Download Recurso de Ashley Furniture contra Cheesecake Factory

JUNTA REVISORA DE PERMISOS Y USO DE TERRENOS
SAN JUAN, PUERTO RICO
AHPR, CORP.
Parte Recurrente
CASO NÚM.:
SOBRE:
v.
MUNICIPIO AUTÓNOMO DE SAN JUAN
Municipio Recurrido
THE CHEESECAKE FACTORY, INC.
Parte Recurrida
Recurso de Revisión Administrativa
de Permiso de Construcción
Certificado
PERMISO NÚM.:
12OP-0605CX-HRN
RECURSO DE REVISIÓN ADMINISTRATIVA
ANTE LA HONORABLE JUNTA:
Comparece AHPR, CORP. por conducto de su representante legal y muy
respetuosamente expone, alega y solicita:
I.
LAS PARTES
La Parte Recurrente en este caso es AHPR, CORP. (en adelante denominada “Parte
Recurrente”), corporación dueña de Ashley Furniture Homestore, la cual es una
tienda establecida en una propiedad vecina y colindante de la propiedad para la
cual se otorgó el permiso aquí impugnado. AHPR, Corp. es una parte directamente
afectada por la determinación de la cual se solicita revisión, pues el proyecto
propuesto afecta adversamente su propiedad de diversas maneras, entre ellas,
provocando congestión vehicular en el área. Ashley Furniture Homestore está
ubicada en la Calle Calaf, esquina Expreso Las Américas, en Hato Rey, San Juan,
Puerto Rico. La información de contacto de AHPR es la siguiente: Dirección Postal,
P.O. Box 4559, Carolina, PR 00984; Teléfono, 787-236-8608.
1
El Concesionario Recurrido es THE CHEESECAKE FACTORY, INC. (en adelante
denominada “Parte Recurrida”), compañía que figura como dueño en la Solicitud de
Permiso de Construcción presentada ante el Municipio Autónomo de San Juan, cuya
aprobación se impugna en este Recurso de Revisión Administrativa. Según surge de
la Solicitud, la información de contacto de The Cheesecake Factory, Inc. es la
siguiente: Dirección física y postal: 26901 Malibu Hills Road, Calabasas, California,
91301; Teléfono: 949-261-2602, x 140; Fax: 949-261-9614.
II.
RESUMEN DE HECHOS PERTINENTES Y DETERMINACIÓN FINAL DE LA CUAL
SE SOLICITA REVISIÓN
El día 22 de octubre del año 2012, la Parte Recurrida radicó ante el Municipio una
solicitud de Permiso de Construcción Certificado, proponiendo la construcción de
un edificio independiente ubicado próximo al edificio principal del Centro
Comercial Plaza Las Américas. El edificio estaría ubicado en el lado este del centro
comercial y contendría una planta de 9,950 pies cuadrados, más un mezzanine de
2,120 pies cuadrados para un total de 12,070 pies cuadrados de construcción.
Luego de varios trámites y de intentos infructuosos por parte de la Parte
Recurrente de adquirir el expediente del proyecto presentado por la Parte
Recurrida, el día 17 de enero de 2013 el Municipio aprobó el Permiso de
Construcción Certificado número 12OP-0605CX-HRN. Es de esta determinación
final del Municipio Autónomo de San Juan, la cual en ningún momento le fue
notificada a la Parte Recurrente, que se solicita revisión a esta Honorable Junta
Revisora de Permisos y Uso de Terrenos (en adelante denominada “Junta
Revisora”). Habiéndose expedido dicha determinación final más de 20 días antes de
la radicación de este Recurso de Revisión Administrativa, a continuación
explicaremos las razones por las cuales esta Junta tiene jurisdicción para atender
nuestro Recurso.
III.
JURISDICCIÓN DE LA JUNTA REVISORA
2
El Artículo 12.1 de la Ley para la Reforma del Proceso de Permisos de Puerto Rico,
Ley Núm. 161 de 1 de diciembre de 2009 (en adelante, Ley 161-2009), da
jurisdicción a la Junta Revisora de Permisos y Uso de Terrenos para evaluar un
Recurso de Revisión Administrativa presentado “dentro del término jurisdiccional
de veinte (20) días contados a partir de la fecha de archivo en autos, de copia de la
notificación de la actuación, determinación final o resolución de la Oficina de
Gerencia, la Junta Adjudicativa, de los Municipios Autónomos con jerarquía de la I a la
V, o de un Profesional Autorizado.” Según lo dispuesto en este artículo, cualquier
persona que quisiera presentar un Recurso de Revisión Administrativa
cuestionando el permiso 12OP-0605CX-HRN, debió hacerlo dentro los próximos
veinte (20) días posteriores al archivo en autos de copia de la notificación, o sea, en
o antes del día 6 de febrero de 2013. Esto es, por supuesto, si el término
jurisdiccional de veinte (20) días hubiera realmente comenzado a transcurrir.
El Reglamento Conjunto de Permisos y Obras de Construcción y Usos de Terrenos,
Reglamento Núm. 7951 del 30 de noviembre de 2010, (en adelante denominado
“Reglamento Conjunto”) dispone en la Sección 6.2.1 que en las determinaciones
finales de carácter ministerial que emitidas la Oficina de Gerencia de Permisos
(OGPe), los Municipios Autónomos con Jerarquías de la I a la V o por los
Profesionales Autorizados, “se advertirá a cualquier parte afectada de su derecho a
solicitar la revisión ante la Junta Revisora, indicándole los términos con que cuenta
para ello.”1 Esta advertencia responde a lo que ha resuelto el Tribunal Supremo de
Puerto Rico a los efectos de que la notificación adecuada sobre el derecho a solicitar
revisión “es parte del debido proceso de ley y que, por ello, la notificación defectuosa
de una resolución no activa los términos2 para utilizar los mecanismos postsentencia…”.3 La no activación o la interrupción de un término prescriptivo, como es
sabido, beneficia a todas las partes.
Reglamento Conjunto, Sección 6.2.1.
Énfasis nuestro.
3 Véase Maldonado v. Junta de Planificación, 2007 TSPR 87, 10; Liana Caro v. Cardona Rivera, res. del 11 de febrero de
2003, 2003 TSPR 11; Asociación de Vecinos de Alta Mesa Este v. Municipio de San Juan, 140 DPR 24 (1996); Rivera v.
Departamento de Servicios Sociales, 132 DPR 240 (1992); Aponte v. Secretario de Hacienda, 125 DPR 610 (1990).
1
2
3
Es por eso que al expedir un permiso de construcción, así como cualquier otra
determinación final, el Municipio debe asegurarse de incluir las advertencias
pertinentes y adecuadas que sirvan de notificación a cualquier parte adversamente
afectada, de su derecho a solicitar a esta Honorable Junta Revisora que revise la
determinación. En este caso, no tan solo no se hicieron advertencias adecuadas, en
realidad, como surge prima facie del permiso de construcción expedido, no hizo
advertencia alguna.4 Así las cosas, el término para solicitar revisión
administrativa de la determinación del Municipio nunca fue activado, pues la
notificación sobre este derecho fue, más que defectuosa, inexistente. Al no haber
transcurrido aún el término, es ineludible la conclusión de que esta Honorable
Junta Revisora tiene jurisdicción para acoger y adjudicar el presente Recurso de
Revisión Administrativa.
IV.
SEÑALAMIENTO DE ERROR
Habiendo establecido la jurisdicción de la Junta Revisora de Permisos, señalamos
que:
Erró el Municipio Autónomo de San Juan al expedir el Permiso de
Construcción Certificado, cuando del expediente que tuvo ante sí surge
claramente que el proyecto contiene múltiples variaciones a los
parámetros aplicables.
V.
DISCUSIÓN DEL ERROR SEÑALADO
A. Permisos ministeriales y discrecionales
Según disponen el Reglamento Conjunto y el Reglamento de Ordenación
Territorial del Municipio de San Juan (en adelante denominado “el Reglamento
del Municipio”), los permisos emitidos tienen dos clasificaciones generales
4
Véase Apéndice I.
4
principales: pueden ser de carácter ministerial o discrecional. El Reglamento
Conjunto define la palabra ministerial de la siguiente manera:
“Describe una determinación que no conlleva juicio subjetivo por
parte de un funcionario público o Profesional Autorizado sobre la
forma en que se conduce o propone una actividad o acción. El
funcionario o Profesional Autorizado meramente aplica los
requisitos específicos de las leyes o reglamentos a los hechos
presentados, pero no utiliza ninguna discreción especial o juicio
para llegar a su determinación, ya que esta determinación
involucra únicamente el uso de estándares fijos o medidas
objetivas. El funcionario no puede utilizar juicios subjetivos,
discrecionales o personales al decidir si una actividad debe ser
realizada o cómo debe ser realizada. Por ejemplo, un permiso de
construcción sería de carácter ministerial si el funcionario sólo
tuviera que determinar si el uso es permitido en la propiedad bajo
los distritos de calificación aplicables, si cumple con los
requisitos de edificabilidad aplicables (por ejemplo, Código de
Construcción) y si el solicitante ha pagado cualquier cargo aplicable
y presentado los documentos requeridos; el Reglamento Conjunto
de Permisos contendrá una lista en la que se incluyan todos los
permisos que se consideran ministeriales.”5
El Reglamento del Municipio, de manera muy similar aunque un tanto más
resumida, dispone que serán ministeriales “[a]quellas resoluciones, órdenes o
decisiones que son mandatorias y no envuelven el ejercicio de discreción, por
relacionarse con peticiones o proyectos en que se cumple con todos los
requisitos expresamente establecidos en las disposiciones reglamentarias, en el
Plan de Usos de Terrenos y el Plan de Ordenación Territorial aplicables al caso
en particular.”6
Un permiso discrecional, por otro lado, es definido en el Reglamento Conjunto
diciendo que “[d]escribe una determinación que conlleva juicio subjetivo por
parte de un funcionario público, Junta Adjudicativa o Municipio Autónomo con
Jerarquía de la I a la V sobre la forma en que se conduce o propone una actividad
o acción. Estos, utilizan discreción especial o juicio para llegar a su
determinación, ya que esta determinación involucra más allá del uso de
estándares fijos o medidas objetivas. El funcionario, Junta Adjudicativa o
Municipio Autónomo con Jerarquía de la I a la V, puede utilizar juicios subjetivos
5
6
Énfasis nuestro. Reglamento Conjunto, Capítulo 4, M (32).
Reglamento de Ordenación Territorial del Municipio de San Juan, Apéndice I, Definiciones, M (215).
5
discrecionales al decidir si una actividad debe ser realizada o cómo debe ser
realizada.”7 También de manera un tanto más compacta, el Reglamento del
Municipio define discrecional como: “[a]quellas resoluciones, órdenes o
decisiones que envuelven el ejercicio de discreción, por relacionarse con
peticiones o proyectos que no están cubiertos por las disposiciones
reglamentarias aplicables al caso en particular.”8
De las definiciones citadas, se puede colegir que un permiso de construcción
ministerial es aquel cuya otorgación no depende de una determinación
discrecional o subjetiva de quien la evalúa, pues el proyecto cumple con todos los
parámetros o requisitos de edificabilidad, el proponente entregó todos los
documentos requeridos e hizo el pago correspondiente requerido por el
Municipio. Un permiso de construcción discrecional, por otro lado, es aquel que
se solicita para un proyecto que no cumple con las disposiciones reglamentarias
aplicables, por lo cual su evaluación y aprobación requiere un ejercicio de
discreción de parte de la persona o entidad con jurisdicción para evaluar la
solicitud presentada. La determinación de que una solicitud debe ser evaluada de
manera ministerial o discrecional, tiene importantes implicaciones con respecto
al tipo de procedimientos que se llevarán a cabo previo a su aprobación y sobre la
participación que pudieran tener las partes potencialmente afectadas por el
proyecto propuesto.
En este caso, la Parte Recurrida presentó ante el Municipio una solicitud de
Permiso de Construcción Certificado la cual fue evaluada y adjudicada
ministerialmente. No obstante, del expediente que tuvo ante sí el Municipio
surgen claramente múltiples variaciones a los parámetros aplicables, por lo
cual la evaluación del Municipio debió ser una de carácter discrecional, lo que
supone un proceso totalmente distinto al dado a la solicitud presentada.
7
8
Reglamento Conjunto, Capítulo 4, D (46).
Reglamento de Ordenación Territorial del Municipio de San Juan, Apéndice I, Definiciones, D (130).
6
B. Calificación del Distrito y Parámetros Aplicables
Según surge del expediente, el predio en el cual se propuso la construcción
ostenta la calificación C-4, por lo que son de aplicación los requisitos y
parámetros establecidos en la Regla 8.03 del Reglamento del Municipio, que es
donde se encuentran las disposiciones relativas a los Distritos Comerciales. A
continuación presentamos los parámetros o requisitos establecidos en dicho
Reglamento con los cuales no cumple el proyecto según presentado:
i.
Retiro mínimo de edificios accesorios
En el Memorial Explicativo que obra en el expediente, se establece que “[e]l local
será una construcción de un edificio independiente próximo al edificio principal
del centro comercial Plaza Las Américas.”9 En otras palabras, se trata de un
edificio accesorio. En la Regla 8.03 (c) (3) (c) (1), se dispuso claramente que los
edificios accesorios relacionados a un centro de mercadeo establecido en un
Distrito C-4, “se ubicarán observando un retiro no menor de 30 metros del
edificio principal, así como de cualquier otro edificio accesorio.”10 En este caso,
la construcción del edificio accesorio propuesto no cumple con esta norma
reglamentaria. Como bien explica el Ing. Héctor Morales en su informe sobre la
construcción propuesta y realizada,11 el edificio accesorio observa un retiro de
aproximadamente 5 pies y 6 pulgadas, equivalente a 1.68 metros entre dicho
edificio y el edificio principal del centro comercial.12 Esto constituye una
variación de 94% del parámetro establecido, por lo cual no podía haberse
evaluado la solicitud presentada ministerialmente.
ii.
Diseño
Apéndice II.
10
Énfasis nuestro.
11
Apéndice III.
12
Apéndice IV.
7
Sobre el diseño de la estructura, dispone la Regla 8.03 (c) (3) (c) (3) que “[t]odo
edificio accesorio deberá conformarse con la arquitectura general del edificio
principal del centro de mercadeo. No se permitirá la construcción de edificios o
que representen simbólicamente o visualmente una franquicia. Sólo se permitirá
el uso limitado de rasgos de identidad corporativa mediante la rotulación a
establecerse conforme a las disposiciones de este Reglamento.” Un simple vistazo
a la estructura construida es suficiente para notar las grandes diferencias entre
ambos edificios, entre ellas las tejas que sobresalen del edificio accesorio y no
existen en el edificio principal.13 No debe caber duda alguna de que las evidentes
e innegables particularidades arquitectónicas del edificio accesorio requerían ser
evaluadas como una variación de la regla aquí citada, por lo cual no procedía la
presentación de la solicitud de manera certificada ni su evaluación y adjudicación
de manera ministerial.
iii.
Altura
Con respecto a la altura, la Regla 8.03 (d) dispone que “[n]ingún edificio accesorio
relacionado a un centro de mercadeo establecido conforme a un Distrito C-4
tendrá más de una planta ni excederá de 5 metros de altura.” El incumplimiento
con esta norma es tan evidente que surge del propio permiso expedido, el cual
incluye entre los datos geográficos, atributos y características del proyecto, que
se trata de un edificio de 10.67 metros de altura, y peor aún, del plano que obra
en el expediente del municipio que desprende que en realidad la altura es de 44
pies y 8 pulgadas, lo cual equivale a 13.62 metros de altura.14 Estipulado el hecho
de que la altura en el edificio es mucho mayor que la contemplada en el
Reglamento, el Municipio debió reconocer que lo propuesta era una variación de
los parámetros, por lo cual no podía otorgar el permiso ministerialmente.
iv.
13
14
Área de Ocupación
Apéndice III, página 3.
Apéndice V y Apéndice III, página 4.
8
Finalmente, el proyecto propuesto tampoco cumple con el límite del área de
ocupación que establece el Reglamento, el cual dispone que “[l]os edificios
accesorios relacionados a un centro de mercadeo establecido conforme a un
Distrito C-4, tendrán un área de ocupación y un área bruta de piso de cada
edificio accesorio que no excederá de 6,000 pies cuadrados.”15 El Memorial
Explicativo presentado por el proponente evidencia el incumplimiento del
proyecto con este parámetro, al admitir que el local tendrá “un total de área de
ocupación de 12,626 pies cuadrados”, lo que representa una variación de 100%.16
C. Conclusión
De todo lo explicado anteriormente resulta meridianamente claro que la Oficina
de Permisos Urbanísticos del Municipio Autónomo de San Juan erró y abusó de su
discreción al expedir el Permiso de Construcción Certificado 12OP-0605CX-HRN.
Del expediente que obra en el Municipio surgen las múltiples variaciones que
hemos reseñado, por lo cual no podía evaluarse y adjudicarse la solicitud como
una ministerial, sino que debía dársele el proceso que corresponde a las
solicitudes que presentan variaciones en los parámetros. Las variaciones, como
dispone su definición en el Reglamento del Municipio, sólo se conceden para
“evitar
perjuicios
a
una
propiedad,
cuando,
debido
a
circunstancias
extraordinarias, la aplicación estricta de la reglamentación equivaldría a una
confiscación de la propiedad.”17 Estas circunstancias extraordinarias tendrían
que ser demostradas por la Parte Recurrida, en el procedimiento que conforme a
las leyes y reglamentos se le dé a su solicitud.
Finalmente, esta Honorable Junta debe tener en cuenta que al evaluarse el
permiso como uno ministerial, los procedimientos particulares de este tipo de
evaluación impidieron que la Parte Recurrente ejerciera su derecho a solicitar
15
Reglamento de Ordenación Territorial del Municipio Autónomo de San Juan, Regla 8.03 (f) (9).
Apéndice II.
17
Reglamento de Ordenación Territorial del Municipio de San Juan, Apéndice I, Definiciones, V (146).
16
9
intervención y hacer valer los derechos que tal status le confiere. La
determinación de esta Junta Revisora debe tener el efecto de evitar que, mediante
la certificación de una solicitud que de ninguna manera podría ser certificada
conforme a las leyes y reglamentos aplicables, se burlen los procedimientos y se
vulneren los derechos que asisten a quienes se ven adversamente afectados por
la expedición del Permiso de Construcción 12OP-0605CX-HRN.
VI.
SÚPLICA
Por todo lo anterior, y ante su expedición incorrecta, arbitraria y contraria a la
información que contiene el expediente, se solicita muy respetuosamente de esta
Honorable Junta que deje sin efecto el Permiso de Construcción Certificado 12OP0605CX-HRN, y que ordene al Municipio Autónomo de San Juan que le dé a la
solicitud el trámite y procedimientos que correspondan, considerando las
variaciones presentadas.
CERTIFICO que se le notificará dentro de las próximas 48 horas, copia fiel y exacta de
este escrito mediante correo certificado a las siguientes personas o entidades:
1. Municipio de San Juan
PO Box 70179
San Juan, PR, 00936-8179
4. Oficina de Gerencia de Permisos
PO Box 41179
San Juan, PR, 00940-1179
2. The Cheesecake Factory, Inc.
26901 Malibu Hills Road
Calabasas, California, 91301
5. Plaza Las Américas, Inc.
PO Box 71450
San Juan, PR, 00936-1450
3. Arq. Manuel Goicoechea
Urb. Villamar AO-23
Carolina, PR, 00979
6. Junta Adjudicativa
PO BOX 41179
San Juan, PR 00940-1179
RESPETUOSAMENTE SOMETIDA.
En San Juan, Puerto Rico, a 9 de agosto de 2013.
10
_______________________________________
Lcdo. Alexis Z. Tejeda Marte
Quality Star Legal Services, LLC
PO Box 364361,
San Juan, PR, 00936-4361
Teléfono: (787) 381-5093
[email protected]
11
JUNTAREVISORADEPERMISOSYUSODETERRENOS
SANJUAN,PUERTORICO
AHPR,CORP.
ParteRecurrente
v.
MUNICIPIOAUTÓNOMODESANJUAN
MunicipioRecurrido
THECHEESECAKEFACTORY,INC.
ParteRecurrida
CASONÚM.:
SOBRE:
RecursodeRevisiónAdministrativa
dePermisodeConstrucción
Certificado
PERMISONÚM.:
12OP‐0605CX‐HRN
ÍNDICEDELAPÉNDICE
Apéndice
I
II
III
IV
V
DOCUMENTO
Permisodeconstrucción12OP‐0605CX‐HRN
MemorialExplicativo
InformesobreEvaluacióndePermisodeConstrucción
HojaA1.0
HojaA6.1
Páginas
1
1
4
1
1
1
Apéndice I
OP-0 04 8 53
G0!3IERNO DE PUERTO RICO
MUNICIPIO AUT6NOMO DE SAN JUAN
OPICINA DE PERMISOS
PERMISO DE CONSTRUCCI6N
9,.t,��-�EE"'�
MSJ:
UBICAkl6Nl iSI<;;A,PI\9Y�CfO:
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CATASTRO: 062-000·005·57-002
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CASOS DE REFERENCIAS:
1-lato Rer
San Juan Puerto Rico
DUENO(S):
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TI1e Cheesecake f'actory Inc.
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PROPONENTEICONTACfO(S):
120P-06205CX-HRN
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CALIFICACI6N:
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CLASIFICACI6N:
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C-4
ESTIMADO:
$7,954,111.00
CERTIFICADO POR:
Arq. Manuel Goicocchca
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Solicitud del Permiso de Construcci6n pam cl Rcs a mnt c ·n,c C he}'� ccakc., FaciC;>})'
DESCR1PC16N DEL PROYECTO:
.r . /'·\\ , �\,, _,• \.,} \,.
DATOS GEOGMFICOSI ATRIBUTOSI CARACTERfSTlCAS:
Propucsra del Prorcc(O
PurJmclros
Patio Post(rior
UsoyTammi\o
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Ahun (Ni,·elcs)
I pbnu- 111.67 "'
Pario L�rcul
D�n.tithtd Pobi.J.cion.al
Etl:tcionamicntos Rcqucridos
Dcnsidad UDV
P.uin Dcl.antcru
Arc.J de Ocup:.aci6n
Area del So!Jr me/cucrdu
i.
Arc-.& Dnua Pi:m
Deben\ solicitar permiso para �
s
s y accesos.
1 rre parcial de area pi1blica, paso de veh!culos p c ado
Este permiso debe cumplir con las siguientes condiciones genera les:
El Ul$plCttlf c.k"Sif.,'1Utlo p.u.l UHJXCC�)Olr lu: ol>r.t_i: c.Jc CCKlStruccifttl d<. prup.cro Jdxr.i �mnll<.t :.ll<'l-1 Oficinl Cttpi.l Jc infumh."$ r":rit',.,_J.co.:: Jd pru�tl�O Jt• h-. obr.t< H,.;UII lu
l'l'Ullfl L: b,j(c.·#.,�•\). \ J'llh an��ni• ('c1n1unto Jl· l't m\iS.'H pm
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PO Box 70175, San Juan, PR 00936
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:
Tol. (787) 480-3080
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•
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17 de cuero de 2013
Apéndice II
MEMORIAL EXPLICATIVO
The Cheesecake Factory
Centro Co mercia! Plaza Las Americas
San Juan, Puerto Rico
The Cheesecake Factory es una cadena de restaurantes norteamericana que esta estableciendo
su primer local en Puerto Rico. El local sera una construcci6n de un edificlo independiente
proximo al edificio principal del centro comercial Plaza Las Americas. El misrno ubicara en el
lado cstc del centro cornercial en un area preparada por el propio centro comercial para estos
fines. La construcci6n del edlficio es una en hormig6n armada y bloques de concreto en su
exterior con estructura interior y techos en acero estructural. Todas las divlsiones lnteriores se
trabajaran en yeso. El edificio es de una planta de 9,950 pies cuadrados con un mezzanine de
2,120 pies cuadrados para un total de 12,070 pies cuadrados de construcci6n. El mezzanine
sera para prop6sitos puramente administrativos. El publico no tendra acceso al mismo. Para
llegar a el habra un elevador y una escalera. Adicional a esto el local tendra una terraza de
2,676 pies cuadrados para un total de area de ocupaci6n de 12,626 pies cuadrados.
El local operara diariarnente en horario de 11 de Ia manana hasta las 11 de Ia noche. Este
horario podria variar un poco una vez cornience Ia operacl6n. Aproximadarnente trabajaran un
total de unos 350 empleados en todos los turnos. El requisite de estacionamiento para este
local sera cublerto por el lote de estacionamiento general asi como de sus estructuras
multipisos del centro comercial Plaza las Americas.
En terminos electricos y mecanicos el local contara con sus correspondientes sistemas de luces
de emergencia, alarma de fuego y sistema de rociadores automaticos. El sistema de aire
acondicionado sera uno independiente al del Centro Comercial. Como restaurante contara con
una cocina completa con respectivas aereas de almacenaje frias y secas. El local contara con
servicios sanitarios para uso exclusive de clientes y otros lndependientes para el uso de los
empleados.
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Apéndice III
INFORME SOBRE EVALUACION DE PERMISO DE CONSTRUCCION
Permiso de Construcción: OP-004953 / 12OP-06205CX-HRN
Proponente: Arq. Manuel Goicochea
DATOS SEGÚN EL PERMISO DE CONSTRUCCION
Calificación: C-4
Clasificación: SU
Altura: 1 planta – 10.67 m.
Área de Ocupación: 1,173.00 m.c.
Área Bruta de Piso: 1,370.00 m.c.
La entidad AHPR, Corp, operadora de la tienda Ashley, colindante de Plaza Las
Américas (PLA), nos solicitó averiguar sobre los proyectos en construcción que había
anunciado Plaza Las Américas que construiría, específicamente el de The Cheesecake
Factory. Luego de muchas gestiones para conseguir el expediente y finalmente
tendiéndolo en nuestro poder, el Sr. Isaac Menda, presidente de AHPR, Corp. nos
solicita este informe para explicar la base reglamentaria aplicable para obtener el
permiso de construcción de referencia de un edificio accesorio ubicado en un distrito
de calificación C-4 a ser construido en Plaza Las Américas, San Juan, PR. Utilizaremos
el Reglamento de Ordenación del Municipio Autónomo de San Juan (ROMASJ) para lo
referente a los parámetros de construcción basados en el distrito C-4,
específicamente hacemos referencia a la sección de Distritos Comerciales.
A: USO: El uso propuesto de restaurante es un uso permitido por el ROMASJ.
B: Número de Edificios Accesorios: El ROMASJ establece un máximo de 6 edificios,
de una inspección de las facilidades pudimos identificar 3, una en construcción, más
el edificio propuesto. Si fueran así las cosas estaría en cumplimiento con esta
disposición, sin embargo, debo hacer la salvedad que si para las construcciones de
Macy’s y/o JCPenney no se enmendaron las consulta de ubicación y en cambio se
presentaron como edificios accesorios entonces se habrían excedido de los 6 edificios
máximos permitidos por el ROMASJ.
C: Ubicación: El ROMASJ establece un retiro no menor de 30 metros del edificio
principal. El edificio propuesto no cumple con esta disposición reglamentaria. De una
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Permiso de Construcción: OP-004953 / 12OP-06205CX-HRN
inspección del lugar pudimos observar que existe aproximadamente 5 pies con 6
pulgadas equivalentes a 1.68 metros de separación entre el edificio propuesto y el
edificio principal. VARIACION 1: Esto constituye una variación de un 94% de este
parámetro. Véase la ilustración #1 y #2 donde se ilustra la separación entre edificio
propuesto y el edificio principal.
Ilustración #1
Ilustración #2
Página 2
Permiso de Construcción: OP-004953 / 12OP-06205CX-HRN
D: Estacionamiento: El ROMASJ establece que se debe proveer el estacionamiento
independientemente del provisto para el edificio principal. Del expediente de este
permiso de construcción que obra en el Municipio de San Juan no existe información
alguna que establezca los estacionamientos que se proveen para o como consecuencia
del edificio propuesto.
E: Diseño: El ROMASJ establece lo siguiente: “Todo edificio accesorio deberá
conformarse con la arquitectura general del edificio principal del centro de
mercadeo. No se permitirá la construcción de edificios genéricos o que representen
simbólicamente o visualmente una franquicia. Solo se permitirán el uso limitado de
rasgos de identidad corporativa mediante la rotulación a establecerse conforme a las
disposiciones de este Reglamento.”
VARIACION # 2: Es claramente notable
visualmente las grandes diferencias entre las fachadas propuestas y las existentes del
edificio principal. Vea la ilustración # 3. Entre estas características del edificio
propuesto sobre salen las tejas las cuales no existen en el edificio principal.
Ilustración #3
F: Altura: En el ROMASJ se establecen dos disposiciones sobre la Altura en distrito C4, por un lado la limita a dos plantas en 9 metros de altura y por otro lado una planta
y no más de 5 metros de altura. VARIACION # 3: Según el propio permiso de
construcción dice que la altura del edificio es de 10.67 metros lo cual no es correcto.
Página 3
Permiso de Construcción: OP-004953 / 12OP-06205CX-HRN
Del plano que obra en el expediente del Municipio de San Juan se desprende que la
altura es de 44 pies y (8) ocho pulgadas equivalente a 13.62 metros. Esto representa
una variación en altura de un 51 por ciento. Vea la ilustración # 4.
Ilustración #4
G: Área de Ocupación: El ROMASJ establece para edificios accesorios en distrito C-4
que el área no excederá de 6,000 pies cuadrado. VARIACION # 4: El edificio propuesto
tiene un área de 12,626 pie cuadrado según el memorial explicativo presentado y que
obra en el expediente. La magnitud de esta variación es de 110 por ciento.
Informe preparado por Héctor Morales.
Página 4
Apéndice IV
6UIL.DING SECTIO N KEYNOTES
Apéndice V
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