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Las expensas:
tema conflictivo
En los contratos de alquiler se
suelen insertar cláusulas que
determinan a cargo del
locatario el pago de expensas
comunes.
Pero, ¿qué significan
expensas comunes?
Jurídicamente se entienden
aquéllas que deben abonar
todos los copropietarios, es
decir, que no es lo mismo que
las llamadas ordinarias.
Sin embargo, se considera
que dicha cláusula correcta se
limita al concepto de
"expensas" ordinarias,
solamente.
El art. 1198 del Código Civil,
expresa que "los contratos
deben celebrarse,
interpretarse y ejecutarse de
buena fe y de acuerdo con lo
que verosímilmente las partes
entendieron o pudieron
entender...".
A su vez, el Código de
Comercio en su art. 217, dice:
"Las palabras de los contratos
y convenciones deben
entenderse en el sentido que
les da el uso general, aunque
el obligado pretenda que las
ha entendido de otra manera"
y, en el art. 218, expresa:
"siendo necesario interpretar
la cláusula de un contrato,
servirán para la intepretación
las bases siguientes:
- Habiendo ambigüedad en las
palabras, debe buscarse más
bien la intención común de las
partes que el sentido literal de
los términos. El uso y práctica
generalmente observados en
el comercio, en caso de igual
naturaleza, y especialmente la
costumbre del lugar donde
debe ejecutarse el contrato,
prevalecerán sobre cualquier
inteligencia en contrario que
se pretenda dar a las
palabras. En los casos
dudosos que no puedan
resolverse según las bases
establecidas las cláusulas
ambiguas deben interpretarse
siempre en favor del deudor o
sea en el sentido de
liberación".
De todo lo dicho surge que el
inquilino sólo debe abonar las
expensas ordinarias. Pero
¿qué se entiende por
expensas ordinarias? Veamos:
- las habituales y periódicas;
- los honorarios del
administrador;
- los salarios;
- los pagos por leyes sociales
correspondientes al personal
del edificio;
- los gastos de combustibles y
electricidad;
- el mantenimienlo o "service"
de ascensores y demás
maquinarias;
- los elemenlos de limpieza e
iluminación;
- la papelería y franqueo;
- los gastos por reparaciones
infaltables mensualmente en
los edificios en tanto no se
traten de reemplazo de
materiales o elementos que
integran el patrimonio del
consorcio.
Tengamos en vista que las
innovaciones en partes
comunes dispuestas por la
asamblea de copropietarios
no son considerados rubros
ordinarios y tampoco se
entiende que el fondo de
reserva lo sea.
Como se puede ver el tema
es largo y complejo por lo
tanto es aconsejable detallar
en los contratos de alquiler los
rubros por los que deberá
responder el inquilino.
También resulta conveniente
antes de firmar un contrato
solicitar al locador las planillas
de liquidación de expensas
correspondientes a un período
lo suficientemente amplio
como para que le resulte
ilustrativo.
El dueño debe pagar las
expensas extraordinarias
El art. 1493 del Código Civil
define la locación en la
siguiente forma: "habrá
locación cuando dos partes se
obliguen recíprocamente la
una a conceder el uso y el
goce de una cosa (en este
caso un inmueble) y la otra a
pagar por ese uso un precio
que debe ser leído antes de
firmar el contrato, para
evitarse problemas después.
determinado de dinero.
Entonces, el dueño de una
unidad permite el uso y goce
de las partes exclusivas y de
los bienes comunes
accesorios de ella por un
precio que el locador acepta
pagar según las condiciones,
estado y funcionamiento del
edificio además de otros
elementos que hacen al
mercado general de la
locación que combinadamente
hacen a la calidad de vida de
los ocupantes del edificio y
que de no existir provocarían
una reducción en el precio
pedido o aceptado.
Esas condiciones de
"habitabilidad" por las que el
dueño cobra, deben ser
mantenidas por éste en el
plazo de duración del contrato
siendo a su cargo los gastos
que esto demande, incluidos
los de reparación y
mantenimiento de los bienes
comunes, según el
Reglamento de Copropiedad y
Administración del edificio,
Damos a continuación
algunos ejemplos de
expensas extrarodinarias:
- reparación de cañerías;
- reparación de maquinarias;
- reparación de medianeras y
pisos;
- adquisición de bienes
comunes nuevos como puede
ser un matafuegos,
felpudos,...
Complementariamente, el
inquilino deberá afrontar esos
gastos (ordinarios) originados
en el uso normal de los bienes
comunes o que hace a su
disponibilidad, se usen o no,
como ya se señaló
precedentemente.
Es conveniente que el
propietario, como el inquilino,
examinen detenidamente las
liquidaciones que
mensualmente les hace llegar
el Administrador, a las que el
locatario deberá tener acceso.
CONSEJO: en caso de que el
inquilino haya tomado a su
cargo el pago de las
expensas, lo haga
puntualmente y en su totalidad
al administrador y luego
descuente del precio del
alquiler que abonan al dueño,
la parte de expensas que son
extraordinarias corresponde
abonar según el criterio
explicado.
Los inquilinos deben tener
cuidado al momento de firmar
el contrato de alquiler. Es
práctica común en la
actualidad que se estalezca
una clásula que ponga sobre
la cabeza de él los gastos
ordinarios y extraordinarios. Si
se firma el contrato con esta
cláusula, el inquilino no podrá
eximirse de pagar tanto las
expensas ordinarias y las
extraordinarias.
Conviene, entonces, que en el
contrato figure que sólo
corresponderán al inquilino los
gastos comunes, quedando a
cargo del propietario los
gastos extraordinarios.
EXPENSAS
QUE COMPRENDEN (EJEMPLOS)
ORDINARIAS
-
Gastos habituales y periódicos.
Honorarios del administrador.
Sueldos y cargas sociales del personal.
Electricidad, gas, combustible y agua.
Mantenimiento de máquinas y ascensor.
Elementos de limpieza e iluminación.
Papelería y Franqueo.
Gastos de reparaciones mensuales. (*)
EXTRAORDINARIAS
-
Reparación de cañerías.
Reparación de maquinarias.
Reparación de medianeras y pisos.
Compra de bienes nuevos para el consorcio.
NOTA: El inquilino debe afrontar los gastos originados en el
uso normal de los bienes comunes.
(*) Siempre que no sean reemplazados de materiales o elementos que correspondan al patrimonio del
consorcio.