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SEMINARIO CGAI / AGOSTO 23 DE 2011
LOS ERRORES MÁS RECURRENTES
DE LOS ADMINISTRADORES
EN SUS COMUNIDADES
ERRORES
TÉCNICOS
RELATOR: JORGE WILSON CONTARDO
CENTRO DE ESTUDIOS CONDOMINALES
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ERRORES TÉCNICOS

U aclaración:
Una
l
ió
No es posible desvincular lo Técnico de lo Legal y de
lo Administrativo ya que son temas íntimamente
relacionados.
La administración es
en su esencia
i una
gestión sistémica, integral.
Por lo tanto, esta presentación
tendrá muchas elementos en
común con las exposiciones
de los otros relatores
relatores.
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ERRORES TÉCNICOS
PREAMBULO
¿Qué administramos?
¿
BIENES DE DOMINIO COMUN
Desde el punto de vista TECNICO, estos
bienes son:
bi
• Equipos
• Instalaciones
• Recintos y
• Estructura del edificio
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ERRORES TÉCNICOS
PREAMBULO
BIENES DE DOMINIO COMUN
• Central Térmica con sus calderas,,
boilers, bombas de impulsión, etc.
• Sistema de Ascensores con sus
cabinas, motores y computadores.
• Sala Motobombas de agua,
Estanque Acumulador y
Estanque Hidroneumático
• Grupo Electrógeno
• Redes de incendio y seguridad, etc.
• Estructura del edificio:
- Fundaciones
- Vigas
- Muros
- Pilares
- Losas
- Techumbre
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ERRORES TÉCNICOS
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PREAMBULO
Si valorizamos estos elementos (bienes
de dominio Común) en un edificio de
altura promedio de 11 pisos, ese monto
representa aproximadamente el 75%
del costo total de construcción o de
reposición del edificio.
Y de ese 75% estamos a cargo los
Administradores de Edificios y
Condominios
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ERRORES TÉCNICOS
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PREAMBULO
Una curiosidad: La Ley, cuando se refiere al
Comité de Administración, siempre lo hace
destacándolo con mayúsculas, pero no tiene
el mismo trato con el administrador.
Nosotros creemos que se debe hablar del
ADMINISTRADOR también con
mayúscula ya que es un profesional que debe
realizar una compleja función asumiendo una
inmensa responsabilidad con cada
condominio.
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ERRORES TÉCNICOS
¿COMO
COMO SE COMETE UN ERROR?
• ACCION INADECUADA
• OMISION
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ERRORES TÉCNICOS
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ACCION INADECUADA
• Contratar un mantenimiento o reparación a personal
no calificado.
• Utilizar piezas hechizas o alternativas para
reemplazar originales.
• Intervenir
I t
i equipos
i
o instalaciones
i t l i
en período
í d de
d
garantía.
• Dejar de utilizar alguna instalación o servicio
comunitario por considerarlo “caro”. Ejemplo: la
calefacción central.
• Autorizar la realización de trabajos al interior de las
unidades sin los antecedentes técnicos necesarios.
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ERRORES TÉCNICOS
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OMISION
• No efectuar el necesario mantenimiento de rutina o
preventivo de equipos ni seguir las indicaciones del
instalador o fabricante.
• No contar con los antecedentes técnicos de las
instalaciones (planos y especificaciones).
• No hacer las capacitaciones de rigor al personal de
la comunidad.
• No informar oportunamente a la comunidad de las
implicancias económicas y de riesgo ante una acción
de mantenimiento.
• No controlar el ingreso de materiales e inicio de
trabajos al interior de las unidades.
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ERRORES TÉCNICOS
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DAÑOS POSIBLES
• Acortamiento de la vida útil de equipos e
instalaciones.
• Aumento del riesgo de accidente para las personas
personas.
• Riesgos innecesarios a otras partes de los equipos
(efecto dominó).
• Pagos mayores por servicios de emergencia.
• Tiempos mayores en que no se podrá contar con el
servicio.
i i
• Aumento progresivo de los gastos comunes.
• Deterioro de la imagen del edificio
edificio.
• Disminución de la plusvalía del condominio.
• Descrédito de la gestión administrativa
administrativa.
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ERRORES TÉCNICOS
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EVITANDO LOS ERRORES
A) INICIANDO LA ADMINISTRACION
• Acta de nombramiento
• Acta de entrega de documentos
Documentos Técnicos:
- Planos y Especificaciones Técnicas del Edificio
- Contratos de mantenimiento de equipos y sistemas
- Fichas de mantenimiento de los equipos
- Acta
A t d
de R
Recepción
ió d
dell Edificio
Edifi i (Certific.
(C tifi de
d Nacimiento)
N i i t )
- Recepción de instalaciones
- Certificados legales de instalaciones y sus
revisiones: calderas, ascensores, grupo electrógeno, gas,
piscina estanques de agua potable
piscina,
potable, etc
etc.
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EVITANDO LOS ERRORES
B) DURANTE LA GESTION
• Notificación a empresas e instituciones de su
nombramiento.
• Tomar contacto con proveedores.
• Revisar
R i
documentos
d
t de
d la
l comunidad.
id d
• Ejecutar eventuales acciones de acuerdo a la Ley de
Calidad en la Construcción.
• Ejecutar las revisiones legales de equipos e
instalaciones, tales como: calderas, grupo electrógeno,
piscina, ascensores, gas, estanques de agua potable, etc.
• Revisar sistemas de cobro de los gastos comunes, así
como también la fórmula utilizada para cobrar los servicios
de agua caliente sanitaria y calefacción.
• Revisar el Plan de Emergencia ante Siniestros (P.E.S.)
• Trabajar codo a codo con el Comité de Administración y
el personal del condominio.
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ERRORES TÉCNICOS
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EVITANDO LOS ERRORES
C)) AL TERMINO DE LA GESTION
• Notificación a empresas e instituciones de su alejamiento.
• Guardar
G
d las
l copias
i de
d los
l documentos
d
t que le
l sirvan
i
de
d
respaldo.
• Devolver a la comunidad todos los documentos originales
que estuvieron en su poder durante su gestión.
• Importante: No olvidar
agradecer la cariñosa
despedida que nos
brindaron.
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ERRORES TÉCNICOS
EL CASO DE LA CENTRAL TERMICA
(O EL MITO DE LA CALEFACCION CARA)
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ERRORES TÉCNICOS
EL CASO DE LA CENTRAL TERMICA
(O EL MITO DE LA CALEFACCION CARA)
AFIRMAMOS: “LA
LA CALEFACCION ES CARA
PORQUE NO SE SABE COBRAR”.
CADENA DE ERRORES
 CARGO FIJO MUY BAJO.
 COBRAR LO MISMO POR
EL M3 DE AGUA CALIENTE
SANITARIA Y EL DE
CALEFACCION.
 ASIGNAR A PRIORI UN
PORCENTAJE DE LA CUENTA
DEL GAS PARA CADA SERVICIO.
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ERRORES TÉCNICOS
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EL CASO DE LA CENTRAL TERMICA
(O EL MITO DE LA CALEFACCION CARA)
AFIRMAMOS: “LA CALEFACCION ES CARA
PORQUE NO SE SABE COBRAR”.
LA FORMULA JUSTA
 DETERMINAR DE FORMA TECNICA UNA TARIFA DEL COSTO
PROMEDIO PARA PRODUCIR UN M3 DE AGUA CALIENTE
SANITARIA Y PARA PRODUCIR UN M3 DE CALEFACCION.
 CADA RESIDENTE PAGARÁ POR LOS METROS CUBICOS
QUE REALMENTE CONSUMA Y QUE INDIQUE EL MEDIDOR DE
CADA SERVICIO.
 LUEGO SE SUMAN TODOS LOS CARGOS INDIVIDUALES Y
ESE MONTO SE LE RESTA AL VALOR DE LA CUENTA DEL GAS
GAS.
 EL SALDO DE ESA CUENTA SE COBRA, COMO CARGO FIFO,
A TODA LA COMUNIDAD A PRORRATA EN LOS GASTOS
COMUNES.
COMUNES
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ERRORES TÉCNICOS
EL CASO DE LA CENTRAL TERMICA
(O EL MITO DE LA CALEFACCION CARA)
ALGUNAS COMUNIDADES HAN LLEGADO A ELIMINAR EL SERVICIO
DE CALEFACCION PORQUE DICEN NO TENER COMO PAGARLA.
CON ELLO SE PIERDE EL CONTROL Y:
 LAS FUENTES DE CALOR
AUMENTAN TANTO COMO
EL NUMERO DE ESTUFAS
INDIVIDUALES QUE
APARECEN. Y CADA UNA
DE ESTAS FUENTES ES
UN RIESGO REAL DE INICIO
DE UN INCENDIO Y
EXPLOSION QUE PONE EN
PELIGRO A TODA LA
COMUNIDAD.
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EL CASO DE LA CENTRAL TERMICA
(O EL MITO DE LA CALEFACCION CARA)
 AUMENTA
LA CONTAMINACIÓN
INTRADOMICILIARIA Y LOS
RIESGOS DE ENFERMEDADES
EN CADA UNIDAD.
 AUMENTAN LAS POSIBILIDADES
DE ENVENENAMIENTO POR LA
PRESENCIA DE MONOXIDO DE
CARBONO.
 LA SUMA DE LOS GASTOS
INDIVIDUALES EN CALEFACCION
ES MAYOR AL QUE SE PODRIA
PAGAR SI SE COBRA EN EL SISTEMA
COMUNITARIO ADECUADAMENTE.
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ERRORES TÉCNICOS

CONCLUSION
Los errores técnicos
L
té i
se pueden
d evitar
it o a lo
l
menos, mitigar sus consecuencias mediante:
CONOCIMIENTO  INFORMACION  COMUNICACION
ACCION OPORTUNA  RECURSOS
En otras p
palabras,, cumpliendo
p
con las 5
funciones de toda ADMINISTRACION:
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ERRORES TÉCNICOS
MUCHAS GRACIAS
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