Download Normativa sobre Derecho de la Construcción

NORMATIVA SOBRE DERECHO
DE LA CONSTRUCCION
TEXTOS Y EXTRACTOS
CONSOLIDADOS CON LAS
MODIFICACIONES VIGENTES
SUMARIO
-
Ley 38/1999, de 5 noviembre. ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN (Pág. 2)
RD 515/1989. Protección de los consumidores en cuanto a la información a
suministrar en la compraventa y arrendamiento (Pág. 17)
RD 1093/1997. Aprueba las normas complementarias al Reglamento para la
ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la
Propiedad de actos de naturaleza urbanística (Pág. 21).
Ley 57/968. Regula percepción de cantidades anticipadas en su
construcción y venta (Pág. 24).
I Primera del Código Técnico de la Edificación APROBADO POR RD
314/2006 (Pág. 26).
-
Ley de Propiedad Horizontal Consolidada
Ley 38/1999, de 5 noviembre. ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN
JEFATURA DEL ESTADO BOE 6 noviembre 1999, núm. 266, [pág. 38925];
CAPITULO I
Disposiciones generales
Artículo 1. Objeto.
1. Esta Ley tiene por objeto regular en sus aspectos esenciales el proceso de la edificación,
estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho
proceso, así como las garantías necesarias para el adecuado desarrollo del mismo, con el fin de
asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios y la
adecuada protección de los intereses de los usuarios.
2. Las obligaciones y responsabilidades relativas a la prevención de riesgos laborales en las
obras de edificación se regirán por su legislación específica.
3. Cuando las Administraciones públicas y los organismos y entidades sujetos a la
legislación de contratos de las Administraciones públicas actúen como agentes del proceso de la
edificación se regirán por lo dispuesto en la legislación de contratos de las Administraciones
públicas y en lo no contemplado en la misma por las disposiciones de esta Ley, a excepción de
lo dispuesto sobre garantías de suscripción obligatoria.
Artículo 2. Ambito de aplicación.
1. Esta Ley es de aplicación al proceso de la edificación, entendiendo por tal la acción y el
resultado de construir un edificio de carácter permanente, público o privado, cuyo uso principal
esté comprendido en los siguientes grupos:
a) Administrativo, sanitario, religioso, residencial en todas sus formas, docente y cultural.
b) Aeronáutico; agropecuario; de la energía; de la hidráulica; minero; de
telecomunicaciones (referido a la ingeniería de las telecomunicaciones); del transporte
terrestre, marítimo, fluvial y aéreo; forestal; industrial; naval; de la ingeniería de saneamiento e
higiene, y accesorio a las obras de ingeniería y su explotación.
c) Todas las demás edificaciones cuyos usos no estén expresamente relacionados en los
grupos anteriores.
2. Tendrán la consideración de edificación a los efectos de lo dispuesto en esta Ley, y
requerirán un proyecto según lo establecido en el artículo 4, las siguientes obras:
a) Obras de edificación de nueva construcción, excepto aquellas construcciones de escasa
entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente,
carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta.
b) Obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren la configuración
arquitectónica de los edificios, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención
total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la
volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos
característicos del edificio.
c) Obras que tengan el carácter de intervención total en edificaciones catalogadas o que
dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico, regulada a
través de norma legal o documento urbanístico y aquellas otras de carácter parcial que afecten
a los elementos o partes objeto de protección.
3. Se consideran comprendidas en la edificación sus instalaciones fijas y el equipamiento
propio, así como los elementos de urbanización que permanezcan adscritos al edificio.
CAPITULO II
Exigencias técnicas y administrativas de la edificación
Artículo 3. Requisitos básicos de la edificación.
1. Con el fin de garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad y la
protección del medio ambiente, los edificios deberán proyectarse, construirse, mantenerse y
conservarse de tal forma que se satisfagan los requisitos básicos siguientes:
a) Relativos a la funcionalidad:
a.1) Utilización, de tal forma que la disposición y las dimensiones de los espacios y la
dotación de las instalaciones faciliten la adecuada realización de las funciones previstas en el
edificio.
a.2) Accesibilidad, de tal forma que se permita a las personas con movilidad y comunicación
reducidas el acceso y la circulación por el edificio en los términos previstos en su normativa
específica1.
a.3) Acceso a los servicios de telecomunicación, audiovisuales y de información de acuerdo
con lo establecido en su normativa específica2.
1
Tras la reforma de la LPH operada por D ad. Tercera de la Ley 51/2003, de Igualdad de oportunidades,
no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad, el art. 10 LPH establece
como obligación de la comunidad y gasto común imputable a todos los propietarios la realización de las
obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo
que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.
Asimismo, la comunidad, a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus
servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años, vendrá obligada a
realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los
elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su
comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos
comunes. Además, cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de
accesibilidad,- por la mayoría no cualificada prevista en el art. 17-, la comunidad quedará obligada al
pago de los gastos aun cuando su importe exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos communes
(nuevo art. 11.3 LPH). La interpretación de las normas de la Ley 15/1995 (que no ha sido derogada) no es
fácil a la vista de la reforma expuesta.
2
Las normas contenidas en el RDL 1/1998 (desarrollado por RD 401/2003 y Orden CTE 1296/2003))
se aplican a todos los edificios (y, por la modificación introducida en la propia DA sexta LOE, a los
conjuntos inmobiliarios en los que exista continuidad en la edificación), sean de uso residencial o no, sean
o no de nueva construcción, que estén acogidos, o deban acogerse (v, art. 2.b LPH), al régimen de
propiedad horizontal. Las normas sobre adopción de acuerdos comunitarios incluidos en el RDL se han
plasmado, con ciertas matizaciones, en el art. 17.3ª LPH: la adopción del acuerdo podrá ser solicitado por
cualquier propietario (lo que parece excluir la necesidad de reunir la doble mayoría del 25% para ser
promotor de la reunión, ex art. 16.2 LPH); el acuerdo habrá de ser aprobado, en junta de propietarios, por
un tercio de sus integrantes que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación; variando el
régimen del RDL (que se remite al régimen del actual art. 11 LPH), la comunidad de propietarios no podrá
repercutir el coste de la instalación ni del mantenimiento sobre los propietarios que no hubieran votado
expresamente a favor del acuerdo (lo que indica que no computan ni están obligados los titulares de votos
presuntos, los que se abstienen o los que votan en blanco). No obstante, si con posterioridad aquéllos
solicitaren el acceso a servicios de telecomunicaciones cuyo suministro requiera aprovechar las nuevas
infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles (parece que
mediante nuevo acuerdo), siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente
actualizado, aplicando el correspondiente interés legal (además, parece que si el acuerdo se plantea por el
Presidente como instalación de servicio común de interés general y se obtiene por la mayoría del art. 17.1ª
II, obligará a todos los propietarios ex art. 17.1ª VI). La ICT tendrá en todo caso la consideración de
a.4) Facilitación para el acceso de los servicios postales, mediante la dotación de las
instalaciones apropiadas para la entrega de los envíos postales, según lo dispuesto en su
normativa específica.
b) Relativos a la seguridad:
b.1) Seguridad estructural, de tal forma que no se produzcan en el edificio, o partes del
mismo, daños que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los
forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente
la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
b.2) Seguridad en caso de incendio, de tal forma que los ocupantes puedan desalojar el
edificio en condiciones seguras, se pueda limitar la extensión del incendio dentro del propio
edificio y de los colindantes y se permita la actuación de los equipos de extinción y rescate.
b.3) Seguridad de utilización, de tal forma que el uso normal del edificio no suponga riesgo
de accidente para las personas.
c) Relativos a la habitabilidad:
c.1) Higiene, salud y protección del medioambiente, de tal forma que se alcancen
condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que
éste no deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, garantizando una adecuada
gestión de toda clase de residuos.
c.2) Protección contra el ruido, de tal forma que el ruido percibido no ponga en peligro la
salud de las personas y les permita realizar satisfactoriamente sus actividades.
c.3) Ahorro de energía y aislamiento térmico, de tal forma que se consiga un uso racional de
la energía necesaria para la adecuada utilización del edificio.
c.4) Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que
permitan un uso satisfactorio del edificio.
2. El Código Técnico de la Edificación es el marco normativo que establece las exigencias
básicas de calidad de los edificios y de sus instalaciones, de tal forma que permite el
cumplimiento de los anteriores requisitos básicos.
Las normas básicas de la edificación y las demás reglamentaciones técnicas de obligado
cumplimiento constituyen, a partir de la entrada en vigor de esta Ley, la reglamentación técnica
hasta que se apruebe el Código Técnico de la Edificación conforme a lo previsto en la
disposición final segunda de esta Ley.
El Código podrá completarse con las exigencias de otras normativas dictadas por las
Administraciones competentes y se actualizará periódicamente conforme a la evolución de la
técnica y la demanda de la sociedad.
Ap. 1 a) 4 añadido por art. 82 de la Ley 24/2001, de 27 diciembre .
Artículo 4. Proyecto.
1. El proyecto es el conjunto de documentos mediante los cuales se definen y determinan las
exigencias técnicas de las obras contempladas en el artículo 2. El proyecto habrá de justificar
técnicamente las soluciones propuestas de acuerdo con las especificaciones requeridas por la
normativa técnica aplicable.
2. Cuando el proyecto se desarrolle o complete mediante proyectos parciales u otros
documentos técnicos sobre tecnologías específicas o instalaciones del edificio, se mantendrá
entre todos ellos la necesaria coordinación sin que se produzca una duplicidad en la
elemento común a todos los demás efectos previstos en la LPH. La adaptación de estas reglas realizada por
la el art. 17.3ª LPH se ha extendido además a los nuevos servicios energéticos colectivos o de
aprovechamiento de energía solar. Pero sólo para la instalación o adaptación de la ICT han de considerarse
subsistentes otras normas vigentes, recogidas en el RDL 1/1998:
documentación ni en los honorarios a percibir por los autores de los distintos trabajos
indicados.
Artículo 5. Licencias y autorizaciones administrativas.
La construcción de edificios, la realización de las obras que en ellos se ejecuten y su
ocupación precisará las preceptivas licencias y demás autorizaciones administrativas
procedentes, de conformidad con la normativa aplicable.
Artículo 6. Recepción de la obra.
1. La recepción de la obra es el acto por el cual el constructor, una vez concluida ésta, hace
entrega de la misma al promotor y es aceptada por éste. Podrá realizarse con o sin reservas y
deberá abarcar la totalidad de la obra o fases completas y terminadas de la misma, cuando así
se acuerde por las partes.
2. La recepción deberá consignarse en un acta firmada, al menos, por el promotor y el
constructor, y en la misma se hará constar:
a) Las partes que intervienen.
b) La fecha del certificado final de la totalidad de la obra o de la fase completa y terminada
de la misma.
c) El coste final de la ejecución material de la obra.
d) La declaración de la recepción de la obra con o sin reservas, especificando, en su caso,
éstas de manera objetiva, y el plazo en que deberán quedar subsanados los defectos observados.
Una vez subsanados los mismos, se hará constar en un acta aparte, suscrita por los firmantes
de la recepción.
e) Las garantías que, en su caso, se exijan al constructor para asegurar sus
responsabilidades.
Asimismo, se adjuntará el certificado final de obra suscrito por el director de obra y el
director de la ejecución de la obra.
3. El promotor podrá rechazar la recepción de la obra por considerar que la misma no está
terminada o que no se adecua a las condiciones contractuales. En todo caso, el rechazo deberá
ser motivado por escrito en el acta, en la que se fijará el nuevo plazo para efectuar la recepción.
4. Salvo pacto expreso en contrario, la recepción de la obra tendrá lugar dentro de los
treinta días siguientes a la fecha de su terminación, acreditada en el certificado final de obra,
plazo que se contará a partir de la notificación efectuada por escrito al promotor. La recepción
se entenderá tácitamente producida si transcurridos treinta días desde la fecha indicada el
promotor no hubiera puesto de manifiesto reservas o rechazo motivado por escrito.
5. El cómputo de los plazos de responsabilidad y garantía establecidos en esta Ley se
iniciará a partir de la fecha en que se suscriba el acta de recepción, o cuando se entienda ésta
tácitamente producida según lo previsto en el apartado anterior.
Artículo 7. Documentación de la obra ejecutada.
Una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las
modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director de obra para
la formalización de los correspondientes trámites administrativos.
A dicha documentación se adjuntará, al menos, el acta de recepción, la relación
identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así como la
relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de
conformidad con la normativa que le sea de aplicación.
Toda la documentación a que hacen referencia los apartados anteriores, que constituirá el
Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio.
CAPITULO III
Agentes de la edificación
Artículo 8. Concepto.
Son agentes de la edificación todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el
proceso de la edificación. Sus obligaciones vendrán determinadas por lo dispuesto en esta Ley y
demás disposiciones que sean de aplicación y por el contrato que origina su intervención.
Artículo 9. El promotor.
1. Será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que,
individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o
ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a
terceros bajo cualquier título.
2. Son obligaciones del promotor:
a) Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en él.
b) Facilitar la documentación e información previa necesaria para la redacción del proyecto,
así como autorizar al director de obra las posteriores modificaciones del mismo.
c) Gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas, así como
suscribir el acta de recepción de la obra.
d) Suscribir los seguros previstos en el artículo 19.
e) Entregar al adquirente, en su caso, la documentación de obra ejecutada, o cualquier otro
documento exigible por las Administraciones competentes.
Artículo 10. El proyectista.
1. El proyectista es el agente que, por encargo del promotor y con sujeción a la normativa
técnica y urbanística correspondiente, redacta el proyecto.
Podrán redactar proyectos parciales del proyecto, o partes que lo complementen, otros
técnicos, de forma coordinada con el autor de éste.
Cuando el proyecto se desarrolle o complete mediante proyectos parciales u otros
documentos técnicos según lo previsto en el apartado 2 del artículo 4 de esta Ley, cada
proyectista asumirá la titularidad de su proyecto.
2. Son obligaciones del proyectista:
a) Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante de arquitecto,
arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico según corresponda, y cumplir las condiciones
exigibles para el ejercicio de la profesión. En caso de personas jurídicas, designar al técnico
redactor del proyecto que tenga la titulación profesional habilitante.
Cuando el proyecto a realizar tenga por objeto la construcción de edificios para los usos
indicados en el grupo a) del apartado 1 del artículo 2, la titulación académica y profesional
habilitante será la de arquitecto.
Cuando el proyecto a realizar tenga por objeto la construcción de edificios para los usos
indicados en el grupo b) del apartado 1 del artículo 2, la titulación académica y profesional
habilitante, con carácter general, será la de ingeniero, ingeniero técnico o arquitecto y vendrá
determinada por las disposiciones legales vigentes para cada profesión, de acuerdo con sus
respectivas especialidades y competencias específicas.
Cuando el proyecto a realizar tenga por objeto la construcción de edificios comprendidos en
el grupo c) del apartado 1 del artículo 2, la titulación académica y profesional habilitante será la
de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico y vendrá determinada por las
disposiciones legales vigentes para cada profesión, de acuerdo con sus especialidades y
competencias específicas.
Idénticos criterios se seguirán respecto de los proyectos de obras a las que se refieren los
apartados 2 b) y 2 c) del artículo 2 de esta Ley.
En todo caso y para todos los grupos, en los aspectos concretos correspondientes a sus
especialidades y competencias específicas, y en particular respecto de los elementos
complementarios a que se refiere el apartado 3 del artículo 2, podrán asimismo intervenir otros
técnicos titulados del ámbito de la arquitectura o de la ingeniería, suscribiendo los trabajos por
ellos realizados y coordinados por el proyectista. Dichas intervenciones especializadas serán
preceptivas si así lo establece la disposición legal reguladora del sector de actividad de que se
trate.
b) Redactar el proyecto con sujeción a la normativa vigente y a lo que se haya establecido en
el contrato y entregarlo, con los visados que en su caso fueran preceptivos.
c) Acordar, en su caso, con el promotor la contratación de colaboraciones parciales.
Artículo 11. El constructor.
1. El constructor es el agente que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso
de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas
con sujeción al proyecto y al contrato.
2. Son obligaciones del constructor:
a) Ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la legislación aplicable y a las instrucciones
del director de obra y del director de la ejecución de la obra, a fin de alcanzar la calidad exigida
en el proyecto.
b) Tener la titulación o capacitación profesional que habilita para el cumplimiento de las
condiciones exigibles para actuar como constructor.
c) Designar al jefe de obra que asumirá la representación técnica del constructor en la obra
y que por su titulación o experiencia deberá tener la capacitación adecuada de acuerdo con las
características y la complejidad de la obra.
d) Asignar a la obra los medios humanos y materiales que su importancia requiera.
e) Formalizar las subcontrataciones de determinadas partes o instalaciones de la obra
dentro de los límites establecidos en el contrato.
f) Firmar el acta de replanteo o de comienzo y el acta de recepción de la obra.
g) Facilitar al director de obra los datos necesarios para la elaboración de la documentación
de la obra ejecutada.
h) Suscribir las garantías previstas en el artículo 19.
Artículo 12. El director de obra.
1. El director de obra es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, dirige el
desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de
conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones
preceptivas y las condiciones del contrato, con el objeto de asegurar su adecuación al fin
propuesto.
2. Podrán dirigir las obras de los proyectos parciales otros técnicos, bajo la coordinación del
director de obra.
3. Son obligaciones del director de obra:
a) Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante de arquitecto,
arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico, según corresponda y cumplir las condiciones
exigibles para el ejercicio de la profesión. En caso de personas jurídicas, designar al técnico
director de obra que tenga la titulación profesional habilitante.
En el caso de la construcción de edificios para los usos indicados en el grupo a) del apartado
1 del artículo 2, la titulación académica y profesional habilitante será la de arquitecto.
Cuando las obras a realizar tengan por objeto la construcción de las edificaciones indicadas
en el grupo b) del apartado 1 del artículo 2, la titulación habilitante, con carácter general, será
la de ingeniero, ingeniero técnico o arquitecto y vendrá determinada por las disposiciones
legales vigentes para cada profesión, de acuerdo con sus especialidades y competencias
específicas.
Cuando las obras a realizar tengan por objeto la construcción de las edificaciones indicadas
en el grupo c) del apartado 1 del artículo 2, la titulación habilitante será la de arquitecto,
arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico y vendrá determinada por las disposiciones
legales vigentes para cada profesión, de acuerdo con sus especialidades y competencias
específicas.
Idénticos criterios se seguirán respecto de las obras a las que se refieren los apartados 2 b) y
2 c) del artículo 2 de esta Ley.
b) Verificar el replanteo y la adecuación de la cimentación y de la estructura proyectadas a
las características geotécnicas del terreno.
c) Resolver las contingencias que se produzcan en la obra y consignar en el Libro de
Ordenes y Asistencias las instrucciones precisas para la correcta interpretación del proyecto.
d) Elaborar, a requerimiento del promotor o con su conformidad, eventuales modificaciones
del proyecto, que vengan exigidas por la marcha de la obra siempre que las mismas se adapten
a las disposiciones normativas contempladas y observadas en la redacción del proyecto.
e) Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra, así
como conformar las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra
ejecutadas, con los visados que en su caso fueran preceptivos.
f) Elaborar y suscribir la documentación de la obra ejecutada para entregarla al promotor,
con los visados que en su caso fueran preceptivos.
g) Las relacionadas en el artículo 13, en aquellos casos en los que el director de la obra y el
director de la ejecución de la obra sea el mismo profesional, si fuera ésta la opción elegida, de
conformidad con lo previsto en el apartado 2 a) del artículo 13.
Artículo 13. El Director de la ejecución de la obra.
1. El director de la ejecución de la obra es el agente que, formando parte de la dirección
facultativa, asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar
cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado.
2. Son obligaciones del director de la ejecución de la obra:
a) Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante y cumplir las
condiciones exigibles para el ejercicio de la profesión. En caso de personas jurídicas, designar al
técnico director de la ejecución de la obra que tenga la titulación profesional habilitante.
Cuando las obras a realizar tengan por objeto la construcción de edificios para los usos
indicados en el grupo a) del apartado 1 del artículo 2, la titulación académica y profesional
habilitante será la de arquitecto técnico. Será ésta, asimismo, la titulación habilitante para las
obras del grupo b) que fueran dirigidas por arquitectos.
En los demás casos la dirección de la ejecución de la obra puede ser desempeñada,
indistintamente, por profesionales con la titulación de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero
o ingeniero técnico.
b) Verificar la recepción en obra de los productos de construcción, ordenando la realización
de ensayos y pruebas precisas.
c) Dirigir la ejecución material de la obra comprobando los replanteos, los materiales, la
correcta ejecución y disposición de los elementos constructivos y de las instalaciones, de
acuerdo con el proyecto y con las instrucciones del director de obra.
d) Consignar en el Libro de Ordenes y Asistencias las instrucciones precisas.
e) Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra, así
como elaborar y suscribir las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de
obra ejecutadas.
f) Colaborar con los restantes agentes en la elaboración de la documentación de la obra
ejecutada, aportando los resultados del control realizado.
Artículo 14. Las entidades y los laboratorios de control de calidad de la
edificación.
1. Son entidades de control de calidad de la edificación aquellas capacitadas para prestar
asistencia técnica en la verificación de la calidad del proyecto, de los materiales y de la
ejecución de la obra y sus instalaciones de acuerdo con el proyecto y la normativa aplicable.
2. Son laboratorios de ensayos para el control de calidad de la edificación los capacitados
para prestar asistencia técnica, mediante la realización de ensayos o pruebas de servicio de los
materiales, sistemas o instalaciones de una obra de edificación.
3. Son obligaciones de las entidades y de los laboratorios de control de calidad:
a) Prestar asistencia técnica y entregar los resultados de su actividad al agente autor del
encargo y, en todo caso, al director de la ejecución de las obras.
b) Justificar la capacidad suficiente de medios materiales y humanos necesarios para
realizar adecuadamente los trabajos contratados, en su caso, a través de la correspondiente
acreditación oficial otorgada por las Comunidades Autónomas con competencia en la materia.
Artículo 15. Los suministradores de productos.
1. Se consideran suministradores de productos los fabricantes, almacenistas, importadores
o vendedores de productos de construcción.
2. Se entiende por producto de construcción aquel que se fabrica para su incorporación
permanente en una obra incluyendo materiales, elementos semielaborados, componentes y
obras o parte de las mismas, tanto terminadas como en proceso de ejecución.
3. Son obligaciones del suministrador:
a) Realizar las entregas de los productos de acuerdo con las especificaciones del pedido,
respondiendo de su origen, identidad y calidad, así como del cumplimiento de las exigencias
que, en su caso, establezca la normativa técnica aplicable.
b) Facilitar, cuando proceda, las instrucciones de uso y mantenimiento de los productos
suministrados, así como las garantías de calidad correspondientes, para su inclusión en la
documentación de la obra ejecutada.
Artículo 16. Los propietarios y los usuarios.
1. Son obligaciones de los propietarios conservar en buen estado la edificación mediante un
adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de la
obra ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente.
2. Son obligaciones de los usuarios, sean o no propietarios, la utilización adecuada de los
edificios o de parte de los mismos de conformidad con las instrucciones de uso y
mantenimiento, contenidas en la documentación de la obra ejecutada.
CAPITULO IV
Responsabilidades y garantías
Artículo 17. Responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de
la edificación.
1. Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que
intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros
adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de
los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados,
contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:
a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos
que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros
elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la
estabilidad del edificio.
b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de
los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los
requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.
El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de
ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un
año.
2. La responsabilidad civil será exigible en forma personal e individualizada, tanto por actos
u omisiones propios, como por actos u omisiones de personas por las que, con arreglo a esta
Ley, se deba responder.
3. No obstante, cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o
quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de
intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad se exigirá solidariamente.
En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante
los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos
de construcción.
4. Sin perjuicio de las medidas de intervención administrativas que en cada caso procedan,
la responsabilidad del promotor que se establece en esta Ley se extenderá a las personas físicas
o jurídicas que, a tenor del contrato o de su intervención decisoria en la promoción, actúen
como tales promotores bajo la forma de promotor o gestor de cooperativas o de comunidades
de propietarios u otras figuras análogas.
5. Cuando el proyecto haya sido contratado conjuntamente con más de un proyectista, los
mismos responderán solidariamente.
Los proyectistas que contraten los cálculos, estudios, dictámenes o informes de otros
profesionales, serán directamente responsables de los daños que puedan derivarse de su
insuficiencia, incorrección o inexactitud, sin perjuicio de la repetición que pudieran ejercer
contra sus autores.
6. El constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio
por vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capacidad profesional o técnica,
negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y demás personas
físicas o jurídicas que de él dependan.
Cuando el constructor subcontrate con otras personas físicas o jurídicas la ejecución de
determinadas partes o instalaciones de la obra, será directamente responsable de los daños
materiales por vicios o defectos de su ejecución, sin perjuicio de la repetición a que hubiere
lugar.
Asimismo, el constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el
edificio por las deficiencias de los productos de construcción adquiridos o aceptados por él, sin
perjuicio de la repetición a que hubiere lugar.
7. El director de obra y el director de la ejecución de la obra que suscriban el certificado final
de obra serán responsables de la veracidad y exactitud de dicho documento.
Quien acepte la dirección de una obra cuyo proyecto no haya elaborado él mismo, asumirá
las responsabilidades derivadas de las omisiones, deficiencias o imperfecciones del proyecto,
sin perjuicio de la repetición que pudiere corresponderle frente al proyectista.
Cuando la dirección de obra se contrate de manera conjunta a más de un técnico, los
mismos responderán solidariamente sin perjuicio de la distribución que entre ellos
corresponda.
8. Las responsabilidades por daños no serán exigibles a los agentes que intervengan en el
proceso de la edificación, si se prueba que aquéllos fueron ocasionados por caso fortuito, fuerza
mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño.
9. Las responsabilidades a que se refiere este artículo se entienden sin perjuicio de las que
alcanzan al vendedor de los edificios o partes edificadas frente al comprador conforme al
contrato de compraventa suscrito entre ellos, a los artículos 1484 y siguientes del Código Civil y
demás legislación aplicable a la compraventa.
Artículo 18. Plazos de prescripción de las acciones.
1. Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños
materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar
desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para
exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.
2. La acción de repetición que pudiese corresponder a cualquiera de los agentes que
intervienen en el proceso de edificación contra los demás, o a los aseguradores contra ellos,
prescribirá en el plazo de dos años desde la firmeza de la resolución judicial que condene al
responsable a indemnizar los daños, o a partir de la fecha en la que se hubiera procedido a la
indemnización de forma extrajudicial.
Artículo 19. Garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos de
la construcción.
1. El régimen de garantías exigibles para las obras de edificación comprendidas en el
artículo 2 de esta Ley se hará efectivo de acuerdo con la obligatoriedad que se establezca en
aplicación de la disposición adicional segunda, teniendo como referente a las siguientes
garantías:
a) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante un año, el
resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a
elementos de terminación o acabado de las obras, que podrá ser sustituido por la retención por
el promotor de un 5 por 100 del importe de la ejecución material de la obra.
b) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante tres años, el
resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de
las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del
apartado 1, letra c), del artículo 3.
c) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante diez años, el
resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan
su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u
otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y
estabilidad del edificio.
2. Los seguros de daños materiales reunirán las condiciones siguientes:
a) Tendrá la consideración de tomador del seguro el constructor en el supuesto a) del
apartado 1 y el promotor, en los supuestos b) y c) del mismo apartado, y de asegurados el
propio promotor y los sucesivos adquirentes del edificio o de parte del mismo. El promotor
podrá pactar expresamente con el constructor que éste sea tomador del seguro por cuenta de
aquél.
b) La prima deberá estar pagada en el momento de la recepción de la obra. No obstante, en
caso de que se hubiera pactado el fraccionamiento en períodos siguientes a la fecha de
recepción, la falta de pago de las siguientes fracciones de prima no dará derecho al asegurador
a resolver el contrato, ni éste quedará extinguido, ni la cobertura del asegurador suspendida, ni
éste liberado de su obligación, caso de que el asegurado deba hacer efectiva la garantía.
c) No será de aplicación la normativa reguladora de la cobertura de riesgos extraordinarios
sobre las personas y los bienes contenida en el artículo 4 de la Ley 21/1990, de 19 de diciembre .
3. Los seguros de caución reunirán las siguientes condiciones:
a) Las señaladas en los apartados 2 a) y 2 b) de este artículo. En relación con el apartado 2
a), los asegurados serán siempre los sucesivos adquirentes del edificio o de parte del mismo.
b) El asegurador asume el compromiso de indemnizar al asegurado al primer
requerimiento.
c) El asegurador no podrá oponer al asegurado las excepciones que puedan corresponderle
contra el tomador del seguro.
4. Una vez tomen efecto las coberturas del seguro, no podrá rescindirse ni resolverse el
contrato de mutuo acuerdo antes del transcurso del plazo de duración previsto en el apartado 1
de este artículo.
5. El importe mínimo del capital asegurado será el siguiente:
a) El 5 por 100 del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios
profesionales, para las garantías del apartado 1 a) de este artículo.
b) El 30 por 100 del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios
profesionales, para las garantías del apartado 1 b) de este artículo.
c) El 100 por 100 del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios
profesionales, para las garantías del apartado 1 c) de este artículo.
6. El asegurador podrá optar por el pago de la indemnización en metálico que corresponda a
la valoración de los daños o por la reparación de los mismos.
7. El incumplimiento de las anteriores normas sobre garantías de suscripción obligatoria
implicará, en todo caso, la obligación de responder personalmente al obligado a suscribir las
garantías.
8. Para las garantías a que se refiere el apartado 1 a) de este artículo no serán admisibles
cláusulas por las cuales se introduzcan franquicias o limitación alguna en la responsabilidad del
asegurador frente al asegurado.
En el caso de que en el contrato de seguro a que se refieren los apartados 1 b) y 1 c) de este
artículo se establezca una franquicia, ésta no podrá exceder del 1 por 100 del capital asegurado
de cada unidad registral.
9. Salvo pacto en contrario, las garantías a que se refiere esta Ley no cubrirán:
a) Los daños corporales u otros perjuicios económicos distintos de los daños materiales que
garantiza la ley.
b) Los daños ocasionados a inmuebles contiguos o adyacentes al edificio.
c) Los daños causados a bienes muebles situados en el edificio.
d) Los daños ocasionados por modificaciones u obras realizadas en el edificio después de la
recepción, salvo las de subsanación de los defectos observados en la misma.
e) Los daños ocasionados por mal uso o falta de mantenimiento adecuado del edificio.
f) Los gastos necesarios para el mantenimiento del edificio del que ya se ha hecho la
recepción.
g) Los daños que tengan su origen en un incendio o explosión, salvo por vicios o defectos de
las instalaciones propias del edificio.
h) Los daños que fueran ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por
el propio perjudicado por el daño.
i) Los siniestros que tengan su origen en partes de la obra sobre las que haya reservas
recogidas en el acta de recepción, mientras que tales reservas no hayan sido subsanadas y las
subsanaciones queden reflejadas en una nueva acta suscrita por los firmantes del acta de
recepción.
Artículo 20. Requisitos para la escrituración e inscripción.
1. No se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de
declaración de obra nueva de edificaciones a las que sea de aplicación esta Ley, sin que se
acredite y testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19.
2. Cuando no hayan transcurrido los plazos de prescripción de las acciones a que se refiere
el artículo 18, no se cerrará en el Registro Mercantil la hoja abierta al promotor individual ni se
inscribirá la liquidación de las sociedades promotoras sin que se acredite previamente al
Registrador la constitución de las garantías establecidas por esta Ley, en relación con todas y
cada una de las edificaciones que hubieran promovido.
DISPOSICIONES ADICIONALES.
Primera.Percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción
La percepción de cantidades anticipadas en la edificación por los promotores o gestores se
cubrirá mediante un seguro que indemnice el incumplimiento del contrato en forma análoga a
lo dispuesto en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la
construcción y venta de viviendas. Dicha Ley, y sus disposiciones complementarias, se
aplicarán en el caso de viviendas con las siguientes modificaciones:
a) La expresada normativa será de aplicación a la promoción de toda clase de viviendas,
incluso a las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa.
b) La garantía que se establece en la citada Ley 57/1968 se extenderá a las cantidades
entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario, cuyo pago se domiciliará en la
cuenta especial prevista en la referida Ley.
c) La devolución garantizada comprenderá las cantidades entregadas más los intereses
legales del dinero, vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución.
d) Las multas por incumplimiento a que se refiere el párrafo primero del artículo 6 de la
citada Ley, se impondrán por las Comunidades Autónomas, en cuantía, por cada infracción, de
hasta el 25 por 100 de las cantidades cuya devolución deba ser asegurada o por lo dispuesto en
la normativa propia de las Comunidades Autónomas.
Segunda.Obligatoriedad de las garantías por daños materiales ocasionados por
vicios y defectos en la construcción
Uno. La garantía contra daños materiales a que se refiere el apartado 1.c) del artículo 19 de
esta Ley será exigible, a partir de su entrada en vigor, para edificios cuyo destino principal sea
el de vivienda.
No obstante, esta garantía no será exigible en el supuesto del autopromotor individual de
una única vivienda unifamiliar para uso propio. Sin embargo, en el caso de producirse la
transmisión "inter vivos" dentro del plazo previsto en el párrafo a) del artículo 17.1, el
autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía a que
se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez años. A estos
efectos, no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de
transmisión "inter vivos" sin que se acredite y testimonie la constitución de la referida garantía,
salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese
expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma.
Tampoco será exigible la citada garantía en los supuestos de rehabilitación de edificios
destinados principalmente a viviendas para cuyos proyectos de nueva construcción se
solicitaron las correspondientes licencias de edificación con anterioridad a la entrada en vigor
de la presente Ley.
Dos. Mediante Real Decreto podrá establecerse la obligatoriedad de suscribir las garantías
previstas en los apartados 1.a) y 1.b) del citado artículo 19, para edificios cuyo destino principal
sea el de vivienda. Asimismo, mediante Real Decreto podrá establecerse la obligatoriedad de
suscribir cualquiera de las garantías previstas en el artículo 19, para edificios destinados a
cualquier uso distinto del de vivienda.
Modificada por art. 105 de Ley 53/2002, de 30 diciembre
Tercera.Intervenciones en el proceso de la edificación de los Cuerpos de
Ingenieros de los Ejércitos en el ámbito de la Defensa
Los miembros de los Cuerpos de Ingenieros de los Ejércitos, cuando intervengan en la
realización de edificaciones o instalaciones afectas a la Defensa, se regirán en lo que se refiere a
su capacidad profesional por la Ley 17/1999, de 18 de mayo , de Régimen del Personal de las
Fuerzas Armadas, y disposiciones reglamentarias de desarrollo.
Cuarta.Coordinador de seguridad y salud
Las titulaciones académicas y profesionales habilitantes para desempeñar la función de
coordinador de seguridad y salud en obras de edificación, durante la elaboración del proyecto y
la ejecución de la obra, serán las de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero
técnico, de acuerdo con sus competencias y especialidades.
Quinta.Regulación del derecho de reversión
Los artículos 54 y 55 de la Ley de Expropiación Forzosa, de 16 de diciembre de 1954 ,
quedan redactados de la manera siguiente:
«Artículo 54.
1. En el caso de no ejecutarse la obra o no establecerse el servicio que motivó la
expropiación, así como si hubiera alguna parte sobrante de los bienes expropiados, o
desapareciese la afectación, el primitivo dueño o sus causahabientes podrán recobrar la
totalidad o la parte sobrante de lo expropiado, mediante el abono a quien fuera su titular de la
indemnización que se determina en el artículo siguiente.
2. No habrá derecho de reversión, sin embargo, en los casos siguientes:
a) Cuando simultáneamente a la desafectación del fin que justificó la expropiación se
acuerde justificadamente una nueva afectación a otro fin que haya sido declarado de utilidad
pública o interés social. En este supuesto la Administración dará publicidad a la sustitución,
pudiendo el primitivo dueño o sus causahabientes alegar cuanto estimen oportuno en defensa
de su derecho a la reversión, si consideran que no concurren los requisitos exigidos por la ley,
así como solicitar la actualización del justiprecio si no se hubiera ejecutado la obra o
establecido el servicio inicialmente previstos.
b) Cuando la afectación al fin que justificó la expropiación o a otro declarado de utilidad
pública o interés social se prolongue durante diez años desde la terminación de la obra o el
establecimiento del servicio.
3. Cuando de acuerdo con lo establecido en los apartados anteriores de este artículo proceda
la reversión, el plazo para que el dueño primitivo o sus causahabientes puedan solicitarla será
el de tres meses, a contar desde la fecha en que la Administración hubiera notificado el exceso
de expropiación, la desafectación del bien o derecho expropiados o su propósito de no ejecutar
la obra o de no implantar el servicio.
En defecto de esta notificación, el derecho de reversión podrá ejercitarse por el expropiado y
sus causahabientes en los casos y con las condiciones siguientes:
a) Cuando se hubiera producido un exceso de expropiación o la desafectación del bien o
derecho expropiados y no hubieran transcurrido veinte años desde la toma de posesión de
aquéllos.
b) Cuando hubieran transcurrido cinco años desde la toma de posesión del bien o derecho
expropiados sin iniciarse la ejecución de la obra o la implantación del servicio.
c) Cuando la ejecución de la obra o las actuaciones para el establecimiento del servicio
estuvieran suspendidas más de dos años por causas imputables a la Administración o al
beneficiario de la expropiación sin que se produjera por parte de éstos ningún acto expreso
para su reanudación.
4. La competencia para resolver sobre la reversión corresponderá a la Administración en
cuya titularidad se halle el bien o derecho en el momento en que se solicite aquélla o a la que se
encuentre vinculado el beneficiario de la expropiación, en su caso, titular de los mismos.
5. En las inscripciones en el Registro de la Propiedad del dominio y demás derechos reales
sobre bienes inmuebles adquiridos por expropiación forzosa se hará constar el derecho
preferente de los reversionistas frente a terceros posibles adquirentes para recuperar el bien o
derecho expropiados de acuerdo con lo dispuesto en este artículo y en el siguiente, sin cuya
constancia registral el derecho de reversión no será oponible a los terceros adquirentes que
hayan inscrito los títulos de sus respectivos derechos conforme a lo previsto en la Ley
Hipotecaria.
Artículo 55.
1. Es presupuesto del ejercicio del derecho de reversión la restitución de la indemnización
expropiatoria percibida por el expropiado, actualizada conforme a la evolución del índice de
precios al consumo en el período comprendido entre la fecha de iniciación del expediente de
justiprecio y la de ejercicio del derecho de reversión. La determinación de este importe se
efectuará por la Administración en el mismo acuerdo que reconozca el derecho de reversión.
2. Por excepción, si el bien o derecho expropiado hubiera experimentado cambios en su
calificación jurídica que condicionaran su valor o hubieran incorporado mejoras aprovechables
por el titular de aquel derecho o sufrido menoscabo de valor, se procederá a una nueva
valoración del mismo, referida a la fecha de ejercicio del derecho, fijada con arreglo a las
normas contenidas en el Capítulo III del Título II de esta Ley.
3. La toma de posesión del bien o derecho revertido no podrá tener lugar sin el previo pago
o consignación del importe resultante conforme a los apartados anteriores. Dicho pago o
consignación deberá tener lugar en el plazo máximo de tres meses desde su determinación en
vía administrativa, bajo pena de caducidad del derecho de reversión y sin perjuicio de la
interposición de recurso contencioso-administrativo. En este último caso, las diferencias que
pudieran resultar de la sentencia que se dicte deberán, asimismo, satisfacerse o reembolsarse,
según proceda, incrementadas con los intereses devengados al tipo de interés legal desde la
fecha del primer pago en el plazo de tres meses desde la notificación de la sentencia bajo pena
de caducidad del derecho de reversión en el primer supuesto».
Sexta.Infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de
telecomunicación
El artículo 2, apartado a), del Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre
infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación,
quedará redactado de la siguiente manera:
«a) A todos los edificios y conjuntos inmobiliarios en los que exista continuidad en la
edificación, de uso residencial o no y sean o no de nueva construcción, que estén acogidos, o
deban acogerse, al régimen de propiedad horizontal regulado por la Ley 49/1960, de 21 julio ,
de Propiedad Horizontal, modificada por la Ley 8/1999, de 6 abril» .
Séptima.Solicitud de la demanda de notificación a otros agentes
Quien resulte demandado por ejercitarse contra él acciones de responsabilidad basadas en
las obligaciones resultantes de su intervención en el proceso de la edificación previstas en la
presente Ley, podrá solicitar, dentro del plazo que la Ley de Enjuiciamiento Civil concede para
contestar a la demanda, que ésta se notifique a otro u otros agentes que también hayan tenido
intervención en el referido proceso.
La notificación se hará conforme a lo establecido para el emplazamiento de los demandados
e incluirá la advertencia expresa a aquellos otros agentes llamados al proceso de que, en el
supuesto de que no comparecieren, la sentencia que se dicte será oponible y ejecutable frente a
ellos.
DISPOSICIONES TRANSITORIAS.
Primera.
Lo dispuesto en esta Ley, salvo en materia de expropiación forzosa en que se estará a lo
establecido en la disposición transitoria segunda, será de aplicación a las obras de nueva
construcción y a obras en los edificios existentes, para cuyos proyectos se solicite la
correspondiente licencia de edificación, a partir de su entrada en vigor.
Segunda.
Lo establecido en la disposición adicional quinta no será de aplicación a aquellos bienes y
derechos sobre los que, a la entrada en vigor de la Ley, se hubiera presentado la solicitud de
reversión.
DISPOSICIONES DEROGATORIAS.
Primera.
Quedan derogadas todas las disposiciones de igual o inferior rango que se opongan a lo
dispuesto en esta Ley.
Segunda.
Los artículos 64 a 70 del Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa, aprobado por
Decreto de 26 de abril de 1957 , seguirán vigentes en cuanto no se opongan o resulten
compatibles con lo establecido en la disposición adicional quinta.
DISPOSICIONES FINALES.
Primera.Fundamento constitucional
Esta Ley se dicta al amparo de la competencia que corresponde al Estado de conformidad
con los artículos de la Constitución siguientes:
a) El artículo 149.1.6ª, 8ª y 30ª en relación con las materias civiles y mercantiles de los
Capítulos I y II y con las obligaciones de los agentes de la edificación y atribuciones derivadas
del ejercicio de las profesiones establecidas en el Capítulo III, sin perjuicio de los derechos
civiles, forales o especiales existentes en determinadas Comunidades Autónomas.
b) El artículo 149.1.16ª, 21ª, 23ª y 25ª para el artículo 3.
c) El artículo 149.1.6ª, 8ª y 11ª para el Capítulo IV.
d) El artículo 149.1.18ª para la disposición adicional quinta.
Lo dispuesto en esta Ley será de aplicación sin perjuicio de las competencias legislativas y
de ejecución que tengan asumidas las Comunidades Autónomas en este ámbito.
Segunda.Autorización al Gobierno para la aprobación de un Código Técnico de
la Edificación
Se autoriza al Gobierno para que, mediante Real Decreto y en el plazo de dos años a contar
desde la entrada en vigor de esta Ley, apruebe un Código Técnico de la Edificación que
establezca las exigencias que deben cumplir los edificios en relación con los requisitos básicos
establecidos en el artículo 3 apartado 1 b) y 1 c).
Hasta su aprobación, para satisfacer estos requisitos básicos se aplicarán las normas básicas
de la edificación-NBE que regulan las exigencias técnicas de los edificios y que se enumeran a
continuación:
NBE CT-79 Condiciones térmicas en los edificios.
NBE CA-88 y Condiciones acústicas en los edificios.
NBE AE-88 Acciones en la edificación.
NBE FL-90 Muros resistentes de fábrica de ladrillo.
NBE QB-90 Cubiertas con materiales bituminosos.
NBE EA-95 Estructuras de acero en edificación.
NBE CPI-96 Condiciones de protección contra incendios en los edificios.
Asimismo, se aplicará el resto de la reglamentación técnica de obligado cumplimiento que
regule alguno de los requisitos básicos establecidos en el artículo 3.
Tercera.Adaptación del Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa
El Gobierno, en un plazo de seis meses, adaptará la Sección 4ª del Capítulo IV del Título II
del Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa a lo dispuesto en esta Ley.
Cuarta.Entrada en vigor
Esta Ley entrará en vigor a los seis meses de su publicación en el «Boletín Oficial del
Estado», salvo sus disposiciones adicional quinta, transitoria segunda, derogatoria primera por
lo que se refiere a la legislación en materia de expropiación forzosa, derogatoria segunda, y
final tercera que entrarán en vigor el día siguiente al de dicha publicación.
DISPOSICION: REAL DECRETO 21-4-1989, núm. 515/1989
ORGANO-EMISOR: MINISTERIO SANIDAD Y CONSUMO
PUBLICACIONES:
BOE 17-5-1989, núm. 117, [pág. 14506]
RESUMEN:
VIVIENDAS
Protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la
compraventa y arrendamiento.
TEXTO:
La Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios,
consagra como un derecho básico de los consumidores y usuarios «la información correcta
sobre los diferentes productos o servicios» y la educación o divulgación para facilitar el
conocimiento sobre su adecuado uso, consumo o disfrute [artículo 2.1, d)], señalando
expresamente que éste, junto con los demás derechos de los consumidores y usuarios, serán
protegidos prioritariamente cuando guarden relación directa con productos o servicios de uso
común, ordinario y generalizado (artículo 2.2).
La vivienda constituye en la actualidad uno de estos productos de uso ordinario y generalizado.
Su utilización mediante compra o en arrendamiento, constituye una actividad no sólo cotidiana,
sino de gran trascendencia en la vida del consumidor. La propia Ley 26/1984, parece entenderlo
como se desprende del hecho significativo de la mención expresa a la vivienda en tres de sus
artículos que son: Los artículos 5.2, j), 10.1, c) y 13.2 en los que se tratan aspectos como los
materiales de construcción, gastos que pueden repercutir en el comprador y documentación a
entregar en la adquisición de una vivienda.
El presente Real Decreto, surge así ante la necesidad de regular de forma sistemática un aspecto
de especial trascendencia para el consumidor o usuario, como es la información que ha de serle
suministrada en la adquisición o arrendamiento de una vivienda.
Asimismo, y de acuerdo con lo establecido en el artículo 22 de la citada Ley 26/1984, de 19 de
julio, han sido oídos en consulta, tanto las Asociaciones de Consumidores y Usuarios, como de
Empresarios relacionados con este sector.
En su virtud, a propuesta del Ministro de Sanidad y Consumo, de acuerdo con el Consejo de
Estado y previa deliberación del Consejo de Ministros, en su reunión del día 21 de abril de 1989,
dispongo:
Artículo 1.º 1. El presente Real Decreto es de aplicación a la oferta, promoción y publicidad que
se realice para la venta o arrendamiento de viviendas que se efectúe en el marco de una
actividad empresarial o profesional, siempre que aquellos actos vayan dirigidos a consumidores
conforme a los términos del artículo primero apartados 2 y 3, de la Ley 26/1984, de 19 de julio
General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
A los efectos de este Real Decreto se consideran arrendamientos los que se hallan sujetos a la
Ley de Arrendamientos Urbanos.
2. Este Real Decreto no será de aplicación a las ventas que se efectúen mediante subasta pública,
judicial o administrativa.
Art. 2.º Sin perjuicio del cumplimiento de la Ley 34/1988, de 11 de noviembre, General de
Publicidad, toda oferta, promoción Y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento de
viviendas se ajustará a las verdaderas características condiciones y utilidad de la vivienda,
expresando siempre si la misma se encuentra en construcción o si la edificación ha concluido.
Art. 3.º 1. La oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento de viviendas se
hará de manera que no induzca ni pueda inducir al error a sus destinatarios de modo tal que
afecte a su comportamiento económico, y no silenciará datos fundamentales de los objetos de la
misma.
2. Los datos, características y condiciones relativas a la construcción de la vivienda, a su
ubicación, servicios e instalaciones, adquisición, utilización y pago que se incluyan en la oferta
promoción y publicidad serán exigibles aun cuando no figuren expresamente en el contrato
celebrado.
Art. 4. Quienes realicen las actividades sujetas a este Real Decreto deberán tener a disposición
del público, y en su caso, de las autoridades competentes, la información siguiente:
1. El nombre o razón social, domicilio y, en su caso, los datos de la inscripción en el Registro
Mercantil, del vendedor o arrendador.
2. Plano general del emplazamiento de la vivienda y plano de la vivienda misma, así como
descripción y trazado de las redes eléctrica, de agua, gas y calefacción y garantías de las mismas,
y de las medidas de seguridad contra incendios con que cuente el inmueble.
3. Descripción de la vivienda con expresión de su superficie útil, y descripción general del
edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios.
4. Referencia a los materiales empleados en la construcción de la vivienda, incluidos los
aislamientos térmicos y acústicos, y del edificio y zonas comunes y servicios accesorios.
5. Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de
actuación o conocimiento especial y sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia.
6. Datos identificadores de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad o
expresión de no hallarse inscrito en el mismo.
7. Precio total o renta de la vivienda y servicios accesorios y forma de pago.
Art. 5.º 1. Cuando se promocionen viviendas para su venta se tendrá a disposición del público o
de las autoridades competentes, además:
1. Copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción de la vivienda y de la
cédula urbanística o certificación acreditativa de las circunstancias urbanísticas de la finca, con
referencia al cumplimiento de las operaciones reparcelatorias o compensatorias, así como de la
licencia o acto equivalente para la utilización u ocupación de la vivienda, zonas comunes y
servicios accesorios.
2. Estatutos y normas de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios, en su caso, así como
información de los contratos de servicios y suministros de la comunidad.
Si la Comunidad de Propietarios ya está funcionando se facilitará un extracto de cuentas y
obligaciones de la vivienda objeto de la venta.
3. Información en cuanto al pago de los tributos de todas clases que graven la propiedad o
utilización de la vivienda.
4. Forma en que está previsto documentar el contrato con sus condiciones generales y especiales
haciendo constar de modo especialmente legible lo siguiente:
a) Que el consumidor no soportará los gastos derivados de la titulación que correspondan
legalmente al vendedor.
b) Los artículos 1280, 1.º y 1279 del Código Civil.
c) El derecho a la elección de Notario que corresponde al consumidor, sin que éste pueda
imponer Notario que, por su competencia territorial, carezca de conexión razonable con alguno
de los elementos personales o reales del negocio.
5. En el caso de que la vivienda o las zonas comunes o elementos accesorios no se encuentren
totalmente edificados se hará constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que en
cada momento se encuentra la edificación.
6. Cuando se trate de primera transmisión se indicará el nombre y domicilio del Arquitecto y el
nombre o razón social y domicilio del constructor.
Art. 6.º 1. La información será especialmente detallada y clara en cuanto al precio de venta
debiéndose tener a disposición del público y de las autoridades competentes una nota
explicativa que contendrá los siguientes datos:
1.º Precio total de la venta que se entenderá que incluye en su caso, los honorarios de Agente y el
IVA, si la venta se halla sujeta a este impuesto. En otro caso se indicará la cuota que corresponda
por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
2.º Forma de pago. En el caso de preverse aplazamientos se indicará el tipo de interés aplicable
y las cantidades que corresponderá abonar por principal e intereses y fecha de vencimiento de
Unos y otros.
3.º Medios de pago admisibles para las cantidades aplazadas.
4.º Si se prevé la subrogación del consumidor en alguna operación de crédito no concertada por
él, con garantía real sobre la propia vivienda, se indicará con claridad el Notario autorizante de
la correspondiente escritura, fecha de ésta, datos de su inscripción en el Registro de la
Propiedad y la responsabilidad hipotecaria que corresponde a cada vivienda, con expresión de
vencimientos y cantidades.
5.º Garantías que deberá constituir el comprador por el precio o la parte de él, aplazado.
2. En la nota explicativa se hará constar que del importe total de la venta se deducirá cualquier
cantidad entregada a cuenta por el adquirente o por cuenta del adquirente antes de la
formalización de la operación.
Art. 7.º En el caso de que la vivienda no se encuentre totalmente terminada se deberá tener a
disposición del público y de las autoridades competentes copia del documento o documentos en
los que se formalizan las garantías entregadas a cuenta según la Ley 57/1968, de 27 de julio.
Art. 8.º Cuando se entreguen folletos o documentos similares se harán constar siempre en los
mismos, al menos, los datos sobre ubicación y los contenidos en los números 1, 3, 4, 6 y 7 del
artículo cuarto y los de los artículos 6.º y 7.º, con indicación del período de validez que tienen
las menciones expresadas. También se harán constar los lugares en los que se encuentra a
disposición del público, la información a que se refieren los artículos anteriores.
Art. 9.º A la firma del contrato todo adquirente de vivienda comprendido en el ámbito de
aplicación del presente Real Decreto tiene derecho a recibir a costa del vendedor copia de los
documentos a que se refieren los artículos anteriores.
Art. 10. Los documentos contractuales de compra-venta o arrendamiento de viviendas deberán
ir redactados con la debida claridad y sencillez, sin referencia o remisión a textos o documentos
que no se faciliten previa o simultáneamente a la celebración del contrato.
Igualmente deberán responder a los principios de buena fe y justo equilibrio de las
contraprestaciones, lo que entre otras, implica la prohibición de inclusión de cláusulas que:
A) No reflejen con claridad u omitan, en los casos de pago diferido, la cantidad aplazada, el tipo
de interés anual sobre los saldos pendientes de amortización y las condiciones de amortización
de los créditos concedidos y las cláusulas que de cualquier forma faculten al vendedor a
incrementar el precio aplazado durante la vigencia del contrato.
B) Impongan un incremento del precio por servicios, accesorios, financiación, aplazamientos,
recargos, indemnizaciones o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales
efectivas que puedan ser libremente aceptadas o rechazadas por el comprador o arrendatario
con independencia del contrato principal. A tales efectos:
1. Las reformas de obra motivadas en causas diligentemente no previsibles en el momento de la
aprobación de los proyectos de urbanización o construcción que hayan de originar modificación
del precio estipulado, serán previamente comunicadas a los adquirentes quienes deberán dar su
conformidad a la cuantía exacta que la reforma produzca.
2. Las reformas que propongan los adquirentes serán asimismo objeto de formalización
documental que contendrá sucinta descripción de su contenido y concretas repercusiones que
deriven en el precio y plazo de entrega que hubiesen sido pactados.
C) Supongan la repercusión al comprador o arrendatario de fallos, defectos o errores
administrativos o bancarios que no les sean directamente imputables.
D) Impongan, en la primera venta de viviendas la obligación de abonar los gastos derivados de
la preparación de la titulación que por Ley o por naturaleza corresponden al vendedor (obra
nueva propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división o
cancelación).
Art. 11. 1. Sin perjuicio de las competencias que correspondan a otros Departamentos
Ministeriales, dentro de sus atribuciones específicas, el incumplimiento de cualquiera de los
preceptos contenidos en la presente disposición se considerará infracción en materia de
protección al consumidor, de acuerdo con lo establecido en el artículo 34 de la Ley 26/1984, de
15 de julio), General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, cuya tipificación
específica se contempla en los artículos 3.º y 5.º del Real Decreto 1945/1983, de 22 de junio, que
regula las infracciones y sanciones en materia de defensa del consumidor y de la producción
agroalimentaria.
2. Las infracciones a que se refiere el presente artículo se calificarán como leves, graves y muy
graves, atendiendo a los criterios establecidos en el artículo 35 de la Ley 26/1984, de 19 de julio,
así como en los artículos 6.º, 7.º y 8.º del Real Decreto 1945/1983, de 22 de junio.
3. Las infracciones a que se refiere el presente Real Decreto serán sancionadas con multa, de
acuerdo con la graduación establecida en el artículo 36 de la Ley 26/1984, de 19 de julio.
DISPOSICIONES ADICIONALES
Primera.-La publicidad, promoción y oferta de viviendas de protección oficial se regirán por las
correspondientes normas de su legislación específica y, en lo no previsto en ella, por lo dispuesto
en el presente Real Decreto.
Segunda.-Lo establecido en este Real Decreto será de aplicación supletoria respecto de las
Comunidades Autónomas que estatutariamente hayan asumido la competencia plena sobre la
defensa de los consumidores y usuarios, excepto los artículos 3.º, apartado 2, y 10, que tendrán
vigencia en todo el Estado, en virtud de lo dispuesto en la regla 8.ª del artículo 149.1, de la
Constitución Española
DISPOSICION TRANSITORIA
La venta o arrendamiento de viviendas construidas y habitadas en el momento de la entrada en
vigor del presente Real Decreto se ajustarán a las exigencias contenidas en el mismo, excepto los
artículos 4.º 2, en cuanto se refiere al trazado de las instalaciones de los servicios y el artículo 5.º
1, 1).
A los efectos del presente Real Decreto, la venta precedida de la reforma completa o
rehabilitación de la vivienda se considerará primera transmisión.
DISPOSICION DEROGATORIA
Quedan derogadas cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo establecido en
la presente disposición.
DISPOSICION FINAL
Este Real Decreto entrará en vigor a los seis meses de su publicación.
REAL DECRETO 4-7-1997, núm. 1093/1997
ORGANO-EMISOR: MINISTERIO JUSTICIA
PUBLICACIONES:
BOE 23-7-1997, núm. 175, [pág. 22451]
NOTAS-REDACCION: Véase la disposición derogatoria única.
RESUMEN:
REGISTROS DE LA PROPIEDAD-URBANISMO
Aprueba las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley
Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de
naturaleza urbanística.
AFECTA:
- Deroga parcialmente, en disp. derog. única, Real Decreto 25-8-1978, núm. 3288/1978
disposiciones referentes al acceso al Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística.
- Afecta, en disp. derog. única, Real Decreto 26-2-1993, núm. 304/1993 .
- Desarrolla Real Decreto Legislativo 26-6-1992, núm. 1/1992 (arts. 307, 308, 309 y 310).
CAPITULO VI
Inscripción de las obras nuevas
Artículo 45. Inscripción de obras nuevas.
Los edificios o mejoras de los mismos que por accesión se incorporan a la finca, cuando se
ejecuten conforme a la ordenación urbanística aplicable, serán inscribibles en el Registro de la
Propiedad en virtud de los títulos previstos por la legislación hipotecaria. A tal efecto, deberá
constar en los mismos, al menos, el número de plantas, la superficie de parcela ocupada, el total
de los metros cuadrados edificados, y, si en el proyecto aprobado se especifica, el número de
viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas o cualquier otro elemento que sea
susceptible de aprovechamiento independiente.
Artículo 46. Requisitos para la inscripción del título.
Para inscribir los títulos comprendidos en el artículo anterior será necesario el cumplimiento de
los siguientes requisitos:
1. Que se acredite la obtención de la licencia que corresponda, salvo que legalmente no fuere
exigible.
2. Si el edificio estuviere en construcción, que se acredite por el técnico a que se refiere el
artículo 50 que la descripción de la obra nueva, en cuanto a los extremos comprendidos en el
artículo anterior, se ajusta al proyecto para el que, en su caso, se obtuvo la licencia.
3. Si el edificio se declarara concluido, el certificado deberá acreditar, además de lo previsto en
los números anteriores, que la obra ha finalizado y que se ajusta, en cuanto a dichos extremos, al
proyecto correspondiente.
Artículo 47. Título y nota marginal de finalización de la obra declarada en construcción.
Cuando la obra se hubiere declarado e inscrito en construcción, se aplicarán las siguientes
reglas:
1. Su finalización deberá hacerse constar por nota al margen de la inscripción. Dicha nota se
practicará en virtud de acta notarial en la que cualquiera de los legitimados, conforme a lo
dispuesto en este artículo, acrediten dicha finalización mediante incorporación de la
certificación referida en el apartado 3 del artículo anterior.
2. Será inscribible el acta a que se refiere el párrafo anterior cuando hubiese sido requerido su
otorgamiento por el titular registral o por las siguientes personas:
a) Aquella que hubiere declarado la obra nueva en construcción, aun cuando hubiese trasmitido
el dominio en todo o en parte.
b) Si la finca perteneciese a varios titulares en pro indiviso, los que reúnan la mayoría necesaria
para realizar actos de administración.
c) El presidente de la junta de propietarios, si el edificio se hubiese constituido en régimen de
propiedad horizontal.
d) Cualquiera de los cónyuges, si el inmueble estuviese atribuido a su sociedad conyugal.
Artículo 48. Incorporación o testimonio notarial de documentos complementarios.
Para la inscripción registral de los títulos por los que se declare la obra nueva, o su terminación,
será necesario que la incorporación de documentos complementarios se sujete a las siguientes
reglas:
1. En las escrituras de declaración de obra nueva habrá de testimoniarse literalmente la licencia
concedida.
2. En caso de que la concesión de la licencia tenga lugar por acto presunto, se incorporarán a la
escritura, en original o por testimonio:
a) La certificación administrativa del acto presunto.
b) En caso de que no se hubiere expedido esta última, el escrito de solicitud de la licencia y, en
su caso, el de denuncia de la mora, el escrito de solicitud de la certificación del acto presunto,
todos ellos sellados por la Administración actuante, y la manifestación expresa del declarante de
que, en los plazos legalmente establecidos para la concesión de la licencia solicitada y para la
expedición de la certificación del acto presunto, no se le ha comunicado por la Administración la
correspondiente resolución denegatoria de la licencia solicitada ni tampoco se le ha expedido la
certificación del acto presunto.
Artículo 49. Certificado del técnico.
La justificación por técnico competente de los extremos a que se refieren los artículos anteriores
podrá hacerse:
1. Por comparecencia del técnico en el mismo acto del otorgamiento de la escritura o
autorización del acta que, en cada caso, proceda.
2. Por incorporación a la matriz de la escritura o del acta de previa certificación del técnico, con
firma legitimada notarialmente, que contenga la descripción de la obra nueva, coincidente con
la del propio título en cuanto a los extremos que deben acreditarse.
3. Por la presentación de la certificación del técnico, con el carácter de documento
complementario del título inscribible. En este caso, la firma del certificado debe ser objeto de
legitimación notarial, y en su contenido se deberá hacer expresa referencia a la descripción de la
obra en construcción o finalizada objeto de la escritura o del acta, así como el nombre del
Notario autorizante, fecha del documento y número del protocolo.
Artículo 50. Técnico competente.
A los efectos de lo dispuesto en este capítulo, se tendrá por técnico competente:
1. El que por sí solo o en unión de otros técnicos hubiere firmado el proyecto para el que se
concedió la licencia de edificación.
2. El que por sí solo o en unión de otros tuviere encomendada la dirección de la obra.
3. Cualquier otro técnico, que mediante certificación de su colegio profesional respectivo,
acredite que tiene facultades suficientes.
4. El técnico municipal del Ayuntamiento competente que tenga encomendada dicha función.
Artículo 51. Inscripción de títulos que tengan por objeto la obra declarada en construcción.
Cuando en el asiento no constare la terminación de la obra nueva, los títulos que tengan por
objeto el edificio o alguno de sus pisos o locales, se inscribirán con la descripción resultante de
aquél, haciendo constar el Registrador en la nota de despacho que la obra está pendiente de que
se practique la nota registral de su finalización, único medio de dar publicidad «erga omnes» del
cumplimiento de lo prevenido en la licencia correspondiente.
Artículo 52. Reglas aplicables a otras construcciones.
Podrán inscribirse por el Registrador de la Propiedad las declaraciones de obra nueva
correspondientes a edificaciones terminadas en las que concurran los siguientes requisitos:
a) Que se pruebe por certificación del Catastro o del Ayuntamiento, por certificación técnica o
por acta notarial, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente
con el título.
b) Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción
de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante.
c) Que no conste del Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente de
disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación.
Artículo 53. Requisitos de los títulos de constitución de propiedad horizontal.
Para inscribir los títulos de división horizontal o de modificación del régimen ya inscrito, se
aplicarán las siguientes reglas:
a) No podrán constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más
de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite,
mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico
vigente, que se permite mayor número. No será de aplicación lo dispuesto en este número a las
superficies destinadas a locales comerciales o a garajes, salvo que del texto de la licencia resulte
que el número de locales comerciales o de plazas de garaje constituye condición esencial de su
concesión.
b) Cuando el objeto de la transmisión sea una participación indivisa de finca destinada a garajes,
que suponga el uso y disfrute exclusivo de una zona determinada, deberá incluirse en el título la
descripción pormenorizada de la misma, con fijación de su número de orden, linderos,
dimensiones perimetrales y superficie útil, así como la descripción correspondiente a los
elementos comunes.
Artículo 54. Notificaciones que ha de realizar el Registrador de la Propiedad.
Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones
realizadas en los supuestos comprendidos en los artículos 48.2 y 52, párrafo a), inciso segundo,
y harán constar en la inscripción y en la nota de despacho la práctica de dicha notificación.
Artículo 55. Calificación registral.
Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, el cumplimiento de lo establecido en este
Reglamento para la inscripción de declaraciones de obra nueva, de tal forma que los
documentos que no reúnan los requisitos exigidos no serán inscribibles, sin perjuicio de lo
dispuesto, sobre publicidad registral de la irregularidad urbanística, en la legislación aplicable
en cada caso.
Ley 57/19683
BOE 29 julio 1968, núm. 181/1968 [pág. 11091]
VIVIENDAS. REGULA
PERCEPCIÓN
CANTIDADES
ANTICIPADAS
EN
CONSTRUCCIÓN Y VENTA.
DE
SU
Artículo 1.
Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de
protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a
residencia de temporada, accidental o cuircunstancial y que pretendan obtener de los
cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deberán
cumplir las condiciones siguientes:
1ª. Garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el 6 por 100 de interés anual,
mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada en el
Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por Entidad
inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros, para el caso de que la
construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.
2ª. Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una Entidad bancaria o
Caja de Ahorros, en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de
cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá
disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de
estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá
la garantía a que se refiere la condición anterior.
Art. 2.
En los contratos de cesión de las viviendas a que se refiere el artículo primero de esta
disposición en que se pacte la entrega al promotor de cantidades anticipadas deberá hacerse
costar expresamente:
a) Que el cedente se obliga a la devolución al cesionario de las cantidades percibidas a cuenta
más el 6 por 100 de interés anual en caso de que la construcción no se inicie o termine en los
plazos convenidos que se determinen en el contrato, o no se obtenga la Cédula de Habitabilidad.
b) Referencia al aval o contrato de seguro especificados en la condición primera del artículo
anterior, con indicación de la denominación de la Entidad avalista o aseguradora.
c) Designación de la Entidad bancaria o Caja de Ahorros y de la cuenta a través de la cual se ha
de hacer entrega por el adquirente de las cantidades que se hubiese comprometido anticipar
como consecuencia del contrato celebrado.
En el momento del otorgamiento del contrato cedente hará entrega al cesionario del documento
que acredite la garantía, referida e individualizada a las cantidades que han de ser anticipadas a
cuenta del precio.
Art. 3.
3
- Aplicada por disp. adic. 1 de Ley 38/1999, de 5 noviembre - Afectada por Decreto
3115/1968, de 12 diciembre - Aplicada por Decreto 3114/1968, de 12 diciembre y
2028/1995 para comunidades y cooperativas.
• art. 6 derogado por disp. derog. 1 f) de Ley Orgánica 10/1995, de 23 noviembre
Expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra
hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución
de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el 6 por 100 de interés anual o
conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato
otorgado, especificando el nuevo período con fecha de terminación de la construcción y entrega
de la vivienda.
En contrato de seguro o aval unido al documento fehaciente en que se acredite la notificación de
las obras o entrega de la vivienda tendrá carácter ejecutivo a loa efectos prevenidos en el título
XV del libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para exigir al asegurador o avalista la entrega
de las cantidades a que el cesionario tuviera derecho, de acuerdo con lo establecido en esta Ley.
Lo dispuesto en los dos párrafos anteriores se entiende sin perjuicio de los demás derechos que
puedan corresponder al cesionario con arreglo a la legislación vigente.
Art. 4.
Expedida la cédula de habitabilidad por la Delegación Provincial del Ministerio de la Vivienda y
acreditada por el promotor la entrega de la vivienda al comprador, se cancelarán las garantías
otorgadas por la Entidad aseguradora o avalista.
Art. 5.
Será requisito indispensable para la propaganda y publicidad de la cesión de viviendas mediante
la percepción de cantidades a cuenta con anterioridad a la iniciación de las obras o durante el
período de construcción, que se haga constar en las mismas que el promotor ajustará su
actuación y contratación al cumplimiento de los requisitos establecidos en la presente Ley;
haciendo mención expresa de la Entidad garante, así como de las Bancarias o Cajas de Ahorro
en las que habrá de ingresarse las cantidades anticipadas en cuenta especial. Dichos extremos se
especificarán en el texto la publicidad que se realice.
Art. 6.
El incumplimiento por el promotor de lo dispuesto en esta Ley será sancionado con una multa
por cada infracción, que será impuesta conforme a las normas previstas en la Ley 49/1959, de
30 de julio, de Orden Público (citada), sin perjuicio de la competencia de los Tribunales de
Justicia.
La no devolución por el promotor al adquirente de la totalidad de las cantidades anticipadas,
con infracción de lo dispuesto en el artículo primero de la presente Ley, será constitutivo de falta
o delito sancionados en los artículos 587, número 3, y 535 del vigente Código Penal,
respectivamente, imponiéndose las penas del artículo 528 en su grado máximo.
Art. 7.
Los derechos que la presente Ley otorga a los cesionarios tendrán el carácter de irrenunciables.
Disposiciones finales
1.ª. Se autoriza al Gobierno para que a propuesta del Ministro de la Vivienda, y mediante
Decreto, determine los Organismos de carácter oficial que, por ofrecer suficiente garantía, se
exceptúen de la aplicación de las anteriores normas.
2.ª. Se autoriza a los Ministros de Justicia y Vivienda para que dicten las disposiciones
complementarias que estimen necesarias para el desarrollo de la presente Ley, que comenzará a
regir el día de su duplicación en el "Boletín Oficial del Estado".
Disposición adicional
Se autoriza al Gobierno para que por Decreto, y en el plazo de seis meses a contar desde la
entrada en vigor de la presente Ley, adapte los principios de la misma que pudieren serles de
aplicación a las comunidades y cooperativas de Viviendas.
- EXTRACTO DEL CÓDIGO TÉCNICO DE LA EDIFICACIÓN (CTE) Aprobado por
RD 314/2006
Parte I
Índice
Capítulo 1. Disposiciones Generales
Artículo 1. Objeto
Artículo 2. Ámbito de aplicación
Artículo 3. Contenido del CTE
Artículo 4. Documentos Reconocidos del CTE
Capítulo 2. Condiciones técnicas y administrativas
Artículo 5. Condiciones generales para el cumplimiento del CTE
5.1. Generalidades
5.2. Conformidad con el CTE de los productos, equipos y materiales
Artículo 6. Condiciones del proyecto
6.1. Generalidades
6.2. Control del proyecto
Artículo 7. Condiciones en la ejecución de las obras
7.1. Generalidades
7.2. Control de recepción en obra de productos, equipos y sistemas
7.3. Control de ejecución de la obra
7.4. Control de la obra terminada
Artículo 8. Condiciones del edificio
8.1. Documentación de la obra ejecutada
8.2. Uso y conservación del edificio
Capítulo 3. Exigencias básicas
Artículo 9. Generalidades
Artículo 10. Exigencias básicas de seguridad estructural (SE)
10.1.
Exigencia básica SE 1: Resistencia y estabilidad
10.2.
Exigencia básica SE 2: Aptitud al servicio
Artículo 11. Exigencias básicas de seguridad en caso de incendio (SI)
11.1. Exigencia básica SI 1: Propagación interior
11.2. Exigencia básica SI 2: Propagación exterior
11.3. Exigencia básica SI 3: Evacuación
11.4. Exigencia básica SI 4: Instalaciones de protección contra incendios
11.5. Exigencia básica SI 5: Intervención de bomberos
11.6. Exigencia básica SI 6: Resistencia estructural al incendio
Artículo 12. Exigencias básicas de seguridad de utilización (SU)
12.1. Exigencia básica SU 1: Seguridad frente al riesgo de caídas
12.2. Exigencia básica SU 2: Seguridad frente al riesgo de impacto o de atrapamiento
12.3. Exigencia básica SU 3: Seguridad frente al riesgo de aprisionamiento
12.4. Exigencia básica SU 4: Seguridad frente al riesgo causado por iluminación inadecuada
12.5. Exigencia básica SU 5: Seguridad frente al riesgo causado por situaciones con alta
ocupación
12.6. Exigencia básica SU 6: Seguridad frente al riesgo de ahogamiento
12.7.
Exigencia básica SU 7: Seguridad frente al riesgo causado por vehículos en movimiento
12.8. Exigencia básica SU 8: Seguridad frente al riesgo relacionado con la acción del rayo
Artículo 13. Exigencias básicas de salubridad (HS)
13.1
Exigencia básica HS 1: Protección frente a la humedad
13.2
Exigencia básica HS 2: Recogida y evacuación de residuos
13.3
Exigencia básica HS 3: Calidad del aire interior
13.4
Exigencia básica HS 4: Suministro de agua
13.5
Exigencia básica HS 5: Evacuación de aguas
Artículo 14. Exigencias básicas de protección frente al ruido (HR)
Artículo 15. Exigencias básicas de ahorro de energía (HE)
15.1
Exigencia básica HE 1: Limitación de demanda energética
15.2
Exigencia básica HE 2: Rendimiento de las instalaciones térmicas
15.3
Exigencia básica HE 3: Eficiencia energética de las instalaciones de iluminación
15.4
Exigencia básica HE 4: Contribución solar mínima de agua caliente sanitaria
15.5. Exigencia básica HE 5: Contribución fotovoltaica mínima de energía eléctrica
ANEJO I. CONTENIDO DEL PROYECTO
ANEJO II. DOCUMENTACIÓN DEL SEGUIMIENTO DE LA OBRA
ANEJO III. TERMINOLOGÍA
Capítulo 1.
Disposiciones Generales
Artículo 1. Objeto
El Código Técnico de la Edificación, en adelante CTE, es el marco normativo por el que se
regulan las exigencias básicas de calidad que deben cumplir los edificios, incluidas sus
instalaciones, para satisfacer los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad, en desarrollo
de lo previsto en la disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de
Ordenación de la Edificación, en adelante LOE.
El CTE establece dichas exigencias básicas para cada uno de los requisitos básicos de “seguridad
estructural”, “seguridad en caso de incendio”, “seguridad de utilización”, “higiene, salud y
protección del medio ambiente”, “protección contra el ruido” y “ahorro de energía y aislamiento
térmico”, establecidos en el artículo 3 de la LOE, y proporciona procedimientos que permiten
acreditar su cumplimiento con suficientes garantías técnicas.
Los requisitos básicos relativos a la “funcionalidad” y los aspectos funcionales de los elementos
constructivos se regirán por su normativa específica.
Las exigencias básicas deben cumplirse en el proyecto, la construcción, el mantenimiento y la
conservación de los edificios y sus instalaciones.
Artículo 2. Ámbito de aplicación
1.
El CTE será de aplicación, en los términos establecidos en la LOE y con las limitaciones
que en el mismo se determinan, a las edificaciones públicas y privadas cuyos proyectos
precisen disponer de la correspondiente licencia a autorización legalmente exigible.
2. El CTE se aplicará a las obras de edificación de nueva construcción, excepto a aquellas
construcciones de sencillez técnica y de escasa entidad constructiva, que no tengan
carácter residencial o público, ya sea de forma eventual o permanente, que se
desarrollen en una sola planta y no afecten a la seguridad de las personas.
3. Igualmente, el CTE se aplicará a las obras de ampliación, modificación, reforma o
rehabilitación que se realicen en edificios existentes, siempre y cuando dichas obras
sean compatibles con la naturaleza de la intervención y, en su caso, con el grado de
protección que puedan tener los edificios afectados. La posible incompatibilidad de
aplicación deberá justificarse en el proyecto y, en su caso, compensarse con medidas
alternativas que sean técnica y económicamente viables.
4. A estos efectos, se entenderá por obras de rehabilitación aquéllas que tengan por objeto
actuaciones tendentes a lograr alguno de los siguientes resultados:
a) la adecuación estructural, considerando como tal las obras que proporcionen al
edificio condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede garantizada su
estabilidad y resistencia mecánica;
b) la adecuación funcional, entendiendo como tal la realización de las obras que
proporcionen al edificio mejores condiciones respecto de los requisitos básicos a los
que se refiere este CTE. Se consideran, en todo caso, obras para la adecuación
funcional de los edificios, las actuaciones que tengan por finalidad la supresión de
barreras y la promoción de la accesibilidad, de conformidad con la normativa
vigente; o
c) la remodelación de un edificio con viviendas que tenga por objeto modificar la
superficie destinada a vivienda o modificar el número de éstas, o la remodelación de
un edificio sin viviendas que tenga por finalidad crearlas.
5. Se entenderá que una obra es de rehabilitación integral cuando tenga por objeto
actuaciones tendentes a todos los fines descritos en este apartado.
El proyectista deberá indicar en la memoria del proyecto en cuál o cuáles de los supuestos
citados se pueden inscribir las obras proyectadas y si éstas incluyen o no actuaciones en la
estructura preexistente; entendiéndose, en caso negativo, que las obras no implican el riesgo de
daño citado en el artículo 17.1.a) de la LOE.
6. En todo caso deberá comprobarse el cumplimiento de las exigencias básicas del CTE
cuando pretenda cambiarse el uso característico en edificios existentes, aunque ello no
implique necesariamente la realización de obras.
7.
La clasificación de los edificios y sus zonas se atendrá a lo dispuesto en el artículo 2 de la
LOE, si bien, en determinados casos, en los Documentos Básicos de este CTE se podrán
clasificar los edificios y sus dependencias de acuerdo con las características específicas
de la actividad a la que vayan a dedicarse, con el fin de adecuar las exigencias básicas a
los posibles riesgos asociados a dichas actividades. Cuando la actividad particular de un
edificio o zona no se encuentre entre las clasificaciones previstas se adoptará, por
analogía, una de las establecidas, o bien se realizará un estudio específico del riesgo
asociado a esta actividad particular basándose en los factores y criterios de evaluación
de riesgo siguientes:
a.
las actividades previstas que los usuarios realicen;
b. las características de los usuarios;
c.
el número de personas que habitualmente los ocupan, visitan, usan o trabajan
en ellos;
d. la vulnerabilidad o la necesidad de una especial protección por motivos de edad,
como niños o ancianos, por una discapacidad física, sensorial o psíquica u otras
que puedan afectar su capacidad de tomar decisiones, salir del edificio sin
ayuda de otros o tolerar situaciones adversas;
e.
la familiaridad con el edificio y sus medios de evacuación;
f.
el tiempo y período de uso habitual;
g.
las características de los contenidos previstos;
h. el riesgo admisible en situaciones extraordinarias; y
i.
el nivel de protección del edificio.
Artículo 3. Contenido del CTE
1.
Con el fin de facilitar su comprensión, desarrollo, utilización y actualización, el CTE se
ordena en dos partes:
a) la primera contiene las disposiciones y condiciones generales de aplicación del CTE y
las exigencias básicas que deben cumplir los edificios; y
b) la segunda está formada por los denominados Documentos Básicos, en adelante DB,
para el cumplimiento de las exigencias básicas del CTE. Estos Documentos, basados en
el conocimiento consolidado de las distintas técnicas constructivas, se actualizarán en
función de los avances técnicos y las demandas sociales y se aprobarán
reglamentariamente.
Los DB contienen:
a) la caracterización de las exigencias básicas y su cuantificación, en la medida en que el
desarrollo científico y técnico de la edificación lo permite, mediante el establecimiento
de los niveles o valores límite de las prestaciones de los edificios o sus partes,
entendidas dichas prestaciones como el conjunto de características cualitativas o
cuantitativas del edificio, identificables objetivamente, que determinan su aptitud para
cumplir las exigencias básicas correspondientes; y
b) unos procedimientos cuya utilización acredita el cumplimiento de aquellas exigencias
básicas, concretados en forma de métodos de verificación o soluciones sancionadas por
la práctica. También podrán contener remisión o referencia a instrucciones,
reglamentos u otras normas técnicas a los efectos de especificación y control de los
materiales, métodos de ensayo y datos o procedimientos de cálculo, que deberán ser
tenidos en cuenta en la redacción del proyecto del edificio y su construcción.
Artículo 4. Documentos Reconocidos y Registro General del CTE
1.
Como complemento de los Documentos Básicos, de carácter reglamentario, incluidos en el
CTE y con el fin de lograr una mayor eficacia en su aplicación, se crean los Documentos
Reconocidos del CTE, definidos como documentos técnicos, sin carácter reglamentario, que
cuenten con el reconocimiento del Ministerio de Vivienda que mantendrá un registro
público de los mismos.
Los Documentos Reconocidos podrán tener el contenido siguiente:
a) especificaciones y guías técnicas o códigos de buena práctica que incluyan
procedimientos de diseño, cálculo, ejecución, mantenimiento y conservación de
productos, elementos y sistemas constructivos;
b) métodos de evaluación y soluciones constructivas, programas informáticos, datos
estadísticos sobre la siniestralidad en la edificación u otras bases de datos;
c) comentarios sobre la aplicación del CTE; o
d) cualquier otro documento que facilite la aplicación del CTE, excluidos los que se
refieran a la utilización de un producto o sistema constructivo particular o bajo patente.
Se crea, en el Ministerio de Vivienda, y adscrito a la Dirección General de Arquitectura y Política
de Vivienda, el Registro General del CTE, que tendrá carácter público e informativo.
Los Documentos Reconocidos del CTE se inscribirán en dicho Registro General. También
podrán inscribirse en el mismo:
a) Las marcas, los sellos, las certificaciones de conformidad y otros distintivos de calidad
voluntarios de las características técnicas de los productos, los equipos o los sistemas,
que se incorporen a los edificios y que contribuyan al cumplimiento de las exigencias
básicas..
b) Los sistemas de certificación de conformidad de las prestaciones finales de los
edificios, las certificaciones de conformidad que ostenten los agentes que intervienen
en la ejecución de las obras, las certificaciones medioambientales que consideren el
análisis del ciclo de vida de los productos, otras evaluaciones medioambientales de
edificios y otras certificaciones que faciliten el cumplimiento del CTE y fomenten la
mejora de la calidad de la edificación
c) Los organismos autorizados por las Administraciones Públicas competentes para la
concesión de evaluaciones técnicas de la idoneidad de productos o sistemas
innovadores u otras autorizaciones o acreditaciones de organismos y entidades que
avalen la prestación de servicios que facilitan la aplicación del CTE.
Capítulo 2.
Condiciones técnicas y administrativas
Artículo 5. Condiciones generales para el cumplimiento del CTE
5.1. Generalidades
1.
Serán responsables de la aplicación del CTE los agentes que participan en el proceso de la
edificación, según lo establecido en el Capítulo III de la LOE.
2. Para asegurar que un edificio satisface los requisitos básicos de la LOE mencionados en el
artículo 1 de este CTE y que cumple las correspondientes exigencias básicas, los agentes que
intervienen en el proceso de la edificación, en la medida en que afecte a su intervención,
deben cumplir las condiciones que el CTE establece para la redacción del proyecto, la
ejecución de la obra y el mantenimiento y conservación del edificio.
Para justificar que un edificio cumple las exigencias básicas que se establecen en el CTE podrá
optarse por:
a) adoptar soluciones técnicas basadas en los DB, cuya aplicación en el proyecto, en la
ejecución de la obra o en el mantenimiento y conservación del edificio, es suficiente
para acreditar el cumplimiento de las exigencias básicas relacionadas con dichos DB; o
b) soluciones alternativas, entendidas como aquéllas que se aparten total o parcialmente
de los DB. El proyectista o el director de obra pueden, bajo su responsabilidad y previa
conformidad del promotor, adoptar soluciones alternativas, siempre que justifiquen
documentalmente que el edificio proyectado cumple las exigencias básicas del CTE
porque sus prestaciones son, al menos, equivalentes a los que se obtendrían por la
aplicación de los DB.
5.2. Conformidad con el CTE de los productos, equipos y materiales
1.
Los productos de construcción que se incorporen con carácter permanente a los edificios, en
función de su uso previsto, llevarán el marcado CE, de conformidad con la Directiva
89/106/CEE de productos de construcción, transpuesta por el Real Decreto 1630/1992 de
29 de diciembre, modificado por el Real Decreto 1329/1995 de 28 de julio, y disposiciones
de desarrollo, u otras Directivas europeas que les sean de aplicación.
En determinados casos, y con el fin de asegurar su suficiencia, los DB establecen las
características técnicas de productos, equipos y sistemas que se incorporen a los edificios, sin
perjuicio del Marcado CE que les sea aplicable de acuerdo con las correspondientes Directivas
Europeas.
Las marcas, sellos, certificaciones de conformidad u otros distintivos de calidad voluntarios que
faciliten el cumplimiento de las exigencias básicas del CTE, podrán ser reconocidos por las
Administraciones Públicas competentes.
También podrán reconocerse, de acuerdo con lo establecido en el apartado anterior, las
certificaciones de conformidad de las prestaciones finales de los edificios, las certificaciones de
conformidad que ostenten los agentes que intervienen en la ejecución de las obras, las
certificaciones medioambientales que consideren el análisis del ciclo de vida de los productos,
otras evaluaciones medioambientales de edificios y otras certificaciones que faciliten el
cumplimiento del CTE.
Se considerarán conformes con el CTE los productos, equipos y sistemas innovadores que
demuestren el cumplimiento de las exigencias básicas del CTE referentes a los elementos
constructivos en los que intervienen, mediante una evaluación técnica favorable de su idoneidad
para el uso previsto, concedida, a la entrada en vigor del CTE, por las entidades autorizadas
para ello por las Administraciones Públicas competentes en aplicación de los criterios
siguientes:
a) actuarán con imparcialidad, objetividad y transparencia disponiendo de la organización
adecuada y de personal técnico competente;
b) tendrán experiencia contrastada en la realización de exámenes, pruebas y evaluaciones,
avalada por la adecuada implantación de sistemas de gestión de la calidad de los
procedimientos de ensayo, inspección y seguimiento de las evaluaciones concedidas;
c) dispondrán de un Reglamento, expresamente aprobado por la Administración que
autorice a la entidad, que regule el procedimiento de concesión y garantice la
participación en el proceso de evaluación de una representación equilibrada de los
distintos agentes de la edificación;
d) mantendrán una información permanente al público, de libre disposición, sobre la
vigencia de las evaluaciones técnicas de aptitud concedidas, así como sobre su alcance; y
e) vigilarán el mantenimiento de las características de los productos, equipos o sistemas
objeto de la evaluación de la idoneidad técnica favorable.
El reconocimiento por las Administraciones Públicas competentes que se establece en los
apartados 5.2.3, 5.2.4 y 5.2.5 se referirá a las marcas, sellos, certificaciones de conformidad u
otros distintivos de calidad voluntarios, así como las certificaciones de conformidad de las
prestaciones finales de los edificios, las certificaciones medioambientales así como a las
autorizaciones de las entidades que concedan evaluaciones técnicas de la idoneidad, legalmente
concedidos en los Estados miembros de la Unión y en los Estados firmantes del Acuerdo sobre el
Espacio Económico Europeo.
Artículo 6. Condiciones del proyecto
6.1.
1.
Generalidades
El proyecto describirá el edificio y definirá las obras de ejecución del mismo con el detalle
suficiente para que puedan valorarse e interpretarse inequívocamente durante su ejecución.
En particular, y con relación al CTE, el proyecto definirá las obras proyectadas con el detalle
adecuado a sus características, de modo que pueda comprobarse que las soluciones propuestas
cumplen las exigencias básicas de este CTE y demás normativa aplicable. Esta definición
incluirá, al menos, la siguiente información:
a) las características técnicas mínimas que deben reunir los productos, equipos y sistemas
que se incorporen de forma permanente en el edificio proyectado, así como sus
condiciones de suministro, las garantías de calidad y el control de recepción que deba
realizarse;
b) las características técnicas de cada unidad de obra, con indicación de las condiciones
para su ejecución y las verificaciones y controles a realizar para comprobar su
conformidad con lo indicado en el proyecto. Se precisarán las medidas a adoptar
durante la ejecución de las obras y en el uso y mantenimiento del edificio, para
asegurar la compatibilidad entre los diferentes productos, elementos y sistemas
constructivos;
c) las verificaciones y las pruebas de servicio que, en su caso, deban realizarse para
comprobar las prestaciones finales del edificio; y
d) las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio terminado, de conformidad con
lo previsto en el CTE y demás normativa que sea de aplicación.
A efectos de su tramitación administrativa, todo proyecto de edificación podrá desarrollarse en
dos etapas: la fase de proyecto básico y la fase de proyecto de ejecución. Cada una de estas fases
del proyecto debe cumplir las siguientes condiciones:
e) el proyecto básico definirá las características generales de la obra y sus prestaciones
mediante la adopción y justificación de soluciones concretas. Su contenido será
suficiente para solicitar la licencia municipal de obras, las concesiones u otras
autorizaciones administrativas, pero insuficiente para iniciar la construcción del
edificio. Aunque su contenido no permita verificar todas las condiciones que exige el
CTE, definirá las prestaciones que el edificio proyectado ha de proporcionar para
cumplir las exigencias básicas y, en ningún caso, impedirá su cumplimiento; y
f)
el proyecto de ejecución desarrollará el proyecto básico y definirá la obra en su
totalidad sin que en él puedan rebajarse las prestaciones declaradas en el básico, ni
alterarse los usos y condiciones bajo las que, en su caso, se otorgaron la licencia
municipal de obras, las concesiones u otras autorizaciones administrativas, salvo en
aspectos legalizables. El proyecto de ejecución incluirá los proyectos parciales u otros
documentos técnicos que, en su caso, deban desarrollarlo o completarlo, los cuales se
integrarán en el proyecto como documentos diferenciados bajo la coordinación del
proyectista.
En el Anejo I se relacionan los contenidos del proyecto de edificación, sin perjuicio de lo que, en
su caso, establezcan las Administraciones competentes.
6.2.
1.
Control del proyecto
El control del proyecto tiene por objeto verificar el cumplimiento del CTE y demás
normativa aplicable y comprobar su grado de definición, la calidad del mismo y todos los
aspectos que puedan tener incidencia en la calidad final del edificio proyectado. Este control
puede referirse a todas o algunas de las exigencias básicas relativas a uno o varios de los
requisitos básicos mencionados en el artículo 1.
Los DB establecen, en su caso, los aspectos técnicos y formales del proyecto que deban ser
objeto de control para la aplicación de los procedimientos necesarios para el cumplimiento de
las exigencias básicas.
Artículo 7. Condiciones en la ejecución de las obras
7.1.
1.
Generalidades
Las obras de construcción del edificio se llevarán a cabo con sujeción al proyecto y sus
modificaciones autorizadas por el director de obra previa conformidad del promotor, a la
legislación aplicable, a las normas de la buena práctica constructiva, y a las instrucciones del
director de obra y del director de la ejecución de la obra.
Durante la construcción de la obra se elaborará la documentación reglamentariamente exigible.
En ella se incluirá, sin perjuicio de lo que establezcan otras Administraciones Publicas
competentes, la documentación del control de calidad realizado a lo largo de la obra. En el Anejo
II se detalla, con carácter indicativo, el contenido de la documentación del seguimiento de la
obra.
Cuando en el desarrollo de las obras intervengan diversos técnicos para dirigir las obras de
proyectos parciales, lo harán bajo la coordinación del director de obra.
Durante la construcción de las obras el director de obra y el director de la ejecución de la obra
realizarán, según sus respectivas competencias, los controles siguientes:
a) control de recepción en obra de los productos, equipos y sistemas que se suministren a
las obras de acuerdo con el artículo 7.2;
b) control de ejecución de la obra de acuerdo con el artículo 7.3; y
c) control de la obra terminada de acuerdo con el artículo 7.4.
7.2. Control de recepción en obra de productos, equipos y sistemas
1.
El control de recepción tiene por objeto comprobar que las características técnicas de los
productos, equipos y sistemas suministrados satisfacen lo exigido en el proyecto. Este
control comprenderá:
a) el control de la documentación de los suministros, realizado de acuerdo con el artículo
7.2.1;
b) el control mediante distintivos de calidad o evaluaciones técnicas de idoneidad, según
el artículo 7.2.2; y
c) el control mediante ensayos, conforme al artículo 7.2.3.
7.2.1. Control de la documentación de los suministros
1.
Los suministradores entregarán al constructor, quien los facilitará al director de ejecución
de la obra, los documentos de identificación del producto exigidos por la normativa de
obligado cumplimiento y, en su caso, por el proyecto o por la dirección facultativa. Esta
documentación comprenderá, al menos, los siguientes documentos:
a) los documentos de origen, hoja de suministro y etiquetado;
b) el certificado de garantía del fabricante, firmado por persona física; y
c) los documentos de conformidad o autorizaciones administrativas exigidas
reglamentariamente, incluida la documentación correspondiente al marcado CE de los
productos de construcción, cuando sea pertinente, de acuerdo con las disposiciones
que sean transposición de las Directivas Europeas que afecten a los productos
suministrados.
7.2.2. Control de recepción mediante distintivos de calidad y evaluaciones de
idoneidad técnica
1.
El suministrador proporcionará la documentación precisa sobre:
a) los distintivos de calidad que ostenten los productos, equipos o sistemas
suministrados, que aseguren las características técnicas de los mismos exigidas en el
proyecto y documentará, en su caso, el reconocimiento oficial del distintivo de acuerdo
con lo establecido en el artículo 5.2.3; y
b) las evaluaciones técnicas de idoneidad para el uso previsto de productos, equipos y
sistemas innovadores, de acuerdo con lo establecido en el artículo 5.2.5, y la constancia
del mantenimiento de sus características técnicas.
El director de la ejecución de la obra verificará que esta documentación es suficiente para la
aceptación de los productos, equipos y sistemas amparados por ella.
7.2.3. Control de recepción mediante ensayos
1.
Para verificar el cumplimiento de las exigencias básicas del CTE puede ser necesario, en
determinados casos, realizar ensayos y pruebas sobre algunos productos, según lo
establecido en la reglamentación vigente, o bien según lo especificado en el proyecto u
ordenados por la dirección facultativa.
La realización de este control se efectuará de acuerdo con los criterios establecidos en el
proyecto o indicados por la dirección facultativa sobre el muestreo del producto, los ensayos a
realizar, los criterios de aceptación y rechazo y las acciones a adoptar.
7.3.
1.
Control de ejecución de la obra
Durante la construcción, el director de la ejecución de la obra controlará la ejecución de
cada unidad de obra verificando su replanteo, los materiales que se utilicen, la correcta
ejecución y disposición de los elementos constructivos y de las instalaciones, así como las
verificaciones y demás controles a realizar para comprobar su conformidad con lo indicado
en el proyecto, la legislación aplicable, las normas de buena práctica constructiva y las
instrucciones de la dirección facultativa. En la recepción de la obra ejecutada pueden
tenerse en cuenta las certificaciones de conformidad que ostenten los agentes que
intervienen, así como las verificaciones que, en su caso, realicen las entidades de control de
calidad de la edificación.
Se comprobará que se han adoptado las medidas necesarias para asegurar la compatibilidad
entre los diferentes productos, elementos y sistemas constructivos.
En el control de ejecución de la obra se adoptarán los métodos y procedimientos que se
contemplen en las evaluaciones técnicas de idoneidad para el uso previsto de productos, equipos
y sistemas innovadores, previstas en el artículo 5.2.5.
7.4. Control de la obra terminada
En la obra terminada, bien sobre el edificio en su conjunto, o bien sobre sus diferentes partes y
sus instalaciones, parcial o totalmente terminadas, deben realizarse, además de las que puedan
establecerse con carácter voluntario, las comprobaciones y pruebas de servicio previstas en el
proyecto u ordenadas por la dirección facultativa y las exigidas por la legislación aplicable.
Artículo 8. Condiciones del edificio
8.1.
1.
Documentación de la obra ejecutada
El contenido del Libro del Edificio establecido en la LOE y por las Administraciones
Públicas competentes, se completará con lo que se establezca, en su caso, en los DB para el
cumplimiento de las exigencias básicas del CTE.
Se incluirá en el Libro del Edificio la documentación indicada en el artículo 7.2 de los productos
equipos y sistemas que se incorporen a la obra.
Contendrá, asimismo, las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio terminado de
conformidad con lo establecido en este CTE y demás normativa aplicable, incluyendo un plan de
mantenimiento del edificio con la planificación de las operaciones programadas para el
mantenimiento del edificio y de sus instalaciones.
8.2.
1.
Uso y conservación del edificio
El edificio y sus instalaciones se utilizarán adecuadamente de conformidad con las
instrucciones de uso, absteniéndose de hacer un uso incompatible con el previsto. Los
propietarios y los usuarios pondrán en conocimiento de los responsables del mantenimiento
cualquier anomalía que se observe en el funcionamiento normal del edificio.
El edificio debe conservarse en buen estado mediante un adecuado mantenimiento. Esto
supondrá la realización de las siguientes acciones:
a) llevar a cabo el plan de mantenimiento del edificio, encargando a técnico competente
las operaciones programadas para el mantenimiento del mismo y de sus instalaciones;
b) realizar las inspecciones reglamentariamente
correspondiente documentación; y
establecidas
y
conservar
su
c) documentar a lo largo de la vida útil del edificio todas las intervenciones, ya sean de
reparación, reforma o rehabilitación realizadas sobre el mismo, consignándolas en el
Libro del Edificio.
Capítulo 3.
Exigencias básicas
Artículo 9. Generalidades
1.
Los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad que la LOE establece en el apartado 1 b)
y c) del artículo 3 como objetivos de calidad de la edificación, se desarrollan en el presente
CTE, de conformidad con lo dispuesto en dicha Ley, mediante las exigencias básicas
correspondientes a cada uno de ellos.
2. En los artículos siguientes se relacionan dichas exigencias básicas como prestaciones de
carácter cualitativo que los edificios deben cumplir para alcanzar la calidad que la sociedad
demanda. Su especificación y, en su caso, cuantificación establecidas en los Documentos
Básicos que se incluyen en la Parte II de este CTE, determinan la forma y condiciones en las
que deben cumplirse las exigencias, mediante la fijación de niveles objetivos o valores límite
de la prestación u otros parámetros. Dichos niveles o valores límite serán de obligado
cumplimiento cuando así lo establezcan expresamente los Documentos Básicos
correspondientes. Además, los DB incluyen procedimientos, no excluyentes, cuya aplicación
implica el cumplimiento de las exigencias básicas con arreglo al estado actual de los
conocimientos.
3. Los términos que figuran en letra cursiva deben utilizarse conforme al significado que se
establece para cada uno de ellos en el Anejo III.
**(se omite la regulación técnica de las exigencias básicas, que son las establecidas
así en el sumario de la norma))
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
ANEJO I. CONTENIDO DEL PROYECTO
1.
En este anejo se relacionan los contenidos del proyecto de edificación, sin perjuicio de lo
que, en su caso, establezcan las Administraciones competentes.
2. Los marcados con asterisco (*) son los que, al menos, debe contener el Proyecto Básico.
3. Cuando el proyecto se desarrolle o complete mediante proyectos parciales u otros
documentos técnicos, en la memoria del proyecto se hará referencia a éstos y a su contenido,
y se integrarán en el proyecto por el proyectista, bajo su coordinación, como documentos
diferenciados de tal forma que no se produzca duplicidad de los mismos, ni en los
honorarios a percibir por los autores de los distintos trabajos.
Contenido del proyecto
Observaciones
I. Memoria
1. Memoria descriptiva
Descriptiva y justificativa,
información siguiente:
que
contenga
la
1.1 Agentes*
-
Promotor, proyectista, otros técnicos.
1.2 Información previa*
-
Antecedentes y condicionantes de partida,
datos del emplazamiento, entorno físico,
normativa urbanística, otras normativas en
su caso.
-
Datos del edificio en caso de rehabilitación,
reforma o ampliación. Informes realizados.
-
Descripción general del edificio, programa
de necesidades, uso característico del
edificio y otros usos previstos, relación con
el entorno.
-
Cumplimiento del CTE y otras normativas
específicas,
normas
de
disciplina
urbanística,
ordenanzas
municipales,
edificabilidad, funcionalidad, etc.
-
Descripción de la geometría del edificio,
volumen, superficies útiles y construidas,
accesos y evacuación.
-
Descripción general de los parámetros que
determinan las previsiones técnicas a
considerar en el proyecto respecto al sistema
estructural
(cimentación,
estructura
portante y estructura horizontal), el sistema
de
compartimentación,
el
sistema
envolvente, el sistema de acabados, el
sistema de acondicionamiento ambiental y el
de servicios.
1.3 Descripción del proyecto*
1.4 Prestaciones del edificio*
- Por requisitos básicos y en relación con las exigencias
básicas del CTE. Se indicarán en particular las acordadas
entre promotor y proyectista que superen los umbrales
establecidos en el CTE.
- Se establecerán las limitaciones de uso del edificio en su
conjunto y de cada una de sus dependencias e
instalaciones.
2. Memoria constructiva
Descripción de las soluciones adoptadas
2.1 Sustentación del edificio*
-
Justificación de las características del suelo y
parámetros a considerar para el cálculo de la
parte
del
sistema
estructural
correspondiente a la cimentación.
2.2 Sistema estructural (cimentación,
estructura portante y estructura horizontal)
-
Se establecerán los datos y las hipótesis de
partida, el programa de necesidades, las
bases de cálculo y procedimientos o métodos
empleados para todo el sistema estructural,
así como las características de los materiales
que intervienen.
2.3 Sistema envolvente
-
Definición constructiva de los distintos
subsistemas de la envolvente del edificio,
con descripción de su comportamiento
frente a las acciones a las que está sometido
(peso propio, viento, sismo, etc.), frente al
fuego, seguridad de uso, evacuación de agua
y comportamiento frente a la humedad,
aislamiento acústico y sus bases de cálculo.
-
El
Aislamiento
térmico
de
dichos
subsistemas, la demanda energética máxima
prevista del edificio para condiciones de
verano e invierno y su eficiencia energética
en función del rendimiento energético de las
instalaciones proyectado según el apartado
2.6.2.
2.4 Sistema de compartimentación
-
Definición
de
los
elementos
de
compartimentación con especificación de su
comportamiento ante el fuego y su
aislamiento acústico y otras características
que sean exigibles, en su caso.
2.5 Sistemas de acabados
-
Se
indicarán
las
características
y
prescripciones de los acabados de los
paramentos a fin de cumplir los requisitos
de funcionalidad, seguridad y habitabilidad
2.6 Sistemas de acondicionamiento e
instalaciones
-
Se indicarán los datos de partida, los
objetivos a cumplir, las prestaciones y las
bases de cálculo para cada uno de los
subsistemas siguientes:
1.
Protección contra incendios, anti-intrusión,
pararrayos,
electricidad,
alumbrado,
ascensores,
transporte,
fontanería,
evacuación de residuos líquidos y sólidos,
ventilación, telecomunicaciones, etc.
2. Instalaciones
térmicas
del
edificio
proyectado y su rendimiento energético,
suministro de combustibles, ahorro de
energía e incorporación de energía solar
térmica o fotovoltaica y otras energías
renovables.
2.7 Equipamiento
3. Cumplimiento del CTE
-
Definición de baños, cocinas y lavaderos,
equipamiento industrial, etc.
Justificación de las prestaciones del edificio por requisitos
básicos y en relación con las exigencias básicas del CTE. La
justificación se realizará para las soluciones adoptadas
conforme a lo indicado en el CTE.
También se justificarán las prestaciones del edificio que
mejoren los niveles exigidos en el CTE.
3.1 Seguridad Estructural
3.2 Seguridad en caso de incendio*
3.3 Seguridad de utilización
3.4 Salubridad
3.5 Protección contra el ruido
3.6 Ahorro de energía
Cumplimiento de otros reglamentos Justificación del cumplimiento de otros reglamentos
obligatorios no realizada en el punto anterior, y
y disposiciones.
justificación del cumplimiento de los requisitos básicos
relativos a la funcionalidad de acuerdo con lo establecido
en su normativa específica.
Anejos a la memoria
Información geotécnica
Cálculo de la estructura
Protección contra el incendio
El proyecto contendrá tantos anejos como sean necesarios
para la definición y justificación de las obras.
Instalaciones del edificio
Eficiencia energética
Estudio de impacto ambiental
Plan de control de calidad
Estudio de Seguridad y Salud o Estudio
Básico, en su caso
II. Planos
El proyecto contendrá tantos planos como sean necesarios
para la definición en detalle de las obras.
En caso de obras de rehabilitación se incluirán planos del
edificio antes de la intervención.
Plano de situación *
-
Referido al planeamiento vigente, con
referencia a puntos localizables y con
indicación del norte geográfico
Plano de emplazamiento*
-
Justificación
urbanística,
retranqueos, etc.
Plano de urbanización*
-
Red viaria, acometidas, etc.
Plantas generales*
-
Acotadas, con indicación de escala y de usos,
reflejando los elementos fijos y los de
mobiliario cuando sea preciso para la
comprobación de la funcionalidad de los
espacios.
Planos de cubiertas*
-
Pendientes, puntos de recogida de aguas,
etc.
Alzados y secciones*
-
Acotados, con indicación de escala y cotas de
altura de plantas, gruesos de forjado, alturas
totales, para comprobar el cumplimiento de
los requisitos urbanísticos y funcionales.
Planos de estructura
-
Descripción gráfica y dimensional de todo
del sistema estructural (cimentación,
estructura portante y estructura horizontal).
En los relativos a la cimentación se incluirá,
además, su relación con el entorno
inmediato y el conjunto de la obra.
Planos de instalaciones
-
Descripción gráfica y dimensional de las
redes de cada instalación, plantas, secciones
y detalles.
Planos de definición constructiva
-
Documentación
constructivos.
Memorias gráficas
-
Indicación de soluciones concretas y
elementos singulares: carpintería, cerrajería,
etc.
Otros
gráfica
alineaciones,
de
detalles
III. Pliego de condiciones
Pliego de cláusulas administrativas
Disposiciones generales
Disposiciones facultativas
Disposiciones económicas
Pliego de condiciones técnicas particulares
Prescripciones sobre los materiales
-
Características técnicas mínimas que deben
reunir los productos, equipos y sistemas que
se incorporen a las obras, así como sus
condiciones de suministro, recepción y
conservación,
almacenamiento
y
manipulación, las garantías de calidad y el
control de recepción que deba realizarse
incluyendo el muestreo del producto, los
ensayos a realizar, los criterios de aceptación
y rechazo, y las acciones a adoptar y los
criterios
de
uso,
conservación
y
mantenimiento.
-
Estas especificaciones se pueden hacer por
referencia a pliegos generales que sean de
aplicación, Documentos Reconocidos u otros
que sean válidas a juicio del proyectista.
-
Características técnicas de cada unidad de
obra indicando su proceso de ejecución,
normas de aplicación, condiciones previas
que han de cumplirse antes de su
realización,
tolerancias
admisibles,
condiciones de terminación, conservación y
mantenimiento, control de ejecución,
ensayos y pruebas, garantías de calidad,
criterios de aceptación y rechazo, criterios de
medición y valoración de unidades, etc.
-
Se precisarán las medidas para asegurar la
compatibilidad
entre
los
diferentes
productos,
elementos
y
sistemas
constructivos.
Prescripciones sobre verificaciones en el
edificio terminado
-
Se indicarán las verificaciones y pruebas de
servicio que deban realizarse para
comprobar las prestaciones finales del
edificio.
IV. Mediciones
-
Desarrollo por partidas, agrupadas en
capítulos,
conteniendo
todas
las
descripciones técnicas necesarias para su
especificación y valoración.
Prescripciones en cuanto a la ejecución por
unidades de obra
V. Presupuesto
Presupuesto aproximado*
-
Valoración aproximada de la ejecución
material de la obra proyectada por capítulos.
Presupuesto detallado
-
Cuadro de precios agrupado por capítulos
-
Resumen por capítulos, con expresión del
valor final de ejecución y contrata.
-
Incluirá el presupuesto del control de
calidad.
-
Presupuesto del Estudio de Seguridad y
Salud
ANEJO II. DOCUMENTACIÓN DEL SEGUIMIENTO DE LA OBRA
En este anejo se detalla, con carácter indicativo y sin perjuicio de lo que establezcan otras
Administraciones Publicas competentes, el contenido de la documentación del seguimiento de la
ejecución de la obra, tanto la exigida reglamentariamente, como la documentación del control
realizado a lo largo de la obra.
II.1.
1.
Documentación obligatoria del seguimiento de la obra
Las obras de edificación dispondrán de una documentación de seguimiento que se
compondrá, al menos, de:
d) el Libro de Órdenes y Asistencias de acuerdo con lo previsto en el Decreto 461/1971, de
11 de marzo;
e) el Libro de Incidencias en materia de seguridad y salud, según el Real Decreto
1627/1997, de 24 de octubre;
f)
el proyecto, sus anejos y modificaciones debidamente autorizados por el director de
obra;
g) la licencia de obras, la apertura del centro de trabajo y, en su caso, otras autorizaciones
administrativas; y
h) el certificado final de la obra de acuerdo con el Decreto 462/1971, de 11 de marzo, del
Ministerio de la Vivienda
2. En el Libro de Órdenes y Asistencias el director de obra y el director de la ejecución de la
obra consignarán las instrucciones propias de sus respectivas funciones y obligaciones.
3. El Libro de Incidencias se desarrollará conforme a la legislación específica de seguridad y
salud. Tendrán acceso al mismo los agentes que dicha legislación determina.
4. Una vez finalizada la obra, la documentación del seguimiento será depositada por el director
de la obra en el Colegio Profesional correspondiente o, en su caso, en la Administración
Publica competente, que aseguren su conservación y se comprometan a emitir
certificaciones de su contenido a quienes acrediten un interés legítimo.
II.2. Documentación del control de la obra
1.
El control de calidad de las obras realizado incluirá el control de recepción de productos, los
controles de la ejecución y de la obra terminada. Para ello:
a.
el director de la ejecución de la obra recopilará la documentación del control
realizado, verificando que es conforme con lo establecido en el proyecto, sus anejos
y modificaciones;
b. el constructor recabará de los suministradores de productos y facilitará al director
de obra y al director de la ejecución de la obra la documentación de los productos
anteriormente señalada así como sus instrucciones de uso y mantenimiento, y las
garantías correspondientes cuando proceda; y
c.
la documentación de calidad preparada por el constructor sobre cada una de las
unidades de obra podrá servir, si así lo autorizara el director de la ejecución de la
obra, como parte del control de calidad de la obra.
2. Una vez finalizada la obra, la documentación del seguimiento del control será depositada
por el director de la ejecución de la obra en el Colegio Profesional correspondiente o, en su
caso, en la Administración Publica competente, que asegure su tutela y se comprometa a
emitir certificaciones de su contenido a quienes acrediten un interés legítimo.
II.3. Certificado final de obra
1
En el certificado final de obra, el director de la ejecución de la obra certificará haber
dirigido la ejecución material de las obras y controlado cuantitativa y cualitativamente la
construcción y la calidad de lo edificado de acuerdo con el proyecto, la documentación técnica
que lo desarrolla y las normas de la buena construcción.
2
El director de la obra certificará que la edificación ha sido realizada bajo su dirección, de
conformidad con el proyecto objeto de licencia y la documentación técnica que lo complementa,
hallándose dispuesta para su adecuada utilización con arreglo a las instrucciones de uso y
mantenimiento.
3
Al certificado final de obra se le unirán como anejos los siguientes documentos:
a)
descripción de las modificaciones que, con la conformidad del promotor, se hubiesen
introducido durante la obra, haciendo constar su compatibilidad con las condiciones de la
licencia; y
b)
relación de los controles realizados durante la ejecución de la obra y sus resultados.
ANEJO III. TERMINOLOGÍA
A efectos de aplicación del CTE, los términos que figuran a continuación deben utilizarse
conforme al significado y a las condiciones que se establecen para cada uno de ellos.
Acción previsible:
Acción que debe ser tenida en cuenta, conforme a la reglamentación vigente.
Agentes de la edificación:
Todas las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación según se
establece en la LOE.
Bienestar térmico:
Condiciones interiores de temperatura, humedad y velocidad del aire establecidas
reglamentariamente que se considera producen una sensación de bienestar adecuada y
suficiente a sus ocupantes.
Cerramiento:
Elemento constructivo del edificio que lo separa del exterior, ya sea aire, terreno u otros
edificios.
Comportamiento estructural adecuado:
Comportamiento de una estructura y de las distintas partes que la componen, que no supone
efectos indebidos.
Comportamiento dinámico inadmisible:
Nivel de vibraciones u oscilaciones de una estructura, que no cumple con lo establecido en la
reglamentación vigente.
Construcción:
Conjunto de las actividades para la realización física de la obra.
El término, cubre la construcción in situ, pero también la fabricación de partes en taller y su
posterior montaje in situ.
Constructor:
Es el agente que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar con
medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeción al
proyecto y al contrato, y siguiendo las instrucciones del director de obra y del director de la
ejecución de la obra.
Demanda energética:
Es la energía necesaria para mantener en el interior del edificio unas condiciones de confort
definidas reglamentariamente en función del uso del edificio y de la zona climática en la que se
ubique. Se compone de la demanda energética de calefacción y refrigeración, correspondientes a
los meses de la temporada de calefacción y refrigeración respectivamente.
Deformación inadmisible:
Nivel de deformación que supera los límites de deformación admisibles establecidos en la
reglamentación vigente.
Degradación inadmisible:
Nivel de degradación que no cumple con las exigencias establecidas en la reglamentación
vigente.
Dirección facultativa:
Está constituida por el director de obra y el director de la ejecución de la obra.
Director de la ejecución de la obra:
Es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, asume la función técnica de dirigir
la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y
la calidad de lo edificado.
Director de obra:
Es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, dirige el desarrollo de la obra en los
aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto
que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del
contrato, con el objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto.
Edificio:
Construcción fija, hecha con materiales resistentes, para habitación humana o para albergar
otros usos.
Ejecución de la obra:
Véase Construcción.
Elementos estructurales:
Parte de una estructura distinguible físicamente. Por ejemplo: pilar, viga, losa, zapata, etc.
Estructura:
Conjunto de elementos, conectados entre ellos, cuya misión consiste en resistir las acciones
previsibles y en proporcionar rigidez.
Exigencias básicas de calidad de los edificios:
Características genéricas, funcionales y técnicas de los edificios que permiten satisfacer los
requisitos básicos de la edificación.
Influencia:
a) Influencia química, física o biológica que incide en una estructura, en las partes
que la componen o en los elementos resistentes no estructurales, y que puede
afectar de manera desfavorable a su comportamiento en servicio, y su
resistencia y estabilidad.
b) Causa (que no pertenezca a las categorías de las acciones o de las mencionadas
en a)) de efectos desfavorables en el comportamiento en servicio, o en la
resistencia y estabilidad de una estructura, de las partes que la componen o de
los elementos resistentes no estructurales. Por ejemplo: imperfecciones
geométricas, defectos inducidos por los procesos de fabricación o montaje,
errores humanos, etc.
Influencia previsible:
Influencia que debe ser tenida en cuenta, conforme a la reglamentación vigente.
Licencia municipal de obras:
Acto administrativo por el cual el Ayuntamiento competente autoriza la ejecución de la obra
proyectada, una vez comprobada su conformidad con la legalidad aplicable.
Mantenimiento:
Conjunto de actividades destinadas a conservar el edificio o las partes que lo componen para
que, con una fiabilidad adecuada, cumplan con las exigencias establecidas.
Mantenimiento previsto:
Mantenimiento que, para cada edificio, consiste en el cumplimiento de las Instrucciones de uso
y mantenimiento contenidas en el Libro del Edificio.
Marcado “CE”:
Marcado que deben llevar los productos de construcción para su libre circulación en el territorio
de los Estados miembros de la Unión Europea y países parte del Espacio Económico Europeo,
conforme a las condiciones establecidas en la Directiva 89/106/CEE u otras Directivas que les
sean de aplicación.
Particiones interiores:
Elemento constructivo del edificio que divide su interior en recintos independientes. Pueden ser
verticales u horizontales (suelos y techos).
Producto de construcción:
Aquel que se fabrica para su incorporación permanente en una obra incluyendo materiales,
elementos semielaborados, componentes y obras o parte de las mismas, tanto terminadas como
en proceso de ejecución.
Promotor:
Es el agente de la edificación que decide, impulsa, programa y financia las obras de edificación.
Proyectista:
Es el agente que redacta el proyecto por encargo del promotor y con sujeción a la normativa
técnica y urbanística correspondiente.
Proyecto:
Es el conjunto de documentos mediante los cuales se definen y determinan las exigencias
técnicas de las obras contempladas en el artículo 2 de la LOE, y en el que se justifican
técnicamente las soluciones propuestas de acuerdo con las especificaciones requeridas por la
normativa técnica aplicable.
Proyecto básico:
Fase del trabajo en la que se definen de modo preciso las características generales de la obra,
mediante la adopción y justificación de soluciones concretas. Su contenido es suficiente para
solicitar, una vez obtenido el preceptivo visado colegial, la licencia municipal u otras
autorizaciones administrativas, pero insuficiente para iniciar la construcción.
Proyecto de ejecución:
Fase del trabajo en la que se desarrolla el proyecto básico, con la determinación completa de
detalles y especificaciones de todos los materiales, elementos, sistemas constructivos y equipos,
definiendo la obra en su totalidad. Su contenido será el necesario para la realización de las obras
contando con el preceptivo visado colegial y la licencia correspondiente.
Proyectos parciales:
Los que desarrollan o completan el proyecto en aspectos concretos referentes a tecnologías
específicas o instalaciones del edificio, definiendo con suficiente detalle para su ejecución, sus
características constructivas. Su contenido será el necesario para la realización de las obras que
en él se contemplan y contará con el preceptivo visado colegial.
Puentes térmicos:
Parte de la envolvente térmica de un edificio donde la resistencia térmica normalmente
uniforme cambia significativamente debido a:
a) penetraciones completas o parciales en el cerramiento de un edificio, de
materiales con diferente conductividad térmica;
b) un cambio en el espesor de la fábrica; o
c) una diferencia entre las áreas internas o externas, tales como juntas entre
paredes, suelos, o techos.
Recinto:
Espacio del edificio limitado por cerramientos, particiones o cualquier otro elemento separador
Recinto habitable
Recinto interior destinado al uso de personas cuya densidad de ocupación y tiempo de estancia
exigen unas condiciones acústicas, térmicas y de salubridad adecuadas. Se consideran recintos
habitables los siguientes:
a) habitaciones y estancias (dormitorios, comedores, bibliotecas, salones, etc.) en edificios
residenciales;
b) aulas, bibliotecas, despachos, en edificios de uso docente;
c) quirófanos, habitaciones, salas de espera, en edificios de uso sanitario;
d) oficinas, despachos; salas de reunión, en edificios de uso administrativo;
e) cocinas, baños, aseos, pasillos y distribuidores, en edificios de cualquier uso;
f)
zonas comunes de circulación en el interior de los edificios;
g) cualquier otro con un uso asimilable a los anteriores.
Se consideran recintos no habitables aquellos no destinados al uso permanente de personas o
cuya ocupación, por ser ocasional o excepcional y por ser bajo el tiempo de estancia, sólo
justifica unas condiciones de salubridad adecuadas. En esta categoría se incluyen explícitamente
como no habitables los garajes, trasteros, las cámaras técnicas y desvanes no acondicionados, y
sus zonas comunes.
Recinto protegido:
Recinto incluido en la categoría de recinto habitable pero que cuenta con características
acústicas más restrictivas que prevalecen sobre las exigencias de los recintos habitables
convencionales. Se consideran en todo caso recintos protegidos los recintos habitables
mencionados en los párrafos a), b), c) y d).
Requisitos básicos de la edificación:
Objetivos derivados de la demanda social de calidad de los edificios y cuya consecución debe
procurarse tanto en el proyecto como en la construcción, mantenimiento y conservación de los
mismos.
Residuos ordinarios:
Parte de los residuos urbanos generada en los edificios, con excepción de:
a) animales domésticos muertos, muebles y enseres; y
b) residuos y escombros procedentes de obras menores de construcción y reparación
domiciliaria.
Resistencia al fuego:
Capacidad de un elemento de construcción para mantener durante un período de tiempo
determinado la función portante que le sea exigible, así como la integridad y el aislamiento
térmico en los términos especificados en el ensayo normalizado correspondiente.
Riesgo:
Medida del alcance del peligro que representa un evento no deseado para las personas. Un
riesgo se expresa en términos de la probabilidad vinculada a las consecuencias de un evento no
deseado.
Solución alternativa:
Cualquier solución que difiera total o parcialmente de las establecidas en los DB.
Suministradores de productos:
Son todas las personas físicas o jurídicas que proporcionan productos de construcción a las
obras: fabricantes, almacenistas, importadores o vendedores de productos de construcción.
Uso del edificio:
Actividades que se realizan en un edificio, o determinadas zonas de un edificio, después de su
puesta en servicio.
Uso previsto:
Uso específico para el que se proyecta y realiza un edificio y que se debe reflejar
documentalmente. El uso previsto se caracteriza por las actividades que se han de desarrollar en
el edificio y por el tipo de usuario.
Usuario:
Es el agente que, mediante cualquier título, goza del derecho de uso del edificio de forma
continuada. Está obligado a la utilización adecuada del mismo de conformidad con las
instrucciones de uso y mantenimiento contenidas en el Libro del Edificio.
Otras acepciones utilizadas:
a) persona que habitualmente acude a un edificio con el fin de realizar una determinada
actividad según el uso previsto;
b) la propiedad o su representante, aunque no acuda habitualmente al edificio;
c) persona que ocasionalmente acude a un edificio con el fin de realizar una determinada
actividad acorde con el uso previsto. Por ejemplo: visitante, proveedor, cliente, etc.; o
d) personas que no acuden al edificio, pero que se pueden encontrar, habitualmente u
ocasionalmente, en su zona de influencia. Por ejemplo: vecinos, transeúntes, etc.
Ley 49/1960, de 21 julio 1960. Propiedad Horizontal
(Con las modificaciones operadas por Ley 8/1999, LEC 1/2000 y 51/2003).
CAPITULO IDisposiciones generales
Artículo 1.
La presente Ley tiene por objeto la regulación de la forma especial de propiedad establecida en
el artículo 396 del Código Civil, que se denomina propiedad horizontal.
A efectos de esta Ley tendrán también la consideración de locales aquellas partes de un edificio
que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común
de aquél o a la vía pública.
Artículo 2.
Esta Ley será de aplicación:
a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5.
b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y
no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.
Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al
régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en
cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.
c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley.
CAPITULO IIDel régimen de la propiedad por pisos o locales
Artículo 3.
En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del CC corresponde al dueño de cada
piso o local:
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y
susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e
instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y
sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido
señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.
b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos,
pertenencias y servicios comunes.
A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del
inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la
participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos
de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo
unánime.
Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que
lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este
régimen de propiedad.
Artículo 4.
La acción de división no procederá para hacer cesar la situación que regula esta Ley. Sólo
podrá ejercitarse por cada propietario proindiviso sobre un piso o local determinado,
circunscrita al mismo, y siempre que la proindivisión no haya sido establecida de intento para el
servicio o utilidad común de todos los propietarios.
Artículo 5.
El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su
conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del
inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, y los
servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su
extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o
sótano.
En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local,
determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de
todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará
como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su
emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va
efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones
no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales,
instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y
reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito
en el Registro de la Propiedad.
En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se
observarán los mismos requisitos que para la constitución.
Artículo 6.
Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas
comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los Estatutos, el conjunto de
propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular
mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración.
Artículo 7.
1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos,
instalaciones o servicios de aquél, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su
estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro
propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere, la necesidad de
reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.
2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el
resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o
que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas,
peligrosas o ilícitas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u
ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata
cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes. Si el
infractor persistiera en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de
propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que,
en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario4.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al
infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá
acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo
apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas
cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda
habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la
actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del
derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la
gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese
el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos
relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.
Artículo 8.
Los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división material, para formar otros más
reducidos e independientes, y aumentados por agregación de otros colindantes del mismo
edificio, o disminuidos por segregación de alguna parte.
En tales casos se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación
de la Junta de propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación
para los pisos reformados con sujeción a lo dispuesto en el artículo 5, sin alteración de las cuotas
de los restantes.
Artículo 9.
1. Son obligaciones de cada propietario:
a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean
de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o
local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen
daños o desperfectos.
b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en
términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños
que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir
en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de
interés general acordados conforme a lo establecido en el artículo 17, teniendo derecho a que la
comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados
anteriores.
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente
establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios,
cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento
de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la
4
Modificación operada por DF 1ª LEC 1/2000.
anualidad en curso y al año natural inmediatamente anterior tienen la condición de preferentes
a efectos del artículo 1923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los enumerados en
los apartados 3º, 4º y 5º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de
los créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título
inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las
cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos
generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte
vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente
anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local
el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la
comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este
momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su
declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que
fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida
en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de
secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o
negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados
por el retraso en su emisión.
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de
reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y
reparación de la finca.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará
dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por 100 de su último
presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los
daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del
inmueble y sus instalaciones generales.
g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás
titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.
h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio
que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y
notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación
se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la
comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar
prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la
comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de
uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se
procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la
comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma
producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.
i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio
que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.
Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad
devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin
perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de
gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la
vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien
cuando dicha transmisión resulte notoria.
2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no
sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del
cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo
11.2 de esta Ley.
Artículo 10.
(modificado por DA 3ª Ley 51/2003, de 2 diciembre)
«1. Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado
sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas
condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.2.
Asimismo, la comunidad, a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o
presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta
años, vendrá obligada a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso
adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos
mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total
no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.3. Los propietarios que se
opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad
competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía
administrativa.4. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar
resolverá lo procedente la junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar
arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.5. Al pago de los gastos
derivados de la realización de las obras de conservación y accesibilidad a que se refiere el
presente artículo estará afecto el piso o local en los mismos términos y condiciones que los
establecidos en el artículo 9 para los gastos generales».
Artículo 11.
( modificado por DA 3ª Ley 51/2003, de 2 diciembre)
1. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos
para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según
su naturaleza y características.2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar
innovaciones no exigibles a tenor del apartado anterior y cuya cuota de instalación exceda del
importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará
obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora
o ventaja.Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la
innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento,
debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.3. Cuando
se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad
quedará obligada al pago de los gastos aun cuando su importe exceda de tres mensualidades
ordinarias de gastos comunes.4. Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del
edificio para el uso y disfrute de un propietario requerirán, en todo caso, el consentimiento
expreso de éste.5. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el
inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las
cantidades afectas al pago de dichas mejoras».
Artículo 12.
La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del
edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen
establecido para las modificaciones del mismo. El acuerdo que se adopte fijará la naturaleza de
la modificación, las alteración que origine en la descripción de la finca y de los pisos o locales, la
variación de cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales o pisos.
Artículo 13.
1. Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:
a) La Junta de propietarios.
b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.
c) El secretario.
d) El administrador.
En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán establecerse
otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de
las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.
2. El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente,
mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio si bien el propietario
designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo,
invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través del procedimiento establecido en
el artículo 17.3ª resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al
propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a
nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.
Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta
designar presidente de la comunidad.
3. El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él,
en todos los asuntos que la afecten.
4. La existencia de vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo
procedimiento que el establecido para la designación del presidente.
Corresponde al vicepresidente, o a los vicepresidentes por su orden, sustituir al presidente en
los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus
funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.
5. Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la
comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario,
dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.
6. Los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en una misma persona o bien
nombrarse independientemente.
El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por
cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y
legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y
otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.
7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los
órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.
Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por
acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.
8. Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro
podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil, si expresamente
lo establecen los estatutos.
Artículo 14.
Corresponde a la Junta de propietarios:
a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior
y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación
de aquéllos.
b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean
ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el
administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20 c).
d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las
medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.
Artículo 15.
1. La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria,
bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.
Si algún piso o local perteneciese «pro indiviso» a diferentes propietarios éstos nombrarán un
representante para asistir y votar en las juntas.
Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo
propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el
usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se
refiere la regla primera del artículo 17 o de obras extraordinarias y de mejora.
2. Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el
pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las
mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar
en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los
propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la
comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley.
Artículo 16.
1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los
presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo
pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25
por 100 de las cuotas de participación.
2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la
reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en
primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma
establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no
están al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación
del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.
Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre
cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique
claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del
día de la siguiente Junta que se celebre.
Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los
propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a
una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a «quorum».
La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera
citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior.
En su defecto, será nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este
artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este
caso las citaciones con una antelación mínima de tres días.
3. La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación,
y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos
los interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del presidente,
siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.
Artículo 17.
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:
1ª La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación
o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en
los estatutos de la comunidad.
El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u
otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título
constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de
los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el
inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los
propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así
como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.
Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 10 y 11 de esta Ley5, la realización de obras o el
establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras
arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando
impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable
de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de
participación.
A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán como votos
favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta debidamente citados, quienes una
vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido
en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de
secretario de la comunidad en el plazo de treinta días naturales, por cualquier medio que
permita tener constancia de la recepción.
Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos
los propietarios.
2ª La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de
telecomunicación regulados en el Real Decreto-Ley 1/1998, de 27 de febrero (RCL 1998, 557), o
la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de
aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a
nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier
propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio
de las cuotas de participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas
infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre
aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No
obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los
suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las
adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárselas siempre que abonen el
importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente
interés legal.
Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos de conservación y
mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos
establecidos en esta Ley, de elemento común.
3ª Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los
propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes,
siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos
anteriores, el juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda
Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad
lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento
sobre el pago de costas.
Artículo 18.
5
Añadido por DA 3ª Ley 51/2003, de 2 diciembre
1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de
conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio
de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica
de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen
salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen
sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario
deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o
proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación
para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de la
cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.
3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios,
salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al
año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del
acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.
4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así
lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de
propietarios.
Artículo 19.
1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el
Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga.
2. El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes
circunstancias:
a) La fecha y el lugar de celebración.
b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.
c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o
segunda convocatoria.
d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios
representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.
e) El orden del día de la reunión.
f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del
acuerdo de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los
mismos, así como de las cuotas de participación que respectívamente representen.
3. El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o
dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo
que la Ley previene lo contrario.
El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento
establecido en el artículo 9.
Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese
inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o
representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así
como las cuotas de participación que respectivamente suponga y se encuentre firmada por el
presidente y el secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de
la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación.
4. El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo deberá
conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y
demás documentos relevantes de las reuniones.
Artículo 20.
Corresponde al administrador:
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las
oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles,
proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y
medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los
propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros
que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la
documentación de la comunidad.
f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.
Artículo 216.
«1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por
el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso
contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, podrá
exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio.
2. La utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de
la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien
actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo
haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el artículo 9.
3. A la cantidad que se reclame en virtud de lo dispuesto en el apartado anterior podrá
añadirse la derivada de los gastos del requerimiento previo de pago, siempre que conste
documentalmente la realización de éste, y se acompañe a la solicitud el justificante de tales
gastos.
4. Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del
pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a
repetir contra el actual propietario. Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular
registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente.
En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o
contra todos ellos conjuntamente.
5. Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, el acreedor podrá
solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad
reclamada, los intereses y las costas.
El tribunal acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor
preste caución. No obstante, el deudor podrá enervar el embargo prestando aval bancario por
la cuantía por la que hubiese sido decretado.
6. Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales
de abogado y procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor
deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del
artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen
ambos por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no
compareciere ante el tribunal. En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas
generales en materia de costas, aunque si el acreedor obtuviere una sentencia totalmente
favorable a su pretensión, se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos
del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva».
6
Redactado por DF 1ª LEC 1/2000.
Artículo 22.
1. La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los
fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario
respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el
correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho.
2. Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita que se encuentra al corriente
en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse
el requerimiento a que se refiere el apartado anterior.
Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, serán de su cargo las costas causadas hasta ese
momento en la parte proporcional que le corresponda.
Artículo 23.
El régimen de propiedad horizontal se extingue:
1. Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida aquélla
cuando el coste de la reconstrucción exceda el 50 por 100 del valor de la finca al tiempo de
ocurrir el siniestro a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.
2. Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.
CAPITULO IIIDel régimen de los complejos inmobiliarios privados
Artículo 24.
1. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será
aplicable a aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:
a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino
principal sea la vivienda o locales.
b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren
divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad
indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán:
a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de los
procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este caso quedarán
sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación.
b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá
que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único
del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla,
previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El
título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los
elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará la cuota de participación
de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su
obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El
título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.
3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a todos los
efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por las
disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:
a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de
las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del
conjunto de los propietarios de cada comunidad.
b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo
caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios
de las comunidades que integran la agrupación.
c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo
dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.
La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a
los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrán
menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las
comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.
4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas
señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que
establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas
especialidades señaladas en el apartado anterior.
DISPOSICION ADICIONAL.
1. Sin perjuicio de las disposiciones que en uso de sus competencias adopten las Comunidades
Autónomas, la constitución del fondo de reserva regulado en el artículo 9.1 f) se ajustará a las
siguientes reglas:
a) El fondo deberá constituirse en el momento de aprobarse por la Junta de propietarios el
presupuesto ordinario de la comunidad correspondiente al ejercicio anual inmediatamente
posterior a la entrada en vigor de la presente disposición.
Las nuevas comunidades de propietarios constituirán el fondo de reserva al aprobar su primer
presupuesto ordinario.
b) En el momento de su constitución el fondo estará dotado con una cantidad no inferior al 2,5
por 100 del presupuesto ordinario de la comunidad. A tal efecto, los propietarios deberán
efectuar previamente las aportaciones necesarias en función de su respectiva cuota de
participación.
c) Al aprobarse el presupuesto ordinario correspondiente al ejercicio anual inmediatamente
posterior a aquel en que se constituya el fondo de reserva, la dotación del mismo deberá
alcanzar la cuantía mínima establecida en el artículo 9.
2. La dotación del fondo de reserva no podrá ser inferior, en ningún momento del ejercicio
presupuestario, al mínimo legal establecido.
Las cantidades detraídas del fondo durante el ejercicio presupuestario para atender los gastos
de conservación y reparación de la finca permitidos por la presente Ley se computarán como
parte integrante del mismo a efectos del cálculo de su cuantía mínima.
Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se efectuarán las aportaciones necesarias para
cubrir las cantidades detraídas del fondo de reserva conforme a lo señalado en el párrafo
anterior.
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
Primera.
La presente Ley regirá todas las comunidades de propietarios cualquiera que sea el momento
en que fueron creadas y el contenido de sus estatutos, que no podrán ser aplicados en
contradicción con lo establecido en la misma.
En el plazo de dos años a contar desde la publicación de esta Ley en el «Boletín Oficial del
Estado», las comunidades de propietarios deberán adaptar sus estatutos a lo dispuesto en ella
en lo que estuvieren en contradicción con sus preceptos.
Transcurridos los dos años, cualquiera de los propietarios podrá instar judicialmente la
adaptación prevenida en la presente disposición por el procedimiento señalado en el número 2
del artículo 16.
Segunda.
En los actuales estatutos reguladores de la propiedad por pisos, en los que esté establecido el
derecho de tanteo y retracto en favor de los propietarios, se entenderán los mismos modificados
en el sentido de quedar sin eficacia tal derecho, salvo que, en nueva Junta y por mayoría que
represente al menos el 80 por 100 de los titulares, se acordare el mantenimiento de los citados
derechos de tanteo y retracto en favor de los miembros de la comunidad.
DISPOSICION FINAL.
Quedan derogadas cuantas disposiciones se opongan a lo establecido en esta Ley.