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UNIVERSIDAD DE LOS LLANOS
Programa de Economía
Villavicencio Meta
Aspectos influyentes en el precio de la nueva vivienda multifamliar en la ciudad de
Villavicencio
Seydyss Garay Rodríguez1
Resumen
La teoría de los precios hedónicos ha sido ampliamente aplicada para valorar bienes
heterogéneos y, en recientes investigaciones, se ha usado para valorar efectos ambientales
en los precios de bienes inmuebles. En esta investigación se propone aplicar esta teoría en
los proyectos de vivienda multifamiliar nueva en la ciudad de Villavicencio, con el objetivo
de valorar las viviendas para identificar los factores influyentes en la dinámica de los
precios dependiendo de las características ambientales, estructurales y socioeconómicas de
la ciudad. A diferencia de la mayoría de los bienes económicos, las viviendas se
caracterizan por ser bienes heterogéneos que poseen una variedad de atributos físicos,
funcionales, de localización y durabilidad a la vez que proveen una gama de servicios que
se adecuan a cada persona haciéndolos únicos y en cierta forma irrepetibles. Es decir, que
en el mercado el bien, se convierte en un bien compuesto, esto sugiere observar los precios
o valoraciones marginales de cada uno de acuerdo con los atributos que la componen.
Debido a esta característica particular es relevante conocer, para el mercado inmobiliario en
Villavicencio, cuál es el factor del precio hedónico de cada uno de los atributos nombrados
en cada proyecto de vivienda multifamiliar.
Palabras clave: precios hedónicos, vivienda multifamiliar, factores estructurales,
socioeconómicos y ambientales.
Introducción
Villavicencio, capital del departamento del meta, reúne condiciones que la hacen un
destino atractivo por excelencia, capital del paisaje colombiano, ubicada en el centro del
país y de acuerdo con su potencial turístico y económico constituye un potencial núcleo
poblacional, que atrae posibles demandantes de vivienda, tanto del interior del país como
del exterior y que orientan su interés hacia esta región por condiciones ambientales,
climáticas, riquezas naturales y su magnífica ubicación geográfica. Estos factores también
hacen atractivo el departamento para la inversión en la construcción. Este último es uno de
los sectores de mayor aporte al producto interno bruto y generador de encadenamientos en
la producción y del consumo de los villavicenses.
En el marco del crecimiento urbano de Villavicencio, en especial las nuevas zonas
residenciales, la nueva vivienda (esta, como componente urbano ha venido estudiándose
por la organización de las naciones unidas, quien la distingue para el hábitat por los
Facultad de Ciencias Económicas y Administrativas, Programa de Economía, Universidad de los Llanos,
departamento del Meta Colombia. [email protected] Docente Investigadora, Magister en Ciencias
Económicas, , Calle 37 # 41.-02 Barrio Barzal, Sede San Antonio Universidad de los Llanos.
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elementos que la componen en el interior, en el lugar para vivir e involucra al mismo
tiempo los elementos propios de la ubicación, los entornos próximos y remotos. (Pnud,
2013, pág. 40). Multifamiliar (es un recinto donde unidades de vivienda superpuestas
albergan un número determinado de familias, cuya convivencia no es una condición
obligatoria. El espacio está bajo un régimen de condominio, con servicios y bienes
compartidos, tales como: circulación (escaleras y ascensores), bajantes de basura,
estacionamientos, acometidas de servicio, áreas verdes y sociales (salones múltiples,
piscina canchas deportivas, otros) (Cortez, et al pág.1), el cual se toma como objeto de
investigación. Éste elemento constituye uno de los principales actores del crecimiento y su
dinámica ha potencializado el sector de la construcción que, en el corto y mediano plazo, ha
generado fluctuaciones que se reflejan en el ciclo económico de la ciudad. El crecimiento
urbano de la ciudad incluye avances en estructura y cambios en la cantidad de población
(Cifuentes y Londoño, 2010. pág. 54), al respecto los cambios dados por el aumento
demográfico en una ciudad (Walner, 1975), se debe a migraciones, al abandono del campo,
a la incorporación de municipios limítrofes o la erección de ciudades satélites que se hallan
vinculadas funcionalmente a ciudades grandes, (Parrado, 2001) corrobora que un factor
importante del crecimiento urbano es el surgimiento de nuevas zonas residenciales,
comercios, equipamiento y servicios.
De lo anterior, surgió la pregunta que orienta la investigación ¿cuáles son los aspectos
que influyen en el precio de la nueva vivienda multifamiliar en la ciudad de Villavicencio?
Para responder a esta la investigación:


i)
Se organizó la información para estimar un modelo econométrico bajo el método de
precios hedónicos.
Se identificaron los factores que influyen significativamente sobre el precio de la
nueva vivienda multifamiliar en Villavicencio.
Literatura seleccionada
Se encuentran diversos estudios donde se aplica el método de precios hedónicos
(denominado de ahora en adelante MPH) en el mercado de vivienda, se distinguen a nivel
nacional e internacional los siguientes casos que por su importancia económica, urbana y
ambienta se incluyen en el análisis. La presente investigación se diferencia de otros por la
validación de los supuestos del modelo de regresión múltiple, dado que algunos autores no
lo emplean para validar los modelos.
Precios Hedónicos para vivienda nueva en la ciudad de Tunja (Calderón), trabajo de
tesis de maestría en Economía de la Universidad Nacional de Colombia. Se elabora un
análisis de la vivienda nueva en la ciudad de Tunja, que permita identificar los principales
atributos que ambientales, estructurales y de vecindario que pueden influir en el precio del
bien inmueble. El investigador realizó encuestas a las empresas constructoras y obtuvo las
distancias de los inmuebles a los principales sitios de Tunja con el software Autocad sobre
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el plano de la ciudad. Entre las conclusiones se destacan: i)Se obtuvieron solamente seis
variables ambientales y dos como características del entorno, de veintisiete para el modelo
final. ii) El modelo muestra que a medida que el piso del apartamento es mayor los aportes
de las variables ambientales difiere en la estimación del precio del bien inmueble. iii)
Realizar estimaciones por pisos de apartamentos para comprobar si existen diferentes
modelos de precios que expliquen el precio de los inmuebles (Calderon, 2012, pág. 42).
Función de los precios hedónicos
Es importante acercarnos a lo propuesto por el Dr. Calderón (2012), los modelos de
precios hedónicos se suelen incluir en una diversidad de funciones econométricas que
permiten lograr el mejor ajuste de los datos. A continuación, se presentan algunas formas
funcionales, así:
𝜕𝑃
•
Lineal:
𝑃 = ∑ 𝛽𝑖 𝑧𝑖 + 𝜀𝑖 → 𝜕𝑧 = 𝛽𝑖
•
Exponencial:
𝜕𝑃
𝑃 = 𝑒𝑥𝑝(∑ 𝛽𝑖 𝑧𝑖 + 𝜀𝑖 ) → 𝜕𝑧 = 𝛽𝑖 𝑃̅
•
Semilogaritimica:
(2)
𝑖
𝜕𝑃
𝑖
1
𝑙𝑛𝑃 = 𝛼0 + 𝛼1 𝑧1 + 𝛼2 𝑧2 → 𝜕𝑧 = 𝑃𝜕𝑧
𝑖
𝑖
(3)
(4)
En el primer modelo, el lineal, los coeficientes reflejan el impacto directo de las
variables independientes con la dependiente, en una relación de uno a uno. En el segundo
caso, se tiene que la explicación de los coeficientes estimados para las variables
independientes no se puede interpretar de manera sencilla, además, la transformación sobre
las variables independientes puede acarrear problemas de sobre estimación de los
parámetros. El tercer modelo, es lo que se conoce en econometría como modelos log-lin,
donde a la variable respuesta se le aplica el logaritmo natural y las variables explicativas se
conservan en su estado natural.
En el caso de los modelos de precios hedónicos, la mejor opción es recurrir a una
combinación de un logaritmo en la variable respuesta, logaritmo del precio por metros
cuadrados del inmueble y conservar las demás variables independientes en su estado natural
(Lever & Figueroa, 1992, pág. 76) Teniendo en cuenta que la interpretación de los
coeficientes estimados del modelo no se realiza de manera directa.
ii) Análisis
El modelo con mejores resultados tiene las siguientes variables como conjunto de variables
explicativas las distancias a: la vía principal más cercana, el parque Los Fundadores, la
vereda El Carmen, centros comerciales Viva y Primavera. Las variables: patio, depósito,
cocina integral, garaje cubierto y estudio o estar de Tv que son propias del inmueble. Las
variables propias del proyecto habitacional como: número de unidades construidas, el tipo
de vivienda, el estrato socioeconómico, planta eléctrica, zona social, gimnasio, sauna y
portería.
1. Figura. Parámetros estadísticamente significativos
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Se observa que para un nivel de significancia del 0.05, se tienen variables que son
estadísticamente significativas.
El cumplimiento de los supuestos estadísticos del modelo permite realizar estimaciones
correctas de los datos y predicciones. Es de resaltar, que los modelos ajustados por
(Calderon, 2012), (Lambraño & Joaquin, 2014) no muestran el cumplimiento de los
supuestos estadísticos del modelo. Por tanto, las estimaciones y predicciones realizadas con
dichos modelos carecen de validez desde el punto de vista estadístico dado que el no
cumplimiento de los supuestos implica varios tipos de consecuencias.
iii) Conclusiones
 Los resultados encontrados para el precio por metro cuadrado, evidenciaron que el nivel
de estrato socioeconómico, contar con cocina integral, estudio o estar de tv aumenta el
precio del inmueble. Además, si el inmueble se encuentra dentro de un proyecto
habitacional que cuenta con planta eléctrica, zona social, gimnasio y sauna el valor de la
vivienda es mayor, resultados esperados en la dinámica del sector inmobiliario. Los
variables garaje cubierto, depósito, patio y portería obtuvieron coeficientes negativos en
el modelo de precios hedónicos. De igual manera, sucede con el tipo de vivienda (casa
o apartamento), resultados que contradicen la dinámica propia del sector inmobiliario,
es decir, se esperara un mayor precio en la vivienda por ofertar mejor equipamiento de
carácter estructural.
 A partir de esta investigación se cuenta, con información que permite establecer la
estimación del precio por metro cuadrado de una vivienda nueva multifamiliar. La
herramienta técnica sirve para los futuros compradores de vivienda, las inmobiliarias y
los entes territoriales de la ciudad, poruqe permite estimar valores de viviendas según
sus atributos. Se puede establecer, de manera técnica qué sitios de la ciudad y con qué
características un comprador puede acceder a una vivienda, según su capacidad de pago
y endeudamiento. Los entes territoriales y de vivienda podrían estimar posibles rangos
de precios por metro cuadrado para futuros proyectos habitacionales.
 La investigación aporta nuevo conocimiento para el área urbana, plantea la necesidad
de contar con un grupo de investigación en el área de economía urbana que permita
consolidar e impulsar investigaciones en vivienda.
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iv) Referencias
BROWN, J. ROSEN, S. On the Estimation of Structural Hedonic Price Models.
Econometrica, Vol. 50, No 3, 1982.
BARTIK, T.The Estimation of Demand Parameters in Hedonic Price Models. The Journal
of Political Economy, Vol. 95, No. 1, 1987.
BELLO, JOEL. Aplicación del Método de Precios Hedónicos. Para el Mercado de
Viviendas tipo apartamento en la cuarta Avenida de La Zona de los Palos Grandes, 2010.
Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE). Informe de Coyuntura
Económica Regional (ICER) 2010. Publicación en septiembre de 2013, 50 p.
HOUTHAKKER, H. Compensated changes in quantities and qualities consumed. Review
of Economic Studies, 1952, vol. 19 - 3, p. 155-164