Download Departamento de Ingeniería Industrial, Universidad del BÍo BÍo

1.- TITULO DEL TRABAJO:
MODELO PARA DISEÑO OPTIMO DE DEPARTAMENTOS NUEVOS EN EDIFICIOS
PROYECTADOS PARA SUELOS ESPECÍFICOS DEL GRAN CONCEPCIÓN
2.- AUTOR:
ROBERTO SCHOVELIN SURHOFF
Avenida Collao 1202, Concepción, Chile
Casilla 5C, Concepción, Chile
Telefono: 41-731386
Fax:
41-321476
e-mail: [email protected]
3.- INSTITUCIÓN:
Departamento de Ingeniería Industrial, Universidad del BÍo BÍo, Concepción, Chile
4.- RESUMEN
Diseñar departamentos de un edificio con la finalidad de maximizar precio a obtener por
todo el edificio, requirió inicialmente confeccionar un modelo hedónico1 sobre precio de
departamentos con información del 2002. El modelo seleccionado incluyó 2 variables de
localización y 8 relativas a las características propias del departamento.
Con los parámetros obtenidos del modelo hedónico se preparó modelo para optimizar
precio por planta de edificio. Como variables fijas entraron características del sitio y
localización. También como variables fijas se incluyeron restricciones legales, variables
armónicas arquitectónicas y restricciones económicas. El modelo fue probado y validado,
encontrándose que entrega buenos resultados.
5.- Palabras Claves
Econometría
Economía
1
Modelo que valora características que influyen en el precio que se está dispuesto a pagar por un bien
6.- RESUMEN EXTENSO
Introducción
La actividad de la construcción es una de las actividades económicas de mayor importancia
en todo el país. En todas las localidades existe esta actividad, no obstante que en las grandes
ciudades está mas desarrollada.
Una alternativa utilizada para satisfacer la alta demanda por una localización en particular,
es la construcción en altura. Este tipo de construcción permite obtener gran cantidad de
viviendas en una determinada localización. El poseedor de un departamento puede acceder
a una localización que le resultaría más costosa, si el no prorratea con otros vecinos del
mismo edificio el costo del terreno. Otra de las ventajas de este tipo de construcción,
denominados edificios, es el menor costo de mantención por parte de los usuarios, ya que la
vivienda sólo se circunscribe al área construida. Adicionalmente se han incorporado
ventajas adicionales, como la seguridad que brindan por poseer sistemas de administración
y vigilancia centralizados, además de otros servicios como sala eventos, bodega, piscina,
etc.
El significativo incremento de este tipo de construcciones en las ciudades más pobladas del
país, y como los inversionistas inmobiliarios enfrentan el reto de aportar los mejores
proyectos al mercado, es lo que motivó este trabajo.
Los demandantes de viviendas demandan no solo un lugar de residencia, sino que más bien
una infinidad de características asociadas a ellas. Estas características no solo se refieren a
las propias del inmueble, sino que también las implícitas por la localización. Debido a esto
último no existen dos viviendas similares en el mercado, lo que no solo dificulta la acción
del inversionista inmobiliario, sino que también la del demandante. Esto se traduce en que
el inversionista no siempre cuente con buenos referentes con los cuales comparar el
producto que ofrece, y ello redunda en que la negociación de la transacción no siempre sea
simple. Estas dificultades, y la falta de utilización de herramientas de diseño económico han
contribuido a que este sector siempre sea uno de los mas afectados por las crisis
económicas. Los inversionistas actúan principalmente basados en intuiciones, experiencia
en el tema y/o copiando otras experiencias exitosas al momento de tomar decisiones. Es
decir no toman decisiones de inversión observando las necesidades actuales y futuras del
mercado, por lo complejo que esto resulta. Otra complicación radica en que el periodo de
inversión por ser largo, no siempre enfrenta al inversionista a situaciones similares entre el
periodo en que se tomó la decisión de inversión y las existentes al momento de la
comercialización.
Objetivo
Elaborar un modelo para diseñar departamento de un edificio, para maximizar el precio a
obtener por todo el conjunto, dada una localización y sus respectivas restricciones físicas,
legales, arquitectónicas y económicas.
Metodología
Para comenzar fue necesario elaborar un modelo hedónico para determinar las
características relevantes en la fijación del precio de los departamentos. Para ello se acotó el
problema a departamentos nuevos solamente, de manera de fijar esta característica como
una constante. También fue necesario asegurarse que existieran características asociadas a
la localización, resultando significativa la plusvalía del sector y cercanía a un
supermercado. También características del departamento como tamaño, número de
dormitorios, si posee calefacción o no, si posee cocina completa amoblada o no, con o sin
bodega, con o sin portería, con o sin sala de eventos, y tipo de piso del departamento.
Para confeccionar él modelos de regresión hedónico fue necesario en primer lugar recopilar
información sobre oferta de viviendas y sus características. Esta información se recopiló
durante el período 2002, e incluyó la totalidad de los proyectos disponibles en ese periodo
que alcanzó a 63 tipos de departamentos. Con la información recopilada se procedió a
confeccionar el modelo hedónico. El mayor problema en esta etapa fue la fuerte correlación
que presentan algunas de las variables, lo que obliga a seleccionar variables representativas
de cada grupo. Esto dejó fuera variables como piscina y estacionamiento. No obstante que
se encontraron buenos resultados en modelos lineales y logarítmicos, se seleccionó
finalmente el modelo lineal por alcanzar mayores niveles de significancia.
Con los parámetros obtenidos en el modelo hedónico se confeccionó el modelo de
optimización. Él modelo de optimización es para maximizar el precio a obtener por planta
de edificio. Como los edificios tienen mas de una planta, el modelo nuevamente debiera
correrse cada vez que la reglamentación o la estética obligue cambiar el tamaño de la planta
en la medida que este asciende. En el modelo no se incluyeron los costos, porque se estimó
que los costos están en función directa del precio y por eso el mejor precio es equivalente a
mayor ganancia.
Como variables, el modelo consideró las características intrínsecas al sitio y su localización,
que en este caso es la plusvalía del sector, cercanía o no a supermercado, y el tamaño del
sitio. También como variables fijas se presentaron las restricciones legales como plan
regulador que condiciona área a construir de un sitio. Además variables armónicas como
tamaños mínimos de espacios comunes para acceso a los departamentos, áreas comunes y
tamaños mínimos en general por departamento en función de dormitorios. Finalmente
restricciones económicas como el precio máximo y mínimo por m2 construido y precio
máximo de departamentos en el sector. El resto de las variables como tamaño, número de
dormitorios, si posee calefacción o no, si posee cocina completa amoblada o no, si es con o
sin bodega, si es con o sin portería, si es con o sin sala de eventos, el tipo de piso del
departamento, el precio del departamento y el valor m2 lo proporciona el modelo de
optimización.
Prueba de Modelos
Finalmente, el modelo fue probado y validado para 3 casos nuevos, que son edificios
actualmente en producción. El primer paso consistió en probar el modelo hedónico con las
características reales de estos departamentos. Esto se realizó para determina el precio que
tendría el proyecto real de acuerdo al modelo hedónico. Posteriormente se aplicó el modelo
de optimización, comprobándose que entrega buenos resultados sobre la cantidad de
departamentos, precio de cada departamento, precio a obtener por planta, tipo de
departamentos y sus características. El resultado del modelo de optimización no solo
mejoró el precio a obtener por planta sino, que también por sobre lo que se obtuvo con el
modelo hedónico probado con las características reales. Esto implicó que el modelo en
todos los casos planteó soluciones distintas a las que se plantearon en el edificio real. Por
eso se puede concluir que se trata de una buena alternativa de diseño.
Aun cuando el objetivo del trabajo era optimizar el precio, al haberse llegado a un modelo
no lineal de optimización, no es posible verificar que las soluciones que arroja sean
soluciones óptimas, aunque si se puede asegurar que trata de buenas soluciones.
Conclusiones y Recomendaciones
Se puede señalar que un modelo económico puede contribuir a al diseño global de buenas
alternativas teniendo en cuenta lo que el mercado valora (se obtiene del modelo hedónico).
Esto no implica sustituir al arquitecto, ya que es el que debe encargarse del diseño fino,
teniendo como restricción la información entregada por el modelo.
La calidad de las soluciones probablemente se podría mejorar en la medida que se utilizan
mejores heurísticas de solución, como por ejemplo algoritmos genéticos.
En que el modelo es posible incorporar más variables, como distintos tipos de
departamentos por planta o costos del proyecto en función de sus características.