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REVISION DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA
Documento para Aprobación Definitiva Suelo Urbano y Urbanizable
AYUNTAMIENTO DE ABANTO Y CIERVANA
Julio 2010
NORMAS URBANÍSTICAS
NORMATIVA ESPECÍFICA. ORDENANZAS DE LA CONSTRUCCIÓN Y EDIFICACIÓN
CAPITULO- I. EDIFICACIONES DENTRO
CONSTRUCCIONES
Artículo- 1.
DE
ORDENACION
Y
NUEVAS
Objeto
En cumplimiento con lo establecido en el artículo 75.1de la LSU 2/2006 de 30 de junio; todos los ayuntamientos
deben aprobar, conforme a la legislación de régimen local, ordenanzas de la construcción, edificación y
urbanización.
Según en el artículo 75.3 de la misma ley; cuando tengan por objeto las construcciones y edificaciones, las
ordenanzas municipales deben regular pormenorizadamente los aspectos morfológicos y estéticos, los
requisitos de seguridad, estabilidad, estanqueidad, accesibilidad, salubridad y funcionalidad, y las restantes
condiciones no definitorias ni de la edificabilidad urbanística ni del destino del suelo que sean exigibles, junto
con las determinadas por la ordenación establecida por los planes, para la autorización de los correspondientes
actos de construcción o edificación.
Las ordenanzas municipales introducen criterios de eficiencia energética, reducción de emisiones contaminantes
y arquitectura bioclimática. A estos efectos, la normativa municipal incluye en su memoria justificativa un estudio
de los condicionantes físicos y climáticos en el territorio municipal, como vientos dominantes, zonas de
soleamiento o composición geológica, que servirán de fundamento para la introducción en su regulación de
criterios de arquitectura bioclimática, como la orientación de los edificios, la relación entre espacio libre y altura
del edificio, el aislamiento térmico o las condiciones de aireación de las edificaciones. En relación con este
último aspecto serán de obligado cumplimiento, según Real Decreto 314/2006 de 17 de marzo, por el que se
aprueba el Código Técnico e la Edificación (C.T.E.); las disposiciones generales, condiciones técnicas y
administrativas, exigencias básicas y anejos.
La presente ordenanza, contiene la reglamentación detallada de los parámetros edificatorios y urbanísticos que
a nivel general determinarán las características de las edificaciones, construcciones y ordenaciones que se
realicen en el término municipal de Abanto-Zierbena en desarrollo del presente Plan General.
Artículo- 2.
Superficie de parcela bruta
Se entiende por superficie de parcela bruta, la superficie original de un terreno, de titularidad privada o pública,
sin descontar la destinada Sistemas Generales o Locales de uso público.
Artículo- 3.
Superficie de parcela neta
Se entiende por superficie de parcela neta, la que resulta de sustraer de la superficie de un terreno, aquella que
se destina a Sistemas Generales o Locales de uso público.
La superficie de parcela neta, podrá dividirse en lotes o parcelas edificables, en el suelo urbano, en ejecución
del expediente urbanístico previamente aprobado y siempre que cumplan con las condiciones que se
establezcan como superficie mínima para la intervención edificatoria.
En el suelo no urbanizable el concepto de superficie territorial computable y superficie mínima responde a la
necesidad de mantener el carácter de dicha zona. En este suelo, la superficie territorial computable y mínima
puede estar constituida por una o varias parcelas rústicas que constituirán la denominada superficie urbanística,
si su fin es el de posibilitar el uso urbanístico permitido.
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Artículo- 4.
Densidad de viviendas
Es el índice utilizado como limitador de la intensidad del aprovechamiento urbanístico, que hace referencia al
número máximo de unidades de vivienda por hectárea de suelo bruto.
Artículo- 5.
Concepto de edificabilidad o superficie de techo
Edificabilidad es el coeficiente que indica; en el suelo Urbano, la edificación de cada unidad de ejecución,
obtenido por el cociente entre la superficie máxima a construir y superficie de las parcelas brutas, expresado en
m2/m2; y en el suelo Urbanizable, la edificación de cada unidad de ejecución, obtenido por el cociente entre la
superficie máxima a construir y superficie bruta del sector, excluida la correspondiente a Sistemas Generales
adscritos y/o suelos obtenidos por cesión, expresado en m2/m2.
El coeficiente de edificabilidad, es el cociente entre, el total de los metros cuadrados edificables (en todas las
plantas) destinados al uso correspondiente y la superficie territorial computable (superficie de parcela bruta) en
metros cuadrados de la zona y que vendrá expresado en m2 /m2 .
Se denominará superficie edificable máxima o superficie de techo de una Zona, Unidad de ejecución o
parcela, a la suma total de todas las superficies construibles máximas y de todas las construidas que deben
contabilizar como tales y que estén destinadas a albergar usos lucrativos o no. La superficie edificable máxima o
superficie de techo, queda regulada por la superficie asignada bajo y sobre rasante.
La forma de medir las superficies edificables se realizará con los criterios del artículo siguiente titulado «Forma
de medir la edificabilidad».
La edificabilidad máxima o superficie de techo para usos lucrativos y para dotaciones públicas, se divide en dos
grupos:
ƒ
Edificabilidad bajo rasante, constituida por la superficie construida en plantas de sótano y en plantas
de semisótano
ƒ
Edificabilidad sobre rasante, construida en plantas bajas, en plantas de piso, incluida la de camarote
y, en su caso, la de planta bajo cubierta, medidas según se indica en el artículo siguiente.
Edificabilidad sobre rasante de un Area de Sistema general, Zona, Unidad de ejecución o parcela, en cualquier
clase de suelo, es el número de metros cuadrados que define la superficie máxima posible de construir en
plantas sobre rasante, en el interior de su delimitación espacial.
La edificabilidad sobre y bajo rasante se puede desdoblar en las Normas específicas de ordenación,
estableciendo edificabilidades máximas y, en su caso, mínimas para cada uso o grupos de usos. Cuando no se
especifique, se referirá a la superficie total.
El concepto de edificabilidad es aplicable en cualquier categoría de suelo y en cualquier tipo de Zona, sea
pública o privada.
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Artículo- 6.
Forma de medir la edificabilidad
La edificabilidad se obtendrá por adición de las superficies construidas brutas de cada una de las plantas de los
edificios, tomando como parámetro definidor las alineaciones construidas exteriores de cada planta del edificio
con independencia del uso a que se destinen las habitaciones o espacios, con exclusión de los patios interiores.
Edificabilidad sobre rasante: Se computará toda la edificación bajo techo de las distintas plantas cuyo volumen
se levante por encima de la “Cota de planta baja”.
Asimismo se computarán:
•
Las proyección en planta de voladizos o cuerpos salientes cubiertos o cerrados en uno o mas de sus
lados. Computarán al 50%.
•
Los espacios bajo-cubierta de altura superior a 1,50 m.
No se computarán:
•
Vuelos abiertos en tres de sus lados y sin cubrir, o terrazas.
•
Soportales y espacios libres bajo edificación, siempre que sean de uso público, tengan una
dimensión mínima de 3 m2. y no se consideren como portales.
•
Patios interiores.
•
Los soportales y espacios libres bajo edificación, siempre que sean de uso público, tengan una
dimensión mínima de 3 m2. y no se consideren como portales.
•
Los espacios bajo cubierta de altura inferior a 1,50 m.
Edificabilidad bajo rasante: No computarán las plantas sótano o semisótano cuando cumplan las condiciones
para ser consideradas como tal.
Artículo- 7.
Concepto de aprovechamiento urbanístico
El concepto de aprovechamiento urbanístico es un concepto económico que define el valor que tienen
determinados terrenos incluidos en Suelo Urbano y Urbanizable, en función del derecho que el planeamiento
urbanístico otorga a sus propietarios para materializar una determinada edificabilidad en la que se autoriza la
ubicación de unos determinados usos o actividades.
El aprovechamiento urbanístico se refiere siempre al valor que tiene la posibilidad de establecer usos privados o
usos lucrativos en terrenos clasificados como Suelo Urbano o Suelo Urbanizable.
El aprovechamiento urbanístico total de una Zona, Area, Unidad de Ejecución o parcela, se obtiene sumando el
valor de la posibilidad de establecer la totalidad de los usos lucrativos permitidos en cada uno de los ámbitos
urbanísticos citados. Al efecto se podrá definir la posibilidad de establecer un metro cuadrado de un uso
determinado con un valor unidad, debiendo de valorarse la de los demás usos permitidos con un coeficiente que
refleje la relación de su valor con la del uso de valor unidad, el cual se denomina uso característico.
La posibilidad de establecer usos privados en terrenos y/o edificaciones e instalaciones en Suelo No
Urbanizable, no se considera aprovechamiento urbanístico al no generar la Calificación global derecho al
aprovechamiento urbanístico. En terrenos clasificados como Suelo No Urbanizable, solamente es aplicable el
concepto de edificabilidad.
Artículo- 8.
Definición de la edificabilidad y de aprovechamiento urbanístico. Su concreción espacial
La Calificación global establece obligatoriamente la totalidad de la edificabilidad que es posible situar en el
interior de la delimitación de cada una de las Zonas, sin definir de manera concreta y pormenorizada la situación
y forma de los edificios que materializarán la edificabilidad de cada Zona.
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En las Zonas comprendidas en el Suelo Urbano y Urbanizable, la Calificación pormenorizada concreta la forma
y situación espacial de su edificabilidad, con la asignación de los usos permitidos y sus cuantías en cada una de
las parcelas y, en su caso, en los edificios en los que se materializa la edificabilidad total de la Zona.
El aprovechamiento urbanístico total definido para cada Zona, con el mismo carácter que la totalidad de la
edificabilidad, se calcula conforme a lo establecido en estas Normas urbanísticas.
La Calificación pormenorizada en el Suelo Urbano y Urbanizable, concreta la situación espacial del
aprovechamiento urbanístico en cada Zona, Area, Unidad de Ejecución, Parcela, o Sector que define.
Artículo- 9.
Cota de planta baja
Determina la rasante del forjado sobre la que se contabilizan el número de plantas, la última construida y la
superficie construida.
Se define por el plano horizontal situado a 0,70 m. de la rasante de la vía pública mas desfavorable o la de
mayor rango, o la que le de acceso.
En el caso de que dicha rasante no sea horizontal se definirá como el plano horizontal sobre la rasante de la vía
pública mas desfavorable, dispuesto a distancias que oscilarán, de 0,70 m. en el punto mas próximo a 2,50 m.
en el punto mas alejado.
En circunstancias muy singulares la cota de planta baja se determinará a través de un Estudio de Detalle.
VIA PUBLICA
La determinación física en el terreno de la “Cota de planta Baja”, a la hora de replantear un edificio de nueva
planta, que no de a vía pública, se realizará en relación a la urbanización circundante que se haya materializado
en el terreno. Esta determinación física se realizará por el Ayuntamiento a solicitud del interesado.
Artículo- 10.
Cubierta
Situada sobre la última planta cubre la edificación. Podrá ser plana, inclinada o mixta.
1. Los aleros de cubierta se considerarán elementos salientes y no podrán sobresalir más de 1,50 metros sobre
la alineación máxima de edificación.
2. En los patios, el vuelo indicado de alero, no será superior a 60 centímetros sobre la alineación interior.
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El perfil máximo se medirá:
PERFIL MÁXIMO DE CUBIERTA
30°
0.3
FORJADO ULTIMA PLANTA
ALINEACIÓN DE FACHADA
Artículo- 11.
Planta bajo- cubierta
Se considerará como tal aquél espacio conformado en sus planos superiores por las pendientes y faldones de
cubierta con carácter de cubierta inclinada y en su plano inferior por el techo de la planta normal de piso más
elevada, y que cumplan las condiciones posteriormente indicadas.
También se considera como planta bajo cubierta, los áticos retranqueados respecto a la fachada cuyo volumen
se encuentre comprendido bajo los faldones teóricos que más adelante se detallan.
Todo espacio construido que se sitúe superiormente a la última planta normal de piso para tener la
consideración de planta bajo cubierta o ático y en consecuencia ser habitable computará como superficie
construida, y deberá cumplir todas las condiciones indicadas a continuación:
1. El techo de la planta bajo cubierta ha de quedar conformado por los faldones inclinados de cubierta de
forma que en cualquier punto de la línea perimetral que define su superficie en planta, sin vuelo, la altura
libre del extradós de su forjado de suelo, sin pavimento de acabado, y el intradós del forjado techo, sin
acabado, de los planos que constituyen los faldones inclinados de la cubierta, no sea superior a 1 metro.
Los planos que constituyen los faldones de la cubierta tendrán una inclinación con respecto al plano
horizontal no superior a 30º sexagesimales, admitiéndose 35º en los casos que el edificio albergue un
máximo de cuatro viviendas.
2. Que los planos inclinados indicados anteriormente no originen una altura libre, entre el extradós del
forjado suelo de espacio bajo cubierta y el punto más alto del intradós de la estructura de los faldones de
cobertura, superior a 4 metros.
3. Será también condición precisa para su consideración como espacio bajo cubierta el poseer su
envolvente exterior una volumetría continua, compacta y uniforme.
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4. En aquellas Zonas de Suelo Urbano en las que las Ordenanzas reguladoras del planeamiento
pormenorizado, indiquen, con el respeto de lo establecido en el presente artículo, unas condiciones más
matizadas para los espacios bajo cubierta, llegando a definir en su caso, vuelos obligados de alero,
pendientes de los faldones, altura de cubiertas, tipo de elementos de ventilación e iluminación, etc., se
estará a lo dispuesto por ellas, quedando los Planes de desarrollo, facultados a matizar y controlar, en
sentido más concreto, la forma de las cubiertas, sin que ello suponga modificación de la presente
Normativa y siempre que se justifique como adecuación a preexistencias arquitectónicas o al interés de
conseguir una ordenación formal correcta de la composición de las cubiertas.
Artículo- 12.
Definición de ocupación de suelo
A los efectos del estándar de ocupación de suelo con respecto a la superficie de lotes y parcelas en cualquier
clase de suelo, se entenderá por ocupación la superficie que se obtenga de la proyección horizontal de todas las
partes edificadas delimitadas por la superficie exterior de los muros perimetrales, incluidos los vuelos cerrados.
Dentro de esa superficie se incluyen la correspondiente a los patios interiores o de parcela, no así la proyección
de los cuerpos salientes o vuelos abiertos.
En el suelo No Urbanizable, a fin de cumplir las condiciones de ocupación total, consistente en un porcentaje
sobre la superficie de la parcela receptora, se contabilizará como superficie ocupada la que resulte de proyectar
sobre un plano horizontal la envolvente máxima de las proyecciones de todos los perímetros de todas las
plantas edificadas, con excepción de los planos que forman la cubierta y que sobresalgan del perímetro o
perímetros de las plantas inferiores.
Artículo- 13.
Definición y condiciones de las medianeras. Normalización de fincas
Se entiende por «medianera» el plano vertical de contigüidad entre dos edificaciones o parcelas, que separa los
predios en que ambas se asientan —pudiendo o no utilizarse de forma estructural compartida—, y que separa a
los cierres de ambas edificaciones sin solución de continuidad desde los cimientos a la cubierta, aun cuando su
continuidad pueda quedar interrumpida por patios de carácter mancomunado a los que abran piezas habitables.
Las medianeras que resulten al descubierto como consecuencia de la diferente edificación en el tiempo, y los
patios abiertos en ellas deberán tratarse como fachadas. Su ejecución correrá a costa de la finca propietaria de
la pared, cuyo plano exterior coincidente con el plano de la medianera que da al descubierto. Se podrá dictar al
objeto orden de ejecución por el Ayuntamiento, conforme al artículo titulado «Ordenes de ejecución».
Las medianeras que resulten al descubierto con carácter permanente, por diferente altura reguladora,
retranqueo, profundidad edificable y otra causa, deberán acabarse con materiales de la misma calidad que los
de la fachada.
Las medianeras que resulten al descubierto con carácter permanente, por limitar con suelo público, libre o
edificable para dotaciones o equipamientos o cualquier otra causa, deberán tener tratamiento de fachada,
pudiendo el Ayuntamiento conceder derechos de luces y vistas, así como de vuelo, en su caso, sobre el dominio
público.
Si la medianera que resulta de la edificación de dos solares contiguos no edificados no es normal a la línea de
fachada, para poder edificar los solares afectados se debe regularizar su forma de manera que el ángulo
formado por la medianera con la normal a la fachada en el punto de su intersección sea inferior a 20°
sexagesimales.
El cumplimiento del condicionado anterior se deberá imponer por el Ayuntamiento a través de la redacción,
tramitación y aprobación de un Proyecto de normalización de fincas, según lo establecido y en la sección tercera
del capítulo V del título III del Reglamento de Planeamiento.
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Artículo- 14.
Concepto de alineaciones, nivelaciones y rasantes
Son las líneas perfiles planos que determinan el espacio urbano.
ALINEACIONES DE VÍA PUBLICA.- Es la línea que determina y define sobre el suelo la frontera de la vía
pública con los demás espacios urbanos.
ALINEACION DE LA EDIFICACION.- Es la línea que determina la distancia mínima a que puede situarse la
fachada de la edificación, de la calle y/o de los linderos.
Cuando el frente de la edificación más cercano esté separado más de 10 m de la alineación del vial rodado, el
carácter de las plantas, se regirá por las rasantes del edificio urbanizado al que den los frentes del edificio en
todo su perímetro, rasantes que obligatoriamente deberán venir definidas en el Proyecto de Obras de
Urbanización complementario del de edificación.
La alineación de los sótanos será la de las fachadas salvo que expresamente se señale otra en los planos de
Ordenación.
NIVELACIONES.- Son los distintos planos horizontales, a cuyas cotas de nivel se dispondrán tanto los
espacios urbanos, como las plantas de las edificaciones.
En las parcelas de suelo no urbanizable, solamente se admitirán taludes artificiales de tierra en el perímetro del
edificio, cuando se demuestre fehacientemente que la operación supone una mejora ostensible del paisaje,
mejora de la integración del edificio en aquél, disminuyendo su impacto y mejorando las condiciones estéticas
del edificio.
En el caso de edificios destinados a vivienda familiar, el relleno sobre cualquier punto del terreno natural
preexistente no ser superior a dos metros.
En este tipo de suelo, se deberá cumplir en todos los proyectos de edificación, las condiciones de adaptación
topográfica y movimiento de tierras indicado para el tipo de ordenación de edificación aislada.
RASANTES.Son las líneas determinadas por la intersección de los planos que conforman los espacios
urbanos y el plano vertical.
En las parcelas y lotes edificables colindantes con vías rodadas se utilizarán como criterio preferente, las
rasantes de dichas vías para definir y referenciar el carácter de cada planta, cuando éstas. no vengan definidas
en altimetría concreta del planeamiento.
Las alineaciones nivelaciones y rasantes definidas en los planos de ordenación, serán de obligado
cumplimiento, tanto para los proyectos de urbanización como para los edificios privados y públicos.
Artículo- 15.
Definición de las diversas plantas
Las plantas de un edificio se subdividen en dos grandes grupos, plantas bajo “Cota de Planta Baja” y plantas
elevadas. Las plantas elevadas son la planta baja y las plantas de piso.
A continuación se definen los tipos de plantas indicados:
PLANTAS BAJO “COTA DE PLANTA BAJA”
PLANTA SOTANO: Se considera como tal, aquella planta que está bajo rasante o por debajo de la “Cota de
Planta Baja”, en los que la unidad del volumen del paralelepípedo que lo conforma, está por debajo de la linea o
plano teórico que une las rasantes superior e inferior sean estas tanto de calle, como de terreno urbanizado o
natural.
En el caso de plantas bajas de un mismo edificio, con suelo formado con forjados partidos en diferentes alturas
y que den lugar a diversos planos horizontales como techo de una planta de sótano, se tomará a efectos de
contabilizar las alturas del plano de comparación con respecto a la rasante en cada parte de planta baja, el del
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propio forjado debiendo de contabilizar en cada parte del edificio el número total de plantas con referencia a la
planta baja como tal en la parte correspondiente del edificio.
Se podrán realizar, en los terrenos en pendiente, una división del edificio en tramos en aquellos puntos en que el
forjado del suelo acabado con pavimento de la planta baja, esté a 1,15 m. sobre la rasante y en las cuales se
efectúe un escalonado de la planta baja.
Las plantas sótano no serán computables a efectos de edificabilidad.
PLANTA SEMISOTANO: Se considera como tal, aquella planta que no sobresalga de la rasante del terreno en
cualquier punto de su perímetro, con excepción de los accesos a garajes, una altura superior a 1 metro, medida
a la cara superior del forjado. En caso contrario, tendrá la consideración de planta sobre rasante y computara a
todos los efectos de edificabilidad y número de plantas.
Cuando la calle que define la rasante tenga pendiente, se considerará semisótano la mitad del volumen del
paralelepípedo que lo conforma que se encuentre por encima de la línea o plano teórico que une las rasantes
superior e inferior sean estas tanto de calle, como de terreno urbanizado o natural siguiendo el criterio del
párrafo anterior.
PLANTAS ELEVADAS:
Son aquellas SOBRE “COTA DE PLATA BAJA” que no cumplen las condiciones indicadas para las plantas de
sótano. Se dividen en planta baja y plantas de piso.
PLANTA BAJA: Es la más baja de las plantas elevadas e inmediatamente superior a la planta sótano en caso de
existir ésta, debiendo considerarse también como tal aquella que no cumple las condiciones anteriormente
exigidas para poderse considerar planta de sótano.
La planta baja o de sótano, así como cualquier otra planta, por el hecho de dejarse totalmente abierta como
porche, o con la excepción de los accesos al resto de las plantas de edificio, no perder su carácter, ni dejar de
computar como tal en el número de plantas, ni en la forma de medir la altura de la edificación.
PLANTA DE PISO: Son aquellas plantas elevadas situadas en un nivel superior a la baja.
El hecho de dejar toda una planta de piso libre de edificación, o solamente ocupada por los núcleos de
comunicación o accesos y los núcleos de instalaciones, no supone que deje de computar en el número máximo
de plantas ni en la forma de medir la altura de la edificación.
PLANTA BAJO-CUBIERTA: Se considerará como tal aquél espacio conformado en sus planos superiores por
las pendientes y faldones de cubierta con carácter de cubierta inclinada y en su plano inferior por el techo de la
planta normal de piso más elevada, y que cumplan las condiciones indicadas en el art. 11 de esta ordenanza.
Artículo- 16.
Número de plantas de los edificios y forma de contabilizarlas
Los criterios para definir las plantas de los edificios, para clasificarlas y contabilizar su número, serán los
indicados y los recogidos en los restantes artículos de la presente Normativa.
El sistema para contabilizar el número de plantas elevadas construibles o construidas en Abanto-Zierbena,
según la indicación al efecto de los parámetros urbanísticos básicos propios de cada zona y Calificación, será
considerado el número total de plantas que se construyan sobre el forjado situado en la “Cota de Planta Baja”.
La indicación del número de plantas, a través del correspondiente parámetro urbanístico básico, podrá matizar
el carácter de alguna de las plantas elevadas, en el sentido de que la última planta elevada de piso tenga el
sentido de planta de camarote obligatoriamente.
La limitación de plantas también puede afectar al número de plantas de sótano.
Las limitaciones tanto del número de plantas de sótano como elevadas, puede ser con carácter de máximo o
mínimo, o incluso con un carácter de número fijo y obligado.
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Las ordenanzas de edificación indicarán de manera expresa y concreta el número máximo de plantas permitido
en cada lote público o privado, y en cada parcela en su caso, tanto por encima como por debajo de la rasante,
así como las características de las plantas permitidas y en especial las de la planta camarote y el espacio bajo
cubierta.
No contará en el número de plantas edificables, el posible aprovechamiento bajo cubierta que esté comprendido
dentro del volumen definido por los planos inclinados con un ángulo respecto a la horizontal no superior a 30
grados sexagesimales, y que no origine, en cualquier punto, una altura superior a dos metros.
Cuando el terreno en pendiente origine en su cota inferior una planta baja destinada a local comercial, o
cualquier otro uso diferente a vivienda, ésta no podrá sobrepasar los dos cincuenta metros de altura libre
máxima en cualquier punto.
Artículo- 17.
Altura máxima de la edificación
La altura máxima de la edificación permitida, se medirá desde la cara superior del forjado situado a la “Cota de
la Planta Baja”, hasta la cara superior del forjado del techo de la última planta o encuentro del plano superior del
alero con el plano vertical que contiene la alineación de la fachada.
Solo se permitirá por encima de la altura máxima, las construcciones para albergar máquinas ascensores,
chimeneas y los locales bajo-cubierta, destinados a uso comunitario o particular.
Artículo- 18.
Alturas de las diversas plantas
A efectos de ampliación de los criterios de este artículo, se considerará altura libre a la distancia que resulte
entre el acabado del pavimento y el acabado de los techos.
A fin de normalizar dichos parámetros, éstos se considerarán uniformes e iguales a 7 y 3 centímetros de la cota
de forjado, respectivamente.
La presente Normativa se referirá a los edificios de nueva planta, que se construyan con posterioridad a la
aprobación de la misma.
PLANTA SOTANO Y SEMISOTANO
la altura libre mínima será de 2,20 m.
la altura libre máxima será de 3,00 m.
PLANTA BAJA:
la altura libre mínima será de 2,50 m. para uso de
vivienda y 2.80m. para otros usos permitidos
la altura libre máxima será de 3,50 m.
PLANTAS DE PISOS:
la altura libre mínima será de 2,50 m.
la altura libre máxima será de 2,80 m.
PLANTA BAJO CUBIERTA:
la altura libre máxima será de 3,00 m.
En el Uso Industrial, Comercial y Terciario en General; la altura libre mínima será de 3,6 metros.
En el Uso Público, la altura libre mínima será de 2,5 m y la máxima será libre, a definir según las necesidades
de cada espacio del edificio.
Estas reglas son generales para todo tipo de suelo, no obstante, las presentes Normas o los expedientes
Urbanísticos pormenorizados, podrán hacer modificaciones puntuales a lo indicado, por motivos de Diseño
Urbano, remate o mantenimiento de cornisas, diseño de porticados, etc.
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No obstante, estas reglas generales de alturas máximas y mínimas de las plantas, podrán ser variadas cuando
disposiciones generales de los Organismos que tienen competencia en la regulación y gestión de edificaciones
destinadas a usos específicos, indique obligatoriamente alturas libres diferentes a las aquí indicadas, sin
perjuicio de que se re-estudien en estos casos, las relaciones de diseño urbano de las nuevas edificaciones con
las colindantes y en especial en el caso de medianeras.
NOTA: Será de obligado cumplimiento cualquier parámetro contenido en la Ordenanza de Diseño de Viviendas
de Protección Oficial vigentes en el momento de solicitud de licencia.
Artículo- 19.
Usos según las diversas plantas
En las plantas de sótano o semisótano, no se permitirá el uso de vivienda.
Los sótanos no podrán destinarse a actividades distintas a las de guardería-aparcamiento, garaje-aparcamiento,
actividades de servicios complementarios de usos no industriales y de servicios e instalaciones auxiliares de las
actividades industriales.
Se cumplirán no obstante, las Normas del Ministerio de O.P.U. para viviendas de protección oficial, en cuanto a
dimensiones mínimas de plazas, ventilaciones, incendios, accesibilidad desde las viviendas, anchura,
pendientes de rampas, etc...
Las plantas bajas para poder ser destinadas a viviendas deberán estar situadas sobre forjado, sobre sótano o
con cámara de aire con el terreno natural no inferior a 50 centímetros. Deberá quedar el pavimento de todas las
piezas de vivienda como mínimo a 0,30 m de altura sobre el terreno exterior -acera o rasante definitiva en el
Proyecto de Urbanización del entorno del edificio-.
Cuando alguna de las piezas de la vivienda, de contra muro de contención de tierras, se deberá construir otro
muro de media asta a 10 cm del anterior, ventilando la cámara y efectuando la recogida de aguas precisa, para
asegurar unas correctas condiciones de habitabilidad.
En las plantas bajas de uso comercial, industrial, de servicios, cultural y docente, será obligatorio la previsión de
un aseo por cada 60 m construidos, ventilado directamente al exterior o por conductos verticales tipo Shunt en
cuyo caso será obligatoria la previsión de los mismos en el proyecto de edificación, estableciendo su continuidad
de forma que pueda ventilar la pieza establecida en dicha planta.
El resto de usos de las diversas plantas deberá ser el indicado al efecto por las Normas de Suelo Urbano, o por
los expedientes de Planeamiento que en su desarrollo se tramiten y aprueben definitivamente, debiendo
concretar con respecto a la Normativa, el total de usos permitidos por ésta en cada clasificación del suelo, tanto
en lo que respecta a su distribución espacial en el plano horizontal, como en las diversas alturas o plantas de los
edificios.
Artículo- 20.
Separación entre edificios. Forma de computarla
En general y en cualquier tipo de suelo la separación entre dos edificios no será en cualquier pareja de puntos
enfrentados, inferior a la semisuma de la altura de ambos edificios, medida de suelo a alero en la misma vertical.
Esta Normativa será de aplicación, aún en aquellos casos en los que el edificio existente tenga una separación
tal al límite de su parcela, que sumada a la separación obligada del nuevo edificio al límite de la suya, de una
magnitud inferior a la semisuma de la altura de ambos. En este caso, el nuevo edificio deberá aumentar la
separación al límite de su parcela hasta cumplir la citada condición.
Se excluye de esta condición las edificaciones en suelo urbano que tengan marcada la alineación en la
documentación gráfica, así como, naturalmente, los edificios que deban construirse adosados a una medianería.
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NORMAS URBANÍSTICAS
NORMATIVA ESPECÍFICA. ORDENANZAS DE LA CONSTRUCCIÓN Y EDIFICACIÓN
Para el cómputo de las separaciones entre edificios, se considerará cualquier elemento de la edificación, en
cualquier planta sobre rasante, incluso cualquier tipo de cuerpo saliente o vuelo, con excepción de los
denominados elementos salientes y en consecuencia del posible vuelo del alero de cubierta.
Artículo- 21.
Patios en edificios de vivienda
Son los espacios libres situados dentro de las alineaciones de la edificación.
Será de obligado cumplimiento cualquier parámetro contenido en la Ordenanza de Diseño de Viviendas de
Protección Oficial vigentes en el momento de solicitud de licencia.
Las superficies de los patios citados serán normalmente superficies de propiedad privada situadas en parcelas
privadas, dependientes en su conservación de la propiedad o comunidad de propietarios del edificio o edificios a
que sirven; únicamente serán de dominio público cuando así se indique expresamente en la ordenación
pormenorizada.
En cualquier caso deberán tener un acceso para su mantenimiento, con independencia de su titularidad, desde
cada una de las comunidades afectadas.
Cubrición de los patios interiores
Se permite la cubrición de los patios interiores, siempre que se efectúe ésta con acristalamiento, translúcido o
transparente o incoloro, presente una superficie de ventilación mínima en centímetros cuadrados equivalentes
en cada caso a multiplicar por 8 el lado mínimo del patio y la proyección del plano horizontal de la superficie de
iluminación con elementos transparentes sea como mínimo el 90% de la superficie del patio.
Condicionado de los patios a las intervenciones constructivas de levante y reforma
Las obras de reforma y las de levante con adicción de nuevas plantas de piso sobre edificios ya construidos,
requerirán para el otorgamiento de la licencia de ejecución de obras, la adecuación de las dimensiones de los
patios en las nuevas plantas elevadas al tipo y utilización de las piezas de las plantas citadas que ventilen e
iluminen a su través, de conformidad con lo indicado al efecto en la presente Normativa.
Además de lo anterior no empeorarán las condiciones de dimensionado y forma ya existentes en las plantas
construidas, adoptando en las nuevas plantas elevadas unas dimensiones propias de planta, tales que cumplan
como mínimo con la dimensión propia que deberían tener las plantas ya existentes, contabilizando el total de
plantas resultantes.
Patios interiores en las medianerías y patios mancomunados:
Los patios interiores situados a ambos lados de las medianeras de los edificios cumplirán las mismas
condiciones de todo tipo indicados en el artículo titulado «Dimensiones y condiciones de forma de los patios
interiores» pudiendo constituirse mancomunadamente entre patios interiores que pertenezcan a edificios
colindantes.
Las condiciones de todo tipo derivadas de las funciones de las piezas que obran al patio, del número de plantas
de los frentes, de su situación en altura y de cualquier otra circunstancia, serán las mismas que las que se
deben observar si el patio pertenece a un único edificio.
Para que se admita la mancomunidad del patio, se deberán cumplir las siguientes normas:
1) Se deberá establecer la mancomunidad como derecho real de servidumbre entre los solares afectados,
a través de escritura pública, e inscribirla en el Registro de la Propiedad con la condición de no poder
ser cancelada sin el permiso de ambas propiedades y del Ayuntamiento. Se deberá presentar certificado
del Registro de la Propiedad acreditativo de lo anteriormente expresado, acompañando a la solicitud de
la licencia de edificación.
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2) No podrá en ningún caso cancelarse esta servidumbre en tanto subsista alguno de los edificios cuyos
patios interiores requieran el complemento del patio mancomunado para cumplir con las condiciones de
dimensiones mínimas.
3) Se permitirá la separación de las partes diversas del patio mancomunado de los diferentes edificios, por
medio de verjas caladas de herrería de altura no superior a tres metros.
“Patios de conductos o Patiejo”.
El patio de conductos o Patiejo, es el que garantiza la accesibilidad, registro y mantenimiento de los conductos
verticales necesarios, así como la ventilación cruzada del edificio.
Estará siempre abierto en su parte superior a través de la cubierta.
Su sección libre horizontal mínima será de 0,75 m2.
Los conductos de humos, aire viciado y gases deberán sobresalir 1 m, por encima de la abertura del patiejo a la
cubierta.
Artículo- 22.
Vuelos
Se define como tales los espacios edificatorios que sobrepasan la alineación de la edificación.
El plano límite de vuelos será el vertical paralelo a la alineación de fachada, a una distancia máxima de 1,20 m.
El extremo inferior del plano de vuelos no pasará el suelo de la planta primera y el superior no superará el techo
de la planta última.
Los aleros o vuelos con pendiente en forjados de cubierta no sobrepasarán los 1,50 m.
Se permitirán vuelos para balcones y terrazas, tendederos y miradores, considerándose como miradores los
espacios volados con cerramientos acristalados, en el 60% mínimo de su desarrollo de fachada, pudiendo
ocupar en cada fachada el 60% de la longitud de la misma. Su profundidad será máximo de 1,20 m.
A excepción de lo señalado, las fachadas serán absolutamente planas, permitiéndose únicamente un vuelo
ornamental en cornisa de 0,30 m máximo.
Las jardineras suspendidas de las barandillas de balcones y cualquier elemento que se disponga en fachada y
que tenga el carácter de removible, se considerará vuelo y estará sujeto a las limitaciones anteriormente
expuestas.
Artículo- 23.
Soportales o galerías peatonales
En el caso que se deseen ubicar o disponer en edificaciones serán siempre de uso público y cumplirán:
Profundidad o anchura mínima de 3 m, altura mínima 3 m., ritmo mínimo de fachada 3 m.
Los tratamientos de los pilares, forjados, serán uniformes con materiales apropiados para su conveniente
durabilidad, conservación y limpieza, (piedra natural, hormigón visto, piedra artificial, etc.), no permitiéndose en
ningún caso revestimiento cerámico que no sea ladrillo caravista. Además de estos los materiales a utilizar
serán los tradicionales: piedra, revoco, estucos, pintura, etc...
El tratamiento del suelo será continuo en textura y altimetría, formando continuidad con las aceras y soportales
existentes.
El tratamiento de la iluminación interior y exterior respetará el ritmo de los pilares.
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Artículo- 24.
Portales y escaleras
Se realizarán cumpliendo cualquier parámetro contenido en la Ordenanza de Diseño de Viviendas de Protección
Oficial vigentes en el momento de solicitud de licencia.
Artículo- 25.
Unidad mínima de urbanización
Se han considerado como tales las Unidades de Ejecución que se conforman urbanísticamente unitarias,
definidas en los planos de ordenación.
Artículo- 26.
Unidad mínima de edificación
Se presentará un proyecto de edificación por cada vivienda unifamiliar, bifamiliar, o edificio exento.
Artículo- 27.
Accesibilidad
Se cumplirá la legislación vigente en materia de accesibilidad, Ley 20/1997 de 4 de diciembre Sobre Promoción
de la Accesibilidad; así como el Decreto 68/2000 de 11 de abril por el que se aprueban las normas técnicas
sobre condiciones de accesibilidad en los entornos urbanos, espacios públicos, edificaciones y sistemas de
comunicación e información. O nueva Normativa que la derogue en el momento de su aplicación.
Artículo- 28.
Condiciones de salubridad e higiene
1. SERVICIOS, INSTALACIONES Y ACCESORIOS DE LA EDIFICACION
a)
Todo edificio deberá contar en su interior con red y servicio de agua corriente potable, energía
eléctrica, red de servicios de desagüe de aguas pluviales y fecales, y en los casos pertinentes
con ascensores montacargas, de acuerdo todo ello con lo dispuesto en la legislación vigente.
b)
Las instalaciones de calefacción, acondicionamiento de aire, gases, teléfono, antenas de
televisión, etc., deberán de cumplir la legislación vigente, no afectando a la seguridad ni a la
estética de la edificación.
c)
Todo edificio dispondrá de buzones para la correspondencia de acuerdo con las normas
vigentes, situados en zonas comunes de acceso rápido (por ejemplo portales).
d)
Todo edificio dispondrá de un portal dispuesto en fachada principal, con acceso directo desde
la vialidad pública.
e)
Todo edificio estará señalado con el número de gobierno de las fincas urbanas, debiendo
situarse éste perfectamente visible durante el día y la noche, preferentemente junto a los
portales.
f)
Estacionamiento obligatorio de vehículos. Cualquier edificio de nueva planta o de sustitución,
o en los que se realicen obras de reforma, o ampliación, se preverán plazas de garaje en su
interior, de dimensiones como mínimo de 2,20 x 4,80 m, sumándose 0,25 m. de ancho por
cada pared lateral, a razón de:
•
Viviendas
dos plaza de garaje por cada vivienda.
•
Oficinas
dos plaza por cada 50 m2 de superficie construida.
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NORMAS URBANÍSTICAS
NORMATIVA ESPECÍFICA. ORDENANZAS DE LA CONSTRUCCIÓN Y EDIFICACIÓN
g)
Cualquier instalación, local comercial o servicio que se ubique en la edificación, deberá
cumplir las disposiciones vigentes y en especial el Reglamento de Actividades Molestas,
Insalubres, Nocivas y Peligrosas, garantizando al vecindario y a los viandantes la inexistencia
de molestias, humos, vibraciones, ruidos, etc.
NOTA: Será de obligado cumplimiento cualquier parámetro contenido en la Ordenanza de Diseño de Viviendas
de Protección Oficial vigentes en el momento de solicitud de licencia.
2. HIGIENE DE LAS VIVIENDAS
Todos los edificios de viviendas deberán de cumplir las siguientes normativas Sin perjuicio de la
obligatoriedad del cumplimiento de otras Disposiciones de carácter general, quedan incorporadas a las
presentes Normas Urbanísticas las siguientes Disposiciones de carácter general:
• a) Ordenación de la Edificación. Ley 38/1999 del 05-11-1999.
• b) Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la
Edificación.
• c) Real Decreto 1371/2007, de 19 de octubre, por el que aprueba el documento básico “DB-HR
Protección frente al ruido” del Código Técnico de la Edificación y se modifica el Real Decreto
314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación.
• d) Ley 20/1997 de 4 de Diciembre, para la Promoción de la accesibilidad. Boletín Oficial del País
Vasco de 24 de Diciembre de 1997.
• e) Decreto 68/2000 de 11 de Abril. Normas Técnicas sobre condiciones de accesibilidad de los
entornos urbanos, espacios públicos, edificaciones y sistemas de información y comunicación.
Boletín Oficial del País Vasco de 12 de Junio de 2000.
• f) Condiciones higiénicas mínimas que han de reunir las viviendas. Orden del Ministerio de la
Gobernación de 29 de Febrero de 1944. B.O.E. 1 de Marzo de 1944.
• g) Orden de 12 de febrero de 2009, del Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales, por la que se
aprueba las Ordenanzas de Diseño de Viviendas de Protección Oficial BOPV nº 43 del 3 de marzo
de 2009.
• h) Ley General de Telecomunicaciones. Ley 32/03 del 03-11-2003.
• i) Real Decreto 401/2003. Reglamento regulador de las infraestructuras comunes de
telecomunicaciones (2003-05-15).
• j) Directiva del Parlamento Europeo del Consejo 95/16/CE. Disposiciones de aplicación sobre
ascensores. Real Decreto 1314/1997.
• k) Reglamento electrotécnico de baja tensión. RD 842/2002 de 2 de agosto.
• l) Decreto 171/1985 de 11 de junio por el que se aprueban las Normas Técnicas de carácter
general de aplicación a las Actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas o establecerse
en suelo urbano residencial.
• m) O. 17/02/2004 de modificación de la Orden por la que se regula la evacuación de gases de la
combustión en instalaciones individuales, procedentes de calderas y calentadores de gas (200403-23).
• n) O.12/07/2000. Evacuación de gases de la combustión (2000-12-19)
• o) Real Decreto 1027/2007. Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios. (2008-03-01).
• p) Resolución de 15 de Abril de 1996 de la Directora de Administración de Industria, Energía y
Minas del Gobierno Vasco, por la que se dictan instrucciones para la interpretación de la
Instrucción técnica MI.BT-027. Apartado 9, relativa a estaciones de servicio, garajes y talleres de
reparación de vehículos. B.O.P.V. de 31 de Julio de 1996.
• q) Resolución de 27 de abril de 2006, del Director de Energía y Minas, por la que se dictan
instrucciones para la aplicación de la Instrucción Técnica ITCBT-29 del Reglamento Electrotécnico
para Baja Tensión, en lo que afecta a la seguridad eléctrica y ventilación de los garajes.
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NORMATIVA ESPECÍFICA. ORDENANZAS DE LA CONSTRUCCIÓN Y EDIFICACIÓN
• r) Orden de 15 de marzo de 2002, del Consejero de Sanidad, por la que se establecen las
condiciones sanitarias y la clasificación de los comedores colectivos y de los establecimiento no
industriales de elaboración de comidas preparadas para el consumidor final en la Comunidad
Autónoma del País Vasco.
• s) Instalación de casillero domiciliarios. circular del 29 de mayo de 1972.
• t) Disposiciones mínimas de Seguridad y salud en las obras de Construcción. Real
Decreto1627/97 del 24-12-1997 y Real Decreto 171/2004 del 30-01-2004.
• u) Decreto 238/1996. Regulación del Control de Calidad en la Construcción
• (1996-11-08)
Para todas ellas; o legislación y disposiciones posteriores que las actualizan o sustituyan.
El contenido de las Disposiciones generales indicadas en el número anterior o aquellas otras que puedan
sustituirlas en el futuro, es de aplicación obligatoria en la redacción de Proyecto, ejecución de obras,
mantenimiento de las mismas y ejercicio de las actividades de los distintos usos urbanísticos que se instalen en
el término municipal.
Los Planes Especiales dentro de la Normativa Vigente, podrán desarrollar en sus Ordenanzas de edificación las
condiciones higiénicas que estimen oportunas, prestando especial observancia en las Ordenanzas de las
Viviendas de Protección Oficial.
3. CUMPLIMIENTO DE LA NORMATIVA LEGAL DE CONTAMINACION AMBIENTAL
Cualquier instalación establecimiento, actividad industrial o almacén, sea oficial o particular, público o
privado, deberá, en cualquier caso, cumplir las condiciones que el R.A.M.I.N.P. especifica en su
articulado. Asimismo, será objeto de obligado cumplimiento la Ley de Protección del Medio Ambiente en
todos aquellos aspectos derivados de las actividades de las citadas instalaciones. El cumplimiento de
ambas disposiciones es condición indispensable para la concesión de licencias de edificación o
utilización de cualquier instalación o local.
Artículo- 29.
Condiciones de conservación y estética
Los espacios libres y zonas ajardinadas, así como las instalaciones y servicios de dominio y uso público, que
deban cederse al Ayuntamiento, deberán de realizarse de acuerdo con la ordenación urbanística y normas de
aplicación y entregarse a la Corporación Municipal en perfecto estado, en su uso debido y en su normal
funcionamiento.
Los espacios libres y zonas ajardinadas, así como las instalaciones que sean de propiedad privada, deberán ser
vigilados, conservados y en su caso reparados por sus propietarios de acuerdo con las presentes ordenanzas y
disposiciones vigentes.
El Ayuntamiento controlará el cumplimiento de estos deberes, ejercitando en caso de incumplimiento de los
mismos la potestad de intervención que le otorga la Ley en relación con la regulación de las órdenes de
ejecución.
En la redacción de los planos y proyectos de Urbanización y edificación, se definirán las características
compositivas de la edificación y de los espacios urbanos correspondientes a volumetría, color, materiales,
relaciones macizo-hueco, espacios edificados-libres, ajardinamiento, plazas de aparcamiento, mobiliario urbano
y demás elementos que conforman la escena urbana, en sí y relacionados con las zonas inmediatas y el
paisaje.
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NORMATIVA ESPECÍFICA. ORDENANZAS DE LA CONSTRUCCIÓN Y EDIFICACIÓN
En las determinaciones de las características compositivas, se deberá justificar su adopción en función de las
notas definitorias del entorno inmediato y paisaje local, evitando introducir elementos agresivos o estridentes,
salvo justificación expresa. En cuyo caso deberá constar con el visto Bueno del Ayuntamiento.
Artículo- 30.
Contenido del deber de conservación
1. Los propietarios de terrenos, construcciones, instalaciones y edificios tienen el deber de mantenerlos en
condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro, realizando los trabajos y las obras precisas
para conservarlos o rehabilitarlos, a fin de mantener las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso
efectivo.
2. El deber de los propietarios de edificios alcanza hasta el importe de los trabajos y las obras que no rebase
el límite de su contenido normal, representado por:
a) En el supuesto de actuaciones aisladas, el 60% del coste de reposición del edificio.
b) En el supuesto de actuaciones integradas, el 50% del coste de reposición del edificio.
Todos los valores dispuestos en este apartado se calcularan sin ningún consideración del valor del suelo.
3. Cuando la administración ordene o imponga al propietario la ejecución de obras de conservación o
rehabilitación que excedan del referido límite, éste podrá requerir de aquélla que sufrague el exceso. En todo
caso, la Administración podrá establecer ayudas públicas, en las condiciones que estime oportunas,
mediante convenio u otros instrumentos, en que podrá contemplarse la explotación conjunta del inmueble.
4. El deber de conservación y/o reparación inherente a la propiedad no excluye las obligaciones y derechos
de los arrendatarios establecidos por la legislación sobre arrendamientos.
Artículo- 31.
Obras y derribos
Los derribos se verificarán en las horas y procedimientos que determine el Ayuntamiento, previo informe técnico
y en su ejecución se observarán las medidas de seguridad necesarias.
Queda prohibida la utilización de explosivos, salvo en los casos de justificada necesidad decidida expresamente
por el Ayuntamiento.
Los materiales de derribo, se transportarán en vehículos convenientemente dispuestos para evitar el
desprendimiento de escombros en su trayecto a vertederos, quedando el suelo sobre el que se asentaba la
edificación limpio de ellos y perfectamente dispuesto a efectos de salubridad.
Podrán instalarse, con carácter estrictamente provisional, construcciones auxiliares en el interior de los solares
en los que se vayan a ejecutar obras. Estos se instalarán dentro de alineaciones con uso de guardería y
depósito de materiales exclusivamente. Dicha autorización llevará implícita la concesión de licencia, debiendo
ser demolidas o desmanteladas a la terminación de la obra.
La instalación y el funcionamiento de la maquinaria e instalaciones auxiliares de obras de construcción, deberán
ser objeto de autorización municipal y cumplir las disposiciones vigentes establecidas sobre protección del
medio ambiente y actividades molestas, nocivas, insalubres y peligrosas.
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CAPITULO- II. ORDENANZA ESPECÍFICA DEL USO DE VIVIENDA
Artículo- 32.
Composición, programas y habitaciones
Todas las viviendas que se construyan en el término de Abanto-Zierbena y que estén sujetas al Régimen de
Protección Oficial, deberán cumplir las Ordenanzas de Diseño de Viviendas de Protección Oficial establecidas
por la Orden de 12 de febrero de 2009, del Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales, por la que se aprueba las
Ordenanzas de Diseño de Viviendas de Protección Oficial BOPV nº 43 del 3 de marzo de 2009, o legislación y
disposiciones posteriores que las actualizan o sustituyan.
Artículo- 33.
Condiciones básicas de ventilación e iluminación
Además de lo dispuesto en el resto de artículos de esta ordenanza, será de aplicación lo siguiente:
Cuando la cocina se incorpore a la zona de estar, el conducto de ventilación, será individual y deberá estar
dotado de extracción mecánica que asegure una extracción de seis renovaciones por hora del volumen total de
la pieza.
Las despensas estarán dotadas de un conducto de ventilación, con colector general o unitario, activada estática
o mecánicamente respectivamente.
Las escaleras tendrán ventilación e iluminación exterior a calle, espacio abierto, o patio, con una superficie
mínima de 1 metro cuadrado y una ventilación natural mínima de 400 centímetros cuadrados, por cada planta.
En edificios de hasta tres plantas (planta baja y dos plantas altas), computada la baja, las normales de piso y la
de camarote, no la de bajo cubierta, las escaleras podrán estar dotadas de ventilación e iluminación cenital por
medio de lucernario cuya superficie no será inferior a dos tercios de la de la caja de la escalera. En este caso, el
hueco central de la escalera quedará libre en toda su altura y en él será inscribible un círculo de 120 centímetros
para edificios de cinco plantas, 100 centímetros para cuatro plantas y 90 centímetros para tres plantas o menos.
Artículo- 34.
Viviendas interiores
Además de lo dispuesto en el resto de artículos de esta ordenanza, será de aplicación lo siguiente:
Queda prohibida la concesión de licencia de obras que origine la creación de viviendas interiores, debiendo los
Proyectos de edificación asegurar que las viviendas proyectadas cumplen las condiciones precisas para ser
viviendas exteriores.
Artículo- 35.
Superficies mínimas de las piezas habitables
Todas las viviendas que se construyan en el término de Abanto-Zierbena, deberán cumplir las Ordenanzas de
Diseño de Viviendas de Protección Oficial establecidas por la Orden de 12 de febrero de 2009, del Consejero de
Vivienda y Asuntos Sociales, por la que se aprueba las Ordenanzas de Diseño de Viviendas de Protección
Oficial BOPV nº 43 del 3 de marzo de 2009, o legislación y disposiciones posteriores que las actualizan o
sustituyan. En las viviendas no sometidas al régimen de VPO las Ordenanzas de Diseño tendrán carácter de
mínimos exigibles.
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Artículo- 36.
Ascensor en edificios con uso predominante de vivienda
Todos los edificios de vivienda estarán dotados de ascensor, salvo para el caso de las viviendas unifamiliares y
adosadas, con acceso directo desde la vía pública, que deberán contar con un espacio reservado para la
colocación del mismo si fuera necesario., respetando las normas de accesibilidad.
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CAPITULO- III. EDIFICIOS FUERA DE ORDENACION
Artículo- 37.
Régimen jurídico de las edificaciones, construcciones, edificaciones y usos disconformes
con el planeamiento
De conformidad con lo previsto en el art.101 de la L.S.U, se califican como fuera de ordenación, los edificios e
instalaciones ya existentes que resulten disconformes con las determinaciones de la P.G.O.U. en alguno o
algunos de sus aspectos.
El planeamiento urbanístico distingue entre las instalaciones, construcciones, edificaciones y usos totalmente
incompatibles con la nueva ordenación y las que sean sólo parcialmente incompatibles. En todo caso, se
califican como totalmente incompatibles con la nueva ordenación las instalaciones, construcciones, edificaciones
y usos que ocupen suelo dotacional público e impidan la efectividad de su destino.
El grado de disconformidad con el P.G.O.U. determinará el régimen de los edificios e instalaciones fuera de
ordenación al objeto de fijar las obras de ampliación o modificaciones que en los mismos se puedan introducir.
El planeamiento urbanístico, a los efectos de lo dispuesto en el artículo 39 de esta ordenanza, señala la sujeción
de los edificios, construcciones y usos a alguna de las siguientes categorías:
a) Fuera de ordenación: los edificios, construcciones, instalaciones y usos existentes con anterioridad al
planeamiento urbanístico en vigor y para los que éste prevea su desaparición en un plazo determinado,
por quedar incluidos en alguna de las actuaciones aisladas, integradas o de ejecución de sistemas
generales y locales previstas en esta ley.
b) Disconformes con el planeamiento urbanístico: los edificios, construcciones, instalaciones y usos
disconformes con el planeamiento urbanístico en vigor y para los que éste no prevea su desaparición o
no fije un plazo para la misma.
c) Preexistentes en áreas o sectores pendientes de ordenación pormenorizada.
La calificación como fuera de ordenación no es de aplicación a los inmuebles incluidos en el Catálogo de las
Plan General de Ordenación Urbana o en los planes de desarrollo del mismo que establezcan medidas
especiales de protección.
Artículo- 38.
Edificios fuera de ordenación. Actos y usos autorizables y prohibidos.
En atención a su compatibilidad con la ordenación urbanística y a las previsiones de actuación sobre los
mismos, el planeamiento urbanístico incluye dentro de sus determinaciones los siguientes actos y usos
autorizables y prohibidos respecto a estas edificaciones y construcciones.
1. Se considera Fuera de Ordenación los edificios, construcciones, instalaciones y usos existentes con
anterioridad a la vigencia del planeamiento urbanístico, para los que éste prevea su desaparición en un plazo
determinado, por quedar incluidos en alguna de las actuaciones aisladas, integradas o de ejecución de
sistemas generales o locales.
2. La calificación de un edificio en situación de fuera de ordenación conlleva la denegación de licencia para
realizar intervenciones constructivas que excedan de las precisas para conseguir su mantenimiento en
condiciones de seguridad, salubridad y ornato público. Tampoco se podrá conceder licencia para realizar
obras de consolidación, y obras que supongan aumento de la superficie construida y/o incremento de su
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valor de expropiación, conforme a lo establecido por el artículo 101.5 de la Ley 2/2006 del suelo y
urbanismo.
3. No obstante lo indicado anteriormente y en casos excepcionales en los edificios calificados como fuera de
ordenación, podrán autorizarse obras parciales y circunstanciales de consolidación cuando no estuviese
prevista la expropiación o demolición de la finca en el plazo de diez años a contar de la fecha en que se
pretenda realizarla, sin que dichas obras puedan suponer revalorización del inmueble.
4. Cuando en un edificio calificado fuera de ordenación exista alguna parte del mismo o cuerpo edificatorio
que sea separable de la parte calificada como fuera de ordenación por medios técnicos normales, dicha
parte o cuerpo edificatorio separado quedará exenta del régimen de fuera de ordenación y sujeta al de fuera
de ordenanza.
5. Los edificios que estén calificados como fuera de ordenación por estar situados en la Zona de un Sistema
general viario en proyecto, perderán su calificación de fuera de ordenación, si una vez realizada la
infraestructura viaria, no se encuentran incluidos en los terrenos expropiados para constituir el dominio
público viario, pudiendo pasar, en su caso, a la situación de fuera de ordenanza por afección de la línea de
edificación. En el caso de no desarrollarse el Sistema General en plazo de 10 años se podrá solicitar el
derecho de reversión del inmueble afectado.
6. Lo indicado en este artículo con relación a los edificios es aplicable de igual forma a las instalaciones y a
cualquier otro tipo de construcción y elemento de urbanización.
7. No se autorizan las obras de modernización, consolidación, aumento de volumen o mejora en
construcciones y edificios declarados fuera de ordenación, ni en los preexistentes en áreas o sectores
pendientes de ordenación pormenorizada. No obstante, no tendrán esta consideración las obras que estén
destinadas y se consideren necesarias para el mantenimiento del edificio en las mínimas condiciones de
habitabilidad y salubridad y las dirigidas a evitar daños a terceros, todo ello sin perjuicio del régimen legal de
la ruina definido en esta ley.
Artículo- 39.
Edificios disconformes con el planeamiento. Actos y usos autorizables y prohibidos.
1. Aquellos edificios o instalaciones que, aún contando con alineaciones, volúmenes, alturas o usos
contrarios a los señalados por el presente Plan General, no impiden la ejecución y funcionamiento de los
sistemas urbanos previstos en el planeamiento, y por tanto no se encuentren conceptuados expresamente
como “Elemento fuera de Ordenación” en los planos OE-4 de Régimen de la Edificación y vínculos
sectoriales.
2. En estos edificios disconformes con el planeamiento urbanístico podrán efectuarse cambios de uso, obras
de modificación e incluso de ampliación, siempre que estén autorizadas por las Normas y Ordenanzas
correspondientes de la zona en que radica la construcción.
3. En estos edificios, en tanto no sean sustituidos, queda prohibida toda nueva división horizontal de la
propiedad.
4. La sustitución de los edificios disconformes con el planeamiento contenidos en unidades de ejecución, se
realizará conforme a la ficha de cada una de ellas en las que se establece la Normativa Específica de cada
Unidad de Ejecución.
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Artículo- 40.
Edificios preexistentes y no calificados como fuera de ordenación o disconformes con el
planeamiento.
1. Los edificios construidos con anterioridad a la entrada en vigor de este Plan General y que no estén
calificados ni como fuera de ordenación ni como disconformes con el planeamiento, pero que no se ajusten
en su totalidad a lo establecido por el planeamiento, podrán ser objeto de todo tipo de intervenciones
constructivas, salvo las de Reedificación, en cuyo caso deberán ajustarse, si ello es posible, a la nueva
ordenación pormenorizada.
2. Las obras de ampliación podrán ser autorizadas, siempre que esté posibilitada la ampliación de su
superficie construida por la cuantía y ubicación de la edificabilidad real situado en la parcela que sustenta la
edificación, o, en su caso, si la edificabilidad sobre y bajo rasante cumple el resto de las determinaciones
exigibles y no se agraven sus condiciones de inadecuación en relación con la ordenación establecida en este
Plan.
Artículo- 41.
Régimen aplicable a los uso existentes
1. Los usos situados en edificio calificados como fuera de ordenación, podrán seguir desarrollando su
actividad hasta que se produzca el cese de ésta, sin perjuicio de la aplicación de la normativa vigente en
materia de calificación de Actividades. Queda prohibido el cambio de uso salvo que el nuevo uso esté entre
los autorizados por la Calificación pormenorizada, cumpla las condiciones de compatibilidad y se demuestre
que su supresión o traslado origina menos indemnización que la del sustituido.
2. En los edificios calificados como fuera de ordenación en el presente plan, no se autoriza la implantación
de nuevos usos en locales sin actividad.
3. En los edificios calificados como fuera de ordenanza, se permite el mantenimiento de los usos existentes
hasta que se produzca el cese de actividad, sin perjuicio de la aplicación de la normativa vigente en materia
de Actividades; igualmente se permite realizar cambios de uso y situar nuevos usos en locales vacíos,
siempre que estén dentro de los autorizados por la Calificación pormenorizada y cumplan las condiciones de
compatibilidad de usos.
4. En los edificios que no se comprenden ni en los calificados en situación de fuera de ordenación ni en los
de disconformes con el planeamiento, se autoriza el mantenimiento de los usos existentes hasta que se
produzca el cese de la actividad, sin perjuicio de la aplicación de la normativa vigente en materia de
Actividades. También se permite la implantación de cualquier uso que esté dentro de los autorizados por la
Calificación global o, en su caso, pormenorizada y que cumpla las condiciones de compatibilidad
establecidas al efecto.
5. Se considerará cese de actividad a los efectos de este artículo, cuando la actividad sea dada de baja en
licencia fiscal por un período superior a seis meses o se haya tramitado expediente de caducidad de licencia.
6. No se considerará cese de la actividad, a los efectos de este artículo, la transmisión de la titularidad de las
empresas, siempre que se mantenga la actividad y la estructura material y personal.
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REVISION DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA
Documento para Aprobación Definitiva Suelo Urbano y Urbanizable
AYUNTAMIENTO DE ABANTO Y CIERVANA
Julio 2010
NORMAS URBANÍSTICAS
NORMATIVA ESPECÍFICA. ORDENANZAS DE LA CONSTRUCCIÓN Y EDIFICACIÓN
INDICE
CAPITULO- I.
Artículo- 1.
Artículo- 2.
Artículo- 3.
Artículo- 4.
Artículo- 5.
Artículo- 6.
Artículo- 7.
Artículo- 8.
Artículo- 9.
Artículo- 10.
Artículo- 11.
Artículo- 12.
Artículo- 13.
Artículo- 14.
Artículo- 15.
Artículo- 16.
Artículo- 17.
Artículo- 18.
Artículo- 19.
Artículo- 20.
Artículo- 21.
Artículo- 22.
Artículo- 23.
Artículo- 24.
Artículo- 25.
Artículo- 26.
Artículo- 27.
Artículo- 28.
Artículo- 29.
Artículo- 30.
Artículo- 31.
CAPITULO- II.
Artículo- 32.
Artículo- 33.
Artículo- 34.
Artículo- 35.
Artículo- 36.
CAPITULO- III.
Artículo- 37.
Artículo- 38.
Artículo- 39.
Artículo- 40.
Artículo- 41.
EDIFICACIONES DENTRO DE ORDENACION Y NUEVAS CONSTRUCIONES
1
Objeto ................................................................................................................................................................. 1
Superficie de parcela bruta.................................................................................................................................... 1
Superficie de parcela neta ..................................................................................................................................... 1
Densidad de viviendas........................................................................................................................................... 2
Concepto de edificabilidad o superficie de techo .................................................................................................. 2
Forma de medir la edificabilidad............................................................................................................................ 3
Concepto de aprovechamiento urbanístico ........................................................................................................... 3
Definición de la edificabilidad y de aprovechamiento urbanístico. Su concreción espacial................................... 3
Cota de planta baja................................................................................................................................................ 4
Cubierta................................................................................................................................................................. 4
Planta bajo-cubierta............................................................................................................................................... 5
Definicion de ocupacion de suelo .......................................................................................................................... 6
Definición y condiciones de las medianeras. Normalización de fincas.................................................................. 6
Concepto de alineaciones, nivelaciones y rasantes .............................................................................................. 7
Definición de las diversas plantas ......................................................................................................................... 7
Número de plantas de los edificios y forma de contabilizarlas .............................................................................. 8
Altura máxima de la edificacion ............................................................................................................................. 9
Alturas de las diversas plantas .............................................................................................................................. 9
Usos según las diversas plantas ......................................................................................................................... 10
Separación entre edificios. Forma de computarla ............................................................................................... 10
Patios en edificios de vivienda............................................................................................................................. 11
Vuelos ............................................................................................................................................................... 12
Soportales o galerías peatonales ........................................................................................................................ 12
Portales y escaleras ............................................................................................................................................ 13
Unidad mínima de urbanización .......................................................................................................................... 13
Unidad mínima de edificación.............................................................................................................................. 13
Accesibilidad........................................................................................................................................................ 13
Condiciones de salubridad e higiene................................................................................................................... 13
Condiciones de conservación y estética.............................................................................................................. 15
Contenido del deber de conservación ................................................................................................................. 16
Obras y derribos .................................................................................................................................................. 16
ORDENANZA ESPECÍFICA DEL USO DE VIVIENDA
17
Composición, programas y habitaciones............................................................................................................. 17
Condiciones básicas de ventilación e iluminación............................................................................................... 17
Viviendas interiores ............................................................................................................................................. 17
Superficies mínimas de las piezas habitables ..................................................................................................... 17
Ascensor en edificios con uso predominante de vivienda ................................................................................... 18
EDIFICIOS FUERA DE ORDENACION
18
Régimen jurídico de las edificaciones, construcciones, edificaciones y usos disconformes con el
planeamiento ....................................................................................................................................................... 18
Edificios fuera de ordenación. Actos y usos autorizables y prohibidos ............................................................... 19
Edificios disconformes con el planeamiento. Actos y usos autorizables y prohibidos........................................ 19
Edificios preexistentes y no calificados como fuera de ordenación o disconformes con el planeamiento .......... 20
Régimen aplicable a los usos existentes............................................................................................................. 20
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