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1.- TITULO DEL TRABAJO: MODELO PARA DISEÑO OPTIMO DE DEPARTAMENTOS NUEVOS EN EDIFICIOS PROYECTADOS PARA SUELOS ESPECÍFICOS DEL GRAN CONCEPCIÓN 2.- AUTOR: ROBERTO SCHOVELIN SURHOFF Avenida Collao 1202, Concepción, Chile Casilla 5C, Concepción, Chile Telefono: 41-731386 Fax: 41-321476 e-mail: [email protected] 3.- INSTITUCIÓN: Departamento de Ingeniería Industrial, Universidad del BÍo BÍo, Concepción, Chile 4.- RESUMEN Diseñar departamentos de un edificio con la finalidad de maximizar precio a obtener por todo el edificio, requirió inicialmente confeccionar un modelo hedónico1 sobre precio de departamentos con información del 2002. El modelo seleccionado incluyó 2 variables de localización y 8 relativas a las características propias del departamento. Con los parámetros obtenidos del modelo hedónico se preparó modelo para optimizar precio por planta de edificio. Como variables fijas entraron características del sitio y localización. También como variables fijas se incluyeron restricciones legales, variables armónicas arquitectónicas y restricciones económicas. El modelo fue probado y validado, encontrándose que entrega buenos resultados. 5.- Palabras Claves Econometría Economía 1 Modelo que valora características que influyen en el precio que se está dispuesto a pagar por un bien 6.- RESUMEN EXTENSO Introducción La actividad de la construcción es una de las actividades económicas de mayor importancia en todo el país. En todas las localidades existe esta actividad, no obstante que en las grandes ciudades está mas desarrollada. Una alternativa utilizada para satisfacer la alta demanda por una localización en particular, es la construcción en altura. Este tipo de construcción permite obtener gran cantidad de viviendas en una determinada localización. El poseedor de un departamento puede acceder a una localización que le resultaría más costosa, si el no prorratea con otros vecinos del mismo edificio el costo del terreno. Otra de las ventajas de este tipo de construcción, denominados edificios, es el menor costo de mantención por parte de los usuarios, ya que la vivienda sólo se circunscribe al área construida. Adicionalmente se han incorporado ventajas adicionales, como la seguridad que brindan por poseer sistemas de administración y vigilancia centralizados, además de otros servicios como sala eventos, bodega, piscina, etc. El significativo incremento de este tipo de construcciones en las ciudades más pobladas del país, y como los inversionistas inmobiliarios enfrentan el reto de aportar los mejores proyectos al mercado, es lo que motivó este trabajo. Los demandantes de viviendas demandan no solo un lugar de residencia, sino que más bien una infinidad de características asociadas a ellas. Estas características no solo se refieren a las propias del inmueble, sino que también las implícitas por la localización. Debido a esto último no existen dos viviendas similares en el mercado, lo que no solo dificulta la acción del inversionista inmobiliario, sino que también la del demandante. Esto se traduce en que el inversionista no siempre cuente con buenos referentes con los cuales comparar el producto que ofrece, y ello redunda en que la negociación de la transacción no siempre sea simple. Estas dificultades, y la falta de utilización de herramientas de diseño económico han contribuido a que este sector siempre sea uno de los mas afectados por las crisis económicas. Los inversionistas actúan principalmente basados en intuiciones, experiencia en el tema y/o copiando otras experiencias exitosas al momento de tomar decisiones. Es decir no toman decisiones de inversión observando las necesidades actuales y futuras del mercado, por lo complejo que esto resulta. Otra complicación radica en que el periodo de inversión por ser largo, no siempre enfrenta al inversionista a situaciones similares entre el periodo en que se tomó la decisión de inversión y las existentes al momento de la comercialización. Objetivo Elaborar un modelo para diseñar departamento de un edificio, para maximizar el precio a obtener por todo el conjunto, dada una localización y sus respectivas restricciones físicas, legales, arquitectónicas y económicas. Metodología Para comenzar fue necesario elaborar un modelo hedónico para determinar las características relevantes en la fijación del precio de los departamentos. Para ello se acotó el problema a departamentos nuevos solamente, de manera de fijar esta característica como una constante. También fue necesario asegurarse que existieran características asociadas a la localización, resultando significativa la plusvalía del sector y cercanía a un supermercado. También características del departamento como tamaño, número de dormitorios, si posee calefacción o no, si posee cocina completa amoblada o no, con o sin bodega, con o sin portería, con o sin sala de eventos, y tipo de piso del departamento. Para confeccionar él modelos de regresión hedónico fue necesario en primer lugar recopilar información sobre oferta de viviendas y sus características. Esta información se recopiló durante el período 2002, e incluyó la totalidad de los proyectos disponibles en ese periodo que alcanzó a 63 tipos de departamentos. Con la información recopilada se procedió a confeccionar el modelo hedónico. El mayor problema en esta etapa fue la fuerte correlación que presentan algunas de las variables, lo que obliga a seleccionar variables representativas de cada grupo. Esto dejó fuera variables como piscina y estacionamiento. No obstante que se encontraron buenos resultados en modelos lineales y logarítmicos, se seleccionó finalmente el modelo lineal por alcanzar mayores niveles de significancia. Con los parámetros obtenidos en el modelo hedónico se confeccionó el modelo de optimización. Él modelo de optimización es para maximizar el precio a obtener por planta de edificio. Como los edificios tienen mas de una planta, el modelo nuevamente debiera correrse cada vez que la reglamentación o la estética obligue cambiar el tamaño de la planta en la medida que este asciende. En el modelo no se incluyeron los costos, porque se estimó que los costos están en función directa del precio y por eso el mejor precio es equivalente a mayor ganancia. Como variables, el modelo consideró las características intrínsecas al sitio y su localización, que en este caso es la plusvalía del sector, cercanía o no a supermercado, y el tamaño del sitio. También como variables fijas se presentaron las restricciones legales como plan regulador que condiciona área a construir de un sitio. Además variables armónicas como tamaños mínimos de espacios comunes para acceso a los departamentos, áreas comunes y tamaños mínimos en general por departamento en función de dormitorios. Finalmente restricciones económicas como el precio máximo y mínimo por m2 construido y precio máximo de departamentos en el sector. El resto de las variables como tamaño, número de dormitorios, si posee calefacción o no, si posee cocina completa amoblada o no, si es con o sin bodega, si es con o sin portería, si es con o sin sala de eventos, el tipo de piso del departamento, el precio del departamento y el valor m2 lo proporciona el modelo de optimización. Prueba de Modelos Finalmente, el modelo fue probado y validado para 3 casos nuevos, que son edificios actualmente en producción. El primer paso consistió en probar el modelo hedónico con las características reales de estos departamentos. Esto se realizó para determina el precio que tendría el proyecto real de acuerdo al modelo hedónico. Posteriormente se aplicó el modelo de optimización, comprobándose que entrega buenos resultados sobre la cantidad de departamentos, precio de cada departamento, precio a obtener por planta, tipo de departamentos y sus características. El resultado del modelo de optimización no solo mejoró el precio a obtener por planta sino, que también por sobre lo que se obtuvo con el modelo hedónico probado con las características reales. Esto implicó que el modelo en todos los casos planteó soluciones distintas a las que se plantearon en el edificio real. Por eso se puede concluir que se trata de una buena alternativa de diseño. Aun cuando el objetivo del trabajo era optimizar el precio, al haberse llegado a un modelo no lineal de optimización, no es posible verificar que las soluciones que arroja sean soluciones óptimas, aunque si se puede asegurar que trata de buenas soluciones. Conclusiones y Recomendaciones Se puede señalar que un modelo económico puede contribuir a al diseño global de buenas alternativas teniendo en cuenta lo que el mercado valora (se obtiene del modelo hedónico). Esto no implica sustituir al arquitecto, ya que es el que debe encargarse del diseño fino, teniendo como restricción la información entregada por el modelo. La calidad de las soluciones probablemente se podría mejorar en la medida que se utilizan mejores heurísticas de solución, como por ejemplo algoritmos genéticos. En que el modelo es posible incorporar más variables, como distintos tipos de departamentos por planta o costos del proyecto en función de sus características.