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EDIFICACIONES FRENTE AL MAR
AL PIE DEL OCÉANO
El desarrollo de obras frente al mar ha experimentado un gran avance en los últimos
años. Tras el asentamiento del Boulevard de Asia como confirmación del amplio desarrollo
inmobiliario en el sur de Lima, nuevas zonas costeras cercanas a la capital y a lo largo del
país dan cuenta que este sector continuará incrementándose en los próximos años.
S
egún el arquitecto Antonio Rubio, gerente general de Rubio Arquitectos,
la gestión de permisos
municipales para la construcción
de edificaciones frente al mar es
idéntico al que se realiza para
cualquier casa de Lima, teniendo
un reglamento que cumplir. “A la
hora de diseñar nos tenemos que
basar en el Reglamento Nacional de
Edificaciones (RNE) y en los Reglamentos internos de cada playa, que
delimitan las alturas, las máximas
áreas construidas, los retiros, entre
otros parámetros que deben respetarse”, refirió.
Por su lado, el arquitecto Héctor
Chávez, del grupo inmobiliario
Labok, confirmó esta idea. “Para
obtener la respectiva licencia de
edificación es necesario tener la
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habilitación urbana, el estudio de
suelos y el de impacto ambiental
aprobado por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento.
Asimismo, hay que disponer del
estudio de impacto vial que debe
ser aprobado por la Municipalidad
de Lima, y contar con el proyecto
integral aprobado de arquitectura,
seguridad, estructuras, instalaciones sanitarias, eléctricas y de gas,
con lo cual se obtiene la licencia de
construcción. También se debe tener la póliza CAR y los seguros para
todo el personal de obra”, afirmó.
De igual modo, reveló que hay
que tener en cuenta que en algunas playas solo se puede construir
en invierno, para no molestar a los
bañistas durante el verano. “Las
constructoras deben tomar sus
previsiones”, comentó.
Alturas y distancias mínimas de
construcción
La construcción de edificaciones
frente al mar está normada por alturas
y distancias mínimas. Según Rubio,
hay un reglamento estricto que determina que en las playas la primera fila
de edificaciones debe tener un único y
primer piso de máximo 3 m de altura.
“Generalmente en las casas de
playa, que son las construcciones
frente al mar más desarrolladas de
nuestro litoral, la primera fila de
éstas es más baja, de un solo piso,
para que en la segunda fila se pueda
subir a la terraza del techo y apreciar
el mar, mientras que la tercera fila,
que está más atrás, suele ser de dos
pisos, así, las filas de casas van escalonándose en altura para que no
se pierda la vista al océano”, indicó
el arquitecto.
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Agregó también que la primera
hilera de edificaciones frente al
mar debe ubicarse a una distancia
mínima de 200 m, lo cual ha sido determinado por la habilitación urbana
y por el reglamento. “Hay una línea
de alta marea que emite la Marina
de Guerra del Perú y debe respetarse. En el caso de un malecón, este
puede estar más cerca debido a que
las construcciones se encuentran
terminando la arena, con veredas
amplias y un retiro de jardines. Luego de eso recién se puede empezar
a construir”, indicó Rubio.
En tanto, el arquitecto Héctor
Chávez refirió que la distancia mínima de construcción, por seguridad,
va a depender de la topografía del
terreno. “Según la ley de playas, éstas son de uso público, así tenemos
que para los terrenos que se ubican
colindantes al mar o en malecones
al nivel del mar, nadie puede ser
propietario dentro de los 50 m de la
línea de baja marea. Esta distancia
depende de la ubicación del terreno
y tiene que solicitarse a la Marina de
Guerra del Perú”, afirmó.
En el caso de Lima, agregó
Chávez, la autoridad autónoma de
la Costa Verde es la que regula las
construcciones frente al mar en
esos terrenos públicos, donde los
acantilados son intangibles, siendo
las municipalidades distritales las
que norman las edificaciones en los
terrenos privados.
Según el arquitecto de Labok, el
número de niveles va a depender del
estudio de suelos y de lo indicado en
el certificado de parámetros urbanísticos. “Estructuralmente no hay problema con el número de pisos, la altura
la va a determinar el reglamento y el
certificado de parámetros. Así tenemos, por ejemplo, que en el caso de
Lima, los distritos que más promueven la construcción de multifamiliares
frente al mar son San Miguel, con 15
pisos como máximo, y Miraflores, con
17 pisos”, aseguró Chávez.
Por su parte, el ingeniero Jorge
Elías Alva, vicedecano nacional del
Colegio de Ingenieros del Perú, refirió que debe realizarse una evaluación para determinarse cual es la
altura máxima que podría alcanzar
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un tsunami y en función a ello hacer
la edificación. “No es lo mismo si
el fondo marino es casi vertical a
que si tiene una cierta inclinación.
Para eso hay estudios que hacen
los ingenieros marítimos o el Servicio de Hidrografía y Navegación
de la Marina con levantamientos
batimétricos para, en función de
eso y otras condiciones sísmicas,
evaluar a que altura llegaría el
tsunami”, refirió.
Previsión con acantilados
Para la construcción en acantilados,
lo más importante a tomar en cuenta
es su pendiente natural, que es de
45° como mínimo, refirió Héctor
Chávez. “El acantilado nunca va a
tener una inclinación menor a este
ángulo, por lo que es importante
tener un buen estudio de suelos y
determinar cuál es la proyección
de estos 45°, para tener la cimentación de nuestro edificio por debajo
de este ángulo y así asegurar que,
pese a que haya un derrumbe de
una parte del acantilado luego de
un desastre natural, el edificio no
quedará afectado”, explicó.
Por su lado, el ingeniero Jorge
Alva refirió que en los acantilados
ocurre la amplificación de ondas
sísmicas. “Mientras más alejados
estamos habrá un efecto unidimensional de las ondas, que será diferente a si estamos muy cercanos de
la cresta del talud”, reveló.
La previsión número uno que
debemos tener es hacer una investigación geológica, para ver de qué
material está hecho el acantilado
(puede ser desde roca sana hasta
una muy fisurada). “Es importante
establecer cuál es la orientación de
las fallas en la roca. Si esta tiende
a deslizar el material hacia abajo es
peligroso ponerle carga encima; en
cambio, si están al revés y la orientación es hacia tierra firme, no habría
mayor problema”, añadió.
Estudios del terreno
Según el ingeniero Carlos Casabonne,
gerente de Gallegos Casabonne Arango
Quesada Ingenieros Civiles, el terreno
frente al mar es variable. “Puede ser arena, roca o arcilla, y para ello se requiere
El arquitecto Antonio Rubio, gerente
general de Rubio Arquitectos, indicó
que la fila de casas de playa más cercana al
mar es más baja, para que así las demás
edificaciones tengan vista al océano.
El arquitecto Héctor Chávez, de
Labok, refirió que la distancia mínima de
construcción frente al mar dependerá de la
topografía del terreno.
un estudio de suelos en cada ubicación,
porque no necesariamente hay uniformidad y es necesario determinar
el tipo de suelo y sus características
resistentes y su agresividad a los
materiales de construcción, sobre
todo al concreto de las cimentaciones. Si se está cerca al mar, hay
también una gran posibilidad de
que haya potencial de licuación
cuando el suelo es arena, y de ser
así hay que tomar las previsiones
del caso, refirió.
En tanto, el ingeniero Jorge Alva
agregó que pueden haber sales y
sulfatos sobre el terreno, así como
la presencia de un alto nivel freático.
“En caso de un evento sísmico puede
suscitarse una licuación de suelos.
Esto ha ocurrido en muchas partes
del país, el último fue en el 2007 en
la zona de Tambo de Mora, así como
en 1970 y en el 2001”, reveló.
Generalmente se debe realizar un
estudio geotécnico para determinar
la naturaleza del terreno; es decir,
conocer qué tipo de suelo de acuerdo a nuestra norma se está encontrando. “Sabemos que mientras el
suelo es más blando una edificación
alta va a tener un mayor efecto de
carga sísmica”, aseguró.
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Cimentaciones
El ingeniero Carlos Casabonne indicó que el tipo de cimentación no
depende de si el terreno está frente
al mar o no, sino de la calidad de
suelo que haya, de la topografía y
la geología, por lo que el hecho de
que sea frente al mar va a incidir
en la presencia de agua.
“Las cimentaciones pueden
ir desde las superficiales, si es
que se encuentra en un terreno
resistente, hasta la necesidad
de cimentaciones profundas con
pilotes si es que el terreno es muy
malo. En el caso de Lima, en toda
el área central de lo que fue el valle
del Rímac, se encuentra un conglomerado de altísima calidad y resistencia, que no requiere pilotes. En
cambio en las zonas marginales al
valle, como Chorrillos y el Callao
se encuentran suelos de otras características, poco resistentes, en
los que puede requerirse plateas
de cimentación, zapatas conectadas o cimentaciones profundas,
dependiendo de la profundidad
en la que se encuentra el terreno
competente”, afirmó Casabonne.
Según el arquitecto Rubio,
generalmente para terrenos cercanos al mar se emplea la platea
de cimentación, que es una plataforma plana de concreto que va
apoyada sobre la arena. Así, si hay
un sismo, la casa se mueve entera
pero no se quiebra ni se raja. “Es
diferente al sistema convencional
que consiste en meter cimientos
y columnas con zapatas”, explicó.
En ese sentido, el ingeniero Jorge
Alva refirió que si hay una preocupación por la acción erosiva del mar
se utilizará una cimentación conectada, mediante zapatas individuales
con vigas de amarre de conexión o
una platea de cimentación, que es
una losa grande armada que resiste
el movimiento que pueda ocasionar
la vuelta de la corriente marina evitando la socavación y erosión.
“En algunos casos he visto que
se debe hacer una cuña con la
cimentación en platea para que
retenga un poco más la propia
estructura ante este retiro de la
corriente del mar”, refirió.
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El ingeniero Jorge Elías Alva, vicedecano
nacional del Colegio de Ingenieros del Perú,
refirió que en los acantilados ocurre la amplificación
de ondas sísmicas, que afectan enormemente las
estructuras de una edificación.
El ingeniero Carlos Casabonne, gerente
de Gallegos Casabonne Arango Quesada
Ingenieros Civiles, explicó que el terreno
frente al mar es variable, pudiendo estar
conformado por arena, roca o arcilla.
Principales consideraciones
de diseño
En palabras del arquitecto Rubio,
en el diseño de edificaciones frente
al mar como casas de playa, lo más
importante es diseñar después
de saber lo que quiere el cliente
respecto a sus necesidades de
dormitorios, baños, cocina, salas,
terrazas, piscinas y otros detalles.
“Luego de ello, lo más importante
que debe preocupar al arquitecto
al momento de diseñar, es el que la
edificación sea fresca y ventilada,
porque es una casa que se usa en
verano, donde hay excesivo calor.
Se debe pensar mucho en la ventilación e iluminación natural y
eso se logra con un buen diseño”,
afirmó.
La casa debe ser iluminada y
ventilada sin aire acondicionado,
“que incluso en algunas playas
está prohibido, porque consume
demasiada energía y la capacidad
instalada es baja”, complementó.
Por su parte, el arquitecto
Chávez, de Labok, refirió que hay
una gran variedad de estilos y
diseños arquitectónicos, todos
válidos para resolver problemas
de distintas maneras. “A unos les
puede gustar usar materiales de la
zona, elementos rústicos traídos
de otras costas o tener un objeto
arquitectónico que se mimetice
con la playa”, explicó.
Hacer un tratamiento paisajista
arborizando ciertas zonas del terreno ayuda bastante a controlar
la incidencia térmica y de vientos.
“El uso de balcones y parasoles
ayuda a tener mayor confort en
las viviendas y demás ambientes
cerrados”, indicó.
Tratamiento del concreto
y acero
El ingeniero Carlos Casabonne
explicó que el concreto a utilizar
para las edificaciones frente al
mar debe ser denso y tener poca
permeabilidad, lo que se consigue
con buena cantidad de cemento,
Entre los acabados para las casas frente al mar se recomienda el uso de perfilería de aluminio y PVC.
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aditivos que reduzcan la cantidad de agua y
aditivos especiales como polvo de sílice, que
es mucho más fino que el cemento y llena los
poros que este deja.
Lo que se busca es lograr una masa muy
densa y dar buenos recubrimientos al acero
porque frente al mar hay varios tipos de agresión. “Existen sales que reaccionan con los
álcalis del cemento descomponiéndolo y haciéndolo polvo. Cuando penetran los cloruros
en la masa del concreto le quitan el ambiente
alcalino que posee y en ese momento las
barras quedan totalmente desprotegidas, se
corroen y aumentan de volumen. Los óxidos
tienen mucho más volumen que el acero de
origen y crean tensiones internas que rompen el concreto. Lo que se requiere también,
además de concretos densos, son buenos
recubrimientos”, afirmó.
Cuando la agresión de sales es extrema,
como la que ocurre en los puentes de Norteamérica, que les echan sal para que no se
congele la nieve o lluvia en invierno y en obras
marina, en este caso se protege el fierro de
construcción con la aplicación de pintura
epóxica mediante métodos electrostáticos,
para sellarla y evitar la formación del óxido.
“También se emplean barras de fibra de vidrio”, expresó el ingeniero.
Habilitación de servicios básicos
Actualmente la mayoría de los terrenos ubicados en las zonas de playa cuentan con los
servicios básicos de luz y agua. “Si las redes
públicas no pasan muy lejos del terreno, se
pueden hacer solicitudes y/o convenios con
las entidades públicas para llevar los servicios básicos al terreno teniendo como plazo el
lapso que dure la construcción”, indicó Héctor
Chávez.
Si esto es imposible y no se cuenta con agua
y desagüe de la red pública, no queda otra
opción que diseñar pozos de agua que serán
abastecidos con cisternas y pozos sépticos. “De
no tener luz de las empresas suministradoras
del servicio, también habría que diseñar zonas
de grupos electrógenos con sus respectivos
depósitos de combustible”, explicó.
Por su lado, Carlos Casabonne agregó que
en muchos desarrollos se abastecen de pozos
ubicados en los valles y el agua se traslada por
unas tuberías desde una gran distancia. “En el
caso de Asia el agua se trae desde pozos ubicados en Mala. Hay otros sitios que no están
cerca a valles y se abastecen por camiones
cisterna a tanques que están en una ubicación
adecuada de manera que pueda distribuir a las
casas”, afirmó.
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Hacia el norte y sur del
país se ha desarrollado
una amplia infraestructura
de casas de playa, centros
hoteleros y de recreación.
Acabados
En la playa, cualquier
tipo de edificación sufre
demasiado por la brisa
marina, siendo la casa de
primera fila la que recibe
mayor daño. “Por ello hay
que buscar materiales
plásticos y naturales. Ahora que hay mayor variedad
de acabados, debemos
comprar elementos que no deban
ser pintados, resanados o lijados”,
indicó el arquitecto Rubio.
En tanto, el arquitecto Chávez
refirió que en vidrios se recomienda el tipo doble a pesar que tiene
un costo más elevado. “No es recomendable la carpintería de fierro ni
los pisos de madera o laminados,
debido a que se hinchan con la
humedad”, comentó.
Piscinas
Según el arquitecto Héctor Chávez,
en los multifamiliares y casas club,
normalmente las piscinas van en el
último nivel, para poder tener vista
al mar, de tal forma que algunos
departamentos que no cuenten
con este horizonte puedan gozar
de ella desde las áreas comunes
de recreación.
“En este caso, la piscina deberá
tener una doble losa para evitar
que una posible filtración llegue
al departamento situado bajo
ésta; además, en una reparación
se rompería la losa sobre la cual
se apoya la piscina y no la losa
que conforma el techo del departamento. Aparte de esto, hay que
impermeabilizar toda la estructura
y luego colocar varias capas de
membrana asfáltica, para finalmente hacer distintas pruebas de
llenado antes de implementar el
acabado final”, aconsejó Chávez.
El ingeniero Jorge Alva, a su vez,
alertó que la impermeabilización
debe ser cuidadosa. “Conozco
casos de piscinas y lagunas que
han sufrido serios inconvenientes
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en acciones sísmicas porque hubo
una mala compactación del relleno
y presencia de fugas”, advirtió.
Mantenimiento de las
edificaciones
El mantenimiento de una edificación frente al mar, según el
arquitecto Rubio, tiene que ser
lo más simple y practico posible.
“Generalmente en cada víspera de
verano se le debe de dar mantenimiento a todos los elementos mal
escogidos y que han sufrido por
la inclemencia del clima”, acotó.
A su vez, Chávez refirió que esta
tarea se efectúa básicamente para
los acabados. “Hay que pintar todos
los años con un producto resistente
al salitre y la humedad y limpiar semanalmente la carpintería metálica,
que normalmente es de acero inoxidable o aluminio. Los materiales resistentes al mar también deben ser
verificados pues si no se les mantiene se ven mal y terminan dañándose
igual. También es recomendable
dar mantenimiento a las bombas
de agua y demás componentes del
edificio por lo menos una vez cada
tres meses”, aconsejó.
Principales polos de desarrollo
Para el arquitecto Antonio Rubio,
el desarrollo de edificaciones
frente al mar es muy fuerte en
Lima y hacia el norte del país,
destacándose zonas en Chiclayo,
Piura, Trujillo y Tumbes, donde se
construyen casas, condominios,
edificios y hasta hoteles de cadenas internacionales. “Preveo que
de todas maneras la construcción
frente al mar se mudará también
al norte de la ciudad de Lima”,
vaticinó.
En tanto, el arquitecto Héctor
Chávez reveló que hoy en día hay
una renovación urbana evidente
en todas las vías sobre el acantilado de la Costa Verde. “Viejas
casonas y fábricas han dado paso
a edificios multifamiliares, casas
clubs y restaurantes 5 tenedores.
Hace algo más de cinco años, en la
avenida Costanera y Bertolotto en
San Miguel, las casas le daban la
espalda al mar, pero hoy en día con
la inversión privada, estos terrenos
que costaban US$ 50 por metro
cuadrado cuestan ahora US$ 3,000
por metro cuadrado, habiéndose
ejecutado en estos malecones
varios proyectos de casas clubs,
edificios, restaurantes, hoteles,
entre otros”, manifestó.
Por su parte, el ingeniero Jorge
Alva refirió que en el sur de Lima
existe un gran número de edificaciones, sobre todo a 200 km de
Lima. “En Paracas se han construido
grandes edificaciones hoteleras. Al
norte es menor por el tema de tráfico
aunque existen lugares como Máncora y Punta Sal, que están tomando
gran auge sobre todo en el aspecto
turístico”, afirmó.
Finalmente, el ingeniero Carlos
Casabonne indicó que en la zona
de Sarapampa, por el km 110 hacia
el sur de Lima, “es donde se está
desarrollando un gran número de
casas y complejos de este tipo”,
señaló.
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