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TEMA 10
EL MÉTODO DE PRECIOS HEDÓNICOS
TEMA 10
SUPUESTOS:
•COMPLEMENTARIEDAD DÉBIL ENTRE
PRIVADO (Y) Y BIEN AMBIENTAL (X):
BIEN
U´X = 0 cuando DY=0
U´X: utilidad marginal del bien ambiental o la
disposición marginal a pagar por una unidad adicional
de bien ambiental)
DY: demanda de bien privado
•BIENES COMPLEMENTARIOS: el bien ambiental
es una característica del bien privado
I.
PRESENTACIÓN GENERAL
Con la función de precios hedónicos se pretende analizar los atributos de un
bien que explican su precio (para bienes multiatributo). Pasos:
1º Estimación función de precios hedónicos
a) Elegir una función llevando a cabo una regresión entre el precio
observado de la vivienda y determinadas propiedades utilizando la
forma funcional que produzca el mejor ajuste. Calcular los efectos de
las variaciones de las variables explicativas sobre el PV (Pv/Xv)
Pv= Fv (Sv, Nv, Xv)
Pv= precio vivienda
Sv= Sv1,….Svn: vector de características estructurales de la vivienda (S1-metros
cuadrados; S2-zonas comunes; S3-ascensor; S4- nº de baños…..
Nv= Nv1, …..Nvn: vector de características del vecindario (N1-comercio; N2-colegios;
N3-centros recreativos; N4- proximidad del centro comercial….
Xv= Xv1, ….Xvn: vector de características ambientales del entorno (X1-calidad aire y
agua; X2-nivel de ruido; X3- proximidad zonas verdes; X4- prox. de la playa……
• Formas funcionales:
Funciones lineales: el precio (perjuicio) de un aumento en el nivel de ruido es
independiente de la situación de partida
Funciones no lineales: Ejemplos
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Pv
Situación a: la vivienda está situada en
una zona con poco ruido: la caída del
precio de la vivienda se va haciendo cada
vez menor con cada aumento de ruido.
Ej.Pv= 1/X (ruido)
X (ruido)
Pv
Situación b: el ruido se va haciendo cada
vez más insorportable. La vivienda está
situada en una zona con mucho ruido. El
precio de la vivienda cae en mayor
proporción de lo que aumenta el ruido.
Ej: Pv= -(2X)3
X (ruido)
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2º Estimación funciones de demanda individuales
La función de precios hedónicos dan información sobre el precio de la
vivienda en el mercado pero no sobre la demanda de los individuos
individual.
Esta estimación supone una estimación estadística adicional, de
segundo orden, donde los precios marginales implícitos obtenidos al
estimar la función de precios hedónicos (paso 1 anterior) sean la
variable dependiente y las características socioeconómicas de la
población las variables independientes
Px= F (características socioeconómicas de la población)
3º Analizar comportamiento de la oferta
Mejoras en la calidad ambiental-afecta a la oferta- afecta al precio.
Trabajar con supuestos sobre comportamiento oferta y como ésta afecta a
los precios
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II. VALIDEZ DEL MÉTODO
1. SUPUESTO DE LA MOVILIDAD: Los coste de transacción no
deben ser prohibitivos ni los mercados de la vivienda deben
estar segmentados como para restringir la movilidad.
2. EL PAPEL DE LA RENTA PERCÁPITA: La disposición a pagar
puede depender de la renta. Habría que normalizar para
bienes del mismo precio.
3. NO RECOGE EL VALOR DE NO USO de los transeúntes o de
las generaciones futuras
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III. ALGUNOS PROBLEMAS OPERATIVOS
1. INFORMACIÓN DEL VALOR DE LA VIVIENDA
1.
2.
3.
4.
¿Valor de la vivienda o del suelo?
¿Fuente de información?: ¿Transacciones reales (poco frecuentes, no
refleja precio óptimo); expertos inmobiliarios (muy general) o el
propietario de la vivienda (información estratégica, medidas defensivas)?
¿Precio de venta o precio de alquiler?
Los impuestos: “rentas fugadas”
2. MEDICIÓN DE LA VARIABLE AMBIENTAL
1.
2.
La medida del cambio: suele ser difícil identificar una única variable que
recoja los cambios en la calidad ambiental (ruido por tráfico, ruido por
obras transitorias…)
La evolución en el tiempo: se desconoce la evolución futura del entorno
ambiental y cómo afectarían al precio