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Resumen de Tasación I
Palmero, M. Milagros
Año 2015
UNIDAD N° 1 “CONCEPTOS Y PRINCIPIOS GENERALES”
Tasar: Es estimar el valor económico de un bien. La estimación del valor económico es un
pronóstico del precio que se obtendría por un bs inmueble ofrecido para la venta, en un momento
y mercado determinado.
Tasador: Es un experto profesional o profesional universitario que debe:
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Estar habilitado e inscripto en el lugar que desarrolla su actividad.
Debe tener un alto nivel de competencias técnicas.
Debe tener una impecable integridad.
Debe ser capaz de analizar todos los aspectos que influyen en el valor de los bs; sus
derechos, usos y fuerzas sociales, económicas, políticas y físicas.
Debe poder contar con toda la info, estimar el valor de cambio en dinero en efectivo para
una fecha y lugar determinado.
Casos en que se requiere a un perito Tasador:
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Disoluciones y separaciones matrimoniales y empresariales.
Herencias.
Seguros.
Contencioso por impago.
Hipoteca.
Para inventario y valoraciones patrimoniales.
Para la venta de un Bs.
Divisiones de condominios.
Estimación de daños y perjuicios.
Reclamo por invasión de terreno.
Expropiación.
Bienes Inmuebles: Son aquellos bs que tienen una situación fija y no pueden ser desplazados. Es la
“cosa” física, tangible junto con todos los agregados en sobre y bajo el suelo.
1. Bs inmuebles por su naturaleza: Se encuentran por si mismos inmovilizados como el suelo,
los ríos, los árboles, plantas; etc.
2. Bs inmuebles por accesión física: Son las cosas muebles que se encuentran adheridas al
suelo como edificios, molinos, pozos de petróleos, etc.
3. Bs inmuebles por destino: Se encuentran intencionalmente como accesorios a un
inmuebles por el propietario. Y debe cumplir cono lo siguiente:
 Hayan sido puestas al Ss de inmuebles y con carácter definitivo.
 Hayan sido puestas con carácter permanente.
 Que los haya colocado el propietario, sus representantes o arrendatario. ( en el
caso de usufructo solo se consideran muebles hasta que dura el usufructo)
Ejemplos: Arados, bancos de colegio, mesas, sillas, etc.
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Año 2015
Propiedad: Es un concepto legal que comprende los derechos privados de dominio, que
permite al propietario tener intereses específicos sobre lo poseído. Siendo estos derechos,
usar, vender, arrendar, donar; puede elegir usar todos los derechos o ninguno.
Precio: Es designar la cantidad, pedida, ofrecida o pagada por un bs o Ss. El precio pagado
por un Bs o Ss. Se convierte en un costo para el comprador.
Costo: Es el precio pagado por el Bs o Ss. O la cantidad requerida para crear o producir un
BS o Ss.
Mercado: Es un sistema en el que se intercambian Bs y Ss. Entre compradores y
vendedores mediante un mecanismo de precios, un mercado puede ser local, regional,
nacional o internacional.
Valor: Es una estimación del precio más probable que se pagara por los Bs. O Ss. En un
tiempo dado, el valor es creado y sostenido por la interrelación de cuatro factores:
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Utilidad.
Escasez
Deseo
Poder adquisitivo.
La OFERTA está afectada por su utilidad y deseabilidad.
La DISPONIBILIDAD es limitada por la escasez y la restricción económica de los
compradores.
La DEMANDA es creada por su utilidad, influenciada por su escasez y deseabilidad y
restringida por el poder adquisitivo de los consumidores.
Demanda: Es la cantidad de un bs. Que está dispuesto a adquirir el comprador en un
periodo de tiempo y mercado determinado a los precios vigentes y depende de:
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El precio del bs.
Nivel de ingreso del comprador.
Dimensiones del mercado.
Precios de los bs. Relacionados.
Gusto de los compradores.
Precios futuros esperados.
Oferta: Es la cantidad de un bs. Que se encuentra a la venta en un periodo de tiempo y
mercado determinado a los precios vigentes y depende de:
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El precio del Bs.
Tecnología existente.
Precio de los bs relacionados.
Precios de los factores variables.
Política económica del gobierno.
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Precios futuros esperados.
Equilibrio del Mercado: Del comportamiento de la O y D puede concluirse que:
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P
El precio en lo más importante.
Aumenta la DEMANDA de un Bs. DISMINUYE el precio ( y viceversa)
Aumenta la OFERTA de un bs. Aumenta el precio ( y viceversa)
Exceso de
Oferta
Oferta
Pto de equilibro
Exceso de
Demanda
Demanda.
Q
Oferta y demanda en un mercado inmobiliario: Existen varias singularidades:
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La demanda puede ser para uso propio o para Inversión.
Oferta es rígida y la compleja elaboración de los inmuebles
trae aparejado demoras ante un aumento de demanda
llevando a que los Inmuebles aumente de precio.
O
D1
D
Por el largo periodo de vida útil coexisten los bienes de segunda ocupación (exceso
de oferta) y los inmuebles nuevos (exceso de demanda).
Existen diferentes mercados inmobiliarios según su uso; URBANOS ( Habitación,
Industrial, comercial y profesional) y RURALES (agricultura, ganadería, forestal)
Existen en el mercado productos similares pero no idénticos y esto provoca la
estimación del valor según sus propias características y las del resto.
Algunos inmuebles no se pueden vender por lo que no se puede conocer su valor.
Existen demandas localizadas por ´la condición propia del inmuebles( fijos)
En el mercado existe desinformación o mala información dificultando su análisis.
Valor basado en el Mercado: Asumen la operación de un mercado en el cual las transacciones
ocurren sin restricciones causadas por fuerzas ajenas al mercado.
Valor ajeno al mercado: Las valoraciones no basadas en el valor del mercado usan métodos que
consideran la utilidad económica o funciones de un activo o el efecto de condiciones de mercados
atípicas o inusuales.
Valor de un bien es único: El método de estimación se adapta al problema y no a la finalidad de la
tasación; Valor de garantía hipotecaria, valor de liquidación, o venta forzosa, valor fiscal o
tributario, etc. Son expresiones destinadas a denominar distintos elementos de juicio que indican
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Año 2015
“distintos elementos de comparación o base de cálculo que sirven para determinar el valor, pero
no son el valor en sí”
Valor de mercado: Es el precio más probable que se obtendría de un Bs. Inmueble ofrecido para la
venta en un mercado abierto y competitivo a la fecha de tasación entre compradores y
vendedores que actúan con conocimiento y de libre voluntad. Este valor se estima mediante
métodos y procedimientos de tasación que:
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Reproducen el criterio de compradores de vendedores en el mercado.
Reflejan la naturaleza del bs, las condiciones del mercado del momento.
Determinan el valor a partir de info específica.
Transacción libre supone:
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C y V están motivados y no existe relación entre ellos.
El bs. Se ha colocado a la venta durante un tiempo razonable y se han realizado los
esfuerzos necesarios para su venta al mejor precio.
C y V están bien informados y actúan según su mejor interés sin presiones.
El pago es de contado o acuerdo financiero comprobable.
El precio representa la contraprestación normal por el Bs vendido.
Valor y riesgo: El tasador no califica riesgo el empleado del bando lo hace.
El riesgo depende de la relación del monto de la hipoteca y el valor de la propiedad que lo
garantiza, la relación del pago mensual y la capacidad de renta de la propiedad; los años de la
hipoteca y los años restantes de vida económica del edificio gravado; las características
intrínsecas, su ubicación u las condiciones personales del deudor.
Valor presente, valor futuro: Nosotros adoptamos el criterio de valor presente, el valor futuro es
un signo de tendencia.
Valor presente es estimar el valor de la propiedad según sus condiciones presentes sin considerar
el valor potencial a futuro.
Valor futuro se toma en cuenta la utilidad o provecho económico (renta, productividad) y las
mayores y nuevas posibilidades de usos y ss que puede brindar el inmueble en relación con
factores que sobrevendrán.
Valor de utilidad, valor de intercambio: El valor de utilidad es una deformación del valor del
mercado por un fenómeno que altera al mercado pero cdo este fenómeno termina es valor
cambia nuevamente. El valor de intercambio o de mercado está dado por la O y D.
Otros valores:
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Valor en uso es el valor que una propiedad específica tiene para un uso o propietario
especifico y no está relacionado con el valor del mercado.
Valor de inversión es el valor de un inmueble para un inversionista en particular o grupo
de inversionistas para objetivo de inversión específico e identificado.
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Valor de negocio en marcha es el valor del negocio como un todo, es la tasación de una E
en marcha.
Valor asegurable es valor que se toma conforme a una póliza de seguro.
Valor fiscal, catastral o tributario valor basado en las leyes q aplican el avaluó de
propiedades.
Valor de rescate es el valor de un inmueble excluyendo el suelo.
Valor de liquidación o venta forzosa es el importe razonable de una venta en un periodo
muy corto de tiempo.
Valor especial se relaciona con un elemento extraordinario cuyo valor esta por encima del
valor de mercado.
Principios que determinan el valor de un inmueble.
1. Reemplazo o sustitución: El valor de una propiedad está influenciado por el costo de
adquisición de una propiedad de similares características (ubicación, diseño, construcción
y uso funcional).
2. Mayor y mejor uso: Una propiedad alcanza su valor más alto cdo se le da el uso más
redituable que permite la normativa legal y se aprovecha de manera óptima sus
posibilidades físicas.
3. Oferta y demanda: El valor de una propiedad está dado por la cantidad de propiedades
similares ofrecidas y su relación con la demanda del mercado.
Oferta representa la cantidad de propiedades disponibles para la vta. o alquiler a
diferentes precios en un mercado dado para un periodo de tiempo determinado
asumiendo que los costos de producción y MO están constantes.
Demanda representa el posible numero compradores o inquilinos que buscan tipos
específicos de propiedades a diferentes precios en un mercado dado en un periodo de
tiempo determinado asumiendo que factores tal como población, ingresos, precios futuros
y preferencias del consumidos permaneces constantes.
4. Equilibrio: Un mercado en equilibrio tiende a tener más propiedades disponibles para la
venta que compradores.
5. Cambio: Los factores que afectan el valor de una propiedad ya sean físicos o económicos
están sujetos al cambio, este cambio en lo físico puede ser gradual (deterioro natural) o
brusco (accidente o desastre) en lo económico puede ser por cambio s producidos en la
zona que se halla el inmueble por obras públicas, nuevas empresas, actividades nuevas
que afectan el medio ambiente, asentamientos, etc.
6. Conformidad, progresión y regresión:
Conformidad (Cuando su entorno no lo perjudica ni beneficia pq se mantienen los
estándares edilicios de la zona), progresión (una propiedad de baja calidad en un barrio
con propiedades de mayor calidad puede verse favorecida) Regresión (Una propiedad de
alta calidad constructiva en un barrio carenciado hace que su valor disminuya).
7. Crecimiento, equilibrio y declinación: Son los cambio que sufre en su ciclo de vida
a. Crecimiento: Es la incorporación de mejoras
b. Equilibrio: son las mejoras necesarias para la correcta conservación.
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c. Declinación: son grandes cantidad de mejoras para lograr su correcta
conservación.
d. Reciclado (recupero mínimo del valor con pintura), rehabilitación (Grandes
renovaciones como cambio s de pisos instalaciones eléctricas y otras, prolongando
así la vida útil) o Resignificar (que significa agrandar el domicilio reubicar
habitaciones etc.).
8. Contribución. Ganancias crecientes y decrecientes: Toda mejora incorporada a un
inmueble contribuye, en la mayoría de los casos, al aumento del valor en el mercado de la
propiedad, sin embargo este aumento no necesariamente será proporcional a la mejora
efectuada. ( Un aumento de valor puede darse al abrir ventanas dar más luz hacer más
funcional los espacio; pintar no aumentara el valor de la propiedad, y puede disminuir el
valor si se usan materiales inadecuados)
9. Utilidad: La utilidad se basa en los factores legales, funcionales, físicos, económicos y
ambientales que rigen la capacidad productiva del bs.
10. Competencia: Bs tasados a valor de mercado, es la O y D para un mercado determinado y
periodo de tiempo dado.
11. Anticipación: Si bien se tasa a valor presente existen hechos de conocimiento en el corto
plazo que deben ser tomados en cuenta a la hora de la tasación.
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UNIDAD N° 2 “TERRENO URBANO.”
FACTORES DE INFLUENCIA:
Factores propios de la ubicación: (extrínsecos)
1. Carácter de la zona o barrio ( residencial, comercial, industrial , mixta)
El valor de un inmueble está vinculado directamente y esencialmente con la ubicación.
La ubicación debe ser considerad desde diversos puntos de vista; ciudad, zona o barrio,
núcleo dentro de esa zona o barrio; cuadra dentro de ese núcleo, posición dentro de esa
cuadra, como así también el estado actual del progreso y sus posibilidades futuras,
altimetría y factores higiénicos y mercantiles.
Cada ciudad tiene barrios diferenciados por:
a. Destino( residencial, comercial, industrial o profesional)
b. Calidad urbana y edilicia.
c. Nivel socioeconómico de sus habitantes.
d. Densidad poblacional.
e. Elementos que modifican el espacio urbano.
f. Proximidad a las asistencias vitales.
g. Por sus vecindades
h. Por su ciclo vital ( crecimiento “etapa en la que se construye el vecindario”,
equilibrio “sin construcción y altos niveles de ocupación” o declinación
“envejecimiento del barrio )
2. Normas de zonificación vigente
Pautan el más alto y mejor uso del terreno.
Regulan la división de tierras, vías públicas, loteo, superficie edificable, altura, calidad de
ocupación.
3. Tendencias de desarrollo del sector
Dos factores valorizan la tierra en una ciudad, el mayor alcance económico de sus
habitantes y el mayor interés por radicarse en ella.
Existen factores económicos y sociales que pueden modificar esta situación provocando
descenso de los valores como cierre de industrias con altos niveles de MO local,
instalaciones de industrias con riego para el medio ambiente y la salud, construcción de
asentamientos, etc.
4. Servicios públicos disponibles
Son los servicios que hacen al normal funcionamiento del área, y depende de qué
localidad, barrio etc. estemos hablando.
5. Importancia de la calle y sus condiciones físicas.
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Año 2015
Los factores a tener en cuenta son el ancho de la calzada, si existen canteros centrales,
calidad de material de la calzada, su estado de conservación, ancho de las veredas, calidad
de material y estado de conservación ; forestación, especies, disposición y cantidad; nivel
de drenaje de aguas pluviales; y la existencia de semáforos.
6. Vecindad ( linderos y entorno)
Los usos determinados de la construcciones vecinas incide de maneras distintas al valor de
un terreno como, terrenos linderos o próximos a salas velatorios, confiterías, estaciones
de servicios, etc. Estos son causa de desvalorización; esto puede cambiar si el terreno es
provechoso en función de su destino.
Entre los elementos favorables (no para todos) se puede mencionar cercanía a parques
plazas, centros asistenciales, comercios, complejos recreativos, etc.
La calidad de la vista es otro elemento importante, si tiene vista a características esencias
deseables como montañas, rio, mar; o espacios abiertos como parques, plazas; también
está la vista a la calle vistas indeseables etc.
7. Relación Oferta, demanda de la tierra de la zona.
Mayor oferta en relación a la demanda disminuye el valor y viceversa.
Factores propios del terreno (intrínsecos).
1. Dimensión y proporción (superficie y relación frente- fondo).
 Superficie: La menor demanda de lotes grandes hace disminuir el valor unitario; y
aumentar su valor en pequeños lotes por la menor cantidad de capital tanto para
adquirirlos como de construcción. Aunque este concepto puede cambiar
favoreciendo a los grandes lotes si es posible su subdivisión.

Relación frente fondo: Existen factores tale como la buena ventilación e
iluminación natural, fácil circulación sin exceso de superficie y dimensiones
adecuadas de cada local que están ligadas directamente con la forma y
dimensiones del terreno.
La relación frente fondo se vincula los distintos grados de aprovechamiento del
terreno y sus soluciones arquitectónicas.
El frente es la parte más valiosa del terreno y el fondo se va depreciando a medida
que se aleja de la línea municipal.
2. Forma: La forma regular de un terreno es cuadrada o rectangular
Existen irregularidades en los terrenos que harán sentir su influencia, otras quedaran
relegadas a patios o jardín, y otras de las cuales se podrá tener un excelente provecho.
Los terrenos que más se deprecian son aquellos con varios y pronunciados puntos
de quiebre, con formas triangulares, lotes internos, pequeños para su destino
esperado.
3. Nivel: hablamos del nivel propio del terreno y con respecto a la cota de la calle, los
terrenos a un nivel 15 cm más bajo o 30 cm más alto que la cota de calle son perjudiciales.
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4. Ubicación en la manzana
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Lote de terreno esquina. Estos tienen un mayor valor unitario que los lotes
mediales, por su doble acceso, posibilidades de locales comerciales, existencia de
vidrieras en dos frentes, mayor ventilación y luz natural.
Lote de terreno medial. Son los lotes de frente que no son esquinas. Y se toma su
valor en base comparación con lotes que tengas igual superficie, proporción frente
fondo, forma, orientación y vista.
Lote de terreno interno. Para la valoración de estos lotes se tiene en cuenta si es
único o uno entre otros, con ingreso común, exclusivo o por paso de servidumbre,
la profundidad del acceso, el ancho del pasillo, dimensiones y forma del lote y las
disposiciones de las construcciones linderas.
5. Orientación. La orientación está muy ligada a los usos y costumbre, y ha ido cambiando
con el tiempo, pero principalmente la orientación tiene que ver con el desarrollo
arquitectónico de la zona y las vistas que se pueden apreciar desde el lote.
6. El suelo de fundación. Un tasador no hace estudio de suelo, solo puede realizar una
verificación ocular de los terrenos próximos y que tipo, superficie y altura se ha construido
e informar que se supone por esta observación que es lo que e puede construir sin tener
algún tipo de problemas.
7. Relación Lote – edificio. Se deberá ver la normativa legal vigente con respecto al lote en
cuestión para obtener su mayor y mejor uso.
 Limitaciones del área. Retiro obligatorio (nueva línea municipal), retiro
obligatorio (por servidumbre de jardín), Receso de planta baja (por servidumbre
de recovas), Ochavas (restricción sobre pb para la visión vehicular), Centro de
manzana.
 Superficie edificable. El código urbano establece superficies edificables y alturas
mediante el FOT (factor de ocupación total) y el FOS (factor de ocupación del
suelo.
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UNIDAD N° 3 “EL EDIFICIO URBANO”
1. Calidad física de la construcción.
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La calidad de los materiales y su correcta utilización.
La calidad física de la construcción comprende, la característica de los materiales de
construcción y la correcta utilización de estos mediante procesos contractivos.
La calidad de los elementos afecta la vida probable y el valor residual.
La categoría de un edificio no queda determinada solo por el tipo de materiales
utilizado también debe considerarse:
- La correspondencia entre el tipo de materiales y su destino o funcionalidad.
- Las cualidades funcionales de un edificio.
- Las instalaciones y ss. Complementarios, su eficiencia y capacidad.
En los casos en que la vida probable y la necesaria no se corresponden el valor se
deprecia por la imposibilidad de amortización total.

La edad y estado de conservación
Para determinar el verdadero estado de conservación y saber el resto de vida que le
queda se debe tener en cuenta:
a) Elementos vitales. (la estructura de sostén y constructivas generales, las
instalaciones sanitarias, gas , agua)
b) Elementos accesorios (revoques, pintura, herrajes, etc.)

Instalaciones accesorias.
Son aquellas instalaciones destinadas a la confortabilidad e inciden en el valor del
edificio como por ejemplo:
a) Instalaciones eléctricas.
b) Instalaciones térmicas (acondicionamiento de aire y agua)
c) Instalaciones mecánicas (ascensores, montacargas, aperturas automáticas de
ptas.)
d) Instalaciones de emergencias (contra incendios, grupos electrógenos,
sistemas de seguridad, etc.)
2. Funcionalidad.
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“La teoría de la arquitectura indica que existen tres factores fundamentales a ser atendidos;
buena ventilación e iluminación natural, fácil circulación sin exceso de superficie y
dimensiones de cada local adecuadas a su función.”
En el proyecto arquitectónico participan tres conceptos fundamentales:
 Zonificación: agrupar distintos ambientes con similares finalidades.
 Coordinación: correcta relación y comunicación entre los diferentes locales.
 Circulación: depende de la correcta coordinación, desempeño individual de cada
ambiente ubicación de las puertas distribución de los muebles.
Una correcta planificación del terreno proyecta, zona de uso público (como ser el retiro por
servidumbre), zona de uso privado (espacio exterior destinado a los ocupantes como patios) y
zona de servicios (ya no se utiliza pero es el pasillo hacia patios o garaje para el retiro de residuos y
otros).
3. Costo y depreciación.
 Costo de origen.( fotocopia del edificio existente)
Es el monto que se necesita en el momento de la construcción nueva, tanto de
materiales como de mano de obra y otros derivados para su construcción.

Costo de reposición. (recreación moderna del edificio)
Es el monto necesario para reponer o reproducir el edificio a precios vigentes, siendo
este el costo de erigir una réplica del edificio existente con la misma superficie útil y
que cumpla con todas la funciones, pero construido con materiales modernos y
empleando nuevas técnicas de edificación.
Este costo puede establecerse de:
a) Por el método comparativo. Existen factores intrínsecos que diferencias a un
edificio de una misma categoría como la calidad de los materiales y su
funcionalidad y características tipo como la cantidad de locales en relación a
la superficie total edificada, la superficie de la unidad funcional, y la cantidad
de pisos de edificio.
b) Por cómputo y presupuesto. Este es usado usualmente para muros
medianeros, hospitales, hoteles, moteles, estaciones de servicios, ósea de
locales que tienen características determinadas para un uso único.
Es muy laborioso y consiste en saber exactamente todos los gastos de
edificación como mo materiales, impuestos, financiación. Exactamente todo.

Depreciación. Es la perdida de aptitud que se traduce en una pérdida de valor.
Existen varios tipos de depreciación:
a) Física. Destrucción repentina (por accidentes o desastres) y puede ser parcial
o total. Decrepitud ( es el deterioro físico por el desgaste natural o por rotura
que aparecen por el uso , o vibraciones)
b) Funcional. Inadecuaciones (proyecto con mala resolución de los ambientes y
no cumple con los elementos arquitectónicos. – zonificación, coordinación,
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circulación) ; Obsolencia ( surgen nuevos sistemas materiales nuevos sistemas
de gas o térmicos y los puestos en su momentos pasan a ser obsoletos)
c) Económicos, ambiental o de ubicación.
La depreciación funcional es más rápida que la física por lo que la vida útil del edificio
queda limitada a la depreciación funcional, esta se establece por el grado de deterioro en
relación a propiedades comprables.
Existen diversos métodos para el cálculo de depreciación física:
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El método de la línea recta ( amortización)
El método de la parábola (la depreciación es lenta al principio y va aumentando
gradualmente con el paso de los años)
El método de Ross(es igual a la parábola pero supone que no es constante la
depreciación.)
Criterio de Heidecke (Un bien conservado se deprecia de manera regular pero un bien
mal conservado se deprecia más rápido.) y establece un patrón: Nuevo (0%), regular
(2,52%), Reparaciones sencillas (18,10%), reparaciones importantes (52,60%) y sin
valor (100%).
Para estimar la depreciación se debe conocer la ida probable, la edad del edificio, valor
residual, valor actual, valor de reposición depreciación y coeficiente de depreciación.
Depreciación Funcional:
 Orden real de España. “determinar los costos y gastos necesarios para adaptar el
edificio a los usos a los que se destina o para corregir errores de diseño u
obsolencia.
 Calcular la depreciación funcional para el aumento de valor que tendría el bien
inmueble de realizarse las mejoras necesarias para resolver la insuficiencia
contractiva, la ineptitud del proyecto o el reemplazo de materiales y sistemas
obsoletos. La consideración se realiza en base al aumento del valor de la
propiedad por las mejoras producidas y no sobre el costo de estas.
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UNIDAD N° 4 “EL INMUEBLE DE PROPIEDAD HORIZONTAL”
Ley 13512. Derogada en agosto 2015
“Los distintos pisos de un edificio o distintos
departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta que sean
independientes y que tengan salida a la vía publica directamente o por un pasaje común podrán
pertenecer a propietarios distintos.”
Art 2 Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el
terreno y sobre todas las cosas de unos común del edificio se consideran comunes – Los
cimientos – muros – techos - galerías – los ascensores
Art 3: Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino sin perjudicar el
derecho de los demás. El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, será
proporcionado al valor del departamento o piso de su propiedad
Art 4 Cada propietario puede sin necesidad de consentimiento de los damas enajenar el piso o
departamento que le pertenece.
Art 8 los propietarios tiene a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamento, las
expensas de administración y reparación de las partes comunes del edificio indispensables para
mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro. Están obligados a
contribuir al pago de las primas de seguro del edificio y a las expensas; ningún propietario podrá
librarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios
comunes ni por el abandono del piso o departamento que le pertenece.
Art 13: Los impuestos tasas y contribuciones de las mejoras se cobraran a cada propietario
independientemente.
ARTÍCULO 2037(CC).- Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un
inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica
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que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con
lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal.
“Es un conjunto de pequeños volúmenes de propiedad exclusivas dentro de un volumen mayor que
es común y que el código civil llama terreno.”
ARTÍCULO 2038.- Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o
los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que
debe inscribirse en el registro inmobiliario. El reglamento de propiedad horizontal se integra al
título suficiente sobre la unidad funcional.
ARTÍCULO 2039.- Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad
funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de
aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional. La propiedad
de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común
del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades
complementarias destinadas a servirla.
ARTÍCULO 2040.- Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las unidades
funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad
y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no
está determinado, se consideran comunes.
Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su
afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales.
Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o
restringir los derechos de los otros propietarios.
ARTÍCULO 2041.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente
comunes:
a. el terreno;
b. los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior;
c. los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
d. los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de
balcones, indispensables para mantener la seguridad;
e. los locales e instalaciones de los servicios centrales;
f. las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su
ingreso en la unidad funcional;
g. la vivienda para alojamiento del encargado;
h. los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;
i. los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes;
j. las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o
móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de
siniestros;
k. todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;
l. los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.
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ARTÍCULO 2042.- Cosas y partes comunes no indispensables. Son cosas y partes comunes no
indispensables:
a. la piscina;
b. el solárium;
c. el gimnasio;
d. el lavadero;
e. el salón de usos múltiples.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.
ARTÍCULO 2043.- Cosas y partes propias. Son necesariamente propias con respecto a la unidad
funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias,
los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso
de los balcones.
También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas
como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone
la convivencia ordenada.
Unidad Principal
(cubierta, o semicubierta)
Exclusivos
Unid. Complementarias (cubierta, semicubierta o
descubierta)
Uso común
Muros divisorios y fachada
Muros de Carga
Resto
Espacio en
PH
Una unidad
Común
(Cubierto,
Semi, Desc)
Uso exclusivo
Varias Unidades
“Las partes Comunes de uso común se suman todas y se aplica el porcentaje sobre la tabla de cada
unidad”
Superficie cubierta a distinguir según Chandias
1. Superficie cubierta del edificio: es el área comprendida dentro de sus muros perimetrales,
medida entre la línea municipal del o los frentes, los ejes de las paredes medianeras y el
paramento exterior de los muros.
2. Superficie cubierta de uso exclusivo: es el departamento.
3. Superficie cubierta de uso común:
“Estas superficies no incluyen balcones, galerías, terrazas ni patios”
“Para tasar los balcones se toma la mitad de la superficie real, y para los patios se toma un
tercio de la superficie”
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Resumen de Tasación I
Palmero, M. Milagros
Año 2015
Factores que influyen en el valor de un departamento:

Ubicación del edificio: El desarrollo del edilicio y urbano de la zona, la actividad comercial y el
nivel de servicios públicos, son elementos valorizantes

Nivel funcional del edificio: Atenta contra el valor la excesiva cantidad de unidades por plata a
pesar de una adecuada resolución arquitectónica. Influye en el valor también la capacidad y la
funcionalidad de la unidad y los servicios complementarios del edificio y sus comodidades
generales (cerraduras, apertura de ascensores, encendido automático de luces de
emergencia, escaleras de incendio, cantidad de ascensores, amenidades como quincho,
pileta; etc.).

La ubicación del departamento en el edificio: Existen características generales pero en su
mayoría depende la vista en cada caso (frente o contra frente) y las construcciones tanto del
edificio en si como del entorno.
Se valorizan en función de las preferencias del mercado (condiciones generales):
Departamentos al frente; Departamentos en pisos superiores (al 5 piso); Vistas más atractivas
en departamentos al frente y superiores; El menos nivel de ruido y ventilación e iluminación
en departamentos más altos. En el caso de edificios con escalera se valorizan más los de PB y
va decayendo su valor hacia las plantas más altas inverso a lo q sucede con los que tienen
ascensores, se desvalorizan la PB y los pisos del 6 en adelante mientras que los del 1 a 5
suben su valor según el piso.
Desvalorizan
* Unidades en planta bajo o último piso
* Unidades al contra frente o a patios interiores
* Las molestias del alto tránsito en planta baja
* Trastornos en el último piso derivado del uso común de la azotea y probabilidades de
filtraciones
* Vistas indeseables a centro de manzana
* Menor intimidad en unidades a patios interiores
* En edificios de escalera la mayor altura desvalorización en relación con aquellos
departamentos de piso inferior.
 La relación entre la superficie privada y la superficie común: (+sup común + expensas)
La superficie común destinada a la renta sirve para aumentar el FONDO DE
CONTINGENCIA. No para bajar las expensas como se suele hacer.
 Estado de conservación y mejoras de la superficie común en relación con el departamento.
CONFORMIDAD, PROGRESION Y REGRESION.
 Existencia de cochera disponible en el mismo edificio. Le da al departamento un valor
extra independiente del valor propio del dto y el valor propio de la cochera, siendo así:
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Resumen de Tasación I
Palmero, M. Milagros
Año 2015
VALOR DPTO + VALOR COCHERA + VALOR EXTRA (10 A 20%) = VALOR DE MERCADO DEL
DPTO CON COCHERA.
Este valor extra es en función de la comodidad y seguridad.
Factores que influyen en el valor de un local en galería comercial
 Ubicación de la galería comercial. La circulación de transeúntes como factor determinante
de la ubicación de una galería comercial, está dada por el tipo de actividad que se
desarrolla en el sector y específicamente de los comercios o centros de recreación del
entorno inmediato, La comodidad de los accesos, los transportes públicos y la facilidad de
estacionamiento general un mayor atractivo.
 Nivel funcional de la galería.
DESFAVORECEN Distintos niveles conectados con rampas o escaleras (limita por el riesgo
de caídas, limita a los ancianos, discapacitados, niños, embarazadas etc.); pasillos
angostos (entorpecen el tránsito peatonal y obliga a la aceleración en la circulación.);
Múltiples pasillos o recovecos (locales escondidos y ajenos a la circulación principal);
Áreas descubiertas (el trafico está supeditado al clima)
FAVORECEN Amplitud de pasillos (favorece la circulación y la observación de vidrieras a
nivel y en entrepisos); Ingresos y salidas por dos o más calles (recolectan el tráfico de
distintas arterias); Servicios complementarios y comodidades generales
(Acondicionamiento de frio – calor; escaleras mecánicas o ascensores, pisos
antideslizantes, nivel de iluminación, medida de seguridad, baños, etc.).
 Nivel funcional del local. La superficie óptima está dada en relación directa con el tipo de
comercio característico de la galería, el nivel económico y modalidad del mercado
tratante.
FAVORECEN Los locales con entrepiso por sobre los que tiene sótano, longitud de la
vidriera, baño privado, opción de poner aire o estufa, que se encuentre lejos del ascensor.
Que este estructuralmente sano el local lo que no implica bonito ya que cada inquilino lo
adapta a sus necesidades.
 Ubicación del local en la galería. ( de mayor a menor valor ) Local en entrada de principal;
góndola en entrada de pasillo principal; local en entrada secundaria; góndola en el centro
de la galería; local en esquina central; local media en pasillo principal; góndolas
mediales; local medial en pasillo secundario; últimos locales; locales en recovecos de los
pasillos o debajo de escaleras.
Factores que influyen en el valor de una oficina.
Comparten los mismos criterios de valorización que los departamentos en cuanto a:
 Nivel funcional del edificio. : Atenta contra el valor la excesiva cantidad de unidades por
plata a pesar de una adecuada resolución arquitectónica. Influye en el valor también la
capacidad y la funcionalidad de la unidad y los servicios complementarios del edificio y
sus comodidades generales (cerraduras, apertura de ascensores, encendido automático
de luces de emergencia, escaleras de incendio, cantidad de ascensores, amenidades como
quincho, pileta; etc.).
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Resumen de Tasación I
Palmero, M. Milagros
Año 2015
 La ubicación de la oficina en el edificio: Existen características generales pero en su
mayoría depende la vista en cada caso (frente o contra frente) y las construcciones tanto
del edificio en si como del entorno.
Se valorizan en función de las preferencias del mercado (condiciones generales):
Departamentos al frente; Departamentos en pisos superiores (al 5 piso); Vistas más
atractivas en departamentos al frente y superiores; El menos nivel de ruido y ventilación
e iluminación en departamentos más altos. En el caso de edificios con escalera se
valorizan más los de PB y va decayendo su valor hacia las plantas más altas inverso a lo q
sucede con los que tienen ascensores, se desvalorizan la PB y los pisos del 6 en adelante
mientras que los del 1 a 5 suben su valor según el piso.
Desvalorizan
* Unidades en planta bajo o último piso
* Unidades al contra frente o a patios interiores
* Las molestias del alto tránsito en planta baja
* Trastornos en el último piso derivado del uso común de la azotea y probabilidades de
filtraciones
* Vistas indeseables a centro de manzana
* Menor intimidad en unidades a patios interiores
* En edificios de escalera la mayor altura desvalorización en relación con aquellos
departamentos de piso inferior.
 La relación entre la superficie privada y la superficie común: (+sup común + expensas)
La superficie común destinada a la renta sirve para aumentar el FONDO DE
CONTINGENCIA. No para bajar las expensas como se suele hacer.
 Estado de conservación y mejoras de la superficie común en relación con el departamento.
CONFORMIDAD, PROGRESION Y REGRESION.
 Existencia de cochera disponible en el mismo edificio. Le da al departamento un valor
extra independiente del valor propio del dto y el valor propio de la cochera, siendo así:
VALOR OF + VALOR COCHERA + VALOR EXTRA (10 A 20%) = VALOR DE MERCADO DE LA
OF CON COCHERA.
 Este valor extra es en función de la comodidad y seguridad
Y se diferencia de los departamentos en cuanto a:
 Ubicación del edificio. Las comodidades de acceso y las facilidades de estacionamiento,
como así también actividades – públicas y privadas – en la zona con demanda de
asistencia profesional o de servicios.
 Nivel funcional de la oficina. Se valorizan las oficinas que tengan baño privado superficie
que permita el desarrollo de recepción, privado, sala de reunión u office ; y la ubicación
de la oficina deberá estar en el medio de la planta ( ni tan cerca del baño ni tan cerca del
ascensor)
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Resumen de Tasación I
Palmero, M. Milagros
Año 2015
Reglamento de copropiedad y administración. Debe contener:
1. Identificación de las partes del edificio de propiedad exclusiva.
2. Determinación de la proporción que corresponde a cada unidad funcional con relación al
valor del conjunto.
3. Enumeración de las cosas comunes.
4. Destino de las diferentes partes del inmueble.
5. Cargas comunes y contribuciones a las mismas.
6. Otras disposiciones de administración.
Formación del valor en propiedad horizontal.
1. Unidad funcional.
2. Parte común del edificio.
3. El terreno en el que se construyó el edificio.
4. Parte común de uso exclusivo.
“Según Chandias estas cuatro partes intervienen en forma directa en la formación del valor y
cada una de ellas tiene un valor como bien físico y un mérito o demerito como órgano
funcional”
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Resumen de Tasación I
Palmero, M. Milagros
Año 2015
UNIDAD N° 5 “EL INMUEBLE RURAL”
Consideraciones generales.
La tasación de predios rurales difiere de la tasación urbana porque esta última se realiza
en un mercado donde existen inmuebles homogéneos o similares, es los rurales en cambio
requiere de un profesional con conocimiento agro técnicos del análisis de elementos intrínsecos y
extrínsecos del bien otros elementos extrínsecos que se agregan son las políticas internacionales,
regímenes impositivos y políticos, crediticios para el sector entre otros.
El conocimiento adecuado de las características del medio rural, es requisito ineludible
para el tasador. Resulta primordial reconocer características del suelo y las técnicas de su laboreo,
el tipo de agua y la cantidad que le sirve al predio, el comportamiento del clima, la presencia – en
cantidad y calidad – de pastizales naturales, entre otras cosas. A esto se le agrega el análisis de
mejoras (construcciones e instalaciones) en su calidad, cantidad y modo en que optimizan el
rendimiento natural.
Los métodos valuatorios se distinguen al igual que las tasaciones urbanas en comparativos,
o directos e indirectos por vía de rentabilidad, aunque este último ofrece un alto grado de
inseguridad.
SUELO.
El suelo es la superficie suelta de la tierra, es el medio donde crecen las plantas, y es también un
almacén de donde se recogen las sustancias nutritivas, agua y aire para su desarrollo.
El suelo no es una materia muerte o inherente ya que en él se verifican constantes
transformaciones físicas químicas y biológicas, que son influidas y frecuentemente dominadas por
las siguientes condiciones: Climática (lluvia, viento y temperatura) y Prácticas agrícolas (aradura y
fertilización).
La capa cultivable del suelo consta de materiales solidos ( partículas minerales – que es la fuente
principal de nutrientes.- y materia orgánica – que representa la acumulación de plantas frescas,
vegetales parciales o completamente descompuestos y residuos animales.) agua ( satisface los
requerimientos de humedad de la planta, disuelve nutrientes para ser absorbidas por las raíces,
controla el volumen de aire en el suelo y controla las fluctuaciones de temperatura) y aire (llena
parte de los poros).
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Resumen de Tasación I
Palmero, M. Milagros
Año 2015
En el suelo de distinguen 4 capas:
1. Capa más superficial. Donde se desarrollan las raíces y se lo denomina suelo activo o tierra
laborable.
2. Capa de color más clara denominada inerte.
3. Subsuelo. Tiene gran influencia sobre el suelo activo (1).
4. Capa impermeable que impide que el agua siga cayendo por gravedad al interior de la
tierra.
A los efectos prácticos se distinguen solo dos capas. El suelo activo que tiene entre 15 y 40 cm y el
subsuelo que tiene 60 cm de profundidad.
Según su composición física – química se puede clasificar el suelo en:
1.
2.
3.
4.
5.
Arcillosos (más del 20% de proporción de arcilla);
Arenosos o Silíceos (contienen más del 70% de arena);
Calcáreos (los que tiene más del 10% de calcio) y
Humiferos (tienen más del 10% de humus) y
suelo franco (que por su composición específica es fértil, fácil de trabajar y donde los
vegetales prosperan en inmejorables condiciones).
La productividad del suelo es su capacidad para producir cultivos. (Para que el suelo sea
productivo es necesario que sea fértil, con una estructura y profundidad que proporciones un
ambiente favorable al desarrollo de las plantas).
La fertilidad natural se mantiene y mejora con la aplicación de medidas tales como:
1.
2.
3.
4.
5.
análisis de suelos para determinar nutrientes.
Preparación adecuada del suelo.
Utilización de fertilizantes y cal de acuerdo a las nec del cultivo.
Restauración continúa del contenido de residuos vegetales y animales.
Adecuada rotación de cultivos.
Otro elemento fundamental para el análisis del suelo es su estado de acidez, que se conoce como
reacción del suelo. Los principales factores que determinan la intensidad de acidez son: la lluvia, la
irrigación, el drenaje, las partículas minerales, el tiempo de explotación y la fertilización.
La degradación del suelo es la perdida de las propiedades del suelo y es el resultado la falta de
control de las influencias naturales negativas e inadecuadas prácticas agrícolas. Las etapas de la
degradación están caracterizadas por diferentes procesos físico químicos. Formas de degradación:


La erosión del suelo puede ser causada por fuertes lluvias y vientos donde la cubierta
natural de vegetación se ha roto por desmontes, sobrepastoreo o inadecuada aradura;
como así también el manejo irracional del cultivo agotando su materia orgánica.
Otro factor de degradación son las concentraciones excesivas de sales solubles de calcio,
magnesio y sodio en las capas superficiales del suelo, originando los llamados suelos
salinos y suelos sódicos.
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Resumen de Tasación I
Palmero, M. Milagros

Año 2015
Efecto toxico o toxicidad del suelo es otra forma de degradación, siendo causada por
deficiencia de nutrientes, suministros indiscriminados de fertilizantes, pesticidas y
residuos industriales, o el exceso de magnesio, calcio o sodio.
Conforme a su naturaleza los suelos pueden clasificarse en:



Agrícola. El grado de aptitud de esta clasificación se determina por el rendimiento
promedio de los cultivos (quintales) por unidad de superficie sembrada.
Ganadera. La receptividad ganadera Es la relación suelo – planta – animal entendiéndose a
esta como la cantidad de animales por unidad de superficie que pueden ser provistos de
forraje verde a lo largo de un año.
Forestal.
AGUA
Esta cumple en el suelo agrícola dos importantes funciones:
1) interviene en todos los procesos físicos, químicos y biológicos, que finalizan en la formación de
la tierra fértil.
2) Solubiliza las sales minerales, que luego pone a disposición de los vegetales.
También es importante en cuanto a la potabilidad para el consumo humano, de los animales, y
plantas.
CLIMA
Es uno de los factores que inciden directamente en la actividad agropecuaria.
Las acciones adversas son posibles eludirlas mediante distintos métodos:

Cultivando especies que se aclimaten a la región.

Cultivando cdo el clima es parecido al clima estacional de donde
pertenecen.

Mejoramientos del lugar para contrarrestar los efectos del clima.
PASTIZALES NATURALES
Estos son la tierra productora de forrajes naturales que sirve para el consumo de los animales. El
pastizal natural (ósea las tierras no cultivadas) comprende una asociación de plantas y especies
vegetales que incluyen pastos y hierbas.
Para determinar la condición de pastizal natural, se toma en cuenta no solo el valor cualitativo de
su composición (las especias y su valor individual) sino también su valor cuantitativo óseo la
cobertura de plantas en relación a la superficie de la tierra.
MEJORAS

compuesto por

Alambrados. que facilitan la delimitación de la propiedad y debe estar
Postes.
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Resumen de Tasación I
Palmero, M. Milagros
Año 2015



Varillas.
Alambres.
Torniquetes.

Corrales. Son sitios cercados de pequeñas dimensiones donde se
realizan las prácticas comunes del campo.

Aguadas. Se preparan en los campos cuando estos carecen de aguas
naturales o cuando las existentes resultan inapropiadas. Son perforaciones construidas en
partes bajas para el aprovechamiento de las lluvias y constan de un pozo, bomba de
extracción con cañerías, motor, tanque de agua para almacenamiento y cañería de
distribución.

Construcciones. Casco, parque, casa principal, galpones, silos etc.

Infraestructura y servicios. Previsión de energía, caminos, desagües,
etc.
FACTORES QUE INFLUYEN EN EL VALOR DE INMUEBLES RURAL




Elementos intrínsecos ( propios del terreno)
1. Dimensiones. Ubicación
2. Topografía. Altura, pendiente.
3. Perfil edáfico. Tipo de suelo, riqueza, aptitud, profundidad y agua.
4. Hidrogeología. Aguas subterráneas y superficiales.
5. Flora.
6. Plagas, enfermedades.
7. Clima.
8. Infraestructura. Caminos asistencias básicas, epe, etc.
9. Mejoras. Extraordinarias (camino pavimentado, sistema de riego, etc.) Ordinarias
(Alambrados, corrales, aguadas, construcciones, plantaciones.)
Elementos extrínsecos.
1. Usos y costumbres del lugar.
2. Líneas de créditos.
3. Legislación rural vigente.
4. Asistencia técnica agrico ganadera
5. Política internacional vigente.
6. Mutuales, Asoc de productores, coop.
7. Cercanía a centros poblados
Factores aumentativos de valor.
1. Rendimiento esperado de la explotación.
2. Políticas de promoción (subsidios o préstamos, desgravaciones impositivas.)
3. Mercado internacional favorable
4. Cercanía a centros poblados según el desarrollo que se realice
5. Obras publicas futuras
Factores depresores de valor.
1. Bajo rendimiento productivo.
2. Impuestos altos.
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Resumen de Tasación I
Palmero, M. Milagros
Año 2015
3. Adversidades biológicas o climáticas repetidas.
4. Obras publicas inconclusas.
Elementos legales para tazar






Escritura.
Planos
Impuestos. Rural o sub rural
Comprobantes de al menos 5 años de explotación.
Apreciación ocular: apreciar elementos extrínsecos, caminos, entorno, tranqueras,
testimonios fotográficos por las instalaciones o mejoras que se calculan por costo de
reposición y se deprecian.
Análisis del suelo.
Semovientes
Elementos intrínsecos.










Raza.
Pedigrí ( árbol genealógico)
Aptitud reproductiva.
Categoría (ternera, novillo, lechera, seca, etc)
Fertilidad.
Capacidad de cruzamiento con otras razas.
Peso, talla, engorde.
Resistencia a enfermedades.
Marcas, señas.
Trazabilidad ( es la reconstrucción de la vida del animal, por medio de certificaciones,
registradas – origen del animal, historia de los procesos que se le aplicaron – y
distribución y ubicación de esos productos en los sitios de ventas)
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