Download VALORACION

VALORACION
DE
EDIFICACIONES Y CULTIVOS AFECTADOS POR LA
UA-60 DEL T.M. DE LLEIDA
Situación: Pda Llivia del T.M. de Lleida
Promotor: JUNTA DE COMPENSACIÓ DEL POLIGON D'ACTUACIÓ Nº 60LLIVIA DEL PGL DE LLEIDA
Lleida, desembre de 2.007
EL INGENIERO AGRONOMO
Fernando Soler Ropero
INDICE DE DOCUMENTOS
MEMORIA
ANEJO NÚM. 1.- DOCUMENTACIÓN FOTOGRAFICA
ANEJO NÚM. 2.- DATOS CATASTRALES
ANEJO NÚM. 3.- VALORACION EDIFICACIONES
ANEJO NÚM. 4.- VALORACION CULTIVOS
PLANOS
PLANO NÚM. 1.- SITUACIÓN Y EMPLAZAMIENTO
PLANO NÚM. 2.- ORTOFOTOMAPA
PLANO NÚM. 3.- PLANTA DISTRIBUCION PARCELAS
PLANO NÚM. 4.- EDIFICIO PARCELA 5
1/86
MEMÒRIA
2/86
MEMÒRIA
INDICE
1.- OBJECTO DE LA VALORACIÓN ................................................................. 2 2.- SITUACION Y EMPLAZAMIENTO.............................................................. 2 3.- DESCRIPCION DE LOS BIENES AFECTADOS. ........................................ 2 4.- METODE DE VALORACIÓN. ........................................................................ 5 4.1.- FUNDAMENTOS.......................................................................................... 5 4.2.- OBRAS, SERVICIOS E INSTALACIONES. ............................................... 6 4.3.- PLANTACIONES.......................................................................................... 7 5.- VALORACIÓ. .................................................................................................... 7 5.1.- EDIFICIOS. ................................................................................................... 7 5.2.- CULTIVOS. ................................................................................................... 8 5.2.1.- Parcela 1 .................................................................................................. 8 5.2.2.- Parcela 2 .................................................................................................. 8 5.2.3.- Parcela 3 .................................................................................................. 9 5.2.4.- Parcela 4 .................................................................................................. 9 5.2.5.- Parcela 5 .................................................................................................. 9 5.2.6.- Parcela 7 ................................................................................................ 10 5.2.7.- Parcela 9 ................................................................................................ 10 6.- RESUM DE LA VALORACIÓ. ..................................................................... 10 7.- CONSIDERACIONES FINALES. ................................................................. 11 3/86
Fernando Soler Ropero, con D.N.I. núm. 40.857.022-Y, Ingeniero agrónomo, vecino de
de Lleida, con domicilio en Paseo de Ronda, 47, a requerimiento de la JUNTA DE
COMPENSACIÓ DEL POLIGON D'ACTUACIÓ Nº 60-LLIVIA DEL PGL DE LLEIDA
domiciliada a Lleida, C/ Vallcalent, 1, CIF: G25655184, realiza la siguiente
VALORACIÓN
1.- OBJECTO DE LA VALORACIÓN
Es objeto de este estudio la descripción y valoración de las plantaciones, obras,
edificaciones y mejoras realizadas en todas y cada una de las fincas englobadas en la
Unidad de Actuación 60 del T.M. de Lleida.
2.- SITUACION Y EMPLAZAMIENTO
La zona objeto de la unidad de actuación esta situada en la partida de Llivia, del t.M.
de Lleida, y ocupa la parte sud-este de la zona urbana de Llivia.
Las coordenadas UTM extremas de la zona son::
X
303.638
303.632
303.862
303.946
303.972
303.886
Y
4.613.623
4.613.655
4.613.757
4.613.960
4.613.943
4.613.943
En el plano nº 1 se muestra la situación de la unidad de actuación y en los planos 2 y 3
la ortofotomapa y el plano topográfico.
El acceso se puede realizar a través de la calle de l’Albareda que esta en el extremo
sud o bien a partir de un camino de fincas que parte de la calle Grande le Llivia,
situado en el extremo nord-este.
3.- DESCRIPCION DE LOS BIENES AFECTADOS.
•
Finca nº 1 sita en la Pda Grealo del T.M. de Lleida, incluida en la UA-60, es parte
de la finca del polígono 34366, parcela 39 del catastro de urbana.
La superficie de la parcela es de 1.767,34 m2 y la cultivada de 1.502,21 m2.
La parcela esta cultivada de perales de la variedad Canella siendo el sistema de
formación en eje central entutorado y marco de plantación 3,5x1,50 m. y una edad
de 10 años. (foto 1).
4/86
2
El sistema de riego utilizado es por inundación.
En la parte oeste de la parcela existe un camino de acceso de 88,90 m2 asfaltado
que es prolongación de la Calle Albareda.
•
Finca nº 2 sita en la partida Grealo del T.M. de Lleida, incluida en la UA-60,
polígono 38399 parcela 11 del catastro de urbana. La superficie de la parcela es
de 264,65 m2.
•
Cultivada de manzanos variedad Goleen de unos 8 años de edad, con un marco
de plantación de 3x1,25 m, y sistema de formación de eje central entutorado. (foto
2)
Presenta un buen estado sanitario.
El riego se realiza por inundación.
En la margen oeste de la parcela hay cultivados 4 perales de la variedad Buena
Lluisa, con sistema de formación vaso, de 7 años de edad (foto 3)
•
Finca nº 3 sita en la pda Grealo del T.M. de Lleida, incluida en la UA-60, no se
disponen de datos de la referencia catastral, dado que esta integrada en la parcela
10 del polígono 38399.Tiene una superficie de 442,00 m2, y en la parte sud-este
de la finca existen 6 olivos jóvenes de unos 3 años de edad, los cuales no
disponen de riego, y su estado sanitario y formativo es deficiente (foto 4).
•
Finca nº 4 La parcela esta situada en la UA-60, en la partida Grealo del T.M. de
Lleida, corresponde a la parcela 10 del polígono 38399 del catastro de urbana.
Tiene una superficie de 3.989,76 m2, y esta dividida en dos subparcelas la primera
de 618,72 m2 de superficie y la segunda de 3.174,23 m2 de superficie el resto
corresponde al camino de fincas que las divide.
•
El cultivo predominante es la nectarina tardía, con un marco de plantación de 4x2.5
m. sistema de formación en vaso, de unos 7 años de edad, siendo el sistema de
riego empleado el de goteo. (fotos 5-6), además en la primera su parcela existen 6
perales, variedad blanquilla de varias edades y sistema de formación en eje central
(foto 5).
•
Finca nº 5 incluida en la UA-60, situada en la Pda Grealó del T.M. Lleida,
corresponde a la parcela 9 del polígono 38399 del catastro de urbana. Tiene una
superficie de 1.605,29 m2.
El cultivo predominante es la alfalfa (fotos 13 y 14), la cual esta invadida en su
parte este por malas hierbas (foto 13), ocupando una superficie de 1.224,52 m2,
por la parte norte de la parcela se cultivan perales de la variedad Conference, de
unos 6 años de edad, separados 1,50 m entre ellos. (foto 19), en la parte sur de la
parcela también se han podido apreciar 4 olivos jóvenes, y 6 viñas.
En la parte sur existe un edificación, parte del cual esta afectado por la UA-60
(fotos 11 y 14) siendo sus dimensiones externas de 6,78 m de ancho por 10,97 m
de largo, ocupando una superficie de 76,25 m2, para acceder a la parte del edificio
existen unas escaleras exteriores que ocupan una superficie de 9,08 m. En la
5/86
3
fachada principal existe una puerta de chapa de acero de 10,77 m de largo,
realizadas a base de losas y peldaños prefabricados de hormigón acabado con
árido visto lavado.
En la fachada principal existe una puerta de chapa de acero de 2,13 m de largo,
que no tiene ninguna utilidad (foto 11) dado que actualmente no da acceso al
interior del edificio, y una ventana no practicable. En la fachada lateral oeste (foto
12) existe una escalera que da acceso a la parte del edificio afectado mediante
una puerta corredera de chapa de acero de 2,09 m de largo por 2,10 m de alto, y a
otro edificio que esta adosado a la parte objeto de la valoración (foto 12). En esa
misma fachada existe una ventana practicable de aluminio de 1,53x1,06 m.
El edificio está formado por dos plantas, la planta semisótano de 65,94 m2 de
superficie interior y 2,43 m de altura, hasta el arranque del forjado (foto 16),
realizado en hormigón armado y rebozado de mortero de C.P., no existiendo
ninguna abertura al exterior.
La planta primera está compuesta de un vestíbulo de 3,80 m2 de superficie útil que
da acceso a la planta semisótano (foto 15) y una dependencia de 64,04 m2 de
superficie útil (foto 17).
El forjado esta realizado a base de vigas de hormigón armado prefabricadas sobre
las cuales se ha colocado tablero machihembrado cerámico y capa de compresión
de hormigón armado (foto 16)
Los pilares son de hormigón armado y la jácena para el soporte de la cubierta es
de hormigón armado.
El suelo está acabado con pintura de poliuretano, El techo está realizado con
placas de escayola ( foto 17).
El cerramiento es de ladrillo cerámico de 15 cm de espesor rebozado por sus dos
caras con mortero de C.P. y acabado con pintura plástica.
La divisoria esta ejecutada con tochana cerámica de 10 cm de grueso arrebozado
y pintado.
La cubierta es a una agua con pendiente hacia la parte sur (fotos 12 y 14) a base
de semivigueta de hormigón y placa de fibrocemento G.O., aislada por su cara
interior con espuma de poliuretano.
La construcción probablemente es del año 2.000, si bien la zona de semisótano
podría ser que fuese anterior, dado que parece que estaba destinada a depósito.
Además existe una piscina de 4,35 m de largo por 2,20 m de ancho y 1,57 m de
profundidad, de hormigón pintada y sin sistema de depuración (foto 17)
El camino de acceso asfaltado ocupa una superficie de 79,31 m2. y la zona
hormigonada que existe delante de la puerta ocupa una superficie de 23,71 m2.
La parte de edificación valorada es un añadido al resto de la edificación, por lo que
se podría derruir sin afectar el resto de la edificación, siempre y cuando se realice
6/86
4
con las debidas precauciones previas y la realización de los correspondientes
estudios.
•
Finca nº 6 incluida en la UA-60 situada en la Pda Grealó del T.M. Lleida,
corresponde a la parcela 8 del polígono 38399 del catastro de urbana, de 3.929.70
m2 de superficie.
No contiene edificios o cultivos que se puedan considerar valorables (foto 21),
dado que los árboles frutales que existen en la parte oeste de la parcela (ciruelos,
un nogal y un olivo), están en un estado sanitario muy deficiente y no son aptos
para la comercialización.
•
Finca nº 7 incluida en la UA-60, situada en la Pda Grealó del T.M. Lleida, es parte
de la parcela 4 del polígono 38399 del catastro de urbana. Tiene una superficie de
4.069,60 m2.
Esta cultivada de la especie peral variedades blanquilla y limonera, los sistemas de
formación que predominan son el palmeta y vaso, la edad de la plantación oscila
entre los 10 y 12 años (fotos 7,8,9 y 10).
Los marcos de plantación oscilan entre 4x1,50 y 4,20x3,50 m.
El riego se realiza por inundación.
•
Finca nº 8 incluida en la UA-60situada en la Pda Llivia del T.M. de Lleida,
corresponde a parte de la parcela 6 del polígono 38399, de 100,69 m2 de
superficie, en la cual no existen edificaciones o plantaciones afectadas (fot 22).
•
Finca nº 9 incluida en la UA-60, sita en la Pda de Llivia del T.M. de Lleida,
corresponde a la parcela 7 del polígono 38399, de 149,96 m2 de superficie.
La parcela esta cultivada de árboles frutales especies blanquilla y limonera de
unos 13 años de edad, viéndose afectadas 9 árboles limoneros y 2 blanquillas (foto
23 y 24) el sistema de formación es vaso, y no existe un marco de plantación
regular.
El riego se realiza por inundación.
•
Las parcelas 10 y 11 corresponden a viales actuales, por la cual cosa no se
valoran.
4.- METODE DE VALORACIÓN.
4.1.- FUNDAMENTOS.
La Ley 1/2005 de 26 de julio Texto refundido de la Ley de Urbanismo de Catalunya en
su artículo 114.- Gastos de urbanización a cargo de las personas propietarias y
derecho de realojamiento.
“1. Los gastos de urbanización a cargo de las personas propietarias comprenden los
conceptos siguientes: …..
7/86
5
b) Las indemnizaciones procedentes por la demolición de construcciones y destrucción
de plantaciones, de obras e instalaciones que sean exigidas para la ejecución de los
planes, de acuerdo con la legislación aplicable en materia de suelo y de valoraciones”.
Y el articulo 120.- Criterios de los proyectos de reparcelación.
“1. Los projectos de reparcelación han de tenir en consideración los criterios
siguientes:
…..
f) Las plantaciones, las obras, las edificaciones, las instalaciones y las mijoras que no
se puedan conservar se valoraran con independencia del suelo, y se ha de satisfacer
el importe a las personas propietarias interesadas con cargo al proyecto de
reparcelación, en concepto de gastos de urbanización…………”
De acuerdo con el art. 120.1 b) del Texto Refundido de la Ley de Urbanismo, el
conjunto de criterios que sirven de base para determinar el valor del suelo adjudicado
se fundamenta en la aplicación del método del valor residual a partir de la
consideración del valor en venta del suelo debidamente urbanizado que establece la
Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, en méritos a la
remisión que efectúa a esta norma la Disposición Transitoria tercera de la Ley 8/2007,
de 28 de mayo, del Suelo (LS).
Y por ultimo el artículo 31 de la antigua Ley de Régimen del Suelo y Valoraciones
“Valoración de obras, edificaciones, instalaciones, plantaciones y arrendamientos: 1.Las plantaciones, sembrados, obras e instalaciones que existen en el suelo, salvo que
por su carácter de mejoras permanentes hayan sido tenido en cuenta en la
determinación del valor del terreno se valorarán, con independencia del mismo, con
arreglo a los criterios de la Ley de Expropiación Forzosa y su importe será satisfecho a
sus titulares” y el artículo 43 de la Ley de Expropiación Forzosa: “No obstante lo
dispuesto en los artículos anteriores, tanto el propietario como al Administración
podrán llevar a cabo la tasación aplicando criterios estimativos que juzguen más
adecuados…”
4.2.- OBRAS, SERVICIOS E INSTALACIONES.
Para la determinación de valor de las edificaciones se sigue el método de coste de
reposición, para lo cual se utiliza el preció medio unitario del coste de edificación, al
cual se le deduce los valores de repercusión del suelo y de urbanización, con lo cual
se obtiene el valor de ejecución por contrata de las obras.
Una vez obtenido el valor actual de las obras, se procedera a reducirle la amortización
correspondiente a los años transcurridos desde la ejecución de las obras y la fecha de
la valoración y el estado de conservación.
Vr = Va⋅ H ⋅ r
Donde:
Vr: Valor de reposición en €
V: Valor actual en €
8/86
6
H: coeficiente en función de la antigüedad
u: uso residencial
c: calidad constructiva
t: años completos desde su construcción
r: coeficiente función del estado de conservación
4.3.- PLANTACIONES
La determinación del valor de las plantaciones se ha utilizado el criterio de la suma de
los flujos de caja netos (VAN) que se dejaran de percibir durante el resto de la vida
productiva de la plantación.
n
Fci
i
i =1 (1+ r)
Fci = Ci − Pi
VAN= ∑
Donde:
VAN: Valor actualizado neto.
Fci: Flujos de caja del año i
Ci: Cobros del año i
Pi: Pagos del año i
r: Tasa de actualización
i: año
n: año final.
5.- VALORACIÓ.
5.1.- EDIFICIOS.
Para la obtención del valor de los edificios se parte de la determinación del coste
unitario de construcción, y con estos valores se obtiene el coste a valor de nuevo.
A este valor obtenido se ha aplicado unos factores de corrección debido a la
antigüedad y al estado de conservación.
En el anejo nº 3, se justifican los valores empleados, estando resumido a continuación:
Edificación afectada: parcela 6:
Superficie: 76.25 m2
u: uso residencial= 1,00
c: calidad constructiva:1,00
r= coeficiente función del estado de conservación: normal: 1,00
Concepto
Años
Antigüedad
Conservación
5
Estado
actual
Normal
9/86
Coeficiente
0,92
1,00
7
Concepto
Superficie (m2)
Edificación
Acceso
Pavimentación
hormigón
Piscina
Coste de reposición
76,30
10,77
23,71
Valor
(€/m2)
unitario Total (€)
88.817,650
Aplicando los coeficientes correctores expuestos anteriormente resulta un valor de:
Vr = Va ⋅ H ⋅ r = 88 .817 ,65 ⋅ 0,92 ⋅ 1,00 = 81.712,24 €
5.2.- CULTIVOS.
En el anejo nº 4 se desarrolla la valoración de cada una de las parcelas.
5.2.1.-
Parcela 1
Esta cultivada de pera variedad Canella, cuyos costes de cultivo e ingresos de
asimilan a la Pera Blanquilla en palmeta, por lo que para una superficie ocupada de
1.502,21 m2 y una edad de plantación de 10 años resulta
Tasa actualización
Año
10
5.2.2.-
4%
FC/ha
VAN/ha
5.795,12 €
43.088,61 €
Superficie
(ha)
0,1502
Total
6.472,81 €
Parcela 2
Cultivada de manzano Golden en una superficie de: 264,85 m2 de 8 años de edad.
Tasa actualización
Año
8
4%
FC/ha
VAN/ha
8.317,83 €
72.868,18 €
Superficie
(ha)
0,0264
Total
1.923,71 €
Los 4 árboles del margen de pera variedad Buena Luisa se asimilan a la variedad
Limonera,
Tasa actualización
Año
7
4%
FC/ha
VAN/ha
2.849,62 €
26.743,86 €
Superficie
(ha)
0,0024
10/86
Total
64,20 €
8
Total parcela
Cultivo
Manzano Golden
Pera Buena Luisa
Total
5.2.3.-
Total
1.923,71 €
64,20 €
1.987,91 €
Parcela 3
Dado que los 6 olivos que se encuentran en la parcela no constituyen ninguna unidad
de explotación y que su estado de conservación es deficiente el valor es:
Cultivo
Olivo
5.2.4.-
Nº de árboles
€/árbol
20
6
Total
120,00 €
Parcela 4
Cultivo de nectarinas de 7 años de edad, ocupando una superficie de 3.954,83 m2
Tasa actualización
Año
7
4%
FC/ha
VAN/ha
4.223,85 €
31.405,75 €
Superficie
(ha)
Total
0,3955 12.420,44 €
Los 6 perales blanquilla se consideran de una edad de 10 años y que se asimilan a un
sistema de plantación en eje central
Cultivo
Pera blanquilla
Nº de árboles
6
€/árbol
43,43
Total
260,58 €
Total parcela
Cultivo
Total
12.420,44 €
260,58 €
12.681,02€
Nectarina
Pera Blanquilla
Total
5.2.5.-
Parcela 5
El valor del cultivo de alfalfa de 2 años de plantación resulta
ser:
Tasa actualización
Año
3
4%
FC/ha
VAN/ha
563,25 €
1.563,06 €
Superficie
(ha)
0,1224
Total
191,40 €
El valor de las peras Conference resulta ser:
11/86
9
Cultivo
Nº de
árboles
Pera Conference
€/árbol
30
Total
41,85
1.255,50 €
Total parcela
Cultivo
Total
191,40 €
1.255,50 €
307,08 €
380,00 €
1.446,90 €
Alfalfa
Pera Conference
Viña
Olivo
Total
5.2.6.-
Parcela 7
Cultivada de perales variedades Blanquilla y Limonera, en palmeta y en vaso,
ocupando las siguientes superficies
Tasa actualización
Variedad
Blanquilla
Sistema
formación
Palmeta
Blanquilla
Vaso
Limonera
Vaso
Año
4%
VAN/ha
12
5.795,12 €
34.782,60 €
0,1400
4.869,56 €
10
5.731,94 €
42.618,85 €
0,0970
4.206,43 €
10
2.849,62 €
21.187,84 €
0,1700
3.601,93 €
0,4070
12.677,92€
Total
5.2.7.-
Superficie
(ha)
FC/ha
Total
Parcela 9
La superficie ocupada es de 149,96 m2, y en ella existen 2 perales Blanquilla y 8
perales Limoneros, en sistema de formación vaso y de unos 13 años de edad, siendo
su valor:
Cultivo
Nº de
árboles
Pera Limonera
Pera Blanquilla
Total
€/árbol
9
2
Total
8,96
44,17
80,64 €
88,24 €
168,88 €
6.- RESUM DE LA VALORACIÓ.
Parcela
1
2
3
4
5
7
9
Cultivo
Edificación
6.472,81 €
1.923,71 €
120,00 €
12.681,02 €
2.133,98 €
12.677,92 €
168,88 €
81.712,24 €
TOTAL
12/86
Total
6.472,81 €
1.923,71 €
120,00 €
12.681,02 €
83.464,22 €
12.677,92 €
168,88 €
117.508,56 €
10
Asciende el valor de las edificaciones y plantaciones de la UA-60 de Lleida a la
cantidad de CIENTODIECISIETE MIL QUINIENTOS OCHO MIL EUROS CON
CINCUENTA Y SEIS CENTIMOS (117.508,56.- €).
7.- CONSIDERACIONES FINALES.
La valoración de la construcción de la parcela 5 se ha realizado considerando que se
puede derruir sin afectar al resto de las edificaciones.
Lleida, desembre de 2.007
El Ingeniero Agrónomo
Fernando Soler Ropero
13/86
11