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TITULO V. NORMAS GENERALES DE LA EDIFICACION.
CAPITULO 1º APLICACIÓN, TIPOS DE OBRAS DE EDIFICACIÓN Y CONDICIONES DE
LA EDIFICACIÓN.
Artículo 5.1.1.- Definición y Aplicación.
1. Son las condiciones a que ha de sujetarse la edificación en sus propias características y
en su relación con el entorno.
2. Las normas contenidas en el presente Título se aplicarán a la edificación en el suelo
urbano y en el urbanizable y también se ajustarán a ellas los instrumentos de
planeamiento que desarrollen el Plan General.
3. Los términos y conceptos definidos en los distintos Capítulos de este Título tendrá el
significado y alcance que se expresa en sus definiciones.
Artículo 5.1.2.- Derecho a edificar.
1. El derecho a edificar un terreno está condicionado a la obtención de la licencia, siempre
que el proyecto presentado fuera conforme con la presente ordenación y a su
aprovechamiento urbanístico.
2. En el suelo urbano cabrá la edificación en las parcelas que cumplan los requisitos
establecidos en los Títulos IX y X, tengan la consideración de solar y satisfagan las
condiciones establecidas en las normas particulares de la zona en que se encuentren.
3. En suelo urbanizable son edificables los terrenos que cumplan las condiciones fijadas
en el Título XI, cuando estén calificadas como aptas para edificar y cumplan las
condiciones de solar.
4. En el suelo no urbanizable cabrá la edificación en los terrenos que cumplan los
requisitos establecidos en el Título XII.
Artículo 5.1.3.- Tipos de obras de edificación.
1. Se establecen los siguientes tipos de obras:
A. Obras tendentes a la buena conservación de patrimonio edificado:
a. Obras de conservación y mantenimiento: son obras menores cuya finalidad
es mantener el edificio en correctas condiciones de salubridad y ornato, sin
alterar su estructura portante, ni su estructura arquitectónica, así como tampoco
su distribución. Se incluyen en este tipo, entre otras análogas, el cuidado y
afianzamiento de cornisas y volados, la limpieza o reposición de canalones y
bajantes, los revocos de fachada, la pintura, la reparación de cubierta y el
saneamiento de conducciones.
b. Obras de consolidación: son obras de carácter estructural que tienen por
objeto el afianzamiento, refuerzo o sustitución de elementos dañados de la
estructura portante del edificio; pueden oscilar entre la reproducción literal de
los elementos dañados preexistentes hasta su permuta por otros que atiendan
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únicamente a la estabilidad del inmueble y realizados con tecnología más
actualizada.
c. Obras de acondicionamiento: son obras que tienen por objeto mejorar o
transformar las condiciones de habitabilidad de un edificio o de una parte del
mismo. Se incluyen en este tipo de obras la sustitución de instalaciones
antiguas y la incorporación de nuevos sistemas de instalaciones.
d. Obras de restauración: son obras que tienen por objeto la restitución de los
valores históricos y arquitectónicos de un edificio existente o de parte del
mismo, reproduciéndose con absoluta fidelidad la estructura portante, la
estructura arquitectónica, las fachadas exteriores e interiores y los elementos
ornamentales, cuando se utilicen partes originales de los mismos y pueda
probarse su autenticidad. Si se añadiesen materiales o partes indispensables
para su estabilidad o mantenimiento las adiciones deberán se reconocibles y
evitar las confusiones miméticas.
B. Obras de reforma: son aquellas obras que, manteniendo los elementos de valor y
las características esenciales de la edificación existente, pueden hacer
modificaciones que alteren la organización general, la estructura arquitectónica y la
distribución del edificio. Según los elementos afectados se distinguen los subtipos
siguientes:
a. Reforma menor: son obras en las que no se efectúan variaciones en ninguno
de los aspectos que definen las principales características arquitectónicas del
edificio, como son el sistema estructural, la composición espacial y su
organización general. También permitirá aquellas obras de redistribución
interior que no afecten a los conceptos anteriores citados ni a los elementos de
valor tales como fachadas exteriores e interiores, cubiertas, disposición de
crujías y forjados, patios, escaleras y jardines.
b. Reforma parcial: son obras en las que, conservándose la fachada, la
disposición de los forjados en la primera crujía, el tipo de cubierta, así como el
resto de los elementos arquitectónicos de valor (patios, escaleras, jardines,
etc.), permiten demoliciones que no afecten a elementos o espacios
catalogados y su sustitución por nueva edificación, siempre que las condiciones
de edificabilidad de la zona lo permita. Si la composición de la fachada lo
exigiese, también se permitirán pequeños retoques en la misma.
c. Reforma general: son obras en las que, manteniendo la fachada, la
disposición de los forjados en la primera crujía y el tipo de cubierta, permite
intervenciones en el resto de la edificación con obras de sustitución, siempre
que se articulen coherentemente con la edificación que se conserve y lo
permitan las condiciones particulares de la zona. Si la composición de la
fachada lo exigiese, también se autorizarán pequeños retoques en la misma.
Para que una obra pueda ser considerada dentro de este tipo es necesario que
cumpla las siguientes condiciones:
-
-
La ocupación en planta de la parte a sustituir no excederá de la menor de las
dos cifras siguientes: el 15% de la superficie de la parcela y el 30% de la
superficie edificada.
La sustitución no supondrá aumento de la superficie total ni del volumen
construidos.
Excepcionalmente los anteriores porcentajes podrán alterarse para adaptarse a los
supuestos específicos de cada edificio, siguiendo el trámite del artículo 5.1.4.
C. Obras de demolición que, según supongan o no la total desaparición de lo
edificado, serán de demolición total o parcial.
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D. Obras de nueva edificación: son aquellas que suponen una nueva construcción
de la totalidad o parte de la parcela. Comprende los subtipos siguientes:
a. Obras de reconstrucción: son aquellas que tienen por objeto la reposición,
mediante nueva construcción de un edificio preexistente, total o parcialmente
desaparecido, reproduciendo en el mismo lugar sus características formales.
b. Obras de sustitución: en sentido estricto son las que por su naturaleza
hubieran permitido la declaración de ruina del inmueble. En el supuesto de
sustitución parcial se mantendrán los elementos definidores de la estructura
arquitectónica preexistente no inferior al 50% de la superficie ocupada por dicha
construcción. Excepcionalmente se autorizará la alteración del anterior
porcentaje, siguiendo el trámite del artículo 5.1.4.
c. Obras de ampliación: son aquellas en las que la reorganización constructiva
se efectúa sobre la base de un aumento de la superficie construida original.
Este aumento se puede obtener por:
-
Remonto o adición de una o más plantas sobre las existentes.
Entreplanta o construcción de forjados intermedios en zonas en las que,
por su altura, lo permita la edificación actual.
Colmatación o edificación de nueva planta que se sitúa en los espacios
libres no cualificados del solar y ocupados por edificaciones marginales. No
se podrá proceder a colmatar cuando la edificación existente ocupe más
superficie que la que correspondería a la parcela. Así, para que una obra
pueda ser considerada dentro de este supuesto es necesario que la
ocupación en planta de la nueva construcción no exceda de la menor de
las dos cifras siguientes: el 50% de la superficie ocupada actual y el 20%
de la superficie de la parcela con un limite superior del 80% de la superficie
de la parcela.
d. Obras de reimplantación tipológica: son aquellas de nueva planta en la que
la edificación proyectada tiene en común con el edificio al que sustituye, los
siguientes elementos:
1.
2.
3.
4.
Número, disposición y superficie de los espacios libres.
Organización de accesos desde la calle.
Disposición y sistema de los núcleos de accesos vertical y horizontal.
Jerarquía entre la edificación a la calle y la edificación interior si la hubiere.
e. Obras de nueva planta: son las de nueva construcción sobre solares
vacantes.
E. Obras de rehabilitación: son aquellas obras encaminadas a restablecer, en su
inicial estado y uso, un edificio existente o parte del mismo. La rehabilitación puede
ser forzosa cuando el Ayuntamiento u otra Administración la ordene, y voluntaria
cuando no venga exigida ni por el presente Plan o disposición especial. Estas
últimas cuando se consideren, en atención a sus características y alcance
equivalentes a la sustitución de la edificación, se sujetarán al régimen de ésta.
2. Las condiciones particulares de zona y las normas de protección podrán limitar los
distintos tipos de obras que se puedan ejecutar en una zona o edificio.
Artículo 5.1.4.- Informe urbanístico.
Previamente a la presentación del proyecto básico, los particulares podrán solicitar al
Ayuntamiento un Informe Urbanístico de la parcela sobre la que se pretende actuar,
justificando el tipo de obra a realizar en función de las características físicas del edificio
existente y los usos actuales y futuros a los que se pretende destinar.
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La documentación técnica necesaria para la solicitud del Informe Urbanístico será, al
menos, un Estudio Previo con el consiguiente contenido mínimo:
Memoria descriptiva del edificio existente con las indicaciones siguientes:
1. Estado de conservación.
2. Enumeración de las zonas en las que se quiere intervenir.
3. Alcance de la intervención y propuesta del grado de intervención de
acuerdo con lo establecido en esta Ordenanza, justificada en función de los
apartados anteriores.
Planos de estado actual del edificio, a escala 1:100 referido a todas las plantas del
mismo, así como todas las fachadas exteriores e interiores a patios o espacios
libres y las secciones más significativas, con delimitación de la zona de
intervención.
Planos de propuesta a escala mínima 1:100, indicando las nuevas actuaciones, si
las hubiere.
Fotografías descriptivas del estado actual de la edificación referidas a aspectos
generales de la misma, como mínimo una de la fachada y de las casas colindantes.
Artículo 5.1.5.- Clases de condiciones de la edificación.
1. La edificación cumplirá las condiciones que se establecen en los Capítulos siguientes,
en los términos que resulten de los mismos y de las ordenanzas de zona o el
planeamiento de desarrollo, sin perjuicio del cumplimiento de las condiciones de uso
que le sean de aplicación.
2. Las condiciones de edificación se refieren a los aspectos que a continuación se
relacionan:
a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.
h.
i.
j.
Condiciones de parcela.
Condiciones de posición del edificio en la parcela.
Condiciones de ocupación de la parcela por el edificio.
Condiciones de edificabilidad y aprovechamiento
Condiciones de volumen y forma de los edificios.
Condiciones de calidad e higiene de los edificios.
Condiciones de las dotaciones y servicios de los edificios.
Condiciones de seguridad de los edificios.
Condiciones ambientales.
Condiciones de estética.
3. En el suelo urbanizable, la edificación cumplirá, además, las condiciones que se
señalen en el Plan Parcial correspondiente.
CAPITULO 2º CONDICIONES DE LA PARCELA.
Artículo 5.2.1.- Definición y Aplicación.
1. Condiciones de la parcela son los requisitos que debe cumplir una parcela para poder
ser edificada. Estas exigencias vienen impuestas por las disposiciones del uso a que se
destine la parcela y por las condiciones particulares de la zona en que se sitúe.
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2. Las condiciones de la parcela solo se aplicarán a las obras de sustitución, ampliación y
nueva planta, sin perjuicio de lo que se establezca en las condiciones particulares de
zona.
Artículo 5.2.2.- Relación entre edificación y parcela.
Toda edificación estará indisolublemente vinculada a una parcela, circunstancia ésta que
quedará debidamente registrada con el señalamiento de la edificabilidad u otras condiciones
urbanísticas bajo las que se hubiera edificado.
Artículo 5.2.3.- Segregación y agregación de parcelas.
1. Se entiende por segregación aquélla operación tendente a dividir parcelas catastrales,
definidas en el parcelario 1:2.000 y 1:5.000, o partes de ella; y por agregación la
operación inversa a la anterior.
2. No se permitirán segregaciones o agregaciones de parcelas que no cumplan las
condiciones señaladas por el presente Plan.
Artículo 5.2.4.- Delimitación e identificación de parcelas.
Las parcelas se delimitarán e identificarán mediante sus linderos, y en su caso, parcelación.
Los solares, además, mediante el nombre de la calle o calles a que den frente y su número
de orden dentro de ellas, que estarán reflejados en el plano parcelario municipal, o en los
planos de los Proyectos de Reparcelación, Parcelación o Compensación que se aprueben,
y, en su defecto, en los Planos Catastrales.
Artículo 5.2.5.- Parcela.
1. Se define como parcela toda porción de Suelo Urbano o Urbanizable, delimitada con el
fin de hacer posible la ejecución de la urbanización y de la edificación, conferir
autonomía a la edificación por unidades de construcción, servir de referencia a la
intensidad de la edificación y el número de viviendas y asegurar la unidad mínima de
edificación.
2. Se establecen las siguientes normas generales sobre parcelación:
a. La unidad de parcela resultante del planeamiento no habrá de ser necesariamente
coincidente con la unidad de propiedad.
b. Cuando en las Ordenanzas de Zona o en los Planes Parciales o Especiales se
establece una parcela mínima o unas dimensiones mínimas en algunos de sus
lados, será obligatorio cumplir tales mínimos para poder edificar.
c. Las parcelas mínimas serán indivisibles de acuerdo con lo previsto en la legislación
urbanística. La cualidad de indivisible deberá hacerse constar obligatoriamente en
la inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad.
Artículo 5.2.6.- Manzana.
Manzana es la superficie de la parcela o conjunto de parcelas delimitadas por alineaciones
exteriores contiguas.
Artículo 5.2.7.- Linderos.
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1. Linderos son las líneas perimetrales que delimitan una parcela y la distinguen de sus
colindantes.
2. Es lindero frontal el que delimita la parcela con la vía o el espacio libre público al que dé
frente; son linderos laterales los restantes, llamándose testero el lindero opuesto al
frontal.
3. Cuando se trate de parcelas con más de un lindero en contacto con vía o espacio libre
público tendrán consideración de lindero frontal todos ellos, aunque se entenderá como
frente de la parcela aquél en que se sitúe el acceso a la misma.
4. El Ayuntamiento podrá exigir al propietario de una parcela el amojonamiento y
señalamiento de sus linderos cuando sea necesario por motivos urbanísticos.
Artículo 5.2.8.- Dimensión mínima de linderos.
Es la establecida por estas Normas o por los planes que desarrollen el Plan General, para
uno o varios linderos de parcela.
Artículo 5.2.9.- Dimensión máxima de linderos.
Es la establecida por estas Normas, o por los planes que desarrollen el Plan General, para
uno o varios linderos de parcela, expresada en valor absoluto o como relación entre
linderos.
Artículo 5.2.10.- Superficie de la parcela.
Se entiende por superficie de la parcela la dimensión de la proyección horizontal del área
comprendida dentro de los linderos de la misma.
Artículo 5.2.11.- Parcela máxima.
Cuando estas Normas o el planeamiento que desarrolle el Plan General establezcan
parcela máxima, no podrán formularse divisiones o agregaciones de propiedades que
generen unidades de tamaño superior a la parcela máxima.
Artículo 5.2.12.- Parcela edificable.
Se entiende por parcela edificable la comprendida dentro de las alineaciones exteriores.
Artículo 5.2.13.- Condiciones para la edificación de una parcela.
1. Para que una parcela pueda ser edificada deberá cumplir las siguientes condiciones:
a. Condiciones de planeamiento: haber adquirido el derecho a edificar, a través de la
obtención de la licencia, por ser el proyecto conforme con la presente ordenación.
b. Condiciones de urbanización:
-
Estar emplazada con frente a una vía que tenga pavimentada la calzada y
aceras, y disponga de abastecimiento de agua, evacuación de aguas en
conexión con la red de alcantarillado y suministro de energía eléctrica,
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-
debiendo tener estos servicios características adecuadas para servir a la
edificación que sobre ellas se haya de construir.
Que aún careciendo de todos o algunos de los anteriores requisitos se asegure
la ejecución simultanea de la edificación y de la urbanización, con los servicios
mínimos precedentes, conforme a un proyecto de obras aprobado por el
Ayuntamiento y con arreglo a las garantías del artículo 40 del RGU, hasta que
la parcela adquiera las condiciones del párrafo 1.
c. Condiciones de gestión: tener cumplidas todas las determinaciones de gestión que
fijen los instrumentos que establezcan el Plan General o las figuras de
planeamiento que lo desarrollen, así como las determinaciones correspondientes a
la unidad de ejecución en la que pueda estar incluida para la distribución de las
cargas y beneficios del planeamiento y ceder el quince por ciento (15%) del
aprovechamiento tipo.
d. Condiciones dimensionales: satisfacer las condiciones dimensionales fijadas por el
Plan General o los instrumentos que lo desarrollen en relación a:
-
Superficie: que deberá ser igual o superior a la fijada por el planeamiento como
mínima e igual o inferior a la que señalase como máxima.
Linderos: que han de tener una longitud igual o superior a la fijada por el
planeamiento como mínima e igual o inferior a la que señalase como máxima.
2. Además de las condiciones descritas en el apartado anterior, deberán cumplir las que
sean aplicables debido al uso a que se destine y a la regulación de la zona en que se
localice.
CAPITULO 3º CONDICIONES DE POSICIÓN DEL EDIFICIO EN LA PARCELA.
Artículo 5.3.1.- Definición y Aplicación.
1. Son aquellas que definen la posición, ocupación, aprovechamiento, volumen y forma de
las edificaciones en sí mismas y dentro de las parcelas, de conformidad con las normas
de usos y las condiciones particulares de zona.
2. Las condiciones de situación y forma se aplicarán en su integridad a las obras de nueva
edificación. Para el resto de los tipos de obras (conservación, consolidación,
acondicionamiento, restauración y reforma) tan solo se aplicarán las condiciones que
afecten a los elementos objeto de las citadas obras, sin perjuicio de lo que establezca
las ordenanzas de zona o las normas de protección.
Artículo 5.3.2.- Alineación Exterior.
1. La alineación exterior es la determinación gráfica, contenida en los Planos de
Calificación, Usos, Sistemas, Alineaciones y Rasantes de Plan General o de los
instrumentos de planeamiento que lo desarrollen, que separa los suelos destinados a
viales o espacios libres de uso público de las parcelas.
2. La línea de edificación deberá coincidir con la alineación exterior cuando así lo
establezcan las condiciones particulares de zona, sin perjuicio de los retranqueos que
las mismas autoricen.
Artículo 5.3.3.- Línea de Edificación, Alineación Interior, Fondo Edificable.
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1. La línea de edificación es la intersección del plano de fachada de la fachada exterior o
interior del edificio en el terreno.
2. Alineación interior es la línea marcada en los Planos de Calificación, Usos, Sistemas,
Alineaciones y Rasantes con la que deberán coincidir las líneas de edificación
interiores.
3. Fondo edificable es la línea marcada en los Planos de Calificación, Usos, Sistemas,
Alineaciones y Rasantes que separa la parte de parcela susceptible de ser ocupada por
edificación y el espacio libre de la parcela.
Artículo 5.3.4.- Fachada y Medianería.
1. Plano de fachada o fachadas es el plano o planos verticales que por encima del terreno
separan el espacio edificado del no edificado, conteniendo en su interior todos los
elementos constructivos del alzado del edificio excepción hecha de los cuerpos
salientes, vuelos, aleros y cornisas.
2. Medianería o fachada medianera es el lienzo de edificación que es común con una
construcción colindante, está en contacto con ella o, en edificaciones adosadas, separa
una parcela de la colindante que pudiera edificarse.
Artículo 5.3.5.- Cerramiento.
Es la cerca situada sobre los linderos que delimita una parcela.
Artículo 5.3.6.- Alineación Virtual.
Alineación virtual en planta superior es la línea que señala el planeamiento para establecer
la posición de la fachada del edificio en plantas por encima de la baja.
Artículo 5.3.7.- Separación a Linderos.
1. Separación a linderos es la distancia horizontal entre el plano de fachada y el lindero
correspondiente medida sobre una recta perpendicular a éste.
2. En aquellos casos en que el planeamiento establezca distintos valores de la separación
entre la edificación a los linderos laterales y al testero, y cuando por la irregular forma
de la parcela sea difícil diferenciar cual es el testero, se medirán las separaciones de
modo que redunden en la mayor distancia de la construcción a las de su entorno, y en
la mejor funcionalidad y mayor tamaño del espacio libre de parcela.
3. Las separaciones mínimas de la edificación o edificaciones al lindero frontal, al testero o
a sus linderos laterales son las establecidas en cada caso en las condiciones
particulares de zona.
Estas separaciones son distancias mínimas a las que puede situarse la edificación y
sus cuerpos salientes.
4. Salvo que las condiciones particulares de zona dispongan expresamente lo contrario,
las plantas sótano y cualesquiera otra construcción o instalaciones resultantes de
desmontes, nivelaciones de terreno o excavaciones, deberán respetar las distancias
mínimas a los lindes de parcela, excepto si se trata de la parte que sirva para dar
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acceso desde el exterior a los usos permitidos en los sótanos y siempre que dicha parte
no exceda del quince por ciento (15%) de la superficie libre de parcela.
Artículo 5.3.8.- Retranqueos.
1. Retranqueo es la anchura de la banda de terreno comprendido entre la alineación
exterior y la línea de edificación. El parámetro puede establecerse como valor fijo
obligado o como valor mínimo.
2. El retranqueo puede ser:
a. Retranqueo en todo el frente de alineación de una manzana.
b. Retranqueo en las plantas pisos de una edificación.
c. Retranqueo en planta baja para formación de pórticos o soportales.
3. El retranqueo se medirá en la forma determinada para la separación a linderos.
Artículo 5.3.9.- Edificios Colindantes y Separaciones entre Edificios.
1. Edificios colindantes son las construcciones aledañas o del entorno cuya existencia
pueden condicionar la posición de los nuevos edificios.
2. Se entiende que un edificio esté separado de otros cuando existe una banda libre en
torno a la construcción de anchura igual a una dimensión dada medida sobre rectas
perpendiculares a cada una de las fachadas.
3. Si las condiciones particulares de zona estableciesen separación entre edificios se
habrá de cumplir, tanto si están las construcciones en la misma parcela como en
parcelas colindantes o separadas por vías u otros espacios públicos.
Artículo 5.3.10.- Area de Movimiento de la Edificación.
Area de movimiento de la edificación es la superficie dentro de la cual puede situarse la
edificación como resultado de aplicar la totalidad de las condiciones que inciden en la
determinación de la posición del edificio en la parcela.
Artículo 5.3.11.- Posición de la edificación respecto a la alineación.
1. Respecto a las alineaciones, la edificación podrá estar en alguna de estas situaciones:
a. En línea: cuando la línea de edificación o el cerramiento son coincidentes con la
alineación.
b. Fuera de línea: cuando la línea de edificación o el cerramiento es exterior a la
alineación.
c. Remetida o retranqueada: cuando la línea de edificación o el cerramiento es interior
a la alineación.
2. Salvo los vuelos o salientes de la fachada que expresamente se autoricen en estas
Normas, ninguna parte ni elemento de la edificación, sobre el terreno o subterránea,
podrá quedar fuera de línea respecto a la alineación exterior.
Artículo 5.3.12.- Rasantes, Cota Natural del Terreno y Cota de Nivelación.
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1. Rasante es la línea que señala el planeamiento como perfil longitudinal de las vías
públicas, tomado, salvo indicación contraria, en el eje de la vía. En los viales ya
ejecutados y en ausencia de otra definición de la rasante se considerará como tal el
perfil existente.
2. Cota natural del terreno es la altitud relativa de cada punto del terreno antes de ejecutar
la obra urbanizadora.
3. Cota de nivelación es la altitud que sirve como cota ±0 de referencia para la ejecución
de la urbanización y medición de la altura.
Artículo 5.3.13.- Definición de conceptos y clasificación de viales en atención a las
alineaciones.
A) Calle o vía pública: aquel espacio de dominio y uso público destinado al tránsito
rodado o peatonal.
B) Vías de acceso interno: aquel espacio de uso público o colectivo destinado a la
circulación de vehículos y peatones que dota de acceso a áreas internas de una
parcela o manzana y que permite su estructuración interior.
C) Pasaje: aquel espacio de dominio y/o uso público destinado a la circulación de
peatones y vehículos que queda cubierto por la edificación colindante en algún
punto de su trazado.
D) Sendero o calle peatonal: aquel espacio de dominio y/o uso público destinado
prioritariamente a la circulación peatonal y a vehículos no motorizados.
E) Servidumbre de paso: aquel espacio de dominio privado afectado por un derecho
de tránsito de vehículos y peatones ajenos a la propiedad o bien así como tendido
de infraestructuras.
F) Alineación de calle o vial: es la línea que señala el deslinde del espacio público y
del privado de las parcelas a las que el vial da fachada.
G) Línea de edificación: refleja el retranqueo mínimo que todo cuerpo construido en
el interior de la parcela debe respetar respecto a la alineación y restantes lindes de
la parcela.
H) Anchura de viales: es la medida lineal de su latitud comprendida entre
alineaciones de sus márgenes.
I)
Anchura de calzada: es la medida lineal de la latitud correspondiente a la zona de
vial destinada a la circulación rodada y a su estacionamiento.
J) Anchura de acera o paseo peatonal: es la medida lineal de la latitud
correspondiente a la zona de vial destinado al tránsito o estancia de peatones. Este
espacio se considera integrado en los espacios abiertos de la urbanización con la
tolerancia de usos propios de los mismos.
K) Rasante de vial: es la expresión gráfica o analítica de su altimetría.
Artículo 5.3.14.- Definición de las alineaciones y rasantes.
Las alineaciones y rasantes del suelo urbano serán las grafiadas en el Plano de
Calificación, Usos, Sistemas, Alineaciones y Rasantes a escala 1/2.000.El desarrollo de las
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mismas se efectuará por aplicación de las determinaciones correspondientes a la Normativa
del Plan General.
Artículo 5.3.15.- Alineación de parcela entre medianeras.
La alineación exterior de una parcela situada entre edificios colindantes que presente
medianeras coincidirá, salvo que se exprese lo contrario en los Planos de Calificación,
Usos, Sistemas, Alineaciones y Rasantes con la alineación en planta baja de dichas
edificaciones.
Artículo 5.3.16.- Cuerpos volados.
La alineación exterior de parcela corresponderá en todo caso a la línea de fachada de
Planta Baja (como máximo), excluyendo los cuerpos volados y salientes de planta superior.
Artículo 5.3.17.- Movimientos de tierra.
En aquellos viales o cerramientos de parcela en cuya construcción se originen desmontes o
terraplenes significativos, las alineaciones se adaptarán a la explanación producida. Como
criterio general estas alineaciones coincidirán con la arista exterior de la plataforma. Sin
embargo la línea de edificación adoptará como referencia a efectos de retranqueo la arista
exterior de la explanación (línea de coronación de muro), de acuerdo con la Ordenanza
específica de la zona.
Artículo 5.3.18.- Línea de edificación de fachadas irregulares.
Se considerará como línea de edificación a la envolvente de las aristas que componen los
planos de la fachada en Planta Baja de una edificación.
CAPITULO 4º CONDICIONES DE OCUPACIÓN DE LA PARCELA POR LA
EDIFICACIÓN.
Artículo 5.4.1.- Definición y Aplicación.
1. Las condiciones de ocupación son las que precisan las superficie de parcela que pueda
ser ocupada por edificación, y la que debe permanecer libre de construcciones.
2. Las condiciones que se señalan para determinar la ocupación de la parcela por la
edificación son de aplicación para las obras de nueva edificación y para las obras que
supongan nuevas ocupaciones de suelo, y son establecidas para cada parcela según la
normativa propia del uso a que se destine y de la zona en que esté situada.
3. Para su aplicación se utilizarán los parámetros de referencia que se señalan en los
artículos siguientes.
Artículo 5.4.2.- Ocupación o superficie ocupada.
1. Es la superficie comprendida dentro del perímetro formado por la proyección de los
planos de fachada sobre un plano horizontal.
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2. En las zonas en que se admitan patios de parcela, la superficie de los mismos se
descontará de la superficie ocupada.
3. La ocupación será necesariamente igual o inferior a los valores de la superficie
ocupable y de la superficie edificable fijados en estas Normas, o por el planeamiento
que desarrolle el Plan General.
Artículo 5.4.3.- Superficie ocupable.
1. Superficie ocupable es la superficie de la parcela susceptible de ser ocupada por la
edificación. Su cuantía puede señalarse o bien indirectamente, como conjunción de
referencias de posición siendo entonces coincidentes con el área de movimiento, o bien
directamente, mediante la asignación de un coeficiente de ocupación.
A los efectos del establecimiento de este parámetro se distingue la ocupación de las
plantas sobre rasante y las de edificación bajo rasante.
2. La ocupación máxima de parcela que podrá ser edificada es la establecida en las
normas aplicables en la zona. La ocupación será el área de la superficie de la
proyección ortogonal sobre un plano horizontal de todo el volumen de la edificación
incluidos los cuerpos salientes.
3. El coeficiente de ocupación se establece como ocupación máxima. Si de la conjunción
de este parámetro con otros derivados de las condiciones de posición resultase una
ocupación menor, será este valor el que sea de aplicación.
4. La superficie de los patios de luces y vivideros no se computará como superficie
ocupada por la edificación.
Artículo 5.4.4.- Coeficiente de ocupación.
Coeficiente de ocupación es la relación entre la superficie ocupable y la superficie de la
parcela.
Su señalamiento se hará bien como cociente relativo entre la superficie ocupable y la total
de la parcela, bien como porcentaje de la superficie de la parcela que pueda ser ocupada.
Artículo 5.4.5.- Ocupación Bajo Rasante.
La ocupación bajo rasante será la que en cada caso autoricen las condiciones particulares
de zona.
Artículo 5.4.6.- Superficie Libre de Parcela.
1. Superficie libre de parcela es el área libre de edificación como resultado de aplicar las
restantes condiciones de ocupación.
2. Los terrenos que quedaren libres de edificación por aplicación de la regla sobre
ocupación máxima de parcela, no podrán ser objeto en superficie, de otro
aprovechamiento, que el correspondiente a espacios libres de servicio de la edificación
o edificaciones levantadas en la parcela o parcelas.
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3. Los propietarios de dos o más parcelas contiguas podrán establecer la mancomunidad
de estos espacios libres, con sujeción a los requisitos formales establecidos en estas
Normas para los patios mancomunados.
Artículo 5.4.7.- Construcciones Auxiliares.
1. Salvo que lo prohibieran las normas de zona, se podrá levantar edificación o cuerpos de
edificación auxiliares al servicio de los edificios principales, con destino a portería,
garaje particular, locales para guarda o depósito de material de jardinería, piscinas o
análogos, vestuarios, cuadras, lavaderos, despensa, invernaderos, garitas de guarda,
etc.
2. Las construcciones auxiliares computarán a efecto de la medición el aprovechamiento
neto y ocupación y deberán cumplir las condiciones de separación a linderos y de
estética que, en cada caso, sean de aplicación al edificio principal. Su altura no podrá
exceder de una planta ni de cuatrocientos sesenta (460) centímetros.
CAPITULO 5º CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD Y APROVECHAMIENTO.
Artículo 5.5.1.- Definición y Aplicación.
1. Las condiciones de edificabilidad y aprovechamiento son las condiciones que acotan la
dimensión de las edificaciones que pueden levantarse en una parcela, y concretan el
contenido del derecho de propiedad.
2. Las condiciones que se señalen para determinar la edificabilidad y aprovechamiento,
son de aplicación para todas las obras de nueva edificación y para las que se ejecuten
en los edificios que supongan capacidad para alterar la cantidad total edificada. Son
establecidas para cada parcela según la normativa de aplicación para cada uso a que
se destine y el lugar en que se encuentre la parcela.
3. Para su aplicación se utilizarán los parámetros de referencia que se señalan en los
artículos siguientes.
Artículo 5.5.2.- Superficie Edificada por Planta.
Superficie edificada por planta es la superficie comprendida entre los límites exteriores de
cada una de las plantas de edificación.
Artículo 5.5.3.- Superficie Edificada Total.
Superficie edificada total es la suma de las superficies edificadas de cada una de las plantas
que componen el edificio.
Artículo 5.5.4.- Superficie útil.
Superficie útil es la superficie comprendida en el interior de sus parámetros verticales, que
es de directa utilización para el uso a que se destine. Es superficie útil de una planta o del
edificio, la suma de las superficies útiles de los locales que lo integran. La medición de la
superficie útil se hará siempre a cara interior de parámetros terminados.
13
Artículo 5.5.5.- Superficie edificable.
Superficie edificable es el valor que señala el planeamiento para limitar la superficie
edificada total que puede construirse en una parcela.
Su dimensión puede ser señalada por el planeamiento o bien mediante la conjunción de las
determinaciones de posición, forma y volumen sobre la parcela o bien con el coeficiente de
edificabilidad.
Artículo 5.5.6.- Coeficiente de edificabilidad.
Coeficiente de edificabilidad es la relación entre la superficie total edificable y la parcela
neta, es decir con exclusión de todos los espacios públicos, en la que ha de situarse la
edificación. El coeficiente de edificabilidad se indicará mediante la fracción que exprese la
relación de metros cuadrados de superficie edificada total (m²t) por metros cuadrado de la
superficie neta de parcela (m²s).
Artículo 5.5.7.- Computo de la Superficie Edificada.
Salvo que las normas de zona establezcan otros, para el cómputo de la superficie edificada
a efectos del aprovechamiento real se seguirán los siguientes criterios:
1.
No se computará como superficie edificada la de las construcciones bajo rasante
destinadas a garaje o instalaciones generales del edificio, los pasajes de acceso a
espacios libres públicos, los patios interiores de parcela que no estén cubiertos aunque
estén cerrados en todo su perímetro y las cubiertas en las condiciones del artículo
5.6.28, los elementos ornamentales en cubierta, y la superficie bajo la cubierta si
carece de posibilidades de uso, o está destinada a depósitos u otras instalaciones
generales del edificio. Estas construcciones se computarán en su totalidad a efectos
del aprovechamiento urbanístico.
2.
Computarán como la unidad de la superficie edificada las plantas bajas porticadas,
porches, así como cualquier otro espacio cubierto en planta baja, excepto las
porciones cerradas que hubiera en ella, así como terrazas y balcones sin cubrir.
3.
Computarán íntegramente los cuartos de caldera, basuras, contadores, castilletes y
otros análogos, así como todos los cuerpos volados y las edificaciones auxiliares, salvo
las cerradas con materiales translúcidos y construido con estructura ligera
desmontable.
Artículo 5.5.8.- Consideración del Coeficiente de Edificabilidad.
La determinación del coeficiente de edificabilidad se entiende como el señalamiento de una
edificabilidad máxima; si de la conjunción de este parámetro con otros derivados de las
condiciones de posición, ocupación, forma y volumen resultase una superficie total
edificable menor, será éste el valor a aplicar.
CAPITULO 6º CONDICIONES DE VOLUMEN Y FORMA DE LOS EDIFICIOS.
Artículo 5.6.1.- Definición y Aplicación.
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1. Las condiciones de volumen y forma son las condiciones que definen la organización de
los volúmenes y la forma de las construcciones. Se establecen mediante los parámetros
contenidos en este Capítulo.
2. Las condiciones de volumen y forma de los edificios son aplicables a las obras de
nueva edificación y a las que se ejecuten en edificios que alteren las características que
en este Capítulo se señalan y son establecidas para cada parcela según la normativa
propia del uso a que se destine y de la zona en que se sitúe.
Artículo 5.6.2.- Sólido Capaz.
Sólido capaz es el volumen, definido por las restantes determinaciones del planeamiento,
dentro del cual debe contenerse la edificación sobre rasante.
Artículo 5.6.3.- Altura del Edificio.
1. Altura de un edificio es la dimensión vertical del sólido capaz.
2. La altura puede expresarse en unidades métricas o en número de plantas.
3. La altura medida en unidades métricas es la distancia desde la cota inferior de origen y
referencia hasta cualquiera de los siguientes elementos y en función de ello será:
a. Altura de cornisa: es la medida hasta la intersección de la cara superior del forjado
que forma el techo de la última planta con el plano de la fachada del edificio.
b. Altura total: es la medida hasta la cumbrera más alta del edificio.
Cuando la altura se expresare en unidades métricas y no se especificara a cual se
refiere se entenderá que es la altura de cornisa.
4. En número de plantas indicará el número de plantas por encima de la cota de origen y
referencia o de rasante, incluida la planta baja. En este caso la altura podrá expresarse
abreviadamente con la expresión P.B., para indicar la planta baja, seguida en su caso,
del signo + y un dígito indicando el número de plantas restantes.
Artículo 5.6.4.- Cota de origen y referencia.
1. Se define en el planeamiento para servir de origen en la medición de la altura,
considerándose como tal la cota de nivelación de planta baja, que se tomará como cota
cero (0).
2. Los criterios para establecer la cota de origen y referencia, se detallan en las normas de
zona en que se aplica. Cuando por las necesidades de la edificación, o por las
características del terreno en que se asienta deba escalonarse la planta baja, la
medición de alturas se realizará de forma independiente en cada una de las plataformas
que la componga, sin que dicho escalonamiento de la planta baja pueda traducirse en
exceso de altura.
Artículo 5.6.5.- Altura en unidades métricas.
Es la altura del edificio en unidades métricas medidas en la forma que determinen las
condiciones de la zona, hasta cualquiera de los siguientes elementos, y en función de ellos
será:
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a. Altura de cornisa: que es la que se mide hasta la intersección de la cara inferior del
forjado que forma el techo de la última planta con el plano de la fachada del edificio.
b. Altura de coronación: que es la que se mide hasta el nivel del plano superior de los
petos de protección de cubierta.
c. Altura total: que es la que se mide hasta la cumbrera más alta del edificio.
Artículo 5.6.6.- Altura en número de plantas.
Es el número de plantas por encima de la cota de origen y referencia o de la rasante,
incluida la planta baja.
Artículo 5.6.7.- Altura en relación con el ancho de calle.
1. Es la medida de la altura del edificio cuando se expresa:
a. Como valor fijo en metros o número de plantas relacionado con un ancho de calle
determinado.
b. Como proporción entre la altura del edificio y el ancho de la calle a la que da frente.
2. Las nuevas construcciones, cuando sitúen su línea de edificación sobre la alineación
exterior, no podrán guardar una relación entre altura de cornisa en metros y ancho de
calle superior a la proporción 2:1, salvo para aquellas zonas en que fuera preciso por la
aplicación de reglas de colindancia.
3. La medición del ancho de calle se realizará entre alineaciones definidas en el Plano de
Calificación, Usos, Sistemas, Alineaciones y Rasantes o, en su caso, en los planos de
alineaciones de las figuras de planeamiento que desarrollen el Plan General, siempre
en la perpendicular a la alineación del punto medio del frente de la parcela.
En caso de dudas en la interpretación, se seguirán los siguientes criterios:
Cuando las alineaciones de calle no sean paralelas entre sí, se tomará como ancho
el existente en la perpendicular a la alineación de fachada trazada en el punto
medio de la misma.
b. En fachadas a plazas, se tomará como anchura la correspondiente a la mayor de
las calles que afluyan a ella.
c. Cuando la calle vaya acompañada en uno de sus bordes de jardines o espacios
libres, se tomará como ancho de calle el existente entre la alineación y el límite del
jardín o espacio libre.
d. No se estimará aumentado el ancho en la parte correspondiente a embocaduras de
otras vías, sino que el ancho se medirá a la línea de prolongación de las
alineaciones.
a.
4. La medición de la altura se hará con los siguientes criterios:
a. La altura de cornisa se medirá en la vertical correspondiente al punto medio de la
línea de fachada, desde la rasante de la acera.
b. Cuando no exista acera, la medición se hará del mismo modo desde la rasante de
la calle, incrementada en la altura correspondiente al declive transversal de la acera
computado con pendiente del dos con cinco por ciento (2,5%).
c. En parcelas de esquina a calles de diferente ancho, la altura se tomará para cada
una de las fachadas del modo antes escrito.
d. En calles en pendiente, la altura de la construcción se medirá en el punto medio de
la fachada, si la longitud de la línea de fachada no supera veinte (20) metros. Ni la
altura en metros, ni la expresada en plantas, podrá rebasarse en ninguno de los
escalonamientos.
16
e. En situaciones mixtas al modo de fijar la altura se establecerá combinando las
reglas anteriores.
Artículo 5.6.8.- Altura Máxima.
1. Altura máxima es la señalada por las condiciones particulares de zona con valor límite
de la altura de la edificación.
2. A cada altura en unidades métricas corresponde un número máximo de plantas. Estas
dos constantes, altura en unidades métricas y número de plantas, deberán cumplirse
conjuntamente.
Artículo 5.6.9.- Consideración de la Condición de Altura.
La adecuación del Proyecto al aprovechamiento real será obligatoria en los supuestos de
edificabilidad mínima, cuando el presente Plan o el Ayuntamiento así lo acuerde tras la
constatación de desajustes notorios y a través del procedimiento de delimitación de
unidades de ejecución.
En estos casos el Ayuntamiento impondrá coactivamente la transferencia de
aprovechamiento o expropiará la parcela si el titular no acredita la adquisición del
aprovechamiento o afianza en el plazo de seis (6) meses.
Artículo 5.6.10.- Ancho de Vial.
Si las condiciones particulares de zona fijaran la altura reguladora u otras características de
la edificación en función del ancho de la calle, su forma de medición se atendrá a las
siguientes reglas:
a. Si las alineaciones exteriores están constituidas por rectas y curvas paralelas,
se tomará como ancho de vial, para cada lado un tramo de calle comprendido
entre dos transversales, el mínimo ancho en el lado y tramo considerados.
b. Si las alineaciones exteriores no son paralelas o presentan estrechamientos,
ensanches o cualquier otro tipo de irregularidad, se tomará como ancho de vial,
para cada lado de un tramo de calle comprendido entre dos transversales, el
mínimo ancho puntual en el lado y tramos considerados.
Artículo 5.6.11.- Construcciones e Instalaciones por Encima de la Altura Reguladora
Máxima.
Por encima de la altura máxima sólo se permitirán:
a. La cubierta del edificio, de pendiente inferior a treinta (30) grados
sexagesimales y cuyos arranques se produzcan en todas las líneas
perimetrales de sus fachadas exteriores. El vuelo máximo de la cubierta no
podrá superar el de los aleros. Los espacios interiores que resulten bajo la
cubierta no serán habitables ni ocupables, salvo que expresamente lo autoricen
las condiciones particulares de zona.
a. Los petos de barandilla de fachadas (anterior, posterior o laterales) y de patios
interiores, así como elementos de separación entre azoteas tendrán una altura
máxima de ciento veinte (120) centímetros si son opacos y de ciento ochenta
(180) centímetros si son enrejados o transparentes; en todo caso los petos de
separación entre azoteas medianeras serán opacos y de ciento ochenta (180)
centímetros de altura.
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b. Las cámaras de aire y elementos de cubierta en los casos de terraza o cubierta
plana, con altura máxima total de ciento veinte (120) centímetros.
c. Los remates de las cajas de escaleras, casetas de ascensores, depósitos y
otras instalaciones, que no podrán sobrepasar una altura de tres con cincuenta
(3,50) metros sobre la altura de cornisa. Las chimeneas de ventilación o de
evacuación de humos, calefacción y acondicionamiento de aire y demás
elementos técnicos, con las alturas que en orden a su correcto funcionamiento
determinen las Normas Tecnológicas de la Edificación del MOPU, y en su
defecto el buen hacer constructivo.
d. Los remates del edificio de carácter exclusivamente decorativo.
e. Pérgolas, Belvederes, etc..
Artículo 5.6.12.- Criterios para el Establecimiento de la Cota de Referencia y de la
Altura.
1. Edificios con alineación obligatoria a vial:
En los edificios cuya fachada deba situarse obligatoriamente alineada al vial, la
determinación de la cota de referencia o punto de origen para la medición de altura será
diferente para cada uno de los supuestos siguientes:
A) Edificios con frente a una sola vía.
a. Si la rasante de la calle tomada en la línea de fachada es tal que la
diferencia de niveles entre los extremos de la fachada a mayor y a
menor cota es igual o menor que ciento cincuenta (150) centímetros, la
cota de referencia se tomará en el punto de fachada coincidente con la
rasante de calle de cota media entre las extremas.
b. Si por el contrario la diferencia de niveles es superior a ciento
cincuenta (150) centímetros, se dividirá la fachada en los tramos
necesarios para que sea aplicable la regla anterior, es decir, de forma
que la diferencia entre las cotas extremas de cada tramo sea igual o
inferior a ciento cincuenta (150) centímetros, aplicando a cada uno de
estos la regla anterior, y tomando en consecuencia como origen de
alturas la cota media en cada tramo. En cada uno de los tramos
resultantes, la altura reguladora se medirá considerando únicamente a
estos efectos cada tramo como fachada independiente.
B) Edificios con frente a dos o más vías públicas formando esquina o chaflán.
a. Si la altura de la edificación es la misma en cada frente de vial, se
aplicarán las disposiciones del número 1.1 anterior, pero resolviéndose
el conjunto de las fachadas a todos los viales desarrolladas
longitudinalmente como si fuesen una sola.
b. Si las alturas reguladoras fueran diferentes se medirá la altura
correspondiente a cada calle tomando como línea de separación de
alturas la bisectriz del ángulo que formen las calles. Por motivos de
composición estética se permitirá volver la altura mayor sobre la menor
una distancia no superior al fondo edificable o alineación interior
establecida y cuando no estuviesen establecidos estos parámetros una
dimensión máxima de doce (12) metros. El parámetro originado por la
diferencia de altura recibirá tratamiento de fachada.
C) Edificación en solares con frente a dos vías paralelas u oblicuas que no
formen ni esquina ni chaflán.
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a. Los edificios en solares con frente a dos vías paralelas u oblicuas que
no formen ni esquina ni chaflán y cuya edificación en cada frente venga
separada de la otra por el espacio libre interior de manzana, se
regularán a efectos de medición de alturas como si se tratase de
edificios independientes.
b. Edificios en solares con frente a dos vías paralelas u oblicuas que no
formen ni esquina ni chaflán y que se sitúen en manzanas sin espacio
libre interior común. La altura reguladora se determinará por el ancho
del vial a que dé cada edificación. Esta altura se aplicará hasta una
profundidad edificable determinada por el lugar geométrico de los
puntos equidistantes de la alineación objeto de la edificación y de la
alineación de la fachada opuesta.
D) Los casos particulares que originen alineaciones muy irregulares, se
resolverán por analogía con los criterios expuestos en los apartados anteriores.
E) Edificios con frente a plaza.
Las dimensiones de las plazas no influirán en la determinación de las alturas de la
edificación con frente a ella.
Los cruces de vías y los chaflanes no tendrán la consideración de plazas.
Para la determinación de las alturas de los edificios que den frente a plazas, se
tomará como altura reguladora la que proceda de la calle más ancha de las que
formen la plaza o afluyan a ésta y de tamaño inmediatamente inferior a la
dimensión mínima de la plaza medida entre sus lados opuesto. Por dicha razón
quedan excluidas las calles de anchura superior a la dimensión mínima de la plaza,
medida en la forma determinada.
Cuando parte de la fachada de un edificio dé frente a una plaza y el resto a uno de
los viales se seguirán las mismas reglas que en el supuesto del apartado 1.B.b) de
este artículo.
2. Edificios exentos:
En los edificios exentos cuya fachada no deba situarse alineada al vial, las cotas de
referencia para la medición de alturas se atendrá a las siguientes reglas:
a. La cota de referencia es la de planta baja que podrá establecerse con una
variación absoluta superior o inferior a ciento veinticinco (125) centímetros con
relación a la cota natural del terreno. En consecuencia, en los terrenos de
pendiente acusada la planta baja habrá de fraccionarse en el número
conveniente de partes para cumplir con la condición antedicha, no pudiéndose
sobrepasar la altura máxima autorizada en ninguna sección longitudinal o
transversal del propio edificio con respecto a las respectivas cotas de referencia
de las distintas plantas bajas existentes.
b. La altura máxima de la edificación se fijará en cada uno de sus puntos a partir
de la cota de la planta que tenga la consideración de planta baja.
c. En los casos en que la edificación se desarrolla escalonadamente para
adaptarse a la pendiente del terreno, los volúmenes edificados que se
construyan sobre cada planta o parte de planta que tengan la consideración de
planta baja, se sujetarán a la altura máxima que corresponda a cada una de las
partes citadas, y la edificabilidad total no deberá ser superior a la que resultará
de edificar en un terreno horizontal.
Artículo 5.6.13.- Normas de edificación "en ladera".
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En los sectores calificados para Vivienda Unifamiliar Adosada o de Ciudad Jardín, siempre
que se haya de mantener la edificación en terrenos cuya pendiente media real medida en
cualquier sección vertical entre la alineación del vial y el fondo de parcela, sea superior a
30°, será de aplicación obligatoria las siguientes Normas:
A. La edificación habrá de disponerse exclusivamente en una ladera lateral de la
vía: aquella cuyas cotas se sitúen por encima de la rasante de la misma, siendo
inedificables las laderas del lateral opuesto, esto es, las situadas a cotas
inferiores a la rasante, cuando la pendiente natural sea también superior a 30°.
B. En las laderas edificables serán de aplicación los siguientes preceptos:
a. Se crearán plataformas de nivelación y aterrazamiento mediante
muros dispuestos en la alineación de las parcelas al vial. Tales
planos de nivelación constituyen las cotas de referencia de la
edificación.
b. La altura del muro indicado en el apartado anterior no será superior a
tres con cincuenta (3,50) metros. En el caso de que existan
diferencias de cota en la rasante de calle en los extremos de la
parcela, el muro a efectos de esta regulación se dividirá en tramos
suficientes para que no se sobrepase la altura máxima indicada.
c. Los muros de nivelación de tierras que hubieran de disponerse en el
interior de la parcela, no alcanzarán en ningún punto de los linderos
medianeros una altura superior a uno con cincuenta (1,50) metros
por encima o por debajo de la cota real del terreno. En los demás
puntos en el interior de la parcela, los muros de nivelación tampoco
alcanzarán altura superior a los uno con cincuenta (1,50) metros por
encima o por debajo del terreno real.
d. Los muros, y especialmente el de alineación a calle, deberán ser
tratados como fachada, expresándose su tratamiento en el proyecto
objeto de solicitud de licencia.
e. La edificación deberá separarse de la cara exterior del muro una
distancia igual a la mitad de su altura medida hasta el remate
superior de la cubierta, con mínimo de tres (3) metros.
f. Bajo la cota de nivelación de la plataforma a la que se refiera la
edificación, sólo se permitirá el uso de garajes o instalaciones
complementarias, con una ocupación máxima del quince por ciento
(15%) de la superficie de la parcela.
Artículo 5.6.14.- Altura de las Edificaciones.
Las nuevas construcciones, cuando sea obligatoria su alineación a vial, no podrán guardar
una relación entre altura de cornisa en metros y ancho de calle superior a la proporción 2:1,
salvo para aquellas zonas en las que el Plan fijara expresamente la altura.
Artículo 5.6.15.- Planta.
Planta es toda superficie horizontal practicable y cubierta.
Artículo 5.6.16.- Altura Libre y Cota de Planta Piso.
1. Altura de piso es la distancia vertical entre las caras superiores de los forjados de dos
plantas consecutivas.
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2. Altura libre de piso es la distancia vertical entre la cara superior del pavimento
terminado de una planta y la cara inferior del forjado del techo en la planta o, si lo
hubiere, del falso techo.
3. Cota de planta piso es la distancia vertical medida ente la cota de referencia de la
planta baja y la cara superior del forjado de la planta a la que se refiere la medición.
Artículo 5.6.17.- Planta Sótano.
1. Se define como Planta Sótano la situada por debajo de la Planta Baja, tenga o no
huecos a causa de los desniveles en cualquiera de los frentes de la edificación.
2. Sin perjuicio de lo anterior, la Planta Sótano es aquella enterrada o semienterrada
siempre que su techo esté a menos de uno con cincuenta (1,50) metros sobre el nivel
definitivo del suelo exterior. La parte de planta semienterrada cuyo techo sobresalga
más de uno con cincuenta (1,50) metros por encima de este nivel, tendrá en toda esa
parte la consideración de Planta Baja.
3. Para usos de aparcamientos, trasteros o almacenes ligados a las viviendas la superficie
del sótano no computará a efectos de la superficie de techo máximo edificable. Para
cualquier uso diferente del anterior, la superficie máxima de techo permitida en sótano
no podrá sobrepasar el veinte por ciento 20% de la superficie de techo edificado del
edificio.
4. La superficie del sótano podrá alcanzar la ocupación máxima permitida por cada
Ordenanza específica de zona, debiendo cumplirse simultáneamente las condiciones
de separación a linderos públicos y privados de dicha ordenanza, salvo los casos en
que expresamente se permita la mancomunidad en parcelas contiguas.
Artículo 5.6.18.- Entreplantas.
1. Es la planta que tiene la totalidad del forjado de suelo en una posición intermedia entre
los planos de pavimento y techo de una planta baja o de piso.
2. Podrán autorizarse la construcción de entreplantas siempre que su superficie útil no
exceda del cincuenta por ciento (50%) de la superficie útil del local a que esté adscrita y
no rebase la superficie edificable.
3. La altura libre de piso por encima y por debajo de la entreplanta será en todo caso
superior a doscientos cincuenta (250) centímetros. Esta distancia tendrá valor de
mínimo independiente del uso a que se destine la entreplanta.
Artículo 5.6.19.- Planta Piso.
1. Es la situada por encima del forjado de techo de la planta baja.
2. La altura libre de las plantas piso será como mínimo de doscientos setenta (270)
centímetros. Las plantas para servicio e instalaciones de altura inferior a doscientos diez
(210) centímetros no computarán a efectos del número de plantas aunque sí a efectos
de la altura máxima edificable medida en unidades métricas.
Artículo 5.6.20.- Aticos y Plantas Bajo Cubierta.
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1. Atico es la última planta de un edificio cuando su superficie edificada es inferior a la
normal de las restantes plantas y su fachada se encuentra retranqueada del plano de
fachada del edificio.
2. Solo se permitirán los áticos, que tendrán la misma altura que las plantas pisos, cuando
expresamente lo autoricen las condiciones particulares.
3. Planta bajo cubierta es la planta situada entre la cara superior del forjado de la última
planta y la cara inferior de los elementos constructivos de la cubierta inclinada.
4. Las plantas bajo cubierta, igualmente solo se autorizan donde expresamente lo
permitan las condiciones particulares de zona, y si son habitables deberán tener en el
cincuenta por ciento (50%) de su superficie una altura libre igual a doscientos cincuenta
(250) centímetros.
Artículo 5.6.21.- Planta Baja.
1. Se define como Planta Baja a la planta del edificio al nivel de la rasante del terreno o
dentro de los límites de tolerancia que con respecto a ella se señalen.
2. En ningún caso las cotas de referencia de las Plantas Bajas podrán establecerse con
una variación absoluta superior o inferior a uno con cincuenta (1,50) metros con relación
a la cota natural del terreno. En consecuencia, en los terrenos de pendiente acusada, la
Planta Baja habrá de fraccionarse en el número conveniente de partes para cumplir con
la condición antedicha, no pudiéndose sobrepasar la altura máxima autorizada en
ninguna sección longitudinal o transversal del propio edificio con respecto a las
respectivas cotas de referencia de las distintas Plantas Bajas existentes.
Artículo 5.6.22.- Patios.
1. Patio es todo espacio no edificado delimitado por fachadas interiores de los edificios.
También será considerado como tal cualquier espacio no edificado al interior de las
alineaciones exteriores cuyo perímetro esté rodeado por la edificación en una
dimensión superior a las dos terceras partes (2/3) de su longitud total.
2. Los patios pueden ser:
a. Patio de parcela: es aquel que está situado en el interior de la edificación o en
contacto con alguno de los linderos de la parcela salvo con el frontal. Por su
función estos patios pueden ser:
Patios de ventilación, que son aquellos cuyo fin es ventilar espacios
no habitables.
- Patios de luces, si su fin es ventilar e iluminar piezas habitables.
Tendrán la consideración de patios vivideros aquellos que reúnan las
condiciones de dimensiones y accesos que se establecen en los
artículos siguientes.
-
b. Patio abierto: es aquel que cuenta con una embocadura abierta a la vía
pública o a un espacio libre.
c. Patio de manzana: es aquel que tiene definida por el planeamiento su forma y
posición en la parcela para, junto con los de las parcelas colindantes, formar un
espacio libre único para todas ellas.
Artículo 5.6.23.- Anchura de Patios.
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1. Anchura de patio es la medida de la separación entre los parámetros de fachada
opuestos.
2. Los patios de cualquier tipo mantendrán uniformes sus dimensiones en toda su altura,
salvo que las incrementen.
3. La anchura mínima del patio no podrá ocuparse con cuerpos salientes, salvo lo
establecido en las presentes Normas para los patios de manzana.
Artículo 5.6.24.- Medición de la Altura de los Patios.
Salvo que las condiciones particulares de zona establezcan otros criterios, se considerará
como altura a efectos de la medición de patios al cociente de la suma de los productos de la
altura de cada tramo de fachada por la longitud de cada uno dividido por la longitud total del
perímetro que cierra el patio. La altura de cada paramento se medirá tomando como cota de
partida la del piso del local de cota más baja que tenga huecos de luz y ventilación al patio y
hasta la coronación de la edificación a la que sirve.
Artículo 5.6.25.- Dimensión de los Patios de Parcelas.
1. Sin perjuicio de lo que establezca las condiciones particulares de zona del Plan General
las dimensiones de los patios se ajustarán a las que se indican en los siguientes
epígrafes de este artículo.
2. En viviendas unifamiliares las dimensiones de los patios se ajustarán a los siguientes
parámetros:
a. La dimensión de cualquier lado del patio será igual o superior a un tercio de su
altura (H/3), con un mínimo de doscientos cincuenta (250) centímetros.
b. Cuando por inexistencia o escasas dimensiones del jardín, el patio constituya el
principal espacio abierto de la parcela, su superficie será igual o mayor que
nueve (9) metros cuadrados.
3. En las viviendas plurifamiliares sus parámetros serán los siguientes:
a. La dimensión de los patios de parcela se establece en función del uso de las
piezas que abren a ellos y de la altura (H) del patio, medido en la forma citada
en el artículo 5.6.22.
b. Las dimensiones mínimas según el uso del local, tanto absoluta como en
relación con la altura será la mayor de las siguientes:
-
Patios vivideros: 9,00 metros o H.
Patios de luces: Si iluminan a piezas habitables excepto a cocina:
3,30 metros o H/3. Si solo ilumina la cocina: 3,00 metros o H/4.
Patios de ventilación: 2,00 metros o H/5.
En consideración a las dificultades que pudieran presentar las construcciones
en parcelarios muy irregulares se permitirá una tolerancia de hasta el cinco por
ciento (5%) en el ajuste de los parámetros establecidos en el anterior apartado
siempre que se justifique una solución arquitectónica adecuada.
d. En los patios de planta no rectangular, su forma será tal que permita trazar en
su interior una circunferencia de diámetro igual a la dimensión menor entre
paramentos opuestos, cuyas luces rectas no podrán ser en ningún caso
inferiores a tres (3) metros, manteniéndose para el resto de los paramentos
enfrentados las distancias mínimas establecidas anteriormente. A estos efectos
se entiende por luz recta la longitud del segmento perpendicular al parámetro
c.
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exterior medido en el eje del hueco considerado, desde dicho paramento hasta
el muro o lindero más próximo.
e. Los patios adosados a los linderos con las otras fincas cumplirán las anteriores
condiciones, considerándose como paramento frontal el de la linde, aún cuando
no estuviera construido, o bien podrá considerarse como patio único,
mancomunado con el edificio colindante, ateniéndose a lo establecido en el
artículo siguiente.
Artículo 5.6.26.- Patios de Luces.
1. Se define como patio de luces al espacio no edificado situado dentro del volumen de la
edificación y destinado a obtener iluminación y ventilación.
2. Los patios de luces podrán ser interiores o mixtos. Son interiores cuando no se abren a
otros espacios libres o de vial, y son mixtos los abiertos a estos espacios.
3. Sin perjuicio de limitaciones específicas más restrictivas para determinadas zonas, con
carácter general la dimensión y superficie mínima obligatoria de los patios de luces
interiores depende de su altura. La dimensión mínima del patio de luces interior será tal
que permita describir en su interior un círculo de diámetro igual a un sexto de su altura,
con un mínimo de 2 metros para edificios de hasta PB+2, y no siendo el patio
mancomunado, y de 3 metros en los demás supuestos. El círculo deberá estar libre,
quedando fuera de él todo tipo de cuerpos, o elementos salientes. Sus superficies
mínimas serán las fijadas en la siguiente tabla: Superficie mínima en M2 según número
de plantas.
Hasta 2 ......................... 8
Hasta 3 ......................... 12
Hasta 4 ......................... 14
Hasta 5 ......................... 16
Más de 5 ....................... 20
4. Los patios de luces mixtos, que son los abiertos por alguna o algunas de sus caras a
espacios libres o viales, no tendrán que cumplir las superficies mínimas señaladas en la
Tabla del número 3 anterior, pero en cualquier caso deberán guardar las distancias
mínimas entre paredes fijadas por el diámetro del círculo inscribible que se ha
establecido en el número 3 anterior de este artículo. Las paredes de los patios de luces
mixtos se considerarán fachadas a todos los efectos.
5. El patio de luces será mancomunado cuando pertenezca al volumen edificable de dos o
más fincas contiguas. Será indispensable, a los efectos de aplicación de estas Normas,
que la mancomunidad de patio se establezca por escritura inscrita en el Registro de la
Propiedad. Los patios mancomunados se regirán, en cuanto a su forma y dimensiones,
por lo dispuesto para los patios interiores y mixtos.
6. En todo lo referente a patios de luces interiores se tendrán en cuenta, además de lo
anteriormente dispuesto por este artículo, las siguientes reglas:
a. Las luces mínimas entre muros del patio no podrán reducirse con lavaderos ni
cuerpos salientes de ninguna clase.
b. La altura del patio se medirá en número de plantas, a los efectos de
determinación de su superficie, desde la más baja a la que el patio sirva, hasta
la más elevada que lo rodee total o parcialmente.
c. El pavimento del patio de luces estará, como máximo, a un metro por encima
del nivel del suelo de la dependencia a ventilar o iluminar.
d. Los patios de luces podrán cubrirse con claraboyas siempre que se deje un
espacio periférico libre sin cierre de ninguna clase entre las paredes del patio y
24
la claraboya, con una superficie de ventilación mínima de un veinte por ciento
(20%) superior a la del patio.
Artículo 5.6.27.- Patios de Ventilación.
1. Se designan con este nombre a los espacios no edificados, de carácter análogo a los
patios de luces, pero destinados a iluminar o ventilar escaleras o dependencias que no
sean dormitorios ni estancias donde se habita normalmente.
2. Los patios de ventilación pueden ser interiores o mixtos.
3. Las dimensiones y superficies mínimas obligatorias de los patios de ventilación
dependen de su altura. La dimensión del patio será tal que permita inscribir en su
interior un círculo de diámetro mínimo igual a un séptimo de la altura total del edificio,
con un mínimo de dos (2) metros. El círculo deberá estar libre, quedando fuera de él
todo tipo de cuerpos o elementos salientes. La superficie mínima queda regulada por la
tabla siguiente: Superficie mínima en M2 según número de plantas.
Hasta 2 ........................ 5
Hasta 3 ........................ 7
Hasta 4 ........................ 9
Hasta 5 ........................ 11
Más de 5 ...................... 15
4. Además de lo indicado para los patios de ventilación en los tres puntos anteriores de
este artículo, se aplicarán las siguientes reglas:
a. No se permitirá reducir las luces mínimas interiores con cuerpos salientes de
ninguna clase.
b. La altura del patio, a efectos de la determinación de su superficie, se medirá en
número de plantas, desde la más baja a la que sirva, hasta la más alta servida
por él.
5. Los patios de ventilación mixtos cumplirán las mismas condiciones establecidas para
los patios de luces mixtos.
6. Los patios de ventilación podrán cubrirse con claraboyas siempre que se deje un
espacio periférico libre sin cierre de ninguna clase, entre la parte superior de las
paredes del patio y la claraboya, con una superficie de ventilación mínima de un veinte
por ciento (20%) superior a la del patio.
Artículo 5.6.28.- Dimensión de los Patios Abiertos.
La embocadura del patio deberá tener un ancho mayor de un tercio de la altura (H/3) como
mínimo de seis (6) metros. Esta dimensión deberá salvarse según el sistema de medidas
más desfavorable en cada caso y siempre en todos los puntos de los paramentos
enfrentados.
Artículo 5.6.29.- Régimen de Mancomunidad de Patios.
1. Los patios mancomunados son los patios de parcela comunes a los volúmenes de dos
inmuebles colindantes cuando se constituya mancomunidad a fin de completar las
dimensiones mínimas de patio.
25
2. La mancomunidad deberá establecerse mediante escritura pública, y como derecho
real de servidumbre sobre los solares o inmuebles, inscrita en el Registro de Propiedad.
3. Esta servidumbre no podrá cancelarse sin autorización de la administración urbanística
municipal ni en tanto subsista alguno de los edificios cuyos patios requieran este
complemento para alcanzar la dimensión mínima.
4. Los patios mancomunados podrán separarse en planta baja mediante rejas o cancelas,
nunca mediante muros de fábrica.
Artículo 5.6.30.- Dimensión de los patios de manzana.
1. La dimensión mínima de los patios de manzana no podrá ser inferior a la altura máxima
de coronación del edificio, en aquellos casos en que no venga fijada la dirección interior
o fondo máximo edificable en los Planos de Calificación, Usos, Sistemas, Alineaciones
y Rasantes.
2. La mancomunidad deberá establecer, constituyéndolo mediante escritura pública, un
derecho real de servidumbre sobre los solares o inmuebles, inscrita en el Registro de la
Propiedad.
3. Esa servidumbre no podrá cancelarse sin autorización del Ayuntamiento ni en tanto
subsista alguno de los edificios cuyos patios requieran este complemento para alcanzar
la dimensión mínima.
Artículo 5.6.31.- Luces rectas.
Ningún plano de fachada distará de otro opuesto a él una dimensión inferior a la establecida
en el artículo 5.6.25.
Artículo 5.6.32.- Cota de Pavimentación.
El pavimento de los patios no podrán situarse a un nivel superior a un (1) metro por encima
del suelo de cualquiera de los locales a los que él abran huecos de luces o de ventilación.
Artículo 5.6.33.- Acceso a Patio.
1. Cualquier tipo de patio contará con acceso desde un espacio público, espacio libre
privado, portal caja de escaleras u otro espacio comunitario, a fin de posibilitar la
obligada limpieza y policía de los mismos.
2. Sin perjuicio de lo que establezca las condiciones particulares de zona, los patios de
manzana deberán tener un acceso a vía pública que como mínimo tendrá un ancho de
tres (3) metros, salvando las diferencias de cota que pudieran existir, y que nunca
podrán exceder en más o en menos de (1) metro, mediante rampas.
Artículo 5.6.34.- Construcciones en los Patios.
1. En las zonas de uso determinado residencial no se autorizará ninguna construcción de
nueva planta, ni obras de ampliación que ocupen los patios de parcela salvo en las
circunstancias que expresamente queden exceptuadas por las presentes Normas.
26
2. El planeamiento que desarrolle el Plan General podrá señalar en su ordenación la
localización de edificaciones destinadas a usos dotacionales o dotaciones de los
edificios en el interior de los patios de manzana. Fuera de este supuesto no cabrá la
ocupación por construcciones de los patios de manzana.
Artículo 5.6.35.- Cubrición de Patios.
Se podrán cubrir los patios de luces y ventilación con claraboyas y lucernarios traslúcidos,
siempre que estos elementos dejen un espacio perimetral desprovisto de cualquier tipo de
cierre, entre los muros del patio y el elemento de cubrición, que permita una superficie
mínima de ventilación superior en el veinte por ciento (20%) a la del patio. Los patios así
cubiertos no computarán a efectos de edificabilidad.
CAPITULO 7º CONDICIONES DE CALIDAD E HIGIENE DE LOS EDIFICIOS.
Artículo 5.7.1.- Definición y Aplicación.
1. Son condiciones de calidad e higiene las que se establecen para garantizar el buen
hacer constructivo y la salubridad en la utilización de los locales por las personas.
2. Las condiciones de calidad e higiene son de aplicación a obras de nueva edificación y
aquellos locales resultantes de obras de reforma total. Serán asimismo de aplicación en
el resto de las obras en los edificios en que su cumplimiento no represente desviación
importante en el objeto de las mismas.
3. En todo caso se cumplirán las condiciones que se establecieran para poder desarrollar
los usos previstos, las de aplicación en la zona en que se encuentre el edificio y cuantas
estuvieren vigentes de ámbito superior al municipal.
SECCION 1ª Condiciones de Calidad.
Artículo 5.7.2.- Calidad de las Construcciones.
Las construcciones buscarán en sus soluciones de proyecto la mejor estabilidad,
durabilidad, resistencia, seguridad y economía de mantenimiento de los materiales
empleados y de su colocación en obra.
Artículo 5.7.3.- Condiciones de Aislamiento.
1. Las construcciones y edificaciones deberán cumplir las condiciones de transmisión y
aislamiento térmico contenida en la normativa vigente y en las correspondientes
Normas Básicas de Edificación.
2. Todo local debe ser estanco y estar protegido de la penetración de humedades. A este
fin las soleras, muros perimetrales de sótanos, cubiertas, juntas de construcciones, y
demás puntos que puedan ser causa de filtración de aguas, estarán debidamente
impermeabilizados y aislados. Las carpinterías exteriores las Normas Básica de la
Edificación sobre condiciones térmicas en los edificios.
SECCION 2ª Condiciones Higiénicas de los Locales.
27
Artículo 5.7.4.- Local.
Se entiende por local el conjunto de piezas contiguas en el espacio dedicadas al desarrollo
y ejercicio de una misma actividad.
Artículo 5.7.5.- Local Exterior.
1. Se considerará que un local es exterior si todas sus piezas habitables cumplen alguna
de las siguientes condiciones:
a. Dar sobre una vía pública, calle o plaza.
b. Recaer sobre un espacio libre de edificación de carácter público.
c. Dar a un espacio libre de edificación de carácter privado que cumpla las
condiciones específicas de la norma de zona que le sea de aplicación.
d. Dar a un patio que cumpla las normas correspondientes en cuanto a sus
dimensiones.
2. Deberá cumplir además las condiciones correspondientes de superficie de huecos y
superficie de ventilación.
Artículo 5.7.6.- Piezas Habitables.
1. Se considerará pieza habitable toda aquélla en la que se desarrollen actividades de
estancia, reposo o trabajo que requieran la permanencia prolongada de personas.
2. Toda pieza habitable deberá satisfacer alguna de las condiciones que se señalan en el
artículo anterior. Se exceptúan las pertenecientes a aquellos locales que deban o
puedan carecer de huecos en razón de la actividad que en ellos se desarrolle, y
siempre que cuenten con instalación mecánica de ventilación y acondicionamiento de
aire.
Artículo 5.7.7.- Piezas Habitables en Planta Sótano y Semisótano.
1. No podrán instalarse en sótanos piezas habitables, salvo que su techo esté un (1)
metro por encima de la cota de referencia o del terreno, salvo los expresamente
autorizados en las normas de uso.
2. En plantas de semisótano sólo se autorizará la instalación de piezas habitables si no
están adscritas a usos residenciales, salvo que se trate de piezas pertenecientes a una
vivienda unifamiliar, y cumplan las restantes condiciones de calidad e higiene.
Artículo 5.7.8.- Ventilación e Iluminación.
1. Los huecos de ventilación e iluminación de las piezas habitables deberán tener una
superficie no inferior a un décimo (1/10) de la planta del local. No se dispondrá ningún
puesto de trabajo estable a más de diez (10) metros de distancia de los huecos de
iluminación y ventilación, salvo especiales exigencias técnicas de la actividad.
2. Cada una de las piezas habitables dispondrá de una superficie practicable con una
dimensión de, al menos, la equivalente a un veinteavo (1/20) de la superficie útil de la
pieza.
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3. Las cocinas, así como cualquier otra pieza donde se produzca combustión o gases,
dispondrán de conductos independientes o ventilación forzada para su eliminación.
4. La ventilación de las piezas no habitables tales como aseos, baños, cuartos de
calefacción, de basura, de acondicionamiento de aire, despensas, trasteros y garajes,
podrá llevarse a cabo mediante sistemas artificiales de ventilación forzada o por otros
medios mecánicos.
Artículo 5.7.9.- Oscurecimiento de las Piezas Habitables.
Las piezas habitables destinadas a dormitorios dispondrán de los medios necesarios que
permitan su oscurecimiento temporal frente a la luz exterior bien mediante sistemas fijos o
preveyendo la instalación de dichos sistemas por los usuarios.
CAPITULO 8º CONDICIONES DE LAS DOTACIONES Y SERVICIOS DE LOS
EDIFICIOS.
Artículo 5.8.1.- Definición y Aprobación.
1. Son condiciones de las dotaciones y servicios de los edificios las que se imponen al
conjunto de instalaciones y máquinas, así como a los espacios que ocupen, para el
buen funcionamiento de los edificios y locales conforme al destino que tienen previsto.
2. Las condiciones que se señalan para las dotaciones y servicios de los edificios son de
aplicación a las obras de nueva edificación y a aquellos locales resultantes de obras de
acondicionamiento y reforma total. Serán asimismo, de aplicación en el resto de las
obras en los edificios en las que su provisión no represente desviación importante en
los objetivos de las mismas.
3. En todo caso se cumplirán las condiciones que estén vigentes de ámbito superior al
municipal o las que el Ayuntamiento promulgue. El Ayuntamiento podrá exigir el
cumplimiento de las instrucciones contenidas en las NTE.
SECCION 1ª Dotación de agua.
Artículo 5.8.2.- Dotación de Agua Potable.
1. Todo edificio deberá disponer en su interior de instalación de agua corriente potable con
dimensionado suficiente para las necesidades propias del uso.
2. La red de agua potable abastecerá todos los lugares de aseo y preparación de
alimentos y cuantos otros sean necesarios para cada actividad.
Artículo 5.8.3.- Dotación de Agua Caliente.
En todo edificio deberá preverse la instalación de agua caliente en los aparatos sanitarios
destinados al aseo de las personas y a la limpieza doméstica.
SECCION 2ª Dotación de energía.
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Artículo 5.8.4.- Energía Eléctrica.
Todo edificio contará con instalación interior de energía eléctrica conectada a la red de
abastecimiento general o sistema de generación propia realizada de acuerdo con el
Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión o, en su caso, la normativa vigente en cada
momento.
Artículo 5.8.5.- Instalaciones de Transformación.
Cuando se prevea la instalación de Centros de Transformación en un edificio, no podrán
situarse por debajo del segundo sótano y, además de cumplir las condiciones exigidas por
las reglamentaciones específicas, deberá ajustarse a las Normas de Protección de Medio
Ambiente que les sean aplicables. No podrá ocuparse la vía pública con ninguna instalación
auxiliar, salvo cuando se instale un cuadro de mandos para el alumbrado público y no sea
fácil su acceso desde el exterior.
Artículo 5.8.6.- Cuarto de Contadores y Controles.
En todos los edificios en que hubiese instalaciones diferenciadas por el consumidor se
dispondrá un local con las características técnicas adecuadas para albergar los contadores
individualizados y los fusibles de seguridad.
Artículo 5.8.7.- Puesta a Tierra.
1. En todo edificio se exigirá la puesta a tierra de las instalaciones y estructura.
2. La instalación de puesta a tierra quedará definida por la resistencia eléctrica que
ofrezca la línea, considerando las sobretensiones y corrientes de defecto que puedan
originarse en las instalaciones eléctricas, antenas, pararrayos y grandes masas
metálicas estructurales o de otro tipo.
Artículo 5.8.8.- Combustibles Líquidos.
1. Cuando la fuente de energía utilizada sean los derivados del petróleo, las instalaciones
de almacenamiento de estos combustibles deberán ajustarse a lo establecido por la
reglamentación específica y demás normas de carácter general que sean de aplicación.
2. La dotación de depósitos de combustibles quedará definida en cada caso, según lo
establezca la reglamentación correspondiente.
Artículo 5.8.9.- Combustibles Sólidos.
Las calderas y quemadores cumplirán la normativa que les sea de aplicaciones, y contarán
con los filtros y medidas correctoras suficientes para adecuar la emisión de humos, gases y
otros contaminantes atmosféricos, al menos, hasta los niveles que se especifican en las
ordenanzas correspondientes.
Artículo 5.8.10.- Energías Alternativas.
Se recomienda que los edificios de nueva construcción prevean espacios y condiciones
técnicas suficientes para la ubicación de instalaciones receptoras de energía solar u otra
energía alternativa, suficientes para las necesidades domésticas y de servicio propias del
30
edificio. Esta previsión tendrá en cuenta el impacto estético y visual, sobre todo en zonas de
especial significación ambiental.
SECCION 3ª Dotaciones de comunicación.
Artículo 5.8.11.- Cuestiones generales:
Será de aplicación la siguiente normativa de carácter general:
-
Ley 11/1.998 de 24 de abril de Telecomunicaciones.
-
Real Decreto Ley 1/1.998 de 27 de febrero sobre Infraestructuras Comunes en los
Edificios para el acceso a los Servicios de Telecomunicación.
-
Real Decreto 279/1.999 de 22 de febrero por el que se aprueba el Reglamento
Regulador de las Infraestructuras Comunes de Telecomunicaciones para el acceso a
los Servicios de Telecomunicación en el interior de los edificios y de la actividad de
instalacion de equipos y sistemas de telecomunicaciones.
-
Orden de 9 de marzo de 2000, por la que se aprueba el Reglamento de Desarrollo
de la Ley 11/1998, de 24 de abril, General de Telecomunicaciones, en lo relativo al
uso del dominio público radioeléctrico.
-
Orden CTE/23/2002, del Ministerio de Ciencia y Tecnologia de 11 de enero por la
que se establecen condiciones para la presentación de determinados estudios y
certificaciones por operadores de servicios de radiocomunicaciones.
Artículo 5.8.12.- Telefonía, Radio y Televisión.
1. Todos los edificios deberán construirse con previsión de las canalización telefónicas,
con independencia de que se realice o no la conexión con el servicio telefónico.
2. En los edificios destinados a vivienda colectiva se preverá la intercomunicación en
circuito cerrado dentro del edificio, desde el portal hasta cada una de las viviendas.
3. Las instalaciones de telefonía e interfonía quedarán definidas teniendo en cuenta la
posibilidad inmediata de conectar con la red pública y la posibilidad de
intercomunicación en circuito cerrado dentro del edificio, desde el portal hasta cada
vivienda.
4. En todas las edificaciones destinadas a viviendas colectivas, y aquéllas en que se
prevea la instalación de equipos receptores de televisión o radio en locales de distinta
propiedad o usuario, se instalará antena colectiva de televisión y radiodifusión en
frecuencia modulada.
5. Cuando el elemento a instalar sea una antena receptora de señales de televisión vía
satélite, deberá emplazarse en el punto del edificio o parcela en que menor impacto
visual suponga para el medio y siempre donde sea menos visible desde los espacios
públicos.
Artículo 5.8.13.- Servicios Postales.
Todo edificio dispondrá de buzones para los servicios de Correos.
31
SECCION 4ª Servicios de evacuación.
Artículo 5.8.14.- Evacuación de Aguas Pluviales.
1. El desagüe de las aguas pluviales se hará mediante un sistema de recogida, que por
bajantes, le haga llegar a las atarjeas que las conduzcan al alcantarillado urbano
destinado a recoger dicha clase de aguas o por vertido libre en la propia parcela cuando
se trate de edificación aislada.
2. De no existir alcantarillado urbano frente al inmueble de que se trate deberán
conducirse por debajo de la acera, hasta la cuneta.
Artículo 5.8.15.- Evacuación de Aguas Residuales.
Las instalaciones de evacuación de aguas residuales quedarán definidas por su capacidad
de evacuación sobre la base de criterios indicados en la Norma Tecnológica
correspondiente y deberán cumplir las determinaciones técnicas de APEMSA o empresa
que gestione el servicio.
Artículo 5.8.16.- Evacuación de Humos.
1. En ningún edificio se permitirá instalar la salida libre de humos por fachadas, patios
comunes, balcones y ventanas, aunque dicha salida tenga carácter provisional.
2. Cabrá autorizar la evacuación de humos procedentes de locales de planta baja o
inferiores a la baja situados en patios comunes del edificio. En ningún caso se alterarán
las condiciones estéticas de dichos patios. Se dará tratamiento arquitectónico adecuado
a los elementos de evacuación de humos, que no podrán interceptar en su desarrollo
huecos de ventilación e iluminación, de los que se distanciarán una longitud equivalente
al saliente máximo de la conducción con el mínimo de cincuenta (50) centímetros, y sin
que en su proyecto en planta superen el cinco por ciento (5%) de la del patio.
3. Todo tipo de conducto o chimenea estará provisto de aislamiento y revestimiento
suficientes para evitar que la radiación de calor se transmita a la propiedad contiguas, y
que el paso y salida de humos cause molestias o perjuicio a terceros.
4. Los conductos no discurrirán visibles por las fachadas exteriores y se elevarán como
mínimo un metro por encima de la cubierta más alta situada a distancia no superior a
ocho (8) metros.
5. Es preceptivo el empleo de filtros depuradores en las salidas de humos de chimeneas
industriales, instalaciones colectivas de calefacción y salidas de humos y vahos de
cocinas de colectividades, hoteles, restaurantes o cafeterías.
6. El Ayuntamiento podrá imponer las medidas correctoras que estime pertinente cuando,
previo informe técnico, se acredite que una salida de humos causa perjuicios al
vecindario.
7. Serán de aplicación cuantas disposiciones sobre contaminación atmosférica estén
vigentes y en concreto las relacionadas en el Anexo de estas NNUU.
Artículo 5.8.17.- Evacuación de Residuos Sólidos.
32
Será de aplicaciión la Ordenanza Municipal Sobre Limpieza Publica (BOP nº183 de 9 de
agosto de 1.994. corrección de errores BOP 02.02.94).
SECCION 5ª Instalaciones de confort.
Artículo 5.8.18.- Instalación de Clima Artificial.
1. Todo edificio en el que existan locales destinados a la permanencia sedentaria de
personas deberá disponer de una instalación de calefacción, o acondicionamiento de
aire pudiendo emplear cualquier sistema de producción de calor que pueda mantener
las condiciones de temperatura fijadas por la normativa específica correspondiente. El
proyecto de la instalación buscará la solución de diseño que conduzca a un mayor
ahorro energético.
2. En el caso de instalaciones de calefacción central, el Ayuntamiento podrá permitir la
apertura, en fachada o portal del edificio, de tolvas o troneras destinadas a facilitar el
almacenaje de combustible.
3. Salvo en el caso de locales que, por las características peculiares del uso a que se
destinen, requieran el aislamiento de la luz solar o deban ser cerrados, en los que a
ventilación y climatización del local se hará sólo por procedimientos tecnológicos. La
previsión de instalación de aire acondicionado no se traducirá en inexistencia de
ventanas, o incumplimiento de las condiciones de iluminación y ventilación natural
establecidas para cada uso, sino que los sistemas naturales y mecánicos serán
complementarios.
4. Las instalaciones de ventilación quedarán fijadas por la capacidad de renovación del
aire de los locales, sobre la base de la seguridad exigida a los locales donde se prevea
la acumulación de gases tóxicos o explosivos y a las condiciones higiénicas de
renovación de aire. Para la justificación de las características técnicas de los sistemas
estáticos de ventilación por conducto se exigirá un certificado de funcionamiento del
sistema, emitido por el Instituto Nacional de Calidad de la Edificación o laboratorio
homologado.
5. Las instalaciones de aire acondicionado cumplirán la normativa de funcionamiento y
diseño que le sea de aplicación y aquella otra que puedan imponerle los departamentos
municipales competentes en la materia.
6. La salida de aire caliente de la refrigeración, salvo casos justificados por los servicios
técnicos municipales, no se hará sobre la vía pública, debiendo hacerse a través del
patio de luces interior de parcela o cubierta del edificio. En último extremo, si ha de
hacerse sobre el espacio público, no se hará a altura menor que tres (3) metros y no
producirá goteos y otras molestias sobre el espacio público.
Artículo 5.8.19.- Aparatos Elevadores.
1. Se incluyen bajo este concepto los ascensores para el transporte de personas,
montacargas, montaplatos, montacoches, así como las escaleras mecánicas.
2. Todo edificio en cuyo interior deba salvarse un desnivel superior a los mil setenta y
cinco (1.075) centímetros, entre cotas de piso, incluidas las plantas bajo rasante,
dispondrá de ascensor. Se exceptuarán los edificios destinados a viviendas unifamiliar y
aquellos en que, en función de su destino, sea manifiestamente innecesarios.
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3. La instalación de ascensores quedará definida por su capacidad de carga, velocidad y
número de paradas calculadas en función del número de usuarios previstos y el número
de plantas servidas.
4. El número de ascensores a instalar y el tamaño de los mismos se determinará en
función de las necesidades del edificio. Todos ellos serán de ascenso y descenso. El
acceso al ascensor en planta baja no estará a cota superior a ciento cincuenta (150)
centímetros respecto a la rasante en la entrada del edificio.
5. Cada desembarque de ascensor tendrá comunicación directa a través de zonas
comunes de circulación, con la escalera.
6. Se podrán instalar montacargas en aquellos casos en que así convenga al
funcionamiento del uso y la edificación.
7. Será obligada la instalación de montaplatos, en restaurantes, cafeterías y otros locales
de consumo por el público de comidas y bebidas, cuando las áreas de expedición de
productos y estancia del público se encuentren en distintas plantas.
8. Las escaleras mecánicas cumplirán las condiciones de diseño y construcción
convenientes al uso a que se destinen. La existencia de escaleras mecánicas no
eximirá de la obligación de instalar ascensor.
9. En cualquiera que sea la clase de aparato se cumplirán las normas exigidas por el RAE
y Disposiciones complementarias.
CAPITULO 9º CONDICIONES DE SEGURIDAD DE LOS EDIFICIOS.
Artículo 5.9.1.- Definición y Aplicación.
1. Condiciones de seguridad son las que se imponen a los edificios para la mejor
protección de las personas que hacen uso de ellos.
2. Las condiciones que se señalan para la seguridad en los edificios son de aplicación a
las obras de nueva edificación y a los edificios en los que se produjeren obras de
acondicionamiento y reforma. Serán asimismo de aplicación en el resto de las obras en
los edificios en las que su provisión no represente desviación importante en los
objetivos de la misma.
3. Cumplirán, además, la legislación supramunicipal en la materia.
Artículo 5.9.2.- Accesos a las Edificaciones.
1. Toda edificación deberá estar señalizada exteriormente para su identificación de forma
que sea claramente visible de día y de noche desde la acera de enfrente. Los servicios
municipales señalarán los lugares en que debe exhibirse los nombres de las calles y
deberán aprobar la forma de exhibir el número del edificio.
2. A las edificaciones deberá accederse desde la vía pública, aunque sea atravesando un
espacio libre privado, en cuyo caso, dicho espacio libre deberá ser colindante
directamente con el viario público, al menos en un décimo (1/10) de su perímetro, con
un mínimo de tres (3) metros. La distancia a recorrer entre la vía pública y la entrada al
edificio, cuando se destine a vivienda colectiva no superará los cincuenta (50) metros y
en este caso, y en cualquier otro edificio de uso colectivo, será posible el acceso a la
construcción por vehículos de servicios de ambulancia.
34
3. Cuando así se determine en las normas de uso, el acceso será independiente para los
usos distintos al residencial, en edificios con dicho uso principal.
Artículo 5.9.3.- Visibilidad del Exterior.
En construcción entre medianerías todas las viviendas y cada uno de los locales de
cualquier uso en que sea previsible la permanencia de personas, tendrán, al menos un
hueco practicable a calle o espacio libre accesible. Se exceptúan aquellos locales
destinados a usos que manifiestamente deban desarrollarse en locales cerrados y los
edificios de industria.
Artículo 5.9.4.- Señalización en los Edificios.
1. En los edificios abiertos al público, habrá la señalización interior correspondiente a
salidas y escaleras de uso normal y de emergencia, aparatos de extinción de incendios,
sistemas o mecanización de evacuación en caso de siniestro, posición de accesos y
servicios, cuartos de maquinaria, situación de teléfonos y medios de circulación para
minusválidos, señalamiento de peldañeado en escaleras y, en general, cuantas
señalizaciones sean precisas para la orientación de las personas en el interior del
mismo, y facilitar los procesos de evacuación en caso de accidente o siniestro y la
acción de los servicios de protección ciudadana.
2. La señalización y su funcionamiento en situación de emergencia será objeto de
inspección por los servicios técnicos municipales antes de la autorización de la puesta
en uso del inmueble o local y de revisión en cualquier momento.
Artículo 5.9.5.- Puerta de Acceso.
Los edificios tendrán una puerta de entrada desde el espacio exterior. La anchura del hueco
no será inferior a ciento treinta (130) centímetros, ni a doscientos once (211) centímetros de
altura. Las dimensiones de la puerta permitirán el paso cómodo de las personas y las cosas.
Artículo 5.9.6.- Circulación Interior.
Se entiende por espacios de circulación interior de los edificios los que permiten la
comunicación para uso del público en general entre los distintos locales o viviendas de un
edificio de uso colectivo, entre ellos y los accesos con el exterior, los cuartos de
instalaciones, garajes u otras piezas que integren la construcción. Son elementos de
circulación: los portales, rellanos, escaleras, rampas, ascensores, distribuidores, pasillos y
corredores. Sin perjuicio de que por el uso del edificio se impongan otras condiciones,
cumplirán las siguientes:
a. Los portales y zonas comunes tendrán forma, superficie y dimensiones
suficientes para el paso cómodo de las personas y las cosas. Las zonas de
estancia como hall y vestíbulos no limitarán la capacidad de circulación de
estos espacios.
b. Los distribuidores de acceso a viviendas o locales, tendrán ancho superior a
ciento veinte (120) centímetros.
c. La forma y superficie de los espacios comunes permitirá el transporte de una
persona en camilla, desde cualquier local hasta la vía pública.
Artículo 5.9.7.- Escaleras.
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1. La anchura útil de las escaleras de utilización por el público general, en edificios de
cinco (5) plantas no podrá ser inferior a cien (100) centímetros. Las escaleras interiores
de una vivienda o local, de uso estrictamente privado, tendrán una anchura mínima de
sesenta (60) centímetros. Ello sin perjuicio de mayores limitaciones contenidas en las
normativas del uso a que se destine el edificio o local, y en concreto a la NBE-CPI.96.
2. El rellano de las escaleras tendrá un ancho igual o superior del tiro. Las dimensiones de
huella, contrahuella y número de peldaños de tiro estarán íntimamente relacionadas
para la consecución de una escalera cómoda y sin peligro para los usuarios. Se
entenderán que cumplen estas condiciones las soluciones suficientemente avaladas por
la experiencia o las nuevas confirmadas mediante ensayos. La altura libre de las
escaleras permitirá el paso cómodo y desahogado de las personas en todo su trazado.
3. Si las puertas de ascensores o de acceso a locales abren hacia el rellano, sus hojas no
podrán entorpecer la circulación de la escalera. La apertura de las puertas se hará
siempre en el sentido de escape.
4. No se admiten escalera para uso del público, sin luz natural y ventilación salvo los
tramos situados en plantas bajo rasante, en cuyo caso contarán con chimeneas de
ventilación u otro medio semejante, y las inferiores a los locales. Cuando la iluminación
de la escalera sea directa a fachada o patio, contarán al menos con un hueco por
planta, superficie de iluminación superior a un (1) metro cuadrado y superficie de
ventilación de, al menos, cincuenta (50) decímetros cuadrados. En edificios de hasta
cuatro (4) plantas, se admitirá la iluminación cenital de la caja de escaleras, siempre
que se resuelva la ventilación mediante un medio mecánico, chimenea adecuada o
espacio de superficie y aireación suficiente para la consecución de otros fines. En
escaleras con iluminación cenital, el hueco central tendrá dimensión suficiente para la
iluminación y ventilación de todos los tramos.
Artículo 5.9.8.- Rampas.
Cuando las diferencias de nivel en los accesos de las personas fueren salvadas mediante
rampas, éstas tendrán la anchura del elemento de paso a que correspondan, con una
pendiente no superior al diez por ciento (10%). Cuando se trate de rampas auxiliares de las
escaleras, su anchura podrá reducirse hasta los sesenta (60) centímetros.
Artículo 5.9.9.- Supresión de Barreras Arquitectónicas.
En todos los edificios de uso público será de aplicación la normativa autonomica y municipal
sobre eliminación de Barreras Arquitectónicas.
Artículo 5.9.10.- Prevención de Incendios.
1. Las construcciones deberán cumplir las medidas que en orden a la protección contra
incendio, establecen la Norma Básica de la Edificación NBE, CPI.96, y cuantas
estuvieran vigentes en esta materia, de cualquier otro rango o ámbito del Estado.
2. Serán de cumplimiento obligado las disposiciones municipales que el Ayuntamiento
tuviera aprobadas para incrementar la seguridad preventiva de los edificios y para
facilitar la evacuación de personal y la extinción del incendio si llegara a producirse.
3. Cuando una instalación no pueda alcanzar unas condiciones correctas de seguridad
para sí misma, y para su entorno, ofreciendo riesgos no subsanables para personas y
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bienes, podrá ser declarada fuera de ordenación, forzándose la erradicación del uso y el
cierre de la instalación.
4. Las construcciones existentes deberán adecuarse a la reglamentación de protección
contra incendios, en la medida máxima que permita su tipología y funcionamiento.
Artículo 5.9.11.- Prevención contra el Rayo.
Cuando por la localización de una edificación, o por la inexistencia de instalaciones de
protección en su entorno, existan riesgos de accidentes por rayos, se exigirá la instalación
de pararrayos. La instalación de pararrayos quedará definida por la resistencia eléctrica que
ofrezca, considerando el volumen edificado que debe protegerse y la peligrosidad del lugar
respecto al rayo.
Artículo 5.9.12.- Prevención de las Caídas.
1. Los huecos horizontales en los edificios abiertos directamente al exterior a una altura
sobre el suelo superior a cincuenta (50) centímetros y los resaltos del pavimento
estarán protegidos por un antepecho de noventa y cinco (95) centímetros o una
barandilla de cien (100) centímetros; para alturas sobre el suelo superiores a veinte (20)
metros las dimensiones de antepecho y barandillas serán, respectivamente, de ciento
cinco (105) y ciento diez (110) centímetros, Con igual sistema de protección y bajo las
mismas condiciones se protegerán los perímetros exteriores de las terrazas accesibles
a las personas.
2. Por debajo de la altura de la protección no habrá en contacto directo con el exterior
ningún hueco con dimensión superior a doce (12) centímetros, ranuras al nivel del suelo
de dimensión mayor que cinco (5) centímetros ni elementos constructivos o decorativos
que permitan escalar el antepecho o la barandilla.
3. La altura de las barandillas de las escaleras no será inferior a noventa (90) centímetros,
estarán constituidas por elementos verticales, y la distancia libre entre ellos no será
superior de doce (12) centímetros.
Artículo 5.9.13.- Condiciones especiales de los locales para estancia de automóviles.
En los locales destinados a la guarda, depósito y reparación de vehículos automóviles, se
tomarán las siguientes medidas de precaución:
A) Constructivas:
a. Todos los elementos que constituyan la estructura de la edificación habrán de
ser resistentes al fuego durante tres horas o estar debidamente protegidos con
material aislante, teniendo en cuenta la acción derivada de la temperatura que
pueda alcanzar dicha estructura a través de su protección, debiendo
especificarse en los proyectos correspondientes la naturaleza, espesores y
características de los materiales protectores.
b. El recinto deberá estar aislado del resto de la edificación o fincas colindantes
por muros y forjados resistentes al fuego, sin huecos directos de comunicación
con patios o locales destinados a otros usos.
c. Podrá comunicarse el local con la escalera, ascensor, cuartos de calderas,
salas de máquina, cuartos trasteros u otros servicios autorizados del inmueble
cuando éstos tengan otro acceso y dispongan de un vestíbulo adecuado de
aislamiento con puertas blindadas de cierre automático, resistentes a la
temperatura durante noventa (90) minutos y estancas al humo. Si estuvieran
37
situados debajo de salas de espectáculos, estarán totalmente aislados, no
permitiendo ninguna comunicación interior con el resto del inmueble, y
cualquier hueco de éste deberá estar a una distancia al menos de cuatro (4)
metros de otro del edificio o de los linderos con las fincas colindantes.
B) De ventilación:
a. La ventilación natural o forzada estará proyectada con suficiente amplitud para
impedir la acumulación de vapores o gases nocivos, en proporción superior a
las cifras que que se indica en la normativa general de aplicación para este tipo
de actividades, siendo obligatorio, cuando exista ventilación forzada, disponer
de un aparato detector de CO por cada quinientos (500) metros cuadrados,
situándolo en los puntos más desfavorablemente ventilados, que accionen
automáticamente dichas instalaciones. Se hará por patios o chimeneas para su
ventilación exclusiva, construidos con elementos resistentes al fuego, que
sobrepasarán un (1) metro la altura máxima, alejada quince (15) metros de
cualquier hueco o abertura de las construcciones colindantes, y si desembocan
en lugares de uso o acceso al público, tendrán una altura mínima desde la
superficie pisable de doscientos cincuenta (250) centímetros, debiendo estar
protegida horizontalmente en un radio de la misma dimensión, de manera que
en el punto más afectado no se superen los niveles de inmisión.
b. Se entenderá por ventilación natural aquella en que existe un (1) metro
cuadrado de sección en los huecos o conductos de aireación por cada
doscientos (200) metros cuadrados de superficie del local, y por ventilación
forzada, a aquel conjunto de elementos que garanticen un barrido completo de
los locales con una capacidad mínima de seis (6) renovaciones por hora y
cuyas bocas de aspiración estén dispuestas de forma que existan cuando
menos dos (2) bocas en proyección vertical sobre el suelo, por cada uno de los
cuadros de quince (15) metros de lado en que idealmente pueda ser dividido el
local. El mando de los extractores se situará en local de fácil acceso.
C) En la instalación de calefacción:
La calefacción de los locales y demás medios en los que se realice la combustión
de sustancias se dispondrá de forma que en ningún momento haya peligro de que
las mezclas carburantes se inflamen, debiendo estar totalmente aislados y
ventilados eficazmente.
D) En los medios de iluminación:
a. La iluminación artificial de los locales se realizará solo mediante lámparas
eléctricas, y las instalaciones de energía y alumbrado responderán a las
disposiciones vigentes sobre la materia. El Ayuntamiento podrá exigir la
instalación de alumbrado supletorio de emergencia en los locales de más de
dos mil (2.000) metros cuadrados, con un nivel mínimo de cinco (5) lux. En los
de más de seis mil (6.000) metros cuadrados además existirá una señalización
luminosa en el suelo.
b. Cuando haya de utilizarse otro tipo de iluminación, se requerirá una
autorización especial del Ayuntamiento.
E) Dotaciones de prevención:
a. Se instalarán aparatos de extinción de incendios de cinco (5) kilogramos de
nieve carbónica o preferentemente polvo seco de forma que correspondan
cuatro (4) como mínimo, por cada quinientos (500) metros cuadrados de
superficie de local o fracción. Están exentos de esta obligación los de
dimensiones inferiores a cincuenta (50) metros cuadrados. En los locales de
más de dos mil (2.000) metros cuadrados se contará con un carro extintor de
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polvo de cincuenta (50) kilogramos de capacidad y otro más por cada tres mil
(3.000) metros cuadrados de exceso. En los locales de superficie superior a
seis mil (6.000) metros cuadrados se instalará una red interior de agua para
incendios, conectada en su caso a los hidrantes. Esta red mantendrá en todo
momento una presión de tres y media (3,5) atmósferas y estará dotada de los
correspondientes equipos de presurización cuando la red general no garantice
tal presión. A esta red se enganchará un puesto de agua por cada quinientos
(500) metros cuadrados de planta, con manguera suficiente para alcanzar toda
la superficie.
b. Si la mencionada superficie de quinientos (500) metros cuadrados estuviera
desarrollada en varias plantas, se exigirán al menos dos (2) extintores en cada
una de ellas. Los extintores manuales se situarán sobre los soportes y muros,
en lugares de fácil acceso y provistos de dispositivos de sujeción seguros y de
rápido manejo, debiendo figurar una chapa de instrucciones para su uso. Igual
señalización se empleará para los carros extintores.
c. Los locales de más de dos mil (2.000) metros cuadrados dispondrán, en las
proximidades de cada acceso por la vía pública, de un hidrante del modelo
reglamentario utilizado por el Servicio contra Incendios.
d. Si los locales tuvieran tres o más plantas y superficie superior a seis mil (6.000)
metros cuadrados, contarán con un sistema especial de detectores de
incendios, con cuadro centralizado en las proximidades de los accesos
principales en su parte mas cercana a la vía pública.
e. Se instalará en cada quinientos (500) metros cuadrados de superficie o fracción
superior a doscientos cincuenta (250) metros cuadrados un recipiente de
material resistente al fuego, con tapa abisagrada de las mismas características,
para guardar trapos y algodones que pudieran estar impregnados de grasa o
gasolina. Se instalarán, para las mismas dimensiones, recipientes abiertos que
contengan productos capaces de absorber cualquier derrame fortuito de
gasolina o grasas (tales como arena, tierra de infusorios, etc.). Estos productos
podrán estar en sacos para su fácil transporte y el depósito dispondrá de una
para su manejo.
f. No será necesario prever aparatos de extinción en los locales de menos de
cincuenta (50) metros cuadrados de superficie, conforme a lo establecido en el
número 1, pero deberán disponer de un depósito de arena de más de
veinticinco (25) litros de capacidad y una pala para lanzamiento.
Artículo 5.9.14.- Condiciones especiales para edificios de gran altura.
Cuando la edificación superase la octava planta, o en general prevea actividad de las
personas por encima de los veintidós (22) metros, se dispondrán los medios excepcionales
de prevención contra incendios (escaleras de incendio, rociadores automáticos, etc.) que
establezcan los servicios técnicos municipales.
CAPITULO 10º CONDICIONES AMBIENTALES.
Artículo 5.10.1.- Definición y Aplicación.
1. Las condiciones ambientales son las que se imponen a las construcciones, cualquiera
que sea la actividad que albergue, y a sus instalaciones para que de su utilización no se
deriven agresiones al medio natural por emisión de radioactividad, perturbaciones
eléctricas, ruido, vibraciones, deslumbramientos, emisión de gases nocivos, humos o
partículas, o por sus vertidos líquidos o sólidos.
2. Las condiciones ambientales son de aplicación en las obras de nueva planta, en las de
acondicionamiento y de reforma. Serán asimismo de aplicación en el resto de las obras
39
en los edificios en las que su cumplimiento no represente una desviación importante en
los objetivos de la misma. La administración urbanística municipal, en todo caso, podrá
requerir a la propiedad del inmueble para que ejecute las obras necesarias para
ajustarlo a las condiciones que se señalen en estas Normas.
3. Además se cumplirán las condiciones que se establecieran para poder desarrollar los
usos previstos, las de aplicación en el lugar en que se encuentren y cuantas estén
vigentes de ámbito municipal o superior a éste.
Artículo 5.10.2.- Compatibilidad de Actividades.
1. En los suelos urbanos o urbanizables solamente podrán instalarse actividades
autorizadas por la normativa medioambiental vigente y conforme al procedimiento
establecido en la misma.
2. Para que una actividad pueda ser considerada compatible con usos no industriales
deberá:
a. No realizar operaciones que generen emanaciones de gases nocivos o vapores
con olor desagradable, humos o partículas en proporciones que produzcan
molestias.
b. No utilizar en su proceso elementos químicos que produzcan molestias.
c. Eliminar hacia el exterior los gases y vapores que pudiera producir solamente
por chimenea de características adecuadas.
d. Tener la maquinaria instalada de forma que las vibraciones, si las hubiere, no
sean percibidas desde el exterior, o lo sean en escasa cuantía.
e. Cumplir las condiciones sobre transmisión de ruidos admisibles.
f. Cumplir las condiciones de seguridad frente al fuego.
Artículo 5.10.3.- Lugares de observación de las condiciones.
El impacto producido por el funcionamiento de cualquier actividad en el medio urbano estará
limitado en sus efectos ambientales por las prescripciones que señalan las presentes
Normas. Su cumplimiento se comprobará en los siguientes lugares de observación:
a. En el punto o puntos en los que dichos efectos sean más aparentes para la
comprobación de gases nocivos, humos, polvo, residuos o cualquiera otra
forma de contaminación, deslumbramientos, perturbaciones eléctricas o
radiactivas. En el punto o puntos en donde se puede originar, en el caso de
peligro de explosión.
b. En el perímetro del local o de la parcela si la actividad es única en edificio
aislado, para la comprobación de ruidos, vibraciones, olores o similares.
Artículo 5.10.4.- Emisión de Radioactividad y Perturbaciones eléctricas.
1. Las actividades susceptibles de generar radioactividad o perturbaciones eléctricas
deberán cumplir las disposiciones especiales de los organismos competentes en la
materia.
2. En ningún caso se permitirá ninguna actividad que emita radiaciones peligrosas, así
como ninguna que produzca perturbaciones eléctricas que afecten al funcionamiento de
cualquier equipo o maquinaria, diferentes de aquellos que originen las perturbaciones.
Artículo 5.10.5.- Transmisión de ruido.
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Será de aplicación lo establecido en la normativa medioambiental vigente y en concreto en
el Reglamento de Calidad del Aire y Ordenanza Municipal Sobre Protección del Medio
Ambiente contra Ruidos y Vibraciones (BOP de 29.11.99).
Artículo 5.10.6.- Vibraciones.
Será de aplicación lo establecido en la normativa medioambiental vigente y en concreto en
el Reglamento de Calidad del Aire y Ordenanza Municipal Sobre Protección del Medio
Ambiente contra Ruidos y Vibraciones (BOP de 29.11.99).
Artículo 5.10.7.- Deslumbramientos.
Desde los lugares de observación especificados en el artículo 5.10.4 no podrá ser visible
ningún deslumbramiento directo o reflejado, debido a fuentes luminosas de gran intensidad
o a procesos de incandescencia a altas temperaturas, tales como combustión, soldadura y
otros.
Artículo 5.10.8.- Emisión de Gases, Partículas y otros Contaminantes Atmosféricos.
Las actividades susceptibles de emitir gases, partículas y otros contaminantes atmosféricos
deberán cumplir las disposiciones específicas sobre esta materia que se relacionan en el
Anexo 3 de estas NNUU.
Artículo 5.10.9.- Vertidos Industriales.
El vertido a las redes generales de saneamiento procedente de procesos de elaboración
deberá hacerse en las condiciones que establece la vigente legislación relacionada en el
Anexo 3 de estas NNUU.
CAPITULO 11º CONDICIONES DE ESTÉTICA.
Artículo 5.11.1.- Definición y Aplicación.
1. Condiciones estéticas son el conjunto de normas y parámetros que se dictan para
procurar la adecuación formal mínima de edificios, construcciones e instalaciones al
ambiente urbano. Tales condiciones hacen referencia a las características de las
fachadas, de las cubiertas, de los huecos, la composición, los materiales empleados y
el modo en que se utilicen, su calidad o su color, la vegetación en sus especies y su
porte y, en general, a cualquier elemento que configure la imagen de la ciudad.
2. Las condiciones que se señalan para la estética de la ciudad son de aplicación a todas
las actuaciones sujetas a licencia municipal. La administración urbanística municipal, en
todo caso, podrá requerir a la propiedad de los bienes urbanos para que ejecute las
acciones necesarias para ajustarse a las condiciones estéticas que se expresan en las
presentes condiciones generales y en la normativa de las zonas.
Artículo 5.11.2.- Armonización de las Construcciones con su Entorno.
Las nuevas construcciones y alteraciones de las existentes deberán adecuarse en su
diseño y composición con el ambiente urbano en el que estuvieren situadas. A tales efectos
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la Administración urbanística municipal podrá exigir como documentación complementaria
del proyecto de edificación la aportación de análisis de impacto sobre el entorno, con
empleo de documentos gráficos del conjunto de los espacios públicos a que las
construcciones proyectadas dieren frente y otros aspectos desde los lugares que
permitieren su vista.
Artículo 5.11.3.- Salvaguarda de la Estética Urbana.
1. La defensa de la imagen urbana y el fomento de su valoración y mejora, tanto en lo que
se refiere a los edificios, en conjuntos o individualizadamente, como a las áreas no
edificadas, corresponde al Ayuntamiento, por lo que, cualquier actuación que pudiera
afectar a la percepción de la ciudad deberá ajustarse al criterio que, al respecto,
mantenga.
2. El Ayuntamiento podrá denegar o condicionar cualquier actuación que resulte
antiestética, inconveniente, o lesiva para la imagen de la ciudad. El condicionamiento de
la actuación podrá estar referido al uso, las dimensiones del edificio, las características
de las fachadas, de las cubiertas, de los huecos, la composición, los materiales
empleados y el modo en que se utilicen, su calidad o su color, la vegetación, en sus
especies y su porte, y, en general, a cualquier elemento que configure la imagen de la
ciudad.
3. Las nuevas construcciones y las modificaciones de las existentes deberán responder en
su diseño y composición a las características dominantes del ambiente en que hayan
de emplazarse, de acuerdo con la Legislación del Suelo. A tal fin se pondrá especial
cuidado en armonizar, no en imitar, sistemas de cubiertas, cornisa, posición de forjados,
ritmos, dimensiones de huecos y macizos, composición, materiales, color y detalles
constructivos. A los fines de garantizar la debida adaptación de las nuevas edificaciones
a las ya existentes y a su entorno, podrá exigirse la aportación de los análisis del
impacto sobre el medio en que se localicen, con utilización de documentos gráficos del
conjunto de las calles o plazas a que aquéllas dieran frente y otros aspectos, desde los
lugares que permitieran su vista.
4. Los Planes Parciales, Planes Especiales o Estudios de Detalle, demostrarán la
consecución de unidades coherentes en el aspecto formal, mediante los
correspondientes estudios del impacto. Sobre la base de un análisis del lugar en que se
identifiquen sus límites visuales desde los puntos de contemplación más frecuentes, las
vistas desde o hacia el sitio a conservar o crear, las siluetas características, así como
los elementos importantes en cuanto a rasgos del paraje, puntos focales, arbolado y
edificios existentes, se justificará la solución adoptada, que deberá contemplar al menos
los siguientes aspectos:
a. Creación de una estructura espacial comprensiva tanto del sistema de espacios
abiertos (áreas verdes, grandes vías) como del de los espacios cerrados
(plazas, calles, itinerarios del peatón).
b. Establecimiento de criterios para la disposición y orientación de los edificios en
lo que respecta a su percepción visual desde las vías perimetrales, los accesos
y los puntos mas frecuentes e importantes de contemplación.
c. Establecimiento de criterios selectivos o alternativos para el empleo armónico
de los materiales de urbanización, de edificación y de ajardinamiento, así como
de las coloraciones permitidas para los mismos.
Las determinaciones o condicionamientos a que dé lugar la solución adoptada deberá
plasmarse gráficamente en diagramas y planos esquemáticos de la estructura formal
propuesta, en planta o alzado a escala entre 1/500 y 1/2.000, así como en
explicaciones o comentarios escritos que permitan orientar el carácter del futuro
desarrollo.
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Artículo 5.11.4.- Protección de los Ambientes Urbanos.
1. Las construcciones y las edificaciones deberán someterse a las condiciones estéticas
que para cada tipo de obra y zona en la que se localice se determina en estas Normas.
2. Las obras tendentes a la buena conservación de los edificios habrán de ajustarse a la
organización del espacio, estructura y composición del edificio existente. Los elementos
arquitectónicos y materiales empleados habrán de adecuarse a los que presenta el
edificio o presentaba antes de que fuera objeto de una modificación de menor interés.
En las obras de restauración, además, habrá de conservarse la decoración procedente
de etapas anteriores congruentes con la calidad y uso del edificio.
En obras de restauración y de conservación o mantenimiento deberán respetarse las
características básicas del edificio.
3. En obras de reforma, las fachadas visibles desde el espacio público deberán
mantenerse conservando su composición y adecuándose a los materiales originarios.
En obras de aplicación la solución arquitectónica deberá adecuarse al estilo o
invariantes de la fachada preexistente, manteniéndose los elementos de remate que
permitan identificar las características específicas del edificio, diferenciándolas de las
propias del nuevo añadido. En obras de reforma total deberán restaurarse
adecuadamente la fachada o fachadas exteriores a espacio público y sus remates y
satisfacer la normativa específica al respecto de la zona. En obras de
acondicionamiento deberá mantenerse siempre el aspecto exterior del edificio.
Artículo 5.11.5.- Fachadas.
1. Cuando la edificación objeto de la obra afecte a la fachada y se encuentre contigua o
flanqueada por edificaciones objeto de protección individualizada, se adecuará la
composición de la nueva fachada a las preexistentes, armonizando las líneas fijas de
referencia de la composición (cornisas, aleros, impostas, vuelos, zócalos, recercados,
etc.) entre la nueva edificación y las colindantes.
2. En todo caso, las soluciones de ritmos y proporción entre los huecos y macizos en la
composición de las fachadas, deberán adecuarse en función de las características
tipológicas de la edificación, del entorno, y específicas de las edificaciones catalogadas,
si su presencia y proximidad lo impusiese.
3. La composición y materiales de las fachadas laterales y trasera se tratarán con la
debida dignidad y en consonancia con la fachada principal.
Artículo 5.11.6.- Tratamiento de las Plantas Bajas.
En las obras en los edificios que afecten a la planta baja, ésta deberá armonizar con el resto
de la fachada, debiéndose a tal efecto incluir sus alzados en el proyecto del edificio y
ejecutarse conjuntamente con él.
Artículo 5.11.7.- Materiales de fachada.
La elección de los materiales para la ejecución de las fachadas se fundamentará en el tipo
de fábricas y calidad de los revestimientos, así como en el despiece, textura y color de los
mismos, en función de los criterios de composición y estética de cada zona.
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Artículo 5.11.8.- Modificación de fachadas.
1. En edificios no catalogados, podrá procederse a la modificación de las características
de una fachada existente de acuerdo con un proyecto adecuado que garantice un
resultado homogéneo del conjunto arquitectónico y su relación con los colindantes.
2. Se podrá autorizar el cerramiento de terrazas y balcones existentes de acuerdo con las
determinaciones de un proyecto del conjunto de la fachada, que deberá presentar la
comunidad o el propietario del edificio. En casos justificados podrá la administración
urbanística municipal hacerse cargo de la elaboración de este proyecto de diseño de
conjunto de la fachada, repercutiendo su costo en las licencias correspondientes.
3. En edificios en que se hubieran realizado cerramiento anárquicos de terraza, el
Ayuntamiento podrá requerir para la adecuación de las mismas a una solución de
diseño unitario.
4. En edificios existentes, no cabrá autorizar la instalación de capialzados exteriores para
persianas enrollables, o toldos, salvo que exista acuerdo del conjunto de propietarios
del inmueble, para colocar idéntica solución en los huecos.
Artículo 5.11.9.- Soportales.
En las zonas en las que el planeamiento expresamente lo permita, se admitirán fachadas
porticadas configurando soportales, que deberán cumplir las siguientes condiciones:
-
No podrán rebasar las alineaciones exteriores con los elementos verticales de
apoyo.
Su ancho interior libre será igual o superior a doscientos cincuenta (250)
centímetros.
Y su altura la que le corresponda a la planta baja del edificio, según las condiciones
de uso o la zona en que se encuentre.
Artículo 5.11.10.- Plantas Bajas Porticadas.
Podrán autorizarse plantas bajas porticadas en los edificios de nueva construcción si así
estuviera previsto en las condiciones particulares de zona y no lesione los valores
ambientales del lugar.
Artículo 5.11.11.- Fachadas Ciegas.
Por razones de composición del espacio urbano y concordancia con el resto de los edificios,
en áreas de uso global residencial, se evitarán las fachadas ciegas, debiendo, en todo caso,
mantenerse la iluminación natural de las piezas habitables y locales a través de la fachada.
Artículo 5.11.12.- Instalaciones en la Fachada.
1. Ninguna instalación de refrigeración, acondicionamiento de aire, evacuación de humos
o extractores, podrá sobresalir del plano de fachada exterior, ni perjudicar la estética de
la misma.
2. Los aparatos de aire acondicionado que sean visibles desde la vía pública sólo podrán
instalarse en la posición que no perjudiquen a la estética de la fachada.
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3. Los equipos de acondicionamiento o extracción de aire en locales situados alineados a
vial, no podrán tener salida a fachada a menos de tres (3) metros sobre el nivel de la
acera.
Artículo 5.11.13.- Cuerpos Salientes.
1. Son cuerpos salientes los cuerpos de la edificación habitables u ocupables, cerrados o
abiertos, que sobresalen del plano de fachada, o de la alineación de la edificación, o de
la alineación del espacio libre interior de la manzana.
2. Se prohiben los cuerpos salientes en planta baja.
3. Salvo que las normas de zona dispusieran otra cosa, se permitirán los cuerpos
salientes siempre que no vuelen más del veinte por ciento (20%) de la latitud de la
calle, con un máximo de un (1) metro sobre la línea de edificación, y sin que pueda su
ancho exceder de un tercio (1/3) de la longitud de la fachada.
4. En los edificios alineados a vial, los cuerpos salientes deberán separarse la medida del
vuelo y como mínimo sesenta (60) centímetros de la medianería sobre el plano de
fachada. Asimismo los cuerpos salientes no podrán estar a una altura inferior a
trescientos cincuenta (350) centímetros al nivel de la acera.
Artículo 5.11.14.- Elementos Salientes.
1. Elementos salientes son partes integrantes de la edificación o elementos constructivos
no habitables ni ocupables de carácter fijo, que sobresalen de la línea de fachada o de
la alineación de la edificación, o de la alineación interior. No tendrán la consideración de
elementos salientes los toldos y marquesinas que serán objeto de la correspondiente
ordenanza municipal.
2. Los elementos salientes tales como los zócalos pilares, aleros, gárgolas, parasoles y
otros semejantes fijos, limitarán su vuelo de conformidad con las siguientes
particularidades:
a. Se admiten en todas las situaciones los zócalos y molduras que podrán
sobresalir un máximo de diez (10) centímetros respecto al paramento de
fachada.
b. Se admiten los elementos salientes en planta baja siempre que den frente a
calle de más de seis (6) metros de ancho, no sobresalgan más de un
cuarentavo del ancho del vial respecto a la fachada ni superen los cincuenta
(50) centímetros de altura.
c. Se admiten los elementos salientes que se sitúen de forma que ninguno de sus
puntos se encuentre a una altura inferior a tres (3) metros por encima de la
rasante de la acera, y que su vuelo no supere en ningún punto una distancia
igual al ancho de la acera menos sesenta (60) centímetros y con un máximo de
ciento cincuenta (150) centímetros.
d. En todo caso el saliente máximo de cornisas y aleros no excederá de sesenta
(60) centímetros sobre la alineación sin perjuicio de lo que establezcan las
ordenanzas de zona.
Artículo 5.11.15.- Elementos Salientes no Permanentes.
Los elementos salientes no permanentes, tales como los toldos, las persianas, anuncios y
similares, se regularán por las correspondientes ordenanzas municipales, sin perjuicio de lo
que para determinadas zonas pueda establecer el Plan General.
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Artículo 5.11.16.- Portadas y Escaparates.
La alineación exterior no podrá rebasarse en planta baja con salientes superiores a quince
(15) centímetros, con ninguna clase de decoración de los locales comerciales, portales o
cualquier otro elemento. En las aceras de anchura menor que setenta y cinco (75)
centímetros no será permitido saliente alguno.
Artículo 5.11.17.- Medianerías.
1. Los paños medianeros al descubierto, deberán tratarse de forma que su aspecto y
calidad sean tan dignos como los de las fachadas.
2. Por razones de ornato urbano el Ayuntamiento podrá asumir la ejecución de las obras
de mejora de medianerías en determinados espacios públicos de importancia y estética.
3. El Ayuntamiento podrá elaborar criterios estéticos y de diseño que sean de obligada
observancia en las obras de mantenimiento y decoro de medianerías y fachadas en
general y requerir a la propiedad de los inmuebles para su cumplimiento.
Artículo 5.11.18.- Protección del Arbolado.
1. El arbolado existente en el espacio público y privado, aunque no haya sido calificado
zona verde, deberá ser protegido y conservado. Cuando sea necesario eliminar algunos
ejemplares por causa de fuerza mayor imponderables, se procurará que afecten a los
ejemplares de menor edad y porte.
2. Toda pérdida de arbolado en la vía pública deberá ser repuesto de forma inmediata por
la persona o personas causante de su pérdida.
3. En las franjas de retranqueo obligatorio lindantes con vías públicas, será preceptiva la
plantación de especies vegetales, preferentemente arbóreas con independencia del uso
a que se destine la edificación, a menos que la totalidad del retranqueo quede
absorbida por el trazado de los espacios para la circulación rodada y acceso al edificio.
4. Los patios o espacios libres existentes en la actualidad, públicos o particulares, que se
encuentren ajardinados, deberán conservar y mantener en buen estado sus
plantaciones, cualquiera que sea su porte.
5. Cuando una obra pueda afectar a algún ejemplar arbóreo público o privado, se indicará
en la solicitud de licencia correspondiente señalando su situación en los planos
topográficos de estado actual que se aporten. En estos casos, se exigirá y garantizará
que durante el transcurso de las obras, se dotará a los troncos del arbolado y hasta una
altura mínima de ciento ochenta (180) centímetros, de un adecuado recubrimiento
rígido que impida su lesión o deterioro.
6. La necesaria sustitución del arbolado existente en las vías públicas, cuando por
deterioro u otras causas desaparezcan los ejemplares existentes, será obligatoria a
cargo del responsable de la pérdida sin perjuicio de las sanciones a que pudiere dar su
origen. La sustitución se hará por especies de iguales y del mismo porte que las
desaparecidas, o empleando la especie dominante en la hilera o agrupación del
arbolado.
Artículo 5.11.19.- Consideración del Entorno.
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1. Las obras de nueva edificación deberán proyectarse tomando en consideración la
topografía del terreno; la vegetación existente, la posición del terreno respecto a
cornisas, hitos u otros elementos visuales; el impacto visual de la construcción
proyectada sobre el medio que la rodea y el perfil de la zona, su incidencia en términos
de soleamiento y ventilación de las construcciones de las fincas colindantes y, en vía
pública su relación con ésta, la adecuación de la solución formal a la tipología y
materiales del área, y demás parámetros definidores de su integración en el medio
urbano.
2. La administración urbanística municipal podrá exigir la inclusión en la documentación
con la que se solicite licencia, de un estudio de visualización y paisaje urbano en el
estado actual, y en el estado futuro que corresponderá a la implantación de la
construcción proyectada.
3. La administración urbanística municipal podrá, asimismo, establecer criterios para
determinar la disposición y orientación de los edificios en lo que respecta a su
percepción visual desde las vías perimetrales, los accesos y los puntos más frecuentes
e importantes de contemplación.
4. La administración urbanística municipal podrá establecer criterios selectivos o
alternativos para el empleo armonioso de los materiales de edificación, de urbanización
y de ajardinamiento, así como de las colaboraciones admisibles.
Artículo 5.11.20.- Urbanización y Ajardinamiento de los Patios de Manzana.
Los patios de manzanas deberán ajardinarse al menos en cincuenta por ciento (50%) de su
superficie y urbanizarse íntegramente.
Artículo 5.11.21.- Entrepisos abiertos.
Siempre que no lesionen los valores ambientales del lugar podrán autorizarse plantas
intermedias abiertas, sin otros elementos constructivos que los de estructura, seguridad y
núcleos verticales de comunicaciones, y que carezcan de todo tipo de cerramientos, que no
computarán a efectos de superficie edificada salvo en las superficies cerradas.
Artículo 5.11.22.- Cornisas y aleros.
1. El saliente máximo de cornisas y aleros sobre la alineación exterior, no excederá de
ochenta (80) centímetros, salvo mayor limitación en la normativa de cada zona.
2. Con el fin de subrayar el perfil de la calle y proteger las fachadas de la intemperie se
recomiendan las soluciones de coronación con cornisa o alero.
Artículo 5.11.23.- Marquesinas.
1. Se prohibe la construcción de marquesinas excepto en los siguientes casos:
a. Cuando estén incluidas en el proyecto del edificio en obras de nueva planta.
b. Cuando se trate de actuaciones conjuntas de proyecto unitario, acordes con la
totalidad de la fachada del edificio, de idénticas dimensiones, saliente y
materiales en todos los locales de planta baja, y exista compromiso de
ejecución simultánea por todos los propietarios de los locales.
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2. La altura mínima libre desde la cara inferior de la marquesina hasta la rasante de la
acera o terreno, será superior a trescientos cuarenta (340) centímetros. El saliente de la
marquesina no excederá la anchura de la acera menos sesenta (60) centímetros y,
salvo el caso de marquesinas formadas por elementos translúcidos y con espesor
menor a quince (15) centímetros, únicamente podrán cubrir los vanos de la planta baja,
con un saliente máximo de un (1) metro. Con la solicitud de licencia deberán
presentarse fotografías en escorzo de la fachada existente y la acera, a fin de garantizar
que la instalación de marquesina no causa lesión al ambiente urbano ni al arbolado.
3. Las marquesinas no podrán verter por goteo, a la vía pública. Su canto no excederá del
quince por ciento (15%) de su menor altura libre sobre la rasante del terreno o acera y
no rebasará en más de diez (10) centímetros, la cota de forjado de suelo del primer
piso.
Artículo 5.11.24.- Toldos.
Los toldos para terrazas de bares o similares tendrán una altura mínima sobre la rasante de
la acera de doscientos cincuenta (250) centímetros. La anchura no podrá sobrepasar los
cuatro (4) metros, y respetando en todo caso el arbolado existente. No podrán quedar
adosados a la fachada de la edificación que conforma la calle, de la que quedarán
separados un mínimo de 1,50 metros y se respetará la misma distancia entre la instalación
en el borde del acerado.
En el Centro Histórico no se admiten este tipo de instalaciones que podrán sustituirse por
otras de carácter movil que se retiren del espacio público diariamente al cierre del
establecimiento al que sirven.
Artículo 5.11.25.- Muestras.
1. Los anuncios paralelos al plano de fachada, tendrán un saliente máximo respecto a
ésta de diez (10) centímetros, debiendo cumplir además las siguientes condiciones:
a. Quedan prohibidos los anuncios estables en tela u otros materiales que no
reúnan las mínimas condiciones de dignidad estética.
b. En planta baja podrán ocupar únicamente una faja de ancho inferior a noventa
(90) centímetros, situada sobre el dintel de los huecos y sin cubrir éstos.
Deberán quedar a una distancia superior a cincuenta (50) centímetros del
hueco del portal, dejando totalmente libre el dintel del mismo. Se exceptúan las
placas que, ocupando como dimensión máxima un cuadrado de veinticinco (25)
centímetros de lado y dos (2) milímetros de grueso, podrán situarse en las
jambas. Cumplirán las condiciones que se señalen para cada lugar, no
permitiéndose en el recinto histórico y en edificios catalogados, más que las
letras sueltas de tipo clásico, sobrepuestas directamente a la fachada. Se
podrán adosar en su totalidad al frente de las marquesinas, cumpliendo las
limitaciones señaladas para éstas y pudiendo sobrepasar por encima de ellas
una altura máxima igual al espesor de éstas.
c. Las muestras colocadas en las plantas de los edificios podrán ocupar
únicamente una faja de setenta (70) centímetros de altura como máximo,
adosada a los antepechos de los huecos y deberán ser independientes para
cada hueco, no pudiendo reducir la superficie de iluminación de los locales.
d. En zonas de uso no residencial, podrán colocarse anuncios como coronación
de los edificios, que podrán cubrir toda la longitud de la fachada, con una altura
no superior al décimo (1/10) de la que tenga la finca, sin exceder de dos (2)
metros, y siempre que esté ejecutada con letra suelta.
e. En los edificios exclusivos, con uso de espectáculos, comercial o industrial, en
la parte correspondiente de la fachada, podrán instalarse con mayores
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dimensiones, siempre que no cubran elementos decorativos o huecos o
descompongan la ordenación de la fachada, para cuya comprobación será
precisa una representación gráfica del frente de la fachada completa.
f. Las muestras luminosas, además de cumplir con las normas técnicas de la
instalación y con las condiciones anteriores, irán situadas a una altura superior
a tres (3) metros sobre la rasante de la calle o terreno. Requerirán para su
instalación la conformidad de los inquilinos, arrendatarios o en general de los
usuarios de los locales con huecos situados a menos de diez (10) metros de
anuncio o veinte (20) metros si lo tuviera enfrente.
g. En los muros linderos que queden al descubierto, y cumplan, en general, las
condiciones de estas Normas y, en particular, las de su composición y
decoración, pueden instalarse muestras sujetándose a las prescripciones
establecidas para éstas en las fachadas.
2. Se cumplirá en todo caso la Ordenanza Municipal Sobre Instalaciones y Actividades
Publicitarias (BOP de 28 de Noviembre de 1.996).
Artículo 5.11.26.- Banderines.
1. Los anuncios normales al plano de fachada estarán situados en todos su puntos, a una
altura mínima sobre la rasante de la acera o terreno de doscientos veinticinco (225)
centímetros, con un saliente máximo igual al fijado para los balcones en el artículo
5.11.14. Su dimensión vertical máxima será de noventa (90) centímetros. Se podrá
adosar en su totalidad a los laterales de las marquesinas, cumpliendo las limitaciones
señaladas para éstas y pudiendo sobrepasar por encima de ellas una altura máxima
igual a su espesor. En las plantas de pisos únicamente se podrán situar a la altura de
los antepechos.
2. En zonas de edificación no residencial se permitirán los banderines verticales con altura
superior a noventa (90) centímetros, con un saliente máximo igual que el señalado para
las marquesinas en el artículo 5.11.23.
3. Los banderines luminosos, además de cumplir con las normas técnicas de la instalación
y con las condiciones anteriores, irán situados a una altura superior a tres (3) metros
sobre la rasante de la calle o terreno. Requerirán para su instalación la conformidad de
los inquilinos, arrendatarios, o, en general, de los usuarios de los locales con huecos
situados a menos de veinte (20) metros del anuncio.
Artículo 5.11.27.- Publicidad en carreteras.
Se cumplirá lo establecido al respecto en la normativa estatal y autonómica que se relaciona
en el Anexo 3 de estas NNUU.
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