Download Estudio de caso Edificio - Colegio de Valuadores del Estado de

CEVIM
Colegio de
Especialistas
en Valuación
Inmobiliaria
Mexicali, AC.
Presenta:
HAYDEÉ MENDOZA DURÁN
ARQUITECTA
DIPLOMADA EN PROYECTOS DE INVERSION
MAESTRIA EN DESARROLLO HUMANO
MAESTRIA EN VALUACION
NOV. 2009
INTRODUCCION
“Todos los edificios son para usarse.
OBJETIVO:

LA PRESENTE INVESTIGACIÓN PRETENDE MOSTRAR
LA REVITALIZACIÓN DE EDIFICIOS MEDIANTE EL
DISEÑO DEL PROYECTO DE INVERSIÓN
IDENTIFICANDO EL IMPACTO SOCIAL EN EL PRIMER
CUADRO DE LA CIUDAD DE MEXICALI, BAJA
CALIFORNIA, SIENDO ESTA UNA CIUDAD JOVEN Y
FRONTERIZA ( COLINDANTE CON ESTADOS UNIDOS).
EL USO DE LAS NUEVAS METODOLOGÍAS DE
VALUACIÓN ”MULTICRITERIOS”, EN EL CASO
PARTICULAR PARA OBTENER EL VALOR DE
EDIFICIOS CATALOGADOS Y ANEXAR ESTE VALOR
EN UNA CORRIDA DE ANALISIS DE RENTABILIDAD.

Parte de la presente investigación se realizo como
trabajo terminal, requisito para obtener el grado de
Maestro en Valuación, en la Facultad de Economía
y Negocios Internacionales de la Universidad
Autónoma de Baja California, Campus Tijuana.

El Estudio de caso, pretende mostrar la
aplicación del modelo de multicriterios con el
proceso analitico jerarquico en la valuación
de edificios con características atípicas o
diferentes en el mercado inmobiliario, como
lo son los edificios catalogados como
históricos y/o artísticos. Definidos ademas
de aporte de identidad a la cultura de cada
region ( modelo desarrollado en España por
Aznar, Jerónimo Francisco Guijarro.
NUEVOS MÉTODOS DE VALORACIÓN:
Modelo Multicriterios en el 2005 y mejorado
para Mexico por Grupo de valoración y
decisión multicriterio Mtro. Luis García
Márquez con el curso 2008, siendo
participante al mismo)
RESUMEN
La propuesta es utilizar la
valuación
como
herramienta de apoyo en
un estudio de inversión
que Revitalice un edificio
en primera instancia y este
seleccionado
por
su
impacto en la zona, genere
sinergia
Urbana,
que
provocara mejora en la
imagen,
aumento
de
traslados a los edificios y
con
ello
movimiento
económico, social que
lleva al bienestar de una
zona y de la comunidad
completa.
Al termino del documento
terminal que realizo como
instrumento de estudio para
obtención de grado. Identifico
el
potencial
de
las
herramientas nuevas en la
valuación. Con este documento
se pretende presentar la
alternativa
para
Edificios
Atípicos, en una situación de
deterioro en la zona urbana y
en sí mismos. Para revitalizar
el edificio y la zona de impacto.
Dentro de la franja Norte del Pais, se encuentran
algunas Ciudades , con cultura local, como serian
Tijuana, Cd. Juarez, Nogales, Mexicali, y otras,
que por su edad, no cuentan con la Historia
Nacional suficiente en sus edificios que nos
permitan catalogarlos como Históricos y de
Patrimonio cultural; pero cumplen con lo mas
Importante, son patrimonio cultural Local, le han
dado carácter y sentido de identidad a quienes
nacieron y vivieron en estas Ciudades. Son
espacios ubicados en su mayoría en los primeros
cuadros de donde surgieron las manchas urbanas
fronterizas que hoy son nuestras Ciudades de
recepcion de migrantes y de visitantes turistas.
Estos primeros cuadros de las Ciudades fueron el
inicio económico que con el paso del tiempo, se
han vuelto las zonas fantasmas. Dado el
crecimiento y el desarrollo urbano la mayor parte
del crecimiento poblacional queda fuera o
alrededor de estos primeros cuadros, provocando
la lejanía de la población y la ausencia de la
necesidad de visitar estas areas.
Logrando con ello la falta de actividades y como
consecuencia abandono y deterioro.
Generando alternativas de análisis se pueden
identificar potenciales en los edificios
Catalogados, con ello se generan proyectos en
coparticipación Gobierno- Propietarios privados,
que con beneficio económico en ambos
interesados, se genere interés y actitud de
cooperación mutua por el beneficios de ellos y
de una comunidad completa.
LA CIUDAD DE MEXICALI
 La Ciudad de Mexicali, al igual que otras
Ciudades de la Frontera Norte del País, es una
entidad de pocos años, en comparación al centro
de la república , por tal motivo los edificios
realizados en los primeros cuadros de estas
Ciudades “Jóvenes”, no cumplen con los
requisitos suficientes para ser catalogados como
“Patrimonio de la Humanidad”, con la
reglamentación de las Naciones Unidas.
 En estos casos los Gobiernos locales han
efectuado una selección de edificaciones, con
edad mayor a cincuenta años, para catalogarlas
como “Patrimonio Cultural Local”. Para su
conservación y mantenimiento dentro del la
identidad social.
 En otras Ciudades del Mundo, se han tomado
decisiones más a futuro y se desarrollan
proyectos a largo plazo para recuperar la zona
de los primeros cuadros de la Ciudades,
regresándolos a la vida, productiva y económica,
sin necesidad de construcciones nuevas que
utilicen materiales actuales con características
antiguas.
OBJETIVO GENERAL DE LA INVESTIGACION
 Identificar las actividades predominantes del
primer cuadro, para determinar el tipo de
proyecto de inversión a desarrollar en el edificio
de estudio de caso.
 Proponer lineamientos generales en el proyecto
de inversión y obtener resultados de rentabilidad
en el edificio del Parque, con un aporte de
beneficio social, mostrando el impacto en la zona
y el potencial de valor (residual) de la edificación
propuesta.
 Plantear el uso de un modelo de valuación, que
permita encontrar el valor económico a la fecha
del edificio en estudio, en donde se mostrara la
aplicación, el procedimiento y los resultados del
método seleccionado
Antecedente Histórico



Los primeros trazos de la ciudad los elaboró
el Ingeniero Rockwood al momento de trazar
la vecina ciudad de Calexico, en el lado
americano. La fundación de la ciudad se
reconoce oficialmente el 14 de marzo de
1903, por un documento donde aparece
citada la ciudad por primera vez.
En el Libro “El Rio, cronología de Mexicali”,
se menciona que la Calle principal de ese
entonces (Hoy Blvd. Adolfo López Mateos) la
cual estaba congestionada con cruces de
vías de ferrocarril, era llamada por aquellos
tiempos “La Calle de Fierro”, por alusión a
los rieles metálicos,.
Mexicali es una ciudad joven, que tiene
zonas que dieron origen a su desarrollo
como polo de comunicación internacional en
la frontera. Esto quiere decir que existe en
su mancha urbana, centro Histórico (primer
cuadro de la ciudad), y centros comerciales
en los nuevos desarrollos.. Mismo que han
provocado cambio en las actividades del
primer cuadro y las zonas comerciales
tradicionales o de origen de la ciudad.
PROBLEMA Y DIAGNOSTICO DE LA ZONA Y SUS USOS DEL SUELO

El acceso a la ciudad desde la garita internacional “vieja”, que se conecta con Blvd. López
Mateos y con ave. Madero, pasando por el primer cuadro de la ciudad, minimizando la actividad
económica.

El problema: el equipamiento urbano para dar apoyo a la población que labora en la zona, es
insuficiente. Provocando la necesidad de ubicar en esta área de la ciudad, equipamiento que
integre estos servicios.
Crecimiento
USOS DEL SUELO
ZONA DE ESTUDIO
Plano de usos del suelo, LEVANTAMIENTO NO OFICIAL DE GOBIERNO MUNICIPAL 2008
 Los
diferentes
edificios catalogados
como
históricos,
algunos están en
buenas condiciones
físicas para su uso,
esto nos lleva a otro
problema a resolver.
El valor económico,
para su utilización.
Catalogo en internet
Normativa general de edificios como Patrimonio
Cultural

La Comisión Nacional para la Preservación del Patrimonio
Cultural(CNPPC) se integra por personalidades que, en sus
respectivas entidades, han cumplido una labor relevante en
favor de la protección del acervo cultural. Se trata de un órgano
de consulta y apoyo cuyo objetivo es contribuir a la
preservación del patrimonio cultural de la Nación. La Comisión
está facultada para proponer al CONACULTA, al INAH y al
INBA las medidas que estime pertinentes para la preservación
del patrimonio cultural. (patrimonio. consulta 20 nov.2008)
Patrimonio mundial
 Uno de los mandatos de la UNESCO consiste en prestar una
atención particular a las nuevas amenazas globales que
pueden afectar al patrimonio natural y cultural y velar por que la
conservación de los sitios y de los monumentos contribuya a la
cohesión social.
 Al ser también los monumentos y los sitios lugares de
desarrollo sostenible y de reconciliación, la UNESCO interviene
activamente y coordina las acciones de sus socios
administrando la Convención del Patrimonio Mundial (1972).
 El Comité del Patrimonio Mundial considera que un bien tiene
valor universal excepcional para figurar en la Lista cuando
cumple al menos uno de los cometidos siguientes: Aporte
testimonio, ejerza una influencia, constituya un ejemplo
sobresaliente, ofrece un ejemplo de tipo de construcción, es
una obra maestra.
 Para incluir los "centros históricos" y los "barrios históricos" es
preciso que su densidad y calidad monumental sean
reveladoras de una ciudad de interés excepcional.

Por estos indicadores la zona centro queda solamente como
parte del inventario de bienes susceptibles de ser declarados
patrimonio cultural del Municipio de Mexicali.
Mexico
Historic Centre of Mexico City and Xochimilco
Historic Centre of Oaxaca and Archaeological
Site of Monte Albán
Historic Centre of Puebla
Pre-Hispanic City and National Park of
Palenque
Pre-Hispanic City of Teotihuacan
Sian Ka'an
Historic Town of Guanajuato and Adjacent
Mines
Pre-Hispanic City of Chichen-Itza
Historic Centre of Morelia
El Tajin, Pre-Hispanic City
Historic Centre of Zacatecas
Rock Paintings of the Sierra de San Francisco
Whale Sanctuary of El Vizcaino
Earliest 16th-Century Monasteries on the
Slopes of Popocatepetl
Historic Monuments Zone of Querétaro
Pre-Hispanic Town of Uxmal
Hospicio Cabañas, Guadalajara
Archaeological Zone of Paquimé, Casas
Grandes
Historic Monuments Zone of Tlacotalpan
Archaeological Monuments Zone of Xochicalco
Historic Fortified Town of Campeche
Ancient Maya City of Calakmul, Campeche
Franciscan Missions in the Sierra Gorda of
Querétaro
Luis Barragán House and Studio
Islands and Protected Areas of the Gulf of
California
Agave Landscape and Ancient Industrial
Facilities of Tequila
Central University City Campus of the
Universidad Nacional Autónoma de México
(UNAM)
Monarch Butterfly Biosphere Reserve
Protective town of San Miguel and the
Sanctuary of Jesús Nazareno de Atotonilco
.
EDIFICIO
SELECCIONADO
CASO DE ESTUDIO

El edificio seleccionado

Manzana 005 Lote 06, Primera sección de Mexicali,
B.C. Viendo al Norte de la Calle Madero, entre las
Avenidas Altamirano y Azueta, Edificio de tres
niveles, con una edad de más de 50 años, de
1,150.00 m2
construcción, con 468.00 m2 de
terreno, con uso reciente (aprox. hace 7 años) en la
actividad de diversión nocturna (llamado Rock en
español).

En tres niveles se pretende en el PROYECTO
DE INVERSION áreas de:
servicios PARAESTATALES,
servicios médicos del sector Salud y
servicios públicos municipales.


Generando una renta mensual en
Co-participación Estado, Municipio y la Iniciativa
Privada (propietario).
En el proyecto de inversión se observo el costo
de adaptación del inmueble por su estado de
conservación.
La población y los edificios “Patrimonio”, son
generadores de identificación y pueden ser
lugares de “propiedad” de las personas que
los usen, Como el “Lugar”, que me brinda
identificación, sentido de pertenencia y
colectividad urbana.
Sinónimos de hito en una Ciudad con
Patrimonio.

Metodología de valuación


La ciudad de Mexicali tiene en su inventario una serie de edificaciones con diferencias sustanciales,
edificios nuevos en zonas de reciente creación, edificios viejos (más de 50 años) en zonas de
origen de la ciudad.
En los casos de edificios con más de 50 años los modelos de valuación “tradicionales” son
insuficientes para obtener el valor económico del Bien. Para conocer su valor de mercado los
modelos tradicionales de valuación son limitados y con poca aplicación a este tipo de edificaciones.
Los modelos de multicriterio
están
basados
en
herramientas
matemáticas
que garantizan una mayor
confiabilidad
en
la
determinación del valor de un
bien a valuar. Y son :
-Programación por metas:
-Proceso analítico jerárquico
-Mixto
-Modelos en Red
-Regresión Espacial
ANALISIS Y RESULTADO DEL PROYECTO DE
INVERSIÓN CASO “EDIFICIO DEL PARQUE”
Área de locales
comerciales y hotel
PROPUESTA :
•Área de salud
•Recepción de
pago de
servicios
•Tramites
oficiales
•Seguridad
 Desarrollo de Proforma
 La manzana en estudio tiene una vocación de servicios y comercio que se observa en el
levantamiento definiendo la inversión para este edificio:
 El valor del Edificio con una Actividad de Prestación de servicios en apoyo al equipamiento
urbano de la zona con :
Ingresos por : renta de espacios para servicios públicos y para estatales.
Egresos por: adaptación del edificio, renta al propietario, recursos humanos, otros.
 Para desarrollar dos propuestas de análisis a cinco años, con ingresos sostenidos y una
capacidad fija como base del ingreso .
PROFORMA
Se realizaron dos ejercicios
de análisis para identificar las
opciones:
A).- Opción a compra y
B).-Opción a Renta, en las
siguientes Proformas se
observan los resultados y los
montos de inversión para
tomar decisiones.
A.- Opción a Compra.
PROFORMA EDIFICIO DEL PARQUE
OPCION ADQUISICIÓN DE EDIFICACION
SERVICIOS
INGRESO MES
1 año
3er Año
4to Año
5to Año
servicios gob Estado y
Paraestatales
$
75,000.00 $
900,000.00 $
900,000.00 $
900,000.00 $
900,000.00 $
900,000.00
SERV MEDICOS
$
55,000.00 $
660,000.00 $
660,000.00 $
660,000.00 $
660,000.00 $
660,000.00
SERV. MUNICIPALES
$
50,000.00 $
600,000.00 $
600,000.00 $
600,000.00 $
600,000.00 $
600,000.00
TOTALES
$
180,000.00 $ 2,160,000.00 $ 2,160,000.00 $ 2,160,000.00 $ 2,160,000.00 $ 2,160,000.00
EGRESOS mes
egreso año 1
año 2
año 3
año 4
año5
ADAPTACION y pago
ANUAL a cuenta del
valor del edificio
$ 1,600,000.00 $ 1,255,000.00 $
785,000.00 $
785,000.00 $
785,000.00 $ 1,585,000.00
RENTA MES
$
35,000.00 $
420,000.00 $
420,000.00 $
420,000.00 $
420,000.00 $
420,000.00
REC HUMANO
$
20,000.00 $
240,000.00 $
240,000.00 $
240,000.00 $
240,000.00 $
240,000.00
OTROS
$
25,000.00 $
300,000.00 $
300,000.00 $
300,000.00 $
300,000.00 $
300,000.00
TOTALES
$ 1,680,000.00 $ 2,215,000.00 $ 1,745,000.00 $ 1,745,000.00 $ 1,745,000.00 $ 2,545,000.00
SUMATORIA
$
-
-$
55,000.00 $
415,000.00 $
415,000.00 $
415,000.00 -$
385,000.00
utilidad
$
-
-$
55,000.00 $
360,000.00 $
775,000.00 $ 1,190,000.00 $
805,000.00
rentabilidad neta
-3%
0%
PROFORMA EDIFICIO DEL PARQUE
SERVICIOS
B.- Opción a Renta
2do Año
INGRESO MES
17%
36%
$ 6,795,000.00
37% rentabilidad
55%
OPCION RENTA
Ingres o AÑO 1
2DO AÑO
3ER AÑO
4TO AÑO
5TO AÑO
servicios de Gob
Estado y Para
estatales
$
85,000.00
$
900,000.00
$
900,000.00
$
900,000.00
$
900,000.00
$
900,000.00
SERV MEDICOS
$
65,000.00
$
780,000.00
$
780,000.00
$
780,000.00
$
780,000.00
$
780,000.00
SERV. MUNICIPALES
$
55,000.00
$
660,000.00
$
660,000.00
$
660,000.00
$
660,000.00
$
660,000.00
TOTALES
$
205,000.00
EGRESOS mes
$ 2,340,000.00
egreso año 1
$ 2,340,000.00
año 2
$ 2,340,000.00
año 3
$ 2,340,000.00
año 4
$ 2,340,000.00
año5
ADAPTACION
$
500,000.00
$
RENTA MES
$
150,000.00
$ 1,800,000.00
$ 1,800,000.00
$ 1,800,000.00
$ 1,800,000.00
$ 1,800,000.00
REC HUMANO
$
20,000.00
$
240,000.00
$
240,000.00
$
240,000.00
$
240,000.00
$
240,000.00
OTROS
$
10,000.00
$
120,000.00
$
120,000.00
$
120,000.00
$
120,000.00
$
120,000.00
TOTALES
$
680,000.00
SUMATORIA
$
util i da d
$
rentabilidad neta
65,000.00
$
-
$
-
$
-
$
-
$ 2,225,000.00
$ 2,160,000.00
$ 2,160,000.00
$ 2,160,000.00
$ 2,160,000.00
-
$
115,000.00
$
180,000.00
$
180,000.00
$
180,000.00
$
180,000.00
-
$
115,000.00
$
295,000.00
$
475,000.00
$
655,000.00
$
835,000.00
0%
5%
13%
20%
aumentar el
ingreso al mes
28%
36% rentabilidad
ANALISIS Y RESULTADO DEL PROYECTO DE
INVERSIÓN CASO “EDIFICIO DEL PARQUE”
Utilizando los flujos brutos del proyecto
0
Beneficios
r=
VAN =
1
53
53
1.000
53
9,202.50
620
VAN =
2
1,830
3
1,830
4
1,830
5
1,830
1,830
VAN (10%)
9,202.50
10%
Costos
r=
Opción Renta
1,830
1.000
1830
1,940
1,830
1.000
1830
1,830
1.000
1830
1,440
1,830
1.000
1830
1,440
1,440
1,830
1.000
1830
1,440
8,320.00
10%
620
1.000
620
8,320.00
(53)
1,940
1.000
1940
1,440
1.000
1440
(110)
1,440
1.000
1440
390
1,440
1.000
1440
390
390
B/C =
1,440
1.000
1440
390
882.50
1.1
Donde B/C es el beneficio del proyecto en cinco años.
31
Tomado del libro de Gutiérrez, Héctor, op.cit., p. 39.
Libro Evaluación social de proyectos
El valor obtenido del 1.1 muestra la
aportación al beneficio social del
proyecto de estudio. Y nos proporciona
como conclusión, la existencia del aporte
a la comunidad de un proyecto de
inversión en un Edificio Catalogado.
PROCESO ANÁLITICO JERÁRQUICO
 En el proceso analítico se observan similitudes entre edificios del Primer
cuadro y la segunda zona de la Ciudad de Mexicali, edificios comerciales
de los cuales se mencionaran las características de antiguedad, estado
de conservación, construcción y zona.
•CARACTERISTICAS DE LOS EDIFICIOS COMPARATIVOS
Antigüedad
Zona
Edo. Co.
Superficie
const
Precio
Comp 1
0.04
1
2
900
3,650,000
Comp 2
0.01333
2
1
600
2,100,000
Comp 3
0.04000
3
2
780
2,750,000
Sujeto
0.01429
1
2
1,150
XXXXXXXXX
El proceso metodológico se llevo al cabo. Los resultados Generales de la aplicación del
modelo, son:
El edificio del parque comparado con tres edificios de la zona con el modelo de
Valoración Multicríterio: Proceso Analítico jerárquico, se obtuvieron los valores
resultantes siguientes
RESULTADOS
 Se obtuvo: en el análisis con variable M2 de Terreno: En
donde el valor del sujeto en estudio arroja una cantidad de $
3,676,144.28 M.N.
 Del análisis con las variables Ubicación , antigüedad, zona,
edo. De conservación y área de construcción. Se obtuvo: EL
VALOR de $ 6,792,927.00 M.N. a la fecha diciembre 2008
Del análisis con las variables Ubicación, antigüedad y área de
construcción. Se obtuvo: EL VALOR DE
Antigüedad
Zona
Edo. Co.
Superficie const
Precio
Comp 1
0.04
1
2
900
3,650,000
Comp 2
0.01333
2
1
600
2,100,000
Comp 3
0.04000
3
2
780
2,750,000
Sujeto
0.01429
1
2
1,150
6,792,927
RESULTADO DEL
AVALUO RESIDUAL
AVALUO RESIDUAL EJERCICIO TERMINAL
EDIFICIO DEL PARQUE PS005006
Solicitante:
Propietario del inmueble:
Ubicación:
HAYDEE MENDOZA
PRIVADA
ciudad:
MEXICALI
municipio:
MEXICALI
estado: BAJA CALIFORNIA
Describir localización: 0
Avalúo para el Proyecto:
Crédito Puente para:
No. de viviendas a desarrollar:
Fecha del Avalúo:
EDIFICIO DEL PARQUE
PROYECTO DE INVERSION
1
Crédito Puente para:
jueves 02 de octubre de 2008
CP:
Superficie Valuada:
468.00 m2
% avance en urbanización:
Valor Físico Directo
$ 1,362,385.00
% avance en edificación:
Valor Comercial en N.R.:
$ 1,362,000.00
0
100.00%
90.00%
valor unitario $/m2: $ 2,910.26 / m²
UN MILLON TRESCIENTOS SESENTA Y DOS MIL PESOS 00/100 M.N.
CONCLUSIONES
Se concluye dada la situación actual y las
condiciones del mercado inmobiliario a raíz de
la crisis en Estados Unidos. Que la opción sea
analizada en tiempo y forma con las
dependencias que utilizaran el bien, dado que
apoyara el crecimiento y el movimiento en la
zona e impactara positivamente a los edificios y
comercios alrededor de un radio de 1000 mts.
Esto generara una revitalización Urbana que
aunado con los potenciales de edificios
catalogados existentes y los que están en
buenas condiciones, se lograra una sinergia que
genere movimiento económico y bienestar a la
imagen urbana.
Permitiendo que una propuesta de compra
de parte del Gobierno Estatal o Municipal de un
Edificio catalogado como Histórico, sea Factible
y redituable.
 El número resultante, habla de la posibilidad de Renta
de un Bien inmueble, en donde se obtiene una tasa
interna de retorno positiva en la operación del
proyecto. Según el cálculo matemático, el beneficio
social es factible con este tipo de proyectos.
Por lo tanto se concluye que el
Proyecto
de
Inversión
del
Edificio
del
Parque,
es
redituable.
Y la utilización de metodologías
nuevas en los procesos de
valuación, requieren ser más
revisadas,
para
encontrar
alternativas
matemáticas
aplicadas, que sean aceptables
en la identificación de valores de
inmuebles con características
especiales, dentro del mercado
inmobiliario.
Utilizar nueva opciones en una
nueva manera de manejar las
herramientas
del
valuador,
genera ideas y oportunidades de
Buen desarrollo urbano y social.
ZONA CENTRO
Así
como
son
elementos de apoyo
para la resolución
de problemas en un
proyecto
de
revitalización
de
zonas
urbanas;
cuando el uso de
metodologías
tradicionales en la
valuación
quedan
con detalles que
pueden
ser
referencias erróneas
en una resultante.
Gracias… HayMeD 09
PROCESO ANALÍTICO JERÁRQUICO desarrollo
 El método de valoración mediante el
Aznar Bellver, Jerónimo
Grup
o de
Valor
ación
Multic
riterio
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Doctor Ingeniero Agrónomo
Licenciado en Ciencias Económicas y Empresariales
Profesor Titular de Escuela Universitaria
Departamento de Economía y Ciencias Sociales
Escuela Técnica Superior de Ingenieros Agrónomos
Universidad Politécnica de Valencia
46071 - Valencia (España)
proceso analítico jerárquico se basa
como su nombre lo indica en el
establecimiento de jerarquías entre
variables de tal forma de validar si la
ponderación asignada en su conjunto
es válida o no para ese conjunto de
variables para posteriormente validar
para cada variable un subconjunto de
variables que para el caso de la
valuación tendríamos Criterios y
comparables por lo que primero se
analizaría la relación entre los criterios
y luego por cada criterio se
analizarían los comparables, con
estos análisis se pretende encontrar
el grado de afectación que tiene cada
criterio con relación al valor un bien
objetivo.
Antigüedad
Zona
Edo. Co.
Superficie
const
Precio
Antigüedad
Zona
Edo. Co.
Superficie
Vector criterios
Comp 1
0.04
1
2
900 3,650,000
Comp 1
25.00%
21.00%
37.50%
26.24%
0.055285491
Comp 2
0.01333
2
1
600 2,100,000
Comp 2
25.00%
5.19%
12.50%
17.49%
0.565009054
Comp 3
0.04000
3
2
780 2,750,000
Comp 3
25.00%
21.00%
12.50%
22.74%
0.11750425
Sujeto
0.01429
1
2
1,150 6,792,927
Sujeto
25.00%
52.81%
37.50%
33.53%
0.262201206
Analisis de Criterios
Zona
1
2
4
6
Antigüedad
Zona
Edo. Co.
Superficie
Edo. Co.
0.5
1
3
6
Superficie
0.25
0.333333
1
2
0.166667
0.166667
0.5
1
Zona
Edo. Co.
Superficie
3,650,000.00
0.245337304 $
2,100,000.00
0.103687191 $
2,750,000.00
0.206788022 $
0.444187483 $ 6,792,926.55
Suma Valores
Suma Factores
Ratio
VP
Antigüedad
Valores
Vector f actores
Antigüedad
0.055285491
0.565009054
0.11750425
0.262201206
$
8,500,000.00
0.555812517
$ 15,292,926.55
Analisis de Comparables con Relacion al Criterio Antiguedad
Antigüedad
Comp 1
Comp 2
Comp 3
Sujeto
0.04000
0.04000
0.04000
0.04000
VP
Porcentaje
0.25
25.00%
0.25
25.00%
0.25
25.00%
0.25
25.00%
0.1600000
Analisis de Comparables con Relacion al Criterio Zona
Comp 1
Comp 2
Comp 1
Comp 2
Comp 3
Sujeto
1
0.333333333
0.5
5
Comp 1
Comp 2
Comp 3
Sujeto
VP
0.2100
0.0519
0.2100
0.5281
Comp 3
3
1
5
5
Sujeto
2
0.2
1
3
0.2
0.2
0.333333
1
Analisis de Comparables con Relacion al Criterio Estado de Conservacion
Comp 1
Comp 2
Comp 1
Comp 2
Comp 3
Sujeto
1
0.333333333
0.333333333
1
Comp 1
Comp 2
Comp 3
Sujeto
VP
0.3750
0.1250
0.1250
0.3750
Comp 3
3
1
1
3
Sujeto
3
1
1
3
Analisis de Comparables segun Superficie
Superficie
Comp 1
Comp 2
Comp 3
Sujeto
900
600
780
1,150
3,430.00
VP
Porcentaje
0.262391
26.24%
0.174927
17.49%
0.227405
22.74%
0.335277
33.53%
1
0.333333
0.333333
1
ubicaciones
comp 1 edificio calle madero entre azueta y L Internacional
comp 2 edificio Calle Mexico
comp 3 edificio Ave. Obregon
sujeto Edificio del Parque : ave, Madero entre azueta y altamirano