Download normas urbanísticas - Ayuntamiento de Abanto

arkideiak, S.L.P
Ledesma, 6-4º dcha. C.P. 48.001. Bilbao. Bizkaia.
Tel.94 424 76 67 Fax.94 424 02 09
REVISIÓN DEL PLAN GENERAL MUNICIPAL DE ORDENACIÓN URBANA
DOCUMENTO PARA APROBACIÓN PROVISIONAL
BERRIKUSTAPEN HIRIGINTZ ANTOLAKIZUNAREN PLANGINTZA OROKORRA
AYUNTAMIENTO
DE ABANTO Y
CIERVANA
ABANTOZIERBENAKO
UDALA
ORDENACIÓN
ORDENAZIOA
NORMAS URBANÍSTICAS
NORMAS ESPECÍFICAS: ORDENANZA DE CONSTRUCCION Y EDIFICACIÓN
FECHA
NOVIEMBRE-2009-AZAROA
DATA
EQUIPO
REDACTOR
arkideiak, S.L.P
SABAI Arkitektoak, S.L.
BMP Abogados
REDAZIO
TALDEA
Plan General de Ordenación Urbana de Abanto y Ciervana
Normas Urbanísticas. Documento para Aprobación Provisional.
Referencia COAVN nº
REVISION DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN
Documento para Aprobación Provisional
AYUNTAMIENTO DE ABANTO Y CIERVANA
Noviembre -2.009
NORMAS URBANÍSTICAS
NORMATIVA ESPECÍFICA. ORDENANZAS DE LA CONSTRUCCIÓN Y EDIFICACIÓN
CAPITULO- I. EDIFICACIONES DENTRO
CONSTRUCCIONES
DE
ORDENACION
Y
NUEVAS
Artículo- 1. OBJETO
En cumplimiento con lo establecido en el artículo 75.1de la LSU 2/2006 de 30 de junio; todos los ayuntamientos
deben aprobar, conforme a la legislación de régimen local, ordenanzas de la construcción, edificación y
urbanización.
Según en el artículo 75.3 de la misma ley; cuando tengan por objeto las construcciones y edificaciones, las
ordenanzas municipales deben regular pormenorizadamente los aspectos morfológicos y estéticos, los requisitos
de seguridad, estabilidad, estanqueidad, accesibilidad, salubridad y funcionalidad, y las restantes condiciones no
definitorias ni de la edificabilidad urbanística ni del destino del suelo que sean exigibles, junto con las
determinadas por la ordenación establecida por los planes, para la autorización de los correspondientes actos de
construcción o edificación.
Las ordenanzas municipales introducen criterios de eficiencia energética, reducción de emisiones contaminantes
y arquitectura bioclimática. A estos efectos, la normativa municipal incluye en su memoria justificativa un estudio
de los condicionantes físicos y climáticos en el territorio municipal, como vientos dominantes, zonas de
soleamiento o composición geológica, que servirán de fundamento para la introducción en su regulación de
criterios de arquitectura bioclimática, como la orientación de los edificios, la relación entre espacio libre y altura
del edificio, el aislamiento térmico o las condiciones de aireación de las edificaciones. En relación con este último
aspecto serán de obligado cumplimiento, según Real Decreto 314/2006 de 17 de marzo, por el que se aprueba
el Código Técnico e la Edificación (C.T.E.); las disposiciones generales , condiciones técnicas y administrativas,
exigencias básicas y anejos.
La presente ordenanza, contiene la reglamentación detallada de los parámetros edificatorios y urbanísticos que a
nivel general determinarán las características de las edificaciones, construcciones y ordenaciones que se
realicen en el término municipal de Abanto-Zierbena en desarrollo del presente Plan General.
Artículo- 2. SUPERFICIE DE PARCELA BRUTA
Se entiende por superficie de parcela bruta, la superficie original de un terreno, de titularidad privada o pública,
sin descontar la destinada Sistemas Generales o Locales de uso público.
Artículo- 3. SUPERFICIE DE PARCELA NETA
Se entiende por superficie de parcela neta, la que resulta de sustraer de la superficie de un terreno, aquella que
se destina a Sistemas Generales o Locales de uso público.
La superficie de parcela neta, podrá dividirse en lotes o parcelas edificables, en el suelo urbano, en ejecución del
expediente urbanístico previamente aprobado y siempre que cumplan con las condiciones que se establezcan
como superficie mínima para la intervención edificatoria.
En el suelo no urbanizable el concepto de superficie territorial computable y superficie mínima responde a la
necesidad de mantener el carácter de dicha zona. En este suelo, la superficie territorial computable y mínima
puede estar constituida por una o varias parcelas rústicas que constituirán la denominada superficie urbanística,
si su fin es el de posibilitar el uso urbanístico permitido.
Página 1
REVISION DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN
Documento para Aprobación Provisional
AYUNTAMIENTO DE ABANTO Y CIERVANA
Noviembre -2.009
NORMAS URBANÍSTICAS
NORMATIVA ESPECÍFICA. ORDENANZAS DE LA CONSTRUCCIÓN Y EDIFICACIÓN
Artículo- 4. DENSIDAD DE VIVIENDAS
Es el índice utilizado como limitador de la intensidad del aprovechamiento, que hace referencia al número
máximo de unidades de vivienda por hectárea de suelo bruto.
Artículo- 5. CONCEPTO DE EDIFICABILIDAD O SUPERFICIE DE TECHO
Edificabilidad es el coeficiente que indica; en el suelo Urbano, la edificación de cada unidad de ejecución,
obtenido por el cociente entre la superficie máxima a construir y superficie de las parcelas brutas, expresado en
m2/m2; y en el suelo Urbanizable, la edificación de cada unidad de ejecución, obtenido por el cociente entre la
superficie máxima a construir y superficie bruta del sector, excluída la correspondiente a Sistemas Generales
adscritos y/o suelos obtenidos por cesión, expresado en m2/m2.
El coeficiente de edificabilidad, es el cociente entre, el total de los metros cuadrados edificables (en todas las
plantas) destinados al uso correspondiente y la superficie territorial computable (superficie de parcela bruta) en
metros cuadrados de la zona y que vendrá expresado en m2 /m2 .
Se denominará superficie edificable máxima o superficie de techo de una Zona, Unidad de ejecución o
parcela, a la suma total de todas las superficies construibles máximas y de todas las construidas que deben
contabilizar como tales y que estén destinadas a albergar usos lucrativos o no. La superficie edificable máxima o
superficie de techo, queda regulada por la superficie asignada bajo y sobre rasante.
La forma de medir las superficies edificables se realizará con los criterios del artículo siguiente titulado «Forma
de medir la edificabilidad».
La edificabilidad máxima o superficie de techo para usos lucrativos y para dotaciones públicas, se divide en dos
grupos:
ƒ
Edificabilidad bajo rasante, constituida por la superficie construida en plantas de sótano y en plantas de
semisótano
ƒ
Edificabilidad sobre rasante, construida en plantas bajas, en plantas de piso, incluida la de camarote y,
en su caso, la de planta bajo cubierta, medidas según se indica en el artículo siguiente.
Edificabilidad sobre rasante de un Area de Sistema general, Zona, Unidad de ejecución o parcela, en cualquier
clase de suelo, es el número de metros cuadrados que define la superficie máxima posible de construir en
plantas sobre rasante, en el interior de su delimitación espacial.
La edificabilidad sobre y bajo rasante se puede desdoblar en las Normas específicas de ordenación,
estableciendo edificabilidades máximas y, en su caso, mínimas para cada uso o grupos de usos. Cuando no se
especifique, se referirá a la superficie total.
El concepto de edificabilidad es aplicable en cualquier categoría de suelo y en cualquier tipo de Zona, sea
pública o privada.
Artículo- 6. FORMA DE MEDIR LA EDIFICABILIDAD
Edificabilidad sobre rasante: Se computará toda la edificación bajo techo de las distintas plantas cuyo volumen
se levante por encima de la “Cota de planta baja”.
Asimismo se computarán:
•
Las proyección en planta de voladizos o cuerpos salientes cubiertos y cerrados en uno o mas de sus
lados.
•
Los espacios bajo-cubierta de altura superior a 1,60 m.
No se computarán:
Página 2
REVISION DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN
Documento para Aprobación Provisional
AYUNTAMIENTO DE ABANTO Y CIERVANA
Noviembre -2.009
NORMAS URBANÍSTICAS
NORMATIVA ESPECÍFICA. ORDENANZAS DE LA CONSTRUCCIÓN Y EDIFICACIÓN
•
Vuelos abiertos en tres de sus lados o terrazas.
•
Soportales y espacios libres bajo edificación, siempre que sean de uso público, tengan una dimensión
mínima de 3 m2. y no se consideren como portales.
•
Espacios bajo cubierta de altura inferior a 1,60 m.
Edificabilidad bajo rasante: Se computará toda la edificación cuyo volumen se levante por debajo de la “Cota de
planta baja”, salvo que se dedique a guardería-aparcamiento.
Las plantas sótano o semisótano, situadas bajo el forjado correspondiente a la “Cota de planta baja” señalada.
Planta cuyo volumen quede en mas de un 50% bajo la rasante o alineación, en el caso de no estar determinada
la “Cota de planta baja”
Artículo- 7. CONCEPTO DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO
El concepto de aprovechamiento urbanístico es un concepto económico que define el valor que tienen
determinados terrenos incluidos en Suelo Urbano y Urbanizable, en función del derecho que el planeamiento
urbanístico otorga a sus propietarios para materializar una determinada edificabilidad en la que se autoriza la
ubicación de unos determinados usos o actividades.
El aprovechamiento urbanístico se refiere siempre al valor que tiene la posibilidad de establecer usos privados o
usos lucrativos en terrenos clasificados como Suelo Urbano o Suelo Urbanizable.
El aprovechamiento urbanístico total de una Zona, Area de reparto, Unidad de ejecución o parcela, se obtiene
sumando el valor de la posibilidad de establecer la totalidad de los usos lucrativos permitidos en cada uno de los
ámbitos urbanísticos citados. Al efecto se podrá definir la posibilidad de establecer un metro cuadrado de un uso
determinado con un valor unidad, debiendo de valorarse la de los demás usos permitidos con un coeficiente que
refleje la relación de su valor con la del uso de valor unidad, el cual se denomina uso característico.
La posibilidad de establecer usos privados en terrenos y/o edificaciones e instalaciones en Suelo No
Urbanizable, no se considera aprovechamiento urbanístico al no generar la Calificación global derecho al
aprovechamiento urbanístico. En terrenos clasificados como Suelo No Urbanizable, solamente es aplicable el
concepto de edificabilidad.
Artículo- 8. DEFINICIÓN DE LA EDIFICABILIDAD Y DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO. SU
CONCRECIÓN ESPACIAL
La Calificación global establece obligatoriamente la totalidad de la edificabilidad que es posible situar en el
interior de la delimitación de cada una de las Zonas, sin definir de manera concreta y pormenorizada la situación
y forma de los edificios que materializarán la edificabilidad de cada Zona.
En las Zonas comprendidas en el Suelo Urbano y Urbanizable, la Calificación pormenorizada concreta la forma y
situación espacial de su edificabilidad, con la asignación de los usos permitidos y sus cuantías en cada una de
las parcelas y, en su caso, en los edificios en los que se materializa la edificabilidad total de la Zona.
El aprovechamiento urbanístico total definido para cada Zona, con el mismo carácter que la totalidad de la
edificabilidad, se calcula conforme a lo establecido en estas Normas urbanísticas.
La Calificación pormenorizada en el Suelo Urbano y Urbanizable, concreta la situación espacial del
aprovechamiento urbanístico en cada Zona, Area de reparto, Unidad de ejecución, parcela, o sector que define.
Página 3
REVISION DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN
Documento para Aprobación Provisional
AYUNTAMIENTO DE ABANTO Y CIERVANA
Noviembre -2.009
NORMAS URBANÍSTICAS
NORMATIVA ESPECÍFICA. ORDENANZAS DE LA CONSTRUCCIÓN Y EDIFICACIÓN
Artículo- 9. COTA DE PLANTA BAJA
Determina la rasante del forjado sobre la que se contabilizan el número de plantas, la última construída y la
superficie construída.
Se define por el plano horizontal situado a 0,70 m. de la rasante de la vía pública mas desfavorable o la de
mayor rango, o la que le de acceso.
En el caso de que dicha rasante no sea horizontal se definirá como el plano horizontal sobre la rasante de la vía
pública mas desfavorable, dispuesto a distancias que oscilarán, de 0,70 m. en el punto mas próximo a 2,50 m.
en el punto mas alejado.
En circunstancias muy singulares la cota de planta baja se determinará a través de un Estudio de Detalle
redactado por los Servicios Técnicos Municipales.
VIA PUBLICA
La determinación física en el terreno de la “Cota de planta Baja”, a la hora de replantear un edificio de nueva
planta, que no de a vía pública, se realizará en relación a la urbanización circundante que se haya materializado
en el terreno. Esta determinación física se realizará por el Ayuntamiento a solicitud del interesado.
Artículo- 10. PLANTA BAJO-CUBIERTA
Situada sobre la última planta, su alineación de fachada se situará retranqueada respecto de la anterior, cuando
se disponga con cubierta plana. El perfil máximo se medira:
PERFIL MÁXIMO DE CUBIERTA
25°
0.3
FORJADO ULTIMA PLANTA
ALINEACIÓN DE FACHADA
Página 4
REVISION DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN
Documento para Aprobación Provisional
AYUNTAMIENTO DE ABANTO Y CIERVANA
Noviembre -2.009
NORMAS URBANÍSTICAS
NORMATIVA ESPECÍFICA. ORDENANZAS DE LA CONSTRUCCIÓN Y EDIFICACIÓN
Artículo- 11. FORMA DE MEDIR LA SUPERFICIE CONSTRUIDA
La edificabilidad se obtendrá por adición de las superficies construidas brutas de cada una de las plantas de los
edificios, tomando como parámetro definidor las alineaciones construidas exteriores de cada planta del edificio
con independencia del uso a que se destinen las habitaciones o espacios, con exclusión de los patios interiores.
De estas superficies se deducirá:
ƒ
El 50% de la superficie de las terrazas en pisos y vuelos abiertos en tres de sus lados.
ƒ
La de los espacios bajo cubierta destinados a camarotes o trasteros (no habitables) de altura inferior a 1,60
m.
ƒ
El 100% de la superficie destinada a patios interiores
ƒ
El 100% de vuelos abiertos, balcones y terrazas al aire libre que no tengan techo.
ƒ
El 100% de soportales y espacios libres bajo edificación, siempre que sean de uso público, tengan una
dimensión mínima de 3 m2. y no se consideren como portales.
Artículo- 12. DEFINICION DE OCUPACION DE SUELO
A los efectos del estándar de ocupación de suelo con respecto a la superficie de lotes y parcelas en cualquier
clase de suelo, se entenderá por ocupación la superficie que se obtenga de la proyección horizontal de todas las
partes edificadas delimitadas por la superficie exterior de los muros perimetrales, incluidos los vuelos cerrados.
Dentro de esa superficie se incluyen la correspondiente a los patios interiores o de parcela, no así la proyección
de los cuerpos salientes o vuelos abiertos.
En el suelo No Urbanizable, a fin de cumplir las condiciones de ocupación total, consistente en un porcentaje
sobre la superficie de la parcela receptora, se contabilizará como superficie ocupada la que resulte de proyectar
sobre un plano horizontal la envolvente máxima de las proyecciones de todos los perímetros de todas las plantas
edificadas, con excepción de los planos que forman la cubierta y que sobresalgan del perímetro o perímetros de
las plantas inferiores.
Artículo- 13. DEFINICIÓN Y CONDICIONES DE LAS MEDIANERAS. NORMALIZACIÓN DE FINCAS
Se entiende por «medianera» el plano vertical de contigüidad entre dos edificaciones o parcelas, que separa los
predios en que ambas se asientan —pudiendo o no utilizarse de forma estructural compartida—, y que separa a
los cierres de ambas edificaciones sin solución de continuidad desde los cimientos a la cubierta, aun cuando su
continuidad pueda quedar interrumpida por patios de carácter mancomunado a los que abran piezas habitables.
Las medianeras que resulten al descubierto como consecuencia de la diferente edificación en el tiempo, y los
patios abiertos en ellas deberán tratarse como fachadas. Su ejecución correrá a costa de la finca propietaria de
la pared, cuyo plano exterior coincidente con el plano de la medianera que da al descubierto. Se podrá dictar al
objeto orden de ejecución por el Ayuntamiento, conforme al artículo titulado «Ordenes de ejecución».
Las medianeras que resulten al descubierto con carácter permanente, por diferente altura reguladora,
retranqueo, profundidad edificable y otra causa, deberán acabarse con materiales de la misma calidad que los de
la fachada.
Las medianeras que resulten al descubierto con carácter permanente, por limitar con suelo público, libre o
edificable para dotaciones o equipamientos o cualquier otra causa, deberán tener tratamiento de fachada,
pudiendo el Ayuntamiento conceder derechos de luces y vistas, así como de vuelo, en su caso, sobre el dominio
público.
Página 5
REVISION DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN
Documento para Aprobación Provisional
AYUNTAMIENTO DE ABANTO Y CIERVANA
Noviembre -2.009
NORMAS URBANÍSTICAS
NORMATIVA ESPECÍFICA. ORDENANZAS DE LA CONSTRUCCIÓN Y EDIFICACIÓN
Si la medianera que resulta de la edificación de dos solares contiguos no edificados no es normal a la línea de
fachada, para poder edificar los solares afectados se debe regularizar su forma de manera que el ángulo
formado por la medianera con la normal a la fachada en el punto de su intersección sea inferior a 20°
sexagesimales.
El cumplimiento del condicionado anterior se deberá imponer por el Ayuntamiento a través de la redacción,
tramitación y aprobación de un Proyecto de normalización de fincas, según lo establecido y en la sección tercera
del capítulo V del título III del Reglamento de Planeamiento.
Artículo- 14. CONCEPTO DE ALINEACIONES, NIVELACIONES Y RASANTES
Son las líneas perfiles planos que determinan el espacio urbano.
ALINEACIONES DE VÍA PUBLICA.- Es la línea que determina y define sobre el suelo la frontera de la vía
pública con los demás espacios urbanos.
ALINEACION DE LA EDIFICACION.- Es la línea que determina la distancia mínima a que puede situarse la
fachada de la edificación, de la calle y/o de los linderos.
Cuando el frente de la edificación más cercano esté separado más de 10 m de la alineación del vial rodado, el
carácter de las plantas, se regirá por las rasantes del edificio urbanizado al que den los frentes del edificio en
todo su perímetro, rasantes que obligatoriamente deberán venir definidas en el Proyecto de Obras de
Urbanización complementario del de edificación.
La alineacion de los sótanos será la de las fachadas salvo que expresamente se señale otra en los planos de
Ordenación.
NIVELACIONES.- Son los distintos planos horizontales, a cuyas cotas de nivel se dispondrán tanto los
espacios urbanos, como las plantas de las edificaciones.
En las parcelas de suelo no urbanizable, solamente se admitirán taludes artificiales de tierra en el perímetro del
edificio, cuando se demuestre fehacientemente que la operación supone una mejora ostensible del paisaje,
mejora de la integración del edificio en aquél, disminuyendo su impacto y mejorando las condiciones estéticas
del edificio.
En el caso de edificios destinados a vivienda familiar, el relleno sobre cualquier punto del terreno natural
preexistente no ser superior a dos metros.
En este tipo de suelo, se deberá cumplir en todos los proyectos de edificación, las condiciones de adaptación
topográfica y movimiento de tierras indicado para el tipo de ordenación de edificación aislada.
RASANTES.Son las líneas determinadas por la intersección de los planos que conforman los espacios
urbanos y el plano vertical.
En las parcelas y lotes edificables colindantes con vías rodadas se utilizarán como criterio preferente, las
rasantes de dichas vías para definir y referenciar el carácter de cada planta, cuando éstas. no vengan definidas
en altimetría concreta del planeamiento.
Las alineaciones nivelaciones y rasantes definidas en los planos de ordenación, serán de obligado cumplimiento,
tanto para los proyectos de urbanización como para los edificios privados y públicos.
Artículo- 15. DEFINICION DE LAS DIVERSAS PLANTAS
Las plantas de un edificio se subdividen en dos grandes grupos, plantas bajo “Cota de Planta Baja” y plantas
elevadas. Las plantas elevadas son la planta baja y las plantas de piso.
A continuación se definen los tipos de plantas indicados:
Página 6
REVISION DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN
Documento para Aprobación Provisional
AYUNTAMIENTO DE ABANTO Y CIERVANA
Noviembre -2.009
NORMAS URBANÍSTICAS
NORMATIVA ESPECÍFICA. ORDENANZAS DE LA CONSTRUCCIÓN Y EDIFICACIÓN
PLANTAS BAJO “COTA DE PLANTA BAJA”
PLANTA SOTANO: Se considera como tal, aquella planta que está bajo rasante o por debajo de la “Cota de
Planta Baja”, en los que mínimamente la unidad del volumen del paralelepípedo que lo conforma, está por
debajo de la linea o plano teórico que une las rasantes superior e inferior sean estas tanto de calle, como de
terreno urbanizado o natural.
En el caso de plantas bajas de un mismo edificio, con suelo formado con forjados partidos en diferentes alturas y
que den lugar a diversos planos horizontales como techo de una planta de sótano, se tomará a efectos de
contabilizar las alturas del plano de comparación con respecto a la rasante en cada parte de planta baja, el del
propio forjado debiendo de contabilizar en cada parte del edificio el número total de plantas con referencia a la
planta baja como tal en la parte correspondiente del edificio.
Se podrán realizar, en los terrenos en pendiente, una división del edificio en tramos en aquellos puntos en que el
forjado del suelo acabado con pavimento de la planta baja, esté a 1,15 m. sobre la rasante y en las cuales se
efectúe un escalonado de la planta baja.
Las plantas sótano no serán computables a nivel de edificabilidad sobre rasante.
PLANTA SEMISOTANO: La construcción-local dispuesta por debajo de la “Cota de Planta Baja”, cuando
mínimamente la mitad del volumen del paralelepípedo que lo conforma esté por encima de la linea o plano
teórico que une las rasantes superior e inferior sean estas tanto de calle, como de terreno urbanizado o natural.
PLANTAS ELEVADAS:
Son aquellas SOBRE “COTA DE PLATA BAJA” que no cumplen las condiciones indicadas para las plantas de
sótano. Se dividen en planta baja y plantas de piso.
PLANTA BAJA: Es la más baja de las plantas elevadas e inmediatamente superior a la planta sótano en caso de
existir ésta, debiendo considerarse también como tal aquella que no cumple las condiciones anteriormente
exigidas para poderse considerar planta de sótano.
La planta baja o de sótano, así como cualquier otra planta, por el hecho de dejarse totalmente abierta como
porche, o con la excepción de los accesos al resto de las plantas de edificio, no perder su carácter, ni dejar de
computar como tal en el número de plantas, ni en la forma de medir la altura de la edificación.
PLANTA DE PISO: Son aquellas plantas elevadas situadas en un nivel superior a la baja.
El hecho de dejar toda una planta de piso libre de edificación, o solamente ocupada por los núcleos de
comunicación o accesos y los núcleos de instalaciones, no supone que deje de computar en el número máximo
de plantas ni en la forma de medir la altura de la edificación.
Artículo- 16. NUMERO DE PLANTAS DE LOS EDIFICIOS Y FORMA DE CONTABILIZARLAS
Los criterios para definir las plantas de los edificios, para clasificarlas y contabilizar su número, serán los
indicados y los recogidos en los restantes artículos de la presente Normativa.
El sistema para contabilizar el número de plantas elevadas construibles o construidas en Abanto-Zierbena,
según la indicación al efecto de los parámetros urbanísticos básicos propios de cada zona y Calificación, será
considerado el número total de plantas que se construyan sobre el forjado situado en la “Cota de Planta Baja”.
La indicación del número de plantas, a través del correspondiente parámetro urbanístico básico, podrá matizar el
carácter de alguna de las plantas elevadas, en el sentido de que la última planta elevada de piso tenga el sentido
de planta de camarote obligatoriamente.
La limitación de plantas también puede afectar al número de plantas de sótano.
Las limitaciones tanto del número de plantas de sótano como elevadas, puede ser con carácter de máximo o
mínimo, o incluso con un carácter de número fijo y obligado.
Página 7
REVISION DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN
Documento para Aprobación Provisional
AYUNTAMIENTO DE ABANTO Y CIERVANA
Noviembre -2.009
NORMAS URBANÍSTICAS
NORMATIVA ESPECÍFICA. ORDENANZAS DE LA CONSTRUCCIÓN Y EDIFICACIÓN
Las ordenanzas de edificación indicarán de manera expresa y concreta el número máximo de plantas permitido
en cada lote público o privado, y en cada parcela en su caso, tanto por encima como por debajo de la rasante,
así como las características de las plantas permitidas y en especial las de la planta camarote y el espacio bajo
cubierta.
No contará en el número de plantas edificables, el posible aprovechamiento bajo cubierta que esté comprendido
dentro del volumen definido por los planos inclinados con un ángulo respecto a la horizontal no superior a 30
grados sexagesimales, y que no origine, en cualquier punto, una altura superior a dos metros.
Cuando el terreno en pendiente origine en su cota inferior una planta baja destinada a local comercial, o
cualquier otro uso diferente a vivienda, ésta no podrá sobrepasar los dos cincuenta metros de altura libre máxima
en cualquier punto.
Artículo- 17. ALTURA MAXIMA DE LA EDIFICACION
La altura máxima de la edificación permitida, se medirá desde la cara superior del forjado situado a la “Cota de la
Planta Baja”, hasta la cara superior del forjado del techo de la última planta o encuentro del plano superior del
alero con el plano vertical que contiene la alineación de la fachada.
Solo se permitirá por encima de la altura máxima, las construcciones para albergar máquinas ascensores,
chimeneas y los locales bajo-cubierta, destinados a uso comunitario o particular.
Artículo- 18. ALTURAS DE LAS DIVERSAS PLANTAS
A efectos de ampliación de los criterios de este artículo, se considerará altura libre a la distancia que resulte
entre el acabado del pavimento y el acabado de los techos.
A fin de normalizar dichos parámetros, éstos se considerarán uniformes e iguales a 7 y 3 centímetros de la cota
de forjado, respectivamente.
La presente Normativa se referirá a los edificios de nueva planta, que se construyan con posterioridad a la
aprobación de la misma.
PLANTA SOTANO Y SEMISOTANO
la altura libre mínima será de 2,20 m.
la altura libre máxima será de 3,00 m.
PLANTA BAJA:
la altura libre mínima será de 2,80 m.
la altura libre máxima será de 3,50 m.
PLANTAS DE PISOS:
la altura libre mínima será de 2,50 m.
la altura libre máxima será de 2,80 m.
PLANTA BAJO CUBIERTA:
la altura libre máxima será de 3,00 m.
En el Uso Industrial y Comercial, la altura libre mínima será de 3,5 metros.
En el Uso Público, la altura libre mínima será de 2,5 m y la máxima será libre, a definir según las necesidades de
cada espacio del edificio.
Estas reglas son generales para todo tipo de suelo, no obstante, las presentes Normas o los expedientes
Urbanísticos pormenorizados, podrán hacer modificaciones puntuales a lo indicado, por motivos de Diseño
Urbano, remate o mantenimiento de cornisas, diseño de porticados, etc.
No obstante, estas reglas generales de alturas máximas y mínimas de las plantas, podrán ser variadas cuando
disposiciones generales de los Organismos que tienen competencia en la regulación y gestión de edificaciones
destinadas a usos específicos, indique obligatoriamente alturas libres diferentes a las aquí indicadas, sin
Página 8
REVISION DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN
Documento para Aprobación Provisional
AYUNTAMIENTO DE ABANTO Y CIERVANA
Noviembre -2.009
NORMAS URBANÍSTICAS
NORMATIVA ESPECÍFICA. ORDENANZAS DE LA CONSTRUCCIÓN Y EDIFICACIÓN
perjuicio de que se re-estudien en estos casos, las relaciones de diseño urbano de las nuevas edificaciones con
las colindantes y en especial en el caso de medianeras.
Artículo- 19. USOS SEGUN LAS DIVERSAS PLANTAS
En las plantas de sótano o semisótano, no se permitirá el uso de vivienda.
Los sótanos no podrán destinarse a actividades distintas a las de guardería-aparcamiento, garaje-aparcamiento,
actividades de servicios complementarios de usos no industriales y de servicios e instalaciones auxiliares de las
actividades industriales.
Se cumplirán no obstante, las Normas del Ministerio de O.P.U. para viviendas de protección oficial, en cuanto a
dimensiones mínimas de plazas, ventilaciones, incendios, accesibilidad desde las viviendas, anchura, pendientes
de rampas, etc...
Las plantas bajas para poder ser destinadas a viviendas deberán estar situadas sobre forjado, sobre sótano o
con cámara de aire con el terreno natural no inferior a 50 centímetros. Deberá quedar el pavimento de todas las
piezas de vivienda como mínimo a 0,30 m de altura sobre el terreno exterior -acera o rasante definitiva en el
Proyecto de Urbanización del entorno del edificio-.
Cuando alguna de las piezas de la vivienda, de contra muro de contención de tierras, se deberá construir otro
muro de media asta a 10 cm del anterior, ventilando la cámara y efectuando la recogida de aguas precisa, para
asegurar unas correctas condiciones de habitabilidad.
En las plantas bajas de uso comercial, industrial, de servicios, cultural y docente, será obligatorio la previsión de
un aseo por cada 60 m construidos, ventilado directamente al exterior o por conductos verticales tipo Shunt en
cuyo caso será obligatoria la previsión de los mismos en el proyecto de edificación, estableciendo su continuidad
de forma que pueda ventilar la pieza establecida en dicha planta.
El resto de usos de las diversas plantas deberá ser el indicado al efecto por las Normas de Suelo Urbano, o por
los expedientes de Planeamiento que en su desarrollo se tramiten y aprueben definitivamente, debiendo
concretar con respecto a la Normativa, el total de usos permitidos por ésta en cada clasificación del suelo, tanto
en lo que respecta a su distribución espacial en el plano horizontal, como en las diversas alturas o plantas de los
edificios.
Artículo- 20. SEPARACION ENTRE EDIFICIOS. FORMA DE COMPUTARLA
En general y en cualquier tipo de suelo la separación entre dos edificios no será en cualquier pareja de puntos
enfrentados, inferior a la semisuma de la altura de ambos edificios, medida de suelo a alero en la misma vertical.
Esta Normativa será de aplicación, aún en aquellos casos en los que el edificio existente tenga una separación
tal al límite de su parcela, que sumada a la separación obligada del nuevo edificio al límite de la suya, de una
magnitud inferior a la semisuma de la altura de ambos. En este caso, el nuevo edificio deberá aumentar la
separación al límite de su parcela hasta cumplir la citada condición.
Se excluye de esta condición las edificaciones en suelo urbano que tengan marcada la alineación en la
documentación gráfica, así como, naturalmente, los edificios que deban construirse adosados a una medianería.
Para el cómputo de las separaciones entre edificios, se considerará cualquier elemento de la edificación, en
cualquier planta sobre rasante, incluso cualquier tipo de cuerpo saliente o vuelo, con excepción de los
denominados elementos salientes y en consecuencia del posible vuelo del alero de cubierta.
Página 9
REVISION DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN
Documento para Aprobación Provisional
AYUNTAMIENTO DE ABANTO Y CIERVANA
Noviembre -2.009
NORMAS URBANÍSTICAS
NORMATIVA ESPECÍFICA. ORDENANZAS DE LA CONSTRUCCIÓN Y EDIFICACIÓN
Artículo- 21. PATIOS EN EDIFICIOS DE VIVIENDA
Son los espacios libres situados dentro de las alineaciones de la edificación.
En los patios a los que obren unidades de vivienda, será de aplicación la Normativa de patios cerrados en su
perímetro y patios abiertos-retranqueo de la Orden de 18 de mayo de 1994 del Consejero de Urbanismo,
Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco, o norma que la sustituya.
Las superficies de los patios citados serán normalmente superficies de propiedad privada situadas en parcelas
privadas, dependientes en su conservación de la propiedad o comunidad de propietarios del edificio o edificios a
que sirven; únicamente serán de dominio público cuando así se indique expresamente en la ordenación
pormenorizada.
En cualquier caso deberán tener un acceso para su mantenimiento, con independencia de su titularidad, desde
cada una de las comunidades afectadas.
Cubrición de los patios interiores
Se permite la cubrición de los patios interiores, siempre que se efectúe ésta con acristalamiento, translúcido o
transparente o incoloro, presente una superficie de ventilación mínima en centímetros cuadrados equivalentes en
cada caso a multiplicar por 8 el lado mínimo del patio y la proyección del plano horizontal de la superficie de
iluminación con elementos transparentes sea como mínimo el 90% de la superficie del patio.
Condicionado de los patios a las intervenciones constructivas de levante y reforma
Las obras de reforma y las de levante con adicción de nuevas plantas de piso sobre edificios ya construidos,
requerirán para el otorgamiento de la licencia de ejecución de obras, la adecuación de las dimensiones de los
patios en las nuevas plantas elevadas al tipo y utilización de las piezas de las plantas citadas que ventilen e
iluminen a su través, de conformidad con lo indicado al efecto en la presente Normativa.
Además de lo anterior no empeorarán las condiciones de dimensionado y forma ya existentes en las plantas
construidas, adoptando en las nuevas plantas elevadas unas dimensiones propias de planta, tales que cumplan
como mínimo con la dimensión propia que deberían tener las plantas ya existentes, contabilizando el total de
plantas resultantes.
Patios interiores en las medianerías y patios mancomunados:
Los patios interiores situados a ambos lados de las medianeras de los edificios cumplirán las mismas
condiciones de todo tipo indicados en el artículo titulado «Dimensiones y condiciones de forma de los patios
interiores» pudiendo constituirse mancomunadamente entre patios interiores que pertenezcan a edificios
colindantes.
Las condiciones de todo tipo derivadas de las funciones de las piezas que obran al patio, del número de plantas
de los frentes, de su situación en altura y de cualquier otra circunstancia, serán las mismas que las que se deben
observar si el patio pertenece a un único edificio.
Para que se admita la mancomunidad del patio, se deberán cumplir las siguientes normas:
1) Se deberá establecer la mancomunidad como derecho real de servidumbre entre los solares afectados, a
través de escritura pública, e inscribirla en el Registro de la Propiedad con la condición de no poder ser
cancelada sin el permiso de ambas propiedades y del Ayuntamiento. Se deberá presentar certificado del
Registro de la Propiedad acreditativo de lo anteriormente expresado, acompañando a la solicitud de la
licencia de edificación.
2) No podrá en ningún caso cancelarse esta servidumbre en tanto subsista alguno de los edificios cuyos patios
interiores requieran el complemento del patio mancomunado para cumplir con las condiciones de
dimensiones mínimas.
3) Se permitirá la separación de las partes diversas del patio mancomunado de los diferentes edificios, por
medio de verjas caladas de herrería de altura no superior a tres metros.
Página 10
REVISION DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN
Documento para Aprobación Provisional
AYUNTAMIENTO DE ABANTO Y CIERVANA
Noviembre -2.009
NORMAS URBANÍSTICAS
NORMATIVA ESPECÍFICA. ORDENANZAS DE LA CONSTRUCCIÓN Y EDIFICACIÓN
“Patios de conductos o Patiejo”.
El patio de conductos o Patiejo, es el que garantiza la accesibilidad, registro y mantenimiento de los conductos
verticales necesarios, así como la ventilación cruzada del edificio.
Estará siempre abierto en su parte superior a través de la cubierta.
Su sección libre horizontal mínima será de 0,75 m2.
Los conductos de humos, aire viciado y gases deberán sobresalir 1 m, por encima de la abertura del patiejo a la
cubierta.
Artículo- 22. VUELOS
Se define como tales los espacios edificatorios que sobrepasan la alineación de la edificación.
El plano límite de vuelos será el vertical paralelo a la alineación de fachada, a una distancia máxima de 1,20 m.
El extremo inferior del plano de vuelos no pasará el suelo de la planta primera y el superior no superará el techo
de la planta última.
Los aleros o vuelos con pendiente en forjados de cubierta no sobrepasarán los 1,50 m.
Se permitirán vuelos para balcones y terrazas, tendederos y miradores, considerándose como miradores los
espacios volados con cerramientos acristalados, en el 60% mínimo de su desarrollo de fachada, pudiendo
ocupar en cada fachada el 60% de la longitud de la misma. Su profundidad será máximo de 1,20 m.
A excepción de lo señalado, las fachadas serán absolutamente planas, permitiéndose únicamente un vuelo
ornamental en cornisa de 0,30 m máximo.
Las jardineras suspendidas de las barandillas de balcones y cualquier elemento que se disponga en fachada y
que tenga el carácter de removible, se considerará vuelo y estará sujeto a las limitaciones anteriormente
expuestas.
Artículo- 23. SOPORTALES O GALERIAS PEATONALES
En el caso que se deseen ubicar o disponer en edificaciones serán siempre de uso público y cumplirán:
Profundidad o anchura mínima de 3 m, altura mínima 3 m., ritmo mínimo de fachada 3 m.
Los tratamientos de los pilares, forjados, serán uniformes con materiales apropiados para su conveniente
durabilidad, conservación y limpieza, (piedra natural, hormigón visto, piedra artificial, etc.), no permitiéndose en
ningún caso revestimiento cerámico que no sea ladrillo caravista. Además de estos los materiales a utilizar serán
los tradicionales: piedra, revoco, estucos, pintura, etc...
El tratamiento del suelo será continuo en textura y altimetría, formando continuidad con las aceras y soportales
existentes.
El tratamiento de la iluminación interior y exterior respetará el ritmo de los pilares.
Artículo- 24. PORTALES Y ESCALERAS
Se realizarán en cumplimiento de las Ordenanzas de las viviendas de Protección Oficial del M.O.P.U. y Decreto
68/2000, de 11 de abril, Normas Técnicas sobre Accesibilidad.
Página 11
REVISION DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN
Documento para Aprobación Provisional
AYUNTAMIENTO DE ABANTO Y CIERVANA
Noviembre -2.009
NORMAS URBANÍSTICAS
NORMATIVA ESPECÍFICA. ORDENANZAS DE LA CONSTRUCCIÓN Y EDIFICACIÓN
Artículo- 25. UNIDAD MINIMA DE URBANIZACIÓN
Se han considerado como tales las Unidades de Ejecución que se conforman urbanísticamente unitarias,
definidas en los planos de ordenación.
Artículo- 26. UNIDAD MINIMA DE EDIFICACION
Se presentará un proyecto de edificación por cada vivienda unifamiliar, bifamiliar, o edificio exento.
Artículo- 27. ACCESIBILIDAD
Se cumplirá la legislación vigente en materia de accesibilidad, Ley 20/1997 de 4 de diciembre Sobre Promoción
de la Accesibilidad; así como el Decreto 68/2000 de 11 de abril por el que se aprueban las normas técnicas
sobre condiciones de accesibilidad en los entornos urbanos, espacios públicos, edificaciones y sistemas de
comunicación e información. O nueva Normativa que la derogue en el momento de su aplicación.
Artículo- 28. CONDICIONES DE SALUBRIDAD E HIGIENE
1. SERVICIOS, INSTALACIONES Y ACCESORIOS DE LA EDIFICACION
a)
Todo edificio deberá contar en su interior con red y servicio de agua corriente potable, energía
eléctrica, red de servicios de desagüe de aguas pluviales y fecales, y en los casos pertinentes con
ascensores montacargas, de acuerdo todo ello con lo dispuesto en la legislación vigente.
b)
Las instalaciones de calefacción, acondicionamiento de aire, gases, teléfono, antenas de
televisión, etc., deberán de cumplir la legislación vigente, no afectando a la seguridad ni a la
estética de la edificación.
c)
Todo edificio dispondrá de buzones para la correspondencia de acuerdo con las normas vigentes,
situados en zonas comunes de acceso rápido (por ejemplo portales).
d)
Todo edificio dispondrá de un portal dispuesto en fachada principal, con acceso directo desde la
vialidad pública.
e)
Todo edificio estará señalado con el número de gobierno de las fincas urbanas, debiendo situarse
éste perfectamente visible durante el día y la noche, preferentemente junto a los portales.
f)
Estacionamiento obligatorio de vehículos. Cualquier edificio de nueva planta o de sustitución, o en
los que se realicen obras de reforma, o ampliación, se preverán plazas de garaje en su interior, de
dimensiones como mínimo 3,00 x 5,00 m., a razón de:
g)
•
Viviendas
dos plaza de garaje por cada vivienda.
•
Oficinas
dos plaza por cada 50 m2 de superficie construída.
Cualquier instalación, local comercial o servicio que se ubique en la edificación, deberá cumplir las
disposiciones vigentes y en especial el Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas
y Peligrosas, garantizando al vecindario y a los viandantes la inexistencia de molestias, humos,
vibraciones, ruidos, etc.ç
Página 12
REVISION DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN
Documento para Aprobación Provisional
AYUNTAMIENTO DE ABANTO Y CIERVANA
Noviembre -2.009
NORMAS URBANÍSTICAS
NORMATIVA ESPECÍFICA. ORDENANZAS DE LA CONSTRUCCIÓN Y EDIFICACIÓN
2. HIGIENE DE LAS VIVIENDAS
a)
Todos los edificios de viviendas deberán de cumplir las “Condiciones higiénicas mínimas de las
viviendas” orden del 29 de Febrero de 1.944 del Ministerio de Gobernación o la vigente en su
caso. Cualquier modificación de carácter general o puntual de la vigente ley, se considerará
incorporado al presente punto.
b)
Los Planes Especiales dentro de la Normativa Vigente, podrán desarrollar en sus Ordenanzas de
edificación las condiciones higiénicas que estimen oportunas, prestando especial observancia en
las Ordenanzas de las Viviendas de Protección Oficial.
c)
En cuanto a:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Chimeneas de ventilación. Será de aplicación la ordenanza n 14 V.P.O.-M.V.
Superficies mínimas de iluminación y ventilación, se aplicará la ordenanza nº16 V.P.O.-M.V.
Retretes y aseos, se aplicará la ordenanza n 18 V.P.O.-M.V.
Instalaciones mínimas, se aplicará la ordenanza n 16 V.P.O.-M.V.
Programa mínimo sanitario, se aplicará la ordenanza n 27 V.P.O.-M.V.
Saneamiento, se aplicará la ordenanza n 28 V.P.O.-M.V.
Saneamiento aguas pluviales, se aplicará la ordenanza n 29 M.O.P.-M.V.
Fosas sépticas, se aplicará la ordenanza n 31 M.O.P.-M.V.
Aislamiento térmico, se aplicará la norma NBECT-79, o normativa que la sustituya
Aislamiento acústico, se aplicará la norma NBECA-88, o normativa que la sustituya
Protección contra incendios, se aplicará la norma NBECPI-91, o normativa que la sustituya
Garajes, será de aplicación la ordenanza n 34 del M.O.P.-M.V. y las recomendaciones de las
Normas Tecnológicas de la edificación en cuanto a ventilaciones, iluminación, instalación
contra el fuego, etc.
Tendederos, será obligatorio una sup. útil mínima de 4 m2 /viv.
3. CUMPLIMIENTO DE LA NORMATIVA LEGAL DE CONTAMINACION AMBIENTAL
Cualquier instalación establecimiento, actividad industrial o almacén, sea oficial o particular, público o
privado, deberá, en cualquier caso, cumplir las condiciones que el R.A.M.I.N.P. especifica en su articulado.
Asimismo, será objeto de obligado cumplimiento la Ley de Protección del Medio Ambiente en todos aquellos
aspectos derivados de las actividades de las citadas instalaciones. El cumplimiento de ambas disposiciones
es condición indispensable para la concesión de licencias de edificación o utilización de cualquier instalación
o local.
Artículo- 29. CONDICIONES DE CONSERVACIÓN Y ESTETICA
Los espacios libres y zonas ajardinadas, así como las instalaciones y servicios de dominio y uso público, que
deban cederse al Ayuntamiento, deberán de realizarse de acuerdo con la ordenación urbanística y normas de
aplicación y entregarse a la Corporación Municipal en perfecto estado, en su uso debido y en su normal
funcionamiento.
Los espacios libres y zonas ajardinadas, así como las instalaciones que sean de propiedad privada, deberán ser
vigilados, conservados y en su caso reparados por sus propietarios de acuerdo con las presentes ordenanzas y
disposiciones vigentes.
El Ayuntamiento controlará el cumplimiento de estos deberes, ejercitando en caso de incumplimiento de los
mismos la potestad de intervención que le otorgan los artículos 245 y 246 del Texto Refundido de la L.S., en
relación con la regulación de las órdenes de ejecución.
En la redacción de los planos y proyectos de Urbanización y edificación, se definirán las características
compositivas de la edificación y de los espacios urbanos correspondientes a volumetría, color, materiales,
Página 13
REVISION DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN
Documento para Aprobación Provisional
AYUNTAMIENTO DE ABANTO Y CIERVANA
Noviembre -2.009
NORMAS URBANÍSTICAS
NORMATIVA ESPECÍFICA. ORDENANZAS DE LA CONSTRUCCIÓN Y EDIFICACIÓN
relaciones macizo-hueco, espacios edificados-libres, ajardinamiento, plazas de aparcamiento, mobiliario urbano
y demás elementos que conforman la escena urbana, en sí y relacionados con las zonas inmediatas y el paisaje.
En las determinaciones de las características compositivas, se deberá justificar su adopción en función de las
notas definitorias del entorno inmediato y paisaje local, evitando introducir elementos agresivos o estridentes,
salvo justificación expresa. En cuyo caso deberá constar con el visto Bueno del Ayuntamiento.
Artículo- 30. OBRAS Y DERRIBOS
Los derribos se verificarán en las horas y procedimientos que determine el Ayuntamiento, previo informe técnico
y en su ejecución se observarán las medidas de seguridad necesarias.
Queda prohibida la utilización de explosivos, salvo en los casos de justificada necesidad decidida expresamente
por el Ayuntamiento.
Los materiales de derribo, se transportarán en vehículos convenientemente dispuestos para evitar el
desprendimiento de escombros en su trayecto a vertederos, quedando el suelo sobre el que se asentaba la
edificación limpio de ellos y perfectamente dispuesto a efectos de salubridad.
Podrán instalarse, con carácter estrictamente provisional, construcciones auxiliares en el interior de los solares
en los que se vayan a ejecutar obras. Estos se instalarán dentro de alineaciones con uso de guardería y depósito
de materiales exclusivamente. Dicha autorización llevará implícita la concesión de licencia, debiendo ser
demolidas o desmanteladas a la terminación de la obra.
La instalación y el funcionamiento de la maquinaria e instalaciones auxiliares de obras de construcción, deberán
ser objeto de autorización municipal y cumplir las disposiciones vigentes establecidas sobre protección del medio
ambiente y actividades molestas, nocivas, insalubres y peligrosas.
CAPITULO- II. ORDENANZA ESPECÍFICA DEL USO DE VIVIENDA
Artículo- 31. COMPOSICIÓN, PROGRAMAS Y HABITACIONES
La vivienda constará, como mínimo, de una habitación capaz para estar, comer y cocinar, un dormitorio y un
cuarto de aseo, compuesto de ducha, lavabo e inodoro.
En viviendas de tres dormitorios, como mínimo, existirán dos cuartos de aseo, uno de ellos cuarto de baño
completo con lavabo, bañera, inodoro y bidé y el otro con lavabo, inodoro y ducha o bañera como mínimo.
Las superficies útiles serán para cada tipo de vivienda, según su número de dormitorios, las siguientes:
Superficie útil Vivienda de mínima
Un dormitorio
Dos dormitorios
Tres dormitorios
Cuatro dormitorios
40 m 2
50 m 2
60 m 2
70 m 2
Las viviendas que se construyan en el término de Abanto-Zierbena y que estén sujetas al Régimen de Protección
Oficial, deberán cumplir las Ordenanzas de Diseño de Viviendas de Protección Oficial establecidas por la Orden
de 18 de mayo de 1994 del Consejero de Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco, publicadas en el
«Boletín Oficial del País Vasco» de 17 de junio de 1994, o legislación y disposiciones que las sustituyan.
Página 14
REVISION DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN
Documento para Aprobación Provisional
AYUNTAMIENTO DE ABANTO Y CIERVANA
Noviembre -2.009
NORMAS URBANÍSTICAS
NORMATIVA ESPECÍFICA. ORDENANZAS DE LA CONSTRUCCIÓN Y EDIFICACIÓN
Se contabilizarán como piezas habitables: la cocina, el comedor-estar y los dormitorios, con exclusión de
tendederos, lavaderos, despensas, trasteros, baños, aseos, pasillos, vestíbulos y distribuidores y cualquier otra
pieza del local destinado al uso de vivienda, que no entre en las definidas como habitables.
Cualquier pieza que posea una superficie superior a 6 metros cuadrados y que permita la colocación de una
cama —rectángulo 2 x 0,9 metros—, en su interior, sin que sea un componente o parte integrante de otra pieza,
y que posea ventilación e iluminación directa a calle, espacio abierto o a patio de parcela, se considerará como
pieza habitable.
En el caso de que se produzca la agrupación espacial de las piezas de cocina, comedor y estar, las tres
funciones se considerarán agrupadas en dos piezas y como tales se contabilizarán cara a su cómputo para el
cumplimiento del número de piezas que cumplen las condiciones de vivienda exterior. En el caso de viviendas de
un solo dormitorio, se permitirá la agrupación de cocina-comedor-estar en una única pieza, tanto a efectos reales
de distribución de funciones como a efectos del cómputo como una única pieza para el cumplimiento del número
de piezas habitables con ventilación e iluminación a calle o a espacio abierto.
Artículo- 32. CONDICIONES BÁSICAS DE VENTILACIÓN E ILUMINACIÓN
Los dormitorios y cocinas tendrán ventilación e iluminación reglamentaria a calle, espacio abierto, patio de
manzana o de parcela. El estar como pieza independiente o combinada con comedor o cocina, o con ambas,
deberá tener ventilación e iluminación reglamentaria a calle o a espacio abierto.
Los cuartos de baño y aseos podrán tener ventilación e iluminación a calle, espacio abierto, patio de manzana o
de parcela, o a patinejo de dimensión mínima que permita inscribir un círculo de ∅60 centímetros. Igualmente
podrán estar dotados de iluminación artificial y de ventilación forzada por conducto de ventilación, activada
estáticamente o mecánicamente, con colector general o unitario.
Las cocinas estarán dotadas de ventilación forzada por conducto individual de ventilación, y con colector general
o unitario, activada estáticamente; independientemente del anterior.
Cuando la cocina se incorpore a la zona de estar, el conducto de ventilación, será individual y deberá estar
dotado de extracción mecánica que asegure una extracción de seis renovaciones por hora del volumen total de
la pieza.
Las despensas estarán dotadas de un conducto de ventilación, con colector general o unitario, activada estática
o mecánicamente respectivamente.
Las escaleras tendrán ventilación e iluminación exterior a calle, espacio abierto, o patio, con una superficie
mínima de 1 metro cuadrado y una ventilación natural mínima de 400 centímetros cuadrados, por cada planta.
En edificios de hasta cinco plantas, computada la baja, las normales de piso y la de camarote, no la de bajo
cubierta, las escaleras podrán estar dotadas de ventilación e iluminación cenital por medio de lucernario cuya
superficie no será inferior a dos tercios de la de la caja de la escalera. En este caso, el hueco central de la
escalera quedará libre en toda su altura y en él será inscribible un círculo de 120 centímetros para edificios de
cinco plantas, 100 centímetros para cuatro plantas y 90 centímetros para tres plantas o menos.
Artículo- 33. VIVIENDAS INTERIORES
Se considerarán viviendas interiores aquellas unidades de vivienda que no tienen ventilación e iluminación
reglamentaria a calle o a espacio abierto de por lo menos la mitad de sus piezas habitables; si el número de
piezas habitables es impar deberán cumplir la condición indicada con un número de piezas igual a la mitad
menos la fracción obtenida; en cualquier caso la pieza habitable en la que se sitúe el estar deberá de dar a calle
o espacio abierto. Se considerarán viviendas exteriores a aquellas que no son viviendas interiores.
Página 15
REVISION DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN
Documento para Aprobación Provisional
AYUNTAMIENTO DE ABANTO Y CIERVANA
Noviembre -2.009
NORMAS URBANÍSTICAS
NORMATIVA ESPECÍFICA. ORDENANZAS DE LA CONSTRUCCIÓN Y EDIFICACIÓN
Queda prohibida la concesión de licencia de obras que origine la creación de viviendas interiores, debiendo los
Proyectos de edificación asegurar que las viviendas proyectadas cumplen las condiciones precisas para ser
viviendas exteriores.
Artículo- 34. SUPERFICIES MINIMAS DE LAS PIEZAS HABITABLES
En toda la vivienda la superficie útil mínima de la estancia (E) y la acumulada de estar, comer y cocinar (E + C +
K) serán, en función del número de dormitorios, las siguientes:
Vivienda de
E (m2 )
E + C + K(m2 )
Un dormitorio
Dos dormitorios
Tres dormitorios
Cuatro dormitorios
14 m2
16 m2
18 m2
20 m2
20 m2
20 m2
24 m2
24 m2
Si la cocina es independiente de la estancia tendrá, como mínimo, 7 m2 , que se pueden dividir en 5 m2 de
cocina y 2 m2 de lavadero.
En todas las viviendas existirá la posibilidad del tendido de ropa al exterior o a patio, y, en su caso, con
protección de vistas desde la calle. La superficie del tendedero, cuando sea necesario su establecimiento por no
obrar alguna pieza de la vivienda a patio interior, será de 1,5 m2 como mínimo y 0,85 metros de dimensión
mínima.
La superficie útil mínima de los dormitorios será de 6 m2 y en toda vivienda existirá un dormitorio de superficie
útil no menor de 10 m2.
Los pasillos tendrán una anchura libre no menor a 0,90 metros.
Artículo- 35. CHIMENEAS DE VENTILACION DE ASEOS, BAÑOS Y COCINAS. EVACUACIÓN DE
GASES DE CALDERAS
Los conductos de ventilación por colector general o unitario y los conductos independientes de ventilación y los
de extracción de humos de cocina, cumplirán las condiciones siguientes:
•
Un solo colector debe servir a un máximo de siete plantas.
•
Todos los conductos, colectores e individuales, deben ser de materiales incombustibles.
•
La sección mínima del colector debe ser de 400 cm² y la de los conductos individuales de 150 cm².
•
La parte superior de la chimenea de ventilación debe coronarse con un aspirador estático o con un sistema
mecánico.
•
Tanto el colector como los conductos individuales deberán estar debidamente protegidos térmicamente del
ambiente exterior para evitar pérdidas de temperatura que dificulten el tiro correcto de la chimenea.
•
A un mismo colector no deberán acometer conductos individuales de ventilación y de salida de humos de
combustión, o de cocina.
•
Para que estos sistemas de ventilación puedan ser empleados, tienen que solicitar los oportunos ensayos y
la expedición de un certificado en el que conste su adecuación favorable al cumplimiento de su función, así
como que el material ensayado cumple con las presentes normas.
•
Los conductos de evacuación de gases de combustión de calderas cumplirán la Normativa sectorial de
aplicación, con independencia de lo indicado en el número anterior.
Página 16
REVISION DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN
Documento para Aprobación Provisional
AYUNTAMIENTO DE ABANTO Y CIERVANA
Noviembre -2.009
NORMAS URBANÍSTICAS
NORMATIVA ESPECÍFICA. ORDENANZAS DE LA CONSTRUCCIÓN Y EDIFICACIÓN
Artículo- 36. SUPERFICIE DE ILUMINACION Y VENTILACION NATURAL DE PIEZAS HABITABLES
1. La superficie de los huecos de iluminación de todas las piezas habitables de la vivienda, no será inferior a un
décimo de la superficie de su planta.
2. La superficie real de ventilación natural podrá reducirse hasta un tercio de la superficie de la iluminación.
Artículo- 37. ASCENSOR EN EDIFICIOS CON USO PREDOMINANTE DE VIVIENDA
Todos los edificios de vivienda estarán dotados de ascensor, salvo para el caso de las viviendas unifamiliares y
adosadas, con acceso directo desde la vía pública, que deberán contar con un espacio reservado para la
colocación del mismo si fuera necesario., respetando las normas de accesibilidad.
Artículo- 38. BAÑOS Y ASEOS
1. El sistema de cierre de los aparatos sanitarios será siempre hidráulico.
2. Los cuartos de aseo deberán ir revestidos de azulejos u otro material impermeable en todos sus paramentos
hasta una altura mínima de 1,40 metros. Los paramentos afectados por el uso de la ducha hasta 1,95
metros.
3. El acceso a baños y aseos no se permitirá directo desde las estancias, comedores, cocinas ni dormitorios,
salvo en el caso de viviendas de un solo dormitorio en cuyo caso se autoriza el acceso al baño o al aseo
desde el dormitorio.
4. Si la vivienda está dotada de un cuarto de baño completo con acceso desde el pasillo o distribuidor, los otros
podrán tener una puerta desde un dormitorio.
CAPITULO- III. EDIFICIOS FUERA DE ORDENACION
Artículo- 39. REGIMEN JURIDICO DE LAS EDIFICACIONES, CONSTRUCCIONES, EDIFICACIONES Y
USOS DISCONFORMES CON EL PLANEAMIENTO
De conformidad con lo previsto en el art.101 de la L.S.U, se califican como fuera de ordenación, los edificios e
instalaciones ya existentes que resulten disconformes con las determinaciones de la P.G.O.U. en alguno o
algunos de sus aspectos.
El planeamiento urbanístico distingue entre las instalaciones, construcciones, edificaciones y usos totalmente
incompatibles con la nueva ordenación y las que sean sólo parcialmente incompatibles. En todo caso, se
califican como totalmente incompatibles con la nueva ordenación las instalaciones, construcciones, edificaciones
y usos que ocupen suelo dotacional público e impidan la efectividad de su destino.
El grado de disconformidad con el P.G.O.U. determinará el régimen de los edificios e instalaciones fuera de
ordenación al objeto de fijar las obras de ampliación o modificaciones que en los mismos se puedan introducir.
El planeamiento urbanístico, a los efectos de lo dispuesto en el artículo 39 de esta ordenanza, señala la sujeción
de los edificios, construcciones y usos a alguna de las siguientes categorías:
a) Fuera de ordenación: los edificios, construcciones, instalaciones y usos existentes con anterioridad al
planeamiento urbanístico en vigor y para los que éste prevea su desaparición en un plazo determinado, por
Página 17
REVISION DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN
Documento para Aprobación Provisional
AYUNTAMIENTO DE ABANTO Y CIERVANA
Noviembre -2.009
NORMAS URBANÍSTICAS
NORMATIVA ESPECÍFICA. ORDENANZAS DE LA CONSTRUCCIÓN Y EDIFICACIÓN
quedar incluidos en alguna de las actuaciones aisladas, integradas o de ejecución de sistemas generales y
locales previstas en esta ley.
b) Disconformes con el planeamiento urbanístico: los edificios, construcciones, instalaciones y usos
disconformes con el planeamiento urbanístico en vigor y para los que éste no prevea su desaparición o no fije
un plazo para la misma.
c) Preexistentes en áreas o sectores pendientes de ordenación pormenorizada.
La calificación como fuera de ordenación no es de aplicación a los inmuebles incluidos en el Catálogo de las
Plan General de Ordenación Urbana o en los planes de desarrollo del mismo que establezcan medidas
especiales de protección.
Artículo- 40. EDIFICIOS FUERA DE ORDENACIÓN. ACTOS Y USOS AUTORIZABLES Y PROHIBIDOS.
En atención a su compatibilidad con la ordenación urbanística y a las previsiones de actuación sobre los mismos,
el planeamiento urbanístico incluye dentro de sus determinaciones los siguientes actos y usos autorizables y
prohibidos respecto a estas edificaciones y construcciones, especialmente en materia de rehabilitación.
1. No se autorizan las obras de modernización, consolidación, aumento de volumen o mejora en
construcciones y edificios declarados fuera de ordenación, ni en los preexistentes en áreas o sectores
pendientes de ordenación pormenorizada. No obstante, no tendrán esta consideración las obras que estén
destinadas y se consideren necesarias para el mantenimiento del edificio en las mínimas condiciones de
habitabilidad y salubridad y las dirigidas a evitar daños a terceros, todo ello sin perjuicio del régimen legal de
la ruina definido en esta ley.
2. Sin embargo, en casos excepcionales podrán autorizarse obras parciales y circunstanciales de
consolidación, cuando no estuviese prevista la expropiación o demolición del inmueble en el plazo de 15
años, a contar desde la fecha en que se pretendiese realizarlas, sin que dichas obras puedan suponer
revalorización del inmueble.
Página 18
REVISION DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN
Documento para Aprobación Provisional
AYUNTAMIENTO DE ABANTO Y CIERVANA
Noviembre -2.009
NORMAS URBANÍSTICAS
NORMATIVA ESPECÍFICA. ORDENANZAS DE LA CONSTRUCCIÓN Y EDIFICACIÓN
INDICE
CAPITULO- I.
Artículo- 1.
Artículo- 2.
Artículo- 3.
Artículo- 4.
Artículo- 5.
Artículo- 6.
Artículo- 7.
Artículo- 8.
Artículo- 9.
Artículo- 10.
Artículo- 11.
Artículo- 12.
Artículo- 13.
Artículo- 14.
Artículo- 15.
Artículo- 16.
Artículo- 17.
Artículo- 18.
Artículo- 19.
Artículo- 20.
Artículo- 21.
Artículo- 22.
Artículo- 23.
Artículo- 24.
Artículo- 25.
Artículo- 26.
Artículo- 27.
Artículo- 28.
Artículo- 29.
Artículo- 30.
CAPITULO- II.
Artículo- 31.
Artículo- 32.
Artículo- 33.
Artículo- 34.
Artículo- 35.
Artículo- 36.
Artículo- 37.
Artículo- 38.
CAPITULO- III.
Artículo- 39.
Artículo- 40.
EDIFICACIONES DENTRO DE ORDENACION Y NUEVAS CONSTRUCIONES
1
Objeto ......................................................................................................................................................1
Superficie de parcela bruta ...................................................................................................................1
Superficie de parcela neta .....................................................................................................................1
Densidad de viviendas...........................................................................................................................2
Concepto de edificabilidad o superficie de techo...............................................................................2
Forma de medir la edificabilidad...........................................................................................................2
Concepto de aprovechamiento urbanístico.........................................................................................3
Definición de la edificabilidad y de aprovechamiento urbanístico. Su concreción espacial..........3
Cota de planta baja.................................................................................................................................4
Planta bajo-cubierta ...............................................................................................................................4
Forma de medir la superficie construida .............................................................................................5
Definicion de ocupacion de suelo ........................................................................................................5
Definición y condiciones de las medianeras. Normalización de fincas............................................5
Concepto de alineaciones, nivelaciones y rasantes...........................................................................6
Definición de las diversas plantas........................................................................................................6
Numero de plantas de los edificios y forma de contabilizarlas .........................................................7
Altura maxima de la edificacion............................................................................................................8
Alturas de las diversas plantas.............................................................................................................8
Usos segun las diversas plantas ..........................................................................................................9
Separacion entre edificios. forma de computarla ...............................................................................9
Patios en edificios de vivienda ...........................................................................................................10
Vuelos....................................................................................................................................................11
Soportales o galerias peatonales .......................................................................................................11
Portales y escaleras .............................................................................................................................11
Unidad minima de urbanización .........................................................................................................12
Unidad minima de edificacion.............................................................................................................12
Accesibilidad ........................................................................................................................................12
Condiciones de salubridad e higiene .................................................................................................12
Condiciones de conservación y estetica ...........................................................................................13
Obras y derribos...................................................................................................................................14
ORDENANZA ESPECÍFICA DEL USO DE VIVIENDA
14
Composición, programas y habitaciones ..........................................................................................14
Condiciones básicas de ventilación e iluminación...........................................................................15
Viviendas interiores .............................................................................................................................15
Superficies minimas de las piezas habitables...................................................................................16
Chimeneas de ventilacion de aseos, baños y cocinas. evacuación de gases de calderas ..........16
Superficie de iluminacion y ventilacion natural de piezas habitables ............................................17
Ascensor en edificios con uso predominante de vivienda ..............................................................17
Baños y aseos ......................................................................................................................................17
EDIFICIOS FUERA DE ORDENACION
17
Régimen jurídico de las edificaciones, construcciones, edificaciones y usos disconformes con
el planeamiento ....................................................................................................................................17
Edificios fuera de ordenación. actos y usos autorizables y prohibidos.........................................18
Página 1