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CLASES DE FINCAS. FINCAS ESPECIALES:
Las fincas, como unidades registrales, pueden clasificarse desde varios
puntos de vista:
A) Fincas por naturaleza o fincas especiales o por equiparación:
a) Fincas por naturaleza:
Esta sería la finca en sentido material, es decir la porción de terreno cerrada
por una línea poligonal edificada o no. tenemos:
- el tipo básico, al que se refiere el art 44.1 del RH al hablar de que se
consideran una sola finca "las fincas rústicas y los solares colindantes, aunque
no tengan edificación alguna y las urbanas también colindantes, que
físicamente constituyan un solo edificio o casa habitación".
- la primera variante sería el que se caracteriza por pertenecer la finca rústica
o urbana en dominio enfitéutico separado, directo y útil, es el caso del art 377
del RH "en caso de hallarse separados el dominio directo y útil, la primera
inscripción podrá ser de cualquiera de estos dominios; pero si después se
inscribiere el otro dominio, la inscripción se practicará a continuación del
primeramente inscrito".
- la segunda variante es el caso del art 8.3 LH al referirse a "las fincas
urbanas y edificios en general, aunque pertenezcan a diferentes dueños en
dominio pleno o menos pleno". Hache la LH se refiere a un tipo de finca
urbana, perteneciente a varias personas en común, pero con aprovechamiento
privativo localizado en porciones señaladas para cada una de ellas, mas sin
estar constituida en régimen de propiedad horizontal. Según Roca se refiere a
una finca en comunidad pro indiviso en cuanto al dominio y con
aprovechamiento pro diviso respecto de porciones señaladas, habitaciones o
pisos.
- la tercera variante es la de la finca en régimen de propiedad por pisos o
locales o en propiedad horizontal del art 8.4 LH. Según este precepto se
"inscribirán como una sola finca bajo un mismo número: los edificios en
régimen de propiedad por pisos cuya construcción esté concluida o por lo
menos comenzada. En la inscripción se describirán con las circunstancias
prescritas por la ley, además del inmueble en su conjunto, sus distintos pisos o
locales susceptibles de aprovechamiento independiente, asignando a éstos un
número correlativo escrito a letra, y la cuota de participación que a cada uno
corresponde en relación con el inmueble. En la inscripción del solar o del
edificio en conjunto se harán constar los pisos meramente proyectados".
Hache se atribuyen dos derechos, un derecho de propiedad separada privativa
para cada uno y otro derecho de copropiedad sobre los demás elementos de la
finca necesarios para su adecuado uso y disfrute.
b) Fincas especiales o por equiparación:
Son aquellas fincas no comprendidas en el concepto anterior, y aquí
tenemos:
- por razón de unidad de dominio directo, se puede inscribir " como una sola
finca y bajo un mismo número el territorio, término redondo o lugar de cada
foral en Galicia o Asturias, siempre que reconociesen un solo dueño directo o
varios pro indiviso, aunque estuviere dividido en suertes o porciones, dadas en
dominio útil o foro a distintos colonos, si su conjunto se hallase comprendido
dentro de los linderos de dicho término".
Sin embargo este supuesto como el del art 72 del RH ya no tienen valor
actual, ya que la regulación de los foros, subforos y otros gravámenes
análogos, se considera derogado, según la disp. derogatoria 1ª de la Ley del
Parlamento de Galicia de 10 de noviembre de 1987.
- por razón de unidad económica, el art 44.5 del RH, permite que se inscriba
como una sola finca "todo edificio o albergue situado fuera de poblado con
todas sus dependencias y anejos como corrales, tinados o cobertizos, paneras,
palomares etc..
- también por tener unidad económica el art 44,2 del RH permiten que se
inscriba como un solo número " los cortijos, haciendas, labores, masías,
dehesas, cercados, torres, caseríos, granjas, lugares, casales, cabañas y otras
propiedades que formen un cuerpo de bienes dependientes o unidos con uno o
más edificios y una o varias piezas de terrenos, con arbolado o sin él, aunque
no linden entre sí, ni con el edificio, y con tal que en este caso haya unidad
orgánica de explotación o se trate de un edificio de importancia al cual estén
subordinadas las fincas y construcciones".
- también por la misma razón se inscribirán como una sola finca art 44.3 "las
explotaciones agrícolas aunque no tengan casa de labor y estén constituidas
por predios no colindantes, siempre que formen una unidad orgánica con
nombre propio que sirva para diferenciarlas y una organización económica que
no sea la puramente individual, así como las explotaciones agrarias".
- en igual supuesto se encuentra el caso del art 8.2 y 44.4, las explotaciones
industriales situadas dentro de un perímetro determinado o que forme un
cuerpo de bienes unidos o dependientes entre sí.
- también se inscribirán bajo un solo número las concesiones administrativas,
excepto las que sean accesorias de otras fincas o concesiones art 44.6 RH.
- por razón de unidad de aprovechamiento el art 66 RH preceptúa considerar
como una finca independiente, las aguas de dominio privado, que conforme al
art 8º del art 334 del C.c. tengan la consideración de bienes inmuebles, esto es
las aguas vivas y estancadas. Estas aguas podrán pertenecer a un solo dueño
o a varios proindiviso, o pertenecer a heredades, heredamientos, dulas,
acequias u otras comunidades análogas en aprovechamiento colectivo.
Con la nueva regulación de la Ley de Aguas de 2002, y la Ley Canaria de 29
julio 1988 y la Sentencia del TC de 29 noviembre de 1988, que impone adaptar
el RH a la nueva legislación, habrá que esperar para determinar que supuestos
de aguas privadas subsisten en la vigente Ley de Aguas.
No obstante el art 66.6 del RH permite la inscripción como fincas
independientes de la transmisión de las cuotas de los copartícipes o
comuneros, o la constitución de derechos reales sobre las mismas.
- está también el supuesto del art 8.5 de la LH que permite, para
descongestionar el Registro, inscribir como una sola finca, bajo un mismo
número "los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal,
siempre que conste previamente en la inscripción del inmueble la constitución
de dicho régimen". Inscrita la PH cabe después inscribir cada piso o local bajo
su propio y solo número.
- otro supuesto similar es el del art 68 del RH tras el R Dto 12 noviembre
1982 y R Dto 4 septiembre de 1998, que permite la inscripción de la
transmisión de cuota indivisa de finca destinada a garaje o estacionamiento de
vehículos, que lleve adscrita el uso de una o más plazas determinadas, o la
transmisión de cuota indivisa de locales de edificio destinadas a trastero, en
folio independiente, que se abrirá con el número de la finca matriz y el
correlativo de cada cuota. En este caso habrá que hacer constar en la
inscripción las circunstancias específicas del artículo 53.b del R Dto 1093/97,
que se recogen en el nuevo art 68.
- otro supuesto similar es el del art 6.2 del R Dto 23 febrero 1996 en cuanto a
la inscripción de contratos de arrendamiento, en el supuesto de arrendamiento
de parte de finca registral, que permite su inscripción en folio independiente,
bajo el mismo número de la finca matriz y el número de orden correlativo que
corresponda al arrendamiento.
- el caso de las llamadas urbanizaciones privadas, pueden también dar lugar
a fincas registrales especiales, con el fin de descongestionar los Registro de la
P.
- el supuesto del llamado hoy derecho de aprovechamiento por turno de
bienes inmuebles, que, puede originar también fincas registrales especiales.
Recogido en la nueva ley 42/98 de 15 de diciembre, se configura como un
derecho real limitado, con duración entre 3 y 50 años, el conjunto en que se
ubique debe tener al menos 10 alojamientos, y el periodo anual de
aprovechamiento no puede ser nunca inferior a 7 días seguidos.
La especialidad de la inscripción recogida en el art 6 de la ley consiste en
que el Registrador abrirá a cada alojamiento sujeto a este régimen un folio
especial, aunque en la escritura reguladora no se haya llevado a cabo la
división horizontal del inmueble.
- el aprovechamiento urbanístico puede dar lugar a una finca registral
especial. así lo recoge hoy el art 39 del R Dto 1093/97 de 4 de julio, que
permite la inscripción como finca especial disgregada del suelo y con apertura
de folio independiente, así por ejemplo en el caso de que la Admon solicite que
el aprovechamiento que le corresponda se inscriba bajo esa modalidad, como
disgregada de la finca o fincas de que procede.
¿Cómo se extingue una finca registral?
En ocasiones, el historial registral de las fincas inscritas concluye como
consecuencia de la extinción de la propia finca registral, ya por desaparición
física de la finca material, división, agregación, etc.).
Se pueden señalar los siguientes casos:
1º) cuando se cancelen las inscripciones por causa de extinción completa de la
finca inmatriculada, la caducidad de
las concesiones administrativas, o la extinción al derecho a las aguas, que
pueden desviarse o agotarse, o los edificios que se destruyen, quedando sólo
la copropiedad sobre el solar.
2º) cuando se cancela el primero y único asiento obrante en una determinada
hoja registral, ya que entonces desaparece la entidad hipotecaria.
3º) cuando una finca se agrupa o agrega por completo a otra, o se divide en
dos o más, pues en esos casos quedan cerradas los respectivos folios
registrales de las fincas agrupadas, agregadas o divididas.
Derecho de superficie.
Concepto. El derecho real de superficie atribuye al superficiario la
facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el
vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad
temporal de las construcciones o edificaciones realizadas.
También puede constituirse dicho derecho sobre construcciones o
edificaciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o elementos
privativos de construcciones o edificaciones, atribuyendo al superficiario
la propiedad temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad
separada del titular del suelo.
- Constitución. Para que quede válidamente constituido se
requiere su formalización en escritura pública y la inscripción de ésta en
el Registro de la Propiedad. En la escritura deberá fijarse
necesariamente el plazo de duración del derecho de superficie, que no
podrá exceder de noventa y nueve años. El derecho de superficie sólo
puede ser constituido por el propietario del suelo, sea público o privado.
Puede constituirse a título oneroso o gratuito .
- Transmisión. Es transmisible y gravable con las limitaciones
fijadas al constituirlo. El propietario del suelo podrá transmitir y gravar su
derecho con separación del derecho del superficiario y sin necesidad de
consentimiento de éste. El subsuelo corresponderá al propietario del
suelo y será objeto de transmisión y gravamen juntamente con éste, salvo
que haya sido incluido en el derecho de superficie.
- Extinción. Se extingue si no se edifica en el plazo fijado por la
ordenación territorial y urbanística o el previsto en el título de constitución y, en
todo caso, por el transcurso del plazo de duración del derecho.
Al término acordado, el propietario del suelo hace suya la propiedad de
lo edificado, sin indemnización, aunque cabe pactar normas de liquidación y se
extinguen toda clase de derechos reales o personales impuestos por el
superficiario.
Si antes de finalizar dicho plazo se confundiesen las personas de
propietario y superficiario, las cargas no se confundirán ni extinguirán hasta el
término del plazo.-
¿CÓMO SE INSCRIBE EL DERECHO A CONSTRUIR SOBRE O BAJO
SUELO AJENO?
Se denomina derecho real de vuelo cuando el propietario de un edificio antes
de enajenar todo o parte del mismo se reserva para elevar una o mas plantas o
construir bajo suelo, haciendo suyas las edificaciones resultantes.
Requisitos:
a) Cuotas que hayan de corresponder a las nuevas
plantas en elementos, gastos comunes o normas
para su determinación.
b) Determinación concreta del número de plantas a
construir.
c) Plazo máximo para el ejercicio del derecho.
d) Normas del régimen de comunidad, si se
establecieren, para el caso de hacer la
construcción.