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ORDENANZA REGULADORA DE LA INSPECCION TECNICA DE EDIFICIOS
BOC 09/07/2012
Preámbulo
La normativa urbanística en vigor dispone que los propietarios de
terrenos,
construcciones y edificios están obligados a mantenerlas en las debidas condiciones
de seguridad, salubridad ornato público y decoro, realizando los trabajos y obras
precisas para conservarlos o rehabilitarlos, a fin, de mantener en todo momento las
condiciones requeridas de habitabilidad o el uso efectivo
Concretamente, a la luz de esta normativa, merecen especial atención preventiva en
materia de seguridad, aquellas construcciones o edificaciones que tienen una
antigüedad considerable, para lo que se prevén unas inspecciones técnicas de los
edificios que este Ayuntamiento, mediante la presente Ordenanza va a poner en
funcionamiento, regulando las actuaciones a seguir para su efectivo cumplimiento.
Artículo 1. Objeto de la Ordenanza.
Esta Ordenanza tiene por objeto regular para el municipio de Arganda del Rey, los
cauces formales en que se materializan las inspecciones técnicas que deben acometer
los propietarios de edificaciones y construcciones, como medida de control del
cumplimiento del deber de conservación de los mismos, a tenor de lo dispuesto en el
artículo 9 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el
texto refundido de la Ley del Suelo y artículos 168 y 169 de la Ley 9/2001 de 17 de julio
del Suelo de la Comunidad de Madrid.
Artículo 2. De la Inspección Técnica de edificios (ITE).
La Inspección Técnica de edificios es el reconocimiento de construcciones y edificios
para determinar los posibles desperfectos y/o deficiencias, estableciendo las posibles
causas con el fin de señalar las medidas recomendadas e indicando las actuaciones
necesarias para su subsanación.
La normativa urbanística obliga a la ejecución y efectividad de tales medidas con
realización de cuantas obras y trabajos sean necesarios para el mantenimiento, la
reparación y la recuperación de las condiciones
de estabilidad, seguridad,
estanqueidad y consolidación estructural así como su habitabilidad o uso efectivo
según el destino propio de la construcción o edificación exigidas en la normativa
urbanística aplicable.
La obligación formal de acreditar el cumplimiento del deber de conservación de la
edificación se verificará mediante la obtención por cuenta y cargo del propietario del
certificado expedido por técnico competente con el contenido, en la forma y en los
plazos, que se establecen en esta Ordenanza.
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Artículo 3. Obligados.
Los propietarios de construcciones y edificios de antigüedad igual o superior a treinta
años, con independencia del destino de éstos, están obligados a encomendar a un
técnico facultativo competente, o en su caso, a entidades de inspección técnica
homologadas y registradas por la Consejería competente en materia de ordenación
urbanística, cada diez años, la realización de una inspección técnica de dichas
construcciones y edificios, que determine el estado de su conservación y, las obras de
mantenimiento, o en su caso, de rehabilitación que fueran precisas
El resultado de la inspección técnica, se plasmará en certificado expedido por el
Técnico competente, y serán los propietarios de las construcciones y edificaciones los
obligados a su presentación ante el Ayuntamiento de Arganda del Rey o, en caso de
incumplimiento de éstos, podrán ser presentados por cualquier otro titular legítimo de
un derecho sobre la edificación, ya sea un arrendatario, usufructuario, etc. en el
plazo máximo de seis meses, sin perjuicio de la relación jurídico-privada entre ellos.
Artículo 4. Capacitación para la inspección.
La Inspección Técnica podrá llevarse a cabo por técnicos competentes o por entidades
de inspección técnica homologadas y registradas por la Consejería competente en
materia de ordenación urbanística, de acuerdo con lo dispuesto en la normativa
autonómica y estatal aplicable, siempre que reúnan los requisitos de homologación
establecidos en la disposición adicional única de la Ley del Suelo 9/2001 de 17 de Julio
de la Comunidad de Madrid. Los costes de los trabajos se establecerán mediante
pacto libre entre los interesados.
Artículo 5. Plazo y edificios sujetos a inspección.
Están sujetos a primera inspección técnica las construcciones y edificios de antigüedad
igual o superior a treinta años, la que se llevará a cabo dentro del año siguiente
desde la fecha de la terminación total de su construcción u obras de reestructuración
total o dentro del plazo específico que se conceda al propietario del edificio cuando
fuera requerido para ello de forma expresa por el Ayuntamiento.
En cualquier caso, cuando los Servicios Técnicos Municipales detecten deficiencias en
el estado general de un edificio, el ayuntamiento podrá requerir a su propietario de
forma anticipada para que realice la ITE.
Al año siguiente, dentro del siguiente a aquél en el que hayan transcurrido diez años,
desde la primera inspección técnica, se deberá renovar el certificado de la ITE y de
esta forma periódicamente cada diez años, computándose la fecha desde la
presentación ante el Ayuntamiento de Arganda del Rey de la última ITE.
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En la presente Ordenanza, se entiende como edad de la edificación el tiempo
transcurrido desde la fecha de terminación total de las obras de construcción, que se
acreditará mediante certificado final de obra, licencia de primera ocupación o
cualquier otro medio de prueba admisible en derecho. En el caso de no existir dicha
documentación, el Ayuntamiento impondrá la fecha de construcción en base a
cualquier dato que lo justifique. No obstante cuando se trate de obras de
reestructuración y reforma general que afecten al inmueble completo, el plazo de
presentación del certificado de Inspección Técnica, así como el de las sucesivas
renovaciones comenzará a contar a partir de la fecha de terminación de las referidas
obras.
Artículo 6. Relación anual de edificios obligados a efectuar la Inspección
Técnica.
Para facilitar el cumplimiento del deber de inspección técnica de las construcciones y
edificios, el Ayuntamiento, a través del órgano municipal competente, realizará
anualmente la relación de edificios que, de acuerdo con la normativa en vigor y la
presente Ordenanza, estén obligados a efectuar la inspección.
La difusión de la publicación de la relación de edificios se efectuará mediante anuncio
en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid (BOCM), durante el plazo de treinta
días, el que remitirá al listado anunciado en el Tablón de anuncios del Ayuntamiento
de Arganda del Rey y su página web, sin perjuicio de su difusión por otros medios que
se estimen convenientes.
La exposición al público del listado de edificios sujetos a la inspección técnica,
mediante los anuncios así realizados, tiene la consideración de notificación para los
interesados, obligándoles a realizar la correspondiente inspección dentro de los plazos
señalados.
Con independencia de los anuncios de la inspecciones técnicas de construcciones y
edificios en los medios de difusión referidos, la obligación de efectuar la primera
Inspección Técnica se notificará de forma individual a sus propietarios. En caso de que
la notificación individual no pueda practicarse, la publicación, conforme dispone el art.
59 la Ley 30/1992 de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y el
Procedimiento Administrativo Común, sustituirá a la notificación y tendrá sus mismos
efectos.
Artículo 7. Registro de Edificios.
El Ayuntamiento de Arganda del Rey constituirá un Registro informatizado de Edificios
obligados a realizar la Inspección Técnica, con el fin de facilitar el cumplimiento de la
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inspección exigida. Este listado será renovado anualmente, incluyendo en esta
relación los nuevos edificios que por su antigüedad estén sujetos a esta obligación.
El Registro de Edificios recogerá las actuaciones que se lleven a cabo en los edificios
y construcciones ya sean de carácter formal o material, es decir, tanto informes de
inspección favorables como desfavorables y la realización de las obras ordenadas
como consecuencia de los informes de inspección desfavorables.
La creación de un registro informatizado de edificios sometidos a Inspección Técnica,
permitirá recoger de forma centralizada los datos referentes a los edificios y
construcciones. El contenido del registro informatizado recogerá el informe emitido en
la Inspección Técnica realizada, y al menos incluirá los siguientes datos:
a. Emplazamiento y características del edificio
b. Nivel de protección o catalogación de la finca.
c. Propietarios, arrendatarios, en su caso y otros titulares de derechos o intereses
legítimos.
d. Fecha de construcción o, en su defecto, año aproximado.
e. Inspecciones técnicas realizadas, especificando su resultado y en caso de que
hubiese sido desfavorable, la naturaleza de las deficiencias, si se realizaron las
obras o tomaron las medidas señaladas, el grado de efectividad de las mismas, así
como cuantos otros datos complementarios se consideren necesarios.
f.
Descripción de la licencia solicitada u orden de ejecución dictada, a raíz de un
Informe de inspección desfavorable.
Este Registro es de carácter interno y su finalidad es el control municipal del
cumplimiento de las obligaciones establecidas en cuanto al deber de conservación y
rehabilitación exigidos legalmente Los datos obrantes en el registro serán públicos a
los solos efectos estadísticos, de conformidad con la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de
diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal, en cuanto a la protección de
datos, y el art. 37 Ley 30/1992 Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y el
Procedimiento Administrativo Común, en cuanto al modo de acceso.
Sus funciones incluyen el registro y control de los plazos señalados en el artículo 5 de
esta ordenanza.
Las copias acreditativas de la presentación del primer y sucesivos Informes de
Inspección Técnica de la edificación se unirán al Libro del Edificio, o en su defecto a la
documentación técnica del mismo, y deberán ser conservadas por los propietarios y
transmitidas, en caso de enajenación por cualquier título, a sus nuevos titulares, de
conformidad con lo previsto en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de
la edificación y las posteriores disposiciones que la desarrollan.
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Artículo 8. Condiciones de seguridad constructiva.
A efectos de la Inspección Técnica, las condiciones mínimas de seguridad constructiva
que todo edificio o construcción debe reunir y mantener para determinar que el
mismo cumple los requisitos de habitabilidad y uso exigibles son las siguientes:
1. Seguridad, estabilidad y consolidación estructurales, de tal forma que no se
produzcan en el edificio o partes del mismo daños que tengan su origen o afecten
a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros
elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica
y la estabilidad del edificio.
2. Seguridad y estabilidad de sus elementos constructivos cuyo deficiente estado
suponga un riesgo para la seguridad de las personas, tales como chimeneas,
barandillas, falsos techos, cornisas, aplacados y elementos ornamentales o de
acabado, en particular si pueden caer a la vía pública.
3. Estanqueidad frente al agua, evitando filtraciones a través de la fachada, cubierta
o del terreno, en particular si éstas afectan a la habitabilidad o uso del edificio o
puedan ser causa de falta de seguridad descrita en los dos primeros apartados.
4. Estanqueidad y buen funcionamiento de las redes generales de fontanería y
saneamiento, de forma que no se produzcan fugas que afecten a la habitabilidad o
uso del edificio o puedan ser causa de falta de seguridad descrita en los dos
primeros apartados.
El cumplimiento de las condiciones establecidas en los puntos anteriores supondrá que
el edificio reúne los requisitos de habitabilidad y uso exigibles a efectos de esta
inspección técnica.
El incumplimiento de cualquiera de las condiciones anteriores determinará el resultado
desfavorable de la Inspección Técnica por suponer que el edificio o construcción no
reúne los requisitos de habitabilidad y uso exigibles a efectos de la misma.
Artículo 9. Contenido de las inspecciones.
De acuerdo con lo dispuesto en la actual legislación urbanística, la Inspección Técnica
deberá, en función del destino propio de la construcción o edificación, contener toda la
información relativa a las condiciones de seguridad, estabilidad, estanqueidad y
consolidación estructural, así como la que afecte a las condiciones de habitabilidad de
los edificios y construcciones vinculadas a los mismos, descritas en el artículo
precedente.
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1.
La inspección técnica de edificios hará referencia, necesariamente, a los
siguientes aspectos:
a) Estado de la estructura y cimentación.
b) Estado de fachadas interiores, exteriores, medianeras y otros
paramentos, en especial de los elementos que pudieran suponer un
peligro para la vía pública, como petos de terrazas, placas o análogos y
de las patologías que puedan afectar a la integridad del edificio como
fisuras y humedades.
c) Estado de conservación de cubiertas y azoteas.
d) Estado de las redes generales de fontanería y saneamiento del edificio.
e) Los desperfectos y las deficiencias apreciados, sus posibles causas y las
medidas recomendadas, en su caso priorizadas, para asegurar la
estabilidad, la seguridad, la estanqueidad y la consolidación estructurales
del edificio, así como para mantener o recuperar las condiciones de
habitabilidad o de uso efectivo según el destino propio de la construcción
o edificación.
f) El grado de ejecución y efectividad de las medidas adoptadas en los
inmuebles y de los trabajos y obras realizadas para cumplimentar las
recomendaciones contenidas en el último informe de Inspección Técnica
o, en su caso, en los informes técnicos de las inspecciones anteriores.
2.
El Informe de Inspección se cumplimentará en el modelo oficial aprobado por el
órgano municipal competente, al que se acompañará plano parcelario ubicando la
finca de referencia, fotografías del estado exterior e interior del edificio y acta de
presencia debidamente firmada por la propiedad y por el técnico que realice la
inspección.
Con independencia de su resultado, es obligatorio presentar ante el Ayuntamiento,
el Infome de Inspección debidamente suscrita por técnico facultativo competente o
por la entidad de inspección técnica homologada.
Se deberán aportar todos y cuantos documentos sean necesarios para justificar el
resultado de la inspección. En cualquier caso y en función del resultado de la
inspección, según lo señalado en el apartado anterior, deberá tener el siguiente
contenido.
a) Descripción y localización del edificio, adjuntando plano parcelario.
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b) Descripción y localización de desperfectos y deficiencias que afecten: a la
estructura y cimentación; a las fachadas interiores, exteriores, medianeras y
otros paramentos y a los elementos que pudieran suponer un peligro para la vía
pública; a las cubiertas y azoteas; a las redes generales de fontanería y
saneamiento del edificio.
c)
Descripción de sus posibles causas.
d) Descripción de las medidas inmediatas de seguridad adoptadas, en caso de ser
necesarias, para garantizar la seguridad de los ocupantes del edificio, vecinos
colindantes y transeúntes.
e) Descripción de las obras y trabajos que, de forma priorizada, se consideran
necesarias para subsanar las deficiencias descritas en el apartado b) y el plazo
estimado de ejecución.
f)
Grado de ejecución y efectividad de las medidas adoptadas y de los trabajos y
obras realizados para la subsanación el cumplimiento de las medidas contenidas
en las anteriores inspecciones técnicas del edificio.
g) Informe técnico fotográfico, en el que se reflejará el estado actual del edificio,
así como cuantas deficiencias se detecten, ya sean del interior o del exterior del
inmueble.
Artículo 10. Forma de presentación de la ITE.
La eficacia, a efectos administrativos, de la Inspección Técnica efectuada requerirá la
presentación en cualquiera de los registros municipales o mediante las formas
permitidas por la legislación aplicable en materia de procedimiento administrativo, de
dos copias de los informes, que se complementará con la presentación de otra copia
del modelo oficial en soporte informático.
Artículo 11. Resultado de las inspecciones.
El resultado de las inspecciones será favorable únicamente cuando el edificio o
construcción reúna los requisitos de habitabilidad y uso exigibles por cumplir todas y
cada una de las condiciones relativas a la seguridad constructiva enumeradas en el
artículo ocho.
En caso de incumplimiento de alguna de las condiciones, el resultado será
desfavorable.
El Informe de Inspección expresará de forma inequívoca si el resultado final de la
inspección es favorable o desfavorable.
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Una vez presentada la inspección, según lo expuesto en el artículo siete, se procederá
por parte del órgano municipal competente a su anotación en el Registro de Edificios.
La propiedad unirá una copia del Informe de Inspección presentada al libro del edificio
o, en su defecto, a la documentación técnica existente, siendo la responsable de la
custodia de tales documentos debidamente actualizados.
En caso de que se considere necesario, se realizarán cuantos requeridos se estimen
convenientes para completar, explicar y/o justificar el contenido de los documentos
presentados.
El Ayuntamiento, tras la anotación en el Registro de Edificios, comunicará a la
propiedad el resultado final de la inspección, pudiéndose dar los siguientes casos:
a)
Inspección favorable. Se trasladará la obligación de realizar la próxima
inspección dentro de 10 años.
Si el resultado de la inspección es favorable, se procederá por parte del servicio
gestor a su anotación en el Registro de Edificios. La propiedad podrá solicitar
información sobre dicha anotación y unirá una copia del Informe de Inspección
presentada al Libro del Edificio o, en su defecto, a la documentación técnica
existente, siendo la responsable de la custodia de tales documentos debidamente
actualizados.
b)
Inspección desfavorable. Si el resultado de la Inspección Técnica es
desfavorable por no alcanzarse las mínimas condiciones de seguridad constructiva
exigidas, éste deberá señalar las obras necesarias a realizar. Comprenderá así
mismo las medidas inmediatas de seguridad en el caso de que procedieran,
justificando que no admiten demora por motivo de inminente peligro para los
ocupantes del edificio o de sus inmediaciones.
En este caso, a la vista del Informe desfavorable, el Ayuntamiento requerirá a la
propiedad para que en el plazo de dos meses proceda a solicitar las obras
propuestas en el Informe de la Inspección Técnica realizada, con la advertencia de
que en el caso de incumplimiento, se adoptarán las medidas sancionadoras y
sustitutorias previstas en la normativa de aplicación.
La falta de ejecución, total o parcial, de las obras y trabajos ordenados para la
subsanación de los desperfectos y deficiencias detectados en los edificios dará lugar
a que el órgano municipal competente ordene su ejecución subsidiaria sobre la base
de los informes técnicos resultantes de la Inspección Técnica y, en su caso, de las
visitas de inspección que se consideren necesarias.
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Artículo 12. Del cumplimiento de la obligación de efectuar la inspección.
1. Cumplimiento de la Inspección Técnica de Edificios.
Las inspecciones técnicas deberán cumplirse dentro de los plazos establecidos en la
presente Ordenanza.
En el caso de que se establezcan ayudas municipales, los propietarios de edificios
que hayan cumplido en plazo la obligación de realizar la Inspección Técnica podrán
solicitar dichas subvenciones.
Asimismo, los propietarios podrán solicitar una copia de la anotación en el Registro
de Edificios a los efectos de acreditar su estado de conservación.
2. Incumplimiento de la Inspección Técnica de edificios.
Finalizado el plazo establecido para realizar la Inspección Técnica, sin haberse
acreditado con la presentación del informe resultante de la primera o sucesivas
inspecciones, así como la presentación del mismo sin cumplir cualquiera de los
requisitos establecidos en la presente Ordenanza, se considerará como
incumplimiento del deber de realizar la Inspección Técnica.
La falta de presentación del certificado de Inspección Técnica, o en su caso la falta
de respuesta a los posibles requeridos municipales debido a inspecciones, dará
lugar a que el órgano competente ordene su práctica inmediata, otorgando un plazo
de tres meses para su realización, con apercibimiento al obligado de la posible
aplicación del régimen sancionador y de la realización de la inspección de forma
subsidiaria a su costa.
En el supuesto de que los informes se presenten sin cumplir cualquiera de los
requisitos de contenido establecidos, se requerirá la subsanación de los defectos
observados en la documentación, de conformidad con lo establecido en el artículo
71 de la Ley 30/1992, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del
Procedimiento Administrativo Común, no considerando cumplida la obligación de
realizar la Inspección Técnica hasta que no sean subsanadas dichas deficiencias.
Ante la persistencia en el incumplimiento, la Administración Municipal podrá incoar
el correspondiente procedimiento sancionador por la comisión de una infracción de
carácter leve, de acuerdo con lo establecido en el art. 204.4 de la Ley 9/2001 del
Suelo de la Comunidad de Madrid y en las cuantías a que hacen referencia los arts.
207 y siguinetes del mismo texto legal, todo ello sin perjuicio de realizar la
inspección de forma subsidiaria, a tenor de lo dispuesto en su art. 169.5.
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No se concederán licencias de ningún tipo respecto de los edificios que no hayan
aportado la ITE en el plazo correspondiente, excepto para realizar obras de
reparación de carácter urgente que el propietario deberá poner en conocimiento del
Ayuntamiento mediante la presentación del oportuno informe técnico. En el caso de
que dicha necesidad sea apreciada por los Servicios Técnicos Municipales, se dictará
la oportuna orden de ejecución de obras y de adopción de las medidas de seguridad
que sean necesarias.
Incumplida la obligación de presentar la Inspección Técnica en los plazos previstos
en esta Ordenanza, los propietarios de edificios no podrán solicitar las ayudas o
subvenciones municipales que se puedan establecer para la realización de las obras
necesarias para el cumplimiento del deber de conservación.
Artículo 13. Régimen sancionador.
Transcurrido el plazo otorgado para el inicio de las actuaciones necesarias para el
cumplimiento de lo ordenado, paralizadas éstas después de haberse iniciado,
incumplido el plazo otorgado para su terminación o no cumplidas en los términos
ordenados, podrá incoarse procedimiento sancionador por infracción urbanística
consistente en la omisión del deber de conservación, en los términos previstos a la
Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, que concluirá con
resolución por la que:
a) Se impondrá la sanción que corresponda por la infracción urbanística cometida.
b) Se reiterará lo ordenado, otorgando un nuevo plazo igual para su ejecución.
Si persistiere el incumplimiento, podrán imponerse multas coercitivas o iniciarse la
ejecución subsidiaria, con independencia de la facultad de adoptar medidas de
seguridad con carácter subsidiario.
El procedimiento sancionador se ajustará a lo establecido en la legislación reguladora
del procedimiento administrativo común y en concreto en el Decreto 1398/1993, de 4
de agosto, que aprueba el Reglamento del procedimiento para el ejercicio de la
potestad sancionadora.
Artículo 14. De la ejecución subsidiaria de la Inspección Técnica.
Ante el incumplimiento del obligado a realizar la Inspección y/o ejecución de las obras
de reparación necesarias, el Ayuntamiento ordenará su realización de forma
subsidiaria, a costa del propietario, valorándose inicialmente según los baremos de
referencia de los Colegios Oficiales Profesionales correspondientes, debiendo
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encomendarse a técnico competente o a entidades de inspección técnica homologadas
y registradas de acuerdo con lo dispuesto en la normativa autonómica y estatal
aplicable.
DISPOSICIÓN UNICA
Entrada en vigor.
La presente ordenanza entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el Boletín
Oficial de la Comunidad de Madrid.
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