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CAPITULO II
2.
CONSIDERACIONES GENERALES
2.1.
Objetivos del Concurso de Anteproyectos.
La Cooperativa Telefónica de Pinamar llama a este Concurso de Anteproyectos para su Sede
Central, la cual se implantará en un terreno de su propiedad, ubicado en la Avda. Arquitecto
Jorge Bunge entre la Avda. Del Tridente y Avda. Del Libertador, en la ciudad de Pinamar.
El edificio para la Sede Central de TELPIN implica potenciar su relación con la comunidad por
agregar a las funciones específicas de la telefónica, actividades abiertas al público en
general, fortaleciendo por lo tanto la imagen institucional de la Cooperativa.
En la actualidad, las oficinas administrativas de TELPIN se encuentran ubicadas en la ciudad
de Pinamar en tres edificios distantes en un radio de 300 metros, no presentando los atributos
de funcionalidad, flexibilidad e imagen que exigen las actividades presentes y futuras de la
Cooperativa.
Ante el crecimiento sostenido de los servicios comercializados por TELPIN y por ende de sus
estructuras administrativas, resulta necesario prever espacios arquitectónicos eficaces y
eficientes, que brinden soluciones para una mejor calidad de atención y servicios al público,
como así también optimizar las condiciones de trabajo de su personal.
2.2.
Criterios generales sobre el anteproyecto
El edificio de la Sede Central de la Cooperativa Telefónica de Pinamar contendrá en un
mismo predio las siguientes funciones:
A.- Área Administrativa (Oficinas)
B.- Área Comercial (Atención al Público y Back Office)
C.- Área Actividades Abiertas a la Comunidad (Salón de Usos Múltiples,
Actividades Educativas y Bar-Cafetería).
D.- Área Cocheras
E.- Área espacios exteriores
Serán ponderadas las cuestiones relativas a la integración y apropiación del espacio urbano
circundante, la racionalidad constructiva, la eficiencia energética y la optimización de los
costos en los procesos constructivos, cuyo resultado deviene en una perdurable imagen del
edificio y con un mínimo de recursos en su mantenimiento.
Se considera una superficie total edificada de aproximadamente 3000 m2 y un presupuesto
estimativo que no debería superar los $ 12.000.000 (pesos doce millones) con un margen de
un 15 % (quince) de incremento, si el anteproyecto contempla características que impliquen
ahorro en el consumo energético del edificio.
2.3.
Emplazamiento:
El terreno, libre de toda construcción, de forma casi cuadrangular y de 1.014,69 m2, se
encuentra situado en el área central de una manzana atípica (de forma predominantemente
longitudinal) y consta de dos frentes, uno sobre Avda. Arq. Jorge Bunge (30,00 mts.)
orientado al N.E., otro sobre calle Del Tuyu (30,00 mts.) orientado al S.O. y dos laterales de
33,82 mts. de longitud, cada uno.
Nomenclatura Catastral: Lote 7 - Manzana 160 - Sección U – Circunscripción IV
2.4.
Niveles y Topografía del Terreno:
La topografía del terreno es casi plana, con diferencias aproximadamente no mayores a un
metro entre el nivel inferior y superior.
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Tomando el nivel promedio del terreno de TELPIN como cota de Nivel + 0.00, se verifica que
la cota de la Planta Baja del edificio lindero al Este es mayor a la cota de nivel del edificio
ubicado hacia el Oeste.
2.5.
Entorno y relaciones con lo existente
Sobre la Línea Municipal, Noreste, dando a Avda. Arq. Jorge Bunge, se extiende un área de
terreno de dominio público que presenta un leve declive hacia el nivel de la calzada. Lo mismo
sucede, en menor proporción, entre la Línea Municipal Suroeste y calle Del Tuyú.
La apropiación del espacio urbano de uso público de ambos frentes de la parcela serán
debidamente tratados y anexados al tratamiento de los espacios exteriores, otorgando valor
agregado al edificio de TELPIN.
Esta intervención tendrá en cuenta la disposición de los árboles existentes, espacio de
estacionamiento vehicular público, senderos, asientos, luminarias y todo lo que el Participante
considere necesario para optimizar la propuesta.
2.6.
Futuras funciones de la Cooperativa:
Los espacios de reserva para absorber nuevos servicios y tecnologías apropiadas que
brindará TELPIN a futuro, están previstos en la superficie total del edificio objeto de este
concurso, y que se detallan en el programa de necesidades.
2.7.
Flexibilidad
Debe preverse la flexibilidad o posibilidad de variaciones dentro de los límites del edificio
proyectado (caja muraria), a fin de poder adaptar estos espacios interiores a las nuevas
necesidades y/o demandas de trabajo que la Cooperativa requiera a futuro.
Las áreas útiles destinadas a lugares de trabajo tendrán el carácter de las superficies libres,
donde los puestos de trabajos serán resueltos a través de mamparas y/o tabiques bajos.
Consecuentemente debe preverse que las canalizaciones y/o instalaciones técnicas (tendidos
de cables) resulten de fácil adaptabilidad, modificación y acceso. Los sectores que necesiten
ser intervenidos por una nueva función deberán ser fácilmente desmontables, permitiendo
con eficacia dar respuesta a las nuevas necesidades.
2.8.
Instalaciones Generales
Deberán cumplir con las reglamentaciones y/o normativas previstas para cada una de ellas, a
los fines del Presupuesto Estimativo del anteproyecto.
2.9.
Mantenimiento
Deberá tenerse en cuenta la facilidad y economía del mantenimiento general, logrando de
esta manera un perdurable uso a largo plazo del edificio.
2.10.
Barreras Arquitectónicas
El anteproyecto cumplirá con las Reglamentaciones Nacionales referentes a barreras
arquitectónicas asegurando la accesibilidad universal a todos los locales del edificio, de
personas con capacidades diferentes.
2.11.
Higiene y Seguridad
El anteproyecto cumplirá con todos lo requerimientos que indican las Reglamentaciones
Nacionales y Provinciales vigentes sobre normas de Higiene y Seguridad en el Trabajo.
2.12.
Código de Ordenamiento Urbano del Partido de Pinamar (COU)
El anteproyecto cumplirá con la normativa vigente en lo relacionado al Código de
Ordenamiento Urbano COU del Municipio de Pinamar (www.pinamar.gov.ar) .
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Conforme al COU en la zona U1p, donde se ubica la parcela, la TIPOLOGÍA EDILICIA
permitida es U1p1 ó U1p2, indistintamente.
El anteproyecto deberá desarrollarse en el marco de la TIPOLOGÍA EDILICIA U1p2:
EDIFICIO CON BASAMENTO Y TORRE, por resolverse con la misma la demanda de la
PROMOTORA en lo que se refiere a la necesidad de superficie cubierta para el desarrollo de
sus actividades. En consecuencia, SE EXCLUYE en el presente concurso, la posibilidad de
desarrollar anteproyectos adoptando la tipología U1p1.
De acuerdo a lo expresado en el COU, la tipología U1p2 admite:
TIPOLOGÍA EDILICIA U1P2- EDIFICIO CON BASAMENTO Y TORRE
1
Zona está destinada a la localización de actividades Administrativas, Comerciales, Culturales,
Educacionales, Hoteleras, Financieras, Residenciales Multifamiliares, en el grado más alto de
densidad de habitantes. Cuenta con todos los servicios esenciales
2 - INDICADORES URBANÍSTICOS:
ALTURA MÁXIMA: Planta Baja (Basamento) + 6 Pisos. Puede tener entrepiso en Planta Baja. Uso
comercial únicamente. Ver pto. 2.1.5. (Ord. Municipal 2094/98).
No superar los 22,20 m tomados a partir del nivel adoptado como cero.
RETIROS:
BASAMENTO
FRENTE
CONTRAFRENTE
LATERALES
3,00 m
4,00 m
no se exigen
F.O.T. 2,1
F.O.S. 0,6
0,6
0,6
TORRE
6,00 m
6,00 m
6,00 m
1,5
0,25
DENSIDAD NETA MÁXIMA ACTUAL: 1.000 Hab./Ha. Cuenta con todos los servicios esenciales.
DISPOSICIONES ESPECIALES: Ver pto. 2.1.9. (Ord. Municipal Nº 850/90)
Aplicando los indicadores precedentes a la superficie de la parcela, resulta lo siguiente:
SUPERFICIE TERRENO ………………………………………..1.014,69 M2
CALCULO F.O.S.
F.O.S. 0.6 BASAMENTO ………………………………………..608,81 M2
F.O.S. 0.25 TORRE …………………………..………………..….253,67 M2
CALCULO F.O.T.
F.O.T. 0.6 BASAMENTO ……………………………..……..….…608,81 M2
F.O.T. 1.5 TORRE (6 pisos)…………… ……………..…..…....1.522,02 M2
F.O.T. TOTAL 2.1…………………………………………….…..2.130,84 M2
* Las cocheras cubiertas ubicadas en subsuelos y semisubsuelos no computan FOT.
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ALTURA MÁXIMA :
Para la definición de la altura máxima de fachada se adoptarán los siguientes valores como
máximos, utilizando para el cálculo el número de pisos previsto para cada zona:
Nivel de Basamento o Planta Basamento: + 1.30 m (cuando se ubique sobre un semi-sótano
o semi-subsuelo)
Altura de Basamento o Planta Baja: + 5,20 m (con entrepiso comercial)
Altura de Pisos: 2,80 m
Altura del último piso: + 3,00 m
1
.- COU del Municipio de Pinamar, página Nº 22
.- COU del Municipio de Pinamar, parte pto.2.1.5.
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La altura de pisos se medirá de solado de piso inferior a solado de piso superior.
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Según el COU la altura máxima admitida es 22,20 mts. tomada a partir del nivel adoptado
como + 0,00 para el Basamento.
El nivel + 0,00 del Basamento puede ubicarse:
a) sobre el terreno natural
b) hasta el nivel +1,30 m cuando se ubique sobre un semi-sotano o semi-subsuelo.
El COU contempla para el cálculo de las alturas máximas permitidas las correspondientes a
los edificios de vivienda.
En el caso de edificios de oficinas, las características funcionales de los mismos demandan
mayores alturas por las resoluciones tecnológicas y de habitabilidad que requieren, a saber:
Piso técnico: 0,15 mts. aproximadamente.
Altura mínima entre nivel de piso terminado y nivel de terminación de cielorraso:
2, 60 mts.
Espacio entre nivel de terminación del cielorraso y el nivel inferior de la losa del
piso superior: 0, 35 mts. aproximadamente.
Espesor de losa: 0,15 mts. aproximadamente.
Si se desarrollara el anteproyecto con un basamento con entrepiso y 6 (seis) pisos con
dimensiones de altura similares a las descriptas precedentemente para oficinas, se
sobrepasaría el nivel de la altura máxima o plano límite de fachada previsto por el COU.
Entre las alternativas analizadas para cumplir con lo establecido por el COU en un edificio
apto para el uso de oficinas, esta Asesoría a fin de responder a las necesidades requeridas
por parte de la Promotora, propone:
a) En lugar de plantearse 6 (seis) pisos en la torre, el anteproyecto podrá plantear
hasta 5 (cinco) pisos de 3,25 mts de altura aproximadamente, medidos desde el
nivel de piso terminado de una losa hasta el nivel de piso terminado de la
siguiente, generando así un excedente en el FOT, el cual podría asignarse a un
semisubsuelo.
b) La superficie de FOT potencial no usada tanto en la torre como en el basamento
puede incorporarse al semisubsuelo y/o semisótano donde se podrán ubicar
locales de primera clase, cocheras, depósitos y sala de máquinas.
Lo locales de primera ubicados en el semisubsuelo o semisótano computarán en
el cálculo del FOT como FOS y cumplirán con las reglamentaciones vigentes en
materia de prevención y manejo de incendio.
Con respecto a lo propuesto en el punto b), que no está incluido dentro de lo reglamentación
establecida por el COU, se ha planteado por verificarse que existen en el ejido del Partido de
Pinamar edificios aprobados y construidos con similares características (ubicación de locales
de 1º en semi-subsuelo). En tal sentido, la Promotora ha iniciado las gestiones pertinentes
ante el Municipio de Pinamar para su aprobación. Dicha aprobación requiere la presentación
de un anteproyecto para la interpretación del COU.
Punto 2.1.2 del COU:
“….. No será considerada como superficie cubierta, para su cómputo en el FOT, la
correspondiente a los cuartos de máquinas, tanques, depósitos y lavaderos en las azoteas,
planta libre, subsuelo y semisubuelo que se encuentra ubicado por debajo de la cota + 1,30 m
del nivel (0) promedio de vereda y que constituyan locales no habitables de servicios
(depósitos, garages, etc) y ….”
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Para el caso de las superficies de cocheras ubicadas en subsuelos, los participantes podrán
adoptar lo dispuesto en la Ordenanza Municipal Nº 3866/10, la cual se adjunta con las
presentes bases y que también puede ser consultada, al igual que otras Ordenanzas y el
Código de Ordenamiento Urbano del Partido de Pinamar, en la página web del Honorable
Consejo Deliberante de Pinamar.
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ORDENANZA MUNICIPAL Nº 2094/98
Visto:
Las actuaciones del Expediente 4123-1323/97 caratulado "Guerrero Jorge su reclamo construcción en Cariló", a
través del cual el Sr. Guerrero solicita se reconsidere el C.O.U. respecto a la altura máxima prevista para la zona
residencial unifamiliar RUc de Cariló.
Considerando:
Que motiva la presente la preocupación generada por una construcción en Cariló de aproximadamente 5 pisos
que se encuentra en las inmediaciones de las calles Mimbre y Avestruz, en la zona RUc de Cariló.
Que el C.O.U. casi de manera excepcional para las zonas residenciales unifamiliares no restringe la altura
máxima.
Que dicho tratamiento excepcional para dar libertad de diseño al proyectista, puede, en casos como el
mencionado, dar resultados de gran impacto a su entorno y constituir el rechazo del mismo por la escala que
adopta dentro de la homogeneidad de la zona residencial.
Que gran parte de esta circunstancia se debe al gran dimensionamiento que tienen las parcelas de Cariló y el
F.O.T. de 0,5.
Que en razón de preservar la tipología edilicia de baja altura de Cariló dentro de su contexto paisajístico, resulta
necesario acotar la altura máxima.
Que la Ordenanza 1608/95 y la Ordenanza 1706/95 establecen alturas máximas de las construcciones previstas
por el C.O.U.
Que a los efectos de mejorar la consulta al C.O.U., por parte de profesionales y técnicos municipales, y a las
ordenanzas que lo modifican o se incorporan a él, el Cuerpo entiende que es recomendable, derogar las
Ordenanzas mencionadas, las que serán reemplazadas por la presente.
Por ello, El Honorable Concejo Deliberante de Pinamar, en uso de facultades que le son propias,
sanciona la siguiente Ordenanza 2094/98
Artículo 1 : Deróganse la Ordenanza 1608/95 y la Ordenanza 1706/95
Artículo 2 : Modifíquese de las planillas del Código de Ordenamiento Urbano referidas a las zonas Residenciales
Unifamiliares RUp, RUov, RUc, Rext.1, Rext.2 en el punto 2: INDICADORES URBANOS. Altura máxima: donde
dice "sin limitación" deberá decir "Planta baja y 2 pisos, no pudiendo superarse con ningún elemento constructivo
la cota de +13.00 m., medidos desde el nivel +- 0.00 de piso de planta baja".
Artículo 3 : Agrégase en la Ordenanza 422/87, Código de Ordenamiento Urbano, en el punto 2.1.5 a partir de
"Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires" el siguiente texto:
"ALTURA MAXIMA DE FACHADA: La altura de la edificación tomada a partir del nivel natural del terreno hasta el
nivel de terraza.
La consideración del nivel natural del terreno admitirá las alteraciones previstas en el punto 2.5 referidas a la
altimetría.
PARA CUBIERTAS PLANAS:
Podrán sobresalir de dicho nivel un parapeto perimetral de hasta 1.20 m. de altura y los servicios de tendederos
y lavaderos, los que deberán encontrarse por debajo de la proyección de planos inclinados, a 45º apoyados en la
intersección de los planos de fachadas perimetrales con el nivel de altura máxima de fachada.
Las ventilaciones, salas de máquinas, tanques de reserva, y toda otra construcción podrán sobresalir de dicha
altura no superando lo técnicamente necesario.
Todas las construcciones permitidas por sobre la altura máxima de fachada no superarán en superficie cubierta
el 50% de la superficie de azotea.
PARA CUBIERTAS INCLINADAS:
La cumbrera más alta no podrá superar en 5.00 m. la altura máxima de fachada, ni 45º la pendiente de los
faldones.
Los servicios previstos deberán ir bajo la techumbre, y la altura de salas de máquina y tanques de reservas se
contará a partir de la altura máxima de fachada definitiva, sin superar lo técnicamente necesario.
Para la definición de la altura máxima de fachada se adoptarán los siguientes valores como máximos, utilizando
para el cálculo el número de pisos previsto
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Nivel de Planta Baja: + 1.30 m.
Altura de Planta Baja: + 5.20 m. (podrá contar con entrepiso comercial de acuerdo a la reglamentación al
respecto en la Zona U, I, ZSR).
Altura de Planta Baja + 3.50 m (Zona C, RA, E, RM, RU, Rext., y RH ).
Altura de pisos: + 2.80 m.
Altura último piso: + 3.00 m.
La altura de pisos se medirá de solado de piso inferior a solado de piso superior.
Artículo 4 : Elimínase de la Ordenanza 422/87, Código de Ordenamiento Urbano, en el punto 2.1.5 el siguiente
texto: En edificios de altura 5.20 m con entrepiso".
Artículo 5 : Comuníquese al Departamento Ejecutivo, dése al Registro Oficial, cumplido, archívese.
Sala de Sesiones, 8 de abril de 1998
ORDENANZA MUNICIPAL N° 3866/10
Visto:
El Expediente 4123-0297/09 C-1 caratulado: Proyecto de Ordenanza Estacionamiento a nivel subsuelo
extensión y aprovechamiento de superficie.
La creciente incorporación del vehículo en la planta urbana, la necesidad de descomprimir las citaciones actuales
y dar respuesta a las mayores demandas de estacionamiento en los nuevos emprendimientos edilicios.
Considerando:
Que esta municipalidad ya ha iniciado un proceso profundo de cambios en el concepto de ciudad y en sus
intervenciones en el espacio publico.
Que es la creciente incorporación del vehículo en la planta urbana la que ha subordinado a los encargados de la
planificación a definir prioridades respecto de la calidad de vida y de nuevos hábitos de vinculación, reivindicando
el espacio social, hoy fracturado, en un alto porcentaje por el uso del automóvil.
Que ello implica que para las zonas de alta y media densidad que admitan usos residenciales multifamiliares,
hoteleros, comerciales y administrativos se exceptué a los subsuelos de estas construcciones de la restricción de
los retiros obligatorios previstos en el COU a fin de potenciar la capacidad de estacionamientos en ese nivel.
Que asimismo, para cumplir con las normas de accesibilidad plena, los sectores en invasión que sean utilizados
como parte del sistema de estacionamiento serán totalmente enterrados, es decir por debajo del nivel natural del
terreno.
Que, no obstante, dicha excepción deberá contemplar los escurrimientos pluviales en las condiciones que
establecen las normas vigentes en la materia.
Por ello, el Honorable Concejo Deliberante de Pinamar, en uso de atribuciones que le son propias,
sanciona la siguiente Ordenanza 3866/10
Artículo 1º: Podrán exceptuarse de la restricción de los retiros obligatorios en subsuelo todos aquellos
emprendimientos que admitan USOS residenciales multifarniliares, hoteleros, comerciales y administrativos,
designadas en el COU como Zonas U1, U2, U3, RH, RM, I, RA y ZSR, de las localidades de Pinamar, Mar de
Ostende, Ostende y Valeria del Mar.
Artículo 2º: El beneficio se otorga con exclusividad al uso de cocheras para estacionamientos de vehículos,
quedando prohibida la incorporación en este nivel de ningún local habitable.
Artículo 3º: Podrán acceder el beneficio aquellos emprendimientos que:
- se abstengan de utilizar 1os frentes y/o laterales para el estacionamiento de vehículos.
- den por cumplidas las normas de accesibilidad plena.
- a pesar que el premio a otorgar reduce la superficie de
- absorción, cuenten con un proyecto especial y obligatorio del cumplimiento de la Ordenanza
1895/96 y su Decreto Reglamentario Nº 442/2001.
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-las condiciones naturales altimétricas permitan un contacto fluido con los niveles vecinos.
Artículo 4º: La ocupación del retiro podrá ser parcial o total, mientras que el sector de invasión utilizado por la
cochera será totalmente enterrado, es decir por debajo del nivel natural del terreno con la restitución de 1os
niveles de origen hacia las parcelas vecinas.
Artículo 5º: En caso de cocheras con invasión del retiro de frente, los accesos se realizaran mediante rellanos
reglamentarios construidos dentro del propio terreno.
Artículo 6º: A los efectos de establecer superficies de Estacionamientos se fijan los siguientes:
- modulo por auto: 2,50 x 5,00 m,
- modulo para vehículo de discapacitado: 3,50 x 5,00 m y 1
- modulo cada 10 vehículo,
- ancho de la calle entre módulos enfrentados: 6 m,
- se deberán cubrir en el enterramiento la totalidad de los estacionamientos que el COU establece
para cada actividad (punto 2.12.1. del COU).
Artículo 7º: La superficie que demande este beneficio no computara indicadores de FOS ni FOT de acuerdo a
las previsiones actuales del COU
Artículo 8º: Comuníquese al Departamento Ejecutivo, dése al Registro Oficial, cumplido archívese.
Sala de Sesiones, 4 de noviembre de 2010
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