.
c)
Las limitaciones del derecho de propiedad derivadas
del planeamiento.
2. En el Registro figurarán al menos los siguientes datos:
a) Identificación del inmueble.
b)
Referencia al expediente que motiva la inscripción
en el Registro.
c) Identificación del sujeto pasivo que origina la
inscripción.
Art. 1.4.5. Registro de solares
1.
El Ayuntamiento constituirá un Registro Público de Solares
y Terrenos sin Urbanizar, con los fines previstos en los
artículos 230 y 231 de la Ley del Suelo.
2. En dicho Registro habrá de constar, como mínimo, los
siguientes datos:
a)
Acuerdo municipal que declare incumplidos el deber
o deberes urbanísticos de que se trate.
30
b) Referencia al expediente que se haya tramitado.
c) Identificación de la finca.
d) Cédula urbanística del terreno.
e) Identificación del propietario de la finca.
f) Cargas, gravámenes y situaciones inscritas en el
Registro de la Propiedad.
g)
Relación de inquilinos, arrendatarios y ocupantes
del inmueble.
h) Valor urbanístico del terreno.
i) Precio del terreno, precios máximos de venta o
arrendamiento y plazos máximos de ejecución de
urbanización y edificación.
Art. 1.4.6. Registro de transferencias
1.
El Ayuntamiento dispondrá de un Registro de Transferencias
de Aprovechamiento para actuaciones asistemáticas en suelo
urbano. En este Registro se inscribirán los acuerdos de
cesión de aprovechamiento entre particulares y las
transmisiones realizadas por la Administración.
2. La inscripción en el Registro de Transferencias es
obligatoria y previa a la inscripción de los actos en el
Registro de la Propiedad.
31
TITULO 1. REGIMEN URBANISTICO
CAPITULO 5. PROTECCIONES Y SERVIDUMBRES
Art. 1.5.1. Servidumbres
La regulación relativa a servidumbres es una limitación
al uso de los predios que, por derivar de legislación de
ámbito estatal o autonómico, prevalece sobre las
condiciones establecidas en la normativa de zona.
Art. 1.5.2. Servidumbre de carreteras
Las carreteras imponen las siguientes bandas de
servidumbre, medidas siempre desde la arista exterior de
la explanación:
Tipo de vía
1
2
3
4
___________________________________________
Autovía
8m
25m 100m 50m
Cta.Estatal
3m
8m
50m 25m
____________________________________________
Art. 1.5.3. Servidumbre de pasillos eléctricos
No podrán realizarse construcciones, ni siquiera
provisionales, dentro de los siguientes anchos de calles
de reserva:
Línea
Línea
Línea
Línea
Línea
de
de
de
de
de
380 Kv.........30
220 Kv.........25
138 Kv.........20
66 Kv..........15
45 Kv..........15
m
m
m
m
m
Art. 1.5.4. Servidumbre de costas
1. Son suelos de dominio público los definidos en los
artículos 3 y 4 de la Ley 22/1988 de Costas. El plano P-1,
32
de Régimen y Gestión del Suelo, incorpora el deslinde de
la zona marítimo-terrestre, siendo de dominio público los
suelos comprendidos entre dicha línea de deslinde y la
lámina de agua.
2. Los terrenos colindantes con el dominio público están
sujetos a las siguientes servidumbres:
En suelo urbano
. . . . .
En suelo no urbanizable
20 m de servidumbre de
protección
. 100 m de servidumbre de
protección
El régimen de utilización de los suelos afectados por las
servidumbres de costas, será el establecido en el capítulo
II de la vigente Ley de Costas.
Art. 1.5.5. Servidumbre de conducciones de agua
Los edificios, cerramientos o vallas, no podrán situarse
a menos de 5 metros de la arista exterior de los aductores
de abastecimiento de agua.
Art. 1.5.6. Servidumbre de depuradoras
Salvo que su implantación esté expresamente prevista en
el planeamiento, no podrán realizarse nuevas
construcciones o instalaciones, en un entorno de 600
metros medidos desde el cerramiento de las instalaciones
de depuración de aguas residuales.
Art. 1.5.7. Servidumbre ferroviaria
1. El Plano P-1 de Régimen y Gestión del Suelo, señala el
deslinde del canal ferroviario, que marca el límite de la
servidumbre ferroviaria. La servidumbre ferroviaria se
rige por lo dispuesto en el Reglamento de la ley de
Ordenación del Transporte Terrestre, y distingue las
siguientes zonas y servidumbres:
33
a) Zona de dominio público:
8 m. medidos desde la arista exterior de la
explanación del ferrocarril.
b) Zona de servidumbre:
Desde la zona de dominio público hasta 20 m. medidos
desde la arista exterior de la explanación.
c) Zona de afección:
Desde la zona de servidumbre hasta 50 m. medidos
desde la arista exterior de la explanación.
En suelo urbano las distancias a la arista exterior de la
explanación son 5 m. para la zona de dominio público, 8
m. para la zona de servidumbre y 25 m. para la zona de
afección. En puentes, viaductos, tuneles y obras de
fábrica, estas distancias se medirán desde la proyección
vertical sobre el terreno del borde de las obras.
En las estaciones y apeaderos la medición de distancias
se realizará desde el vallado de la instalación
ferroviaria o, en su defecto, desde el límite de la
propiedad del ferrocarril.
2.
En la zona de dominio público solo podrán realizarse las
obras necesarias para la prestación del servicio
ferroviario, o de otros servicios públicos de interés
general.
3. En la zona de servidumbre no podrán realizarse otras
edificaciones que las previstas en la L.O.T.T, ni
reconstruir las construcciones existentes si se
demolieran.
4. La ejecución de actos sujetos a licencia en la zona de
afección, requiere informe favorable de R.E.N.F.E.
5.
En suelo urbano el canal ferroviario se mantendrá vallado,
realizándose a distinto nivel los cruces de la red viaria
rodada o peatonal, salvo los tramos de escaso uso en que
el ferrocarril pueda circular estuchado.
34
35
TITULO 2
CONDICIONES BASICAS DE LA EDIFICACION
32
TITULO 2. CONDICIONES BASICAS DE LA EDIFICACION
CAPITULO 1. CONDICIONES TIPOLOGICAS
Art. 2.1.1. Condiciones básicas
1. Son condiciones básicas las que deben satisfacer los
edificios, en sí mismos o en su relación con el entorno,
independientemente del uso a que se destinen. El Plan
General considera tres clases de condiciones básicas:
a) Condiciones tipológicas:
Son aquellas referidas a la posición, forma y
volúmen de los edificios, y a la parcela que los
sirve de soporte.
b) Condiciones de calidad de utilización:
Establecen las condiciones mínimas que deben reunir
las construcciones en orden a su salubridad,
habitabilidad y seguridad.
c) Condiciones estéticas:
Son las que regulan la apariencia de los edificios
en relación con los espacios públicos.
2.
Las condiciones básicas de la edificación afectan a las
obras de ampliación, nueva planta y reestructuración total
definidas en el artículo 2.1.2., en los extremos que sean
de aplicación en cada caso. Serán de aplicación en obras
de reestructuración parcial, cuando las características
de la obra lo requieran.
3.
Las condiciones básicas de la edificación definidas en los
Capítulos 1 y 3 del presente Título, son de aplicación en
obras de rehabilitación y reforma, salvo en aquellos
artículos en que expresamente se señale lo contrario. Las
determinaciones del Capítulo 2 de este Título, no son de
aplicación en obras de rehabilitación y reforma, en las
que se aplicará el régimen establecido en la Ordenanza de
Obras de Rehabilitación contemplada en la disposición
adicional octava.
33
4.
En aquellas construcciones sujetas a regímenes sectoriales
específicos, que contemplen interpretaciones distintas de
los conceptos manejados en el presente Título, las
determinaciones contenidas en el mismo tendrán carácter
complementario de la legislación sectorial.
Art. 2.1.2. Tipos de obras
El Plan General distingue los siguientes tipos de obras:
1. Obras en los edificios:
Son aquellas que se efectúan en el interior de los
edificios o en sus fachadas, sin alterar la posición de
los planos de fachada y cubierta que definen la envolvente
exterior de las construcciones. En este concepto se
incluyen los siguientes subtipos:
a)
Restauración: Son aquellas obras que tienen por
objeto la restitución de un edificio existente, o de
parte del mismo, a sus condiciones o estado
original, incluso comprendiendo obras de demolición
parcial, consolidación o rehabilitación.
b)
Conservación y reparación: Son aquellas obras cuya
finalidad es mantener el edificio, o partes del
mismo, en correctas condiciones de estabilidad,
salubridad y ornato, así como el afianzamiento,
refuerzo o sustitución de elementos estructurales.
Esta categoría no abarca la alteración de la
posición en el espacio de los elementos de la
estructura, ni la modificación de la distribución
interior del espacio.
c) Obras de consolidación: Son las que tienen por
objeto el afianzamiento, refuerzo o sustitución de
elementos dañados de la estructura del edificio o
local, con posibles alteraciones menores de la
estructura y distribución interior.
d)
Rehabilitación y reforma: Son las obras que tienen
por finalidad la mejora de la habitabilidad y
34
funcionalidad del edificio, o de alguno de los
locales que lo integran, mediante la redistribución
del espacio interior, sin alterar la posición de
muros exteriores, patios o elementos comunes de
circulación
vertical,
manteniendo
las
características tipológicas del edificio.
En función del ámbito o intensidad de las obras, las
intervenciones de rehabilitación y reforma se
subdividen en:
- Rehabilitación profunda: Cuando las obras
afecten a la totalidad del edificio, o a más de
un 50% de su superficie edificada.
- Rehabilitación parcial: Cuando las obras
afecten a solo una parte de las viviendas o
locales del edificio, y supongan en conjunto el
50%, o menos, de su superficie edificada.
-
e)
Rehabilitación ligera: Cuando las obras afectan
a uno solo de los locales o viviendas del
edificio.
Reestructuración: Son aquellas obras interiores a
edificios que afectan a los elementos estructurales
verticales y horizontales, disposición de patios o
escaleras, y que modifican la morfología del
edificio, pudiendo llegar a la total demolición
interior del edificio.
Las obras de reestructuración podrán incrementar la
superficie edificada del inmueble mediante la
construcción de entrepisos, siempre que se cumplan
las condiciones generales de uso y edificación.
En función de la intensidad de las obras se
distinguen los siguientes tipos:
Reestructuración parcial: Cuando las obras se
realicen sobre parte de los locales o plantas del
edificio, o cuando afectando a su conjunto no
alcanzan el vaciado interior del edificio.
35
Reestructuración profunda: Cuando la obra afecta al
conjunto del edificio contemplando su vaciado
interior, con mantenimiento de las fachadas visibles
desde la vía pública. En obras de reestructuración
profunda el volumen definido por los planos de
fachada y cubierta de la edificación reestructurada,
no podrá exceder el consolidado por la edificación
objeto de reestructuración.
f)
Obras exteriores: Son aquellas obras no incluídas en
los apartados anteriores que afectan, puntualmente
o de forma limitada, la configuración o aspecto
exterior del edificio o local, sin alterar su
volumetría o morfología general.
2. Obras de demolición:
Son las que suponen la desaparición total o parcial de
edificación existente.
3. Obras de ampliación:
Amplían la superficie edificada existente, bien por
incremento en altura, bien por nueva ocupación de parcela.
4. Obras de nueva planta:
Son las que contemplan la nueva construcción de edificios
sobre suelo vacante o mediante sustitución de edificación
existente.
Art. 2.1.3. Parcela
1. Se entiende por parcela la superficie de terreno
deslindada como unidad predial y registrada.
La unidad parcelaria es el soporte de los usos
pormenorizados definidos por el planeamiento y del
aprovechamiento urbanístico.
2.
Cuando la edificación esté indisolublemente vinculada a
una parcela, esta circunstancia deberá registrarse,
36
conjuntamente con el señalamiento de su aprovechamiento
y de las condiciones urbanísticas bajo las que se hubiera
edificado.
3.
La segregación de fincas en que exista edificación deberá
hacerse indicando el aprovechamiento que les corresponda
según planeamiento, especificando el ya consumido por
construcciones.
Art. 2.1.4. Linderos y superficie neta de parcela
1.
Las líneas perimetrales que establecen los límites de una
parcela se denominan linderos.
a) Lindero frontal es aquel que delimita la parcela
respecto a la vía o espacio libre a que da frente.
Cuando la parcela esté limitada por varias vías, se
entiende por lindero frontal aquel en que se sitúa
el acceso.
b) Testero es el lindero opuesto al frontal.
c)
Linderos laterales son los no considerados frontal
o testero.
2. El Ayuntamiento podrá exigir a los propietarios el
amojonamiento y señalamiento de los linderos de parcela.
3.
Se entiende por superficie de parcela la dimensión de la
proyección horizontal del área comprendida dentro de los
linderos.
Art. 2.1.5. Parcela mínima
Es la establecida en las ordenanzas de zona, o en el
planeamiento que desarrolle el Plan General, como unidad
mínima de parcelación.
Las parcelas mínimas son indivisibles, circunstancia que
ha de hacerse constar en las transmisiones de propiedad.
37
Art. 2.1.6. Parcela edificable
Para que una parcela sea edificable debe cumplir las siguientes
condiciones:
1. Condiciones de planeamiento:
Deberá tener aprobado definitivamente el planeamiento
señalado para el desarrollo del área en que se encuentre,
estar destinada por el planeamiento a un uso que requiera
edificación y tener señaladas alineaciones y rasantes.
2. Condiciones de gestión:
Tener cumplidas las determinaciones de gestión fijadas por
el planeamiento y las correspondientes a la unidad de
ejecución en que esté incluída a efectos de distribución
de beneficios y cargas.
3. Condiciones de urbanización:
Disponer de frente a una vía urbana que cuente con calzada
pavimentada, encintado de aceras, y disponga de
abastecimiento de agua, conexión con la red de
alcantarillado y suministro de energía eléctrica. Cabrá
autorizar la edificación de parcelas carentes de estas
condiciones de urbanización, cuando se asegure la
ejecución simultánea de construcción y urbanización con
arreglo al contenido del artículo 40 del Reglamento de
Gestión Urbanística.
4. Condiciones dimensionales:
Satisfacer las condiciones dimensionales en cuanto a
superficie neta mínima, longitud de linderos y condiciones
de forma, establecidos en las ordenanzas de zona o en el
planeamiento que desarrolle este Plan General.
5. Condiciones de acceso:
38
Contar con al menos una fachada recayendo sobre
alineación, y que reuna las condiciones necesarias para
permitir el acceso y evacuación en caso de incendio.
Art. 2.1.7. Alineaciones y rasantes
1. Alineación:
Es la línea fijada por el planeamiento para establecer el
límite que separa los suelos destinados a viales o
espacios libres públicos de las parcelas edificables.
2. Rasante:
Es la cota que determina la elevación de un punto respecto
de un plano de referencia. El Plan adopta como plano de
referencia el de su base cartográfica.
3. Rasante oficial:
Es la marcada por el planeamiento para las vías o espacios
libres públicos. En el caso de viales y espacios libres
ya ejecutados, se tomará como rasante el perfil
consolidado, salvo que el planeamiento definiera un nuevo
perfil.
4. Rasante natural del terreno:
Es la altura no modificada que presenta cada punto del
mismo.
5. Cota de nivelación:
Es la que sirve de referencia para ejecución de
urbanización y medición de alturas.
6. Deslinde:
Es la línea señalada por el planeamiento para señalar el
límite entre suelos de uso y dominio público no
susceptibles de edificación.
39
Art. 2.1.8. Límites de la edificación
Los límites del edificio se definen mediante los siguientes
conceptos:
1. Línea de edificación:
Es la intersección del cerramiento de planta baja con el
terreno. Cuando el Plan General o el planeamiento que lo
desarrolle señale línea de edificación, dicha
determinación tiene carácter vinculante y el plano de
fachada deberá situarse sobre ella al menos en 3/4 partes
de su longitud.
2. Fondo de edificación:
Es la distancia entre las fachadas frontal y trasera de
un edificio, medida perpendicularmente al lindero frontal.
3. Fondo edificable:
Es el definido por el planeamiento a efectos de
determinación del aprovechamiento de la parcela.
4. Plano de fachada:
Es el plano tangente a los elementos exteriores de
fachada, exceptuando los cuerpos volados y salientes
autorizados, que se definen en el artículo 2.3.5.
5. Envolvente exterior:
Es el sólido capaz o volúmen limitado por la cota de
nivelación, planos de fachada y de cubierta.
Art. 2.1.9. Posición y forma del edificio
1. Area de movimiento:
40
La edificación no podrá asentarse fuera de los límites del
área de movimiento definida desde el planeamiento
mediante:
a) La fijación de alineaciones.
b)
El establecimiento de alineación y fondo edificable.
c) La fijación de alineación y linea de movimiento.
a) La separación a linderos o entre edificios.
2. Separación a linderos o retranqueo.
Es la distancia entre el plano de fachada y el lindero de
referencia, medida perpendicularmente a este. En el caso
de dudas en la identificación de linderos, la separación
se medirá de forma que redunde en la mayor distancia entre
edificaciones, y en la mejor funcionalidad del espacio
libre de parcela. En el caso de parcelas con frente a
varias calles, el valor del retranqueo correspondiente al
lindero frontal, deberá respetarse también respecto a las
restantes calles.
3. Separación entre edificios:
Es la distancia entre sus planos de fachada. Se entiende
que un edificio está separado de otro una dimensión dada
cuando existe una banda libre en su perímetro que, en
todos los puntos de la proyección horizontal de la fachada
respeta el valor de esa dimensión, medida sobre cualquier
línea recta que pase por él.
4. Posición respecto a la alineación:
Respecto a las alineaciones la edificación puede estar en
alguna de las siguientes situaciones:
41
a) En línea: Cuando el cerramiento o la línea de
edificación coincida con la alineación.
b)
Fuera de línea: Cuando la línea de edificación o el
cerramiento sean exteriores a la alineación.
c) Remetida: Cuando la línea de cerramiento o de
edificación es interior a la alineación.
Ninguna parte de la edificación podrá rebasar sobre o bajo
rasante la alineación, salvo los salientes y vuelos
permitidos, que se definen en el artículo 2.3.5.
5. Cortes en los edificios:
Se considera como corte de la edificación una
discontinuidad en la misma que diferencie cuerpos de
edificación. Estan sujetos al siguiente régimen:
a) Sólo podrán darse cortes cuando los cuerpos de
edificación situados a cada lado correspondan a un
mismo proyecto.
b) Podrán empezar a nivel del terreno o a nivel de
cualquiera de los pisos.
c) La anchura y altura de los cortes se medirán
conforme, y estarán sujetas a, lo establecido en el
artículo 2.2.5. La anchura no podrá ser inferior a
tres metros ni superior a seis y medio.
d)
La longitud o segunda dimensión en planta se medirá
por la dimensión del solape de los elementos de
edificación enfrentados a ambos lados del corte.
e) La posibilidad de utilización de los cortes para
iluminación y ventilación de estancias, piezas
habitables o escaleras, será la establecida para
patios de parcela cerrados. Tomando como dimensiones
en planta las definidas en los dos epígrafes
precedentes.
42
f)
La iluminación o ventilación obtenida para estancias
que abran a cortes no confieren a la vivienda o
local el carácter de exterior.
g)
No podrán ubicarse en los cortes vías rodadas, pero
sí sendas peatonales que, cuando su anchura es igual
o superior a cinco metros, podrán servir de acceso
para vehículos de emergencia.
6. Pasos en la Edificación:
Se podrá interrumpir la edificación con pasos que afecten
como mínimo a la planta baja y primera, pero sin alcanzar
a la totalidad de la altura. Su anchura no podrá ser
inferior a 3 metros. Si tuvieran 5 o más metros de anchura
podrán servir para permitir el acceso de vehículos de
emergencia. La posibilidad de utilización de los pasos
para iluminación y ventilación será la establecida en el
artículo 2.2.5. para patios considerando que las
dimensiones a aplicar fueren:
a) Anchura: la del paso.
b)
Longitud: la dimensión del solape de los paramentos
enfrentados a ambos lados del corte.
c) Altura: el doble de la altura libre del corte.
7. Salto de altura:
La línea de salto de altura marca la presencia en el
edificio de cuerpos de edificación de distinta altura. El
Plan aplica esta determinación del siguiente modo:
a) En solares o edificación sustituible marca la
obligatoriedad de proyectar la edificación con
cuerpos de distinta altura. Los planos de fachada
del cuerpo de edificación más alto, deberán situarse
sobre la línea de salto de altura al menos en las
3/4 partes de su longitud.
b) En edificación existente indica la presencia de
ocupaciones en planta baja que se consolidan.
43
Art. 2.1.10. Superficie ocupada
1. Superficie ocupada:
Es la comprendida dentro del perímetro formado por la
proyección de los planos de fachada sobre un plano
horizontal. Los patios de parcela interiores a la
edificación, y los patios de parcela abiertos a fachada,
se contabilizan a efectos de cómputo de la superficie
ocupada.
2. Porcentaje de ocupación:
Es el establecido por el planeamiento como relación entre
la superficie ocupable por edificación y la superficie de
parcela.
3. Superficie libre de parcela:
Es la resultante de deducir de la superficie de parcela
la superficie ocupada u ocupable por edificación.
4. Las construcciones situadas por debajo de la cota de
nivelación y enteramente subterráneas, podrán ocupar el
subsuelo de la superficie libre de parcela, salvo
determinación en contra en las ordenanzas de zona o en el
planeamiento que desarrolle este Plan General.
Art. 2.1.11. Espacio libre de parcela
1.
Es la parte de parcela que permanece libre de ocupación
por construcciones, bien por imposición de las
determinaciones del planeamiento, bien como resultado de
la configuración de la edificación en aplicación de los
parámetros máximos autorizados.
44
2.
Los espacios libres de parcela podrán ser ocupados con
rampas y escaleras de acceso a plantas bajo rasante,
instalaciones deportivas descubiertas, estructuras ligeras
fácilmente desmontables, depósitos de combustible o de
agua, invernaderos y casetas de herramientas.
Art. 2.1.12. Superficie útil
Es la correspondiente al espacio limitado por los
cerramientos verticales de una pieza y, por agregación de
la anterior, la utilizable en un local o en el conjunto
del edificio.
La medición de la superficie útil se hará siempre a cara
interior de paramentos terminados.
Art. 2.1.13. Superficie edificada
1.
Superficie edificada por planta es la comprendida entre
los planos de fachada exteriores e interiores de cada una
de las plantas de la edificación.
2.
Superficie edificada total es la suma de las superficies
edificadas de cada una de las plantas que componen el
edificio.
3. Se excluyen del cómputo de la superficie edificada:
a)
Los soportales, pasajes de acceso a espacios libres
públicos o privados, plantas porticadas y entrepisos
abiertos, excepto las partes cerradas que contengan.
b) Los espacios cuyo uso sea imposible, dada su
dimensión en superficie o altura.
c) Los cuartos destinados a máquinas y basuras cuya
instalación sea obligatoria.
45
d) Las construcciones auxiliares desmontables.
e) Los elementos ornamentales en cubierta.
f)
El espacio bajo cubierta, si se destina a albergar
depósitos, instalaciones generales del edificio o
trasteros.
g) Los balcones y miradores autorizados.
4.
Las terrazas, tendederos y cuerpos volados contarán en la
totalidad de su superficie; con independencia de su
carácter abierto o cerrado y de su posición respecto al
plano de fachada.
Art. 2.1.14. Superficie edificable
1.
Es el valor máximo total expresado en m 2 edificados que
pueden edificarse en una parcela o área, en aplicación del
planeamiento.
El Plan define la superficie edificable mediante los
siguientes procedimientos:
a)
Coeficiente de edificabilidad: Es la relación entre
la superficie total edificable y la superficie de la
parcela o terreno resultante de la ordenación.
b) Aplicación de condiciones de posición y forma:
Cuando la superficie edificable se define mediante
la definición de la posición en planta y de la
altura de la edificación.
2. El coeficiente de edificabilidad y la superficie
edificable pueden expresarse como:
a)
Edificabilidad bruta: relación entre la superficie
total máxima edificable y la superficie total de una
zona, polígono o unidad de actuación, incluyendo,
46
tanto las parcelas edificables como los suelos que
han de quedar libres y de cesión obligatoria.
b)
3.
Edificabilidad neta: relación entre la superficie
total máxima edificable y la superficie neta de
parcela, o en su caso, la superficie de la zona,
polígono o unidad de actuación de la que se ha
deducido la superficie de viario y espacios libres.
La superficie edificable definida en las ordenanzas de
zona se entiende como un valor máximo. Si la aplicación
de las restantes condiciones de las Normas conducen a un
valor inferior, será este el materializable.
Art. 2.1.15. Planta
En función de su posición en el edificio se considera:
1. Sótano: Planta en que más del 50% de la superficie
edificada tiene su techo por debajo de la rasante de la
calle o de la rasante natural del terreno.
2. Semisótano: Planta en que más del 50% de la superficie
edificada tiene el plano de suelo por debajo de la rasante
de la calle o natural del terreno, y el plano de techo por
encima de la rasante. La cara inferior del forjado de
techo de los semisótanos no podrá distar más de 1,2 m. de
la rasante oficial o natural.
3.
Baja: Es la planta, en contacto con la rasante oficial o
natural, que sirve de acceso al edificio. La cara superior
del forjado de suelo de la planta baja no podrá distar más
de 0,60 m. por debajo, o 1,40 m. por encima, de la rasante
oficial.
47
4.
Entreplanta o altillo: Planta cuyo forjado de suelo se
sitúa en una posición intermedia entre el pavimento y el
techo de otra planta. Su superficie no podrá rebasar el
40% de la superficie de la planta en que se construya. La
construcción de entreplantas o altillos en edificación
existente, no podrá conllevar la apertura de nuevos huecos
en fachada visibles desde la calle o espacios públicos.
Los forjados de entreplanta se separarán un mínimo de dos
metros de la fachada que contenga el acceso principal del
edificio.
5.
Piso: Planta situada por encima del forjado de techo de
la planta baja.
6.
Atico: Ultima planta de un edificio cuando su superficie
edificada es menor que lo normal de las restantes plantas
y sus cerramientos retroceden respecto a los planos de
fachada del edificio. Salvo que las ordenanzas de zona
definan condiciones específicas para los áticos, sus
planos de fachada deberán separarse de los planos de
fachada de la última planta del edificio una distancia
igual o superior a la altura de cornisa del ático, y como
mínimo 3,00 mts. Las plantas ático podrán adosarse a las
medianerías,, cumpliendo las condiciones establecidas en
el artículo 2.3.2.
Art. 2.1.16. Altura de la edificación
1.
Altura en plantas: Es la expresada en número de plantas,
incluida la baja y los semisótanos que incumplan las
condiciones establecidas en el artículo 2.1.15.
2. Altura en metros: Es la altura del edificio medida en
metros desde la rasante de la acera, del terreno, o desde
la cota de nivelación hasta:
a)
La cornisa, o cara inferior del forjado de la última
planta.
b) La coronación de los petos de protección de
cubierta.
48
c) La cumbrera o caballete del tejado.
3. La medición de altura se hará en la vertical
correspondiente al punto medio de todos los planos de
fachada. Si el terreno, calle o espacio público presenta
pendiente, la medición se hará por tramos fraccionando la
línea de fachada en cuantas partes sea conveniente,
siempre que cada tramo tenga una longitud máxima de 20 m.
y una diferencia de cota entre sus extremos no mayor de
1 m.
En las parcelas de esquina a calles en pendiente, la
medición de la altura se hará considerando ambas fachadas
desarrolladas en un plano único.
4. Sobre la altura establecida en la regulación de las
distintas situaciones de suelo y ordenanzas, se admiten
las siguientes construcciones e instalaciones:
a)
Las vertientes del tejado, cuya pendiente general no
será mayor de 30º medidos desde el borde superior
del forjado de la última planta, y cuya cumbrera no
podrá situarse a una altura superior a 3,50 metros
sobre la cara superior del forjado de techo de la
última planta.
b) Los remates de cajas de escalera, ascensores,
depósitos y cuartos de instalaciones.
c)
Las chimeneas de ventilación, evacuación de humos,
enfriamiento de equipos de aire acondicionado,
paneles de captación de energía solar, antenas de
radio y televisión pararrayos y elementos
semejantes.
d) Los elementos precisos para el funcionamiento de
procesos industriales.
e) Los balaustres, pérgolas, rejerías y elementos
similares de carácter ornamental, siempre que no
creen cerramientos ciegos.
49
f) Los elementos publicitarios que cumplan las
condiciones establecidas en estas Normas y en las
Ordenanzas Municipales.
Art. 2.1.17. Alturas de plantas
1.
Altura de piso: Es la distancia medida en vertical entre
las caras superiores de los forjados de dos plantas
consecutivas.
2.
Altura libre: Es la distancia medida en vertical entre la
cara superior del pavimento terminado de una planta, y la
cara inferior del forjado de techo de la misma planta, o
del falso techo si lo hubiera. En el caso de las
entreplantas la altura libre se medirá bajo y sobre el
forjado que las forme.
3.
Salvo mayores limitaciones establecidas en la normativa
de zona, uso u ordenanzas de planes que desarrollen este
Plan General, se establecen las siguientes alturas
mínimas:
PLANTA
ALTURA LIBRE MINIMA (M)
ALTURA DE PISO
MINIMA (M)
Sótano
2,25
2,40
Semisótano
2,25
2,40
Baja, piso y ático
2,50
2,70
Entreplanta
2,25 (por encima de forjado)
2,50 (por debajo de forjado)
4. Altura máxima de piso: Salvo que la ordenanza de zona
imponga condiciones de colindancia para la posición de
impostas o forjados, no se establece altura máxima de
piso. Cuando los proyectos de obras definan alturas de
piso que permitan la construcción de entreplantas, deberan
justificar la necesidad de dicha altura en función del uso
a que se destinen los locales, o de las características
técnicas de las instalaciones.
50
5.
Altura máxima de la edificación: Salvo que la ordenanza
de zona imponga condiciones de colindancia para el ajuste
de la altura, la correspondencia entre altura en número
de plantas y altura máxima en metros, se atendrá a los
valores indicados en la tabla adjunta. La medición de la
altura en metros se hará desde la cota de nivelación de
la planta baja a la cota de la cara superior del forjado
de techo de la última planta.
NUMERO DE PLANTAS
BAJA
BAJA
BAJA
BAJA
BAJA
BAJA
BAJA
ALTURA EN METROS
5,00
+
+
+
+
+
+
1
2
3
4
5
6
8,50
12,00
15,50
19,00
22,50
26,00
51
TITULO 2. CONDICIONES BASICAS DE LA EDIFICACION
CAPITULO 2. CONDICIONES DE CALIDAD DE UTILIZACION
Art. 2.2.1. Definiciones
1.
Se entiende por cuarto el espacio cerrado dentro del cual
se puede ejercer una actividad no residencial, cualquiera
que sea su posición dentro de la edificación.
2.
Se entiende por pieza cada una de las estancias o espacios
de una vivienda.
3.
Se entiende por local el conjunto de cuartos adscritos a
una misma actividad no residencial.
Art. 2.2.2. Condición de "exterior"
1.
Un cuarto o pieza es exterior cuando cumple alguna de las
siguientes condiciones:
a)
Contar con huecos de iluminación y ventilación sobre
una vía pública, calle o plaza, espacio libre
público o calle privada que cumpla las condiciones
establecidas por el planeamiento.
b)
Dar sobre un espacio libre de parcela que cumpla las
condiciones establecidas en el planeamiento.
c) Contar con huecos a un patio que cumpla las
dimensiones marcadas por estas Normas.
2. Una vivienda es exterior cuando todas sus piezas
habitables son exteriores, y al menos una de ellas cuenta
con huecos a calle pública o privada, a un espacio libre
público o privado, calificado como tal, de acceso público,
y que cumpla las condiciones de accesibilidad y seguridad
frente a incendios establecidas en estas Normas y en la
legislación sectorial, o a un patio principal.
52
3.
Un local es exterior cuando todos sus cuartos habitables
son exteriores, o cumplen las condiciones de iluminación
y ventilación establecidas en el artículo 2.2.2, y al
menos uno de ellos cuenta con huecos a calle pública o
privada, o a un espacio libre público o privado,
calificado como tal, de acceso público, y que cumpla las
condiciones de accesibilidad y seguridad frente a
incendios establecidas en estas Normas y en la legislación
sectorial.
Art. 2.2.3. Condición de "habitable"
1. Se considera cuarto o pieza habitable aquel en que se
desarrollen actividades de estancia, reposo o trabajo que
requieran la permanencia prolongada de personas.
2. Toda pieza habitable deberá ser exterior, no pudiendo
instalarse en sótano o semisótano. Tampoco podran situarse
piezas habitables en espacios bajo cubierta, salvo que
esten vinculadas a piezas situadas en la última planta del
edificio, o que se trate de viviendas unifamiliares. Se
exceptúan aquellas piezas de la vivienda que puedan
carecer de huecos, en razón de la actividad que en ellas
se desarrolle, tales como cuartos de baño, de aseo,
vestidores, bodegas o gimnasios, siempre que cuenten con
instalación mecánica de ventilación y/o acondicionamiento
de aire.
3.
Los cuartos habitables podrán ser interiores, siempre que
cuenten con sistemas de alumbrado, ventilación mecánica
o dinámica, o aire acondicionado que garanticen la
renovación de aire exigible y una correcta iluminación.
4.
Los cuartos y piezas en que se produzca combustión o gases
dispondrán de conductos independientes para su
eliminación.
5. Los huecos de iluminación y ventilación en fachada de
cuartos y piezas habitables, no podrán tener una
superficie inferior a 1 m2.
53
6. Las instalaciones de ventilación natural o forzada
garantizarán en piezas y cuartos habitables un mínimo de
tres renovaciones totales por hora.
7. Los cuartos y piezas habitables contarán con una
iluminación natural o artificial que garantice 50 lux,
medidos sobre un plano horizontal situado a 0,75 m. del
suelo.
Art. 2.2.4. Tipos de patio
Se distinguen los siguientes tipos de patio:
1.
Patio de parcela: es aquel que está situado en el interior
de la edificación, o en su perímetro si se trata de un
patio abierto.
Los patios de parcela pueden ser abiertos o cerrados. Son
patios abiertos los que cuentan, a lo largo de toda su
altura, con una embocadura a vía pública, espacio libre
o patio de manzana.
2. Patio de manzana: es aquel que tiene definida por el
planeamiento su forma y posición en la parcela para, junto
con los de las parcelas colindantes, formar un espacio
libre único para todas ellas.
3. Patio inglés: es el patio en fachada por debajo de la
rasante de la calle o del terreno.
4. Patio principal: es el que comunicado con el zaguán o
casapuerta, sirve al sistema vertical de comunicaciones
del edificio, y es tratado con el carácter de fachada
interior del inmueble. El empleo del patio principal se
restringe a los ámbitos de la ordenanza de "Ordenación en
manzana: Casco Histórico" y de los edificios sujetos a
protección.
54
Art. 2.2.5. Anchura y altura de patios
1. Se entiende por anchura del patio la medida de la
separación entre paramentos de fachada opuestos. A este
efecto se consideran los cierros y galerías de patios
principales como paños de fachada.
2. Los patios de cualquier tipo mantendrán uniforme sus
dimensiones en toda su altura, salvo que las incrementen.
3.
La anchura mínima del patio no podrá ocuparse con cuerpos
salientes, salvo vuelos permitidos en patios de manzana.
4.
La altura de los patios se medirá desde el pavimento hasta
la más alta de las alturas de coronación de los paramentos
que recaigan sobre él.
Art. 2.2.6. Patios de parcela cerrados
Salvo que la ordenanza de zona determine otras condiciones, los
patios de parcela cerrados cumplirán las siguientes
determinaciones:
1.
Dimensión mínima: El mayor valor de los señalados en las
tablas adjuntas, siendo H la altura del patio.
H (plantas)
Superficie mínima (m2)
hasta 2
8
hasta 3
12
hasta 4
14
hasta 5
16
más de 5
20
Uso del local
Distancia mínima (m)
Cocina
H/4 > 3,00
55
Otras piezas y cuartos
habitables
H/3 > 3,50
Piezas y cuartos no
habitables
H/5 > 3,00
Escaleras
H/5 > 3,00
La forma del patio permitirá la inscripción en planta de
un círculo de diámetro igual a la anchura miníma
correspondiente, ajustada, en su caso, en función del
contenido de los apartados b) y c) de este artículo.
2.
Las dimensiones de los patios interiores podrán reducirse
las correspondientes a H/3 hasta H/4, y la correspondiente
a H/4 hasta H/5, siempre que la superficie de la planta
obtenida a partir de las dimensiones básicas del cuadro
se incremente, multiplicándola por un coeficiente que se
obtendrá como cociente entre la dimensión inicial y la
reducida. En ningún caso las dimensiones serán inferiores
a las mínimas métricas establecidas.
3.
En los patios de planta no rectangular, su forma será tal
que permita trazar en su interior una circunferencia de
diámetro igual a la dimensión menor entre paramentos
opuestos, cuyas luces rectas no podrán ser, en ningún
caso, inferiores a 3 metros, manteniéndose para el resto
de los paramentos enfrentados las distancias mínimas
establecidas en el cuadro. A estos efectos se entiende por
luz recta, la longitud del segmento perpendicular al
paramento exterior medido en el eje del hueco considerado,
desde dicho paramento hasta el muro o li ndero más
próximo.
4.
Los patios adosados a los linderos con las otras fincas
cumplirán las anteriores condiciones, considerándose como
paramento frontal el de la linde, aún cuando no estuviera
construído, o bien podrá considerarse como patio único
mancomunado con el edificio colindante.
5.
Los patios de parcela cerrados podrán iniciarse en plantas
baja o de piso. Su pavimento no podrá situarse a una cota
56
superior a 1 m., por encima del forjado de suelo de
cualquiera de los cuartos o piezas a que sirva.
Art. 2.2.7. Patios de parcela abiertos
Se consideran patios abiertos a los entrantes en fachada
cuya profundidad P sea mayor o igual a 1,5 m; y en cuyos
paramentos abran huecos de viviendas o locales. Las
dimensiones del patio cumplirán las siguientes
condiciones, siendo F la medida del frente abierto:
1,5 < P < 1,5 F
F > 1/6 H
El frente del patio F será mayor o igual de 3 m. cuando
no existan huecos en los laterales del patio, y mayor o
igual de 6 m. cuando existan luces en dichos lados. El
patio de parcela abierto podrá iniciarse en cualquiera de
las plantas del edificio.
Art. 2.2.8. Patios de manzana
1.
La forma y dimensiones del patio de manzana será tal, que
permita trazar en su interior una circunferencia con
diámetro mayor o igual que la altura máxima de coronación
de la edificación en cualquiera de las parcelas recayentes
sobre el patio, y siempre superior a 12 m.
2. En los patios de manzana sólo son admisibles las
construcciones subterráneas destinadas a garaje y
servicios auxiliares de las fincas, cuya cubierta no
sobresalga más de 1,40 m. por encima del plano definido
por las rasantes exteriores, y construída de modo que
permita su utilización como espacio libre al menos en el
90% de su superficie.
Art. 2.2.9. Patios ingleses
Los patios ingleses tendrán una anchura igual o superior
a 2 m. cuando iluminen una sola planta y la establecida
57
para patios cerrados en los demás casos. Estarán dotados
de protecciones adecuadas. No podrán situarse en
alineaciones de calle, salvo en el caso de edificios de
vivienda unifamiliar o equipamientos. El pavimento del
patio no podrá situarse a más de 1 m. sobre la cota
superior del forjado de suelo de cualquiera de los cuartos
o piezas a que sirve.
Art. 2.2.10. Patio principal
1.
Los lados del patio cumplirán unas dimensiones mínimas de
H/3 , siendo H la altura de coronación del más alto de los
paramentos verticales que recaen sobre el patio, con
mínimo de 5 m.
2.
Las dimensiones mínimas del patio podrán modificarse hasta
un mínimo de H/4 y 3 m., cuando se incremente la
superficie resultante de aplicar las dimensiones mínimas,
hasta alcanzar un valor al menos igual al resultado de
multiplicarla por el cociente entre la dimensión obligada
y la reducida.
3. Se admiten soluciones de patio de planta ochavada o
esquinas redondeadas, siempre que la forma del patio
permita la inscripción de un círculo de diámetro igual al
lado mínimo.
4.
Los patios principales no pueden ser objeto de ningún tipo
de ocupación en planta baja, salvo las vinculadas a su
papel como elemento común de circulación y distribución
dentro del edificio.
Art. 2.2.11. Patios mancomunados
Son patios mancomunados los comunes a los volúmenes de dos
inmuebles colindantes, cuando se constituya mancomunidad
a fin de completar las dimensiones mínimas del patio de
parcela o para conseguir un mejor aprovechamiento del
mismo.
58
La constitución de la mancomunidad deberá establecerse
otorgando, mediante escritura pública, un derecho real de
servidumbre mutua sobre los solares o inmuebles afectados,
e inscribiendo tal otorgamiento en el Registro de la
Propiedad.
Esa servidumbre no podrá cancelarse sin autorización del
Ayuntamiento, ni en tanto subsista alguna de las casas
cuyos patios requieran ese complemento para alcanzar la
dimensión mínima.
Los patios mancomunados podrán separarse en planta baja
mediante rejas o cancelas, nunca mediante muros de
fábrica.
La mancomunidad de patios no podrá suponer una reducción
superior al 25% de las superficies mínimas obligatorias,
de cada una de las porciones de patio que se agrupan en
la mancomunidad.
Art. 2.2.12. Tratamiento de patios
1.
Los patios adosados a lindero de parcela podrán cerrarse,
en planta baja, mediante muros de altura no superior a 3
m.
2. Los patios de viviendas unifamiliares, los patios
principales de edificios de viviendas, y los patios de
parcela de edificios exclusivos de uso no residencial,
podrán cubrirse mediante monteras, claraboyas u otros
elementos translucidos, siempre que la solución elegida
garantice la circulación de aire en el interior del patio,
o que se asegure la ventilación mediante instalaciones de
climatización y aireación en el caso de usos distintos al
residencial. Cuando el sistema de aireación elegido no
utilice medios mecánicos, se dejará un espacio libre sin
cierre de ninguna clase entre las paredes del patio y la
montera, cuya superficie será al menos el 20% de la del
patio.
Art. 2.2.13. Acceso a cubiertas y patios
59
A fin de facilitar las operaciones de mantenimiento,
conservación y reparación, todo edificio dispondrá de
accesos a su tejado o azotea de cubierta, y a los patios
de parcela o manzana. Dichos accesos deberán realizarse
desde un distribuidor o local de uso común del edificio.
Art. 2.2.14. Espacios libres de parcela de acceso público
Para que un espacio libre de parcela, público o privado,
calificado como tal en el planeamiento, o patio de
manzana, pueda servir como acceso a portales, deberá
reunir las siguientes condiciones:
a) Contar con una embocadura a calle de anchura no
inferior a 4 m. en todo su recorrido, con una altura
libre mínima de 3,50 m., destinado a uso peatonal y
a paso de vehículos al servicio del edificio, de
emergencia y, previa autorización municipal, a
vehículos de mudanza y reparto.
b) Las dimensiones mínimas del acceso no podrán ser
minoradas
por
instalaciones
o
elementos
estructurales, salvo en el caso de accesos de
anchura superior a 7,50 m., en que podrán reducirse
hasta formar pasos de al menos 3,50 m. de ancho
mediante alineaciones de pilares.
c)
Si el espacio libre alberga aparcamientos u otros
usos bajo rasante, el forjado de suelo deberá
soportar el paso de vehículos.
Art. 2.2.15. Condiciones de acceso
1. Las edificaciones deberán contar con acceso desde vía
pública, aunque sea a través de una calle o espacio libre
privado calificado como tal en el planeamiento. En este
caso, la distancia a recorrer entre la vía pública y el
acceso al edificio no superará 50 m., debiendo quedar
garantizado el acceso de vehículos de emergencia hasta el
portal o ingreso al edificio. Los espacios no ocupados de
parcela, resultantes de retranqueos o exteriores al área
60
de movimiento, se consideran como edificación a efectos
del cumplimiento de las condiciones de acceso.
2. Excepto en el caso de viviendas unifamiliares, los
edificios contarán con puerta de entrada de ancho superior
a 1,20 m., dando acceso al portal.
3.
Los portales tendrán una anchura mínima de 2 m. hasta el
arranque de la escalera principal y ascensores.
4.
En todos los edificios de uso colectivo será de aplicación
el Decreto sobre Supresión de Barreras Arquitectónicas.
5.
En edificación catalogada y en edificios pertenecientes
al grado 2 del área de ordenación en manzana cerrada:
Casco Histórico, cabrá el acceso a edificios desde vía
pública por medio de una servidumbre de paso en planta
baja de otro edificio.
Art. 2.2.16. Circulación interior
1.
Los distribuidores de acceso a viviendas o locales tendrán
las siguientes dimensiones mínimas:
Locales servidos
Ancho (m.)
_______________________________________
< 4
1,20
> 4
1,40
_______________________________________
2. Si las puertas de ascensores o acceso a viviendas o
locales abren hacia el distribuidor, no podrán obstruir
la circulación de la escalera, a cuyos efectos las
dimensiones establecidas en el apartado 1 se medirán desde
el área de abatimiento de las puertas.
3.
La forma y superficie de los espacios comunes permitirá
el transporte de una persona en camilla, desde cualquier
local o vivienda hasta la vía pública.
61
4.
En viviendas unifamiliares y locales de uso privado, las
escaleras se construirán como convenga al uso del
edificio.
5. La anchura útil de las escaleras de utilización por el
público, en edificios de 5 o menos plantas y menos de 21
viviendas o locales, no podrá ser inferior al metro. En
edificios de más de 5 plantas o más de 21 viviendas no
podrá ser inferior a 1,15 m.
6.
El rellano de escaleras tendrá un ancho igual o superior
al del tiro. La anchura de las escaleras será uniforme en
todo su recorrido. Cada tramo de escaleras entre rellanos
no podrá tener más de dieciséis peldaños, ni menos de dos.
La dimensión del peldaño será tal que la relación entre
la tabica y la huella no dificulte la ascensión. A estos
efectos la relación entre tabica y huella se calculará
aplicando los criterios contenidos en la NBE-CPI 92.
7.
En edificios de uso residencial no se admiten escaleras
de uso público sin luz y ventilación natural, salvo las
interiores a locales y los tramos situados en las plantas
bajo rasante. En el último caso contarán con chimenea de
ventilación u otro medio semejante. Cuando la iluminación
de la escalera sea directa a fachada o patio, contarán al
menos con un hueco por planta, con superficie de
iluminación superior a 1 m 2, y superficie de ventilación
de, al menos, 50 cm2. En edificios de hasta cuatro
plantas, se admitirá la iluminación cenital de la caja de
escaleras, siempre que se resuelva la ventilación mediante
un medio mecánico o chimenea adecuada. En este caso, la
superficie en planta de iluminación del lucernario será
superior a 2/3 de la superficie útil de caja de escalera,
y emplearán en su construcción materiales traslucidos. En
edificios destinados a otros usos, se admiten escaleras
sin iluminación y ventilación natural, siempre que el
edificio cuente con un sistema de aire acondicionado y/o
ventilación que dé servicio a la propia escalera rigiendo,
en otro caso, las determinaciones establecidas para el uso
de vivienda.
8.
La altura libre en cajas de escalera no será inferior de
2,20 m.
62
9.
Las rampas cumplirán las condiciones de pendiente, anchura
y materiales establecidas en la normativa vigente sobre
Barreras Urbanísticas y Arquitectónicas.
Art. 2.2.17. Ascensores
En edificios de uso distinto a vivienda unifamiliar, o en
que por su destino sea manifiestamente innecesario, deberá
instalarse ascensor cuando la diferencia de altura entre
plantas sobre rasante exceda de 3 plantas o 10,50 m. El
desembarque del ascensor se hará sobre un elemento de
circulación de uso común.
Art. 2.2.18. Señalización
Los edificios de uso público contarán con la señalización
correspondiente a salidas y escaleras de uso normal y de
emergencia, posición de accesos y servicios, posición de
aparatos de extinción de incendios, localización de medios de
circulación para minusválidos, señalamiento del peldañeado de
escaleras, y cuanta otra señalización sea precisa para
facilitar la orientación de las personas y la evacuación del
edificio en caso de siniestro.
Art. 2.2.19. Prevención de incendios
1. Las construcciones deberán cumplir las condiciones
establecidas en la Norma Básica de la Edificación sobre
condiciones de Protección contra Incendios en los
Edificios.
2.
Los edificios destinados a usos no residenciales, deberán
contar con salidas de urgencia.
3.
Los locales situados en edificios de uso residencial, no
podrán comunicar con las plantas de vivienda o espacios
comunes del edificio, salvo a través de un vestíbulo
63
provisto con puerta de salida resistente al fuego durante
90 minutos.
4.
Cuando una instalación no pueda alcanzar unas condiciones
correctas de seguridad para sí misma, y para su entorno,
ofreciendo riesgos no subsanables para personas y bienes,
podrá ser declarada fuera de ordenación, forzándose la
erradicación de uso y el cierre de la instalación.
5. Las construcciones existentes deberán adecuarse a la
reglamentación de protección contra incendios, en la
medida máxima que permita su tipología y funcionamiento.
Art. 2.2.20. Prevención de las caídas
1. Los huecos en fachadas exteriores o interiores de los
edificios, cuya altura sobre el suelo supere los 0,50 m.,
los resaltos en el pavimento y el perímetro exterior de
terrazas, tendederos y balcones, estarán protegidos para
prevenir las caídas.
2. Como elemento de protección se emplearán antepechos o
barandillas, cuyas alturas respectivas serán iguales o
superiores a 0,95 y 1 m.
3.
Las escaleras, rellanos y bordes de forjado que recaigan
sobre vacíos, se protegerán mediante barandillas de altura
no inferior a 0,90 m.
4.
El diseño de antepechos y barandillas impedirá que puedan
ser escalados, que puedan causar daños, o que resulten
inútiles al fin de protección a que se destinan.
Art. 2.2.21. Evacuación de aguas pluviales
64
Se prohibe el desagüe de pluviales por vertido libre,
salvo cuando las aguas recaigan en patios o espacios
libres de la propia parcela.
La red de evacuación cumplirá las condiciones establecidas
en la reglamentación de la compañía concesionaria del
servicio.
Art. 2.2.22. Evacuación de aguas residuales
1.
En suelo urbano deberán acometer forzosamente a la red
general, por intermedio de arqueta o pozo de registro
entre la red horizontal de saneamiento y la red de
alcantarillado, y cumpliendo las condiciones establecidas
en la reglamentación de la compañía concesionaria del
servicio.
2.
Cuando la instalación reciba aguas procedentes de garajes,
aparcamientos colectivos o actividades semejantes, se
dispondrá una arqueta separadora de fangos o grasas, antes
de la arqueta o pozo general de registro.
3. Para aguas residuales industriales, el sistema de
depuración deberá merecer la aprobación previa de los
organismos competentes.
Art. 2.2.23. Evacuación de humos
1.
En ningún edificio se permitirá instalar la salida libre
de humos por fachadas, patios comunes, balcones y
ventanas.
2. Cabrá autorizar la evacuación de humos procedentes de
locales de planta baja o inferiores a la baja utilizando
los patios comunes del edificio, en cuyo caso el conducto
o chimenea estará provisto de aislamiento y revestimiento
suficientes para evitar que la radiación de calor se
transmita a las propiedades contiguas, y que el paso y
salida de humos cause molestias o perjuicios a terceros.
65
3.
Los conductos no discurrirán visibles por las fachadas
exteriores y se elevarán como mínimo 1 m. por encima de
la cumbrera más alta situada a menos de 8 m.
4.
Las chimeneas de evacuación de actividades industriales,
hosteleras o instalaciones colectivas de calefacción,
contarán con filtros depuradores.
5.
El Ayuntamiento podrá imponer las medidas correctoras que
estime pertinentes cuando, previo informe técnico, se
acredite que una salida de humos causa perjuicios al
vecindario.
Art. 2.2.24. Evacuación de residuos sólidos
1.
Excepto las viviendas unifamiliares, todos los edificios
contarán con un local para cubos de basura, cuya
ventilación se hará mediante chimenea independiente.
2.
Los edificios destinados a equipamientos y administración
pública, contarán además con un local o espacio no
edificado, accesible desde la vía pública o un elemento
común del edificio, para la instalación de contenedores
destinados a residuos sólidos reciclables.
Art. 2.2.25. Dotación sanitaria
1.
Cada local independiente, cualquiera que sea su uso,
dispondrá de cuarto de aseo compuesto por lavabo e
inodoro. Los inodoros estarán dotados de sifón hidráulico
con la correspondiente ventilación.
2.
Todo edificio deberá disponer en su interior de servicio
de agua corriente potable, con dotación suficiente para
las necesidades propias del uso. En viviendas la dotación
mínima diaria será equivalente a 300 litros por habitante.
La red de agua potable abastecerá todos los lugares de
aseo y preparación de alimentos, y cuantos otros sean
necesarios para cada actividad.
66
3.
En aplicación de lo dispuesto en el Real Decreto 928/1979
de 16 de Marzo, sobre Garantías Sanitarias de los
Abastecimientos de Agua con destino al consumo humano, no
se podrán otorgar licencias para la construcción de ningún
tipo de edificio hasta tanto no esté garantizado el caudal
de agua necesario para el desarrollo de su actividad, bien
a través del sistema de suministro municipal, u otro
distinto que acredite la garantía sanitaria de las aguas.
Art. 2.2.26. Energía eléctrica
1.
Todo edificio contará con instalación interior de energía
eléctrica, conectada a la red general o a un sistema
adecuado de generación propia.
2.
Los centros de transformación propios de un edificio no
podrán situarse por debajo del segundo sótano.
3. En todos los edificios en que existan instalaciones
diferenciadas por consumidores, se dispondrá un local con
características adecuadas para albergar los contadores
individualizados y los fusibles de seguridad.
Art. 2.2.27. Energías alternativas
Se recomienda que las nuevas construcciones prevean
espacio y condiciones técnicas para implantar una
instalación receptora de energía solar u otra energía
alternativa, suficiente para las necesidades domésticas
y de servicio propias del edificio. Esta previsión tendrá
en cuenta el impacto estético y visual de la instalación.
Art. 2.2.28. Comunicaciones
1.
Los edificios situados en suelo urbano deberán construirse
con previsión de las canalizaciones telefónicas, si el uso
a que se destinan precisa esta dotación.
2. Las viviendas en tipología colectiva y los locales en
edificios compartimentados, contarán con intercomunicación
67
en circuito cerrado dentro del edificio, desde el portal
hasta cada una de las viviendas o locales.
3.
Será obligatoria la instalación de antena colectiva de
TV/FM en los edificios destinados a vivienda colectiva,
o cuando se prevea la instalación de receptores en
edificios compartimentados en locales de distinto
propietario o usuario. En edificios de vivienda colectiva,
no cabrá la instalación de antenas parabólicas
individuales en fachadas a vía o espacio público.
4. Todos los edificios dispondrán de buzones para
correspondencia en un lugar fácilmente accesible por el
servicio de correos.
Art. 2.2.29. Instalaciones de clima artificial
1. Los aparatos de acondicionamiento de aire no podrán
sobresalir sobre el plano de fachada.
2. La salida de aire caliente de la refrigeración deberá
hacerse por cubierta, patios de parcela, o espacios libres
de parcela. Cuando sea imposible el cumplimiento de esta
condición, cabrá resolver la salida a espacio público,
siempre que se sitúe a una distancia superior a 2,50 m.
sobre la rasante y no produzca goteo u otras molestias.
Art. 2.2.30. Aislamiento
1.
Las edificaciones reunirán las condiciones de aislamiento
acústico y térmico establecidas en las Normas Básicas de
la Edificación.
2.
Toda pieza o cuarto deberá ser estanco, y estar protegido
de la penetración de humedades.
68
3. Las carpinterías cumplirán las condiciones de
permeabilidad al aire establecidas en la normativa
sectorial.
69
TITULO 2. CONDICIONES BASICAS DE LA EDIFICACION
CAPITULO 3. CONDICIONES ESTETICAS
Art. 2.3.1. Composición arquitectónica
El proyecto de edificios y composición de fachadas es
libre, dentro de las condiciones establecidas por estas
NN.UU. No obstante, la Comisión Municipal de Gobierno,
tras el oportuno informe técnico, podrá denegar la
licencia a aquellas intervenciones cuya composición,
colores o formas, resulten manifiestamente discordantes
con el paisaje urbano o natural en que se pretendan
localizar.
Art. 2.3.2. Tratamiento de fachadas
1. Los proyectos
de
nueva
planta, ampliación y
reestructuración, así como aquellos que afecten al
conjunto de la fachada, contendrán el diseño de la planta
baja del edificio, al menos en sus huecos y elementos
ciegos, cuando dicha planta baja se destine a locales de
actividad, cuya ocupación sea posterior a la del resto del
inmueble.
2. Las fachadas se construirán, preferentemente, con
materiales, técnicas constructivas y calidades que exijan
una conservación mínima y no ofrezcan riesgo de
desprendimiento.
3. Las fachadas traseras y de patios, se tratarán con la
misma dignidad que si fueran visibles desde la vía
pública.
4.
Las medianerías que queden permanentemente al descubierto
tendrán tratamiento de fachadas, pudiendo asimismo
recubrirse con murales cerámicos o pintados. Las
medianerías que queden temporalmente al descubierto se
recubrirán con materiales que garanticen el aislamiento
del edificio, y tengan una apariencia digna.
70
5.
Si el lienzo medianero queda visto como consecuencia de
una obra de nueva planta o reestructuración total, la
licencia que ampare la obra deberá incluir el tratamiento
de la medianería, pertenezca al edificio objeto de la
obra, o a edificación colindante. Sí la ordenanza de zona
lo permite, la nueva edificación podrá retirarse de la
medianería una distancia suficiente como para que el
lienzo medianero pueda considerarse fachada, permitiendo
en él la apertura de huecos.
6.
En edificación existente cabrá la apertura de huecos en
medianerías que queden permanentemente al descubierto, con
las limitaciones que en cuanto a servidumbre de luces
impone el derecho civil.
Asimismo en edificación existente, cuando la edificación
colindante no pueda ser sustituida, cabrá la apertura de
huecos sobre patios de parcela de la edificación
colindante, mediando acuerdo entre los propietarios de
ambas fincas, y siempre que el patio cumpla las
dimensiones mínimas.
7.
El Ayuntamiento podrá imponer el adecentamiento de las
medianerías permanentes visibles desde espacios públicos,
a cuyo efecto podrá imponer los materiales y soluciones
más acordes con la escena urbana y características del
lugar.
8.
Deberán regularizarse los linderos cuando algún lindero
lateral medianero entre dos fincas colindantes no sea
perpendicular a la alineación de fachada, y forme con ella
un ángulo inferior a 30º.
Se exceptúan de esta condición los casos en que la
regularización no sea posible, por estar protegida alguna
de las fincas, o por no preverse la sustitución de su
edificación en un plazo de 15 años.
9.
En el caso de existir edificaciones con luces o vistas en
planos paralelos a los linderos medianeros, será
obligatorio que la distancia entre los planos de fachada
enfrentados de los edificios sea, como mínimo, la tercera
parte de la altura de coronación del más alto de los muros
que recaigan sobre la medianera, más un metro. El plano
71
lateral del edificio tendrá el carácter de fachada, y
podrán abrirse en él luces y vistas.
Art. 2.3.3. Modificación de fachadas
1. La modificación de fachadas requiere un proyecto del
conjunto de la misma, que garantice la calidad de la
intervención.
2. El cierre individual de terrazas y balcones no es
autorizable, salvo que recaigan sobre un patio o espacio
no visible desde la vía pública, o que el cerramiento sea
la puesta en práctica individual de un proyecto de
conjunto.
3. La apertura de nuevos huecos en fachada, y la
transformación de celosías de tendederos en huecos
practicables, no es autorizable cuando recaigan en
fachadas visibles desde vía o espacio público, salvo que
medie un proyecto unitario de modificación de fachada.
4.
El Ayuntamiento podrá requerir la adecuación a un diseño
unitario de aquellas fachadas en las que, de forma
anárquica, se hayan producido cerramientos de terrazas,
u otras modificaciones de fachada.
Art. 2.3.4. Soportales
1. Se admite la construcción de soportales en edificios
destinados a equipamiento, y en actuaciones de proyecto
y ejecución unitario sobre frentes completos de manzana.
La construcción de soportales es obligatoria donde así se
determine en el planeamiento.
2.
Los soportales no podrán rebasar la alineación oficial,
su anchura libre interior será igual o mayor de 2,50 m.,
y su altura al menos la correspondiente a la planta baja
del edificio.
72
Art. 2.3.5. Salientes admisibles
1. Desde el plano de fachada situado sobre la alineación
exterior o interior se admiten como elementos salientes:
a) Las cornisas y aleros, cuyo saliente máximo no
excederá de 0,50 m. de la alineación o cuerpo
volado.
b)
Las portadas y escaparates, cuyo saliente máximo no
rebasará 0,15 m. En aceras de anchura inferior a
0,75 m. no se admitirán resaltes en planta baja
sobre el plano de fachada.
c)
Marquesinas, cuyo saliente no rebasará el ancho de
acera menos un metro, y cuyo borde distará más de 1
m. del tronco del arbolado existente, o más de 1,50
m. del centro de los alcorques.
d)
Los toldos que, en el caso de ser fijos, cumplirán
las condiciones exigibles a las marquesinas.
e)
Los balcones y galerías, cuyo saliente no superará
0,50 m.
f)
Los miradores, cuyo saliente no podrá rebasar 0,75
m.
g) Las terrazas y cuerpos volados, cuyo saliente no
podrá rebasar 1 m.ni 1/10 del ancho de calle.
2. Los salientes en fachada respetarán una altura libre
mínima de 3,50 m. respecto de la rasante de la acera. Se
exceptúan los toldos móviles, que estarán situados en
todos sus puntos a una altura libre mínima de 2,50 m., y
los escaparates y portadas.
3. Los cuerpos salientes no podrán ocupar los espacios
correspondientes a las separaciones a linderos, excepto
el retranqueo a lindero frontal dentro de los límites
marcados en el epígrafe 1.
73
4.
En patios de manzana el saliente máximo autorizado es de
0,50 m.
5. Los balcones, terrazas y cuerpos volados quedarán
separados de las medianerías contiguas en una longitud
igual o superior a su saliente, con un mínimo de 0,60 mts.
Art. 2.3.6. Tendederos
1. El contenido de las terrazas-tendedero no podrá ser
visible desde las vías o espacios libres públicos del
entorno del edificio, por lo que deberán disponer de
elementos de ocultamiento.
2.
Se prohibe la instalación de soportes para el tendido de
ropa en fachadas o patios visibles desde la vía pública.
Art. 2.3.7. Instalaciones
1.
Los depósitos de agua de los edificios deberán disponerse
de modo que no sean visibles desde vías o espacios libres
de uso público.
2.
Los tendidos eléctricos y telefónicos no podran disponerse
sobre las fachadas de los edificios, ni tenderse sobre
vías o espacios libres públicos.
Art. 2.3.8. Publicidad exterior
1. En aplicación de la legislación sectorial vigente, se
prohibe toda publicidad exterior en el ámbito del suelo
no urbanizable.
En esta clase de suelo exclusivamente se autorizarán los
siguientes tipos de carteles informativos no
publicitarios:
a) Carteles o rótulos con la denominación del
establecimiento, situados en la propia parcela o en
el edificio.
74
b) Carteles indicadores de las actividades que se
desarrollen o vayan a desarrollarse en un terreno y
colocados en el mismo.
c)
2.
Carteles informativos relativos a servicios útiles
para el usuario de la carretera. Estos carteles
podrán situarse a una distancia no superior a 1.000
m. del lugar en que se encuentre el servicio
anunciado.
En suelo urbano, y salvo que las ordenanzas de zona o la
normativa de protección del patrimonio impongan otras
limitaciones, podrán instalarse anuncios y rótulos en las
fachadas de los edificios siempre que cumplan las
siguientes condiciones:
a) Situarse a más de 2,5 m. sobre la rasante de la
acera.
b)
En calles sin acera, o con aceras de ancho inferior
a 0,75 m., su saliente no superará los 0,15 m.
c)
Los banderines quedarán separados, al menos , 0,75
m. del borde exterior del encintado de acera, y su
saliente no excederá de 1 m.
d) Se prohibe los anuncios o rótulos adosados a
barandas o balcones.
3.
El Ayuntamiento podrá denegar la instalación de aquellos
elementos publicitarios que por su contenido, forma, color
o luminosidad puedan causar molestias al vecindario.
Art. 2.3.9. Protección del arbolado y plantaciones
1.
El arbolado existente en el espacio público y privado,
aunque no haya sido calificado como zona verde, jardín o
espacio libre, deberá ser protegido y conservado. Cuando
sea necesario eliminar algunos ejemplares por causa de
fuerza mayor imponderable, se procurará que afecten a los
ejemplares de menor edad y porte.
75
2. Toda pérdida de arbolado en la vía o espacio público
deberá ser repuesta de forma inmediata.
3.
Cuando una obra pueda afectar a algún ejemplar arbóreo
público o privado, se indicará en la solicitud de licencia
correspondiente, señalando su situación en los planos
topográficos de estado actual que se aporten. En estos
casos, se exigirá y garantizará que durante el transcurso
de las obras, se dote a los troncos del arbolado y hasta
una altura mínima de 1,5 m. de un adecuado recubrimiento
rígido que impida su lesión o deterioro.
4.
Se procurará el respeto y protección de las plantaciones
no arbóreas.
Art. 2.3.10. Cerramientos
1.
Los cerramientos provisionales de solares y terrenos se
situarán sobre la alineación oficial, tendrán una altura
comprendida entre 2 y 3 m. y se formarán con materiales
que garanticen su estabilidad y buen estado de
conservación.
2. Cuando el planeamiento imponga el retranqueo de la
edificación respecto de la alineación exterior, el
cerramiento del frente de la parcela podrá resolverse con
cerramiento ciego, hasta una altura máxima de 1 m. sobre
la rasante de la acera.
El cerramiento podrá alcanzar una altura máxima de 2,50
m., formándose el resto con elementos diáfanos o seto
vegetal.
3. El cerramiento de bajos comerciales con celosías
cerámicas, u otros procedimientos de carácter provisional,
solo podrá admitirse durante un período máximo de tres
años desde la fecha de conclusión del edificio. Sí los
locales comerciales permanecen sin uso durante períodos
de tiempo más dilatados, deberan cerrarse de modo adecuado
al decoro de la vía pública y de la escena urbana.
TITULO 3
73
CONDICIONES BASICAS DE LOS USOS
74
TITULO 3. CONDICIONES BASICAS DE LOS USOS
CAPITULO 1. CONDICIONES GENERALES
Art. 3.1.1. Condiciones básicas
1. Son condiciones básicas las que definen las
características de los distintos usos; los requisitos que
deben reunir los locales o edificios que los albergan,
atendiendo a sus necesidades funcionales y al régimen de
compatibilidad entre usos.
2. El Plan General regula los usos estableciendo las
siguientes clases de condiciones básicas:
a)
Condiciones generales: Determinan el régimen general
urbanístico, y la clasificación de usos.
b)
Condiciones particulares: Concretan el régimen de
los distintos usos pormenorizados.
c)
Condiciones de relación: Establecen las reglas de
relación entre usos, definiendo sus condiciones de
compatibilidad y transformación y el control de su
repercusión ambiental.
3. Las determinaciones que afecten a las condiciones que
deben reunir los locales o edificios, serán aplicables en
obras de nueva planta, ampliación, reestructuración y en
obras interiores a locales, a excepción en este último
caso, de la exigencia de plazas de aparcamiento.
4.
Las condiciones establecidas en estas Normas Urbanísticas,
son complementarias de las definidas en la normativa
sectorial y supramunicipal de aplicación.
5. Las condiciones básicas de uso y edificación son
complementarias con la regulación de las áreas de
ordenanza, por lo que la implantación de nuevos usos o
actividades, o la adecuación de los existentes, deberá
satisfacer el conjunto de las determinaciones establecidas
en las Normas.
75
6. Quedan incorporadas a las presentes Normas las
determinaciones aplicables a cada caso concreto, previstas
en el Decreto 72/92, de 5 de Mayo, de Normas Técnicas
para la Accesibilidad y la Eliminación de Barreras
Arquitectónicas, Urbanísticas y en el Transporte de
Andalucía, y las de la Ley 7/94 de Protección Ambiental
de la Comunidad Autónoma de Andalucía.
El planeamiento de desarrollo, los proyectos de
urbanización y los proyectos de obras, justificarán
expresamente
el
cumplimiento
de
las
citadas
determinaciones.
Art. 3.1.2. Clasificación de los usos
El Plan General clasifica los distintos usos que puedan darse
en el territorio con arreglo a los siguientes criterios:
a)
b)
c)
e)
f)
g)
h)
Propiedad.
Utilización.
Permanencia.
Destino.
Urbanísticos.
Compatibilidad.
Gestión.
Art. 3.1.3. Clasificación de los usos según su propiedad
1. Con arreglo al carácter de su tenedor, y al regímen de
propiedad del espacio en que se desarrollan, los usos se
clasifican en:
a) Públicos.
b) Privados.
2.
Son usos públicos aquellos desarrollados por entidades
públicas en bienes propiedad de la Administración Pública,
de sus Organismos Autónomos, de Empresas Públicas y de
entidades asimilables.
76
3.
Son usos privados los pertenecientes a personas físicas
o jurídicas de carácter privado, llevados a cabo en
propiedades privadas.
Art. 3.1.4. Clasificación de los usos según su utilización
1. Con arreglo al régimen de utilización los usos se
clasifican en:
a) Colectivos.
b) Comunales.
c) Privados.
2.
Son usos colectivos los que son utilizados por el público
en general, independientemente de su pertenencia a
propietario público o privado.
3. Son usos comunales los utilizados por un conjunto de
personas bajo ciertas reglas.
4.
Son usos privados los utilizados por su propietario, no
accesibles a otros usuarios.
Art. 3.1.5. Clasificación de los usos según su permanencia
1.
Con arreglo a la duración de su utilización, los usos se
clasifican en:
a) Permanentes.
b) Temporales.
c) Provisionales.
2.
Son usos permanentes los que tienen una duración estable.
3. Son usos temporales los que duran por algún tiempo o
estación.
4.
Son usos provisionales los que se implantan interinamente,
supliendo a usos temporales o permanentes.
77
Art. 3.1.6. Clasificación de los usos según su destino
1. Con arreglo a su destino urbanístico, los usos se
clasifican en:
a) Usos propios del suelo no urbanizable.
b) Usos propios del suelo urbano.
2. Son usos propios del suelo no urbanizable:
a) Los ligados al mantenimiento y defensa del medio
natural y sus especies.
b)
Los vinculados a actividades de producción salinera
o piscícola.
3. Son usos propios del suelo urbano los vinculados a
actividades residenciales, productivas o de ocio
características de los asentamientos urbanos.
Art. 3.1.7. Clasificación urbanística de los usos
1.
Con arreglo a los criterios establecidos en la legislación
urbanística, los usos se clasifican en:
a) Usos globales
b) Usos pormenorizados
2.
Es uso global el establecido por el Plan para definir el
destino genérico de un ámbito territorial, al tiempo que
determina el patrón global de distribución de usos. El
art. 1.2.3 de las NN.UU enumera los usos globales
definidos por el Plan.
3. Son usos pormenorizados los que concretan los usos
globales en una porción limitada de un ámbito territorial.
Art. 3.1.8. Usos globales y pormenorizados
1. El Plan General califica el suelo según seis usos
globales, que se detallan en usos pormenorizados y
78
categorías cuando la clasificación del suelo, las
características del uso o la regulación urbanística lo
hacen necesario.
2. Son usos globales:
a) Residencial: Comprende los usos e instalaciones
destinados al alojamiento permanente de la
población.
b) Actividades productivas: Comprende los usos
relacionados con la producción, transformación,
reparación y almacenaje de bienes, con la prestación
de servicios demandados por empresas o personas, con
el comercio o con el alojamiento temporal de
personas.
Engloba
los
siguientes
usos
pormenorizados:
-
Actividades industriales
Actividades terciarias
Actividades comerciales
Hoteles
c) Espacios libres y zonas verdes: Comprende los
espacios ajardinados o carentes de edificación
vinculados al ocio y esparcimiento de la población.
Abarca los siguientes usos pormenorizados:
d)
Playas
Parques urbanos
Jardines
Espacios libres
Equipamiento: Comprende los usos dotacionales al
servicio de la población, y se concreta en los
siguientes usos pormenorizados:
- Dotacional
- Infraestructuras y servicios urbanos
- Administración pública
79
e) Servicios de la Defensa: Comprende los usos
vinculados a la defensa del territorio nacional.
f)
Transporte y comunicaciones: Comprende como usos
pormenorizados:
-
Red viaria
Red ferroviaria
Instalaciones portuarias
Gasolineras y estaciones de servicio
Terminales de transporte
Aparcamientos
Art. 3.1.9. Clasificación de los usos según su
compatibilidad
1. Según su compatibilidad los usos se clasifican en:
-
Dominante
Complementario
Compatible
Prohibido
2. Es uso dominante el asignado por el planeamiento con
carácter preferente. Cuando en un edificio o parcela
cohabiten varios usos, se considera dominante el que ocupa
la mayor superficie construída.
3.
Es uso complementario el que debe acompañar a otro uso,
porque así lo exijan las determinaciones del planeamiento,
la normativa sectorial o la funcionalidad del uso. El
garaje-aparcamiento se considera dotación obligada de los
restantes usos, salvo los supuestos de excepción regulados
en estas Normas, siendo por tanto uso complementario de
aquellos usos pormenorizados que por su naturaleza lo
precisan.
4. Es uso compatible aquel que el Plan autoriza como
alternativa al uso pormenorizado del ámbito o al dominante
de la parcela.
80
5.
Es uso prohibido aquel cuya implantación no está permitida
por el planeamiento o por las disposiciones en materia de
actividades molestas, nocivas, insalubres o peligrosas.
Art. 3.1.10. Clasificación de los usos según su papel en la
gestión urbanística
1. Según su papel en la gestión urbanística los usos se
clasifican en característicos y específicos.
2. Es uso característico el predominante en un área de
reparto, cuya intensidad y tipología determina el
aprovechamiento tipo del área.
3. Es uso específico el permitido dentro de un área de
reparto, cuya concreción está supeditada al uso
característico del área por los coeficientes de
ponderación establecidos por el Plan.
81
TITULO 3. CONDICIONES BASICAS DE LOS USOS
CAPITULO 2. CONDICIONES PARTICULARES DEL USO RESIDENCIAL
Art. 3.2.1. Aplicación
Las Viviendas de Protección Oficial y de Promoción Pública
estarán sujetas, en lo que concierne a condiciones de programa
y proyecto, a las disposiciones que las regulen desde el Estado
o desde la Junta de Andalucía.
Art. 3.2.2. Estudios y apartamentos
1. Se entiende por estudio la vivienda compuesta por un
cuarto de baño completo independiente, y una única pieza
que cumple funciones de estancia, dormitorio y cocina.
La superficie útil de los estudios no podrá ser inferior
a 25 m 2 si la cocina se resuelve incorporada a la pieza
principal, ni de 30 m2 si se resuelve como pieza
independiente.
2. Se entiende por apartamento la vivienda compuesta por
cuarto de baño independiente, un dormitorio principal y
otra pieza destinada a estancia, que puede cumplir
funciones de cocina. La superficie útil de los
apartamentos no podrá ser inferior de 38 m 2 si la cocina
se resuelve incorporada a la estancia, ni de 40 m 2 si es
pieza independiente.
Art. 3.2.3. Condiciones de distribución
1. Las distintas piezas de la vivienda cumplirán las
siguientes superficies utiles mínimas:
Estar . . . . . . . .
Estar-comedor . . . .
Estar-comedor-cocina
Cocina
. . . . . . .
Cocina-comedor
. . .
Dormitorio principal
82
.
.
.
.
.
.
.
.
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12
14
20
6
8
10
m2
m2
m2
m2
m2
m2
Dormitorio doble
Dormitorio sencillo . . . . . . . . . .
Cuarto de baño
. . . . . . . . . . . .
2.
8 m2
6 m2
3 m2
La existencia de dormitorios sencillos solo se admite en
programas de vivienda de más de dos dormitorios.
3. El cómputo de la superficie útil de los dormitorios no
incluye los armarios de fábrica.
4.
Las viviendas que superen los 80 m 2 útiles, contarán al
menos con cuarto de baño completo y aseo.
5. El acceso a cuartos de baño y aseo no podrá realizarse
desde la cocina. Si se realiza desde la estancia deberá
contar con un distribuidor intermedio. En caso de haber
más de un cuarto de aseo, uno de ellos tendrá acceso
independiente, pudiendo accederse al resto desde los
dormitorios.
6.
Los pasillos tendrán un ancho mínimo de 0,85 m. libres,
que se ampliará hasta 1,20 m. como mínimo en los
distribuidores.
7.
Toda vivienda contará con un tendedero, salvo que exista
patio de parcela o que el tendedero se resuelva en
cubierta, y sea común para todo el edificio. La superficie
del tendedero no será inferior a 1,20 m 2, y se diseñará de
modo que la ropa no sea visible desde la vía pública.
8. La vivienda contará con armarios o espacios para
almacenaje, en proporción superior a 0,25 m 2 utiles por
cada 10 m2 de superficie útil destinada a otros usos.
Art. 3.2.4. Vivienda exterior
Las viviendas cumplirán las siguientes condiciones de
iluminación y ventilación, complementarias de las establecidas
en el artículo 2.2.2:
83
a)
En las viviendas de superficie útil superior a 60 m2, al
menos dos piezas habitables deberán tomar luces a espacios
distintos de patio de parcela.
b)
En las viviendas de superficie útil superior a 90 m2, al
menos tres piezas habitables tendrán luces a espacios
distintos de patio de parcela.
Art. 3.2.5. Altura libre
La altura libre mínima de las piezas será de 2,50 m. Dicha
altura deberá cumplirse uniformemente en el 75 % de la
superficie de la pieza, pudiendo reducirse a 2,20 m. en el 25
% restante.
Art. 3.2.6. Accesos a vivienda
Las soluciones de vivienda agrupada permitirán el acceso a cada
unidad residencial desde un elemento común en contacto con la
calle o espacio público exterior que cumpla las siguientes
condiciones:
a)
Su trazado permitirá el paso de una camilla de 0,70 x 2
m.
b) Los desniveles se salvarán mediante rampas del 6 % de
pendiente máxima, o escaleras de 1 m. de ancho mínimo y
compuestas por tramos continuos de menos de 10 peldaños.
c)
Contarán con una iluminación uniforme superior a 40 lux.
Art. 3.2.7. Actividades anexas a la vivienda
1.
La regulación del uso residencial es de aplicación a los
talleres domésticos, despachos profesionales y actividades
no residenciales que se desarrollan anexas a la vivienda
y que son parte integrante de la misma.
84
2.
La superficie útil de los locales destinados a actividades
anexas a la residencia, no excederá del 40% de la
superficie útil total de la vivienda.
Art. 3.2.8. Usos complementarios
1.
Se establecen las siguientes dotaciones obligatorias de
garaje-aparcamiento:
- 1 plaza para viviendas de superficie construída
inferior a 130 m2.
-
1 plaza por cada 100 m 2, o fracción superior a 50 m2,
para viviendas de superficie construída superior a
130 m2.
2.
El garaje-aparcamiento deberá resolverse en el interior
de la parcela en que se encuentre la vivienda, salvo en
el caso de actuaciones que desarrollen Planes Especiales
o Estudios de Detalle que resuelvan la totalidad o parte
de la dotación de aparcamiento en espacios comunales
específicos.
3.
Las parcelas en que razones de protección arqueológica
aconsejen no excavar sótanos, en que no sea posible
resolver el garaje-aparcamiento en planta baja, están
exentas del cumplimiento de la dotación de garajeaparcamiento.
4.
Cabrá eximir de la dotación de garaje-aparcamiento a las
parcelas en que concurran alguna de las siguientes
circunstancias:
a) Que sus características de forma y tamaño impidan
el desarrollo de las rampas de acceso a semisótanos
y plantas bajo rasante, y no sea posible la
instalación de plataformas montacoches.
b) Que sus características formales, superficie y
regímen urbanístico impidan localizar en planta baja
la dotación de garaje-aparcamiento y el acceso a las
plantas de piso.
85
c) Que no sea posible localizar en planta baja, o en
semisótano y plantas bajo rasante al menos un 50% de
las plazas obligatorias.
5. Cabrá eximir de la dotación obligatoria de garaje aparcamiento a las edificaciones que se realicen en el
ámbito de la ordenanza de "Ordenación en Manzana: Casco
Histórico", cuando concurra alguna de las siguientes
circunstancias:
a)
Que las características de la calle que dé acceso a
la parcela impidan la construcción de garaje.
b) Que el vano de acceso a garaje suponga una lesión
grave para la estética urbana del tramo de calle en
que se encuentre la parcela.
c)
Que la fachada o el edificio estén protegidos, y no
sea posible resolver el acceso de garaje sin alterar
el objeto protegido.
TITULO 3. CONDICIONES BASICAS DE LOS USOS
CAPITULO 3. CONDICIONES PARTICULARES DEL USO DE ACTIVIDADES
PRODUCTIVAS
Art. 3.3.1. Accesos desde espacio público
1.
No podrán instalarse locales que alberguen actividades
productivas en plantas sótano o semisótano, salvo que
estén vinculados a un local de planta baja, tengan una
superficie de contacto con la planta baja de al menos 10
m2, y permitan una fácil evacuación en caso de incendio.
2.
En edificios de uso compartido con la residencia, podrán
situarse locales destinados a actividades productivas en
plantas baja y primera. Solo podran implantarse locales
destinados a actividades productivas en otras plantas de
piso cuando se dé alguna de las siguientes circunstancias:
86
a) Contar con escalera y ascensores independientes de las
viviendas.
b) Disponer de autorización del propietario del inmueble.
c) Estar autorizada la implantación de locales destinados
a actividades productivas en los estatutos de la Comunidad
de Propietarios.
d) Existir acuerdo de la Comunidad de Propietarios
autorizando la implantación del uso.
e) Tratarse de una actividad anexa a vivienda que cumpla
las condiciones establecidas en el artículo 3.2.6.
3. No cabrá implantar locales destinados a actividades
productivas distintas de las anexas a vivienda, en
edificios en que el acceso a las plantas de piso se
resuelva a través de un patio principal.
Art. 3.3.2. Inobligatoriedad de la dotación de garaje aparcamiento
1. Las parcelas en que razones de protección arqueológica
aconsejen no excavar sótanos, y en que no sea posible
resolver el garaje-aparcamiento en planta baja, están
exentas del cumplimiento de la dotación de garajeaparcamiento.
2.
Cabrá eximir de la dotación de garaje-aparcamiento a las
parcelas en que concurran las siguientes circunstancias:
a) Que sus características de forma y tamaño impidan
el desarrollo de las rampas de acceso a semisótanos
y plantas bajo rasante, y no sea posible la
instalación de plataformas montacoches.
b) Que sus características formales, superficie y
regímen urbanístico impidan localizar en planta baja
la dotación de garaje-aparcamiento y el acceso a las
plantas de piso.
87
c) Que no sea posible localizar en planta baja, o en
semisótano y plantas bajo rasante al menos un 50% de
las plazas obligatorias.
Art. 3.3.3. Condiciones del uso de actividades industriales
1. Se incluyen en este uso pormenorizado las actividades
industriales, de almacenaje, y talleres de servicio y
reparación.
2.
Los edificios o locales destinados a uso industrial o de
almacenaje, deberán garantizar su seguridad frente a
incendios. La implantación del edificio en la parcela
garantizará la accesibilidad de los vehículos de
emergencia a todos los puntos de la edificación y la
maniobrabilidad de los mismos, permitiendo la rápida
evacuación de la edificación.
3.
Los locales contarán con aseo provisto al menos de inodoro
y lavabo, debiendo contar con ducha cuando las
características de la actividad lo requiera. Cuando el
local albergue más de 10 trabajadores, contarán con aseos
independientes para cada sexo, que se incrementarán en una
unidad por cada fracción de veinte trabajadores. Las
instalaciones sanitarias podrán servir a distintos locales
en el caso de edificios de industria nido.
4.
Las escaleras cumplirán los siguientes anchos mínimos,
función del número de puestos de trabajo del local a que
sirvan:
Ancho de la escalera (m)
Nº de puestos de trabajo (n)
1,10
N < 50
1,30
50 < N < 100
1,50
N > 100
5.
La altura libre de los locales destinados a producción en
edificios de uso exclusivo no superará los 11 m., salvo
justificación expresa de que necesidades derivadas del
proceso productivo hagan necesaria mayor altura libre.
88
6. La altura libre de locales destinados a producción en
edificios de uso compartido con residencia, no superará
los 4 m.
7.
La altura libre mínima de los locales será de 2,70 m., y
se cumplirá al menos en un 75 % de la superficie útil del
local, no siendo inferior a 2,50 m. en el 25% restante.
8. La edificación dispondrá de una dotación de garajeaparcamiento equivalente a una plaza por cada 100 m 2 de
superficie útil destinada a actividades de producción, o
por cada 300 m2 utiles destinados a almacenaje. El garajeaparcamiento se localizará en la propia parcela, salvo que
el edificio desarrolle un Estudio de Detalle o Plan
Especial en que parte de esa dotación se sitúe en espacios
comunales específicos.
9. Cuando la superficie útil destinada a producción o
almacenaje supere los 500 m 2, y siempre que se trate de
edificio exclusivo, deberá resolverse en parcela propia
la carga y descarga.
10. Los locales contarán con ventilación natural o forzada que
garantice entre 6 y 10 renovaciones/hora, con una
aportación de aire renovado entre 60 y 100
m3/persona/hora, según el tipo de actividad.
Art. 3.3.4. Condiciones del uso de actividades terciarias
1.
Este uso pormenorizado incluye las oficinas y compañías
de servicios a las empresas.
2. Cuando las determinaciones hagan referencia a la
superficie útil se entenderá por tal, la adscrita a
locales de trabajo.
3. Todos los accesos interiores de las oficinas a los
espacios de utilización por el público, tendrán una
anchura mínima de 1,20 m. Las escaleras satisfarán las
dimensiones establecidas en el artículo 3.3.3 para el uso
industrial.
89
4.
La altura libre mínima de los locales en edificios de uso
exclusivo será de 2,70 m. Esta altura se cumplirá en un
75 % de la superficie útil del local, siendo como mínimo
de 2,50 m. en el 25 % restante.
5.
Los locales de oficina dispondrán de un aseo compuesto por
inodoro y lavabo cuando su superficie sea inferior a cien
metros cuadrados útiles. Por cada 200 m 2 útiles más se
aumentará un inodoro y un lavabo, separándose, en este
caso para cada uno de los sexos.
6.
Se dispondrá como mínimo una plaza de aparcamiento por
cada 100 m2 de superficie útil.
La dotación de aparcamiento se localizará en parcela
propia, salvo que el planeamiento de la zona en que se
ubique el edificio prevea espacios comunales específicos
para una fracción de la dotación. Los edificios de
oficinas resolverán en interior de su parcela las
operaciones de carga y descarga.
Art. 3.3.5. Condiciones del uso de hoteles
1.
Este uso pormenorizado engloba las actividades hoteleras
y las salas de reunión.
2. Los edificios y locales destinados a uso hotelero
satisfarán las determinaciones contenidas en la normativa
sectorial y las condiciones de relación establecidas en
este Título.
3. Los edificios y locales destinados a salas de reunión
cumplirán las determinaciones establecidas en el
Reglamento General de Policía de Espectáculos Públicos y
Actividades Recreativas, las condiciones para el uso
comercial, y las condiciones de relación del presente
Título.
4.
La dotación de aparcamiento será de 1 plaza cada 100 m2
útiles para las salas de reunión, y una plaza cada 4
habitaciones, en el caso de los hoteles. Resolverán la
carga y descarga en el interior de su parcela.
90
Art. 3.3.6. Condiciones del uso de actividades comerciales
1.
El uso pormenorizado abarca el comercio y los servicios
a las personas.
2.
A los efectos de la aplicación de las determinaciones que
hagan referencia a la superficie, éste se entenderá como
la suma de la superficie útil de todos los locales
destinados a venta y los espacios de circulación, así como
cafeterías y probadores. Se excluyen expresamente las
superficies destinadas a oficinas, almacenaje no visitable
por el público, zonas de carga y descarga y los
aparcamientos de vehículos y otras dependencias de acceso
restringido.
3.
La superficie de venta no será menor de 10 m 2, no pudiendo
servir de paso ni tener comunicación directa con ninguna
vivienda.
4.
En los locales comerciales de superficie inferior a 250
m2, todos los recorridos utilizados por el público tendrán
una anchura mínima de 1 m.; los desniveles se salvarán,
con una anchura igual que el resto de los recorridos,
mediante rampas o escaleras.
5. En los locales de mayor superficie, las circulaciones
tendrán una anchura mínima de 1,40 m., salvándose los
desniveles mediante rampas o escaleras con una anchura
igual que el resto de los recorridos.
6.
El número de escaleras permitirá la evacuación del local
en caso de incendio.
7.
En edificios de uso exclusivo, la altura libre será igual
o superior a 2,70 m., y deberá cumplirse al menos en un
75 % de la superficie del local, no siendo inferior a 2,50
m. en el 25 % restante.
8. Los locales dispondrán de los siguientes servicios
sanitarios: hasta 100 m 2 de superficie útil destinada a
venta y oficinas del local, o cada 300 m2 de superficie
útil destinada a almacenaje, contarán con un aseo
91
compuesto por un inodoro y un lavabo. Por cada 200 m 2
adicionales de superficie útil de venta y oficinas, o por
cada 300 m2 de superficie útil de almacenaje, se aumentará
un inodoro y un lavabo separándose, en este caso, para
cada uno de los sexos. Los locales que se destinen a
bares, cafeterías, restaurantes y actividades de ocio y
relación, dispondrán de un mínimo de dos unidades de
retrete y lavabo, cualquiera que sea su superficie,
separados por cada sexo.
9.
Los edificios de uso exclusivo dispondrán de una plaza de
aparcamiento por cada 100 m 2 de superficie útil destinada
a venta u oficinas; que se localizarán en parcela propia.
10. Cuando la superficie de venta alcance los 500 m2, y
siempre que se trate de edificios de uso exclusivo, se
dispondrá dentro del local, de una dársena de carga y
descarga con altura libre mínima de 3,40 m. que se
aumentará en una unidad por cada 1.000 m2 más de
superficie de venta.
11. Si el local comercial se implanta en un edificio con uso
característico residencial, deberá contar con acceso
independiente desde la vía pública, desde el portal o
desde otro elemento de uso común.
12. La implantación de comercios, con superficie de venta
superior a 1.500 metros cuadrados requerirá un estudio
previo a la solicitud de licencia, en el que se analice
el impacto que puedan producir sobre la red viaria, y la
estructura comercial de la zona. La implantación de
hipermercados y grandes superficies comerciales, (más de
10.000 m2 de superficie de venta), requerirá un estudio
de impacto sobre su incidencia en el conjunto de la
ciudad, salvo que su implantación haya sido prevista en
el Plan General, o en un Plan Especial que lo desarrolle.
Art. 3.3.7. Agrupaciones comerciales
92
Los locales comerciales que se agrupen formando pasajes,
galerías o centros comerciales, cumplirán las siguientes
condiciones:
a)
Los pasos sobre los que recaigan accesos a locales,
tendrán un ancho igual o superior a 3 m.
b)
Las escaleras y accesos a la agrupación comercial
cumplirán la normativa de protección contra
incendios. Contarán cuando menos con dos accesos de
peatones desde la vía pública, de anchura igual o
superior a 4 m. y situados en puntos alejados.
c)
Podrán agruparse y resolverse de forma conjunta la
dotación de servicios sanitarios, instalaciones y
carga y descarga.
Art. 3.3.8. Edificios de uso múltiple
Los edificios destinados a locales que alberguen distintos
usos pormenorizados, dentro del uso global de actividades
productivas, cumplirán las más restrictivas de las
condiciones establecidas en estas normas para cada uno de
los usos pormenorizados.
Art. 3.3.9. Usos complementarios
El uso de vivienda, adscrito a la guarda y custodia de la
instalación, se entiende como complementario del uso de
actividades productivas cuando se desarrolle en edificio
exclusivo. El uso residencial se limita a una vivienda de
130 m2 construídos como máximo.
Art. 3.3.10. Condiciones de edificabilidad
Los edificios destinados a actividades económicas cuyas
condiciones de edificabilidad no esten asignadas en el
Plan General, o en los Planes Especiales que lo
desarrollen, de forma específica o mediante su adscripción
93
a un área de ordenanza, cumplirán las siguientes
condiciones:
Edificabilidad neta máxima . . . . . . . .
Separación a lindero frontal . . . .
2 m2/m2
No se exige
Condiciones de colindancia: La construcción seguirá la
tipología dominante en las restantes parcelas de la
manzana. Cuando la mezcla de tipologías no permita
establecer una tipología dominante, o cuando ésta sea
inadecuada a las necesidades del uso, la edificación se
situará en el interior de la parcela con arreglo a lo que
establezca un estudio previo de ordenación de volúmenes.
La altura de la edificación, se ajustará en función de la
altura media de cornisa del o de los frentes de calle a
que dé fachada la parcela.
94
TITULO 3. CONDICIONES BASICAS DE LOS USOS
CAPITULO 4. CONDICIONES PARTICULARES DEL USO DE ESPACIOS
LIBRES Y ZONAS VERDES
Art. 3.4.1. Calificación del suelo
La calificación urbanística de un suelo como perteneciente a
alguna de las categorías del uso de espacios libres y zonas
verdes, cuando se trate de dotación pública de cesión
obligatoria y gratuíta, lleva implícita la declaración de
utilidad pública a todos los efectos.
Art. 3.4.2. Condiciones de los espacios libres y zonas
verdes
1.
El uso global de espacios libres y zonas verdes comprende
cuatro usos pormenorizados, función de su distinta
especialización y tratamiento de urbanización:
a)
b)
c)
d)
Playas
Parque urbano
Jardines
Espacios libres
2. El uso pormenorizado de playas está sujeto a las
limitaciones derivadas de su pertenencia a la zona
marítimo-terrestre, y a las siguientes condiciones de uso:
a) Se prohibe las actividades que requieran para su
funcionamiento construcciones o instalaciones de
carácter permanente, excepción hecha de los
servicios públicos relacionados con el litoral.
b)
Se admite usos temporales y provisionales, cuando se
trate de usos dotacionales o de actividades
comerciales, en este caso en sus variedades de
hostelería o puestos de expedición de bebidas y
helados.
95
c)
Las construcciones fijas destinadas a albergar los
usos
admisibles
cumplirán
las
siguientes
condiciones:
* Estar construídas preferentemente con
materiales ligeros como madera, tela o fibras
naturales, y adecuarse estéticamente al
entorno.
*
No ocupar una superficie superior a 150 m2, ni
tener una altura mayor de una planta o 3,50 m.
a alero.
* Distar más de 250 m. de otra construcción.
3.
*
Contar con conexión a las redes generales de
abastecimiento de agua y evacuación de
residuales, y disponer de aseos públicos.
*
Limpiar la playa en un radio de 100 m. en torno
de la construcción, una vez se desmonte la
construcción o concluído el período que indique
la licencia de actividad.
Pertenecen a la categoría de parque urbano los espacios
libres destinados al esparcimiento de la población, que
integran actividades deportivas y culturales, sujetas a
las siguientes condiciones:
a)
Las instalaciones deportivas e infantiles no podrán
ser cubiertas ni cerradas, y en conjunto no ocuparán
más de 15 % de la superficie del parque.
b) Las instalaciones destinadas a actividades
culturales tendrán carácter temporal o provisional,
y no podrán ocupar más de 10 % de la superficie del
parque.
c)
No podrán instalarse aparcamientos en superficie,
admitiéndose aparcamientos públicos enteramente
subterráneos, cuando no ocupen más de un 30% de la
superficie del parque, y su construcción no conlleve
la tala de arbolado o permita su reposición, y
96
garantice la permanencia de las masas arbóreas y
vegetación preexistente o de nueva plantación. La
construcción de aparcamientos en parques existentes,
exigirá la previa redacción de un estudio de su
impacto sobre la vegetación.
4.
Pertenecen a la categoría de jardines las zonas verdes que
tienen un radio de servicio local, que albergan
equipamiento de pequeño tamaño y cuya urbanización se basa
en el ajardinamiento. Son usos compatibles con el de
jardines el dotacional, en sus categorías cultural y
deportiva, en este caso cuando se trate de instalaciones
para deporte no reglado, sin requerimientos dimensionales
o reglamentarios, y el aparcamiento público. Los usos
compatibles estan sujetos a las siguientes condiciones:
a) Las superficies ocupadas sobre rasante por usos
compatibles, no supondrán más del 20 % de la
superficie del jardín.
b) Los
aparcamientos públicos completamente
subterráneos no ocuparán más del 50% de la
superficie del jardín, respetarán el arbolado
existente o contemplará su reposición, y se
resolverán de forma que permitan el crecimiento de
vegetación y especies arbóreas sobre el espacio
ocupado por el aparcamiento. Su construcción en
jardines existentes, exigirá la previa redacción de
un estudio de su impacto sobre la vegetación.
5.
Pertenecen a la categoría de espacios libres las zonas
ajardinadas que cumplen sobre todo una misión de
protección ambiental, en cuya urbanización predominan las
áreas dedicadas al paseo, juego y deporte al aire libre.
Los espacios libres anexos a viario pueden sufrir
alteraciones en sus límites o superficie, en función de
ajustes en el trazado viario, sin que ello suponga
modificación del Plan.
Se consideran compatibles los siguientes usos:
a)
El aparcamiento sobre rasante no podrá ocupar más
del 20 % de la superficie del espacio libre.
97
b) El aparcamiento completamente subterráneo podrá
ocupar la totalidad del espacio libre, garantizando
en todo caso la posibilidad de plantaciones
arbustivas.
c)
Las instalaciones deportivas descubiertas, que no
podrán ocupar una superficie superior al 50% de la
del espacio libre. Podrán contar con vestuarios cuya
superficie edificada no podrá superar 100 m2, y cuya
altura de cornisa no rebasará 4,50 mts.
d) Instalaciones deportivas cubiertas, cuando
expresamente lo indique el Plan, cuya superficie
edificable se indica de forma individualizada.
e)
Las gasolineras y estaciones de servicio, que podrán
implantarse en espacios libres anexos a viario
estructurante y de sistema general.
6. En las áreas destinadas a parque urbano, jardines o
espacios libres públicos, se admite la construcción de
recintos cubiertos, pero no cerrados, destinados a
proteger el paseo de inclemencias atmosféricas,
actividades musicales al aire libre y otros usos
semejantes de esparcimiento.
Se admite asimismo las construcciones provisionales
destinadas a la venta de bebidas, periodicos, helados y
actividades similares, sujetas a las siguientes
condiciones:
a)
Ser desmontables facilmente, y estar construídas con
materiales acordes con el carácter del espacio en
que se ubican.
b)
Tener una superficie construída inferior a 20 m2.
Cuando en un parque, jardín o espacio libre se
localicen
varias
de
estas
construcciones
provisionales, su superficie construída total no
rebasará 60 m2.
c) Su altura no rebasará 4,50 m. a alero.
98
7.
El señalamiento de jardines o espacios libres privados no
presupone la calificación del suelo, sino el señalamiento
de una porción de parcela no ocupable por edificación, con
arreglo al contenido del artículo 2.1.11.
Los jardines y espacios libres privados mantienen la
titularidad privada independientemente de su uso comunal
o público, por lo que su mantenimiento en condiciones de
seguridad y ornato correrá por cuenta del propietario.
8.
El uso de espacios libres y zonas verdes es compatible con
cualquier uso dominante.
99
TITULO 3. CONDICIONES BASICAS DE LOS USOS
CAPITULO 5. CONDICIONES PARTICULARES DEL USO DE
EQUIPAMIENTO
Art. 3.5.1. Calificación del suelo
La calificación de un suelo como perteneciente al uso de
equipamiento, cuando se trate de dotación de cesión
obligatoria y gratuíta, lleva implícita la declaración de
utilidad pública a todos los efectos.
Art. 3.5.2. Usos pormenorizados y alcance de la
calificación
1. El uso global de equipamiento comprende tres usos
pormenorizados: dotacional, infraestructuras y servicios
urbanos, y administración pública.
El uso dotacional abarca las categorías de educativo,
deportivo, sanitario, asistencial, cultural, social,
religioso, mercados y galerías de alimentación, dotaciones
productivas y dotaciones de alojamiento.
2.
Las condiciones que en este capítulo se establecen, son
de aplicación a los suelos que el Plan, o el planeamiento
que lo desarrolle, adscriben a cualquiera de los usos que
pormenorizan el uso global de equipamientos, con
independencia de la titularidad pública o privada de la
instalación.
3. Serán también de aplicación a aquellos edificios
exclusivos destinados a uso de equipamientos públicos, que
se construyan en aplicación de las condiciones de
compatibilidad y transformación de uso, independientemente
de la calificación otorgada por el Plan.
4.
Los usos de equipamiento que compartan edificio con otro
uso dominante, se regirán por las condiciones que el Plan
establezca para el mismo.
100
5.
Los equipamientos privados que se construyan en parcelas
no destinadas por el planeamiento a uso dotacional se
regiran, en cuanto acondiciones de aprovechamiento, por
lo establecido en las ordenanzas de zona.
Art. 3.5.3. Categorías del uso dotacional
El uso dotacional incluye las siguientes categorías:
a)
Educativo: Abarca las actividades docentes en sus
distintos niveles, las residencias de estudiantes y
los centros de investigación científica y técnica.
b)
Deportivo: Engloba las actividades relacionadas con
la práctica, enseñanza o exhibición de deportes.
c)
Sanitario: Comprende las actividades destinadas a la
orientación, prevención, y prestación de servicios
médicos o veterinarios, así como las actividades
complementarias de la principal. No se considera
incluídos en este uso los comercios destinados a la
venta de productos farmacéuticos, ni los despachos
particulares de profesionales de la salud ajenos a
centros médicos.
d)
Asistencial: Comprende las actividades encaminadas
a fines benéficos y asistenciales, que informan o
prestan servicios a sectores sociales desprotegidos.
Se incluyen en esta categoría los centros de acogida
de personas maltratadas, centros de día para
ancianos, de rehabilitación de drogodependientes e
instalaciones similares.
e)
Cultural: Comprende las actividades culturales, de
relación y de ocio.
f)
Social: Comprende las actividades asociativas y de
relación tales como sedes de asociaciones vecinales,
empresariales, gremiales, colegios profesionales,
sindicatos, partidos políticos, clubs, etc.
101
g) Religioso: Comprende los centros de culto de
cualquier confesión y residencias de religiosos
h)
Mercados y galerías de alimentación: Comprende los
mercados de abastos, galerías de alimentación de
carácter público y otros centros de comercio básico.
i) Dotaciones productivas :
Comprende aquellos usos dotacionales de carácter
público, al servicio de las actividades productivas,
tales como escuelas-taller, aulas tecnológicas,
centros de investigación y producción y centros de
formación que, por su elevado componente de
actividad productiva no tengan cabida en la
categoria de dotacional educativo, que por su
carácter público, y por destinarse a satisfacer
necesidades de la población y demandas sociales, no
pueden adscribirse al uso global de actividades
productivas.
j) Dotaciones de alojamiento :
Comprende los edificios y locales públicos,
destinados al alojamiento temporal de la población,
tales como viviendas tuteladas, viviendas vinculadas
al realojamiento temporal de afectados por ruinas o
por actuaciones de rehabilitación pública, o
viviendas en regimen de alquiler para grupos
desprotegidos.
Art. 3.5.4. Inobligatoriedad de la dotación de garajeaparcamiento
1. Las parcelas en que razones de protección arqueológica
aconsejen no excavar sótanos, y en que no sea posible
resolver el garaje-aparcamiento en planta baja, están
exentas del cumplimiento de la dotación de garajeaparcamiento.
2.
Cabrá eximir de la dotación de garaje-aparcamiento a las
parcelas en que concurran las siguientes circunstancias:
102
a)
Que sus características de forma y tamaño
impidan el desarrollo de las rampas de acceso
a semisótanos y plantas bajo rasante, y no sea
posible la instalación de plataformas
montacoches.
b)
Que sus características formales, superficie y
regímen urbanístico impidan localizar en planta
baja la dotación de garaje-aparcamiento y el
acceso a las plantas de piso.
c)
Que no sea posible localizar en planta baja, o
en semisótano y plantas bajo rasante al menos
un 50% de las plazas obligatorias.
Art. 3.5.5. Condiciones del uso dotacional
1.
El Plan General señala el uso preferente de las parcelas
reservadas para dotaciones de uso y dominio público. El
señalamiento de uso preferente tiene carácter vinculante
para las dotaciones educativas y deportivas. Para las
restantes categorías del uso dotacional, tiene carácter
de recomendación no vinculante, pudiendo destinarse a otro
uso dotacional público si así lo aconsejan las condiciones
urbanísticas en el momento de materializar la instalación,
y siempre que se garantice el mantenimiento de los
estandares para la dotación de que se trate.
2. Los suelos destinados a dotaciones de uso y dominio
público a los que el Plan no asigna uso preferente, tienen
el carácter de reservas genéricas, pudiendo destinarse al
uso dotacional más conveniente para las necesidades de la
ciudad en el momento de materializar su ejecución.
3. Las distintas categorías del uso dotacional son
compatibles estre sí, pudiendo coexistir en una misma
parcela o edificio.
4. Las condiciones de uso de los edificios destinados a
albergar usos dotacionales se regirán por lo establecido
en la normativa sectorial que sea de aplicación.
103
5.
Las condiciones de edificación de las construcciones de
nueva planta destinadas a albergar usos dotacionales, se
establecen en el Plan:
a)
De forma individualizada, en el fichero de
Acciones de Urbanización y Actuaciones
Aisladas, cuando se trata de equipamientos
programados en el Plan.
b)
De forma individualizada, en el plano 2 de
Ordenación, cuando se trata de equipamientos no
incorporados al Programa de Actuación.
c)
Subsidiariamente se aplicaran las siguientes
condiciones:
Edificabilidad:
3,00 m2/m2.
Separación a lindero frontal: No se exige.
Ocupación máxima: 70 % para los equipamientos
escolares y guarderías, pudiendo alcanzar otras
dotaciones el 100% de ocupación.
Condiciones de colindancia: La construcción
seguirála tipología dominante en las restantes
parcelas de la manzana. Cuando la mezcla de
tipologías no permita establecer una tipología
dominante, o cuando ésta sea inadecuada a las
necesidades del uso dotacional, la edificación
se situará en el interior de la parcela con
arreglo a lo que establezca un estudio previo
de ordenación de volúmenes. La altura de la
edificación se ajustará en función de la altura
media de cornisa del o de los frentes de calle
a que dé fachada la parcela.
5.
Las obras de reestructuración de edificios dotacionales
podrán contemplar su ampliación hasta en un 10 % de la
superficie edificada consolidada por edificación a la
entrada en vigor del Plan General. La ampliación podrá
hacerse sobre espacios libres de parcela, siempre que se
justifique la mejora funcional de la instalación, y que
104
se concentre el espacio libre resultante en espacios cuya
localización y forma regular permitan una adecuada
utilización.
6.
Los edificios de uso exclusivo dotacional podrán disponer
salones de actos, y otras dependencias al servicio de los
mismos en plantas bajo rasante.
7.
Los edificios destinados a uso dotacional contarán con una
dotación de aparcamiento en parcela propia de 1 plaza por
cada 100 m 2 de superficie construída o por cada 500 m 2 de
superficie de pistas, si se trata de instalaciones
deportivas descubiertas.
8. Los edificios dotacionales en que se desarrollen
actividades semejantes a las reguladas en otros usos
pormenorizados, se regirán complementariamente por lo
establecido en estas Normas para dichos usos. Según este
principio, las escuelas-taller y centros de enseñanza
ocupacional, se regularán por lo establecido para los usos
dotacional e industrial. Los mercados y centros de
comercio básico se regirán por lo dispuesto en las
regulaciones de los usos dotacional y comercial. Las
residencias de estudiantes y de religiosos se regiran por
lo dispuesto en las regulaciones de los usos dotacional
y residencial.
9.
Las instalaciones deportivas al aire libre cumplirán las
siguientes condiciones:
Ocupación máxima
75 % de la superficie de parada
Edificabilidad máxima
. . . . . . . . .
0,5 m2/m2
Tratamiento de parcela . .
Al menos el 15 % de la
superficie de parcela dispondrá de arbolado,
ajardinamiento o tratamiento como área estancial.
Art. 3.5.6. Condiciones de las infraestructuras y servicios
urbanos
105
1. El uso pormenorizado de infraestructuras y servicios
urbanos comprende las instalaciones de control,
tratamiento y distribución de las infraestructuras básicas
eléctricas, de agua, de saneamiento, de gas y de
telecomunicación. Comprende también los servicios de
limpieza urbana, estaciones depuradoras e instalaciones
similares, servicios de extinción de incendios y
protección civil.
2.
Tanto el planeamiento que desarrolle el Plan General como
los proyectos de ejecución que afecten a infraestructuras,
deberán redactarse en colaboración con las instituciones
gestoras y compañías concesionarias.
3.
Cuando para la ejecución de las infraestructuras no fuera
necesaria la expropiación del dominio, se podrá establecer
sobre los terrenos afectados por las instalaciones la
constitución de alguna servidumbre prevista en el derecho
privado o administrativo, con las condiciones establecidas
en la legislación sobre suelo. Las determinaciones del
Plan General sobre infraestructuras llevan implícitas la
declaración de utilidad pública de las obras, y la
necesidad de ocupación de los terrenos e instalaciones
correspondientes.
4. Los edificios e instalaciones precisas para las
infraestructuras y servicios urbanos, se regirán por lo
dispuesto en la legislación sectorial y subsidiariamente
por las condiciones del artículo 3.5.5 para los usos
dotacionales.
5.
Los edificios destinados a infraestructuras y servicios
urbanos dispondrán en parcela propia de una plaza de
aparcamiento por cada 100 m2 de superficie edificada.
Cabrá eximir del cumplimiento de parte de la dotación de
aparcamiento, a aquellos edificios de infraestructuras o
servicios urbanos que no precisen alcanzar la totalidad
de dicha dotación, por las especiales características de
la actividad a que se destinen. Esta circunstancia deberá
acreditarse debidamente en el proyecto de edificación.
106
6. El uso de infraestructuras y servicios urbanos es
compatible con cualquier otro uso, siempre que se
desarrolle en plantas bajas o bajo rasante, y que la
instalación no ofrezca riesgo para las personas y los
bienes con que comparte el espacio.
Art. 3.5.7. Condiciones del uso de Administración Pública
1.
El uso pormenorizado de Administración Pública comprende
las actividades vinculadas con los servicios de la
Administración Central, Autonómica o Local no incluídos
dentro de otro uso pormenorizado del uso global de
equipamiento. Abarca también los servicios de policía y
las oficinas de empresas públicas.
2.
Los edificios destinados al uso de Administración Pública
se regirán por lo establecido en el artículo 3.5.5 para
el uso dotacional, y por las condiciones determinadas en
el artículo 3.3.4 para el uso de actividades terciarias.
Art. 3.5.8. Mercados y galerías de alimentación
Los mercados y galerías de alimentación cumplirán las
condiciones establecidas en estas Normas para el uso
comercial, y la reglamentación sectorial que sea de
aplicación.
Art. 3.5.9. Accesos desde espacio público
No podrán instalarse usos de equipamiento en locales en
plantas sótano o semisótano, salvo que estén vinculados
a un local de planta baja, tengan una superficie de
contacto con dicha planta igual o superior a 10 m 2, y
permitan una fácil evacuación en caso de emergencia.
107
TITULO 3. CONDICIONES BASICAS DE LOS USOS
CAPITULO 6. CONDICIONES PARTICULARES DEL USO DE
TRANSPORTE Y COMUNICACIONES
Art. 3.6.1. Condiciones del uso de transporte y
comunicaciones
1.
El uso global de transporte y comunicaciones comprende los
siguiente usos pormenorizados:
a)
b)
c)
d)
e)
f)
Red viaria
Red ferroviaria
Actividades portuarias
Gasolineras y estaciones de servicio
Terminales de transporte
Aparcamientos
2. El uso de
establece
establezca
establece
red viaria cumplirá las condiciones que
la normativa sectorial, y las que en su día
la Ordenanza de Urbanización cuya redacción se
en la Disposición Adicional 4 de estas NN.UU.
3. El uso de actividades portuarias se regulará por lo
establecido en la Ley de Puertos.
4.
El uso de instalaciones ferroviarias se regulará por lo
dispuesto en la Ley de Ordenación del Transporte
Terrestre, y Reglamento que la desarrolla.
Art. 3.6.2. Condiciones de las calles particulares
1.
Son calles particulares las consideradas como tales en el
Plan General o en los planes que lo desarrollen. Mientras
conserven esta consideración, el Ayuntamiento ejercerá la
debida inspección y vigilancia.
2. Su urbanización se ejecutará por los particulares o
entidades promotoras, y se ajustará a las prescripciones
y características establecidas por el Ayuntamiento para
las vías públicas. Dispondrán de los servicios urbanos que
108
señala la Ley del Suelo, y además los de jardinería y
redes de riego.
3.
El Ayuntamiento está facultado para exigir la utilización
pública de las calles particulares, regulando el uso de
las mismas conforme las necesidades de la ciudad, pudiendo
los propietarios proponer su entrega y conservación al
Ayuntamiento, previa su cesión gratuita y libre de cargas
y gravamenes.
4.
La apertura de calles particulares no podrá dar lugar al
incremento del aprovechamiento, superficie edificable o
densidad previstas en el Plan General.
Art. 3.6.3. Calles compartidas
1. Son calles compartidas las que pueden ser utilizadas
indistintamente por peatones y vehículos. La urbanización
de este tipo de vías facilitará la reducción de la
velocidad de los vehículos.
2. Los accesos a las calles compartidas se señalizarán
preferentemente mediante señalización horizontal.
3. Se evitará la impresión de separación entre calzada y
acera. Las áreas estanciales que acompañen a la calle
deberán separarse físicamente de los espacios utilizados
por vehículos.
Art. 3.6.4. Plataformas reservadas
1.
El Ayuntamiento podrá disponer carriles o plataformas
reservadas para vehículos de transporte público. Los
carriles reservados se dispondrán preferentemente en las
vías de sistema general.
2.
Los carriles reservados para bicicletas, se dispondran
preferentemente en itinerarios cuya menor carga de tráfico
rodado aumente la seguridad de los ciclistas.
Art. 3.6.5. Condiciones del uso de red ferroviaria
109
1. El uso pormenorizado de red ferroviaria comprende las
zonas de viales, instalaciones y servicios ferroviarios.
2. Las nuevas edificaciones, así como la construcción y
mejora de las existentes, se atendrán a las siguientes
condiciones:
a) En la zona de viales solo podrán construirse
instalaciones vinculadas a garantizar el movimiento
de los vehículos del sistema ferroviario.
b) En la zona de instalaciones ferroviarias podrán
construirse edificios destinados a actividades
industriales o terciarias vinculadas al servicio del
funcionamiento del sistema ferroviario; viviendas
vinculadas a la guarda y custodia de las
instalaciones, albergues para los agentes del
ferrocarril y equipamientos para el personal de
servicio.
c)
3.
En la zona de servicios ferroviarios son compatibles
las actividades terciarias, hoteleras, comerciales
y dotacionales.
Los apeaderos ferroviarios admiten la construcción de
edificios para la prestación del servicio público, y
vinculados a la atención del usuario, con arreglo a las
siguientes condiciones:
- Edificabilidad
. . . . . . .
- Ocupación sobre rasante
-
0,50 m2/m2
. . . . .
40 %
Altura máxima. . . . . . . . . . . . 2 plantas
Los apeaderos deberán contar con comunicación peatonal
entre ambos lados del canal ferroviario, salvando las vías
a distinto nivel.
4. Se dispondrá una plaza de aparcamiento por cada 100 m2
construídos en las zonas de instalaciones y servicios
ferroviarios.
110
5. Las condiciones de edificabilidad de los suelos
ferroviarios se indican en la ficha correspondiente al
Plan Especial de la Estación.
Art. 3.6.6. Condiciones del uso de gasolineras y estaciones
de servicio
1. Estas instalaciones se consideran incompatibles con
cualquier otro uso dentro de un mismo edificio o parcela,
salvo las actividades comerciales o de restauración
vinculadas a la propia instalación. El uso de gasolineras
es compatible con el de espacios libres, con arreglo al
contenido del artículo 3.4.2. Los surtidores de
combustible podran implantarse en aceras, siempre que
quede libre para tráfico peatonal una banda de ancho no
inferior a 1,50 mts, y que los vehículos en espera no
interrumpan carriles de circulación.
2.
La ubicación de gasolineras y estaciones de servicio, en
parcelas distintas de las calificadas para este uso en el
Plan General, o de las situaciones de compatibilidad
enunciadas en el anterior apartado, requerirá la previa
redacción de un estudio de impacto sobre el tráfico y el
funcionamiento de la red viaria, sobre la seguridad de
personas y bienes en parcelas colindantes y sobre su
efecto en el medio ambiente.
3.
Las gasolineras y estaciones de servicio cumplirán las
siguientes condiciones:
Edificabilidad. . . . . . . . . .
0,5 m2/m2
Ocupación máxima. . . . . . . . .
40 %
Altura máxima. . . . . . . . . . .
2 plantas
Dispondrán en parcela propia de espacio suficiente para
el movimiento de vehículos, y sus accesos no podrán
entorpecer el tráfico en la calle o espacio libre desde
el que se acceda.
El emplazamiento dentro de la parcela garantizará la
seguridad de las construcciones colindantes.
111
Art. 3.6.7. Terminales de transporte
1. El uso de terminales de transporte comprende las
estaciones marítimas, de autobuses y ferroviarias.
2.
El uso de terminal de transporte se considera compatible
con los de actividades hoteleras, comerciales, terciarias
y dotacionales, vinculadas a la atención al usuario. Su
edificabilidad no superará 1 m 2/m2 de la parcela adscrita
a la terminal, que no podrá ocuparse en más de un 50 % de
su superficie.
3.
Dispondrán de 1 plaza de aparcamiento por cada 100 m2 de
superficie construída.
Art. 3.6.8. Condiciones del uso de aparcamiento
1. Se entiende por aparcamiento:
a) La dotación de plazas complementaria de otro uso
dominante, regulada en estas NN.UU bajo la denominación
de garaje-aparcamiento.
b) La actividad de guarda de vehículos, en espacios de
utilización colectiva, cuando no está vinculada a otro uso
del que sea dotación complementaria. complementaria de
otro uso dominante.
2.
La dotación de aparcamiento establecida en estas Normas
para los distintos usos, es un valor mínimo. El
planeamiento o las ordenanzas que desarrollen este Plan
General, estudiarán la conveniencia de incrementar los
estándares de aparcamiento, en función de los usos
pormenorizados previstos para su ámbito y de la evolución
del tráfico urbano. Los proyectos de edificación no
residencial justificarán de forma expresa sus necesidades
de plazas de aparcamiento.
112
3. Las plazas de garaje-aparcamiento podrán situarse en
espacio libre de parcela, o en plantas baja, semisótano
o bajo rasante de la edificación. Cuando se situen en
espacio libre de parcela, solo podrán cubrise mediante
parasoles o estructuras ligeras.
4.
Los accesos a aparcamientos y garajes-aparcamiento se
situarán de forma que se garantice una correcta
visibilidad hacia y desde la vía pública. En las
intersecciones de calles no podrán realizarse entradas a
menos de 5 m. de la esquina. No interferirán con paradas
de transporte público u otros puntos de concentración de
peatones. No cabrá realizar accesos en calles cuya
distancia entre alineaciones enfrentadas sea inferior a
3,50 mts.
Los accesos se situarán, a ser posible, de tal forma que
no se destruya el arbolado existente. En consecuencia, se
procurará emplazar los vados preservando los alcorques
correspondientes.
5.
Las plazas de estacionamiento tendrán una dimensión mínima
de 2,20 x 4,50 m. No se considerará plaza de aparcamiento
ningún espacio que, cumpliendo las condiciones
dimensionales, carezca de fácil acceso y capacidad de
maniobra para los vehículos.
6. Cuando dos plazas de estacionamiento formen una única
entidad registral, podrán alinearse frente contra fondo
en el sentido de su dimensión mayor, aunque sólo una de
ellas disponga de contacto con el acceso rodado.
7.
Los garajes-aparcamiento de edificios de uso público o
comunal, así como los edificios de aparcamiento dispondrán
de un 2% de plazas de 3,50 x 4,50 m. destinadas a
minusválidos.
8.
El garaje-aparcamiento de usos colectivos o comunales, se
resolverá minimizando el estacionamiento en superficie
que, en todo caso, deberá resolverse mediante soluciones
dignas que garanticen su estética. Siempre que sea
posible, las superficies destinadas a estacionamiento en
superficie, deberán interrumpirse con ajardinamiento,
113
alcorques o arbolado, o razón de 1,5 m 2 por plaza, no
pudiendo incluirse este ajardinamiento en el cómputo de
zonas verdes.
9. La ventilación natural de aparcamientos y garajesaparcamiento, es admisible solo por fachada a calles o
espacios libres públicos o privados. Las aberturas para
ventilación
natural
deberán
ser
permanentes,
independientes de los accesos, y con una superficie mínima
equivalente al 0,5% de la superficie útil del garaje o
aparcamiento. La ventilación exclusivamente por medios
naturales, solo es admisible en edificios de aparcamiento,
o en garajes-aparcamiento situados en plantas semisótano
y sobre rasante. En los restantes casos deberá contarse
con sistemas de ventilación forzada, cuyas características
aseguren una renovación mínima de aire de 15 M3/h/m2 de
superficie útil del garaje o aparcamiento. Cuando la
superficie del local sea superior a 500 m2, el caudal de
ventilación deberá repartirse, como mínimo, en dos
dispositivos independientes. Cuando la superficie del
garaje o aparcamiento sea superior a 1000 m2, los
dispositivos de ventilación contarán con suministro
complementario de energía que garantice su funcionamiento,
siendo obligatoria la instalación de aparatos detectores
de CO2 que accionen automáticamente la instalación de
ventilación.
Art. 3.6.9. Condiciones de los aparcamientos
1.
Los edificios o parcelas destinados a aparcamiento, en
parcelas distintas de las calificadas al efecto por el
planeamiento, y cuya capacidad sea superior a 50 plazas,
requerirán la redacción de un estudio de su impacto sobre
la red viaria y el tráfico de la zona en que se implanten,
que contemplará también su repercusión en el medio
ambiente e imágen urbana de la zona. Este estudio será
previo a la solicitud de licencia de obras.
2. Los edificios o locales de aparcamiento tendrán una
superficie mínima obligatoria de 25 m2 por plaza de
aparcamiento.
114
3. Los aparcamientos dispondrán de un 15 % de sus plazas
destinadas a vehículos grandes, que cumplirán unas
dimensiones mínimas de 2,50 x 5 m.
4.
Los accesos podrán ser unidireccionales de uso alternativo
para aparcamientos de menos de 2.000 m 2 de superficie
construída. Cuando la superficie construída sea mayor de
2.000 m2 y menor de 6.000 m 2, el aparcamiento deberá
contar con un acceso bidireccional, o dos accesos
unidireccionales diferenciados. Los aparcamientos de más
de 6.000 m 2 construídos deberán tener entrada y salida
diferenciadas, preferiblemente a distintas calles.
5.
Las rampas de comunicación entre plantas no podrán ser
bidireccionales, salvo si su trazado es rectilíneo.
6. Los accesos de peatones deberán ser exclusivos y
diferenciados de los de vehículos, salvo en aparcamientos
de menos de 500 m2 construídos.
La escalera o rampa de comunicación entre plantas tendrá
un ancho igual o superior a 1,10 m.
7.
En cada planta no podrán existir puntos que disten más de
40 m. de un acceso de peatones.
8.
Las calles y rampas de acceso y movimiento de vehículos
tendrán un ancho igual o superior a 3 m.
9.
La altura libre de los locales de aparcamiento será como
mínimo de 2,30 m. La altura libre bajo elementos de
estructura e de instalaciones no será inferior a 2,10 mts,
salvo que se trate de espacios de reducida entidad,
carentes de uso o utilizados solo por algún elemento de
los vehículos.
10. Los aparcamientos dispondrán en todos sus accesos al
exterior de un espacio interior a la parcela con fondo
mínimo de 3 mts, y anchura mínima de 3 mts, en el que no
podrá desarrollarse ninguna actividad, y cuyo piso no
tendrá una pendiente superior al 4%.
115
11. Las rampas no tendrán una pendiente superior al 18 % en
tramos rectos, ni al 14 % en tramos curvos, medida a lo
largo del eje del carril interior en caso de rampas curvas
y bidireccionales. El radio de giro no podrá ser inferior
a 6 m.
12. Los locales destinados a aparcamiento cumplirán lo
establecido en la normativa de protección contra
incendios.
Art. 3.6.10. Condiciones de los garajes- aparcamiento
1.
Los locales destinados a garaje-aparcamiento cumplirán las
condiciones establecidas en los apartados 2, 4, 5, 7, 8
y 10 del artículo 3.6.9.
2.
Las rampas rectas no sobrepasarán la pendiente del 20% y
las rampas en curva del 16 % medida por la línea media.
Su anchura mínima será de 3 m., con el sobreancho
necesario en las curvas, y su radio de curvatura, medido
también en el eje, será superior a 6 m. El proyecto deberá
recoger el trazado en alzado o sección de las rampas,
reflejando los acuerdos verticales con las superficies
horizontales de cada planta y con la vía pública.
3.
Los garajes de menos de 600 m 2 podrán compartir su acceso
con el portal del inmueble, si el garaje es para uso
exclusivo de los ocupantes del edificio. Se exceptuan los
casos en que el portal del inmueble se resuelva mediante
casapuerta y patio principal. Los accesos de estos garajes
de menos de 600 m 2 podrán servir también para dar entrada
a locales con usos autorizables, siempre que las puertas
que den al mismo sean blindadas y el ancho del acceso sea
superior a 3,50 m., debiendo establecerse una diferencia
de nivel de 10 cm. entre la zona de vehículos y la
peatonal, con una anchura mínima para ésta de 60 cm.
Salvo en edificios de vivienda unifamiliar no podrá
resolverse de forma individual el acceso desde la vía
pública a la dotación obligatoria de plazas de
aparcamiento.
4. Podrá permitirse el empleo de aparatos montacoches.
116
5.
Se autoriza la mancomunidad de accesos a garajes, así como
la construcción de garajes-aparcamiento mancomunados entre
parcelas colindantes.
6.
Ningún punto de la superficie del garaje podrá tener una
altura libre inferior a 2,25 m. La altura libre bajo
elementos de estructura e de instalaciones no será
inferior a 2,00 mts, salvo que se trate de espacios de
reducida entidad, carentes de uso o utilizados solo por
algún elemento de los vehículos.
7. Los garajes-aparcamiento subterráneos contarán con
patinillos, chimeneas o mecanismos de ventilación de su
exclusivo uso. La ventilación forzada permitirá una
renovación de 6 volúmenes/hora.
8.
La construcción garantizará su seguridad frente a fuego.
9.
Las escaleras de acceso al garaje-aparcamiento tendrán un
ancho mínimo de 1 m., y no podrán tener comunicación
directa con el resto del edificio. La conexión entre el
garaje y el inmueble estará provista de un vestíbulo
estanco, con puertas resistentes al fuego más de 90
minutos, y con apertura en el sentido
de la evacuación.
TITULO 3. CONDICIONES BASICAS DE LOS USOS
CAPITULO 7. CONDICIONES DEL USO DE SERVICIOS DE LA DEFENSA
Art. 3.7.1. Condiciones del uso
Las instalaciones militares se regiran por lo establecido
en su normativa sectorial y, complementariamente, por lo
dispuesto para el uso dotacional.
117
TITULO 3. CONDICIONES BASICAS DE LOS USOS
CAPITULO 8. CONDICIONES DE RELACION
Art. 3.8.1. Condiciones de relación
El Plan General regula las relaciones entre usos estableciendo
condiciones relativas a:
a) La situación de los usos dentro de los edificios.
b) La compatibilidad entre los distintos usos.
c) La repercusión de los usos en su entorno.
d) La transformación de unos usos en otros.
Art. 3.8.2. Actividades permisibles
En suelos con destino urbano sólo podrán instalarse las
actividades que por su propia naturaleza, o aplicando las
medidas correctoras adecuadas, puedan considerarse inocuas.
Art. 3.8.3. Situación de los usos
1. En el interior de una parcela o edificio, un uso o
actividad puede encontrarse localizado en las siguientes
situaciones:
a) Ocupando todas las plantas, en edificios de uso
exclusivo.
b) En plantas de piso.
c) En planta baja, bien sólo en dicha planta, bien
incorporando plantas bajo rasante.
d)
En planta baja, plantas bajo rasante y plantas piso,
sin que llegue a ocupar la totalidad del edificio.
118
2.
Respecto a su entorno, el local o edificio que albergue
un uso dado, puede encontrarse en las siguientes
situaciones:
a) Aislado de otros edificios.
b) En contacto con otros edificios.
Art. 3.8.4. Regulación de la compatibilidad de usos
1. La compatibilidad genérica de usos regulada en este
Título, puede ser precisada por las ordenanzas de zona o
las ordenaciones específicas del suelo urbano, en función
de la situación del uso dentro del edificio o parcela, y
por el planeamiento que desarrolle este Plan General en
función de sus objetivos de ordenación.
2. La compatibilidad entre usos se establece:
a)
Determinando los usos pormenorizados compatibles con
el dominante en el edificio, y definiendo la
posición dentro del inmueble a que se condiciona la
compatibilidad, por ser la que supone menor
interferencia con el funcionamiento del uso
dominante. Como usos dominantes de referencia se
emplean los tipificados como globales en el artículo
3.1.8.
La regulación de la compatibilidad de usos dentro de
un mismo edificio es la base de los mecanismos de
transformación de usos existentes en locales o
viviendas.
b)
Determinando las pautas genéricas de compatibilidad
entre usos pormenorizados, que regulan la
coexistencia de usos dentro de una misma parcela, y
la sustitución de unos usos por otros cuando dicha
sustitución afecta al conjunto de la unidad
parcelaria.
c) Según la repercusión ambiental, mediante el
establecimiento de limitaciones al impacto que el
uso produce en su entorno.
119
Este tratamiento presupone que una actividad concreta
puede ser compatible atendiendo al uso pormenorizado a que
pertenece, y ser incompatible por emplear procesos
tecnológicos que generen una repercusión inadmisible en
el entorno.
Art. 3.8.5. Compatibilidad entre usos dentro de un mismo
edificio
1.
En edificios de uso dominante residencial se
consideran compatibles los siguientes usos:
a) Actividades industriales, en planta baja.
b)
Actividades terciarias, en planta baja y primera, y
en plantas de piso si se encuentran tercializados.
Los despachos profesionales se admiten también en
plantas de piso.
c) Hoteles, admisibles en plantas de piso.
2.
d)
Dotacional, admisible en cualquier situación dentro
del edificio. Las galerías de alimentación se
admiten solo en planta baja.
e)
Infraestructuras y servicios urbanos, admisible en
planta baja.
f)
Administración pública, admisible en planta baja y
primera.
En edificios de uso dominante de actividades productivas,
se consideran compatibles los siguientes usos:
a)
Residencial, vinculado a la guarda y custodia de la
instalación.
120
b) Dotacional, admisible en cualquier situación,
excepto las galerías de alimentación que se admiten
solo en planta baja.
c)
Otros usos de equipamientos, admisibles en situación
de planta baja.
3. En edificios de uso dominante de equipamientos se
considera compatible el uso residencial en plantas de piso
y vinculado a la guarda y custodia de la instalación.
4.
Los usos situados en plantas bajo rasante estan sujetos
a las reglas de compatibilidad enunciadas en este
artículo, siempre que satisfagan las condiciones de acceso
establecidas para el uso.
Art. 3.8.6. Compatibilidad entre usos pormenorizados
1.
Las distintas categorías pertenecientes a un mismo uso
pormenorizado se consideran compatibles entre sí. En los
demás casos el régimen de compatibilidad se establece en
los restantes apartados de este artículo, según las
características del uso que se entiende como dominante.
2.
El uso pormenorizado de aparcamiento es compatible con
todos los restantes, salvo con el de espacios libres y
zonas verdes, con el que su compatibilidad está
condicionada según la categoría del espacio libre.
3. Se consideran compatibles con el uso de gasolineras y
estaciones de servicio los usos pormenorizados de
actividades industriales, terciarias y comerciales.
4. Se consideran compatibles con el uso pormenorizado
dotacional los siguientes usos:
a)
Infraestructuras y servicios urbanos, admisible en
situación de planta baja.
b)
Administración pública, admisible en planta baja y
primera.
121
5.
6.
Son compatibles con el uso de infraestructura y servicios
urbanos:
a)
Los restantes usos pormenorizados pertenecientes al
uso global de equipamientos.
b)
Las actividades industriales, en situación de planta
baja.
c)
Las actividades terciarias, en situación de planta
de piso.
Son compatibles con el uso pormenorizado de administración
pública:
a)
Los restantes usos pormenorizados pertenecientes al
uso global de equipamientos.
b)
Las actividades terciarias, en situación de planta
de piso.
7.
Son compatibles con el uso pormenorizado hotelero los usos
dotacionales y los de actividades terciarias.
8.
Son compatibles con el uso de centros comerciales los usos
dotacionales, hoteleros y de actividades terciarias.
9.
Son compatibles con el uso de actividades terciarias, los
siguientes usos:
a)
Actividades industriales, en situación de planta
baja.
b) Usos hoteleros, en plantas baja o de pisos.
c)
Infraestructuras y servicios urbanos, en situación
de planta baja.
d) Administración pública, en cualquier situación
dentro del edificio.
e) Residencial, en plantas de piso.
122
10. Se consideran compatibles con el uso de actividades
industriales los siguientes usos:
a)
Actividades terciarias, compatibles en plantas de
piso, y en cualquier posición cuando sean oficinas
vinculadas al uso dominante.
b) Infraestructuras y servicios urbanos, en planta
baja.
c) Administración pública, en planta baja y primera.
Art. 3.8.7. Compatibilidad según repercusión ambiental
1.
Para que una actividad pueda ser considerada compatible
deberá:
a)
No generar emanaciones de gases nocivos o vapores
con olor desagradable, humos o partículas en
proporciones superiores a las marcadas en estas
Normas.
b) No utilizar elementos químicos inflamables,
explosivos, tóxicos o, en general, que produzcan
molestias.
c) Eliminar los gases y vapores que se pudieran
producir, mediante chimeneas de características
adecuadas.
d)
No emitir vibraciones que sean percibidas desde el
exterior, o hacerlo en cuantía inferior a la
determinada en estas Normas.
e) No transmitir al exterior niveles de ruido
superiores a los autorizados.
f) Cumplir las condiciones de seguridad frente al
fuego.
123
g)
No producir impactos negativos en el funcionamiento
de la red viaria, ni causar molestias al normal
movimiento de peatones o vehículos.
2.
Si no se diesen las condiciones requeridas ni siquiera
mediante técnicas correctoras, el Ayuntamiento podrá
ejercer las acciones sancionadoras que tuviese
establecidas.
3.
El impacto producido por el funcionamiento de cualquier
actividad en el medio urbano estará limitado en sus
efectos ambientales por las prescripciones que señalan las
presentes Normas. Su cumplimiento se comprobará en los
siguientes lugares de observación:
a)
En el punto o puntos en lo que dichos efectos sean
más
aparentes
para
la
comprobación
de
deslumbramientos, perturbaciones eléctricas o
radioactivas. En el punto o puntos en donde se puede
originar, en el caso de peligro de explosión.
b) En el perímetro del local, o de la parcela si la
actividad es en edificio aislado, para la
comprobación de ruidos, vibraciones, olores o
similares.
Art. 3.8.8. Emisión de humos y gases
1.
Ninguna actividad podrá superar los siguientes índices:
a)
Indice de ennegrecimiento de Riugelmann en funcionamiento:
- En edificios no industriales
. . . . .
- En edificios industriales . . . . . . .
- En zona de industrias o almacenes . . .
0
1
1,5
b) Indice de ennegrecimiento de Riugelmann en arranque:
- En edificios no industriales
. . . . .
- En edificios industriales . . . . . . .
- En zona de industrias o almacenes . . .
124
1
2
2,5
c) Indice de emisión de polvo en kgs/hora:
- En edificios no industriales
. . . . .
- En edificios industriales . . . . . . .
- En zona de industrias o almacenes . . .
2.
1,5
1,5
5
Los locales destinados a actividades económicas en plantas
bajas de edificios de uso compartido, deberan contar con
conductos verticales independientes para ventilación
forzada y extracción de humos.
3. Las obras de nueva planta y reestructuración total,
dejaran previstos los conductos de ventilación y
eliminación de humos y gases de los locales, aún cuando
no contemplen su compartimentación o destino específico.
Art. 3.8.9. Concentración de contaminantes
La concentración de contaminantes se regula mediante los
baremos establecidos en la Ley de Protección del Medio Ambiente
Atmosférico.
Art. 3.8.10. Densidad de contaminantes
La densidad máxima de emisión de contaminantes no sobrepasará
los siguientes valores:
-
Emisión
Emisión
Emisión
Emisión
total media mgr/m2 en
total punta mgr/m2 en
de polvo media mgr/m2
de polvo punta mgr/m2
24 horas . . .
1 hora . . . .
en 24 horas
.
en 1 hora
. .
300
600
180
360
Art. 3.8.11. Niveles de ruido admisibles
El nivel sonoro se medirá en decibelios ponderados de la escala
A (db A) según la Norma UNE 21/314/75 y su determinación se
efectuará en los lugares de observación señalados en el
artículo 3.8.7., o en el domicilio del vecino más afectado por
molestias de la actividad, en condiciones de paro y totalmente
125
funcionando, de día y de noche, para comprobar el cumplimiento
de los siguientes límites:
LIMITES DE EMISION SONORA TRANSMITIDA AL EXTERIOR DE LA
EDIFICACION
ACTIVIDAD COLINDANTE
TRANSMISION MAXIMA (DB A)
DIA
NOCHE
Actividades industriales
70
55
Infraestructuras y servicios
65
55
Actividades terciarias, hoteles y
55
45
Viviendas
55
45
Equipamiento no sanitario
55
45
Equipamiento sanitario
45
35
LIMITES DE RECEPCION SONORA EN EL INTERIOR DE LOS LOCALES
ACTIVIDAD COLINDANTE
EQUIPAMIENTOS
ACTIVIDADES
PRODUCTIVAS
VIVIENDA
TRANSMISION MAXIMA (DB A)
DIA
NOCHE
Sanitario
30
25
Educativo
40
30
General
30
30
Hoteles
40
30
Terciario
45
--
C.Comerciales
55
55
Estancias
45
40
Dormitorios
40
30
Resto piezas
50
40
126
Si las medidas se realizan con las ventanas abiertas, los límites expresados se
aumentaran en 5 dBA.
En todo caso, entre las 22,00 y las 8,00 horas, el nivel sonoro
admisible en el domicilio del vecino más afectado no podrá
sobrepasar en más de 3 dbA, al ruido de fondo, entendiéndose
por tal el de ambiente sin los valores punta accidentales y los
procedentes del tráfico.
Art. 3.8.12. Vibraciones
No podrá permitirse ninguna vibración que sea detectable sin
instrumentos en los lugares de observación especificados en el
artículo 3.8.7.
Para su corrección se dispondrán bancadas antivibratorias
independientes de la estructura del edificio y del suelo del
local para todos aquellos elementos originadores de vibración,
así como de apoyos elásticos para la fijación a paramentos. Las
vibraciones medidas en Pals (Vpals = 10 log 3.200 A2 N3, siendo
A la amplitud en centímetros y N la frecuencia en hertzios) no
superarán los siguientes valores:
LIMITES DE VIBRACIONES
LUGAR
VIBRACION
Junto al generador
30
En el límite del local
17
Al exterior del local
5
Art. 3.8.13. Seguridad frente a fuego
1. Los edificios cumplirán la NBE-CPI-91 y normativa
complementaria.
127
2. Los edificios destinados a actividades productivas
situados en tejidos residenciales, mantendrán una
distancia de seguridad limpia de cualquier elemento que
pueda contribuir a la transmisión de fuego, cuya dimensión
estará en función de la peligrosidad del uso y de las
características de la edificación.
3.
Los locales destinados a actividades productivas, situados
en edificios no residenciales de uso compartido contarán
con vía de evacuación estanca al humo, de cierre
automático y de resistencia al fuego acorde con la
peligrosidad de la actividad.
4. Los edificios destinados a actividades productivas
situados en agrupación con otros edificios del mismo uso
global, estarán separados entre sí por un muro sin
aberturas, de resistencia al fuego adecuada a la
peligrosidad de la actividad. Los muros de separación
rematarán en su parte superior con un diseño acorde al
tipo de cubierta y resistente al fuego.
5. Los locales de servicio que contengan substancias
inflamables, cuartos de calderas, transformadores o en los
que se realicen operaciones que comporten riesgo de
explosión, constituirán sectores contrafuego.
6. Los locales en que exista riesgo de explosión tendrán
exterior al menos uno de sus cerramientos, que estará
construído con materiales que no supongan riesgo en caso
de explosión.
7. Los conductos de evacuación de humos, sistemas de
instalaciones y elementos constructivos de los edificios
en que exista riesgo de incendio, deberán garantizar su
resistencia al fuego durante el período de tiempo
determinado en la normativa vigente, para lo cual:
a) Deberán estar homologados por un laboratorio
oficial.
b) Deberán instalarse en obra cumpliendo las
determinaciones de la NBE- CPI 91 y legislación
aplicable.
128
Art. 3.8.14. Transformación de usos
La transformación de unos usos en otros, se realizarán
atendiendo a las condiciones de compatibilidad establecidas en
los artículos 3.8.5 y 3.8.6, en los artículos relativos a
control de repercusión ambiental y a las determinaciones
contenidas en los artículos siguientes.
Art. 3.8.15. Transformación de equipamientos públicos
1. El uso de equipamiento podrá transformarse en uso de
espacios libres y zonas verdes.
2.
Los deportivos descubiertos solo podrán transformarse en
espacio libre y zona verde.
3. Las restantes categorías del uso dotacional, y los
deportivos cubiertos, podrán transformarse libremente en
cualquier otro uso dotacional, y en uso de
infraestructuras y servicios urbanos.
4.
Los usos de infraestructuras y servicios urbanos, y de
administración pública, pueden transformarse en cualquier
otro uso de equipamientos.
5.
La transformación de usos de equipamientos públicos no
podrá comportar la conversión del uso público en colectivo
o privado.
Art. 3.8.16. Transformación de usos de equipamientos
privados
1.
Los locales destinados a usos de equipamiento, situados
en edificios de uso compartido, podrán transformarse en
cualquier otro uso admitido en la ordenanza de la zona en
que se encuentre el edificio.
2.
Los edificios de uso exclusivo de equipamiento, previa
justificación de su innecesariedad a efectos de cobertura
del servicio a que se destinen y de la imposibilidad de
129
transformación en otros usos dotacionales, podrán cambiar
su uso al de actividades productivas. Cualquier
transformación del uso de equipamientos privados, exigirá
la consulta previa, indicando las razones que motivan el
cambio de uso y definiendo las características del uso a
que se desea transformar y analizando el impacto que dicha
transformación produce en el barrio y en el entorno de la
parcela. La Administración podrá ejercer derecho de
tanteo, en todas las transformaciones de uso de
equipamientos privados que impliquen cambio de uso global
o de titularidad, adquiriendo el dominio para el
mantenimiento de la actividad o su transformación en otra
perteneciente al uso global de equipamientos.
3.
El uso dotacional religioso en su variante de conventos
y residencias religiosas, el uso dotacional educativo en
su variante de residencia de estudiantes, y el dotacional
asistencial en sus variantes de residencias de niños o
ancianos, podrá transformarse en uso residencial.
Art. 3.8.17. Transformación de usos lucrativos
1.
La transformación de usos lucrativos entre sí habrá que
respetar en cualquier caso, las reglas de compatibilidad
entre usos dentro de un mismo edificio (art. 3.8.5)
compatibilidad entre usos pormenorizados (art.3.8.6)
compatibilidad según repercusión ambiental (3.8.7. y
s.s.), y reglas de compatibilidad de las áreas de
ordenanza, aplicándose en las ordenanzas de zona según lo
establecido en el art. 3.8.21. y en las ordenaciones
específicas según lo establecido en el art. 3.8.22.
En cuanto cumplan con las mencionadas reglas, la
transformación de usos lucrativos se atendrá a la
regulación siguiente:
2. Los usos de vivienda y actividades productivas podrán
transformarse libremente en usos de equipamiento, con
independencia del carácter público o privado de los
mismos.
3.
Los usos pormenorizados de actividades productivas podrán
transformarse entre sí.
130
4. Cabrá la transformación en residencia de edificios o
locales destinados a actividades productivas, cuando
concurran alguna de las siguientes circunstancias:
a)
Estar localizadas en un área de uso característico
residencial, y causar en el entorno un impacto
ambiental no subsanable mediante medidas correctoras
o transformación en otro uso productivo.
b)
Tratarse de locales de actividades productivas en
edificios de uso compartido con la residencia.
c)
Tratarse de la adecuación de un local como vivienda
vinculada a la guarda de un edificio destinado a
actividades productivas.
5. El uso de vivienda podrá transformarse en uso de
actividades productivas.
Art. 3.8.18. Otras transformaciones de uso
1.
Los usos de transporte y comunicaciones que no comporten
edificación, solo podrán transformarse en espacios libres
y zonas verdes. Cuando dichos usos estén albergados en
edificios, seguirán las pautas de transformación
contenidas en los artículos 3.8.15, si se trata de usos
públicos, o 3.8.16, si se trata de actividades privadas.
2.
Las parcelas y áreas calificadas como espacios libres y
zonas verdes, no pueden transformarse en ningún otro uso,
independientemente de su titularidad pública o privada.
3.
El uso de servicios de la defensa podrá transformarse en
uso de espacios libres y zonas verdes, y en uso de
equipamiento en cualquiera de sus clases.
Art. 3.8.19. Condiciones de los locales
Para que la transformación de uso de un local o edificio
pueda ser autorizada, deberán satisfacerse las condiciones
que las Normas establezcan para el nuevo uso previsto, en
131
particular las relativas a condiciones de acceso y altura
libre.
Art. 3.8.20. Transformación de piezas singulares
1.
La transformación de uso de algunas piezas de la ciudad,
singulares por su entidad o papel en la estructura urbana,
requiere la previa formulación de la figura de
planeamiento adecuada al papel que dichas piezas
desempeñan en la estructura General del Plan, que adecue
las pautas de transformación definidas en este Capítulo,
a las peculiaridades de la pieza.
2. Están sujetas a este régimen las siguientes piezas:
- Estadio Carranza
- E.D.A.R
- Lonja
- Mercado central
- Colegio de los Marianistas
- Colegio de los Salesianos
- Construcciones Aeronaúticas
- Tabacalera
- Academia de Artillería
- Base Naval de Puntales
- Instalaciones militares de Torregorda
- Instituto Hidrográfico de la Marina.
Art. 3.8.21. Aplicación de las reglas de compatibilidad en las
ordenanzas de zona
132
1.
Las ordenanzas de zona establecen la compatibilidad entre
usos diferenciando la implantación de usos en edificios
del uso global de la ordenanza de zona, o en parcela
exclusiva con un uso distinto al global de la ordenanza.
La aplicación de las reglas de compatibilidad de las
ordenanzas de zona se hará con arreglo a los siguientes
criterios:
a) Sí el uso dominante de la parcela es el global de la
ordenanza de zona, los usos compatibles son los definidos
en la propia ordenanza.
b) Sí el uso dominante de la parcela es alguno de los
considerados compatibles en edificio de uso exclusivo por
la ordenanza de zona, la compatibilidad de otros usos se
regirá por las pautas establecidas en el artículo 3.8.6.
2. La transformación de usos existentes en locales o
viviendas se hará aplicando los criterios de
compatibilidad de usos dentro de un mismo edificio
definida por la ordenanza de zona y, complementariamente,
por lo establecido en el artículo 3.8.5.
Art. 3.8.22. Aplicación de la compatibilidad de usos en las
ordenaciones específicas
1.
En las áreas reguladas mediante ordenación específica,
(art.7.1.2), la aplicación de las pautas de compatibilidad
se regirá por los siguientes criterios.
a) No podrán reducirse las superficies mínimas asignadas
en la ficha individualizada a los distintos usos
pormenorizados, salvo eventuales ajustes regulados en el
fichero de unidades de ejecución.
b) La compatibilidad de usos dentro de las parcelas se
regirá, complementariamente, por lo establecido en el
artículo 3.8.6.
2.
La transformación de usos de locales o viviendas no podrá
realizarse hasta transcurridos dos años de la
consolidación del derecho a la edificación definido en el
133
artículo 23 d) del T.R.L.S, y se atendrá a lo dispuesto
en el artículo 3.8.5.
134
PROTECCION DEL PATRIMONIO CULTURAL
135
TITULO 4. PROTECCION DEL PATRIMONIO CULTURAL
CAPITULO 1. CRITERIOS GENERALES DE PROTECCION
Art. 4.1.1. Protección del patrimonio cultural
1. El Plan General articula la protección del patrimonio
cultural mediante la aplicación de las condiciones
generales establecidas en la legislación sectorial, y en
particular en la Ley 16/1985 del Patrimonio Histórico
Español, Real Decreto nº 111/1986 de desarrollo parcial
de dicha Ley, y Ley del Patrimonio Histórico de Andalucía,
de 3 de Julio de 1991.
2.
En aplicación del contenido de la legislación sectorial,
y de lo dispuesto en el artículo 93 y concordantes del
Texto Refundido de la Ley del Suelo, protege el patrimonio
cultural del municipio de Cádiz a través de los siguientes
instrumentos:
-
Catálogo de edificios sujetos a protección.
Catálogo de jardines protegidos.
Catálogo de elementos protegidos.
Conjuntos de interés arquitectónico y ambiental.
Zonas de protección arqueológica.
3.
El plano 1 de Régimen y Gestión del suelo recoge el ámbito
de los conjuntos de interés arquitectónico y ambiental,
de las zonas de protección arqueológica, y de los entornos
de los bienes de interés cultural.
El plano 2 de Ordenación señala los jardines y elementos
protegidos, y asigna el nivel de protección a los
edificios catalogados.
4.
El presente Título recoge los listados de los elementos
incluidos en los distintos Catálogos, que se incorporan
en toda su extensión como documentos específicos que
acompañan al Plan General en calidad de Anexos.
5.
En desarrollo del contenido de los artículos 20 de la Ley
16/1985, y 30 y 32 de la Ley de Patrimonio Histórico de
Andalucía, el Plan General:
136
-
Concibe el conjunto de sus ordenanzas en función de
la ciudad preexistente, respetando la estructura
actual de sus distintos barrios.
-
Contempla áreas de rehabilitación integrada para la
recuperación del tejido residencial, programando la
ejecución de acciones encaminadas a este fin.
-
Contiene criterios relativos a la conservación de
fachadas y cubiertas.
-
Cataloga los elementos unitarios que conforman el
Conjunto Histórico, y los que se encuentran
dispersos en el resto del territorio municipal,
catalogando tanto los inmuebles edificados, como los
espacios libres interiores o exteriores, y las
estructuras significativas, y definiendo para cada
uno de ellos el tipo de intervención posible. Los
Catálogos del Plan General identifican, además, los
bienes inmuebles declarados de Interés Cultural.
Art. 4.1.2. Conservación del patrimonio cultural
1.
La conservación del patrimonio cultural corresponde a los
propietarios de los bienes, que llevarán a cabo dicho
deber con arreglo a las determinaciones de los artículos
1.3.4 y 1.3.8 de estas NN.UU.
2.
La Administración podrá ordenar la ejecución de obras y
adopción de medidas, en orden a la correcta conservación,
mantenimiento y custodia de los bienes catalogados,
ejerciendo la acción sustitutoria si las órdenes de
ejecución fueran incumplidas.
3. La falta de cumplimiento del deber de conservación de
bienes catalogados, faculta a la Administración para
ejercer la expropiación con carácter sancionador.
4.
Cuando un bien catalogado, o parte del mismo, haya sido
demolido o desmontado clandestinamente, los intervinientes
en la acción agresora, solidariamente y por partes
iguales, están obligados a la reposición del bien a su
137
estado original, debiendo llevar a cabo dicha tarea bajo
supervisión de técnicos designados por la Administración
competente, y sin perjuicio de las sanciones que pudieran
ser impuestas en aplicación de la legislación sobre suelo
y patrimonio.
5.
Los bienes inmuebles catalogados quedan exceptuados del
régimen común de declaración de estado ruinoso regulado
en el artículo 1.3.9. Cuando fuera preciso proceder a la
demolición o despiece de elementos o partes en estado de
ruina física, las intervenciones se conducirán bajo la
supervisión de técnicos designados por la Administración
competente.
6.
Los inmuebles catalogados están exentos de incorporación
al Registro Municipal de Solares.
7.
Los inmuebles catalogados no podrán ser declarados fuera
de ordenación o fuera de ordenanza por instrumentos de
planeamiento, sin la modificación previa del Plan General.
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8. La aplicación del contenido del presente artículo
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a.
Art. 4.1.3. Adecuación a las condiciones estéticas
1. La catalogación de un bien inmueble, implica para sus
propietarios la obligación de realizar las obras precisas
para su adecuación a las condiciones estéticas
establecidas en estas Normas y en los Catálogos anexos,
asegurando el mantenimiento de las características
particulares que aconsejaron la catalogación del bien.
Ello sin perjuicio del derecho del propietario a
beneficiarse del régimen de ayudas, subvenciones,
exenciones o bonificaciones establecido en la legislación
vigente para los bienes incluidos en el Catálogo General
del Patrimonio Histórico Andaluz.
2. Se prohiben toda clase de cables, postes y elementos
sobrepuestos de cualquier tipo, ajenos a los bienes
inmuebles objeto de catalogación. Se exceptuan los
supuestos aislados en que el cumplimiento de esta norma
implique, a juicio de técnicos designados por la
Administración competente, un daño mayor para el bien
catalogado que su permanencia. La Administración podrá
140
exigir a los propietarios del inmueble o de parte del
mismo, la retirada, demolición u ocultamiento de elementos
e instalaciones sobrepuestas.
La Administración establecerá con las compañías
suministradoras los conciertos urbanísticos precisos para
la retirada de cables y elementos de las instalaciones,
sobrepuestos a fachadas visibles desde la vía pública.
3.
La instalación de los elementos de publicidad exterior
regulados en el artículo 2.3.8, se sujeta al trámite de
consulta previa reglado en el artículo 4.1.5.
Art. 4.1.4. Régimen especial de control de obras
1.
A los efectos del seguimiento del Plan General en materia
de defensa y conservación del patrimonio, de la mejor
garantía del correcto cumplimiento de las condiciones que
el Plan establece para la intervención en bienes
catalogados, y de la necesaria coordinación con otras
Administraciones actuantes, se constituirá una Comisión
Municipal del Patrimonio Cultural. Dicha Comisión conocerá
e informará las intervenciones sobre bienes catalogados,
actuando como ponencia técnica asesora del Alcalde para
la concesión de licencias.
2.
La Comisión Municipal del Patrimonio Cultural asesorará
en materia de planeamiento, licencias de obras e
instalaciones, consultas previas, control de ejecución de
obras, impacto ambiental y cuantas intervenciones se
produzcan sobre los bienes incluídos en su ámbito de
actuación. Asimismo juzgará sobre la reserva y
distribución de fondos de ayuda a la rehabilitación, y
deberá informar sobre el grado de cumplimiento del
programa de vivienda y de las operaciones integradas del
Plan dentro de su ámbito de actuación.
3. El ámbito de actuación de la Comisión Municipal del
Patrimonio Cultural está integrado por:
- Los ámbitos discontinuos constituidos por los
Catálogos de edificios sujetos a protección,
jardines protegidos, elementos protegidos, conjuntos
141
de interés arquitectónico y ambiental y zonas de
protección arqueológica.
- El ámbito
Histórico.
continuo
formado por el Conjunto
4. La Comisión estará compuesta por:
- Un técnico representante de la Consejería de
Cultura.
-
Un técnico representante de la Empresa Municipal de
Vivienda.
-
Un técnico representante del Colegio de Arquitectos.
- Un técnico representante del Area Municipal de
Planeamiento.
-
Un técnico representante del departamento de Control
y Disciplina Urbanística.
La Comisión podrá dar cabida a técnicos representantes de
otros servicios de la Administración, del movimiento
vecinal y asociaciones civiles de defensa del patrimonio,
y a los miembros que juzgue conveniente el Ayuntamiento
Pleno, pudiendo ser presidida por el Alcalde o persona en
quién delegue.
En cuanto a organización y funcionamiento de la Comisión,
se estará a lo dispuesto en la legislación de Regímen
Local para las Comisiones Informativas.
El informe de la Comisión tendrá carácter vinculante para
aquellos temas que, según la Ley de Régimen Local no sean
competencia exclusiva del Alcalde, revistiendo en los
demás supuestos el carácter de ponencia técnica.
Art. 4.1.5. Consulta previa
1. Toda actuación sobre bienes catalogados, inmuebles
pertenecientes a Conjuntos de Interés Arquitectónico y
Ambiental, e inmuebles situados en el ámbito de zonas de
142
protección arqueológica grado 1 y 2, está sujeta a régimen
de consulta previa a la petición de licencia.
2. El solicitante comunicará al Ayuntamiento las
características generales de la intervención que desea
realizar, que deberá ser acompañada, cuando así lo
requiera su objeto, de anteproyecto o croquis suficientes
para su comprensión, así como de descripción gráfica o
fotográfica del estado actual del bien sobre el que se
plantea la intervención. Si la documentación aportada
fuera insuficiente para juzgar sobre la bondad de la
intervención, los servicios técnicos municipales
requerirán en el plazo máximo de 15 días al solicitante,
para que aporte la documentación que se estime necesaria.
3.
La Comisión Municipal del Patrimonio Cultural informará
la consulta, en el plazo máximo de 30 días contados desde
la incorporación al expediente de la última documentación
solicitada.
4. La solicitud de licencia se atendrá al informe de
Comisión sobre la consulta previa, que vinculará tanto
solicitante como a la Administración. La solicitud
licencia deberá formularse en los 6 meses posteriores
informe de la Comisión.
la
al
de
al
Art. 4.1.6. Actuaciones de emergencia
1.
En situaciones de emergencia, de las que puedan deducirse
daños graves para personas o bienes, y cuya urgencia no
permita seguir el trámite normal de consulta previa, el
interesado comunicará al Ayuntamiento la necesidad de
intervención urgente, acompañada en su caso de informe
suscrito por profesional competente. Los servicios
técnicos municipales, previa visita de inspección,
decretarán las intervenciones de consolidación o
demolición que sean necesarias.
2.
Al término de la intervención el interesado presentará
ante el Ayuntamiento un informe descriptivo de la
naturaleza, alcance y resultados de la intervención
realizada. A resultas de dicho informe la Comisión
143
Municipal del Patrimonio Cultural, a propuesta del
interesado o de los servicios técnicos municipales, podrá
dictaminar la ejecución de obras complementarias de
consolidación, conservación o restauración. Dichas obras
podrán tener la consideración de obras de emergencia a
efectos de su contratación administrativa.
3.
Las actuaciones de emergencia limitarán su intervención
al mínimo imprescindible.
4. Si la situación de riesgo que motiva la actuación de
emergencia, es debida a intervenciones en los bienes, o
a la interrupción de obras sin la adopción de las debidas
medidas de seguridad, se requerirá a los responsables de
las mismas, para que adopten las medidas necesarias con
carácter inmediato, actuando la Administración mediante
intervención subsidiaria por procedimiento de emergencia,
caso de que el requerimiento no fuera atendido.
Art. 4.1.7. Inspección de las intervenciones
La Comisión Municipal del Patrimonio Cultural podrá
inspeccionar en todo momento la ejecución de intervenciones
sobre los bienes catalogados. El visto bueno de la Comisión
para las obras realizadas, es condición previa al otorgamiento
de licencias de primera ocupación y licencias de actividades.
Art. 4.1.8. Bienes de Interés Cultural
1.
Los bienes incluídos en alguno de los Catálogos del Plan
General, declarados Bien de Interés Cultural, o sobre los
que recaiga dicha calificación, están sujetos en cuanto
a régimen de intervenciones y autorizaciones, a lo
dispuesto en la Ley de Patrimonio Histórico de Andalucía.
Ello sin perjuicio de que la Consejería de Cultura, en
aplicación del artículo 38 de la L.P.H.A, pueda delegar
en la Comisión Municipal del Patrimonio Cultural la
autorización de licencia reglada en los artículos 34 y 35
de la citada Ley.
144
2. Los inmuebles pertenecientes al entorno de Bienes de
interés cultural, estan sujetos a las determinaciones
establecidas por el planemaiento y legislación
urbanísticas, y al régimen fijado en la Ley de Patrimonio
Histórico de Andalucía.
145
TITULO 4. PROTECCION DEL PATRIMONIO CULTURAL
CAPITULO 2. CATALOGO DE EDIFICIOS SUJETOS A PROTECCION
Art. 4.2.1. Ambito
Pertenecen al Catálogo de edificios sujetos a protección los
inmuebles que, por niveles de protección y dirección postal, se
relacionan en los artículos 4.3.23, 4.3.24, y 4.3.25 de estas
Normas, y cuya localización y nivel de protección se determinan
en el Plano nº 2 de Ordenación, y en las fichas de Catálogo
anexas al Plan General, que individualizan y detallan las
características de los edificios.
El catálogo de edificios sujetos a protección constituye una
ordenanza de ámbito discontinuo.
Art. 4.2.2. Niveles de protección
1.
Los edificios protegidos se adscriben a distintos grados
o niveles de protección, que traducen el régimen normativo
a que está sometido el inmueble y, en consecuencia, la
clase de obras que se puede efectuar sobre él. Los niveles
de protección son función del mayor o menor interés de los
edificios, como elementos representativos del proceso de
construcción de la ciudad, por su calidad arquitectónica,
interés constructivo o cultural, y por su estado de
conservación.
2. El Plan establece tres grados o niveles de protección:
a) Nivel 0: Edificios monumentales
Pertenecen a este nivel aquellas piezas
arquitectónicas que por su singularidad, valor
emblemático, histórico o monumental, son elementos
irrepetibles e insustituibles en la ciudad.
b) Nivel 1: Edificios singulares
146
Pertenecen a este nivel los edificios que, sin
alcanzar el grado de excepcionalidad de los
anteriores, deben ser conservados, por su tipología,
su concepción global de la obra de arquitectura, su
relevancia en el tejido urbano, su valor histórico
reconocido, o por responder a un proyecto unitario.
c) Nivel 2: Edificios de interés preferente
Se incluyen en este nivel aquellos edificios cuyo
interés reside en la estructura tipológica,
exteriormente reflejada en su fachada, en la unidad
formal con edificios colindantes o en el tratamiento
unitario de su composición, lo que les atribuye
fundamentalmente un valor ambiental, como
configuradores de la escena urbana.
Art. 4.2.3. Contenido de las fichas individualizadas
1. El fichero individualizado de edificios contiene la
descripción del inmueble, en lo que respecta a descripción
gráfica del mismo, descripción de su organización interior
y elementos constructivos.
2. La información contenida en el fichero de edificios,
deberá ser completada y actualizada en el trámite de
consulta previa, a cuyo efecto el solicitante de la
consulta deberá aportar información sobre aquellos
aspectos reseñados en la ficha que sean de aplicación, en
función de la intervención que se desee ejecutar.
3. El Plan General determina un régimen general de obras
admisibles para cada nivel de protección, que es
completado y matizado en la ficha correspondiente, en
función de las peculiaridades y estado del inmueble.
4.
Las fichas individualizadas anexas al Plan realizan una
asignación de obras admisibles, para cada uno de los
elementos constructivos y de organización interior del
edificio. Esta asignación sirve de referencia para la
formulación de consultas y anteproyectos, y de orientación
para la Comisión Municipal del Patrimonio Cultural, que
147
deberá señalar la intervención admisible en cada elemento
o parte del edificio al responder a la consulta previa.
La Comisión podrá optar por ratificar las obras asignadas
en la ficha individualizada, o por alterarlas. En este
último caso, el dictámen de la Comisión deberá justificar
las razones que motivan la modificación de la propuesta
de obras contenida en el Plan.
5.
Los códigos empleados en el fichero de edificios son los
siguientes:
- Conservación (CO):
Indica los elementos que deben ser mantenidos, sin
perjuicio de su mejora o mantenimiento.
- Demolición (DE):
Indica los cuerpos de edificación añadidos o en mal
estado, así como los elementos que deben ser
demolidos.
- Reforma (RE):
Indica los elementos o partes
susceptibles de transformación.
del
edificio
Art. 4.2.4. Protección de la parcela
1. La protección del edificio alcanza a la parcela que lo
soporta, que no podrá ser objeto de agregación o
segregación.
2.
Cabrá la actuación conjunta sobre parcelas colindantes,
y su vinculación como una única unidad predial, en los
siguientes casos:
a) Cuando la agregación tenga por objeto la
incorporación de espacios libres.
b)
Para la ampliación de edificios de equipamiento, o
la mejora de sus características funcionales y
calidad del servicio.
148
c) Cuando la agregación no altere las divisiones
físicas del parcelario, ni se traduzca en alteración
de las fachadas de edificios.
3.
Cabrá la segregación de parcelas cuando tenga por objeto
restituir el parcelario a una situación histórica
debidamente documentada.
Art. 4.2.5. Condiciones especiales de los usos
La protección del patrimonio edificado prima sobre las
condiciones que, en cuanto a altura libre y condiciones de
acceso, se establecen en el régimen general de usos. Los usos
admisibles para los distintos grados de la ordenanza de
protección de edificios, podrán implantarse dentro de los
límites impuestos por el respeto a las características
arquitectónicas del edificio, y de las condiciones de seguridad
y evacuación en caso de emergencia.
Art. 4.2.6. Sustitución de edificios ruinosos
1.
Los edificios catalogados que por su estado físico sean
declarados en situación de ruina, podrán ser sustituidos.
Las condiciones de posición y forma de la nueva
edificación se definiran mediante un Estudio de Detalle,
que tendrá en consideración las características de la
manzana y tramo de calle en que se encuentre la parcela.
Como superficie edificable se tomará la consolidada por
la edificación preexistente.
2. Los usos admisibles en la edificación sustituida serán
los correspondientes al regímen asignado al edificio
objeto de sustitución.
Art. 4.2.7. Obras admisibles en el Nivel 0: Edificios
monumentales
1.
El nivel 0 protege la totalidad del edificio, preservando
sus características arquitectónicas, la envolvente
149
exterior del edificio, la posición de los planos de
fachada interiores o exteriores, la distribución del
espacio interior, la ocupación de parcela y, en general,
todos los rasgos que contribuyen a individualizar el
edificio como parte del patrimonio monumental.
2.
Son obras admisibles en este grado las de restauración,
conservación y reparación, y consolidación.
3. Es obligatoria la demolición de cuerpos añadidos,
identificados como tales en la ficha correspondiente al
edificio.
4.
Las obras de rehabilitación, en cualquiera de sus clases,
son admisibles en edificios adscritos al uso global de
equipamiento, en los que cabrá autorizar obras de mayor
intensidad sí las características del inmueble lo
aconsejan.
Art. 4.2.8. Obras excepcionales en el Nivel 0: Edificios
monumentales
1. La Comisión Municipal del Patrimonio Cultural podrá
autorizar la ejecución de obras de rehabilitación ligera
y parcial, cuando las circunstancias que concurran en el
inmueble lo aconsejen.
2. La autorización de estas obras excepcionales está
supeditada a que la ejecución de las mismas mejore las
condiciones físicas del edificio, y contribuya a la
conservación de los valores que motivan su inclusión en
este nivel de protección.
Art. 4.2.9. Condiciones de las obras en el Nivel 0:
Edificios monumentales
1.
En obras de restauración los elementos arquitectónicos y
materiales empleados habrán de adecuarse a los que
presenta el edificio, o presentaba antes de que fuera
objeto de modificaciones menores. Habrá de conservarse la
150
decoración procedente de étapas anteriores de utilización
del edificio, siempre que sea congruente con su calidad
y uso.
2.
Las obras de conservación y reparación no podrán alterar
los elementos de diseño del edificio. La sustitución de
elementos no recuperables, tales como ménsulas, balcones,
cornisas, decoraciones en estuco etc, se hará con los
mismos materiales y técnicas de la construcción
tradicional, salvo que esta norma fuera de imposible
cumplimiento en algún elemento concreto, en cuyo caso el
elemento sustitutorio se construirá con el mayor respeto
para el carácter de la edificación sobre la cual se
interviene.
3. Las obras de consolidación que afecten a pilastras,
columnas, muros portantes vistos, u otras partes visibles
de la estructura, fábricas o cubiertas, deberán adecuar
los elementos y materiales empleados a los que presente
el edificio, o a los originales si estos hubiesen sido
alterados. La consolidación con sustitución de partes no
recuperables, no podrá alterar la posición o cota de los
muros portantes exteriores e interiores, forjados y
bóvedas, escaleras o cubiertas.
4. Las obras de rehabilitación ligera tenderán a la
conservación o restablecimiento de la distribución y
organización espacial original, no pudiendo alterar el
aspecto exterior del edificio, salvo para reponerlo a su
estado original. Las obras de rehabilitación podrán
contemplar la introducción de instalaciones tecnológicas
e higiénico-sanitarias fundamentales, incluyendo la
instalación de ascensor, cuando sea posible respetando el
resto de las condiciones de este artículo.
5.
Las obras de demolición se limitarán a la eliminación de
añadidos degradantes, cuerpos o elementos ruinosos, y
obras recientes que carezcan de interés o contrasten
negativamente con las características arquitectónicas,
culturales, históricas o tipológicas del inmueble, con su
unidad edificatoria, su entorno o los usos a que se
destina el edificio.
151
Art. 4.2.10. Régimen de usos de edificios del Nivel 0
1.
El Plano 2 de Ordenación califica el uso de cada uno de
los edificios pertenecientes a este grado.
2. Son usos compatibles con el uso dominante de cada
edificio, los que así estén determinados dentro de la
regulación general de usos contenida en el Título 3 de las
presentes Normas, siempre que su implantación sea
compatible con el mantenimiento de las condiciones
espaciales, tipológicas y arquitectónicas del edificio.
3.
Los edificios catalogados de uso dominante residencial,
situados en calles pertenecientes a la ordenanza de ejes
comerciales, se atendrán en cuanto a régimen de usos a lo
indicado en dicha ordenanza.
Art. 4.2.11. Inscripción de inmuebles
La inclusión de un inmueble en el Nivel 0 del Catálogo de
edificios protegidos, implica el inicio del procedimiento
para su inscripción genérica o específica en el Catálogo
General del Patrimonio Histórico Andaluz, para aquellos
bienes catalogados que no estén inscritos en el mismo, a
los efectos previstos en los artículos 7, 8 y 9 de la Ley
del Patrimonio Histórico de Andalucía.
Art. 4.2.12. Obras admisibles en el Nivel 1: Edificios
singulares
1. El nivel 1 protege la concepción global del edificio,
preservando sus características arquitectónicas, la
envolvente exterior del edificio, la posición de los
planos de fachada interiores o exteriores, la disposición
de elementos comunes y de la distribución vertical, la
ocupación de parcela y los aspectos básicos de la
distribución interior.
152
2.
Son obras admisibles las de restauración, conservación y
reparación, consolidación y rehabilitación ligera y
parcial.
3. Es obligatoria la demolición de cuerpos añadidos,
identificados como tales en la ficha correspondiente al
edificio.
4.
En edificios adscritos al uso global de equipamiento son
admisibles las obras de rehabilitación profunda, así como
las obras de reestructuración parcial, que podrán
contemplar el incremento de la superficie edificada si las
características del inmueble lo aconsejan.
Art. 4.2.13. Obras excepcionales en el Nivel 1: Edificios
singulares
1.
La Comisión Municipal del Patrimonio Cultural podrá
autorizar la ejecución de obras de rehabilitación
profunda, cuando las características del edificio lo
aconsejen.
2. La autorización de estas obras excepcionales está
supeditada a que la ejecución de las mismas no cause
perjuicio al inmueble, mejore sus condiciones físicas y
contribuya a la conservación de los valores que motivan
su inclusión en este nivel de protección.
Art. 4.2.14. Condiciones de las obras en el Nivel 1:
Edificios singulares
1.
En obras de restauración los elementos arquitectónicos y
materiales empleados habrán de adecuarse a los que
presenta el edificio, o presentaba antes de que fuera
objeto de modificaciones menores. Habrá de conservarse la
decoración procedente de étapas anteriores de utilización
del edificio, siempre que sea congruente con su calidad
y uso.
153
2.
Las obras de conservación y reparación no podrán alterar
los elementos de diseño del edificio. La sustitución de
elementos no recuperables, tales como ménsulas, balcones,
cornisas, decoraciones en estuco etc, se hará con los
mismos materiales y técnicas de la construcción
tradicional, salvo que esta norma fuera de imposible
cumplimiento en algún elemento concreto, en cuyo caso el
elemento sustitutorio se construirá con el mayor respeto
para el carácter de la edificación sobre la cual se
interviene.
3.
Las obras de consolidación de la estructura, fábricas o
cubiertas, deberán adecuar los elementos y materiales
empleados a los que presente el edificio, o a los
originales si estos hubiesen sido alterados. La
consolidación con sustitución de partes no recuperables,
no podrá alterar la posición o cota de los muros portantes
exteriores e interiores, forjados y bóvedas, escaleras o
cubiertas.
4.
Las obras de rehabilitación no podrán alterar el aspecto
exterior del edificio, salvo para reponerlo a su estado
original, o en intervenciones menores en fachadas
interiores, siempre que se mantenga la unidad de
composición y se respeten los elementos de especial valor
estilístico. Las obras de rehabilitación podrán contemplar
la introducción de instalaciones tecnológicas e higiénicosanitarias fundamentales, incluyendo la instalación de
ascensor.
5.
Las obras de demolición se atendrán a la eliminación de
añadidos degradantes, o de cualquier obra de época
reciente que no revista interés, o que contraste
negativamente con sus características arquitectónicas,
tipológicas, culturales, o históricas, con su unidad
edificatoria, su entorno, o con los usos a que se destina.
6.
Cuando en un edificio se realicen obras de rehabilitación
profunda o reestructuración parcial, su ejecución se
vinculará a la demolición de las construcciones
identificadas
como
degradantes
en
la
ficha
individualizada, y confirmadas en este sentido por la
Comisión Municipal del Patrimonio Cultural.
154
7.
Cuando las obras de rehabilitación profunda conlleven
incremento del número de viviendas o locales, la ejecución
de la obra estará vinculada a obras de restauración o
conservación de la envolvente exterior del edificio, de
los elementos comunes, a la modernización de las
instalaciones y a la eliminación de elementos añadidos.
8.
Las obras exteriores no podrán contemplar la colocación
de rótulos, banderines u otros elementos sobrepuestos a
la fachada del inmueble.
Art. 4.2.15. Régimen de usos de edificios del Nivel 1
1.
El Plano 2 de Ordenación califica el uso de cada uno de
los edificios pertenecientes a este grado.
2. Son usos compatibles con el uso dominante de cada
edificio, los que así estén determinados dentro de la
regulación general de usos contenida en el Título 3 de las
presentes Normas, siempre que su implantación sea
compatible con el mantenimiento de las condiciones
espaciales, tipológicas y arquitectónicas del edificio.
3.
Los edificios catalogados de uso dominante residencial,
situados en calles pertenecientes a la ordenanza de ejes
comerciales, se atendrán en cuanto a régimen de usos a lo
indicado en dicha ordenanza.
Art. 4.2.16. Obras admisibles en el Nivel 2: Edificios de
interés preferente
1.
El nivel 2 protege las características tipológicas básicas
del edificio, así como su presencia en el entorno, y los
elementos que articulan el espacio interior con el
exterior.
2.
Son obras admisibles las de restauración, conservación y
reparación, consolidación, y rehabilitación.
3. En caso de hundimiento del inmueble o ruina física
irreparable, es obligatoria la reedificación con
155
mantenimiento de la altura total, fachada del edificio y
posición del plano de cubierta, pudiendo redistribuirse
totalmente la superficie edificada anterior del edificio,
excepto en la parte correspondiente a cuerpos de
edificación añadidos, y señalados como a demoler en la
ficha correspondiente.
4.
Los edificios pertenecientes a este grado adscritos al uso
global de equipamiento, podrán realizar obras de
reestructuración parcial, con aumento de superficie
edificable dentro de la envolvente exterior, y obras de
reestructuración total, cuando las características del
inmueble lo aconsejen.
Art. 4.2.17. Obras excepcionales en el Nivel 2: Edificios
de interés preferente
1. La Comisión Municipal del Patrimonio Cultural podrá
autorizar la ejecución de obras de reestructuración
parcial, cuando las características del inmueble lo
aconsejen.
2. La autorización de estas obras excepcionales está
supeditada a que la ejecución de las mismas no cause
perjuicio al inmueble, mejore sus condiciones físicas y
contribuya a la conservación de los valores que motivan
su inclusión en este nivel de protección.
Art. 4.2.18. Condiciones de las obras en el Nivel 2:
Edificios de interés preferente
1.
En obras de restauración los elementos arquitectónicos y
materiales empleados habrán de adecuarse a los que
presenta el edificio, o presentaba antes de que fuera
objeto de modificaciones menores. Habrá de conservarse la
decoración procedente de étapas anteriores de utilización
del edificio, siempre que sea congruente con su calidad
y uso.
156
2.
Las obras de conservación y reparación no podrán alterar
los elementos de diseño del edificio.
3.
Las obras de consolidación de la estructura, fábricas o
cubiertas, cabrá emplear técnicas constructivas modernas,
que deberán adecuarse respetuosamente a los elementos y
materiales tradicionales que presente el edificio. Se
exceptúan las obras en fábricas visibles desde vía
pública, en las que deberán utilizarse técnicas de
idéntica apariencia que las tradicionales.
4.
Las obras de rehabilitación no podrán alterar las fachadas
del edificio visibles desde la vía pública, salvo para
reponerlas a su estado original, o en las intervenciones
descritas en los artículos 4.2.19 y 4.2.20. Las fachadas
interiores y a patio podrán alterarse, respetando la
composición general. Las obras de rehabilitación podrán
contemplar la introducción de instalaciones tecnológicas
e higiénico-sanitarias fundamentales, incluyendo la
instalación de ascensor.
5.
Cuando en un edificio se realicen obras de rehabilitación
profunda o reestructuración parcial, su ejecución se
vinculará a la demolición de las construcciones
identificadas
como
degradantes
en
la
ficha
individualizada, y confirmadas en este sentido por la
Comisión Municipal del Patrimonio Cultural.
7.
Cuando las obras de rehabilitación profunda conlleven
incremento del número de viviendas o locales, la ejecución
de la obra estará vinculada a obras de restauración o
conservación de la envolvente exterior del edificio, de
los elementos comunes, a la modernización de las
instalaciones y a la eliminación de elementos añadidos en
fachada.
8. Las obras de reestructuración parcial que conlleven
incremento del número de viviendas o locales, cumplirán
lo indicado en el punto anterior, y respetarán las
condiciones que las Normas establecen en el Título 3, en
cuanto a programa de vivienda y superficies.
157
Si las obras de reestructuración afectan a los patios
interiores, las dimensiones resultantes para los mismos
deberán ajustarse a las previstas en la Ordenanza 1:
ordenación en manzana cerrada del Casco Antiguo.
Art.4.2.19. Tratamiento de las plantas bajas en el Nivel 2
Se admite la modificación de huecos de planta baja, cuando sea
necesario como consecuencia de una transformación de uso. La
alteración de fachada se atendrá a las siguientes condiciones:
a) Los huecos se dispondrán en los ejes de los vanos de
plantas superiores.
b) El ancho máximo de los huecos será de 1,50 mts.
c)
La separación entre jambas de huecos será igual o superior
a 0,65 m.
d) No podrá rectificarse
casapuertas.
la
anchura
de portales y
e) Los dinteles de huecos se situarán en la horizontal
dominante de la fachada, o marcarán una posición dominante
caso de que no preexistan huecos.
f) No podrán resaltarse los huecos con molduras de ancho
superior a 0,25 m.
g)
Los planos de escaparate o carpintería no podrán enrasar
con la cara exterior del paramento de fachada.
h) Cuando se realicen obras en locales de planta baja,
deberán demolerse las marquesinas existentes, pudiendo
autorizarse la instalación de toldos móviles.
i)
No podrá alterarse la posición de pilastras o soportes en
planta baja.
Art. 4.2.20. Condiciones estéticas y de composición de
huecos en el Nivel 2
158
1.
Las actuaciones que comporten la apertura de huecos en
patios o fachadas no visibles desde la vía pública,
deberán situarlos en los ejes verticales de composición
de los huecos existentes, salvo que estos recaigan sobre
una galería, y no directamente sobre el patio.
2.
En obras de reestructuración o rehabilitación que supongan
una intervención sobre el conjunto del patio principal,
se seguirán los siguientes criterios:
a)
Se definirán ejes de modulación que marquen la pauta
de composición vertical. La modulación se situará
dentro del intervalo comprendido entre los 2,50 y
los 3,60 m.
b)
Los huecos de planta baja se situarán sobre los ejes
verticales de modulación, y su anchura no rebasará
las 5/7 partes de la distancia entre dichos ejes.
c)
Los huecos de plantas de piso se situarán sobre los
ejes verticales de modulación, y su anchura no
rebasará las 2/3 partes de la distancia entre dichos
ejes.
d) Los dinteles de huecos se situarán de forma que
definan ejes horizontales de composición en cada
planta.
Art. 4.2.21. Régimen de usos de edificios del Nivel 2
1.
El Plano 2 de Ordenación califica el uso de cada uno de
los edificios pertenecientes a este grado.
2. Son usos compatibles con el uso dominante de cada
edificio, los que así estén determinados dentro de la
regulación general de usos contenida en el Título 3 de las
presentes Normas.
3.
Los edificios catalogados de uso dominante residencial,
situados en calles pertenecientes a la ordenanza de ejes
comerciales, se atendrán en cuanto a régimen de usos a lo
indicado en dicha ordenanza.
159
Art. 4.2.22. Condiciones estéticas complementarias
1.
Las condiciones estéticas reguladas en este artículo son
complementarias a la restante regulación contenida en el
presente Capítulo, y se aplicarán en los obras de
rehabilitación o reestructuración, o cuando deban ser
sustituidos elementos de la edificación existentes.
2.
Las cubiertas serán planas, pudiendo emplearse cúpulas en
los remates ornamentales.
3.
No se permite un saliente superior a 0,45 cms. para los
salientes y miradores. El espesor de la repisa no superará
0,15 cms.
4.
Los balcones se protegerán obligatoriamente con rejería
en soluciones tradicionales, pudiendo recogerse las
pletinas con pasamanos de madera.
5.
Las carpinterías y cerrajerías de las fachadas interiores
y exteriores, de los inmuebles catalogados, se resolverán
con idénticos materiales, despiece y mecanismos de
apertura que los existentes, salvo se comprueba que se
trate de una intervención sobre unos elementos no
originales del edificio, se produjeran modificaciones en
las dimensiones de los huecos, o de locales comerciales
en planta baja, en cuyo caso la Comisión Municipal de
Patrimonio Cultural dictaminará vinculantemente al
respecto.
6.
Las carpinterías y cerrajerías de ventanas, balcones y
miradores deberán ser de color blanco, negro o verde. Se
admite el barniz sobre madera, siempre que no se trate de
barniz natural sobre madera de tonos claros.
7.
Las cornisas no sobresaldrán más de 0,45 m. sobre el plano
de fachada.
8. Los paramentos verticales de los casapuertas podrán
revestirse con revocos, enfoscados o revestimientos
pétreos. Los azulejos y piezas cerámicas se emplearán sólo
160
en soluciones de zócalo, su diseño y color serán acordes
con los tradicionales, y su altura no rebasará 1,50 m.
La comunicación entre la casapuerta y el patio principal
se resolverá mediante cancela de rejería o portón con
montante acristalado. La puerta a calle de la casapuerta
será de madera sin aperturas.
9. Las persianas exteriores serán de librillo con
contraventanas, en los mismos materiales y colores
admitidos para las carpinterías.
10. Las fachadas se revestirán con revocos. Si existen zócalos
serán de piedra natural o artificial, prohibiéndose el
empleo de piedra pulida y de piedra ostionera vista. Los
revocos serán de textura lisa, pintados en blanco, gris
o en las gamas del ocre o rosa. Cabrá recercar los huecos
mediante cercos o molduras, cuyo saliente relativo
respecto al plano de fachada no excederá de 3 y 6 cms.
respectivamente. Los recercados no podrán pintarse en
amarillo tipo sevillano.
11. Los patios podrán disponer en planta baja de zócalo del
mismo material y altura de la casapuerta. Los pavimentos
de patios principales se realizarán en piedra de Tarifa,
mármol u otra piedra natural.
12. Las galerías a patios principales de luces podrán
resolverse mediante:
a)
Soluciones abiertas con antepecho de cerrajería, que
cumplan lo dispuesto para balcones.
b) Cerradas con carpintería en toda su altura,
cumpliendo las condiciones establecidas para
carpinterías.
c) Cerradas con antepechos de fábrica de altura no
superior a 0,95 m., pudiendo cerrarse o no con
carpinterías el espacio restante.
Art. 4.2.23. Derecho de tanteo y retracto
161
1.
La transmisión de la titularidad o tenencia de edificios
pertenecientes a los niveles 1 y 2, estará sometida al
derecho de tanteo y retracto por parte de la
Administración. La voluntad de transmitir el dominio
deberá ser notificada a la Administración con dos meses
de antelación, indicando el precio y condiciones en que
se pretenda enajenar el bien.
Los edificios declarados Bien de Interés Cultural estan
sujetos al regímen de tanteo y retracto establecido en la
legislación sectorial.
2.
El derecho de tanteo podrá ser ejercido en beneficio del
Ayuntamiento, de la Administración Autonómica, de
entidades públicas y de entidades privadas sin ánimo de
lucro, quedando el beneficiario obligado a abonar el
precio del inmueble en dos anualidades como máximo.
3. El derecho de retracto podrá ser ejercido por la
Administración Autonómica en el plazo de seis meses
siguientes a la fecha en que se tenga conocimiento
explícito y fehaciente de la transmisión.
Art. 4.2.24. Relación de edificios catalogados
Las relaciones anexas identifican los edificios
pertenecientes a los distintos niveles del Catálog
TITULO 4. PROTECCION DEL PATRIMONIO CULTURAL
CAPITULO 3. CATALOGO DE JARDINES PROTEGIDOS
Art. 4.3.1. Ambito
Pertenecen al Catálogo de Jardines Protegidos los espacios
relacionados en el artículo 4.3.5, que aparecen calificados
como adscritos al uso global de espacios libres y zonas verdes
e identificados como catalogados en el Plano nº 2 de
Ordenación.
La protección afecta a los jardines independientemente de su
propiedad pública o privada, y de su régimen de utilización.
166
Art. 4.3.2. Régimen de usos
1.
Los jardines protegidos solo pueden destinarse a los usos
de esparcimiento que les son naturales.
2.
Los usos dotacionales y deportivos no reglados descritos
en el artículo 3.4.2 no existentes a la entrada en vigor
del Plan, solo son admisibles al aire libre o en
instalaciones provisionales, y siempre que se instalen en
áreas pavimentadas, terrizas, o espacios construídos,
existentes en el momento de su catalogación.
3. El aparcamiento sobre o bajo rasante se considera
incompatible con el objetivo de protección, salvo que
estuviera específicamente previsto en el Plan General, o
existiera antes de su entrada en vigor.
Art. 4.3.3. Intervenciones en jardines protegidos
1. No podrán realizarse intervenciones que supongan
incremento de la superficie pavimentada o enarenada.
2.
Las instalaciones provisionales permitidas no podrán tener
una superficie superior a 20 m2.
3.
Solo están permitidas intervenciones de mantenimiento y
restauración, que no alteren el trazado del jardín, o
supongan sustitución de las especies existentes, o cambios
en su disposición.
4.
No podrá modificarse el emplazamiento de estatuas y otros
elementos de mobiliario urbano, cuando sean de carácter
histórico o consustanciales con el diseño del parque.
5.
Los cerramientos del jardín no podrán ser modificados en
su diseño y características.
6. Se admiten obras de reconstrucción de elementos de
ornamentación desaparecidos, respetando el emplazamiento,
diseño y material originales.
167
7.
Si se produjesen ampliaciones del jardín, se ajustarán en
su trazado y ajardinamiento a las del área objeto de
ampliación.
Art. 4.3.4. Protección del arbolado
El arbolado existente en los jardines protegidos no podrá ser
objeto de tala. Cabrá su sustitución por otro elemento de la
misma especie y suficiente porte, cuando sea técnicamente
imposible mantenerlo en pie con seguridad para las personas, o
cuando por enfermedad o muerte sea necesario.
Art. 4.3.5. Relación de jardines protegidos
Los jardines protegidos son los siguientes:
-
Jardín del Hospital Militar (jardín botánico).
Jardín del Paseo de Carlos III.
Masa arbórea en Baluarte de Candelaria.
Parque Genovés.
Jardines de la Alameda Apodaca y Marqués de Comillas.
Jardines de la Plaza de España.
Jardines de la Plaza de Mina.
Jardines de la Plaza de Candelaria.
Masa arbórea de los Depósitos de Tabacos.
Jardines de Varela.
Jardines del Instituto Hidrográfico.
168
TITULO 4. PROTECCION DEL PATRIMONIO CULTURAL
CAPITULO 4. CATALOGO DE ELEMENTOS PROTEGIDOS
Art. 4.4.1. Ambito
Pertenecen al Catálogo de elementos protegidos los relacionados
en el artículo 4.4.4, e identificados en los planos 1 o 2 como
catalogados.
La protección afecta a los elementos protegidos con
independencia de su propiedad y régimen de utilización.
Se incluyen en el catálogo de elementos protegidos las
esculturas, monumentos, elementos del mobiliario urbano,
arbolado aislado y elementos similares que, por su singularidad
constituyen hitos o piezas representativas dentro de la ciudad.
Art. 4.4.2. Protección del arbolado
El arbolado aislado incluído en el Catálogo de elementos
protegidos no podrá ser objeto de tala. Cabrá su sustitución
por otro elemento de la misma especie y suficiente porte,
cuando sea técnicamente imposible mantenerlo en pie con
seguridad para las personas, o cuando por enfermedad o muerte
sea necesario.
Art. 4.4.3. Elementos construidos de interés
1. Los elementos construídos de interés no podrán ser
transladados del emplazamiento en que están localizados
en el Plan General.
2.
Los elementos construídos catalogados solo podrán ser
objeto de obras de restauración, conservación y
reparación.
3.
Si se produjese su desaparición por razones imputables al
descuido o mala fé de las personas, deberán ser
reconstruídos con las técnicas y materiales originales.
169
4.
Si por razones no imputables a las personas, se produjese
la desaparición o daño irreparable de uno de estos
elementos, la Comisión Municipal del Patrimonio Cultural
dictaminará sobre la conveniencia de su total demolición
o reconstrucción. Si se optase por la demolición, deberá
quedar constancia de su existencia en el lugar que ocupó.
Art. 4.4.4. Relación de elementos protegidos
* Los monumentos protegidos son:
-
A la Constitución Española de 1.812, (Pza. de España).
Al Marqués de Comillas (en Alameda Apodaca).
A D. Emilio Castelar (Pza. Candelaria).
A D. Segismundo Moret (Pza. Sevilla).
A Simón Bolívar (Pza. Simón Bolívar).
A D. Cayetano del Toro (Pza. Falla).
A San Francisco Javier (Pza. Arguelles).
A San Servando y San Germán (Puertas de Tierra).
A la Virgen del Rosario (Av. Ramón de Carranza).
A Gades (Paseo Pery Junquera).
A la Inmaculada (Pza. Filipinas).
A General San Martín (Pza. San José).
A Fray Domingo de Silos Moreno (C. de los Piratas).
Grupo Escultórico de Plaza de Mina.
Grupo Escultórico de Plaza de Candelaria.
Grupo Escultórico del Parque Genovés.
Grupo Escultórico de la Alameda Apodaca y M.Comillas.
* Las fuentes ornamentales protegidas son las ubicadas en:
-
Plaza
Avda.
Plaza
Plaza
de Sevilla.
Ramón de Carranza.
de España (dos ejemplares).
Candelaria.
* Las murallas protegidas son:
-
Murallas del Casco Antiguo (recinto histórico).
Arco de los Blancos.
Arco de la Rosa.
Arco del Obispo.
170
-
Baluarte del Matadero.
Alcazaba Medieval.
Castillo de los Ponce de León.
Baluarte de La Cortadura y Fuerte de San Fernando.
Fuerte de San Luis.
* Las farolas protegidas son las ubicadas en:
- Plaza de San Juan de Dios.
- Alameda Apodaca y Marqués de Comillas.
- Plaza de Mina.
* Los árboles catalogados son:
En el Parque Genovés:
-
Palmera latania (2 ejemplares).
Laurel de Indias (5 ejemplares).
Acacia de tres púas (2 e.)
Jacaranda (2 e.)
Ciprés de California (1 e.)
Araucaria (5 e.)
Drago (3 e.)
Palmera Kentia (1 e.)
Lagunaria, Pica P. (1 e.)
Bellasombra, Ombu (4 e.)
Matasiduro florido (1 e.)
En la Alameda Apodaca y Marqués de Comillas:
-
Ficus (2 e.)
Jacaranda (3 e.)
Araucaria (5 e.)
Ciprés común (4 e.)
En la Plaza de Mina:
-
Palmera Latania (2 e.)
Laurel de Indias (3 e.)
Ficus (1 e.)
Jacaranda (1 e.)
Aralia (1 e.)
171
En Plaza de Candelaria:
- Ciprés Común (3 e.)
- Araucaria (2 e.)
En Plaza de España:
- Ciprés de California (1 e.)
En Paseo de Canalejas:
- Acacia de Tres Púas (1 e.)
- Araucaria (3 e.)
- Drago (2 e.)
En Facultad de Medicina:
- Drago (1 e.)
En el patio de la Escuela de Artes y Oficios:
- Drago (1 e.)
- Araucaria (1 e.)
En el Baluarte de Candelaria:
- Araucaria (1 e.)
En c/ Doctor Marañón (Hogar del Pensionista):
- Araucaria (1 e.)
En Hospital Mora:
- Ficus (2 e.)
* Otros Elementos de interés son los siguientes:
-
Teatro Romano
Balaustrada de la Alameda Apodaca y M. de Comillas.
Pozo, muro y escalera en Plaza Fray Felix.
Pozo de la Jara en C/ Veedor, nº 3
172
-
Estructura del Mercado de la Merced.
Torre de Sevillana en Puntales.
Columbarios en C/ General Ricardos.
Mausoleo Romano Romano. Plaza Asdrubal
Necrópolis de Cádiz.
Necrópolis "Punta de la Vaca".
173
TITULO 4. PROTECCION DEL PATRIMONIO CULTURAL
CAPITULO 5. CONJUNTOS DE INTERES ARQUITECTONICO Y AMBIENTAL
Art. 4.5.1. Ambito
1.
Son Conjuntos de Interés Arquitectónico y Ambiental, los
ámbitos relacionados en el artículo 4.5.3, y delimitados
en el plano 1 de Régimen y Gestión de Suelo.
2. Se distinguen dos tipos de ámbitos:
Tipo 1: áreas que constituyen una determinada morfología
urbana, correspondiente a lugares y paisajes
identificables dentro de la trama de la ciudad.
Tipo 2: entornos de edificios monumentales que requieren
un ámbito de protección, sobre los que se encuentra
incoado expediente de declaración de Bien de Interés
Cultural, o cuya incoación está prevista.
Art. 4.5.2. Condiciones de intervención en los ámbitos de
tipo 1
1. La intervención sobre estos conjuntos, se rige por su
lectura como una entidad.
2.
Cualquier intervención que se proyecte sobre alguno de los
edificios, urbanización o elementos de los mismos, deberá
atender al carácter del Conjunto.
3. Las actuaciones que afecten a la conservación y
mantenimiento de las fachadas de edificios, deberán
realizarse mediante proyectos unitarios para el Conjunto,
o siguiendo pautas unitarias dictadas por los servicios
técnicos municipales y visadas por la Comisión Municipal
del Patrimonio Cultural. Las fases de ejecución de obras
en fachadas, se establecerán de forma que no medie más de
dos años entre las fechas de conclusión de la primera y
última obras.
174
4.
La sustitución no prevista en el planeamiento, de alguno
de los edificios incluídos en el conjunto se hará:
a) Si la construcción desaparecida estuviera
catalogada, ajustando la nueva edificación a las
condiciones del grado correspondiente.
b)
Si la construcción desaparecida no estuviera
catalogada, la nueva edificación deberá
ajustarse a los parámetros de ocupación, altura
y configuración volumétrica del edificio
preexistente.
Art. 4.5.3. Condiciones de intervención en los ámbitos de
tipo 2
1. Las intervenciones en inmuebles pertenecientes a
ámbitos de este tipo se regirán por lo establecido por la
ordenanza de zona, o grado de protección del Catálogo que
el Plan asigne al inmueble, debiendo justificarse que la
intervención no produce impácto visual negativo sobre el
edificio catalogado que se pretende proteger.
2.
La declaración como Bien de Interés Cultural del edificio
cuya protección es orígen del ámbito de defensa, conlleva
de forma automática la extinción del ámbito, al ser este
sustituido por el entorno del B.I.C, sin que ello suponga
la necesidad de modificar el Plan General.
175
TITULO 4. PROTECCION DEL PATRIMONIO CULTURAL
CAPITULO 6. ZONAS DE PROTECCION ARQUEOLOGICA
Art. 4.6.1. Ambito y grados
1.
El Plano 1 de Régimen y Gestión del Suelo, delimita las
zonas de protección arqueológica, y establece su grado de
protección.
2. Los grados de las zonas de protección arqueológica se
establecen en función de la densidad de restos previsible,
que se traduce en la necesidad de emplear técnicas
distintas de sondeo o investigación.
3. Los distintos grados de las zonas de protección
arqueológica, comparten como objetivo común la protección
y conservación de restos arqueológicos o yacimientos no
visibles, cuya existencia es conocida o se presupone.
Art. 4.6.2. Efectos urbanísticos de la protección
arqueológica
1.
La ejecución de obras que afecten al subsuelo en zonas de
protección arqueológica, requiere una intervención
arqueológica previa, que podrá dar lugar a proyectos de
excavación arqueológica y, en su caso, al inicio de
excavaciones.
2. La intervención arqueológica previa se realizará por
técnico competente, mediante investigación documental,
comparación con los resultados conocidos de excavaciones
en terrenos colindantes, ejecución de sondeos y calicatas,
o mediante los procedimientos semejantes, y se concretará
un informe arqueológico del terreno.
3. El informe arqueológico deberá ser aportado por el
propietario, como parte de la documentación que se somete
al trámite de consulta previa regulado en el artículo
4.1.5.
176
4.
Los distintos tipos de sondeos exigidos para cada grado
de la zona de protección arqueológica, se realizarán para
elaborar el informe arqueológico, cuando las obras vayan
a realizarse sobre un solar o parcela ocupada por
edificación susceptible de demolición.
En obras interiores a edificios que conlleven construcción
de sótanos, o trabajos en el subsuelo, se redactará un
informe a resultas de las tareas de sondeo, que se
acometerán con carácter pervio al inicio de las obras.
Los sondeos serán siempre manuales, aunque las tierras
podrán rebajarse previamente con medios mecánicos, cuando
a juicio del técnico responsable del informe arqueológico
no existan en dichos suelos vestigios de interés. Cuando
sea preciso conocer la profundidad y características de
los rellenos acumulados, se realizarán extracciones
previas de muestras, mediante perforaciones con taladro
mecánico o manual de 10 cms. de diámetro mínimo, distantes
entre sí de 10 a 15 m.
5.
Como consecuencia del informe arqueológico podrán darse
las siguientes situaciones:
a)
Si las obras previstas no contemplan la construcción
de sótanos, sino unicamente obras de cimentación, y
el informe preve la existencia de vestigios, la
apertura de zanjas y pozos será controlada por
técnico competente.
b) Si las obras previstas contemplan sótanos, y el
informe prevé la existencia de vestigios, la
excavación arqueológica que se estima necesaria será
supervisada por técnico competente, y en función de
los restos hallados podrá optarse por su traslado a
otro lugar, o por su conservación "in situ". En el
último caso, y según las características del
hallazgo, este podrá:
- Integrarse en el sótano de la edificación.
- Permanecer enterrado bajo una cimentación
flotante, suprimiendo el sótano si es
necesario.
177
-
Ser conservado al aire libre, considerando no
edificable la parcela si es preciso.
6. La existencia de restos arqueológicos que deban ser
conservados "in situ", lleva implícita la declaración de
necesidad de ocupación y utilidad pública a efectos de
expropiaciones.
7. A efectos de facultades urbanísticas de la propiedad,
cuando la existencia de restos arqueológicos lleve consigo
la imposibilidad de construir plantas de sótano, o impida
edificar en parte de la parcela, se estará a lo dispuesto
en los artículos 7.1.9 y 7.1.10, siendo indemnizable solo
la porción de aprovechamiento no susceptible de
consolidación, aún implantando usos de mayor coeficiente
de ponderación.
Art. 4.6.3. Zona de protección arqueológica: Grado 1
1. El grado 1 corresponde a la zona de alta densidad
arqueológica.
2.
La densidad de sondeos será de uno 4 x 4 m. cada 100/150
m2 de superficie de solar.
3. En el ámbito de esta zona la construcción de plantas
de sótano a cotas superiores a 3,00 mts bajo la rasante
del terreno, solo será factible sí del informe
arqueológico previo se deduce la inexistencia de
vestigios, o la posibilidad de llevar a termino la obra
sin riesgo para los restos arqueológicos.
Art. 4.6.4. Zona de protección arqueológica: Grado 2
1. El grado 2 corresponde con la zona de media densidad
arqueológica.
2. La densidad de sondeos será de uno de 4 x 4 m. cada
150/200 m2 de superficie de solar.
Art. 4.6.5. Zona de protección arqueológica: Grado 3
178
1. El grado 3 corresponde con la zona de baja densidad
arqueológica.
2. La densidad de sondeos será de uno de 4 x 4 m. cada
250/300 m2 de superficie de solar. En esta zona es
obligada la ejecución de perforaciones previas, para
determinar la profundidad del antiguo canal marino BahíaCaleta. Las perforaciones se realizarán, siempre que sea
posible, en calles de dirección opuesta.
Art. 4.6.6. Zona de protección arqueológica: Grado 4
1.
El grado 4 corresponde con las áreas de la ciudad donde
es menos probable la presencia de hallazgos arqueológicos.
En este grado los sondeos podrán realizarse por medios
mecánicos.
2. La densidad de sondeos será de uno de 4 x 4 m. cada
300/350 m2 de superficie de solar.
179
TITULO 5
REGIMEN DEL SUELO NO URBANIZABLE
178
TITULO 5. REGIMEN DEL SUELO NO URBANIZABLE
CAPITULO 1. REGIMEN DEL SUELO NO URBANIZABLE
Art. 5.1.1. Delimitación
Constituyen el suelo no urbanizable las marismas, salinas y
espacios naturales del territorio municipal que el Plan
clasifica como tales, y cuya delimitación se grafía en el plano
nº 1 de Régimen y Gestión del Suelo.
Art. 5.1.2. Categorías y zonas de protección
1. El ámbito del suelo no urbanizable se adscribe, en su
totalidad, a la categoría de especialmente protegido.
La autorización de actuaciones en este suelo requiere
informe previo de la Agencia de Medio Ambiente.
2. El suelo no urbanizable carece de aprovechamiento
urbanístico, las limitaciones a la edificación y al uso,
o las transformaciones que sobre en este ámbito imponga
el Plan, que no alteren el valor inicial del suelo, no dan
derecho a indemnización alguna.
3. Dentro de la categoría de suelo no urbanizable
especialmente protegido, se distinguen dos zonas, función
de la figura jurídica o de planificación de que dimana la
protección :
a) Zona de Playas
b) Parque natural de la Bahía de Cádiz
Art. 5.1.3. Modificaciones del parcelario
En suelo no urbanizable sólo podrán hacerse modificaciones del
parcelario destinadas a la regularización de las fincas
existentes, a la agregación de las mismas, o por necesidades
derivadas de la implantación de alguno de los usos admisibles.
Art. 5.1.4. Régimen de usos
179
1.
Son usos propios del suelo no urbanizable los definidos
como tales en el artículo 3.1.6.
2.
Para cada una de las zonas de distinta protección, el Plan
establece las actividades propias del suelo no urbanizable
admisibles en el área, y los usos compatibles.
3. En el ámbito del suelo no urbanizable. Se prohíben
estrictamente las siguientes actividades:
a) Los vertidos de aguas que no hayan sido tratadas
previamente.
b) Los vertidos de escombros, basuras o chatarra.
c) La extracción de arenas.
d) La realización de movimientos de tierras sin
licencia.
e)
La instalación de vallas y anuncios publicitarios
que incumplan las condiciones impuestas en estas
Normas.
f) El relleno de zonas inundadas.
g) La acampada libre.
h) Las modificaciones del drenaje natural o
preexistente de las zonas inundables, marismas y
salinas.
i)
La tala de arbolado y la supresión de la vegetación
natural existente.
4. El tendido de redes de infraestructura, y las
intervenciones en las redes de transporte, deberán
realizarse con criterios de protección del paisaje y medio
natural, evitando la afección a los ecosistemas de mayor
fragilidad, en especial a las zonas de dunas, marismas y
zona de fangos intermareales.
Art. 5.1.5. Condiciones de la zona de playas
1. La zona
de playas se subdivide en tres subzonas:
a) Subzona de playa
b) Subzona de dunas
c) Subzona de servicios permanentes
180
2. La Subzona de playa se regula por las condiciones
establecidas para este uso en el Capítulo 5, del Título
3.
3. En la Subzona de dunas sólo se admiten las actividades
vinculadas al mantenimiento y conservación de la duna, que
deberá mantenerse preservada del tránsito.
4. La Subzona de servicios permanentes es un espacio
urbanizado de apoyo a la playa, en la que se admiten usos
de aparcamiento, espacios libres, instalaciones sanitarias
y de protección ciudadana, bares y restaurantes y usos
culturales. Las construcciones en esta zona cumplirán las
siguientes condiciones:
Superficie edificable máxima . . . . . . .
Altura máxima
. . . .
500 m2
1 planta y 5 m. a cornisa
Las construcciones no podrán disponer cuerpos de
edificación, paralelos a la línea de costa, cuya dimensión
supere 25 m.
La ejecución de construcciones en estas zonas, requiere
la previa redacción de un proyecto de obras que contemple
el conjunto de las actuaciones a realizar, y que se
someterá al trámite establecido en el artículo 117 del
Texto Refundido de la Ley del Suelo.
Art. 5.1.6. Condiciones del Parque Natural Bahía de Cádiz.
1.
Los suelos pertenecientes al ámbito del Parque Natural de
la Bahía de Cádiz, declarado por Ley 2/1989 de 18 de Julio
por la que se aprueba el Inventario de Espacios Naturales
Protegidos de Andalucía, se rigen por lo dispuesto en el
Plan de Ordenación de los Recursos Naturales (P.O.R.N),
y el Plan Rector de Uso y Gestión del Parque Natural de
la Bahía de Cádiz (P.R.U.G), aprobados por Decreto de 3
de mayo del 94 y, complementariamente, por el contenido
del Plan General.
2.
Dentro del ámbito del Parque Natural de la Bahía de Cádiz,
se definen las siguientes zonas y subzonas de protección
:
a) Grado B:
Incluye las áreas con atractivos valores ecológicos,
precisadas de conservación y/o restauración, a las
que el P.O.R.N. y el P.R.U.G. asignan una protección
181
intermedia. Los suelos pertenecientes a esta zona de
protección, están adscritos a las subzonas B1 "
Caños y bordes de los mismos" y B3 "Enclaves
histórico-culturales".
b) Grado C:
Incluye las áreas donde la intervención humana es
más acusada. Los suelos pertenecientes a esta zona
de protección, están adscritos a las subzonas C1
"Salinas", C3 "Areas de uso potencial didácticorecreativo", C4 "Playas" y C5 "Margenes de las vias
de comunicación".
3. En la subzona B1 : Caños y bordes de los mismos se
consideran actividades compatibles :
a) Las vinculadas al cultivo de moluscos.
b) Las de carácter recreativo y asociativo, vinculadas
a la reutilización de antiguas instalaciones
salineras.
4. En la subzona B3 : Enclaves histórico-culturales, se
consideran actividades compatibles las de carácter social,
cultural, educativo o de ocio, vinculadas a la
recuperación de los elementos constructivos y
arquitectónicos.
5. En la zubzona C1: Salinas, se consideran actividades
compatibles las vinculadas a la explotación salinera o
acuicola.
6. En la zubzona C3 : Areas de uso potencial didácticorecreativo, se consideran compatibles las actividades
culturales, recreativas y deportivas. En orden al mejor
cumplimiento del contenido de los artículos 141 y 142 del
P.O.R.N., se delimitan dos áreas, identificadas en el
plano 1 de Régimen y Gestión del Suelo con los códigos C3A
y C3B.
7.
El área C3A, se orienta a acoger las posibles actividades
culturales y recreativas.
Las instalaciones precisas para acoger dichas actividades
cumplirán las siguientes condiciones :
Superficie edificable máxima ...... 1000 m2
Altura máxima ...............1 planta y 5 m. a cornisa
Nº máximo de plaza de aparcamiento .... 100
La actuación en el área C3A tendrá carácter unitario, no
cabiendo implantar instalaciones mediante proyectos
aislados. La actuación se someterá al trámite establecido
182
en el artículo 117 del Texto Refundido de la Ley del Suelo
.
La intervención en el ámbito se regirá por dos principios
de minimización de impacto e integración en el Parque
Natural.
8.
El área C3B se orienta a acoger las posibles actividades
deportivas, sujetándose las instalaciones a las siguientes
condiciones :
Ocupación máxima ................ 60 %
Edificabilidad bruta máxima...... 0,025 m2/m2
La actuación en el área se regirá por criterios de
integración en el Parque Natural, y se sujeta al trámite
del artículo 117 del T.R.L.S.
9.
La subzona C4 : Playas, se regirá por el contenido de los
artículos 143 y 144 del P.O.R.N. y, complementariamente,
por lo establecido para el uso de playas en el Capitulo
5 del Título 3 de estas NN.UU.
10. En la subzona C5 : Márgenes de las vías de comunicación
se consideran actividades compatibles las instalaciones
de servicios e infraestructuras.
Art. 5.1.7. Situaciones especiales
1. El Plan General contempla un conjunto de situaciones
especiales en suelo no urbanizable, que se localizan e
identifican en el Plano nº 1 de Régimen y Gestión de
Suelo, y cuyos límites precisos se recogen en las fichas
adjuntas.
Las situaciones especiales corresponden a los suelos
ocupados por usos distintos de los dominantes en el suelo
no urbanizable especialmente protegido, que el Plan
mantiene o establece. Las situaciones especiales
consideradas son:
1.
2.
3.
4.
5.
Balneario de Cortadura
Estación de bombeo
Balneario de Santibañez
Instalaciones militares de Torregorda
E.D.A.R
2. Las fichas de situaciones especiales en suelo no
urbanizable regulan individualizadamente las condiciones
de edificación y el régimen de usos admisibles, para los
183
que serán de aplicación las condiciones establecidas en
el título 3 de estas Normas.
184
FICHERO DE SITUACIONES ESPECIALES EN SUELO NO
NOMBRE: INSTALACIONES MILITARES DE TORREGORDA
SE
SE 4
DELIMITACION:
(E:1/10000)
CONDICIONES:
OCUPACION MAXIMA:La existente, incrementable en un 25 %
EDIFICABILIDAD:
La consolidada, incrementable en
el resultado de multiplicar por 3
el incremento de ocupación .
ALTURA MAXIMA:
3 Plantas
USOS ADMISIBLES:
Los admisibles para el uso de
servicios de Defensa.
OBSERVACIONES:
Las posibles nuevas actuaciones en
el Balneario están sujetas al
trámite previsto en la Ley
FICHERO DE SITUACIONES ESPECIALES EN SUELO NO
NOMBRE:
ESTACION DE BOMBEO
SE 2
DELIMITACION:
(E:1/10000)
CONDICIONES:
OCUPACION MAXIMA:
100 % del área delimitada
EDIFICABILIDAD:
1 m2/m2
ALTURA MAXIMA:
1 Planta
USOS ADMISIBLES:
Infraestructuras básicas.
OBSERVACIONES:
Actuación sujeta a los trámites de
autorización preceptiva y
concesión administrativa,
regulados en la Ley 22/1988 de
Costas y Reglamento que la
desarrolla
FICHERO DE SITUACIONES ESPECIALES EN SUELO NO
NOMBRE:
BALNEARIO DE SANTIBAÑEZ
SE 3
DELIMITACION:
(E:1/10000)
CONDICIONES:
OCUPACION MAXIMA:25 % del área delimitada
0,25 m2/m2
EDIFICABILIDAD:
1 Planta
ALTURA MAXIMA:
Los establecidos para subzona de
USOS ADMISIBLES:
servicios permanentes de la zona
de playas
POSICION EDIFICACION: Las edificaciones se ubicarán en
la zona actualmente ocupada por
Casa Ntra. Sra. del Carmen.
Resolución de la conexión viaria de la C.N.IV
OBJETO:
con el Parque de las Salinas y EDAR.
Resolver la conexión de la zona de playas con
el Parque Natural de la Bahía de Cádiz. Dotar
de servicios permanentes la zona de playas.
OBSERVACIONES:
Actuación sujeta a los trámites de
autorización preceptiva y concesión
FICHERO DE SITUACIONES ESPECIALES EN SUELO NO
NOMBRE:
BALNEARIO DE CORTADURA
SE 1
DELIMITACION:
(E:1/2000)
CONDICIONES:
OCUPACION MAXIMA:60 % del área delimitada
EDIFICABILIDAD:
0,75 m2/m2
ALTURA MAXIMA:
4 metros sobre la rasante de la
C.N.IV
USOS ADMISIBLES:
Los establecidos para subzona de
servicios permanentes de la zona
de playas
OBSERVACIONES:
Las posibles nuevas actuaciones en
el Balneario están sujetas al
trámite previsto en la Ley 22/1988
de Costas.
FICHERO DE SITUACIONES ESPECIALES EN SUELO NO
NOMBRE:
E.D.A.R.
DELIMITACION:
(E:1/10000)
SE 5
CONDICIONES:
OCUPACION MAXIMA:70 % del área delimitada
ALTURA MAXIMA:
La precisa para el funcionamiento
de la instalación.
USOS ADMISIBLES:
Infraestructuras básicas y usos
compatibles.
OBJETO:
Dotación de infraestructuras
básicas, con la instalación de una
Estación Depuradora de Aguas
Residuales. El diseño de la
E.D.A.R. deberá minimizar su
impacto en el medio, integrándose
en la mayor medida posible en el
TITULO 6
REGIMEN Y GESTION
DE LOS SISTEMAS GENERALES
TITULO 6. REGIMEN Y GESTION DE LOS SISTEMAS GENERALES
CAPITULO 1. REGIMEN DE LOS SISTEMAS GENERALES
Art. 6.1.1. Delimitación
1.
Los sistemas generales constituyen los elementos fundamentales
de la estructura general y orgánica del territorio establecida
por el Plan General.
2.
Los sistemas generales se adscriben a un uso en el plano nº 2
de Ordenación, y se asignan para su gestión a un área
específica en el plano nº 1 de Régimen y Gestión de Suelo, que
define también la estructura general y orgánica del conjunto
del territorio municipal.
3.
El Plan especifica en la estructura general del territorio, los
sistemas generales a que se refiere el artículo 25 del
Reglamento de Planeamiento.
Art. 6.1.2. Titularidad
1.
Los terrenos que el Plan delimita como sistemas generales son
ya suelos de dominio público, o se adscribirán al mismo en
ejecución del Plan.
2.
Los terrenos destinados a sistemas generales, se encuentran en
alguna de las siguientes situaciones:
a) Obtenidos, como resultado de cesiones anticipadas o
derivadas de planeamiento ya ejecutado.
b)
Pendientes de obtención, adscritos a las diferentes clases
de suelo.
3. Los terrenos de sistemas generales obtenidos, cuyo uso sea
coincidente con el asignado en el Plan, se mantendrán en el
dominio del Organismo de la Administración o Entidad de Derecho
Público titular de los mismos, sin que deban transferirse al
Ayuntamiento.
4. Los terrenos de sistemas generales obtenidos, cuyo uso no
coincida con el asignado en el Plan, deberán adscribirse al
mismo, siendo de inmediata ocupación para la implantación del
uso previsto.
192
5.
Los suelos de sistemas generales pendientes de obtención, de
conformidad con la legislación urbanística aplicable, deberán
transmitirse a la Administración o ente beneficiario, mediante
el mecanismo de obtención previsto en el Plan o en la
legislación urbanística.
6. La adscripción de un suelo a sistema general, conlleva la
declaración de utilidad pública o interés social de los usos a
que se destina.
7.
En el caso de sistemas generales cuya ejecución no exija que el
suelo pase a dominio público, la aprobación del Plan lleva
implícita la declaración de necesidad de ocupación de terrenos
y edificaciones, pudiendo imponerse servidumbres sobre los
mismos, con arreglo al procedimiento previsto en la legislación
urbanística.
Art. 6.1.3. Programación y ejecución de los sistemas
generales
1.
La ejecución de los sistemas generales deberá llevarse a cabo
de acuerdo con la programación y plazos previstos en el Plan
General, y exigirá la coordinación de actuaciones e inversiones
públicas y privadas, con arreglo a las previsiones que
establece el Programa de Actuación.
2. La ejecución de los sistemas generales se hará por la
Administración Pública y por los particulares, con arreglo a
las determinaciones contenidas en el Plan General, o en el
planeamiento que lo desarrolle, y de acuerdo con lo dispuesto
en el artículo 85.1 del Reglamento de Planeamiento.
Art. 6.1.4. Valoración del suelo de sistemas generales
A efectos expropiatorios la valoración del suelo de sistemas
generales se hará conforme a los siguientes criterios:
a) Sistemas generales adscritos a suelo urbano:
El justiprecio será el resultado de referir a la
superficie de suelo de sistemas generales, el 75% del
aprovechamiento tipo, promedio del suelo urbano, calculado
según el procedimiento establecido en el apartado b del
artículo 59.3 del TRLS.
193
b) Sistemas generales adscritos a suelo no urbanizable:
El justiprecio se calculará con arreglo al valor inicial
de los terrenos.
194
TITULO 7
REGIMEN Y GESTION DEL SUELO URBANO
TITULO 7. REGIMEN Y GESTION DEL SUELO URBANO
CAPITULO 1. REGIMEN DEL SUELO
Art. 7.1.1. Delimitación
Constituyen el suelo urbano los terrenos que el Plan delimita
como tal, por reunir las condiciones que establecen los
artículos 10 de la Ley del Suelo y 21 del Reglamento de
Planeamiento.
Art. 7.1.2. Regulación urbanística del suelo urbano
1. El Plan General regula el suelo urbano:
a)
Estableciendo el uso pormenorizado de las parcelas.
b) Fijando la tipología de los edificios y la
intensidad de utilización del soporte parcelario.
2.
c)
Dividiendo el territorio en áreas de reparto para la
equidistribución de cargas y beneficios.
d)
Marcando las unidades de ejecución mediante las que
se pondrán en práctica las previsiones del
planeamiento.
El Plan General fija el uso pormenorizado de las parcelas
utilizando uno de los siguientes mecanismos:
a) Directamente, mediante la calificación del suelo.
b)
Indirectamente, mediante las normas y ordenanzas que
rigen la pormenorización de usos en el espacio.
La edificación de los suelos cuyo uso pormenorizado se
califica en el plano nº 2 de Ordenación, se atendrá a las
determinaciones contenidas para el uso en el Título 3 de
estas Normas.
196
La edificación de los suelos cuyo uso se pormenoriza
indirectamente, se atendrá a las determinaciones de las
distintas áreas de ordenanza.
3.
El Plan General establece la tipología edificatoria, el
uso y la intensidad de utilización de los terrenos
mediante dos procedimientos:
a) La definición de áreas de ordenanza, que actúan
siempre en suelo urbano consolidado.
b) La definición de ordenaciones específicas, cuyo
ámbito son zonas de suelo urbano vacante o sujeto a
transformación.
4.
El suelo urbano consolidado se divide en las siguientes
áreas de ordenanza:
a) Ordenanzas de uso dominante residencial:
-
Ordenación
Ordenación
Ordenación
Ordenación
b) Ordenanzas de
productivas.
en manzana: Casco Histórico
en manzana: Ensanche moderno
abierta: Puerta de Tierra
abierta: Ciudad Jardín
uso
dominante de actividades
- Actividades productivas.
5.
La unidad empleada para asignación de ordenanzas es la
parcela, por lo que las áreas de ordenanza se construyen
como suma de parcelas. Las áreas de ordenanza se
configuran pues de forma discontinua, aunque la adición
de parcelas contiguas llegue a formalizar un ámbito
continuo.
El área de ordenanza de los edificios protegidos, regulada
en el Título 4, y el área de ordenanza de los ejes
comerciales, completa el conjunto de la regulación zonal
de la edificación y usos del suelo.
197
Las áreas de ordenación específica pueden ser remitidas
a planeamiento de desarrollo, o definirse directamente
desde el Plan.
6.
Para los suelos remitidos a Plan Especial, el Fichero de
Planeamiento de Desarrollo señala las determinaciones que
debe cumplir el planeamiento, así como los datos básicos
de uso, edificabilidad y programación, y los elementos
vinculantes de la ordenación recogida en el PGOU.
7.
Las áreas de ordenación específica para las que el Plan
contiene el conjunto de las determinaciones, son siempre
unidades de ejecución. El Fichero de Unidades de Ejecución
en Suelo Urbano recoge de forma individualizada la
ordenación, aprovechamiento y condiciones de trazado,
volúmen y forma de las construcciones.
Art. 7.1.3. Areas de reparto
1. El Plan General divide el suelo urbano a los efectos
previstos en el art. 94 de la Ley del Suelo en áreas de
reparto, cuyo ámbito se indica en el plano nº 1 de Régimen
y Gestión del Suelo, y cuyos aprovechamientos se recogen
en el Fichero de Areas de Reparto, adjunto al artículo
7.1.12.
2.
Para cada área de reparto se establece un aprovechamiento
tipo, expresado en unidades de aprovechamiento que indican
la superficie construíble del uso y tipología
característicos, por cada metro cuadrado de suelo del área
respectiva.
3.
Como uso y tipología de referencia, al que se asigna el
valor de la unidad, a efectos de establecer los
coeficientes de ponderación establecidos en el artículo
96, apartado 3, de la Ley del Suelo se ha tomado el
dominante en el área.
Art. 7.1.4. Unidades de ejecución
198
1.
El Plan General delimita, cuando es necesario, unidades
de ejecución que permiten el cumplimiento conjunto de los
deberes de cesión, equidistribución y urbanización de la
totalidad de su superficie.
Las unidades de ejecución se grafían en el plano nº 1
Régimen y Gestión del Suelo, y sus características
cuanto a ordenación, aprovechamiento, gestión
programación, se señalan de forma individualizada en
adjunto Fichero de Unidades de Ejecución.
de
en
y
el
El Ayuntamiento podrá delimitar nuevas unidades de
ejecución, en aplicación del artículo 146 de la Ley del
Suelo.
2.
En aplicación del contenido del artículo 144.2 de la Ley
del Suelo el Plan distingue solo unidades de ejecución en
suelo urbano vacante o sujeto a transformación, sin
perjuicio de que en el proceso de ejecución del Plan
puedan delimitarse unidades de otro tipo.
Art. 7.1.5. Unidades de ejecución en suelo urbano vacante
1.
Las unidades de ejecución en suelo urbano vacante permiten
el cumplimiento de los deberes de equidistribución, cesión
y urbanización, y tienen carácter continuo.
2.
El aprovechamiento urbanístico apropiable por el conjunto
de los propietarios de una unidad de ejecución, será el
resultado de referir a la superficie de la misma el 85%
del aprovechamiento tipo de área de reparto en que se
encuentre.
3. Las unidades de ejecución en suelo urbano vacante se
desarrollarán por el sistema de actuación y plazos
establecidos en este Plan General. El incumplimiento de
los plazos conllevará las actuaciones sustitutorias
previstas en el artículo 30 de la Ley del Suelo.
Art. 7.1.6. Actuaciones asistemáticas
199
1.
Para aquellos ámbitos de suelo urbano no pertenecientes
a unidades de ejecución, el ajuste entre los
aprovechamientos susceptibles de apropiación y los
aprovechamientos reales permitidos por el Plan, se produce
mediante actuaciones asistemáticas, con arreglo a las
determinaciones del Capítulo III del Título IV del Texto
Refundido de la Ley del Suelo.
2.
Las dotaciones de carácter local que no se obtengan con
cargo a unidades de ejecución, o por intervención directa
de la Administración, se obtendrán mediante transferencias
de aprovechamiento urbanístico de suelos pertenecientes
a la misma área de reparto.
Art. 7.1.7. Intervención directa de la Administración
El aprovechamiento atribuible a los suelos objeto de
expropiación, será el resultado de referir a su superficie el
75% del aprovechamiento tipo del área de reparto a que
pertenezcan.
Art. 7.1.8. Facultades urbanísticas de la propiedad
1.
En virtud del contenido del artículo 23 del T.R.L.S. los
propietarios de inmuebles en suelo urbano tienen derecho
al aprovechamiento patrimonializable, o a su equivalente
económico.
2.
La adquisición del derecho al aprovechamiento urbanístico,
se hará por el cumplimiento de los deberes de cesión,
equidistribución y urbanización, en los plazos fijados en
el Plan.
3.
El aprovechamiento patrimonializable en actuaciones en
suelo urbano, es el resultado de referir a la superficie
de suelo el 85 % del aprovechamiento tipo del área de
reparto a que pertenezca, sin perjuicio de los mecanismos
de ajuste contemplados en los artículos 151 y 152 del
T.R.L.S., o de las reducciones sancionadoras consecuencia
del incumplimiento de plazos o de los deberes de la
propiedad.
200
4.
La edificación sujeta a regímenes individualizados de
protección, en cualquiera de sus grados, se considera área
de rehabilitación forzosa, por lo que en el ámbito del
área de ordenanza de los edificios protegidos el
aprovechamiento patrimonializable coincide con el real.
Art. 7.1.9. Concreción del aprovechamiento tipo
1.
La aplicación efectiva del aprovechamiento tipo se hará:
a)
En suelo vacante, cuando se produzca su edificación.
b) En terrenos edificados, cuando se produzca la
sustitución de la edificación existente.
c) En obras de ampliación, al materializarse el
incremento de superficie edificada.
d) En obras de reestructuración, siempre que se
produzca incremento de la superficie edificada, o
procesos de transformación de unos usos en otros o
que corresponda mayor coeficiente de ponderación.
e)
En obras de rehabilitación, exteriores al ámbito del
área de ordenanza de los edificios protegidos,
siempre que se produzcan cambios de uso que
impliquen mayor coeficiente de ponderación.
f) En situaciones de cambio de uso, cuando el uso
implantado tenga un coeficiente de ponderación más
elevado que el uso a que sustituye.
2.
La voluntaria renuncia a consolidar el aprovechamiento
otorgado en el Plan, bien por reducción de metros
cuadrados lucrativos, bien por la implantación de usos de
menor coeficiente de ponderación, no podrá generar merma
alguna de la porción de aprovechamiento tipo de cesión
obligatoria y gratuíta.
3.
El aprovechamiento patrimonializable otorgado por el Plan,
se consolidará mediante cualquiera de los usos admisibles.
No entraran en el mecanismo de transferencias de
201
aprovechamiento, los defectos de aprovechamiento
absorbibles mediante la implantación de usos de mayor
coeficiente de ponderación.
4.
La ampliación o reestructuración de equipamientos privados
en parcelas calificadas como tales por el Plan, no
comporta la aplicación efectiva del aprovechamiento tipo.
Art. 7.1.10. Coeficientes de ponderación
1. Para que el aprovechamiento tipo pueda expresarse por
referencia al uso y tipología característicos, el Plan
establece coeficientes de ponderación entre usos y
tipologías.
2. Como coeficientes de ponderación entre tipologías
pertenecientes a la misma área de reparto se consideran
los siguientes:
- Ordenación en manzana . . . . . . . . .
- Ordenación abierta
. . . . . . . . . .
3.
1,00
1,00
Para cada área de reparto los coeficientes de ponderación
entre usos son los indicados en el Fichero de Areas de
Reparto.
Art. 7.1.11. Consideración de la superficie construída
A efectos del cálculo de aprovechamiento, se considera la
totalidad de superficie susceptible de construcción en
cada parcela o terreno, independientemente de su posición
en relación a la rasante, y de su cómputo a efectos de
superficie edificable, edificabilidad u otros parámetros
urbanísticos.
Art. 7.1.12. División del suelo urbano en áreas de reparto
1. El suelo urbano se divide en las siguientes áreas de
reparto; representadas en el plano adjunto.
202
-
2.
AR
AR
AR
AR
AR
AR
AR
AR
AR
AR
AR
AR
AR
AR
AR
AR
AR
AR
AR
AR
AR
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
-
AR 22.
AR 23.
-
AR 24.
-
AR 25.
AR 26.
AR 27.
AR 28.
AR 29.
AR.30.
Casco Histórico
Ensanche de Puertas de Tierra.
Entrevias - Puntales.
Barriadas
Zona Franca Fiscal
Zona Franca Industrial
Ciudad Jardín
Avenida de Portugal
Barriada España
Bodegas Abarzuza
Astilleros
Cocheras
Cerro del Moro
Telegrafia sin Hilos
Guardia Civil
Puntales
Varela 1 y 3
San Juan Bautista
Plaza del Arbol
Santa María
Casa del Obispo - Hospital de Mujeres Arquitecto Acero
Ingeniero la Cierva - Cooperativa
García Merchan, San Severiano, Medina
Sidonia.Castillo
Alonso Cano, Huerta del Obispo, Bar
Stop,Trasera Isecotel, Alcalde Blazquez,
Santo Domingo
Trille, Segunda Aguada, Colarte
CAMPSA
VARELA 2
Huerta del Obispo - Avda. de Andalucía
Castillo
Varadero
Los usos y tipologías característicos, aprovechamiento
tipo, y restantes elementos definitorios del área de
reparto, se recogen en el adjunto fichero.
203
204
205
Art. 7.1.13. Consolidación de las cesiones de aprovechamiento tipo
1.
Las cesiones de aprovechamiento tipo a favor del
Ayuntamiento se concretarán:
2.
a)
En la unidad de ejecución o área de reparto de que
procedan, cuando la cuantía de la cesión lo permita.
b)
En suelo o superficie construída, perteneciente o no
a la misma área de reparto, por permuta de
aprovechamientos.
c)
En remuneración económica, cuando la cuantía de la
cesión no permita su concreción en suelo o
superficie edificable, o se estime conveniente para
la mejor gestión urbanística.
El importe económico de las cesiones de aprovechamiento
deberá aplicarse a la obtención de suelo para
equipamientos y espacios libres, pertenecientes a acciones
previstas por el Plan dentro del área de reparto que haya
generado la cesión. El citado importe económico no podrá
destinarse a la adquisición de suelo en otra área de
reparto, en tanto no se hayan obtenido todos los suelos
destinados a dotaciones del área de reparto que genera la
cesión, con independencia de la programación que el Plan
asigne a la obtención de dicho suelo dotacional.
Art. 7.1.14. Areas de tanteo y retracto
1. A los efectos de garantizar el cumplimiento de la
programación, y para facilitar la consecución de los
objetivos del Plan, se delimitan áreas de tanteo y
retracto, en que las transmisiones onerosas de terrenos
están sujetas al ejercicio de ambos derechos por parte de
la Administración.
2.
Se consideran las siguientes áreas de tanteo y retracto:
234
a) Area de los solares y edificios ruinosos de la
ordenanza de Ordenación en Manzana: Casco Histórico.
En este área el ejercicio de los derechos de tanteo
y retracto afecta a los solares existentes, o que
puedan adquirir esa condición por ruina del
edificio.
b) Area de los edificios sujetos a protección
individualizada en sus grados 1 y 2, en que el
ejercicio de los derechos de tanteo y retracto
afecta a la transmisión del conjunto, o de alguno de
los locales o viviendas que lo integran.
c)
Area de las parcelas privadas de equipamiento, en
que el ejercicio de los derechos de tanteo o
retracto afecta a la transmisión de la propiedad de
la parcela, y a la transformación de usos,
independientemente de que el cambio de uso suponga
la implantación de dotaciones privadas, o de otros
usos lucrativos.
d)
Areas de rehabilitación integrada, cuya delimitación
por parte del Ayuntamiento a lo largo del proceso de
ejecución del Plan, lleva aparejada su consideración
como áreas de tanteo y retracto, con arreglo al
contenido del artículo 291.4 del T.R.L.S.
Art. 7.1.15. Areas de régimen transitorio
El Plan define un área de régimen transitorio, coincidente con
el ámbito del grado 1 del Area de Ordenanza de Actividades
Económicas. La remodelación de este área se remite a un Plan
Especial. En tanto no entre en vigor dicho planeamiento de
desarrollo, serán de aplicación las determinaciones del área de
ordenanza y grado correspondientes.
Art. 7.1.16. Normalizaciones de fincas
El anexo 3 recoge las normalizaciones de fincas contempladas en
el Plan. En el proceso de desarrollo y ejecución del Plan
235
podrán delimitarse normalizaciones de fincas, mediante el
procedimiento establecido en la legislación urbanística.
236
TITULO 7. REGIMEN Y GESTION DEL SUELO URBANO
CAPITULO 2. ORDENACION EN MANZANA: CASCO HISTORICO
Art. 7.2.1. Ambito y características
1. El plano nº 2 de Ordenación determina las parcelas
pertenecientes a esta ordenanza, cuyo ámbito coincide en
líneas generales con el Casco Histórico de la ciudad,
detraída la edificación catalogada.
2.
La morfología de la zona corresponde mayoritariamente a
manzana cerrada, con edificación en línea continua sobre
la alineación de calle. La tipología dominante es la de
construcción entre medianerías colmatando la parcela.
3.
El área de ordenanza tiene el residencial como uso global.
Art. 7.2.2. Grados de la ordenanza
La ordenanza comprende dos grados, en función de los tipos de
intervención admitidos por el Plan:
a) Grado 1: Edificación de nueva planta.
b) Grado 2: Edificación consolidada.
Art. 7.2.3. Condiciones tipológicas para el grado 1
1.
Pertenecen al grado 1 los solares o parcelas ocupadas por
construcciones en que el Plan prevé edificación de nueva
planta.
2.
El plano nº 2 de Ordenación establece la altura máxima en
número de plantas incluída la baja, para cada una de las
parcelas pertenecientes a este grado.
3.
La superficie edificable máxima de cada parcela se define
de distinto modo, según el plano nº 2 de Ordenación
237
establezca fondo edificable, línea de edificación, o
ninguno de los elementos anteriores:
a) Cuando el Plan defina para la parcela fondo
edificable o línea de edificación, la superficie
edificable máxima será el resultado de multiplicar
el número de plantas por la superficie de parcela
definida por la alineación y el fondo edificable o
línea de edificación.
b) En los restantes casos la superficie edificable
vendrá dada por el resultado de multiplicar la
superficie de parcela por un coeficiente de
ocupación del 80%, y por la altura asignada en
plano.
4.
La superficie edificable se distribuirá libremente en el
interior de la parcela, o del área de movimiento si
estuviera definida en el plano nº 2 de Ordenación,
respetando las siguientes condiciones:
a)
Situar la línea de edificación sobre la alineación.
b)
Adosar la edificación a las medianerías, respetando
las luces existentes cuando la edificación medianera
no sea sustituible.
c) El coeficiente de ocupación establecido en el
anterior apartado 3 se establece exclusivamente a
efectos de cálculo del aprovechamiento de las
parcelas, por lo que la superficie ocupada podrá
rebasar dicho porcentaje, tanto en plantas bajo
rasante como sobre rasante.
d) Las parcelas que por sus condiciones de forma,
superficie o en razón del uso a que se destinan, no
requieran la creación de patios de luces, podrán ser
ocupadas en la totalidad de su superficie. Ello se
entiende sín perjuicio de que se apliquen los
oportunos mecanismos de reparto sobre la posible
edificabilidad excedentaria.
238
5.
6.
La segregación o reparcelación de fincas pertenecientes
a este grado cumplirá las siguientes condiciones:
a)
Los volumenes asignados a las fincas resultantes, no
podrán rebasar la superficie edificable máxima
otorgada por el Plan a la finca matriz.
b)
La superficie de las parcelas resultantes será igual
o superior a 125 m 2, su frente igualará o superará
los 7 m., y su forma permitirá la inscripción de un
círculo de diámetro igual o superior a 7 m.
Las agregaciones de fincas no podrán generar parcelas de
superficie superior a 500 m2, salvo que sea como
consecuencia de la agregación de parcelas interiores a
manzana, con fincas con frente a calle o espacio libre
público.
7. Se establecen las siguientes alturas libres mínimas:
Planta baja . . . . . . . . . . . . . .
Plantas de piso . . . . . . . . . . . .
3,50 m.
2,80 m.
Art. 7.2.4. Condiciones tipológicas para el grado 2
1. Pertenecen al grado 2 las parcelas ocupadas por
edificación, cuya sustitución no es previsible, o no es
deseable por su interes ambiental.
Son obras admisibles en este grado todas las obras en los
edificios definidas en el art. 2.1.2, apartado 1, incluída
la reestructuración profunda, y la sustitución con
mantenimiento de la superficie edificada.
Las obras en edificios marcados en el plano nº 2 de
Ordenación con el código "A", edificios de ínteres
ambiental, deberán respetar las fachadas de la edificación
existente, considerandose el patio principal a estos
efectos como fachada.
239
2.
En el ámbito de este grado se prohibe la segregación de
parcelas. Podrán agregarse parcelas en los siguientes
supuestos:
a) Vincularse la agregación a la implantación o
ampliación de usos de equipamiento.
b) En el caso de unión de parcelas interiores de
manzana, con parcelas con frente a espacios públ
icos, al objeto de cumplir las condiciones
establecidas en los artículos 2.2.2, 2.2.3 y 2.2.15
de estas Normas.
3.
En este grado la superficie edificable de cada parcela
viene dada por la consolidada por edificación, y como tal
grafiada en la planimetría del plano nº 2. Cabrán obras
de ampliación en altura, en las parcelas en que así lo
determina el plano de ordenación. En obras de
reestructuración profunda o sustitución, la superficie
edificable podrá distribuirse libremente en el interior
de la parcela, respetando las siguientes condiciones:
a)
Mantener la posición de las fachadas del edificio
visibles desde vía pública.
b)
Adosar la edificación a las medianerías, respetando
las luces existentes cuando la edificación medianera
no sea sustituíble.
c) La altura de la edificación se determinará en
función de la existente en el tramo de calle a que
dé frente la parcela.
4.
Las obras de ampliación en altura autorizadas, deberán
realizarse vinculadas a obras de conservación y
reparación, o de consolidación, que repongan la
estructura, redes de instalaciones y elementos comunes en
las debidas condiciones de servicio, así como a la
reposición de las condiciones de ornato del conjunto de
las fachadas.
5.
En los supuestos de sustitución se respetarán como alturas
libres mínimas:
240
Planta baja . . . . . . . . . . . . . .
Plantas de piso . . . . . . . . . . . .
3,50 m.
2,80 m.
Art. 7.2.5. Condiciones de calidad de utilización
1.
En el ámbito de esta ordenanza se prohiben los patios de
parcela abiertos, salvo que estén previstos en Estudios
de Detalle que desarrollen el Plan General.
2.
En obras de nueva planta y reestructuración profunda, los
patios principales cumplirán las condiciones establecidas
en el artículo 2.2.10.
3.
En obras de nueva planta, y en obras de reestructuración
que alteren la posición, forma o tamaño de patios de
parcela cerrados, estos cumplirán una dimensión mínima de
H/4 y 3 m., con independencia del uso de los locales que
recaigan sobre el patio. Estas dimensiones podrán
alterarse, reduciendo alguno de los lados hasta H/5 y 2
m., siempre que se incremente la superficie mínima
obligada del patio hasta alcanzar, al menos, el resultado
de multiplicarla por el cociente entre la dimensión
inicial y la reducida. Los patios de parcela cerrados
cumplirán además las condiciones establecidas en los
apartados d) y e) del artículo 2.2.6, y su forma permitirá
la inscripción de un circulo de diámetro igual a la
anchura mínima.
4. En obras de rehabilitación, de reestructuración sin
alteración de patios, y de ampliación en altura, el tamaño
del patio será el consolidado por la edificación principal
existente.
Art. 7.2.6. Condiciones estéticas
1.
La posición de huecos en fachada se definirá mediante ejes
de modulación vertical. La distancia entre ejes se
modulará dentro del intervalo comprendido entre 2,50 y
3,60 m.
241
2.
La casapuerta se situará preferiblemente en el eje que
defina la simetría de la fachada.
3.
Los huecos de planta baja tendrán como anchura máxima 5/7
de la distancia entre ejes de modulación, pudiendo
alcanzar 3,00 mts en el caso de acceso a garajes.
4.
Los huecos de plantas de piso tendrán como anchura máxima
2/3 de la distancia entre ejes de modulación.
5.
Se buscará alinear horizontalmente los dinteles de huecos
de las distintas plantas.
6.
Se prohibe el empleo de ladrillo visto y piedra pulida en
fachadas. Los revocos serán de textura lisa, pintados
preferentemente en blanco, gris, ocres, rosas y otros
tonos pastel. Se prohibe la pintura de recercados en
amarillo tipo "sevillano".
7.
Se prohibe el empleo de carpinterías de aluminio anodizado
en los edificios de nueva planta. Las carpinterías se
pintarán en blanco, negro, verde, beige, rojo o marrón,
o se barnizará si son de madera, evitandose el barniz
natural sobre madera de tonos claros.
En el resto de las intervenciones, se regirán, en este
sentido, por lo establecido en el art. 4.2.22.5 de las
presentes normas.
8. Se prohiben las soluciones de cubierta distintas a la
azotea, o a la cúpula cuando se trate de remates
ornamentales.
9.
Deberá cuidarse la homogeneidad del plano de fachada, por
lo que se prohibe el empleo de plantas de ático en obras
de nueva planta, aún cuando cumplan la altura máxima
asignada. En obras de rehabilitación profunda y de
reestructuración, podrá contemplarse la construcción de
áticos.
10. No se permiten terrazas ni cuerpos volados, admitiéndose
como salientes los balcones y cierros. Su saliente
respecto del plano de fachada no superará 0,45 m. Se
242
exceptúan los salientes que recaigan sobre plazas, que
podrán sobresalir 0,60 m. respecto del plano de fachada.
11. El saliente de las cornisas no superará 0,45 m. La línea
de cornisa se ajustará a las de los edificios colindantes,
y cuando esten a distinta altura se tomará como referencia
el entablamento de los restantes edificios del frente de
manzana.
12. En el ámbito de esta ordenanza se prohibe la instalación
de banderines, regulandose los restantes elementos de
publicidad exterior por lo dispuesto en el artículo 2.3.0.
Art. 7.2.7. Usos compatibles
1.
En el ámbito de esta Ordenanza se consideran compatibles
los usos pormenorizados de actividades industriales,
terciarias, hoteleras, aparcamiento y el uso global de
equipamiento, cuando se implanten en edificio de uso
exclusivo.
2.
En edificios de uso dominante residencial se consideran
compatibles:
a)
Los usos de actividades industriales y comerciales
en posición de planta baja.
b) Los usos de actividades terciarias y hoteles en
posición de planta baja y primera.
c) El uso dotacional en cualquier posición.
d) Los
usos
de
administración p ú b l i c a e
infraestructuras y servicios urbanos, en planta baja
y primera.
e)
Las actividades en plantas inferiores a la baja, se
regirán por lo establecido en los artículos 3.3.1 y
3.5.9.
Art. 7.2.8. Usos complementarios
243
1.
El garaje es uso complementario obligado en el grado 1,
y en el grado 2 en obras de reestructuración profunda o
sustitución, cuando las parcelas den fachada a alguna de
las siguientes calles:
-
2.
Glorieta Santa Elena
Cuesta de las Calesas
Avda. de Ramón Carranza
Fernando el Católico
Honduras
Alameda Apodaca
Alameda Marqués de Comillas
Paseo de Carlos III
Dr. Gomez Ulla
Duque de Nájera
Campo del Sur
Concepción Arenal
En parcelas pertenecientes a esta ordenanza que no den
frente a las calles antes citadas, y en obras en los
edificios distintas de la reestructuración profunda, el
garaje no se considera uso complementario obligado. No
obstante podrá contemplarse la construcción de garajes
complementarios de otros usos, así como la implantación
de edificios de aparcamiento. En ambos casos será
preceptiva la previa emisión de informe técnico por parte
de los servicios municipales competentes, que juzgarán
sobre el impacto que el garaje o aparcamiento pueden tener
sobre las calle que sirva de acceso, la trama urbana y el
funcionamiento del tráfico en la zona.
244
TITULO 7. REGIMEN Y GESTION DEL SUELO URBANO
CAPITULO 3. ORDENACION EN MANZANA: ENSANCHE MODERNO
Art. 7.3.1. Ambito y características
1. El plano nº 2 de Ordenación determina las parcelas
pertenecientes a esta ordenanza, cuyo ámbito coincide en
líneas generales con las áreas de la ciudad extramuros
desarrolladas en manzana cerrada, semicerrada o abierta.
2.
La morfología de la zona corresponde mayoritariamente a
edificación en línea continua sobre la alineación de
calle. La tipología dominante es la de construcción entre
medianerías, con patios de parcela o patio de manzana.
3. El uso global del área de ordenanza es el residencial.
Art. 7.3.2. Grados de la ordenanza
La ordenanza comprende dos grados, en función de los tipos de
intervención admitidos por el Plan:
a) Grado 1: Edificación de nueva planta.
b) Grado 2: Edificación consolidada.
Art. 7.3.3. Condiciones tipológicas para el grado 1
1.
Pertenecen al grado 1 los solares o parcelas ocupadas por
construcciones susceptibles de sustitución, en que el Plan
preve edificación de nueva planta.
2.
El plano nº 2 de Ordenación establece la altura máxima en
número de plantas incluída la baja, para cada una de las
parcelas pertenecientes a este grado.
245
3.
La superficie edificable máxima de cada parcela se define
de distinto modo, según el plano nº 2 de Ordenación
establezca fondo edificable, línea de edificación o área
de movimiento.
a) Cuando el Plan defina para la parcela fondo
edificable o línea de edificación, la superficie
edificable máxima será el resultado de multiplicar
el número de plantas por la superficie de parcela
definida por la alineación y el fondo edificable o
línea de edificación.
b) Cuando el Plan defina área de movimiento, la
superficie edificable de la parcela será el
resultado de multiplicar la superficie de parcela
comprendida dentro de la misma, por el número de
plantas, y por 0,9.
4.
La superficie edificable se distribuirá libremente en el
interior de la parcela, o del área de movimiento si
estuviera definida en el plano nº 2 de Ordenación,
respetando las siguientes condiciones:
a)
Situar la línea de edificación sobre la alineación,
o marcar la alineación mediante soportales, porches
o falsa fachada en planta baja, pudiendo
retranquearse el plano de fachada de las plantas de
piso.
b)
Adosar la edificación a las medianerías, respetando
las luces existentes cuando la edificación medianera
no sea sustituible.
c) Las parcelas que por sus condiciones de forma,
superficie o en razón del uso a que se destinan, no
requieran la creación de patios de luces, podrán ser
ocupadas en la totalidad de su superficie. Ello se
entiende sin perjuicio de que se apliquen los
oportunos mecanismos de reparto sobre la posible
edificabilidad excedentaria.
5.
La segregación o reparcelación de fincas pertenecientes
a este grado cumplirá las siguientes condiciones:
246
a)
Los volúmenes asignados a las fincas resultantes, no
podrán rebasar la superficie edificable máxima
otorgada por el Plan a la finca matriz.
b)
La superficie de las parcelas resultantes será igual
o superior a 125 m 2, su frente igualará o superará
los 7 m., y su forma permitirá la inscripción de un
círculo de diámetro igual o superior a 7 m.
6. Se establecen las siguientes alturas libres mínimas:
Planta baja . . . . . . . . . . . . . .
Plantas de piso . . . . . . . . . . . .
3,50 m.
2,50 m.
7.
Se admite la construcción de áticos o torreones por encima
de la altura máxima fijada en el plano nº 2, sin que ello
pueda traducirse en incremento de la superficie edificable
asignada a la parcela.
8.
La nueva edificación no podrá consolidar en los lienzos
medianeros una altura inferior a la establecida en el
plano nº 2.
Art. 7.3.4. Condiciones tipológicas para el grado 2
1. Pertenecen al grado 2 las parcelas ocupadas por
edificación cuya sustitución no se prevé a lo largo del
proceso de ejecución del Plan.
Son obras admisibles en este grado todas las obras en los
edificios definidas en el artículo 2.1.2, incluida la
nueva planta por sustitución de edificación existente.
2.
La reparcelación y segregación de parcelas se regirá por
las determinaciones establecidas para el grado 1.
3.
En este grado la superficie edificable de cada parcela
viene dada por la consolidada por edificación, y como tal,
grafiada en la planimetría del plano nº 2.
247
4.
5.
En obras de reestructuración profunda o sustitución, la
superficie edificable podrá distribuirse libremente en el
interior de la parcela, respetando las siguientes
condiciones:
a)
Mantener la posición de las fachadas del edificio
visibles desde vía pública.
b)
Adosar la edificación a las medianerías, respetando
las luces existentes cuando la edificación medianera
no sea sustituible.
Cabrá autorizar la sustitución de edificios de este grado
en los siguientes casos:
a)
Cuando el estado físico del edificio no permita la
obra interior.
b) En
actuaciones
vinculadas
transformación de usos.
a procesos de
En estos casos deberá tramitarse un Estudio de Detalle,
que contemple la totalidad de la manzana y ordene la
superficie edificable, atendiendo a los siguientes
criterios:
6.
a)
La edificación deberá situarse sobre alineación, o
marcarla en la forma establecida para el grado 1.
b)
La altura y área de movimiento de la edificación, se
determinarán en función de las existentes en las
restantes fincas de la manzana, y de la sección
transversal de la calle a que dé frente la parcela.
En las parcelas con fachada al frente marítimo, la
línea de fachada deberá respetar el deslinde de
Z.M.T.
En los supuestos de sustitución se respetarán como alturas
libres mínimas:
Planta baja . . . . . . . . . . . . . .
Plantas de piso . . . . . . . . . . . .
248
3,50 m.
2,50 m.
Art. 7.3.5. Ocupación de patios
1. En ambos grados los patios de manzana estan sujetos al
regímen que a continuación se indica:
a) Sí el patio está identificado en el plano 2 como
espacio libre privado, su regímen es el establecido en los
artículos 2.1.11 y 3.4.2 apartado 7.
b) Sí el perímetro del patio se identifica en el plano 2
de Ordenación mediante línea de edificación o de
movimiento, el patio puede ser ocupado en planta baja por
garajes- aparcamiento o aparcamientos.
c) Sí el perimetro del patio se identifica en el plano 2
de Ordenación mediante línea de cambio de altura, el patio
podrá ser ocupado en planta baja por cualquiera de los
usos compatibles en el ámbito de esta ordenanza.
2. Los patios de parcela definidos en la documentación
gráfica mediante línea de edificación, no podrán ser
ocupados en planta baja por construcción alguna.
Art. 7.3.6. Usos compatibles
1.
En el ámbito de esta Ordenanza se consideran compatibles
los usos pormenorizados de actividades industriales,
terciarias, hoteleras, aparcamiento y el uso global de
equipamiento, cuando se implanten en edificio de uso
exclusivo.
2.
En edificios de uso dominante residencial se consideran
compatibles:
a)
Los usos de actividades industriales en posición de
planta baja.
b)
Los usos de actividades terciarias y comerciales en
posición de planta baja y primera.
c) El uso dotacional en cualquier posición.
249
d) L o s
usos
de
a d m i n i s t r a c i ó n pública e
infraestructuras y servicios urbanos, en planta baja
y primera.
e)
Las actividades en plantas inferiores a la baja se
regirán por lo establecido en los artículos 3.3.1 y
3.5.9.
250
TITULO 7. REGIMEN Y GESTION DEL SUELO URBANO
CAPITULO 4. ORDENACION ABIERTA: PUERTA DE TIERRA
Art. 7.4.1. Ambito y características
1. El plano nº 2 de Ordenación determina las parcelas
pertenecientes a esta ordenanza, cuyo ámbito coincide con
las áreas de la ciudad desarrolladas mediante bloques
abiertos de vivienda colectiva, tipología que predomina
en Puerta de Tierra.
2.
La morfología de la zona corresponde mayoritariamente a
edificación aislada en parcela propia, o a bloque abierto
sobre alineación de calle. La tipología edificatoria es
variable: bloque en H, bloque lineal, torres, etc.
3. El uso global del área de ordenanza es el residencial.
Art. 7.4.2. Grados de la ordenanza
La ordenanza comprende dos grados, en función de los tipos de
intervención admitidos por el Plan:
a) Grado 1: Edificación de nueva planta.
b) Grado 2: Edificación consolidada.
Art. 7.4.3. Condiciones tipológicas para el grado 1
1.
Pertenecen al grado 1 los solares o parcelas ocupadas por
construcciones susceptibles de sustitución, en que el Plan
preve edificación de nueva planta.
2.
El plano nº 2 de Ordenación establece la altura máxima en
número de plantas incluída la baja, para cada una de las
parcelas pertenecientes a este grado.
3.
El plano nº 2 de Ordenación establece los límites máximos
de la edificación en planta baja. La superficie edificable
251
máxima de cada parcela es el resultado de multiplicar la
altura asignada, por la superficie comprendida por las
líneas de edificación grafiadas.
4.
La superficie edificable respetará la posición marcada por
las líneas de edificación, con el margen de variación
establecido en el artículo 2.1.8.
5.
La segregación o reparcelación de fincas pertenecientes
a este grado cumplirá las siguientes condiciones:
a)
Los volumenes asignados a las fincas resultantes, no
podrán rebasar la superficie edificable máxima
otorgada por el Plan a la finca matriz.
b)
La superficie de las parcelas resultantes será igual
o superior a 300 m 2, su frente igualará o superará
los 15 m., y su forma permitirá la inscripción de un
círculo de diámetro igual o superior a 15 m.
6. Se establecen las siguientes alturas libres mínimas:
Planta baja . . . . . . . . . . . . . .
Plantas de piso . . . . . . . . . . . .
3,00 m.
2,50 m.
7.
Se admite la construcción de áticos o torreones por encima
de la altura máxima fijada en el plano nº 2, sin que ello
pueda traducirse en incremento de la superficie edificable
asignada a la parcela.
8.
Si la nueva edificación cuenta con algún lienzo medianero,
no podrá consolidar en el mismo una altura inferior a la
establecida en el plano nº 2.
9. Cuando el Plano 2 grafíe un espacio libre privado en
contacto con la vía pública, el cerramiento
correspondiente no podrá superar una altura de 0,50 m. con
elementos ciegos, pudiendo alcanzar una altura total de
1,50 m. mediante vegetación o elementos diáfanos.
Art. 7.4.4. Alteración de las condiciones tipológicas
252
Las condiciones tipológicas establecidas en el Plano nº 2,
podrán ser alteradas mediante Estudios de Detalle, que deberán
cumplir las siguientes condiciones:
a)
No podrán incrementar la superficie edificable asignada
en el Plan.
b) La ocupación máxima en plantas sobre rasante no podrá
superar el 60% de la superficie neta de parcela.
c)
Si el Plan sitúa línea de edificación sobre alineación,
podrá alterarse la posición de la fachada correspondiente,
pero deberá marcarse la alineación mediante soportal,
porches, pérgolas u otros elementos similares.
d)
Si el Plan no marca línea de edificación sobre alineación,
la edificación retranqueará su plano de fachada respecto
a la misma una distancia igual o superior a la mitad de
su altura de coronación, medida desde el eje de la calle
a que dé frente la parcela.
e)
La edificación se retranqueará de los linderos un mínimo
de H/3, siendo H su altura de coronación.
f)
Si existen varios edificios dentro de una misma parcela,
guardarán una distancia entre sus planos de fachada igual
o superior a la altura de coronación del más alto. Se
admite la continuidad de las plantas bajas.
g)
No podrán contemplarse fondos edificados superiores a 25
m.
Art. 7.4.5. Condiciones tipológicas para el grado 2
1. Pertenecen al grado 2 las parcelas ocupadas por
edificación cuya sustitución no se prevé a lo largo del
proceso de ejecución del Plan.
Son obras admisibles en este grado todas las obras en los
edificios definidas en el artículo 2.1.2, incluída la
sustitución.
253
2.
La reparcelación y segregación de parcelas se regirá por
las determinaciones establecidas para el grado 1.
3.
En este grado la superficie edificable de cada parcela
viene dada por la consolidada por edificación, y como tal
grafiada en la planimetría del plano nº 2.
4.
Cabrá autorizar la sustitución de edificios de este grado
en los siguientes casos:
a)
Cuando el estado físico del edificio no permita la
obra interior.
b) En
actuaciones
vinculadas
transformación de usos.
a procesos de
En estos casos deberá tramitarse un Estudio de Detalle,
que contemple la totalidad de la manzana y ordene la
superficie edificable, atendiendo a los criterios
establecidos para el grado 1.
La altura de la edificación se determinará en función de
las existentes en las restantes fincas de la manzana, y
de la sección transversal de la calle a que dé frente la
parcela, no pudiendo en ningún caso rebasar la altura
media consolidada por edificación, ni un máximo de siete
plantas.
En parcelas con fachada al frente marítimo, la posición
de edificación deberá respetar el deslinde de Z.M.T.
5.
En los supuestos de sustitución se respetarán como alturas
libres mínimas:
Planta baja . . . . . . . . . . . . . .
Plantas de piso . . . . . . . . . . . .
3,00 m.
2,50 m.
6. Cuando el Plano 2 grafíe un espacio libre privado en
contacto con la vía pública, el cerramiento
correspondiente no podrá superar con elementos ciegos un
altura de 0,50 m., pudiendo alcanzar una altura total de
1,50 m. mediante vegetación o elementos diáfanos.
254
Art. 7.4.6. Usos compatibles
1.
En el ámbito de esta Ordenanza se consideran compatibles
los usos pormenorizados de actividades industriales,
terciarias, hoteleras, aparcamiento y el uso global de
equipamiento, cuando se implanten en edificio de uso
exclusivo.
2.
En edificios de uso dominante residencial se consideran
compatibles:
a)
Los usos de actividades industriales en posición de
planta baja.
b)
Los usos de actividades terciarias y comerciales en
posición de planta baja y primera.
c) El uso dotacional en cualquier posición.
d) Los
usos
de
administración pública e
infraestructuras y servicios urbanos, en planta baja
y primera.
e)
Las actividades en plantas inferiores a la baja se
regirán por lo establecido en los artículos 3.3.1 y
3.5.9.
255
TITULO 7. REGIMEN Y GESTION DEL SUELO URBANO
CAPITULO 5. ORDENACION ABIERTA: CIUDAD JARDIN
Art. 7.5.1. Ambito y características
1. El plano nº 2 de Ordenación determina las parcelas
pertenecientes a esta ordenanza, cuyo ámbito coincide con
las áreas de la ciudad desarrolladas mediante vivienda
unifamiliar.
2.
La morfología de la zona corresponde a manzanas de tamaño
medio, con tipologías de edificación aislada en parcela
propia, vivienda en hilera y vivienda adosada.
3. El uso global del área de ordenanza es el residencial.
Art. 7.5.2. Grados de la ordenanza
La ordenanza comprende dos grados, función de los tipos de
intervención previstos por el Plan:
a) Grado 1: Edificación de nueva planta.
b) Grado 2: Edificación consolidada.
Art. 7.5.3. Condiciones tipológicas para el grado 1
1.
Pertenecen al grado 1 los solares o parcelas ocupadas por
construcciones susceptibles de sustitución, en que el Plan
preve edificación de nueva planta.
2.
El plano nº 2 de Ordenación establece la altura máxima en
número de plantas incluida la baja, para cada una de las
parcelas pertenecientes a este grado.
3.
El plano nº 2 de Ordenación establece la posición de la
edificación dibujando área de movimiento o línea de
edificación. En el primer caso la edificación podrá
implantarse libremente en el interior del área de
256
movimiento. En el segundo caso la edificación respetará
las líneas de edificación, con el margen de variación
establecido en el artículo 2.1.8, y sin que en ningún caso
pueda rebasarse sobre rasante la ocupación definida por
las líneas de edificación.
4.
Cuando la ocupación de parcela se defina mediante área de
movimiento, la superficie edificable máxima es el
resultado de multiplicar la altura asignada, por la
superficie de parcela comprendida dentro del área de
movimiento y por un coeficiente de 0,9.
Cuando la ocupación de parcela se defina por línea de
edificación, la superficie edificable máxima es el
resultado de multiplicar la altura en plantas por la
superficie definida mediante líneas de edificación.
5.
No se permite la subdivisión del parcelario existente. La
agrupación de fincas y regularización del parcelario
cumplirá las siguientes condiciones:
a)
Los volúmenes asignados a las fincas resultantes, no
podrán rebasar la superficie edificable máxima
otorgada por el Plan a la finca matriz.
b)
La superficie de las parcelas resultantes será igual
o inferior a 800 m 2, su frente no será inferior a
15,00 mts, y su forma permitirá la inscripción de un
círculo de diámetro igual o superior a la dimensión
del frente de parcela.
6.
La altura a cornisa de la edificación no podrá superar 10
m. La altura libre de las plantas sobre rasante será igual
o superior a 2,50 m.
7.
Se admite la construcción de áticos o torreones por encima
de la altura máxima fijada en el plano nº 2, sin que ello
pueda traducirse en incremento de la superficie edificable
asignada a la parcela. Los áticos o torreones no podrán
ocupar más del 50 % de la planta sobre la que se apoyan.
8.
Si la nueva edificación cuenta con algún lienzo medianero,
no podrá consolidar en el mismo una altura inferior a la
establecida en el plano nº 2.
257
9.
En todos los casos en que la edificación se adose a una
linde medianera, se respetarán las siguientes condiciones:
- No podrán abrirse huecos de ventilación e
iluminación en el lienzo medianero.
-
Los huecos en paños orientados hacia la medianería,
que puedan producir dominio de vistas sobre la
parcela colindante, no podrán practicarse a una
distancia del lindero inferior a 4,00 mts.
Art. 7.5.4. Alteración de las condiciones tipológicas
1.
Las condiciones tipológicas establecidas en el Plano nº
2, podrán ser alteradas mediante Estudios de Detalle, que
deberán cumplir las siguientes condiciones:
a) No podrán incrementar la superficie edificable
asignada en el Plan.
b) La ocupación en plantas sobre rasante no podrá
superar el 60 % de la superficie neta de parcela.
c) La edificación retranqueará su plano de fachada
respecto a la alineación un mínimo de 3 m. En
parcelas de superficie no superior a 250 m 2, cabrá
ocupar parte del espacio del retranqueo frontal con
un cuerpo de edificación, que cumplirá las
siguientes condiciones:
- Estar destinado
complementarios.
a
garaje u otros usos
-
Situar su línea de fachada sobre alineación de
calle. La dimensión de la línea de fachada no
podrá superar el 50 % del frente de parcela,
con máximo de 4 m.
-
No rebasar una planta de altura ni 3,20 m. a
coronación.
258
d)
La edificación se retranqueará de los linderos un
mínimo de H/2, siendo H su altura de cumbrera, con
mínimo de 3 m.
e)
La edificación podrá adosarse a linderos laterales
o a testero en los siguientes casos:
-
En soluciones de vivienda en hilera de proyecto
unitario.
- Cuando exista edificación medianera no
sustituible en la finca colindante.
- En caso de actuación conjunta en parcelas
colindantes, bien en soluciones de proyecto
unitario o por acuerdo entre propietarios. En
el último supuesto, el acuerdo deberá estar
inscrito en el Registro de la Propiedad, y será
preceptiva la construcción simultánea de las
fincas, o el compromiso de realizar la
construcción de acuerdo con un proyecto
unitario.
La edificación solo podrá adosarse a más de dos
linderos de la finca, si la superficie de parcela no
supera 100 m2. En este caso el proyecto deberá
contemplar la formación de un patio o espacio libre
de parcela, de forma regular, superficie igual o
superior a 25 m2 y 2,50 m. de lado mínimo.
2. Los Estudios de Detalle deberán redactarse sobre la
totalidad de la manzana en que se encuentren las parcelas
objeto de actuación. No cabrá la modificación de las
condiciones tipológicas sobre parcelas aisladas, debiendo
actuarse sobre una superficie mínima de 1.600 m2.
Art. 7.5.5. Condiciones tipológicas para el grado 2
1. Pertenecen al grado 2 las parcelas ocupadas por
edificación cuya sustitución no se prevé a lo largo del
proceso de ejecución del Plan.
259
Son obras admisibles en este grado todas las obras en los
edificios definidas en el artículo 2.1.2.
2. La intervención sobre el parcelario se regirá por las
determinaciones establecidas para el grado 1.
3.
En este grado la superficie edificable de cada parcela
viene dada por la consolidada por edificación, y como tal
grafiada en la planimetría del plano nº 2.
4.
Cabrá autorizar la sustitución de edificios de este grado
en los siguientes casos:
a)
Cuando el estado físico del edificio no permita la
obra interior.
b) En
actuaciones
vinculadas
transformación de usos.
a procesos de
En estos casos deberá tramitarse un Estudio de Detalle,
que contemple la totalidad de la manzana y ordene la
superficie edificable, atendiendo a los criterios
establecidos para el grado 1, tomando como altura de la
edificación la consolidada por la construcción
preexistente.
5.
En los supuestos de sustitución se respetarán como alturas
del edificio y alturas libres las establecidas para el
grado 1.
Art. 7.5.6. Usos compatibles
1. Son compatible con el uso global residencial los usos
pormenorizados de actividades terciarias, y equipamientos,
cuando se localicen en parcelas de uso exclusivo.
2. En parcelas de uso compartido con el residencial, son
compatibles los usos de actividades económicas anexas a
vivienda, que cumplirán lo establecido en el artículo
3.2.7.
260
TITULO 7. REGIMEN Y GESTION DEL SUELO URBANO
CAPITULO 6. ORDENANZA DE ACTIVIDADES PRODUCTIVAS
Art. 7.6.1. Ambito y características
1. Pertenecen a este área de ordenanza las zonas a ella
adscritas en el plano nº 2 de ordenación.
2.
La morfología dominante es la manzana regular, ocupada con
tipologías de industria entre medianerías y alta ocupación
de suelo, en el caso de la Zona Franca Industrial, el
polígono industrial con edificación aislada, en el caso
de la Zona Franca Fiscal, o la gran parcela ocupada por
una sola industria, en el caso de las piezas industriales
singulares.
3. El uso global es el de actividades productivas, con
predominio del uso pormenorizado de actividades
industriales.
Art. 7.6.2. Grados de Ordenanza
La ordenanza contempla tres grados, en función de su distinta
tipología edificatoria y régimen de gestión:
a) Grado 1:
Abarca los suelos interiores al ámbito de la Zona Franca
Fiscal.
b) Grado 2:
Comprende los suelos pertenecientes a la Zona Franca
Industrial.
c) Grado 3:
Engloba las piezas industriales singulares como CASA y
Tabacalera.
Art. 7.6.3. Condiciones tipológicas para el grado 1
261
1.
El plano 2 de Ordenación establece la altura máxima de las
construcciones en metros, medidos desde la cota de
nivelación de la planta baja a la cornisa.
2. El plano de Ordenación define, asimismo, el área de
movimiento de las construcciones.
3.
La superficie edificable de cada parcela se define como
el resultado de multiplicar la superficie neta de cada
parcela, por un coeficiente del 60% y por tres.
4.
El ámbito de la Zona Franca Fiscal constituye una unidad
registral, no obstante, y a efectos de definir el
contenido urbanístico de la propiedad, se define el
concepto de parcela vinculada, entendiendo por tal la
porción del suelo sobre la que se consolida la
edificación, y que es elemento de referencia para la
aplicación de parámetros urbanísticos.
5.
Se establece como parcela mínima vinculada la de 1.000 m2
de superficie. La parcela mínima vinculada cumplirá
las siguientes condiciones de forma:
- Frente mínimo . . . . . . . . . . . . .
- Fondo mínimo . . . . . . . . . . . . . .
15 m.
40 m.
La forma de la parcela permitirá la inscripción de un
circulo de díametro igual o superior a 15 m.
La condición de parcela mínima vinculada no es aplicable
cuando el uso pormenorizado del suelo sea dotacional o
infraestructuras y servicios urbanos.
6.
La edificación se situará dentro del área de movimiento
definida en la documentación gráfica del Plan.
7. La altura máxima no podrá superar la indicada en los
planos, salvo cuando sea condición obligada por el proceso
productivo. En este caso podrá alcanzarse mayor altura,
sin rebasar la superficie edificable asignada en el Plan,
y previa la realización de un estudio de su impacto sobre
el paisaje e imágen urbana, que analice las distintas
posibilidades de implantación del edificio, valore el
262
efecto de las mismas en el perfil de la ciudad, en el
entorno inmediato, y en las distintas perspectivas desde
las que pueda contemplarse el edificio, y justifique la
idoneidad de la solución adoptada. El citado estudio de
impacto se someterá a trámite de participación pública,
durante un período de 15 días.
8. La cota de nivelación no podrá situarse a una altura
superior a 1,50 m. sobre la rasante de la calle a que dé
frente la parcela, realizando la medición en el punto
medio de la línea de fachada.
9. El espacio libre de parcela definido por el área de
movimiento, podrá dedicarse a aparcamiento en superficie,
jardín o muelles de carga y descarga. No podrá utilizarse
para el almacenaje al aire libre de productos, excepto
depósitos de combustible destinados al uso de la
industria, que deberán ocultarse de la vista mediante
pantallas de arbolado, ajardinamiento o otros medios
similares.
Art. 7.6.4. Modificación de las condiciones tipológicas en
grado 1
Las condiciones tipológicas establecidas para las parcelas
pertenecientes a este grado podrán modificarse mediante
Estudios de Detalle, sujetos a las siguientes condiciones:
a) No podrán incrementar la superficie edificable
asignada en el Plan.
b)
La edificación podrá adosarse a uno de los linderos
laterales o al testero cuando concurra alguna de las
siguientes circunstancias:
-
Tratarse de edificaciones adosadas de proyecto
unitario.
-
Cuando la edificación colindante sea medianera,
y no sea previsible su sustitución a lo largo
del período de vigencia del Plan.
263
c)
Cuando se proyecten en la misma parcela edificios
aislados que tengan planos de fachada solapados o
enfrentados en una longitud superior a 2,00 metros,
sobre los que recaigan huecos de iluminación y
ventilación, guardarán una distancia entre sus
planos de fachada igual o superior a H/3 con mínimo
de 4 m. Como valor de H se tomará la altura de
coronación del más alto de los edificios, medida
desde la cota de nivelación. Se admite la
continuidad de las plantas bajas.
Art. 7.6.5. Condiciones tipológicas para el grado 2
1.
La superficie edificable de cada parcela se define en el
Plan como resultado de multiplicar la superficie neta de
parcela, por un coeficiente de 0,6 y por una altura de 3
plantas.
2.
A efectos de reparcelaciones y segregaciones se establece
como parcela mínima la de 500 m 2 de superficie. La parcela
mínima cumplirá las siguientes condiciones de forma:
- Frente mínimo . . . . . . . . . . . . .
- Fondo mínimo . . . . . . . . . . . . . .
10 m.
25 m.
La forma de la parcela permitirá la inscripción de
diámetro no inferior a 10 m.
La condición de parcela mínima no es aplicable cuando el
uso pormenorizado del suelo sea dotacional o
infraestructuras y servicios urbanos. Cabrá emplear
unidades parcelarias menores en el caso de promociones
unitarias de naves en hilera sujetas a las siguientes
condiciones:
- Ocupar frentes completos de manzana.
- Ser promociones de al menos 6 naves.
Las promociones de naves en hilera podrán emplear parcelas
de superficie no inferior a 250 m2, sujetas a las
condiciones de forma antes descritas, y requerirán la
264
previa redacción de un estudio de impacto en el paisaje
e imágen urbana, que analice su implantación en la
manzana, su relación con las construcciones del entorno
y su incidencia sobre el sistema viario. El citado estudio
de impacto se someterá a trámite de participación pública,
durante un período de 15 días.
3.
La edificación se situará libremente dentro de la parcela.
4.
La altura máxima no podrá superar 12,00 m. a cornisa y en
3 (PB+2) el número máximo de plantas.
La altura máxima se medirá:
5.
a)
Desde la cota de nivelación definida en el artículo
2.1.7, cuando la edificación esté retranqueada
respecto al lindero frontal. Dicha cota no podrá
situarse a una altura superior a 1,50 m. sobre la
rasante de la calle a que dé frente la parcela,
realizando la medición en el punto medio de la línea
de fachada.
b)
En la forma descrita en el apartado 3 del artículo
2.1.16, en el caso en que la edificación se sitúe
sobre alineación de calle.
El espacio libre de parcela podrá dedicarse a aparcamiento
en superficie, jardín o muelles de carga y descarga. No
podrá utilizarse para el almacenaje al aire libre de
productos, excepto depósitos de combustible destinados al
uso de la industria, que deberán ocultarse de la vista
mediante pantallas de arbolado. Podrán construirse en el
mismo casetas de portería o control de accesos, que no
podrán superar una dimensión en planta de 6 m 2, ni tener
una altura de coronación mayor de 3 m.
6. La altura libre máxima de 6 m. para los usos de
actividades productivas, salvo en los casos de los usos
industrial, comercial, así como los de transportes y
comunicaciones, en los que se admite alcanzar hasta 11 m.,
si bien a partir de 8 m. el edificio se retranqueará, por
cada metro más de altura, un metro del área de movimiento
fijada.
265
Para el resto de los usos la altura libre máxima será de
3,50 m.
Art. 7.6.6. Modificación de las condiciones tipológicas en
grado 2
1.
Las condiciones tipológicas establecidas para las parcelas
pertenecientes a este grado podrán modificarse mediante
Estudios de Detalle, sujetos a las siguientes condiciones:
a) No podrán incrementar la superficie edificable
asignada en el Plan.
b) La ocupación máxima en plantas sobre rasante no
podrá superar el 75 % de la superficie neta de
parcela.
c)
La edificación deberá separarse del lindero frontal
un mínimo de 5 metros.
d) La edificación se retranqueará de los linderos
laterales un mínimo de 3 m.
La edificación podrá adosarse a alguno de los linderos
laterales o al testero cuando concurra alguna de las
siguientes circunstancias:
- Tratarse de edificaciones adosadas de proyecto
unitario.
-
Cuando la edificación colindante sea medianera, y no
sea previsible su sustitución a lo largo del período
de vigencia del Plan.
Art. 7.6.7. Condiciones tipológicas para el grado 3
1.
La superficie máxima edificable es el resultado de aplicar
a la superficie de parcela un coeficiente de
edificabilidad de 1 m2/m2.
266
2.
Los edificios e instalaciones al servicio de la industria,
no supondrán una ocupación superior al 70% de la
superficie de parcela.
3. La altura de la edificación se situará dentro de los
siguientes límites:
- Sobre el 100% de la parcela. . .9,00 mts
- Sobre el 60% de la parcela . . .16,00 mts
La altura máxima podrá superar la indicada cuando sea
condición obligada por el proceso productivo. En este caso
podrá alcanzarse mayor altura, sin rebasar la superficie
edificable asignada en el Plan, y previa la realización
de un estudio de su impacto sobre el paisaje e imágen
urbana, que analice las distintas posibilidades de
implantación del edificio, valore el efecto de las mismas
en el perfil de la ciudad, en el entorno inmediato, y en
las distintas perspectivas desde las que pueda
contemplarse el edificio, y justifique la idoneidad de la
solución adoptada. El citado estudio de impacto se
someterá a trámite de participación pública, durante un
período de 15 días.
Art. 7.6.8. Seguridad frente a incendios en los grados 1 y
2
1.
Las construcciones entre medianerías resolverán en sí
mismas sus condiciones de seguridad frente al fuego. No
podrán suponer riesgos para las fincas colindantes, por
lo que la licencia de actividad sólo podrá otorgarse
vinculada a un informe previo de los departamentos
municipales competentes, del que se deduzca que la
actividad a implantar, el proceso productivo y la solución
de diseño y construcción del edificio, no suponen
incremento del riesgo para los edificios medianeros.
2. En construcciones adosadas a un lindero y aisladas
respecto a los restantes, será preceptivo reservar en la
banda de retranqueo un paso, pavimentado y libre de
267
obstáculos, que permita el acceso y maniobra de un
vehículo de extinción de incendios. Dicho paso deberá
conectar directamente con la vía pública, y cumplirá las
condiciones de acceso y utilización bajo rasante que se
describen en el apartado siguiente. Este registro de
seguridad podrá mancomunarse entre propietarios de
parcelas colindantes. En este caso, y a efectos de
medición de retranqueos, se tomará el eje del paso de
bomberos como lindero.
3.
En construcciones aisladas, la edificación deberá mantener
en su perímetro una banda pavimentada, que permita el paso
y maniobra de un vehículo de extinción de incendios. Dicho
espacio deberá estar en contacto con la vía pública por
medio de una embocadura de ancho no inferior a 3,50 m.,
que deberá ser de fácil apertura, en caso de contar con
elementos de cierre. Las escaleras de incendio y salidas
de emergencia podrán recaer sobre esta banda de registro
para incendios, que no debe forzosamente circundar la
totalidad del edificio, si su posición y diseño garantiza
suficientemente la accesibilidad y maniobra de los
vehículos de extinción.
Si las plantas bajo rasante ocupan el espacio de la banda
de registro, su estructura y forjados deberán calcularse
de forma que resistan las cargas derivadas de los
vehículos de emergencia, tanto en reposo como en
movimiento.
Art. 7.6.9. Edificios de uso compartido
1.
En los grados 1 y 2 se admite la construcción de edificios
destinados a actividades productivas, compartimentados en
locales.
2.
La superficie útil mínima de dichos locales se establece
en 100 m2.
3.
Los edificios de uso compartido deberán resolver de forma
conjunta para todos los locales que alberguen la dotación
de servicios sanitarios, aparcamiento y espacios de carga
y descarga.
268
Art. 7.6.10. Usos compatibles
1.
En los grados 1 y 2 se consideran compatibles con el uso
global industrial los usos pormenorizados de dotacional,
infraestructuras y servicios urbanos, gasolineras y
estaciones de servicio, tanto si se desarrollan en
edificio de uso exclusivo como de uso compartido.
2.
En grado 1 y en la subzona de actividades compatibles del
grado 2 delimitada en el Plano 2, se admite el uso
pormenorizado de actividades terciarias en edificio de uso
exclusivo o de uso compartido.
3.
En grado 2 el uso de actividades terciarias, comerciales
y educativas, son admisibles vinculado a la actividad
industrial.
4.
El uso de actividades comerciales solo es admisible en los
siguientes casos:
a) Actividades hosteleras.
b) Comercio mayorista.
c) Centros de distribución de mercancías.
d) Venta al por menor, cuando se trate de productos
cuya comercialización en el interior de la ciudad
puede suponer riesgos a las personas y bienes, o
impacto claramente negativo en el funcionamiento de
la red viaria.
e)
5.
Actividades ubicadas en la subzona de actividades
compatibles del grado 2 delimitada en el Plano 2.
En Zona Franca Industrial el uso hotelero puede asentarse
en los suelos asignados para usos productivos no
industriales con un número máximo de 100 plazas en el
conjunto del ámbito del polígono y en la subzona de
actividades compatibles del grado 2 delimitada en el Plano
2.
269
6. Se permitirá la instalación de locales de venta al por
menor y de servicios a la persona en planta baja de uso
terciario.
270
TITULO 7. REGIMEN Y GESTION DEL SUELO URBANO
CAPITULO 7. ORDENANZA DE EJES COMERCIALES
Art. 7.7.1. Características
1.
Pertenecen a esta Ordenanza las calles o tramos de calle,
que el Plan pretende consolidar como ejes de actividad,
potenciando la presencia de comercio tradicional y
servicios.
2.
Aquellas parcelas que cuenten con fachada a alguna de las
calles consideradas ejes comerciales, podrán destinarse
a edificios exclusivos de actividades terciarias y
comerciales.
3. En las calles o tramos de calle pertenecientes a esta
ordenanza no cabrá la nueva implantación de actividades
industriales.
4. En el ámbito de la Ordenanza se prohibe la nueva
implantación de usos residenciales en planta baja.
5.
El coeficiente de ponderación del uso comercial en estos
ejes será 1,00.
Art. 7.7.2. Ambito
Pertenecen a la Ordenanza de Ejes Comerciales las siguientes
calles y tramos:
Nombre de la calle
Rosario
Cánovas del Castillo
Cobos
Cristobal Colón
Guerra Jimenez
Veedor
Bendición de Dios
Pz. Mentidero
Tramo de calle
Pz. del Cañón-S. Francisco
Columela-San Antonio
Catedral-Manzanares
Cobos-Nueva
Paralela al Teatro Andalucía
Entera
Pz. Mentidero-A.de Castro
Entera
271
Pz. S. Juan de Dios
Teniente Andujar
Enrique de las Marinas
Pz. San Francisco
Pz. Falla
Perpendicular Ayuntamiento
Sta. Mª-Cuesta Calesas
Bendición de Dios-Pz.Mina
Entera
Entera
Nombre de la calle
Tramo de calle
San Rafael
Pz. Jesús Nazareno
Concepción
Pz. Viudas
Pelota
Pz. Catedral
Compañía
Pz. Topete
Pz. Candelaria
Sacramento
Corneta Soto Guerrero
Columela
Callejones Cardoso
Novena
Ancha
San José
Nueva
San Francisco
Sagasta
Hospital de Mujeres
Beato Diego de Cádiz
Valverde
Rosa
María Arteaga
Cruz Verde
Libertad
José del Toro
Sopranis
Hercules
Virgen de la Palma
Londres
San Juan de Dios
Arco de la Rosa
Pz. San Martín
Entera
Entera
Entera
Entera
S.Juan de Dios-Catedral
Entera
Catedral-Topete
Zona flores, kioscos
Prolongación Sacramento
Entera
Entera
Av. R. Carranza-S.Francisco
Libertad-Cruz Verde
Palillero-Ancha
Novena-San Antonio
Mina-San Felipe Neri
San Fco.-S.Juan de Dios
Nueva-Pz.S.Fco.
Tinte-Hospital de Mujeres
Libertad-San José
Entera
José del Toro-San Pedro
San Rafael-Sagasta
Entera
Entera
Entera
Ancha-Cardenal Zapata
S.J. de Dios-Santo Domingo
Entera
Entera
Entera
Entera
Entera
Entera
272
Mesón
Jaraquemada
Jabonería
Jesus de la Sentencia
Merced
Pz. Merced
Santo Domingo
Desamparados
San Juan
Tinte
Zorrilla y prol. con Pz.Mina
Entera
Sta. Mª
Entera
Entera
Entera
Entera
Entera
Entera
Entera
Entera
Entera
273
TITULO 7. REGIMEN Y GESTION DEL SUELO URBANO
CAPITULO 8. ORDENANZA DE REMODELACION
Art. 7.8.1. Ambito
1. La presente Ordenanza rige las posibles futuras
actuaciones de remodelación de edificios y polígonos
residenciales.
2.
La Ordenanza de Remodelación será de aplicación en los
siguientes casos:
a) Actuaciones de gestión o promoción públicas.
b) Actuaciones de gestión privada, cuando exista
acuerdo de al menos un 60 % de las familias
afectadas, que deberá someterse a información al
público y citación expresa de los restantes
propietarios o inquilinos afectados.
3.
La Ordenanza de Remodelación es aplicable a parcelas o
barriadas pertenecientes a los ámbitos de las áreas de
ordenanza de "Ordenación en manzana: Ensanche moderno" y
"Ordenación abierta: Puerta de Tierra".
4. La aplicación de la esta ordenanza está limitada a los
edificios aislados y polígonos de vivienda de promoción
unitaria, cuyas condiciones de habitabilidad o estado
físico aconsejen la remodelación. El empleo de esta
Ordenanza se vincula al realojamiento de la población
afectada,
realojamiento
que
deberá
realizarse
preferentemente "in situ", salvo que razones derivadas de
la necesidad de reducir la densidad del polígono,
imposibilidad material de reasentar las viviendas
iniciales, conveniencia para el conjunto de la ciudad o
motivos similares, aconsejen el realojamiento en el
exterior del polígono.
Art. 7.8.2. Grados de la ordenanza
274
1. La ordenanza contempla tres grados:
a) Remodelación total:
Cuando la remodelación afecte a más del 60 % de la
superficie edificada o del número de viviendas del
polígono.
b) Remodelación parcial:
Cuando la remodelación afecte a menos del 60 % de la
superficie edificada o del número total de viviendas
del polígono.
c) Sustitución puntual:
Cuando la remodelación afecte a edificios no
pertenecientes a ninguna barriada de promoción
unitaria, o a edificios aislados dentro de un
polígono. En este último caso la suma de las
superficies edificadas y del número de viviendas
sujetas a sustitución, no podrá exceder el 25 % de
la edificabilidad y capacidad residencial del
polígono.
2.
La delimitación de la zona a remodelar y del alcance de
la remodelación, lleva implícita la asignación del grado
de la ordenanza de remodelación que vaya a aplicarse, y
la delimitación de una unidad de ejecución cuando sea
necesario.
3.
La aplicación del Grado 1 requiere la redacción de un Plan
Especial de Reforma Interior, que concrete las
características de la intervención y cuyo ámbito sea la
totalidad del polígono.
4.
La aplicación del Grado 2 requiere un estudio urbanístico
del conjunto del polígono, y la redacción de planeamiento
especial al menos sobre el área objeto de actuación.
5.
La aplicación del Grado 3 requerirá un estudio urbanístico
del conjunto del polígono, cuando se trate de la
sustitución puntual de edificios de una barriada, y un
Estudio de Detalle que concrete en el espacio el contenido
de la ordenanza. En el caso de sustitución de edificios
275
no pertenecientes a ningún polígono de promoción unitaria,
solo será exigible la redacción de un Estudio de Detalle.
Art. 7.8.3. Condiciones para el Grado 1
1. El Plan Especial de Reforma Interior podrá contemplar
cambios en la localización o forma de los suelos
calificados por el Plan General como equipamientos, viario
y espacios libres y zonas verdes, sin que pueda:
a) Reducir la superficie de suelo dotacional y de
espacios libres calificado en el Plan General.
b)
Proponer localizaciones o formas para las parcelas
de uso dotacional y espacios libres, que supongan
una reducción de la funcionalidad y condiciones de
accesibilidad, respecto a las calificadas en el Plan
General.
2.
El P.E.R.I deberá contemplar la cuantía máxima de suelo
dotacional y de espacios libres y zonas verdes que sea
posible, aproximándose al cumplimiento de los estandares
previstos en la legislación urbanística para planes
parciales.
3.
La edificabilidad bruta no rebasará 1 m 2/m2, índice que no
incluye la edificabilidad correspondiente a los
equipamientos de carácter público.
4. El uso global de la remodelación será el residencial.
Art. 7.8.4. Condiciones para el Grado 2
1. El Plan Especial podrá contemplar cambios en la
localización o forma de los suelos calificados por el Plan
General como equipamientos, viario y espacios libres y
zonas verdes, sin que pueda:
a) Reducir la superficie de suelo dotacional y de
espacios libres calificado en el Plan General.
276
b)
2.
Proponer localizaciones o formas para las parcelas
de uso dotacional y espacios libres, que supongan
una reducción de la funcionalidad y condiciones de
accesibilidad, respecto a las calificadas en el Plan
General.
Deberá destinar a uso dotacional o de espacios libres y
zonas verdes la mayor cantidad de suelo que sea posible,
sin alterar los objetivos de la remodelación.
En ningún caso se reducirán los estándares de dotaciones
existentes en el polígono antes de la remodelación.
3. No podrá incrementarse en más de un 5 % el número de
viviendas objeto de remodelación.
4.
La edificabilidad bruta sobre el ámbito a remodelar no
excederá de 1,50 m2/m2, índice que no incluye la
edificabilidad correspondiente a los equipamientos de
carácter público.
5. El uso global de la remodelación será el residencial.
Art. 7.8.5. Condiciones para el Grado 3
1. No podrá incrementarse el número de viviendas de la
edificación existente.
2. La superficie edificable máxima será el menor de los
siguientes valores:
a) Siendo N el número de viviendas a sustituir, el
resultado de la expresión:
Superficie edificable = 1,15 x 100 x N m2
b) El resultado de aplicar a la superficie neta de
parcela un índice de edificabilidad de 3 m2/m2.
3.
Cuando se contemple la intervención sobre varias parcelas
de un mismo polígono, cabrá el trasvase de edificabilidad
entre parcelas, sin que pueda rebasarse la superficie
277
edificable total, resultante de agregar la superficie
edificable de cada una de las parcelas objeto de
actuación.
4.
El uso pormenorizado de las parcelas será el residencial.
278
TITULO 7. REGIMEN Y GESTION DEL SUELO URBANO
CAPITULO 9. ORDENANZA DE DOTACION HOTELERA
Art. 7.9.1. Objeto de la ordenanza.
Es objeto de la presente ordenanza la regulación de la
implantación de instalaciones hoteleras acogidas a un
régimen especial de incentivos y compromisos.
Art. 7.9.2. Ámbito de aplicación la ordenanza.
7. La presente ordenanza será de aplicación a las
intervenciones que cumplan las características que se
exigen y que se acojan voluntariamente a ella en las áreas
de ordenanza residenciales y de actividades productivas,
así como en las parcelas de suelo lucrativo resultantes
de la actuación en áreas de ordenación específica.
2. No será de aplicación la presente ordenanza:
a) En suelos calificados como sistema.
b) En suelos calificados como hoteles existentes.
c)
En actuaciones sobre suelo calificado como hotel e
incluidas en el Fichero de Actuaciones Aisladas, las
cuales se regirán por la correspondiente ficha del
Programa de Actuación, salvo en aquello en que la
propia ficha remita a la presente ordenanza.
Art. 7.9.3. Características de las intervenciones.
Para acogerse a los incentivos de la presente ordenanza
las intervenciones que se concreten habrán de cumplir las
siguientes condiciones:
a) Promover hoteles de 3, 4 o 5 estrellas.
b) Prever al menos 15 habitaciones (3 j) o 20
habitaciones (4-5 j)
279
Art. 7.9.4. Edificabilidad máxima.
1.
La edificabilidad máxima de las intervenciones será la
permitida por la ordenanza de zona, siendo ampliable hasta
un máximo del 40 % siempre que ello no suponga
materializar mayor aprovechamiento del correspondiente al
uso característico del área de reparto en que se incluyen,
y que se cumplan las condiciones de aplicación fijadas
para cada ordenanza de zona.
2. Cuando las condiciones de implantación en el entorno
fijadas para la ordenanza de zona lo permitan, podrá
rebasarse dicho límite, sin superar en ningún caso un la
edificabilidad resultante de la envolvente exterior bruta
máxima admitida por las condiciones de ordenación
establecidas en el plano 2 del Plan y la ordenanza de
zona. En dichos casos resultará necesaria la previa
adquisición del aprovechamiento urbanístico excedentario
a precio de mercado.
Art. 7.9.5. Condiciones de aplicación en áreas de ordenanza
residenciales.
1.
En el área de ordenanza residencial Ordenación en Manzana
Casco Histórico, podrá aplicarse tanto en el Grado 1:
Edificación de nueva planta, como en el Grado 2:
Edificación consolidada.
La ampliación de la edificabilidad otorgada por la
ordenanza de zona solo podrá concretarse hasta el punto
que resulte posible conjugando algunos de los siguientes
factores:
a)
La posibilidad de ampliar el grado de ocupación de
la parcela sin perjuicio de las condiciones de
ventilación e iluminación.
b) La ampliación de la altura hasta el número de
plantas que resulte de la media ponderada del tramo
de calle.
c)
La edificación de áticos retranqueados al menos una
crujía y que no ocupen la galería principal.
280
d) La agregación de fincas generando parcelas
superiores a 500 m2.
2.
En el área de ordenanza de la edificación catalogada la
intervención ha de estar presidida por el respeto a los
valores del inmueble protegido, por lo que tan solo podrá
autorizarse el aumento de edificabilidad referido
exclusivamente al grado 2 del Catálogo, mediante el uso
de los recursos citados para el área de ordenanza
residencial del casco histórico a excepción de los
factores a) y b) relativos a ampliación de la ocupación
de la parcela y la altura, previo dictamen de la Comisión
Municipal de Patrimonio Cultural, que evaluará la efectiva
compatibilidad de la actuación con los valores de la
edificación protegida y fijará las condiciones
particulares de aplicación de los citados recursos.
3.
En el área de ordenanza de Ordenación en Manzana Ensanche
Moderno se admite la aplicación de la presente ordenanza
tan solo en el Grado 1: Edificación de nueva planta.
La implantación de hoteles en este grado de la ordenanza
podrá materializar la edificabilidad admitida por la
presente ordenanza hasta el límite que permita el
cumplimiento de las siguientes condiciones de entorno:
a) Se admite la construcción de un sobreático
retranqueado por encima del ático admitido por la
ordenanza de zona.
b)
La altura asignada para la edificación residencial
en el Plano 2 podrá superarse sin sobrepasar la
media de las colindantes y resolviendo los cambios
de altura sin que las medianeras propias resulten
vistas.
c)
Los patios de manzana que no estén identificados en
el Plano 2 como espacio libre privado, podrán
ocuparse con las instalaciones hoteleras y los usos
complementarios ligados a las mismas.
d) Los fondos edificables definidos en el Plano 2
podrán modificarse mediante la tramitación de un
281
Estudio de Detalle, siempre que no se perjudiquen
las condiciones de colindancia.
4. En área de ordenanza de Ordenación Abierta Puerta de
Tierra se admite la aplicación de la presente ordenanza
tan solo en el Grado 1: Edificación de nueva planta.
La implantación de hoteles en este grado de la ordenanza
podrá materializar la edificabilidad admitida por la
presente ordenanza hasta el límite que permita el
cumplimiento de las siguientes condiciones de entorno:
a) Se admite la construcción de un sobreático
retranqueado por encima del ático admitido por la
ordenanza de zona.
b) Si la nueva edificación cuenta con algún lienzo
medianero, la altura asignada para la edificación
residencial en el Plano 2 podrá superarse sin
sobrepasar la altura media de las medianeras
colindantes y resolviendo los cambios de altura sin
que las medianeras propias resulten vistas.
c)
El aumento de la altura asignada en el Plano 2 para
la edificación residencial será admisible sin
sobrepasar la altura media de la zona.
d) Se respetará la relación entre la altura de la
edificación y la anchura de los viales del área
donde se implante el hotel.
e)
La tramitación de un Estudio de Detalle permitirá
controlar dichas circunstancias, y modificar otras
condiciones tipológicas, de acuerdo con las
exigencias ya recogidas en la propia ordenanza de
zona vigente.
5. En el área de ordenanza de Ordenación Abierta Ciudad
Jardín se admite la aplicación de la presente ordenanza
tan solo en el Grado 1: Edificación de nueva planta.
La implantación de hoteles en este grado de la ordenanza
podrá materializar la edificabilidad admitida por la
282
presente ordenanza hasta el límite que permita el
cumplimiento de las siguientes condiciones de entorno:
a) Se admite la construcción de un sobreático
retranqueado por encima del ático admitido por la
ordenanza de zona.
b) Si la nueva edificación cuenta con algún lienzo
medianero, la altura asignada para la edificación
residencial en el Plano 2 podrá superarse sin
sobrepasar la altura media de las medianeras
colindantes y resolviendo los cambios de altura sin
que las medianeras propias resulten vistas.
c)
Se admite la ocupación total del área de movimiento
señalada para la edificación.
d)
Se admite la agregación de fincas generando parcelas
superiores a 800 m2.
e)
La modificación del área de movimiento será posible
mediante Estudio de Detalle que garantice que no se
incide negativamente sobre las características
morfológicas de la zona.
Art. 7.9.6. Condiciones de aplicación en áreas de ordenanza
de actividades productivas.
1. En el área de ordenanza de Actividades Productivas se
admite la aplicación de la presente ordenanza tan solo en
el Grado 2: suelos pertenecientes al polígono exterior de
la Zona Franca Industrial.
2.
La implantación de hoteles en este grado de la ordenanza
podrá materializar la edificabilidad admitida por la
presente ordenanza hasta el límite que permita el
cumplimiento de las siguientes condiciones de entorno:
283
a)
Se admite la construcción de un ático retranqueado
por encima de la altura admitida por la ordenanza de
zona.
b) Si la nueva edificación cuenta con algún lienzo
medianero, la altura asignada para la edificación
podrá superarse sin sobrepasar la altura media de
las medianeras colindantes y resolviendo los cambios
de altura sin que las medianeras propias resulten
vistas.
c)
Se admite la ocupación total del área de movimiento
señalada para la edificación.
d) Se admite la implantación de hoteles en suelos
asignados al uso pormenorizado industrial
Art. 7.9.7. Condiciones de aplicación en áreas de
ordenación específica.
1. La aplicación de la presente ordenanza en las áreas de
ordenación específica habrá de hacerse en referencia a los
solares edificables resultantes de la gestión de la unidad
de ejecución.
2. La implantación de hoteles en los solares resultantes
habrá de respetar las condiciones de aplicación
correspondientes a la ordenanza de zona que
subsidiariamente se fija en el Plano nº 2.
Art. 7.9.8. Condiciones de gestión y tramitación.
1. Toda intervención habrá de programar el inicio de su
ejecución en el plazo máximo de 1 año desde la solicitud
de adscripción a los beneficios de la presente ordenanza,
y su puesta en uso en el plazo máximo de 2 años desde la
obtención de la preceptiva Licencia de Obras.
2.
En el caso de que la intervención se acoga a incentivos
volumétricos, se habrá de tramitar un Estudio de Detalle
que ordene los volúmenes edificables, analizando las
condiciones del entorno.
284
3. Toda actuación quedar sujeta a un compromiso de
mantenimiento del uso durante 10 años, y al otorgamiento
de derecho de tanteo y retracto en favor de la
administración en caso de modificación del uso. La
modificación del uso, en caso de producirse finalmente,
precisará
la
adquisición
del
aprovechamiento
correspondiente a los incentivos obtenidos, al precio
unitario fijado por la ponencia catastral de valores.
4.
La edificación y el suelo que se acoja desde la iniciativa
privada a los incentivos previstos en la presente
ordenanza, quedarán adscritos a dicho uso, y a los
estándares de calidad correspondientes, suponiendo
declaración expresa de utilidad pública, de tal forma que
el incumplimiento de dichas condiciones permitirá a la
Administración aplicar el instituto expropiatorio.
285
TITULO 7. RÉGIMEN Y GESTIÓN DEL SUELO URBANO
CAPITULO 10. ORDENANZA DE DOTACIÓN COMERCIAL EN LA BARRIADA DE
LA PAZ.
Art. 7.10.1. Objeto de la ordenanza.
Es objeto de la presente ordenanza la regulación de la
implantación de actividades comerciales y otras
compatibles acogidas a un régimen especial.
Art. 7.10.2. Ámbito de aplicación la ordenanza.
La presente ordenanza será de aplicación a las
intervenciones que cumplan las características que se
exigen y que se acojan voluntariamente a ella en la
Barriada de La Paz.
Art. 7.10.3. Características de las intervenciones.
Para acogerse a la presente ordenanza las intervenciones
que se concreten habrán de cumplir las siguientes
condiciones:
a) Actuar sobre la planta baja de edificaciones
existentes.
b)
Prever la implantación de uso comercial o alguno de
los compatibles en los casos establecidos en la
presente ordenanza.
Art. 7.10.4. Edificabilidad y aprovechamiento.
El cierre de soportales de planta baja para generar
locales no se considera aumento de la edificabilidad de
la edificación consolidada, pero sí supone un aumento del
aprovechamiento urbanístico.
Art. 7.10.5. Condiciones de aplicación.
Para aplicar la presente ordenanza será necesario:
286
a) Que la actuación se desarrolle en la zona
susceptible de intervención, de acuerdo con el
correspondiente plano de ordenación.
b) Que el promotor de la actuación adquiera el
aprovechamiento urbanístico correspondiente.
Art. 7.10.6. Usos admisibles en las plantas bajas.
1.
En las áreas susceptibles de intervención delimitadas en
el correspondiente plano de ordenación, se admiten las
actividades comerciales y terciarias, así como los
equipamientos, junto con los portales de acceso a las
viviendas, quedando expresamente prohibido el uso
residencial y los garajes y trasteros.
2. En las áreas donde existe vivienda en planta baja, se
admite el uso existente, regulándose la posibilidad de
sustitución del mismo por otros compatibles según la
ordenanza de zona correspondiente, y las normas generales
que regulan la transformación de usos.
3. En las áreas de soportal abierto, delimitadas en el
correspondiente plano de ordenación, no se admite el
cierre de las mismas ni uso distinto del propio como
soportal cubierto integrado en la red viaria peatonal y
espacios libres del conjunto de la barriada.
Art. 7.10.7. Condiciones de gestión y tramitación.
Las actuaciones podrán llevarse a cabo mediante la
ejecución de obras mayores con las siguientes condiciones:
a) Responder a un proyecto unitario referido al
conjunto de edificios que correspondan a una
promoción unitaria.
b)
Tener como objeto la adecuación y puesta en uso del
local resultante. No se admitirá el cierre sin uso
concreto. La solicitud de licencia de obras debe ser
simultánea con la solicitud de licencia de apertura.
287
c)
Obtener licencia de obra mayor conforme a proyecto
técnico,
y
ejecutar
las
mismas
con
la
correspondiente dirección facultativa.
d)
Cumplir los requisitos y condiciones de edificación
correspondientes al uso que se implanta, en especial
las relativas a altura libre y condiciones de
ventilación y evacuación, ejecutando las obras de
acondicionamiento necesarias para ello.
e) Actuar, como mínimo sobre el conjunto del área
susceptible de intervención en un edificio completo.
288
DISPOSICIONES ADICIONALES
DISPOSICIONES ADICIONALES
Primera:
La entrada en vigor del presente Plan General conlleva la
derogación de todo el planeamiento anterior que no esté
específicamente incorporado al Plan.
Segunda:
En el plazo de seis meses contados desde la entrada en vigor
del Plan General, el Ayuntamiento de Cádiz someterá a
aprobación una Ordenanza de Control Urbanístico, que contendrá
las determinaciones técnicas y documentales que debe satisfacer
el planeamiento que desarrolle el presente Plan General.
Tercera:
En el plazo de doce meses contados desde la entrada en vigor
del Plan General, el Ayuntamiento someterá a aprobación del
Pleno una Ordenanza de Tramitación, que regulará las
condiciones documentales y procedimentales que han de cumplir
los expedientes de solicitud de licencias de obras y
actividades. Hasta que se apruebe definitivamente la Ordenanza
de Tramitación a que se ha hecho referencia, estará vigente el
capítulo IV del PGOU de 1984, que regula los actos de
intervención en la actividad de los particulares.
Cuarta:
En el plazo de seis meses contados desde la entrada en vigor
del Plan General, el Ayuntamiento someterá a aprobación una
Ordenanza de Urbanización, que definirá las condiciones de
diseño, dotación, materiales y puesta en obra que han de
cumplir las obras de urbanización.
290
Quinta:
En el plazo de seis meses contados desde la entrada en vigor
del Plan General, el Ayuntamiento habilitará un Registro
Público de Cargas Reales y Limitaciones a la Propiedad, con el
contenido mínimo establecido en el artículo 1.4.4. de las
Normas Urbanísticas.
Sexta:
En el plazo de seis meses contados desde la entrada en vigor
del Plan, el Ayuntamiento constituirá un Registro Público de
Solares y Terrenos sin Urbanizar, con los fines previstos en
los artículos 230 y 231 de la Ley del Suelo y el contenido
mínimo establecido en el artículo 1.4.5. de las NN.UU.
Séptima:
En el plazo de seis meses contados desde la entrada en vigor
del Plan General, el Ayuntamiento constituirá un Registro de
Transferencias de Aprovechamiento Urbanístico, con los fines
previstos en el artículo 1.4.6 de las NN.UU.
Octava:
En el plazo de doce meses contados desde la entrada en vigor
del Plan General, el Ayuntamiento aprobará una Ordenanza de
Condiciones de Obras de Rehabilitación, que matice el contenido
de los Títulos 2 y 3 de las Normas Urbanísticas para ese tipo
de obras. El ámbito de aplicación de dicha Ordenanza serán las
actuaciones de rehabilitación a desarrollar en edificación
catalogada y en los distintos grados del área de ordenanza de
Edificación en manzana cerrada: Casco Antiguo.
Novena:
En el plazo de seis meses contados desde la entrada en vigor
del Plan General, el Ayuntamiento aprobará el equivalente
económico de los aprovechamientos tipo para las distintas áreas
291
de reparto. Dicho equivalente económico deberá ajustarse a las
rentas de posición reconocidas por la valoración catastral.
292
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
Primera:
En tanto no se aprueben las Ordenanzas contempladas en las
Disposiciones Adicionales 2ª, 3ª, 4ª y 8ª, serán de aplicación
las disposiciones análogas actualmente vigentes, en todo lo que
no se oponga al Plan.
Segunda:
Las disposiciones sobre usos contenidas en el presente Plan, no
impedirán a los edificios en construcción, o construidos con
licencia ajustada a planes anteriores que vincularan la
edificación a un uso determinado, la instalación de dicho uso,
sin perjuicio del cumplimiento de las condiciones de
repercusión ambiental, establecidas en el artículo 3.7.6. y
concordantes de las Normas Urbanísticas.
Tercera:
En el plazo de dos años contados desde la entrada en vigor del
Plan General, deberán retirarse de los inmuebles catalogados,
los elementos añadidos definidos en el apartado 2 del artículo
4.1.3 de las NN.UU.
Cuarta:
Los terrenos que merezcan la condición de solar a la entrada en
vigor del Plan, pertenecientes al grado 1 de las ordenanzas de
uso característico residencial: Ordenación en manzana, Casco
Histórico; Ordenación en manzana, Ensanche moderno; Ordenación
abierta, Puerta de Tierra y Ordenación abierta, Ciudad jardín,
deberan solicitar licencia de edificación en el plazo de seis
años. El incumplimiento del plazo de edificación comportará la
expropiación o venta forzosa de los solares, con arreglo a lo
establecido en la legislación urbanística.
294
295
Quinta:
En el plazo de diez años, contados a partir de la entrada en
vigor de la presente Modificación Puntual del PGOU en Cádiz,
todas las carpinterías y cerrajerías de los edificios del Casco
Antiguo de arquitectura tradicional, deberán adaptarse a cuanto
se dispone en los arts. 4.2.22.5 y 7.2.6.7. de las Normas
Urbanísticas del PGOU, en su nueva redacción.
296
cádiz
PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA
TOMO 13
NORMAS URBANISTICAS
ANEXOS : 1, 2, 3.
297
298
PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA
DE CADIZ
INDICE
NORMAS URBANISTICAS
ANEXO 1
FICHERO DE PLANEAMIENTO
DE DESARROLLO DEL PLAN
ANEXO 1. FICHERO DE PLANEAMIENTO DE DESARROLLO DEL PLAN
Art.1. Contenido
1. El fichero de planeamiento de desarrollo contiene las
determinaciones del Plan General, para aquellas áreas en
que se establece la necesidad de redactar planeamiento
previo a cualquier otra intervención urbanística.
2. El Plano 1 de Régimen y Gestión del Suelo delimita los
ámbitos remitidos a planeamiento de desarrollo.
Art. 2. Planeamiento de desarrollo
1.
Los planes especiales que desarrollen el Plan General, se
atendrán a las condiciones particulares reflejadas en la
ficha correspondiente, y ajustarán en lo posible su
regulación al contenido de los Títulos 2 y 3 de las Normas
Urbanísticas.
2. Los planes especiales contendrán la documentación
determinada en la legislación urbanística, y la que en su
día señale la Ordenanza de Control Urbanístico, cuya
redacción se ordena en la Disposición Adicional Segunda
de estas NN.UU.
Art. 3. Alcance de las determinaciones particulares
Las determinaciones particulares contenidas en las fichas
de los ámbitos remitidos a planeamiento de desarrollo,
tienen el alcance que a continuación se señala:
a) Objetivos: Concretan los criterios, objetivos y
estrategias del PGOU para el ámbito, y sirven de
marco de referencia para los objetivos detallados
resultantes del planeamiento de menor escala.
b)
Recomendaciones para la ordenación: Definen el marco
de las determinaciones del Plan Especial.
2
c) Iniciativa
de
planeamiento: La iniciativa
encomendada a un organismo público, podrá ser
asumida por otro organismo o administración, previo
acuerdo entre partes.
d) Programación: La asignación de cuatrienio y año
podrá ser alterada si las condiciones del proceso de
desarrollo urbano así lo aconsejan.
e) Régimen del suelo: Constituye determinación
vinculante. No podrá reducirse la superficie de
sistemas generales asignada en el Plan General,
pudiendo realizarse ajustes menores en su
delimitación, dentro de los límites previstos en el
Título 1 de estas NN.UU.
f) Edificabilidad bruta: Constituye determinación
vinculante del Plan.
g) Regímen de usos: Es determinación vinculante del
PGOU.
h)
Condiciones de ordenación: Los elementos descritos
como vinculantes en la ficha de condiciones
particulares, son determinación del PGOU de obligado
cumplimiento.
Art. 4. Relación del planeamiento de desarrollo
1.
2.
3.
4.
Plan
Plan
Plan
PERI
Especial del Puerto.
Especial de RENFE.
Especial del tercer acceso.
de la Zona Franca Industrial.
3
FICHERO DE PLANES ESPECIALES
ANEXO 2
FICHERO DE UNIDADES DE EJECUCION
ANEXO 2. FICHERO DE UNIDADES DE EJECUCION EN SUELO URBANO
Art. 1. Contenido
1. El fichero de unidades de ejecución en suelo urbano
contiene las determinaciones del Plan General, para
aquellas áreas en que se establece la necesidad de gestión
y urbanización en ejecución del Plan.
2. El Plano 1 de Régimen y Gestión del Suelo delimita los
ámbitos de las unidades de ejecución.
Art. 2. Planeamiento de desarrollo
1. El grado de detalle de las determinaciones del PGOU
permite el inicio de la gestión urbanística, sin la previa
redacción de planeamiento de desarrollo.
2.
La alteración de las determinaciones del Plan relativas
a disposición del volúmen y forma de los edificios,
posición de las edificaciones, o cambios menores de las
alineaciones, requiere la aprobación previa de un Estudio
de Detalle.
3.
La alteración sustancial de las determinaciones del Plan
relativas a la calificación del suelo, disposición de las
parcelas destinadas a equipamientos o espacios libres, o
cambios de trazado de la red viaria, requiere la
aprobación previa de un Plan Especial. No se considera
alteración sustancial el ajuste de límites de las parcelas
de equipamiento o espacios libres, el cambio del uso a que
se adscriben, dentro de los mecanismos de transformación
contemplados en el Título 3 y siempre que no conlleven
reducción de la superficie de los suelos de cesión, ni
comporten incremento de la superficie edificable.
4.
La alteración de las determinaciones del Plan más alta de
los márgenes reflejados en el artículo 3, tendrá el
carácter de modificación del PGOU.
6
5.
La redacción de Estudios de Detalle o Planes Especiales
corresponderá a la iniciativa pública, cuando así lo
indique la ficha correspondiente. En los restantes casos
la redacción corresponderá a la iniciativa privada.
La Administración podrá actuar en las áreas en que la
iniciativa del planeamiento corresponda a los
particulares, si no se hubieran cumplido las previsiones
temporales.
El período de tiempo asignado para la voluntaria redacción
de planeamiento, es el que medie entre la entrada en vigor
del PGOU y la primera actuación prevista en la unidad de
ejecución.
Art. 3. Alcance de las determinaciones particulares
Las determinaciones particulares contenidas en las fichas de
las unidades de ejecución, tienen el alcance que a continuación
se señala:
a) Objetivos: Concretan la estrategia del Plan para el
ámbito.
b) Delimitación:
- El Ayuntamiento podrá modificar la delimitación
reflejada en el Plan, con arreglo al trámite
previsto en la legislación urbanística.
-
No se considera modificación de los límites de la
unidad, el ajuste de los mismos en un margen de ± 10
% de la superficie bruta asignada en la ficha,
siempre que dicha alteración responda a una mayor
adaptación al soporte físico, o redunde en beneficio
de la gestión urbanística.
c) Superficies: Las superficies bruta, neta y de suelo
lucrativo, podrán variar como consecuencia de alteración
de los límites de la unidad, dentro de los límites
descritos en el apartado b).
7
Se entiende por superficie parcelada la resultante de
deducir de la superficie bruta el suelo de viario y
espacios libres.
Se entiende por suelo lucrativo aquel en que se
materializa el aprovechamiento lucrativo.
Las densidades y edificabilidades netas se expresan
referidas al suelo lucrativo.
d) Programación: La programación de las unidades de
ejecución, no podrá retardarse en más de un año de los
plazos previstos en la ficha particular.
Podrá anticiparse la ejecución de unidades, cuando así lo
aconsejen las condiciones del proceso de desarrollo
urbano.
e)
Uso característico: Es determinación vinculante del Plan.
f) Area de reparto: Es determinación vinculante del Plan.
g)
Usos e intensidad: La superficie de suelo neto adscrita
a cada uso, podrá variar como consecuencia de ajustes de
límites, con arreglo a lo previsto en los anteriores
apartados b) y c).
h)
Superficie edificable: La superficie edificable total no
incluye la superficie construída correspondiente a
equipamientos públicos.
La cuantía de la superficie edificable no incluye tampoco
las construcciones bajo rasante, salvo indicación expresa
en la ficha.
La superficie edificable total podrá distribuirse entre
los usos compatibles con el característico de la unidad,
respetando las cuantías mínimas y máximas indicadas en la
ficha de condiciones particulares.
i) Vivienda: El número de viviendas indicado en la ficha
tiene carácter indicativo.
8
j)
Cesiones: Las superficies de suelo de cesión obligatoria
y gratuíta no podrán ser disminuídas, como consecuencia
de reajustes de límites de la unidad de ejecución.
Cabrá reajustes menores de su forma, por necesidades
derivadas de la gestión o urbanización de la unidad.
k)
Aprovechamiento: Las edificabilidades bruta y neta, así
como
los
aprovechamientos
lucrativo
total
y
patrimonializable, tienen el carácter de determinación
vinculante del Plan, y no pueden ser variados.
l)
Sistemas generales: La adscripción de sistemas generales
es determinación vinculante.
m) Condiciones de ordenación: La ficha de condiciones
particulares señala las determinaciones de ordenación que
se consideran vinculantes y no vinculantes.
Los trazados, alineaciones y condiciones de volúmen y
forma se entienden vinculantes, dentro de los límites
indicados en el artículo 2, y en la ficha de condiciones
particulares.
La altura máxima indicada en planos, podrá rebasarse con
una planta ático, si como consecuencia de las
características del proyecto no llegara a agotarse la
superficie edificable total. Cuando por razones
constructivas o estéticas, la construcción de dicha planta
ático suponga exceder la superficie edificable total
indicada en la ficha, el aprovechamiento correspondiente
al excedente de superficie edificable será de cesión
obligatoria y gratuíta.
n) Plazos máximos de ejecución: Los plazos máximos de
ejecución de las distintas actuaciones previstas, son
determinación de obligado cumplimiento, con las
correcciones que pudieran derivarse de lo reglado en el
anterior apartado d).
El incumplimiento de plazos en unidades de ejecución de
iniciativa privada, conllevará los efectos previstos en
9
el Texto Refundido de la Ley del Suelo, pudiendo suponer
el ejercicio de la expropiación-sanción.
La ejecución de edificación se atendrá a los plazos
señalados en la licencia de obra.
Art. 4. Relación de unidades de ejecución
Código
UE-CA
UE-CA
UE-CA
UE-CA
UE-CA
UE-CA
UE-EX
UE-Ex
UE-EX
UE-EX
UE-EX
UE-EX
UE-EX
UE-EX
UE-EX
UE-EX
UE-EX
UE-EX
UE-EX
UE-EX
UE-EX
UE-EX
UE-EX
UE-EX
UE-EX
UE-EX
UE-EX
UE-EX
UE-EX
UE-EX
UE-EX
UE-EX
Nombre
1
2
3
4
5
6
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
Santo Domingo
La Merced
Jaboneria
Casa del Obispo
Arquitecto Acero
Hospital de Mujeres
García Merchan
Astilleros
Guardia Civil
Cooperativa
Barriada España
Varela 2
Varela 1
Varela 3
Huerta del Obispo / Avda. Andalucia
Huerta del Obispo
Avda. San Severiano
Colarte
Gas
Pza. del Arbol
Batista
Adriano
Avda. Portugal
San Miguel
San Bartolomé
San Leonardo
Bodegas Abarzuza
Bar Stop
Castillo
Segunda Aguada
Medina Sidonia
Alcalde Blazquez
10
UE-EX
UE-EX
UE-EX
UE-EX
UE-EX
UE-EX
UE-EX
UE-EX
UE-EX
UE-EX
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
Trille
Trasera Isecotel
Cerro del Moro
Alonso Cano
Ingeniero La Cierva
Campsa
Puntales
Varadero
Cervecera - Telegrafia
Cocheras
11
FICHERO DE UNIDADES DE EJECUCION
EN CASCO ANTIGUO
FICHERO DE UNIDADES DE EJECUCION
EN EXTRAMUROS
ANEXO 3
FICHERO DE NORMALIZACION DE FINCAS
ANEXO 3. FICHERO DE NORMALIZACION DE FINCAS
Relación de normalización de fincas
Código
Nombre
NF-CA-1
NF-CA-2
NF-CA-3
NF-CA-4
NF-CA-5
NF-EX-1
NF-EX-2
NF-EX-3
NF-EX-4
NF-EX-5
NF-EX-6
NF-EX-7
Botica
Barrocal
Osorio
Arbolí
San José
Santa María de la Cabeza
San Severiano
Pelufo
Santa Teresa - Murillo
Pintor Zuloaga - Santa Teresa
Pintor Rivera
Pintor Rivera - Alonso Cano
2
FICHERO DE NORMALIZACION DE
FINCAS EN CASCO ANTIGUO
FICHERO DE NORMALIZACION DE
FINCAS EN EXTRAMUROS
ANEXO 4
CATALOGO DE EDIFICIOS
SUJETOS A PROTECCION
ANEXO 4: CATALOGO DE EDIFICIOS PROTEGIDOS
Art. 1. Contenido
Las fincas del Catalogo de Edificios Protegidos
identifican los edificios pertenecientes a los distintos
niveles del catalogo, y describen sus c a r a c t e r í s t i c a s
tipológicas y constructivas.
Art. 2. Contenido de las fincas individualizadas.
Las fincas individualizadas tienen el contenido que se
señala en el artículo 4.2.3 de las NN.UU
Art. 3. Identificación de los edificios.
1.
En las fichas individualizadas los edificios se
identifican con un código compuesto por tres
caracteres numéricos.
El primero indica el nivel de protección que
pertenece el edificio.
El segundo indica el barrio en que se encuentra el
inmueble con arreglo a la división del territorio
grafiada en el plano adjunto.
El tercer carácter corresponde a la numeración
correlativa
de
edificios
dentro
de
los
pertenecientes a un mismo nivel y barrio.
2.
Los edificios se identifican también mediante
referencia postal, plano de situación y fotografía
de la fachada.
Se emplea también la denominación histórica o
popular de los edificios, cuando existe y, en el
caso de los equipamientos, el nombre de la entidad
que los ocupa o uso a que están adscritos.
2